有关广东省与湛江市“三旧”改造的相关规定要点

第一篇：有关广东省与湛江市“三旧”改造的相关规定要点

有关广东省与湛江市“三旧”改造的相关规定要点

一、相关政策文件：

——《湛江市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的通知》湛府函〔2012〕338号

——《湛江市人民政府关于进一步促进三旧改造工作的若干意见》（湛府〔2014〕76号）

——《根据《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》（湛城规（办）〔2011〕48号）

——《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）

——《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）

——《广东省“三旧”改造税收指引》

二、相关政策条款

（一）三旧改的定义与范围，“三旧”——旧城镇、旧厂房、旧村庄

三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造

（二）“三旧”改造的各类方式与流程

1、由市、县人民政府依法收回、收购土地使用权。

收回或收购土地使用权，可用货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地。——广东2009年规定

2、符合城乡规划及年度计划的情况下，原土地使用权人自行进行改造。

自行改造应当制订方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。所涉及的划拨土地使用权，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。——广东2009年规定

以出让或划拨方式取得的国有建设用地，涉及改变土地用途或其他使用条件的（现有工业用地改造后不改变原用途只提高容积率的除外），经审批机关批准后由当地国土资源行政主管部门与土地使用权人重新签订出让合同。….均须经地价评估、集体决策和公示程序后，按照市场价缴交或补缴土地出让价款，并报省国土资源厅备案，抄送当地审计部门。——广东2016年规定

3、市场主体，可以收购相邻多宗地块，申请进行集中改造。市、县土地行政主管部门可根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造应当制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意后报市、县人民政府批准实施。涉及补缴地价的，按地级以上市人民政府的统一规定办理。——广东2009年规定

对于独立分散、未纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先申请自行改造或者合作改造，对于纳入成片改造范围的“三旧”用地，原土地权利人可以优先收购归宗后实施改造；原土地权利人无法实行收购归宗的，当地政府可以统一收购储备和组织改造，并通过招标、拍卖或者挂牌等公开交易方式确定项目改造主体。——广东2016年规定

一边临市政道路、并且面积小于1公顷和改造地块非临市政道路、并且面积小于10亩以下的项目，原则上应与周边地块进行整合。

4、旧厂房的改造即“工改商”

旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（以下称“工改商”项目），国有土地使用权由当地政府依法收回的，必须按规定采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人。由原土地权利人自行改造的，除应当按规定补缴地价款及相关税费外，应当按照城乡规划要求，将不低于该项目用地总面积15%的土地无偿移交政府用于城市基础设施、公共服务设施建设或者其他公益性项目建设。——广东2016年规定

5、旧村庄的改造：

（1）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将农村集体所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。其中，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。——广东2009年规定

（2）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造除依法征收外，可由农村集体经济组织或者用地单位自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理，但不得用于商品住宅开发。——广东2009年规定

（3）鼓励和引导农村集体经济组织自愿申请办理土地征收手续将集体建设用地转为国有建设用地，自行实施改造或合作改造；也可依法开展旧村土地整理，以入股、联营等合法方式使用集体建设用地，但不得用于商品住宅开发。——广东2016年规定

（4）旧村庄改造应当通过公平协商、公开听证或者投票表决等民主决策方式，决定改造方式、拆迁补偿标准等重大事项，充分征询并依法取得多数土地权利人的同意意见；涉及合作改造的，应当通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体。——广东2016年规定

（5）对改变或完善为国有建设用地的旧村庄集体建设用地，经依法批准的改造方案确定由原农村集体经济组织自行改造的，可以通过协议出让方式供地给该农村集体经济组织或由其成立的法人独资公司；确定以合作方式实施改造，农村集体经济组织已通过民主议事程序公开确定合作单位的，可以通过协议出让方式供地给该农村集体经济组织或其与合作单位共同成立的合作企业。——湛江2014年规定

6、涉及国有性质企业（资产）的改造

（1）在旧城镇改造中，需要搬迁的国有企业用地由当地人民政府依法收回后通过招标拍卖挂牌方式出让的。——广东2009年规定

（2）合作改造的应当按照规定程序选择合作主体，涉及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产处置的，必须按照国有资产处置程序办理，并通过公共资源交易平台进行交易。——广东2016年规定

（三）“三旧”改造项目土地出让金计收办法

1、“三旧”改造项目涉及土地出让金计收的，统一通过公开方式选取评估机构进行评估，协议出让（含划拨补办出让）按评估价40%收取；改变土地使用条件的，按改变前后评估价差额的40%收取。——湛江2012年规定

