第一篇：房地产策划试题
房地产策划师国家职业资格考试题
一、单选题
1、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称为（）A、进度图 B、蓝图 C、施工图 D、设计图
2、建筑材料按化学组成分为无机材料、有机材料和（）A、天然材料 B、防水材料 C、人造材料 D、复合材料
3、材料在外力作用下抵抗破坏的能力称为（）
A、孔隙率 B、密实度 C、硬度 D、强度
4、土地调查是为查清土地的数量、质量、分布和（）而进行的调查。A、权属状况 B、位置 C、土地用途 D、共用情况
5、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定税率分别为7%、5%和（）A、1% B、2% C、10% D、8%
6、城市规划应根据人居环境科学理论，实现自然、人文、社会、居住和（）共五个系统的有机统一。A、艺术 B、生态 C、科技 D、支撑
7、房地产项目的规划设计包括项目的方案设计、（）及施工图设计等。
A、初步设计 B、外立面设计 C、价格估算 D、微观设计
8、房地产管理部门在接到开发企业申请后，经审查合格的，应在接到申请后10日内核发（）A、《国有土地使用证》 B、《商品房预售许可证》 C、《建设工程规划许可证》 D、《建设工程施工许可证》
9、房地产资产证券化表外处理是指房地产公司将（）出售给SPV.A、自有资产 B、资产收益 C、租赁合同 D、股票
10、ABS融资是指（）A、建设—运营—移交 B、互助基金 C、按揭贷款 D、资产支撑证券化
11、PM2系统以（）为控制核心。A、筹资成本 B、合同成本 C、收支项目 D、建安成本
12、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理和（）三个步骤。A、分析 B、统计 C、归纳 D、建档
13、可行性研究是项目立项、审批（）的依据。A、审核 B、投资 C、决策 1 D、开发商与有关部门签订协议合同
14、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为（）A、0.5 B、2 C、3 D、4
15、风险分析又称为（）A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、动态分析
11、PM2系统以（）为控制核心。A、筹资成本 B、合同成本 C、收支项目 D、建安成本
12、调研计划实施包括数据资料的收集、加工处理和（）三个步骤。A、分析 B、统计 C、归纳 D、建档
13、可行性研究是项目立项、审批（）的依据。A、审核 B、投资 C、决策 D、开发商与有关部门签订协议合同
14、已知售价增加15%，净现金流量现值增加30%，则售价的敏感系数为（）A、0.5 B、2 C、3 D、4
15、风险分析又称为（）
A、期望值分析 B、概率分析 C、成本分析 D、动态分析
16、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。A、信息、物流、技术 B、信息、资源、时间 C、概念、资源、人力资源 D、管理学、经济学、广告学
17、发展商策划模式又称为（）A、品牌策划模式 B、全程策划模式 C、产品策划模式 D、“非策划”模式
18、市场细分的客观基础是（）A、心理因素 B、区域因素 C、购买动机 D、消费者需求差异性
19、营销策略分为整体市场策略、市场细分化策略和（）A、价格策略 B、差异性市场策略 C、市场密集型策略 D、无差别策略 20、房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（）A、整体市场策略 B、集中营销策略 C、市场细分化策略 D、无差别策略
21、经济适用房营销策略一般采用（）2
A、市场细分化策略 B、市场整体性策略 C、市场密集型策略 D、价格策略
22、在楼盘的强销期和持续期，（）往往成为广告的主要内容。
A、规划理念 B、地段特征 C、概念卖点 D、价格攻势
23、房地产营销第三阶段又称为（）A、产品营销 B、满足营销 C、中级营销 D、导向型营销
