高杰、葛洪伟与杨明房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事裁定书

第一篇：高杰、葛洪伟与杨明房屋拆迁安置补偿合同纠纷再审民事裁定书

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内蒙古自治区兴安盟中级人民法院

民 事 裁 定 书

（2015）兴民申字第65号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：高杰，女，汉族，1977年6月1日出生，个体，住扎旗。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：葛宏伟，男，汉族，1986年10月3日出生，农民，住扎旗。委托代理人张舜龙，内蒙古鼎珏律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨明，男，蒙古族，1981年2月27日出生，农民，住扎旗。

再审申请人高杰、葛宏伟因与被申请人杨明房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2015）兴民终字第246号民事判决，向本院申请再审。本院依法另行组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

高杰、葛宏伟申请再审称：

一、二审认定双方签订的土地转让协议有效是错误的。按照杨明提供的土地出让合同，杨明转让给高杰、葛宏伟的建设用地面积权限，仅限于土地出让合同所规定的200平方米。可杨明转让给高杰、葛宏伟的国有建设用地面积5400平方米，远远超过土地出让合同所规定的面积。对于超出200平方米的国有土地杨明没有依法取得土地使用权，属于无效转让。综上，一、二审法院判决认定合同全部有效是错误的，故提出再审申请。

本院认为，高杰与杨明签订的土地转让协议书是双方的真实意思表示，葛宏伟、高杰虽认为杨明对土地转让协议书中约定的土地没有依法取得土地使用权，但未能提供证据予以证明。杨明已按协议约定交付土地使用权，高杰、葛宏伟也对受让的土地进行开发利用，其二人应向杨明履行合同义务，但高杰、葛宏伟未履行约定义务，构成违约，应承担相应的民事责任。

一、二审判决高杰、葛宏伟将所开发楼房从南往北数第十一套两层带地下室计270平方米的楼房交付给杨明并无不当。

综上，高杰、葛宏伟的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下： 驳回高杰、葛宏伟的再审申请。

审 判 长

赵淑娟 审 判 员

陈 曦 代理审判员

王 丽 二〇一五年十一月十二日 书 记 员

杨 洋

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第二篇：关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的调研

关于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的调研

陈贞全 陈雪梅 李玉梅

近年来，杭州市城市化步伐日益加快，“撤村建居”工程深入开展，不仅极大地改善了城市面貌和人民群众尤其是农民的生存环境，而且拉动了内需，提升了城市经济总量与活力，推动了城市经济的整体发展。但与此同时，因征用集体土地房屋拆迁也引发了诸多纠纷，人民法院受理的涉及此类问题的民事诉讼呈现出明显的上升趋势。房屋拆迁安置补偿纠纷不断，涉及到了一些深层次的法律问题和社会问题。案件的审理结果直接关系到人民群众的切身利益，影响着社会稳定。为了妥善解决纠纷和化解矛盾，切实保障人民群众的合法权益，规范征用集体土地房屋拆迁行为，促进杭州经济的跨越式发展，我们查阅卷宗，围绕2004年至2011年西湖区人民法院受理的房屋拆迁安置补偿纠纷案件情况开展了专题调研活动，分析引发此类纠纷的原因，尤其是政府部门的原因，对拆迁部门的拆迁安置工作提出建议，以期对今后征用集体土地房屋拆迁工作有所启发，有效预防纠纷的产生，实现和谐拆迁。

一、2004年至2010年西湖区法院房屋拆迁安置补偿合同纠纷的审理情况

（一）案件审理的基本情况

2004年至2010年间，西湖区人民法院共受理房屋拆迁安置补偿纠纷案件222件，其中，2004年61件，2005年67件，2006年30件，2007年17件，2008年27件，2009年9件，2010年11件。案件数量呈下降趋势，这与近几年拆迁工作开展得少有关，近几年的该类案件多为前些年拆迁工作遗留下来的问题。

此类案件的结案方式以撤诉与判决为主，其中因法院采取先予执行等原因导致的撤诉案件所占比例较高，如2008有12件撤诉，2009年9个案件里有7件撤诉，2010年有3个撤诉。以判决方式结案的案件往往因情况复杂导致审理期限普遍偏长，超过180天未审结的案件所占比例较高。

（二）案件呈现的主要特点

1、案件当事人主体特殊，敏感性强。房屋拆迁安置补偿合同纠纷中的被告一般为政府部门，是民事纠纷中少有的“民告官”案件。原告往往认为自己是弱势群体，被告作为政府部门是强势群体，在诉讼中往往以法院应保护弱势群体的利益为由向法院施加压力，要求法院满足其不合理要求。且因此类案件为“民告官”案件，被告主体特殊，往往会引起社会各方面的关注，敏感性很强，一旦处理不当，就会使法院与政府部门均处于风口浪尖的境地。