2、“三旧”改造项目用地容积率和建筑密度根据以下情况认定：1.土地出让合同有约定的，按合同约定；没有土地出让合同或出让合同没约定的，按项目单元规划、城市规划部门最新下达实施的相关数据认定。2.划拨土地原划拨批准文件或划拨决定书已明确的，按原划拨批准文件或划拨决定书认定；没有划拨批准文件、划拨决定书，或虽有划拨批准文件、划拨决定书，但没明确容积率和建筑密度的，按城市规划部门最新下达实施的相关数据认定。——湛江2012年规定

（四）“三旧”改造的优惠政策——若有冲突，以最新的规定为准。

1、根据《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》（湛城规（办）〔2011〕48号）配建的公共租赁住房，享受保障性住房建设的相关政策。

按《湛江市区“三旧”改造项目开发强度核准细则》第五条第（二）款计算的容积率未达到第五条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定的比例配建经济适用住房和公共租赁住房。——若为经济适用房，差额部分中应有不少于50%的建筑面积用作经济适用住房，其余可作为商品房面积；若为公租房，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商品房面积。——湛城规（办）2011年规定

“三旧”改造项目须配建公租房面积和配建方式，由规划部门在下达用地规划条件或单元规划时核准。——湛江2014年规定

配建公租房（或经批准的其它建筑）可采用本项目直接配建、异地建设的方式，直接配建和异地建设公租房的建设方案应经房管部门和规划部门同意，并与房管部门签订建设合同，在规定时间内建成。在湛城规（办）〔2011〕48号文和湛府函〔2012〕338号文规定的基础上，“三旧”改造项目需要配建的公租房(或经批准的其它建筑)面积不计容积率。——湛江2014年规定

2、“三旧”改造地块内的商业、办公（写字楼）项目建筑高度（±0.00起、不计屋顶附属建、构筑物）大于150米的建筑，大于150米高度部分的建筑面积作为奖励面积，奖励面积不视作对原容积率的突破，不计收土地出让金；高度达到150米的建筑，高出100米部分的建筑面积的50%作为奖励面积，奖励面积不视作对原容积率的突破，不计收土地出让金。——湛江2012年规定

3、所有“三旧”改造项目，在满足停车、人防、消防等配套面积要求的前提下，利用地下空间建设商业的，不计算容积率，不计收土地出让金。——湛江2012年规定

4、为切实解决城中村改造项目拆迁安置补偿成本偏高的实际问题，在审定城中村改造项目开发强度时，可以在湛城规（办）〔2011〕48号文规定的基础上适当放宽。改造地块面积大于等于1公顷，项目性质为居住用地的，容积率上限指标原则上不大于3.8；改造地块内属于商业、办公（写字楼）的项目，容积率上限指标原则上不大于6.0。——湛江2012年规定

5、对提供公益性设施或城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目实行容积率奖励或异地补偿。--广东2016年规定

6、“三旧”改造要优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房进行改造，执行“三旧”改造优惠政策。“三旧”用地也可按规定纳入棚户区改造范围，享受棚户区改造优惠政策。--广东2016年规定

旧城区内改造项目的地块大于10公顷的给予10%的容积率奖励——湛江2012年规定。

7、根据项目所在片区控规要求，需建设独立用地的公共服务设施和市政公用设施且由建设方承担建设的，公共服务设施、市政公用设施用地面积可按项目目标容积率的50%纳入项目容积率指标计算，相应设施的建筑面积可不纳入容积率计算。——湛江2014年规定

旧村庄改造项目的建筑密度在现行规定基础上放宽10%。居住项目绿地率调整为不少于30%，商业办公项目及商业办公和居住综合项目的绿地率按现行规定执行（即商业办公项目绿地率25%，商业办公和居住综合项目绿地率30%）。——湛江2014年规定

“三旧”改造项目的停车位一律按照如下标准配置建设，即住宅0.8个/100㎡，商业1.0个/100㎡。——湛江2014年规定

（五）“三旧”改造的税收政策与费用政策

1、“三旧”改造项目有关税收可按规定申请减免。详见广东省地方税务局、广东省国家税务局、广东省国土资源厅颁布的《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发[2017]68号）

减免“三旧”改造项目涉及的行政事业性收费；鼓励按收费标准最低限收取设计、监理、安装、测绘、施工图审查、建设项目环境影响咨询等经营服务性收费。--广东2016年规定