24、TOWHOUSE又称为（）A、别墅 B、商务公寓 C、联排别墅 D、产权式酒店
25、成长型公司适宜选择（）作为办公场所 A、酒店式公寓 B、商务公寓
C、TOWNHOUSE D、普通住宅
26、物业管理已成为（）构成的重要要素之一。A、物业品牌 B、产品品牌 C、物业价值 D、企业竞争
27、房地产营销中的公关活动也称为（）A、主题营销 B、媒介营销 C、价格策略 D、事件营销
28、顾客在购买过程中能够实际拥有的展示称为（）A、实物展示 B、边缘展示 C、核心展示 D、物业展示
29、头脑风暴法属于（）A、整合策划 B、精神价值附加策划 C、文化策划 D、创意策划
30、项目策划的造势原理是指利用一 定的（）进行造势。
A、活动项目 B、价格策略 C、会展 D、概念炒作
31、所谓初次现象是指一种（）的思想方法 A、概念创意 B、信息整合 C、主题设定 D先入为主
32、产品营销的先弱后强原则是指（）
A、先从低价盘做起，再做高价盘 B、先从低附加值产品做起，再做高附加值产品
C、先从弱少客群产品做起，再做强势客群产品 D、先从低品牌产品做起，再做高品牌产品
33、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（）为主。A、物业管理 B、规划优势和地段特征 C、价格攻势 D、配套设施
34、广告强销期广告预算约占总量的（）3
A、20% B、30% C、40% D、50%
35、营销计划包括（）和营销计划安排 A、营销策略制定 B、营销渠道选择 C、营销计划制定 D、营销人员培训
36、（）是市场营销控制的中枢。A、营销计划 B、客户管理 C、分销渠道 D、信息沟通37、2004年4月27日，国务院通知，房地产开发项目（不含经济适用住房项目）资本金比例由20%提高到（）以上。A、30% B、35% C、40% D、45%
38、房地产策划包括概念设计、项目策划和（）A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D、区域策划
39、通常样本的平均数的标准误差越少，则样本平均数与总体群平均数的差异就越（），样本平均数的可靠性就越（）A、大、小 B、小、大 C、平均、大 D、不一定 40．（B）是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。A、产业化 B、城市化 C、工业化 D、信息化 41．（）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。
A、城市化 B、生态化 C、可持续发展 D、信息化 42． 城市运营的基本要求是：无论城市大小，都必须从（）上定位。A、规划 B、价格 C、文化 D、战略 43．详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析。A、产业 B、人文 C、经济 D、人口 44．消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（）。A、质量疑虑 B、价格疑虑 C、产品疑虑 D、承诺疑虑 45．产品定位受（）因素的影响。A、硬件、软件B、经济、社会 C、人口、收入水平D、城市规划、资金
46、房地产项目方案设计可以称为（）。A、宏观设计 B、微观设计 C、中观设计 D、总设计
47、股权融资的缺点是（）。
A、融资渠道狭窄 B、流动性高、风险大 C、缺 乏流动性、募集难度大 D、认购环节复杂 4
48．抵押贷款证券化属于（）。
A、表外处理 B、表内处理 C、ABS融资 D、信托收益凭证
49、以下哪种方法在时间上最为经济（）。A、人员调查法 B、通讯调查法 C、观察法 D、电话调查法 50、盈亏平衡分析在财务管理中又称（）分析。A、成本 B、量、本、利分析 C、效益 D、投资
51、大势把握——理念创新——策略设计——资源整合——动态顾问这一策划流程是（）A、全程策划模式B、品牌策划模式C、战略策划模式D、产品策划模式
52、营销组织必须考虑三大方面的问题（）A、组织构架及激励机制；上市时机及销售节奏；销售培训； B、组织构架及激励机制；约束机制；绩效考核； C、销售培训；企业文化；激励机制； D、约束机制；人员培训；绩效考核；