2、案件标的特殊，矛盾冲突激烈。该类案件的诉讼标的往往为安置房屋及补偿款。随着杭州市的房价节节攀升，安置房屋的价值也水涨船高，安置与否利益相差很大，一旦产生纠纷，矛盾往往无法调和。

3、案件多为批案，社会影响大。房屋拆迁安置补偿工作系政府部门依有关安置政策统一进行的，因此，一旦产生纠纷，往往牵涉到相当多数量的被拆迁人，案件多为批案，或者尽管只有某一个案件，但该案件往往具有示范作用，持观望态度的相同情形的被拆迁人尚不在少数。因此，该类案件的处理牵涉面广，社会影响非常大。

4、案件维稳压力大。该案案件属涉案信访高发领域，甚至很多原告系多次信访之后才起诉的，一旦处理不当，容易发生极端事件，因此，法院的维稳压力相当大。

二、房屋拆迁安置补偿合同纠纷的成因分析

（一）房屋拆迁安置补偿安置合同签订依据方面存在的问题

1、房屋拆迁安置补偿安置合同的法律依据不足

（1）法律规定不完善，征地拆迁的相关制度依据不足

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施，对国有土地上房屋的征收与补偿，我国有了较为完善的法律法规和系统的操作规范，但是对于征用集体土地房屋拆迁安置补偿问题，我国目前尚无国家层面的法律法规和系统的理论。为了满足城市化建设的需要，弥补征用集体土地房屋拆迁的法律空白，有的地方参照适用《城市房屋拆迁管理条例》，有的地方依据《土地管理法》和《物权法》来制定集体土地上房屋拆迁安置补偿标准。对于被征用集体土地上的房屋的具体补偿标准，我国《土地管理法》未加规定，而是授权由省、自治区、直辖市制定。大多数省份对被征收土地上房屋的补偿标准，往往由省级政府授权由下一级政府制定规范，甚至还存在进一步授权的情形。因此导致在实际操作过程中,各级政府制定的补偿标准随意性很大，拆迁程序和补偿标准十分混乱。这样缺乏明确具体的补偿标准，农民的利益得不到应有保护，也就不可避免地产生了许多纠纷。杭州市也出台了相关征用集体土地房屋拆迁安置补偿的规章制度，如《杭州市征用集体所有土地拆迁条例》；西湖区也制定了《西湖区征收集体所有土地房屋拆迁补偿实施意见》。但依《立法法》之第八条之规定，对非国有财产的征收，只能制定法律。因此，杭州市的相关征用集体土地房屋拆迁安置补偿的规章制度存在越权的问题，该相关规章制度的合法性有待商榷。在审判实践中，被拆迁人也往往会对上述政府规章制度的效力表示质疑，从而要求判决拆迁行为违法或拆迁协议无效，为审判带来不小的适用困难。

（2）签订房屋拆迁安置补偿合同时未获得拆迁许可证，或被拆迁房屋未在拆迁许可证范围内

拆迁部门没有严格遵守“依拆迁许可证进行拆迁”的原则。有的拆迁部门在未取得拆迁许可证时便已开始拆迁工作，与被拆迁人签订拆迁协议，拆迁协议上填写的拆迁许可证并非该拆迁项目的许可证，且可能出现的更严重的违法情况，即最终取得的拆迁许可证核定的拆迁范围并不包括被拆迁房屋在内，从而引发纠纷。如在（2009）杭西民初字第3520号董剑飞、董国华、王全英、董阿林诉杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，双方签订的拆迁协议上首次写明的拆迁许可证号为杭土资拆许字(2007)第051号，后由拆迁部门自行在拆迁协议后备注，将拆迁许可证改为杭土资拆许字（2008）第068号，但上述两个拆迁许可证均不包括董剑飞等所有的被拆迁房屋在内。故董剑飞等以未取得拆迁许可证进行拆迁属违法拆迁为由诉至法院，要求判定拆迁协议无效。

2、房屋拆迁安置补偿安置方案不合理、不全面

（1）房屋拆迁安置补偿安置费用过低

新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有土地上房屋的征收与补偿规定了明确的补偿标准，即“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”但对征用集体土地房屋拆迁与补偿标准并无法律明确规定，各地政府自行决定的标准也各有特色。在实际中，被征用的集体土地与国有土地往往在区域、征用后的用途上等等已无太大的区别，其土地价格、房屋价格与国有土地及其上房屋亦无太大的差别，因此，集体土地上房屋补偿标准与国有土地上房屋的补偿标准如果相差太远，完全脱离了当地房地产市场价格的实际情况，就容易引发被拆迁农民的不满，从而引发纠纷。