2、“三旧”改造项目中涉及土地出让金、市政建设配套费等安排支出，必须在改造项目按照市政建设标准完成排污、排水、供电、供水、道路和路灯等基础设施、公共设施建设并经验收通过后，由市财政局根据市城市规划局、市城市综合管理局、市住房城乡建设局等部门的验收意见按规定核拨。——湛江2012的规定

3、划拨土地补办出让手续，土地出让金计收时，应扣减原划拨土地使用权权益价款。——湛江2014的规定

(六)建设时限与土地开发时间要求：

1、“三旧”改造项目建设时限——若有矛盾，以最新的规定为准。（1）“三旧”改造项目建筑面积在35万平方米以下的，要在领取《建筑工程施工许可证》后2年内完成改造；建筑面积在35万平方米至50万平方米的，要在领取《建筑工程施工许可证》后3年内完成改造；建筑面积超过50万平方米的，改造完成期限由市“三旧”改造办依照国家规定核定。在规定时限内完成改造的，奖励本项目实际缴交的土地出让金10%；规定时限而未完成改造任务的，对改造项目超出湛城规（办）〔2011〕48号文规定的容积率上限部分的建筑面积，必须在项目竣工验收前按非“三旧”改造项目的标准补缴土地出让金。——湛江2012年规定。

（2）改造项目用地面积小于10公顷（含10公顷），且项目建筑高度不超过100米的，从签订土地出让合同约定的动工开发建设之日起，建设期限不得超过1年（若项目建筑高度超过100米的，可延期半年）；改造项目用地面积在10公顷以上、15公顷以内（含15公顷）的，可分期建设，但首期建设面积不得少于总建设面积的1/3，从签订土地出让合同约定的动工开发建设之日起，建设期限不得超过3年；改造项目用地面积超过15公顷的，可分期建设，从签订土地出让合同约定的动工开发建设之日起，建设期限不得超过4年。若不能按以上约定时间完成建设的项目，每逾期1日则无偿将15平方米的住宅面积交给政府作为公租房等用途进行处理。——湛江2014年规定。

2、闲置土地的行为

（1）在本通知印发之前，对不属于审批部门耽搁所造成闲置的项目，自市政府批准改造方案之日起，一年内尚未办理《建筑工程施工许可证》的，原批准的容积率5%的建筑面积转改为公租房；一年半内还未办理《建筑工程施工许可证》进行动工建设的，再增扣原批准容积率5%的建筑面积转改为公租房。在本通知印发之后，对不属于审批部门耽搁所造成闲置的项目，自市政府批准改造方案之日起，半年内尚未办理《建筑工程施工许可证》的，原批准的容积率5%的建筑面积转改为公租房；一年内还未办理《建筑工程施工许可证》进行动工建设的，再增扣原批准容积率5%的建筑面积转改为公租房。转改的公租房须无偿将产权移交市政府。——湛江2012年规定。

（2）超过土地出让合同（补充协议）约定的动工开发建设日期满1年不动工开发建设的，按《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）处理。” ——湛江2014年规定。

第二篇：广东省三旧改造

三旧改造

目录

概述

三旧改造介绍

广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。

三旧改造来源

三旧改造一词来源于广东，早在2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。而今,“三旧改造”已经上升为广东全省的发展战略。在前不久举行的中共广东省委全会上,汪洋就发出动员令:到2012年,“三旧改造”将增加1000多亿元投资和超过2000公顷建设用地。各地都要积极行动起来,不仅政府要投入,还要创新开发模式和运营方式,引导社会资金进入,掀起共建共享美好宜居城乡的热潮,确保一年见成效、三年大改观,努力走出一条有广东特色的“三旧”改造新路子,为全国“三旧”改造提供新鲜经验。

2009年，随着迎亚运整饰工程在广州火热开展，广州市的“三旧改造”也进入轰轰烈烈的开展热潮。对“旧城镇、旧厂房、旧村居”的改造已不仅仅限于建筑的外墙装饰整修，还有从内部经营、文化内涵等多方面着手改造，为旧物业引入新内容。在海珠区旧城改造中，广州市环海集团就为洪德路旧街区引入广府文化与动漫创意文化元素，打造中国第一条“骑楼下的动漫街区”，以欧洲“昂格雷姆国际漫画节”举办地意大利城市的创意模式与美国“小镇大街”的商业形态为模板，把广府最具岭南特色的街道——“骑楼街”打造成为汇集动漫原创、衍生品研发、游戏软件开发制作等多家企业，同时集聚产品的研发、制作、推广、销售、娱乐等多功能于一体的街区式动漫产业园，为广州旧城改造注入新的发展活力。