二、多选题：
1、一套完整的施工图，根据其专业内容或作用不同，一般包括：（）。
A、图纸目录 B、设计总说明 C、建筑施工图 D、结构施工图 E、设备施工图
2、建筑从采用的结构墙体材料上分，主要有（）。
A、砌体结构 B、现浇钢筋混凝土结构C、轻钢结构 D、框架结构 E、剪力墙结构
3、建设强度指标包括：（）。A、套密度 B、绿地率 C、容积率 D、建筑密度 E、总建筑面积 F、分类建筑总面积
4、以下属于一级地类的是（）。A、旅游业 B、市政用地 C、住宅用地 D、农业用地
5、土地价值发现宏观分析包括该土地的（）。A、性质 B、权属关系 C、测绘情况 D、土地契约限制 E、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符
6、项目可行性研究包括（）。A、一般机会研究 B、特定机会研究 C、方案策划 D、初步可行性研究 E、详细可行性研究 F、市场调研
7、目标客户消费心理有（）。A、认知心态 B、疑虑心态 C、利益心态 D、期望心态
8、房地产工程管理主要有以下要素（）。A、成本 B、收益 C、质量 D、进度 E、安全 F、技术支持 5
9、以下属于传统融资模式的是（）。A、开发贷款 B、按揭贷款 C、股权融资 D、专项贷款
10、spv是指（）。A、信托投资机构 B、商业银行 C、债券承销商 D、特设交易机构 E、特设信托机构
11、房地产开发成本可分为以下部分（）。A、土地费用 B、前期费用 C、建安成本 D、配套费用 E、筹资成本 F、管理费用 G、销费费用
12、房地产项目风险管理的目标是（）。
A、减少成本 B、减少风险因素 C、减少风险事故 D、减少风险损失
13、物业管理的特点是（）A、社会化 B、专业化 C、企业化 D、经营性 E、公益性
14、房地产调研的内容包括：（）A、市场研究 B、产品研究 C、市场销售环境研究 D、消费者购买行为研究 E、广告及促销研究 F、销售研究 G、竞争者研究 H、政策研究
15、依照调查方式的不同，将市场调查分为（）A、询问调查法 B、深度访谈法 C、观察调查法 D、试验调查法 E、统计分析法
16、市场调查的流程分（）几个阶段 A、战略规划B、确定调研专题 C、确定调研目标 D、制定调研计划 E、调研计划实施 F、提出调研报告
17、以下属于调查法的是（）A、随机抽样 B、人员调查法 C、电话调查法 D、通讯调查 E、观察法
18、可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源（）等各方面进行全面的分析、论证和评价。A、技术B、市场C、经济D、社会E、人口
19、可行性研究报告包括（）A、封面B、摘要C、目录D、正文E、附件F、付图
20、不确定性分析和风险分析包括（）
A、SWOT分析B、盈亏平衡分析C、敏感性分析D、概率分析
21、房地产项目的投资概算包括（）A、营销开支概算B、工程开支概算C、土地征用开支概算D、金融成本开支概算E、人员开支概算
22、成本估算方法包括（）
A、经验估算法B、因素估算法C、工料清单法D、平均成本法
23、策划的基本特征是（）
A、功利性B、社会性C、创造性D、时效性E、前瞻性
24、策划的原理有（）6
A、心理原理B、情感原理C、创新原理D、人文原理E、造势原理F、概念原理
25、策划的基本方法包括（）
A、创意策划 B、全程策划 C、整合策划 D、精神价值附加策划
26、以下哪几项属于经济环境调研（）
A、产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款
27、品牌提升要注意（）A、软性推广工程B、公关活动工程C、卖场包装工程D、口碑工程E、公关危机工程F、广告策划工程
28、一个完整的房地产营销计划应包括（）A、开发前营销策划B、开发阶段的营销策划C、销售阶段的营销策划D、物业管理阶段的营销策划
29、有效的市场营销控制应遵循的以下步骤：确定控制对象设立控制目标，建立衡量尺度、决定控制标准（）A、收集信息B、检查与对比C、分析偏差的原因D、采取改业措施 30、房地产项目营销控制的内容主要有（）A、成本控制B、年度计划控制C、赢利性控制D、战略控制