（2）房屋拆迁安置补偿安置方案中对特殊情形未予以规定

被拆迁户的家庭情况千变万化，有房无户、离婚再婚、因升学迁移户口后又迁回等情况复杂多样，对于这些特殊情况的处理方案，未能全面地体现在拆迁安置补偿方案中，导致无法有针对性地妥善处理，从而引发纠纷。如（2010）杭西民初字第13号孙剑华诉杭州市蒋村商住区建设管理办公室、杭州市西湖区人民政府文新街道办事处房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，孙剑华系该案中被拆迁户户主的女婿，于2004年将户口迁入该户，2005年10月，该户与文新街道办事处签订了《征用集体土地房屋拆迁安置补偿安置协议》，安置人口包括孙剑华在内。2005年12月，孙剑华离婚，但未将其户口从该拆迁户迁出。2009年回迁安置时，拆迁部门认为孙剑华不属于实际安置人口，故不予安置。孙剑华认为依拆迁协议其应当得到安置补偿，故诉至法院。此案的争议焦点在于孙剑华是否属于安置对象。原拆迁协议上填写的安置人口包括孙剑华在内，虽然协议上另注明“安置人口以正式安置时审核为准”，但对正式安置人口的审核标准的具体内容，并无相关政策予以说明，像此种离婚后未迁出户口的情形是否当然丧失被安置权，也缺乏相关的法律依据。可见，对此类特殊情形缺乏制度设计，极易引发纠纷，且会给审判带来极大的困难。

（3）房屋拆迁安置补偿安置方案未确定统一

拆迁部门为了追求快速拆迁，往往会制定一些奖励政策，早拆迁的补偿多，后拆迁的补偿少，虽然能一定程度上地加快拆迁效率，但损害了拆迁工作中的公平原则。另外，对于“钉子户”，拆迁部门为了完成拆迁任务，往往会妥协，满足“钉子户”比其它正常拆迁户更高的要求，这在很大程度上会损害拆迁工作的严肃性、公平性，从而造成正常拆迁户的不满，引发纠纷。更有甚者，因为种种原因，拆迁部门在拆迁工作进行过程中更新补偿方案，但更新后对已经进行了拆迁安置补偿的住户却没有适用新的补偿方案，没有补足差额部分，从而引发纠纷。

（二）房屋拆迁安置补偿安置合同内容及签订程序方面存在的问题

1、房屋拆迁安置补偿安置合同的条款不全面

笔者以杭州市蒋村乡人民政府（甲方）与沈金松（乙方）签订的《征用集体土地房屋拆迁安置补偿安置协议书（三深村）》为例（下同）。一般来说，合同通常由三部分组成，即首部、内容、结尾。首部一般包括标题、合同编号、双方当事人名称等信息；内容一般包括签订合同的依据和目的、标的物、数量和质量、价款或酬金、履行方式、地点和期限、违约责任、合同生效及终止、不可抗力、争议的解决方式、法律适用、权利放弃、转让、未尽事宜、通知、合同正副本份数及保存、附件等；合同结尾一般包括签约单位盖章及其授权代表签字、签约时间、签约地点等。在该协议中，有关核心条款规定不明确。第一，对违约责任规定不明确。如第二条第二款：“违法建筑和到期临时建筑由乙方自行拆除，不作补偿和安置依据。”未规定如未自行拆除情况下的处理方式；再如，协议明确规定了被拆迁人的搬迁期限，但未规定如被拆迁人未按期搬迁的违约责任；再如，协议规定了拆迁人应付的款项及支付时间，但未规定拆迁人不履行合同时的违约责任。第二，安置政策不明确，在确定安置人口及安置面积时，需明确具体的安置政策依据，应在协议中明确列举，并将具体的政策文件作为合同的附件。比如（2011）杭西民初字第1250号案件中，在庭审时，被告杭州市蒋村街道办事处提交《西湖区农转居公寓安置管理办法》、《杭州市西湖区农村私人建房管理》作为政策依据，并以此作为抗辩理由，但双方所签订的协议并未明确安置人口及安置面积的确定系依该政策依据，故该抗辩理由显然无法得到法院的支持。