三旧改造特点

“三旧”改造是国土资源部给予广东省的特殊政策。在粤府[2009]78号文中，“三旧”改造的实施意见对现行的国土资源政策有六大突破：一是简化了补办征收手续；二是允许按现状完善历史用地手续；三是允许采用协议出让供地；四是土地纯收益允许返拨支持用地者开展改造；五是农村集体建设用地改为国有建设用地，可简化手续；六是边角地、插花地、夹心地的处理有优惠。由于是试行的特殊政策，因此在完善历史用地手续方面，也只给了3年的时间，到2012年为止。

广州模式

在城中村改造方面，将确定符合广州实际的城中村改造规划指引，用于指导具体各村改造方案的编制。目前这一指引正在编制中。

指引中确定了城中村改造的4种模式，这也将是未来广州138条城中村改造可以套用的模式：

公开出让融资模式

一是公开出让融资实施全面改造，也被称为猎德模式。

猎德村改造采取公开出让融资实施全面改造的模式，于2007年拍卖融资46亿元启动改造。目前已经基本建成新猎德村(安置区)，由37栋高层住宅、一所九年制义务教育学校和一所幼儿园组成，总建设用地13.1万平方米，总建筑面积约68.7万平方米，集中迁建祠堂、整治河涌，延续历史文脉。

自行改造、协议出让融资模式

二是自行改造、协议出让融资实施全面改造，例如林和村。

位于天河区广东火车东站边上的林和村，人口共约2416人，总用地面积为69470平方米，原有各类房屋共计583栋。林和村采取自行改造，协议出让融资的方式实施全面改造。目前房屋已全部拆平，计划3年内可建成回迁。

滚动开发模式

三是滚动开发实施全面改造，例如花地村。

位于荔湾区芳村地区的花地村，位于白鹅潭经济圈核心区域，村户籍人口3366人，改造用地面积44.4公顷，建筑面积46.13万平方米。花地村采取“搬积木”滚动式的方式进行全面改造，总投资约20亿元。花地村第一期改造项目于2008年7月动工，目前已经基本完成，为第二期的改造安置提供腾挪空间。

环境建设带动综合整治

四是人居环境建设带动综合整治的改造，例如西塱裕安围。

位于荔湾区芳村地区的裕安围，是西塱村8个自然村之一，也是广州起义的策源地。用地面积13.67公顷，现状建筑面积11.84万平方米，公共服务设施较为完善。裕安围采用综合整治方式进行改造，改造保留6.34万平方米的原有建筑，打通消防通道、富余地块建设旧村改造安置房、改善居住环境。改造后总建筑面积为18.40万平方米，改造总投入约2.5亿元。

佛山模式

佛山旧城改造（指国有土地上房屋的改造）的改造模式主要分政府主导和土地权属人自行改造两种模式。其中，政府主导模式主要是指政府根据规划的需要，对片区进行连片改造整体开发。自行改造就是土地权属人有拆迁意愿，愿意自行改造，通过项目单位或者成立业主利益主体发起拆迁项目以完成开发的。

政府主导项目模式

政府主导的拆迁项目指的是在省市规划计划内，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法对计划用地范围进行改造开发的模式。除开对拆迁范围限定在“三旧”范围内，其他的手续和流程都是和传统拆迁相仿。

自行改造项目模式

土地权属人自行改造的模式指的是由土地权属人主动采取土地权属人自行改造的模式。在流程上需要有项目单位向拆迁办提交“三旧”改造申请，再通过各级审批，最后按照文件及文件批复执行操作。而项目申请主体（如业主委员会或居委会）需要在项目启动前，充分征询全体业主意见，再按照有关法律法规中涉及业主利益事项按有关规定进行表决，表决同意通过由申请主体向项目所属街道办提出改造申请。街道办事处再会同社区居委会及相关部门，确定改造用地范围，编制改造规划、拆迁补偿安置方案和实施计划，报区“三旧”改造协调领导小组联合审核，再上报区政府批准。

基本知识

“三旧”指什么？

“三旧”改造是广东特有的旧城改造办法。三旧分别指的是：旧城镇、旧厂房、旧村居。旧城镇

主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。改造项目应确定最小面积，以体现整体改造效益，其最小面积应由每个地区因地制宜确定。如佛山确定为：低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。