31、市场占有率分析指标有（）A、绝对市场占有率B、全部市场均占有率C、有限地区市场占有率D、相对市场占有率
32、产品规划设计包括规划设计、建筑设计（）等。
A、环境设计B、户型设计C、结构设计D、配套设计E、物业服务
33、概念规划包括项目开发理念、规划理念、总体布局建议道路交通建议、景观规划建议和（）A、建筑单体规划建议B、基础设施配套建议C、安防D、物业管理E、环保系统建议
34、以下哪几项属于经济环境调研（）
产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款
35、完整的价格策略应该由预定销售起步价（）以及付款方式等构成。A、销售均价B、最高销售价C、折扣价格D、销售总价E、提价幅度F、价格优惠G、促销价格
36、完整的广告周期由（）这几个部分组成。
A、策略期B、公开期C、增长期D、强销期E、持续期
37、项目财务评价包括（）A、税金计算B、损益表与静态盈利分析C、现金流量表与动态盈利分析D、资金来源与运用表的货款偿还能力分析E、效益分析
38、确定房地产营销控制对象的内容和范围具体包括（）7
A、消费性控制B、赢利性控制C、专项营销组合因素控制D、战略性控制
39、别墅项目至胜的五大支柱（）
A、建筑艺术风格B、私密性C、配套会所D、自然资源和人文资源E、价格策略F、市场性 40、产权酒店的类型有（）A、时权酒店B、公寓型酒店C、住宅型酒店D、投资型酒店
41、房地产常用广告媒体一般为（）A、电视、广播媒体B、户外媒体C、印刷媒体D、报刊媒体
42、以下哪能些属于房地产营销推广策略（）A、新闻抄作B、折扣价格C、公关活动D、导购E、售后服务
43、产品细节设计是指采用（）先进的生产工艺保证产品质量。
A、新技术B、新材料C、新设备D、新信息
44、SWOT分析是指（）A、优势B、价格C、劣势D、机会E、威胁
45、我国房地产策划经历了以下阶段（）A、个人策划B、单一策划C、综合策划D、复合策划E、新产品主义
46、项目营销策划包括（）A、卖点策划B、营销策略C、价格策略D、销售形势E、付 款方式F、促销手段
47、项目不确定性分析包括（）A、盈亏平衡分析B、敏感性分析C、决策树概率分析D、风险规避和控制措施E、项目效益评价
48、战略控制有以下的是（）
A、市场占有率分析B、营销效益等级评定C、营销审计D、价格策略
49、平均调研中选择样本比较常用的方法有（）A、总体抽样法B、随机抽样法C、计划抽样法D、分层抽样法
三、论述题：
1、论物业管理的社会性。
2、简述房地产营销的六大步骤。
3、简述房地产策划的本质特征。
4、概述常见营销传播工具的主要优缺点。8
一.单项选则
1、()是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。B.经济合用房B.廉包房D.商品房D.信贷房
2、()的创新首先是在开发理念上的创新。B.房地产开发项目B.房地产建设项目D.房地产策划项目D.房地产投资项目
3、发展规划是当局对()的综合部署和调整，是一种法律的举动。A.屯子地盘、空间布局、屯子性质B.城市地盘、城市布局、城市性质 C.城市地盘、空间布局、城市性质D.屯子地盘、屯子布局、屯子性质
4、策划是按特定()的系统工程 A.程序运作B.目的C.机构D.规划
5、()是为了更好地了解市场，明确项目成败的缘故原由或削减决策中的不确定性。A.问卷调查B.消费者调查C.项目调查D.市场调查
六、项目的()调研又称为项目开发条件分析。A.宏观环境B.市场环境C.自然环境D.微观环境
7、()的目的是为了满意方针消费者的需要和欲望。A.市场调查B.市场营销C.品牌营销D.市场评估
8、房地产市场()数据处理中最常用的方法是频数分析及列连分析。A.调盘问卷B.策划C.收集调查D.调查数据
9、一般来讲，()以市场供需为立足点。A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究
10、在房市场中，()对房地产产品有不同的欲望和需求，这是构成房市场细分的依据。A.需求者或销售者B.购买者或租赁者C.购买者或求租者D.租赁者或销售者