2、房屋拆迁安置补偿安置合同中对于安置面积的认定缺乏统一标准

实践中，被拆迁人为了多拿补偿款，大面积地建设违章建筑的情况非常普遍，对于违章建筑是否予以补偿的问题，虽然已有明确的处理原则与政策，但对于违章建筑面积、合法建筑面积的认定，缺乏一个明确的操作流程，由哪个部门进行认定，以何种标准进行认定，均缺乏明确的制度。如果认定的违章建筑面积比实际小，会让被拆迁户产生侥幸心理，从而加剧违章建筑屡禁不止的现象；如果认定的违章建筑面积比实际大，会有损被拆迁户的合法权益，从而引发纠纷。比如在（2010）杭西民初字第1873号杭州市西湖区蒋村新区建设指挥部诉陈观培、苏春娥、陈玮、邵春风房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，双方签订的《拆迁安置补偿安置协议》确定的房屋总建筑面积为539.7平方米，合法建筑面积360平方米。而蒋村新区建设指挥部在委托评估时对该房屋实测的面积为434.3平方米，另有105.4平方米系为了增加装修补偿金额而虚增的。但在西湖法院另一行政诉讼案件中，杭州市西湖区城市管理行政执法局的行政处罚决定书中认定的被告房屋建筑总面积为459平方米，合法建筑面积为225平方米。被拆迁房屋的建筑面积出现了三种截然不同的认定数据，从而引发纠纷。在审判中，该采用何种认写数据，也会成为一个难题。

3、签订协议时拆迁人未对被拆迁人的情况进行全面审核

拆迁人签订协议前未对被拆迁人是否符合安置条件的情况审核清楚，尤其是被拆迁户的安置人口，一旦协议上载明的安置人口与实际安置人口不一致，极易引发纠纷。如（2011）杭西民初第1250号沈金松等诉杭州市西湖区人民政府蒋村街道办事处与杭州市西湖区西溪湿地综合保护工程指挥部一案中，协议上的安置人口确定为包括沈春在内的5＋1人口，但是在签订协议时，沈春的户口并不在该拆迁户中，拆迁人未审核其他材料，仅审核沈春的结婚证，认为其为初婚人员，遂将其纳入安置人口范围内，并依协议发放了过渡费等费用。在实际安置时，拆迁人方才审核出沈春在其户籍所在地已经享受过批地建房的待遇，依政策已不符合安置条件，故对其不予安置，将该拆迁户的安置人口调整为4＋1。原告方认为沈春在签订协议时与实际安置时，其身份情况没有任何变化，拆迁人擅自改变安置人口范围构成违约。在该案中，如果拆迁部门在签订协议时，将审核工作提前做到位，就不会引发此种纠纷，况且，在这种情况中，拆迁人还会造成不可挽回的经济损失，如多发给沈春的过渡费等。再如（2006）杭西民三初字第261号原告倪彩凤、胡望成诉被告中国美术学院与杭州市西湖区建设管理中心一案中，同样因拆迁人在签订拆迁协议时未对被拆迁人是否符合安置人口条件进行全面审核，从而导致协议所载的安置方案与实际安置方案不一致，引发纠纷。

4、存在签订空白协议的现象

拆迁部门与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议时，有的被拆迁人签订的为空白协议，双方仅就补偿总价进行了口头约定，对其它事宜并无具体的文字约定，其协议的核心内容均由拆迁部门事后填写。一旦最终的协议不符合被拆迁人的心理预期，被拆迁人往往就会以签订协议系被骗为由主张拆迁协议无效。

（三）房屋拆迁安置补偿安置协议履行过程中存在的问题

1、拆迁人存在不作为，未按时拆迁

被拆迁人将房屋腾空交付后，拆迁人未与其办理移交手续，导致被拆迁人搬离房屋后又搬回居住。而在案件审理中，因拆迁人无法提交房屋交接手续证明，导致法院无法认定房屋是否交付的事实，被拆迁人搬回被拆迁房屋居住的行为是否属于侵权行为亦很难认定。（2010）杭西民初字第993号杭州西湖风景名胜区（杭州市园林文物局）灵隐管理处（杭州花圃）诉被告郭土昌、唐永珍排除妨害纠纷一案即为此种情形。

2、拆迁人未按协议提供回迁房或拆迁补偿款

依法律规定，拆迁工作应遵循先补偿后搬迁的原则，但在以往的拆迁工作中，有些拆迁部门并未严格遵守此原则，未按时发放补偿费或按时提供回迁房，从而引发纠纷。

三、预防房屋拆迁安置补偿纠纷的对策思考

当前层出不穷的征用集体土地房屋拆迁安置补偿纠纷是社会现代化、城市化发展进程中出现的问题，对政府执政能力、司法机制解决拆迁纠纷的能力都是极大的考验。为了真正实现阳光拆迁，和谐拆迁，应加大力度，做好拆迁工作的每一个环节，以有效预防纠纷的产生。