旧厂房 主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。

旧村居

主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和地方技术标准的各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。

三旧改造相关指示文件

关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见 佛山市人民政府办公室文件佛府办〔2009〕261号 各区人民政府，市政府有关部门、直属有关机构: 为深入贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号，以下简称《若干意见》），确保我市“三旧”改造工作规范有序推进，实现严格保护耕地和节约集约用地的目标，经市政府同意，并结合我市实际，提出如下实施意见：

一、进一步提高对“三旧”改造工作重要性和紧迫性的认识

推进“三旧”改造工作，是我市经济社会实现可持续发展的必然选择。改革开放以来我市用3倍的建设用地增加率换取30倍的经济增长，土地资源对经济社会的快速发展起着关键的支撑作用。但是，目前我市国土资源开发强度已达到33%，不可能继续沿用土地规模扩张换取经济发展的老路子。与此同时，我市已利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现象，通过“三旧”改造，激活土地的再次利用，进一步提升土地集约化利用水平，这必将成为我市经济发展的二次动力，对加快实现“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城，美丽富裕家园”的发展目标，实现经济社会的可持续发展有的重大的现实意义。省委、省政府高度重视大力推进“三旧”改造工作，出台了《若干意见》，为我市推进“三旧”改造工作指明了方向。我市是广东省“三旧”改造试点市，国土资源部主要领导也要求我市坚定不移地走下去和先行先试。因此，我市各级党委、政府要积极组织宣传发动，层层召开动员大会和经验交流会，学习贯彻《若干意见》精神，在原有工作的基础上，进一步加强领导，强化责任，落实目标任务，全力以赴推进“三旧”改造工作向纵深发展。

二、总体要求和基本原则

（一）总体要求

以科学发展观为指导，按照经济社会发展总体规划的要求，围绕提升经济社会发展承载能力和综合竞争力的需要，切实转变发展观和用地观。着力盘活存量建设用地，进一步挖掘潜力，节约集约利用土地。遵循“全面探索、封闭运作、结果可控”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，积极稳妥推进“三旧”改造工作。将“三旧”改造与农村土地整治有机结合，统筹规划、全面推进土地综合整治。以推进“三旧”改造工作为载体，实现建设用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，完善城市功能和提升城市形象，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、文化繁荣、社会和谐、人民群众充满幸福感的新佛山。

（二）基本原则

1、政府引导，市场运作。政府统一组织，制定专门政策，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，吸引社会各方广泛参与，实现多方共赢，确保国有、集体资产的保值、增值。政府要正确引导，加强监管，确保改造规范推进。

2、明晰产权，保障权益。调查摸清“三旧”现状，做好“三旧”土地的确权登记工作。属于“三旧”改造的房屋和土地，未经确权、登记，不得改造。正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，维护社会稳定。

3、统筹规划，有序推进。统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，并强化规划的统筹管控作用。严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。严禁擅自扩大“三旧”改造政策的适用范围。

4、节约集约，提高效率。通过市场运作和公开规范的方式，强化市场配置土地，促进土地高效利用。严格执行土地使用标准，提高土地使用强度。创新机制方法，强化土地资源、资产、资本“三位一体”管理，实现土地利用效益的最大化。

5、尊重历史，客观公正。既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。要科学合理地制定改造方案和配套政策，改造利用与完善手续相挂钩，做到公开、公平、公正。

三、合理确定“三旧”改造范围

（一）合理确定“三旧”改造范围

围绕产业结构调整和转型升级、城市形象提升和功能完善、城乡环境改善、建设社会主义新农村等战略目标，在有利于耕地保护、土地进一步节约集约利用、产出和效益进一步提高的前提下，我市下列土地列入“三旧”改造范围：

1、根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；

2、因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；

3、布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；

4、产业“退二进三”企业的工业用地；

5、须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；

6、国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

7、布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；

8、因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；

9、国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；

10、城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；

11、其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。

（二）“三旧”改造项目的认定应同时符合以下条件

1、拟改造项目用地符合土地利用总体规划和实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和我市产业发展规划及环境保护要求；