十一、房地产项目策划是一个从市场到市场的历程：()A.市场需求--研发产品--销售产品 B.市场调查--生产产品--销售产品 C.市场调查--研发产品--销售产品 D.市场需求--生产产品--销售产品
十二、()是对已找出的问题作如实的反映和详细的回答。A.摸索性调查B.描述性调查D.因果性调查D.推测性调查
13、()是由调查者按照调查目的，拟定调查提纲或设计调盘问卷，之后向被调查者以提问回问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。A.实验法B.观察法C.访问法D.问卷法 9
14、市场调查常常采用的抽样方法主如果()。A.简朴随机抽样、分层抽样、鉴定抽样 B.简朴随机抽样、重点抽样、非随机抽样 C.分层抽样、重点抽样、非随机抽样 D.重点抽样、鉴定抽样、简朴随机抽样
15、房地产价格的构成主如果由三方面组成：()A.租子年数总额、房地产开发经营成本与利润、房地产税 B.地盘开发成本、房地产开发经营成本与利润、房地产税 C.地盘开发利润、房地产开发经营成本与利润、房地产税 D.地盘价格、房地产开发经营成本与利润、房地产税
1六、对楼盘来说质量的特性包括：()A.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计 B.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、美化率 C.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、美化率和四周环境 D.楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、四周环境
17、市场细分是房地产企业不断发现新的()的有效手段 A.营销计划B.方针市场C.营销方案D.市场机会
18、()的人的劳力、物力、财力和信息资源有限，在群体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。A.小型房地产企业B.中型房地产企业C.大型房地产企业D.中、小型房地产企业
19、购房的敏锐点和动机在于：对()要求很高。则其为为休闲国假日购买。A.交通和配套B.环境和交通C.环境和经济D.环境和配套 20、蒙特卡洛风险分析法的要点是需要不错估计各变量的变化()。A.范围及概率 B.区分及概率 C.数量及机率 D.范围及数量
21、房地产定位不是对()本身作实质性的改变，而是对市场的发现。A.消费者B.楼盘C.环境D.经济
22、房地产()的构成主要体此刻以下两个方面“质”和“用”。A.产品营销B.经营规划C.策划D.产品规划 10
23、()的最后一步是寻找最佳切入点。A.市场定位准则B.市场定位方针C.市场定位流程D.市场定位策略
24、项目的()是房地产市场调查中的焦点问题之一。要举行项目成本调查，必须了解房地产价格的构成。A.成本调查B.问卷调查C.收益调查D.费用调查
25、形成市场差异化产品的()是形象定位。A.房地产流程定位B.房地产项目定位C.房地产价格定位D.房地产市场定位
2六、发展规划是当局对城市地盘、空间布局、城市性质的综合部署和调整，是一种()举动。A.行政的B.经济的C.人为的D.法律的
27、在物业治理系统包装设计中，介绍()属于申明性设计。A.景点与景物B.景区C.户型D.设计风格
28、建筑是()的同一体，它要达到实用和睦美满观两个目的。A.内容和设计B.内容和情势C.设计和情势D.风格和情势
29、在房地产景观设计准则中，()是住区的主体，()而是住区的基础。A.住宅、环境B.环境、经济C.住宅、经济D.环境、住宅 30、()又称算术分析法，是在据有多种有关资料的基础上，按照推测的目的、要求选择合适的算术模式举行推测，之后按照企业内部和外部变化加以分析，以取得推测值的方法。A.可进入性推测方法B.可行性推测方法C.定性推测方法推测方法 多选题
1、房地产规划设计创新可以从()等方面加以体现 B.建筑风格、B.景观设计D.会所与配套设施D.户型设计
2、政策限制包括()B.价格限制B.货物的价格水平限制D.征税收入限制D.地盘限制