（一）及时修订、完善相关征用集体土地房屋拆迁的规章制度，做到拆迁工作有法可依

虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》不能直接适用于征用集体土地房屋拆迁安置补偿纠纷，但其确定的相关原则以及相对以往有所进步的权利保护理念，理应在征用集体土地房屋拆迁安置补偿工作中予以贯彻。比如公共利益范围的明晰化、强制征收的司法化、补偿标准的市场化、征收过程的程序化等等，这些制度的设计，体现了中央加强依法行政，加快推进法治政府建设的精神，对加大民生保障力度，推动和谐社会构建具有重要意义，也是实现和谐拆迁的重要保障。因此，政府部门有必要及时修订现行的征用集体土地房屋拆迁的相关规章制度，全面贯彻这些法治精神，完善各种制度设计。

（二）严格按照法定的程序进行拆迁，做到有法必依

征用决定应当及时公告，公告应当载明征用补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项；实施房屋征用应当先补偿后搬迁，征用补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

严格遵守拆迁应有拆迁许可证的原则，在拆迁许可证规定的范围内进行拆迁，禁止先拆迁后补办拆迁许可证、超范围拆迁的现象发生，防止纠纷的发生。

在签订征用与补偿协议时，应遵循平等协商、诚实守信的原则。禁止口头协议、空白协议等现象的发生。

（三）细致全面，做好签订拆迁安置补偿安置协议的前置工作

对于拆迁范围内的被拆迁人情况，应提前做好摸底了解工作，充分了解被拆迁人的各种特殊情况，并对该情况的处理方式统一体现在安置政策与补偿方案中。

（四）完善拆迁安置补偿安置协议的条款

拆迁协议应体现权利义务的平衡性，对于拆迁人的义务亦应列明，对于双方当事人不依约履行合同义务时的违约责任应详加规定，须具有可操作性。对于协议所依据的拆迁安置政策，亦应在协议中予以列明，并作为合同附件附后。

（五）规范拆迁安置补偿安置协议的签订，杜绝草率签订的现象

拆迁部门应树立拆迁协议即为最终安置协议的观念，细致全面规范地签订拆迁协议。对于安置人口的审核，虽然拆迁协议均会载明：“安置人口、安置面积以正式安置时审核为准。”但这一条款并不能成为拆迁部门草率签订协议，签订时不履行全面审核的义务的理由。拆迁部门应在签订拆迁协议时即应依安置政策对被拆迁人的安置条件等情况进行全面的审核，除因被拆迁人的身份情况有所变化导致安置方案变更外，一般对协议所载的安置方案不应予以变更。

（六）积极全面履行拆迁安置补偿安置协议

拆迁协议不仅赋予拆迁人进行征地拆迁的权利，同时也规定了拆迁人对被拆迁户进行安置补偿的义务与及时拆迁的义务。拆迁协议签订后，拆迁部门应按照协议约定及时全面地履行各项义务。

第三篇：房屋拆迁补偿安置合同纠纷的处理(下)

（三）关于过渡房屋的纠纷。被拆迁人按期退还周转房是其应尽的义务。被拆迁人违反协议，拒绝腾退周转房的，拆迁人也可向法院提起民事诉讼，由法院判令被拆迁人搬迁至安置房；房屋拆迁主管部门也可根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条的规定，裁决被拆迁人按期搬迁，被拆迁人仍不履行又不起诉的，由房屋拆迁主管部门向法院申请强制执行,

第四篇：益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法

益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安

置办法

湖南省益阳市人民政府

政府令〔2014〕1号

《益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》已经市人民政府第16次常务会议审议通过，并报经省人民政府批准，现予公布，自公布之日起实施。

市 长 胡忠雄

2014年6月25日

益阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法

第一条 为规范集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作，保障被征收单位和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规及有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作（下称“征拆工作”）适用本办法。

农村集体经济组织成员成建制转为城镇居民后，其原有未征收的土地需要征收的，按照本办法执行。

经批准使用国有农场、渔场、牧场、林场、茶场等国有农用地，乡（镇）村公共设施、公益事业建设需要使用集体土地，涉及房屋拆迁补偿安置的，参照本办法执行。

国家、省人民政府对公路、铁路、水利、水电工程等基础设施建设关于集体土地征收与房屋拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。

第三条 市、县（市）人民政府负责领导本行政区域内的集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门负责统一管理本辖区内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

市、县（市）征地拆迁专门机构（下称“征拆机构”）负责具体实施集体土地征收与房屋拆迁补偿安置工作。

区、乡（镇）人民政府、街道办事处、各相关部门按照各自职责，完成市、县（市）人民政府下达的征拆工作任务。

被征地集体经济组织、村（居）民和其他权利人（下称“被征收人”）应当服从国家征地的需要，积极支持和配合征拆工作。

第四条 征拆工作遵循统一管理、统一补偿标准、统一拆迁、住宅安置规划先行的原则，坚持公开、公平、公正，切实维护被征收人合法权益。

第五条 集体土地征收和房屋拆迁补偿安置资金必须在征拆工作实施前足额拨付到征拆机构的专用账户，实行统一管理。

第六条 征收土地方案报批前，市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门应当在拟征收土地的乡镇（街道）、村组发布《拟征地公告》。被征收人对拟征地公告需要听证的，可以申请听证，同级国土资源行政主管部门应当组织、主持听证工作。