2、拟改造项目属于“三旧”改造或属于市或区人民政府认定的“节能减排”范围；

3、拟改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

四、科学编制“三旧”改造规划和实施计划

（一）开展全市“三旧”用地的调查摸底工作，将每宗“三旧”用地在土地利用现状图和土地利用总体规划图上标注，并列表造册，建立数据库。

（二）根据“三旧”改造工作总体要求和原则，市人民政府负责组织编制《佛山市“三旧”改造专项规划》。各区人民政府要根据《佛山市“三旧”改造专项规划》认真组织编制“三旧”改造地区的控制性详细规划和改造方案，以指导“三旧”工作的开展。今后，根据实际情况确需对“三旧”改造专项规划作局部调整或修改的，由区人民政府报市人民政府批准后实施。

（三）各区人民政府根据“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造实施计划。各区“三旧”改造计划报市“三旧”办备案。

（四）“三旧”改造不涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地的，“三旧”改造方案由区人民政府审批；“三旧”改造涉及完善土地征收手续和集体建设用地转为国有土地以及城乡建设用地增减挂钩的，“三旧”改造方案由区人民政府编制，逐级上报审批。程序如下：

1、各区根据“三旧”改造专项规划按项目或分片区制订“三旧”改造具体实施方案报市人民政府审核；

2、市人民政府将各区的“三旧”改造方案单独或汇总报省人民政府审批；

3、改造方案批准后，各区根据批准的方案分类办理供地手续，有关供地方案报市国土资源局备案。

五、因地制宜，采用多种运作方式进行“三旧”改造

（一）政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改造需要调整使用土地的，由政府依法收回、收购土地使用权，纳入政府土地储备。纳入土地储备的具体程序、价格确定，按市及各区有关文件规定执行。

（二）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，鼓励原土地使用权人自行进行改造。但原土地使用权人须拥有改造范围内全部土地权属才能申请。自行改造方案由区“三旧”办牵头组织各成员单位审核同意后报区人民政府批准。涉及的划拨土地使用权和改变土地用途（包括经营性用途）以及延长土地使用年限可免土地收购储备和公开交易，采取协议出让方式出让，并按现行规定缴纳土地出让金。规划、国土、建设等部门根据区政府的批复意见分别办理相关手续。

（三）旧城镇改造范围内，在符合土地利用总体规划、城乡规划和“三旧”改造规划的前提下，各地块的使用权人可共同成立项目公司联合自行改造；或市场主体与其他土地权利人协商签订土地转让合同，在落实相关补偿安置措施的前提下，自行收购改造范围内的多宗地块及地上房屋建筑后，申请对收购的地块取得拆迁许可后进行集中改造，改造的相关规定和办理程序与上述原土地使用权人自行改造一致。区以上国土资源部门根据收购人的申请，将分散的土地归宗，为收购人办理土地变更登记手续。收购改造范围内的多宗地块涉及出让年限不一致的，应统一出让年限，涉及补交地价款的按规定办理。

（四）属于“三旧”改造和“节能减排”项目的旧厂房在符合规划前提下改为经营性用途的，原用地单位可向区“三旧”办提出自行改造的申请，改造的相关规定和办理程序参照上述原土地使用权人自行改造规定办理。

（五）“三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确实需要以置换方式置换土地使用权的，由区国土资源部门审核同意并报区人民政府批准后实施。

（六）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，农村集体经济组织申请将集体建设用地转国有的，经村民（代表）大会表决同意后向区国土资源部门申请，按程序逐级上报省人民政府批准。区人民政府根据“三旧”改造规划组织实施。其中，确定为农村集体经济组织使用的，在建新必须拆旧的前提下，交由农村集体经济组织依照规划自行改造或与有关单位合作开发建设。

（七）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，除属于市、区人民政府应当依法征收的外，可由农村集体经济组织或者用地单位在建新必须拆旧的前提下依照规划自行组织实施，并可参照旧城镇改造的相关政策办理。

（八）旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土管理部门安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。

（九）“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金；该房地产用地转让时（包括联建合建），按规定须在土地交易中心公开交易。

（十）农村集体自行出资开发其名下的集体建设用地和国有建设用地，或其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经区“三旧”办牵头有关成员单位讨论同意并报区人民政府批准后，可免公开交易。

（十一）经批准自行改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

六、关于分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续问题

（一）没有合法用地手续且已使用的建设用地

1、用地行为发生在1987年1月1日之前，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权，经公告无异议后直接办理建设用地确权登记发证手续。

2、用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间，用地时已与农村集体经济组织或农户签订征地协议，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，依照1988年修订的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续。

3、用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间，按照1998年修订、2004年修正的《中华人民共和国土地管理法》有关规定，落实处理（处罚）后按土地现状完善征收手续，凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。