3、开发上得到地盘的主要路子有()A.划拨B.转让C.生意D.招标
4、物业治理包括：()A.物业治理的内容B.治理情况C.治理费D.治理公司
5、项目开发现状包括()A.地盘的成熟度B.地块附着物C.城市管理工作配套情况D.项目的进展
六、对楼盘来说质量的特性包括()A.楼宇质量B.建筑风格C.四周环境D.美化率
7.房地产的区位环境具备()性质。A.交通环境B.自然地舆环境C.人文环境D.经济地舆环境
8、定量预先推测的常用方法有()。A.时间序列法B.顾客定见法C.统计需求分析法D德尔不法.9、下列采用头脑风暴法的又()A.客户定位的方法B.形象定位的方法C.正题定位的方法D.功能定位的方法
10、举行价格定位的方法主要有()。A.市场比力法B.市场竞争法C.将来收益法D.成本定价法 十一、一般按照影响置业需求因素来细化市场的变数，主要可以概括为()。A.地舆变数B.人口变数C.心理变数D.行动变数
十二、建筑方案研究与解决项目的技术程序分为()。A.局部规划B.总体规划C.建筑设计D.动工制作
13、成本定价法的主要类型有()。A.收益成本定价法B.成本加成定价法C.竞争成本定价法D.方针成本定价法
14、小区用地按功能性质区分清楚为：()A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.美化用地
15、下列建筑风格属于现代风格的事()A.中海名都B.东风广场C.江南世家D.锦城花园
1六、投资举动的基本要素包括()。A.投资主体B.投资客体C.投资方针D.投资方式
17、按投资客体的性质不同，可分为()。A.什物资产B.固定资产C.流动资产D.金融资产E.无形资产
18、社会环境要素包括()。A.社会轨制B社会保障.C社会服务.D.社会信誉E.社会轨制
19、下列属于文化要素的是()。A.风俗习气B.语言文字C.宗教信奉D.价值看法E.文化传统F.教育水平20、财务比率包括()A.资产欠债率B.流动比率C.速动比率D.欠债经营率 20、财务比率包括()A.资产欠债率B.流动比率C.速动比率D.欠债经营率 12
21、一般应小企业易犯的“营销近视症”主要有()A.价格近视症B.节奏近视症C.效应近视症D.效劳近视症
22、广告时限策略包括广告()策略。A.时序B.时效C.时机D.时点
23、下列属于报纸传媒的长处的事()。A.有广泛地域性 B.有较高可信度 C.有快速的时效性 D.高质量重演画面
24、下列切合产品自身的特性的详细表现时()。A.产品品牌B.生产资料C消费品D.服务性质的行业
25、下列属于电视机台选择相关的人文本质是()。A.文化程度B.人口疏密程度C糊口水平.D.审美看法
2六、广告流传范围可以将广告区域分为()。A.地方型B.地区型C.全国型D.世界型
27、展览(销)会按性质区分清楚，可分为()。A.纯一展览(销)会B.贸易展览(销)会C.专题展览(销)会D.混淆展览(销)会
28、对房地产营销渠道的评估一般采用()个方面来评估。A经济性 B.市场性 C.控制性 D.顺应性
29、下列属于销售推广的缺点是()A.销售推广的应用和实行是局限性的 B.侵害楼盘自体态象 C.被竞争者模拟 D.伤害常客 30、下列不属于低廉开盘策略的长处是()。A.便于市场渗透
B.便于日后的价格控制 C.便于加速资金回笼 D.便于楼盘形象的提升 鉴定题：
1、一般来说，项目的策划都是从拿地的那一刻开始的。()
2、地盘承载力越小，越轻易举行地基处理，建设费用越省，所以地盘承载力越小，越应作为宜的投资地段来对待。()
3、拆迁安放费是指开发建设单元对被拆除房屋的占有权人，按照有关规定给与补偿所需的费用。()
4、举动参数是指人们对住宅的知识、立场、施用或反映。()13
5、可营利性是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。()
六、形象定位内容主要包括对产品与客户的诉求。()
7、建筑策划流程一般包括寻求方针、调查分析、方案构想、产品定位等四个程序。()
8、按投资主体分类分为直接投资和间接投资。()
9、市场机制就是价值规律作用的机制，即市场机体内的价格、供应、需求与竞争等要素互为因果、互相影响的历程和结果。()