《拟征地公告》发布后，征拆机构应当组织对拟征收土地的权属、地类、用途、位置、面积、范围及村民住宅、其他建（构）筑物、地上附着物和青苗进行现状调查。现状调查结果应当与被征收人共同确认。

第七条 自《拟征地公告》发布之日起1年内，在拟征地范围内不得进行下列行为：

（一）新建、改建、扩建房屋或其他建（构）筑物，办理房屋或土地流转，核发房屋或土地权属证书；

（二）新批宅基地或其他建设用地；

（三）改变土地、房屋性质和用途；

（四）办理户口迁入和分户（立户）、子女收养等涉及户籍、人口变动的手续，但因出生、婚嫁和军人转业退伍等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的除外；

（五）以拟征收房屋为经营场所办理工商、税务或其他注册登记手续；

（六）抢种抢栽花卉、苗木、中药材和抢养殖等；

（七）其他骗取补偿的行为。

当事人自行实施上述行为或者有关单位、个人违反前款规定擅自办理手续的，均不得作为补偿安置的依据。

第八条 征收土地批准文件下达后，市、县（市）人民政府应当按规定在被征收土地所在的乡镇（街道）、村组发布《征收土地公告》。

《征收土地公告》由征拆机构拟定，市、县（市）国土资源行政主管部门审核，市、县（市）人民政府发布。

征拆机构负责公告张贴和送达的具体事务，同时对公告张贴现场采取照相等方式进行证据保全。

被征收人应当在《征收土地公告》规定的期限内持土地、房产权属证书等合法证明原件，到指定地点办理补偿登记手续。

被征收人回避或者拒不配合丈量登记的，征拆机构可以调阅原始批准建房档案并做好勘查记录，并由集体经济组织代表签字证明，勘查数据作为补偿安置的依据。

第九条 《征收土地公告》发布后，市、县（市）国土资源行政主管部门应当根据经批准的征收土地方案，拟订《征地补偿安置方案》，在被征地所在的乡镇（街道）、村组公告，并听取被征收人的意见，报市、县人民政府批准后，由征收单位具体实施。

《征地补偿安置方案公告》应当包括下列内容：

（一）被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；

（二）征地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；

（三）房屋及其他地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；

（四）农业人员的具体安置途径和办法。

征拆机构应当在《征地补偿安置方案》批准之日起3个月内将征地补偿费根据相关法律法规规定足额支付到位。

第十条 征拆机构应当拟定《房屋拆迁补偿安置明细表》，并在征收范围内予以公示。公示内容包括：实际测量及认定的房屋结构、面积，其他地上附着物，家庭人口情况等。公示时间不得少于5个工作日，公示情况应当采取照相等方式进行证据保全。公示无异议的，按公示结果予以补偿。被征收人要求复查的，应当在公示之日起10个工作日内提出，征拆机构应当在受理之日起3日内组织复查，复查结果作为补偿安置的依据。

第十一条 征拆机构根据《征地补偿安置方案》和经公示的《房屋拆迁补偿安置明细表》与被征收人签订补偿安置协议。补偿安置协议应当包括下列内容：

（一）补偿金额及其支付时间和方式；

（二）腾地期限；

（三）违约责任；

（四）当事人约定的其他事项。

第十二条 被征收人应当在规定的期限内腾出土地。

被征收人拒不按期腾地的，由市、县（市）国土资源主管部门责令限期交出土地；逾期不执行的，申请人民法院强制执行。

第十三条 被征收土地的补偿按照湖南省人民政府和益阳市人民政府公布的标准执行。

土地按该土地原用途、土地所处区片等级及地类补偿。

补偿面积按照水平投影面积计算。

征收土地过程中存在土地界址不清或权属、地类、面积等争议的，可以委托专业机构进行测量、勘界。

第十四条 青苗补偿费按下列规定支付：

（一）征收土地的青苗按不同种类和标准给予补偿。（附件1）

（二）征收果园、茶园，成片的油茶、油桐、苗木、花卉、药材等其他经济作物的，视作物的种类、生长期和生长状况，按苗期、管理期、产果期划类，按面积予以补偿。零星栽植的折合成亩计算补偿（附件1）。