4、完善各类用地手续的处罚标准

“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处罚：

（1）禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；（2）三水、高明区按用地面积不低于3元/平方米。

（二）农村集体建设用地转为国有建设用地

原农村集体申请将农村集体所有的有合法用地手续的建设用地转为国有建设用地的，在农村集体提出自愿改变为国有申请和村民代表大会表决同意的前提下，办理征收手续。

（三）完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2012年完成。2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善用地手续。

七、关于“三旧”改造涉及边角地、夹心地、插花地等问题的处理

“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地，可一并纳入“三旧”改造。

现状为建设用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积3亩为标准，3亩以下（含3亩）由区人民政府处理：属原批文范围的直接确权，不属原用地批文范围而属于集体性质的，由区国土资源部门审核后报区政府批准给农村集体组织使用；不属原批文范围但无法证明是集体性质土地的，均认定为国有建设用地，由区国土资源部门审核后报区政府直接批准使用，也可以收回后重新公开交易或以协议方式出让。单块面积超过3亩或多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理有关用地手续。

现状为农用地的边角地、夹心地、插花地，以单块面积1亩为标准，1亩以下（不含1亩）、多块累计面积小于或等于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地由区人民政府处理并报市人民政府备案；面积1亩以上、多块累计面积大于改造总面积10%的边角地、夹心地、插花地按规定办理农地转用、完善用地手续和转为国有土地审批手续，并可在“三旧”改造方案中一并报批。

八、关于“三旧”改造涉及土地置换问题的处理

为满足“三旧”改造需要，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式调整使用原有存量建设用地。“三旧”改造范围内土地之间或“三旧”改造范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换。土地置换手续由区以上国土资源部门办理，办理时限为7个工作日。

九、关于“三旧”改造中涉及的土地出让金优惠政策及财政扶持政策

（一）农村集体使用的集体建设用地或国有建设用地（留用地），在符合城市规划和土地权属不发生转移的前提下，农村集体可按城市规划用途自行开发使用，且可以采用划拨方式供地。集体建设用地依法改变用途且土地使用权不发生转移的，只要土地使用者与土地所有者一致，也享受本条规定的优惠政策。

（二）农村集体将国有留用地或集体转为国有的土地自行开发或通过招商引资合作开发而发生土地使用权转移的，转移部分应按规定办理土地出让手续，缴纳土地出让金。政府按规定收取的土地出让金全部上缴财政后，在扣除按规定计提的农业土地开发资金、出让业务费等专项资金后，余额最高不超过60%按《国有土地使用权出让收支管理办法》（财综〔2006〕68号）有关规定，由财政列支，专项用于包括保证被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农村居民社会保障支出以及农村基础设施建设支出等。

（三）市、区人民政府通过征收农村集体建设用地实施旧村庄改造进行经营性开发的，土地出让纯收益可按最高不超过60%的比例返拨给原农村集体经济组织。

（四）鼓励、支持“2+5”组团城市规划城区内效益差、能耗高、污染大的企业搬迁。搬迁企业用地由当地政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌方式出让的，在扣除收回土地补偿费用后，其土地出让纯收益可安排部分专项支持企业发展，具体由各区人民政府结合实际情况制定。

（五）对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，应从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持改造。

（六）鼓励各地探索利用社会资金开展“三旧”改造，政府组织实施的“三旧”改造项目，在拆迁阶段可通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可在确定开发建设的前提下，由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过公开交易方式确定土地使用权人。

（七）工业用地在符合城乡规划、改造后不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

（八）属政府产权的公共建筑面积，不参加容积率计算，不收取土地出让金。

（九）在符合城乡规划和“三旧”改造专项规划前提下，经区“三旧”办报区人民政府批准，企业在原厂房内设立区域总部、研发中心、科研机构以及产品设计和动漫制作产业，不视为改变土地用途。

十、加强对“三旧”改造的检查监督

市监察局对市三旧改造办、市相关职能部门履行职责情况以及各区政府开展“三旧”的情况进行监督检查；各区监察局对辖区内的改造办和相关职能部门履行职责的情况进行监督检查。各区要将“三旧”改造项目审批纳入电子检察系统进行管理，并作重点标注，以便监察机关履行监督。市相关职能部门要认真对照本实施意见对各区“三旧”改造进行监督，发现违反“三旧”改造规定的行为要及时进行纠正。凡是弄虚作假，擅自将不符合“三旧”改造范围的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的，由市、区监察机关依照有关规定严肃查处。