10、房地产产品价格纯粹依靠于地产价格和生产资本。()
十一、在我国，所谓房地产，是指地盘建筑物及固着在地盘、建筑物上不成分散的部分和附着于其上的各类权益(权力)的总和。()
十二、房地产业和国民经济其他产业同样也具备周期性，其变化的基本规律也是：蓬勃--调整--衰退--调整--复苏--蓬勃。()
13、阶段性是社会组织的任何一种战略策划的基本特性。()
14、利润分析法是贸易项目操盘习用手法，路程经过过程紧紧捉住消费者的最要害的好处点(合法性、投资性)举行操盘。()
15、营销方针评估模式的重点是评估房地产营销组织完成计划方针的能力。()
1六、销售利润率=利润总额/销售收入水平()
17、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的要害所在。()
18、培训步骤主如果：拟定培训计划--组织销售讲习--实战指导以强带弱、以老带新--培训成效调查()
19、承接验收是当局举动，是由当局建设行政主管部分负责，组成综合验收小组，对动工质量和建设质量举行周全检验和质量评骘。()20、物业治理的基本业务就是对物业惊醒日常维修保养和计划修理工作。()技能题
一、问答题3-10分/题 1.某房地产公司近几个月来的销售量降落，公司一时没有办法搞清晰是宏观经济形势不好的缘故原由，还是广告支出削减、销售代办署理效率低的缘故原由，抑或是消费者偏好转变等缘故原由。在这种情况下，可以采用哪种市场调查设计?它与另外一种市场调查设计的主要区分是啥子? 2.某公司财务资料如表6-5所示，试据此分析其财务杠杆系数。表：×公司财务资料表 项目 数额 14
备注 普通股数量 债券钱数 资本总额 税前利润 支付债券利钱 缴纳所得税 120万股 1200.00万元 2400.00万元 360.00万元 96.00万元 87.12万元 10元/股 利率8% 利率8% 税额比率33% 净利润 176.88万元 续表 项目 数额 备注 税前利润增长率 增长后税前利润 支付债券利钱 缴纳所得税
20% 432.00万元 96.00万元 15
110.88万元 利率8% 税额比率33% 净利润 225.12万元 3.某房地产开发公司制作并出售了一幢写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税额比率为6.43%。该公司为制作写字楼支付了100万元地价款，制作此楼是又投入了500万元的房地产开发成本。由于种种缘故原由该公司不克不及提供出不错的利钱支出情况。试计较转让此写字楼的地盘增值税。(假设房地产所在地主管征税收入工作局确定的费用扣减比例为10%；财务部规定的其他扣减项目，对从事房地产开发的加计扣减为开发成本的20%)4.嘉和苑，其发展商--香港嘉华集团本着“在最佳之处建最佳的房子”的原则，选择了广州市得天独厚的流花湖畔开发高等房地产品业。他们了解到：跟着香港与内地经贸往来的不断加强，愈来愈多的香港公司和香港城市居民会到广州市置业。于是，其首期的方针便定位于这一群购买者，并从他们的需求角度举行物业的规划、设计、建设。结果，其贸易中央很快便整栋卖给了香港汇丰银行作为地区总部。其首期推出的高等豪宅也迅即售馨，其中的80%以上卖给了香港客户。这一案例印证了房地产营销的哪个战略?简要申明这一战略的思路和风险分析。
二、简答题3-10分/题 1.简述房地产开发与城市规划的瓜葛。2.简述房地产项目筹集聚资金金中按资金来源渠道分类的筹集聚资金金方式。3.简述房地产项目营销的机会分析。
三、例分析题2 20分/题
1、某项目为姑苏市近郊区大户型住宅，三面环湖，面积180~450m2。产品布局：山庄TOWNHOUSE、多层住宅。客户特性：平均年龄在35~50岁之间；成熟、慎重；追求当时的风尚、个性的糊口情调；收入高；以车代步；讲究身份地位和功利享受；体贴权力与财富；喜欢安静环境，偏向郊区化居住糊口。生业多数为公务员、企业店主、演艺圈人士。请问该项目定位应侧重哪个方面?并分析该项目定位思路。