（三）混栽的经济作物，按其中主要作物的标准予以补偿。

（四）未种植作物的土地不给予青苗补偿。

（五）补偿后的青苗，由其所有者在规定期限内自行处理，逾期未处理的，由用地单位处理。

（六）经市、县（市区）林业、农业、工商等主管部门批准的大型名贵花卉苗木基地，由征拆机构核实，给予搬迁移栽补助（附件2）。

第十五条 被征收房屋合法建筑面积按照本办法规定的房屋拆迁标准补偿（附件3）。

房屋征收采取收购方式补偿，补偿款支付到位后房屋和其他地上建（构）筑物由征拆机构处置。被征收人选择自拆方式拆迁的，建（构）筑物残值自行处理。

县（市）可根据各地实际情况，选择收购或自拆方式进行房屋拆迁补偿。

第十六条 对积极支持配合征拆工作、按期搬家腾地的实行奖励。奖励标准为160元/㎡，以合法正房面积（偏、杂屋、棚屋等配套用房面积除外）计算奖金。经征拆机构验收合格后，给予奖励。未按期腾地的，不得奖励。

县（市）可根据各地实际情况，确定奖励幅度。

第十七条 房屋拆迁补偿根据集体土地使用证或有权机关批准的有效证件确认的面积、结构、使用性质、使用年限核定。

（一）建筑面积按照《建筑工程建筑面积计算规范》的原则结合本办法的规定认定。

（二）房屋按其结构进行类别认定，使用性质分为居住用房和配套用房。

（三）房屋建设使用年限按折旧率乘以类别补偿单价作为该房屋计算补偿的单价。

（四）违法违规建（构）筑物不予补偿。

第十八条 征收特殊的建（构）筑物，本办法未作出规定的，按国家相关规定折旧后进行补偿。

第十九条 被征收人利用住宅作自营商业铺面的，按住宅补偿。但办理了工商营业执照、税务登记证且有近三个月连续纳税证明的，按实际营业净面积（剔除厨房、厕所及配套用房）增加50元/㎡的补偿，商品和营业用具等不再另行补偿。

被征收房屋出租的，由被征收人与承租人解除租赁协议。

仍在正常生产的乡（镇）村所属企业的房屋被征收的，根据其规模大小，按实际岗位所需人数或征收时前3个月在岗平均人数核定停业补助费。补助费标准为1300元/人·月，补助费一次性给付，时间不超过3个月。

第二十条 经国土资源行政主管部门批准使用临时用地的，土地使用者应根据土地权属与集体经济组织签订临时用地协议，并按本办法规定支付地上附着物和青苗补偿费。协议使用期满后，造成土地破坏的，土地使用者负责复垦；没有条件复垦的，应按规定支付土地复垦费专项用于土地复垦。

第二十一条 征收房屋应当支付搬家费，需要过渡的另行支付过渡费，不需过渡的不支付过渡费。

搬家费为1300元/户，需要过渡的，支付两次搬家费。

过渡费为600元/户·月，城市规划区内过渡期不超过12个月。城市规划区外过渡期不超过9个月。

搬家费和过渡费一次性支付。被安置人不服从安排或自身原因造成的超期过渡，不增加过渡费。

第二十二条 同一栋房屋有2户以上家庭成员住户的，凭公安机关已进行分户登记的户籍证和婚姻登记机关核准的结婚证，经集体经济组织签署意见，报征拆机构认定后，可分户享受搬家费、过渡费。

第二十三条 经市、县（市区）农业主管部门批准有专业养殖场所的规模化养殖户，按养殖规模补助转运费（附件4）。养殖的活体动物或生产经营用具由原所有权人在规定时间自行处置。征拆机构应当对养殖现场采取照相等方式进行证据保全。

第二十四条 被征收土地上需要迁移的坟墓，其坟主应当向征拆机构和集体经济组织报告坟墓位置、数量以及与坟主的关系。经核实后按本办法规定的标准给予补偿（附件5）。坟主应在规定的期限内迁移坟墓；逾期未迁移的，由征拆机构组织坟墓所在地集体经济组织实行统一迁葬或就地深埋。

城市规划区内可由集体经济组织集中统一迁葬。实行统一迁葬的，迁坟补助费由集体经济组织统一使用，并接受监督。

第二十五条 需要迁移征地范围内的电力、通信、燃气、给排水等公共设施的，由用地单位与业主单位协商解决，已废弃或未利用的不予补偿。

第二十六条 经有关部门确认，农田灌溉水塘确须重建的，按水塘实际蓄水量支付13元/m3的还塘补助，原塘基的砖、石、混凝土护坡按本办法规定补偿。水渠、道路需要重建的，由用地单位恢复或按本办法规定给予补偿。