十一、其它

（一）各区可以按照本意见精神，结合自身实际制定具体实施办法。

（二）本意见发布前，市政府、政府各有关部门和各区已公布的一系列“三旧”文件中，其它方面的优惠政策与本意见无冲突的，仍然适用。

（三）本意见发布前，各区人民政府根据先行先试原则已经审核确认的“三旧”改造项目和方案有效，无需再另行报批。

附件：1.“三旧”改造方案申报表 2.“三旧”改造项目用地情况表 3.“三旧”改造项目申请、审批流程 4.报批“三旧”改造方案需提交的材料

5.分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续需提交的资料 6.置换土地报批需提交的材料

第三篇：广东省三旧改造政策政策解读

广东省三旧改造政策政策解读

今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）（以下简称《若干意见》）出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同？各方的利益关系如何均衡处理？开发商能得到哪些实惠？

●补办征收手续问题 【相关规定】

《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）后报省政府批准完善征收手续。

用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

【政策解读】

大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。

●补办农用地转用手续问题 【相关规定】

《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。

【政策解读】

简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。

●补办供地手续问题 【相关规定】

《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地（含原划拨的用地和没有合法手续的用地）采用协议方式完善供地手续。

【政策解读】

这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。

●土地出让收益处理的问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。

【政策解读】

这些规定有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。

●农村集体建设用地改变为国有土地问题 【相关规定】

《若干意见》提出，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。

【政策解读】

部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。

●边角地、插花地、夹心地的处理问题 【相关规定】

《 若干意见》对“三旧”改造中涉及的边角地、插花地、夹心地，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可按照有关规定一并纳入“三旧”改造范围，达到简便、鼓励改造的目的。边角地、插花地、夹心地的土地面积不大于3亩。

【政策解读】

过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。

第四篇：广东省三旧改造政策政策解读

广东省三旧改造政策政策解读

2010-06-14 09:38:51 浏览次数：528 今年，广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）（以下简称《若干意见》）出台。这次在广东独家试行的“三旧”改造，到底和过去的政策有哪些不同？各方的利益关系如何均衡处理？开发商能得到哪些实惠？

●补办征收手续问题

【相关规定】

《若干意见》按照尊重历史的原则，要求区分不同时期的用地行为，对“三旧”用地按照用地发生时的法律政策处理（处罚）后报省政府批准完善征收手续。

用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市、县人民政府土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书，办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在2007年6月30日之前的，可按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。

【政策解读】

大大简化了办理相关用地手续的程序，节省时间，降低成本，可以更好地调动各方面对改造的积极性。

●补办农用地转用手续问题

【相关规定】

《若干意见》本着简便、鼓励的原则，允许纳入“三旧”改造的历史用地按土地现状完善用地手续。

【政策解读】

简化了报批程序，节省了报批时间，也大大减轻被改造地区政府的负担。

●补办供地手续问题

【相关规定】

《若干意见》允许纳入“三旧”改造范围的用地（含原划拨的用地和没有合法手续的用地）采用协议方式完善供地手续。

【政策解读】

这项规定，可以保障原使用者的权益，调动其参与改造的积极性。

●土地出让收益处理的问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在旧城镇和旧村庄改造中，政府依法收回有关用地出让的，其土地出让纯收益可按不高于６０％的比例，依照有关规定专项用于支持原用地企业发展或原农村集体经济组织的发展。对由政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段，通过招标方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为成本从土地出让金中支付。

【政策解读】

这些规定有利于调动社会资金参与“三旧”改造的积极性。

●农村集体建设用地改变为国有土地问题

【相关规定】

《若干意见》提出，在城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体经济组织申请将其所有的村庄建设用地改变为国有建设用地的，可依照申请报省人民政府批准征为国有。

【政策解读】

部分农村集体愿意将集体建设用地转为国有，但办理征收手续繁琐。现在则可以大大简化手续、降低办理成本。

●边角地、插花地、夹心地的处理问题

【相关规定】

《 若干意见》对“三旧”改造中涉及的边角地、插花地、夹心地，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，可按照有关规定一并纳入“三旧”改造范围，达到简便、鼓励改造的目的。边角地、插花地、夹心地的土地面积不大于3亩。

【政策解读】

过去由于土地比较零碎且需要组织相当多的报批材料，基层可能会放弃使用这些土地，造成资源浪费。现在则可以避免这种浪费现象的出现。

第五篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）