第二十七条 征收经有关部门批准的寺庙、教堂、涉外房屋，由市、县（市）人民政府组织相关部门协商，按国家有关规定补偿。未经有关部门批准的，按本办法规定补偿。

第二十八条 被征收房屋主体以外的其他设施和其他地上附着物补偿，按本办法规定的标准执行（附件6）。

第二十九条 征收特困户房屋，其房屋及附属设施补偿总额低于5.5万元的，经本人申请、集体经济组织同意和乡（镇）人民政府或街道办事处审查，征拆机构核准后，可以补贴至5.5万元。

第三十条 城市规划区内集体土地上房屋拆迁后，采用安置房安置或货币补偿安置两种方式，由符合安置政策的安置对象自愿选择。具体安置方式和标准按照市、县（市）人民政府相关规定执行。

第三十一条 城市规划区外按照镇、村规划实行调地安置，原则上应采取集中多户联建方式安置，不具备集中多户联建安置条件的可实行一户一基安置。

因征收土地需要进行住房安置的，当地政府和国土资源行政主管部门应当按照镇、村规划落实住房安置方案。

经批准的住房安置规划方案不得随意变更，被安置对象应当服从安排进入安置区安置。

符合安置条件的户籍为本集体经济组织的被征收人或者依据法律法规及有关政策规定、经批准建房的村民，以及政策性移民需要安置的，可享受安置待遇。具体规定如下：

（一）房屋征收后，凭当地公安机关已进行分户登记的户籍证和婚姻登记机关核准的结婚证，经集体经济组织同意，国土资源行政主管部门批准后，可以分户安置。

（二）年龄满60周岁以上的不单独安置，子女安置时可随其增加30平方米安置用地面积。

（三）征收前已离婚一年以上，一方没有住房且是本集体经济组织成员的，经集体经济组织同意，可进行安置。

（四）有下列情形之一的被征收人不予安置：

1．被征收人另有农村宅基地建房的；

2．非本集体经济组织成员房屋被征收的；

3．其他不符合安置条件的情形。

第三十二条 符合安置条件的被征收人给予重建安置补助。

城市规划区内重建安置补助费补助标准为5万元/户，由安置房建设机构统一管理和使用。

城市规划区外重建安置补助费标准为：采取集中安置的补助4万元/户，由集体经济组织统一管理和使用；采取一户一基安置的补助2.5万元/户。

安置房建设机构和集体经济组织应将重建安置补助费使用情况及时公示，接受监督。

第三十三条 经批准的农村居民安置区内需拆迁房屋和建（构）筑物参照本办法规定补偿，住房安置纳入该安置区统一安置。

安置用地发生的相关税费纳入项目用地征地拆迁总成本。

第三十四条 单位及其工作人员有下列情形之一的，依法追究相关人员责任；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任：

（一）违法违规擅自组织征地拆迁，扰乱征地拆迁秩序的；

（二）擅自设置征拆补偿标准，损害国家、集体利益或被征收人合法权益的；

（三）在征拆工作中违规操作，与被征收人恶意串通、弄虚作假，损害国家、集体利益的；

（四）其他在征拆工作中违法违规操作，酿成严重后果的行为。

第三十五条 被征收人采取弄虚作假，伪造、涂改土地权属、房屋、人口等证明材料等违法手段骗取补偿或补助的，应当依法追回违法所得，并依法予以处罚；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第三十六条 被征收人有下列情形之一，情节轻微的，由相关行政机关依法处理；情节严重构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任；造成经济损失的，依法承担民事责任：

（一）敲诈勒索财物的；

（二）煽动、组织或参与闹事，影响社会稳定的；

（三）围攻、谩骂征拆机构工作人员，阻碍征拆工作，妨碍依法执行公务的；

（四）阻碍征拆工作正常进行的其他违法行为。

第三十七条 被征地农民的就业培训与社会保障工作按市、县（市）人民政府有关规定办理。

第三十八条 本办法实施前，已发布《征地补偿安置方案公告》的，按原公告确定的标准执行。

第三十九条 本办法自发布之日起实施，其他涉及本市范围内集体土地征收与房屋拆迁补偿安置的相关政策文件与本办法规定不一致的，自行废止。

第五篇：集体土地房屋拆迁的补偿与安置程序

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集体土地房屋拆迁的补偿与安置程序

房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者或使用者进行迁移安置并视情况给予一定补偿的活动。

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，集体土地房屋拆迁的补偿与安置程序如下：

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

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3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书(或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图)确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案(包括补助与奖励措施)，上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

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8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

(1)发展改革部门对建设项目的批复文件;

(2)国土部门出具的建设项目土地预审意见;

(3)规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案;

(4)审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况;

(5)社会稳定风险评估报告备案批准文件;

(6)征收补偿资金监管协议和存储证明;

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(7)其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构;协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

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15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房;造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁(按合同约定)。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

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