2、某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收人情况如下表所示。设基准贴现帛io=10%，项目经济生存的年限以7年计，项目建设期2年。尝试使用净现值法举行方案评价。表：项目投资费用及收入情况统计(单元：万元)16 年份 甲方案 乙方案 投资 收入 成本 净收入 投资 收入 成本 净收入 1 2500 2000 17
第二篇：房地产策划试题附答案
一、填空题：
1、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、客户定位、市场定位、产品定位（概念性设计）、形象定位、价格定位、附加值提升等工作流程。
2、豪宅按照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕见的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。按照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是俯瞰天下的高居气概。
3、传统户型四大分区是指：动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护；入户花园的出现其实是内外分区的体现；洗卫分区是适应大家庭的使用需要产生的，在卫生间门口单独设置一个洗脸池，与厕所的功能完全分开。
4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：LOGO、案名、工地地址、地图、主要口号、具体卖点、销售信息、免责声明、销售 许可证号、销售电话、开发商名称、相关合作单位名称、楼盘效果图等。从广告传播角度来说，在创意时需要重点考虑4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。具体来讲需要解决目标客户、诉求主题、诉求方式、诉求时机以及媒体通路等问题。
5、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。它把构成社区的 种种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，构成一个完整的系统，后期项目的营销推广、物业管理、社区文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。从业主的角度，主题概念是一种： 生活主张，（或生活方式），从设计的角度，主题概念是一种设计理念，从传播的角度，主题概念是广告总精神，从销售的角度，主题概念是一种营销理念，从管理和服务的角度，主题概念是一种服务理念，从社区文化的角度，主题概念是一种社区精神。
6、SWOT分析是用市场机遇（OPPURTUNITY）和威胁挑战（THREAT）评价现在和未来的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。
用优势（STRENGTH）和劣势（WEAKNESS）评价项目现状，扬长避短，规避市场风险，进而选择和确定开发的总体目标和长远目标，制定和选择实现目标的行动方案。
7、市场细分就是根据消费者明显不同的需求特证将整体市场划分成若干个消费者群的过程，每一个消费者群都是一个具有相同需求和欲望的细分子市场。
8、房地产销售阶段按照每一批房源的推案节奏一般分为筹划蓄水期（导入期）、预约认筹期 公开热销期、持销期等四个时段。
9、房地产品牌从大的属性来分主要为开发商品牌与项目品牌。项目品牌的组成要素一般为（请至少填写五个）名称、VI识别视觉特征、品牌个性、品牌认同、品牌联想、品牌信任、品牌核心价值、品牌资产等
10、房地产项目在正式公开发售后价格一般采用低开高走的策略，根据项目的销售状况、市场竞争、累积客户多少进行调整，通常有“小步快跑”与“小步慢跑”价格策略。小步快跑上调提价是指如果在正式开盘前预约客户的量超过首批推案量3倍以上，在热销阶段可以每半个月提一次价格，幅度在1%—5%之间；小步慢跑提价法需要看首推房源预约客户反馈情况。一般来说，如果客户对价格反馈不看好，在热销阶段价格最好每一个月或每两个月提价一次，提价次数不宜过分频繁。
二、选择题（多项选择）
1、一个好的房地产项目案名，应该具备以下哪些要素？
（A）对产品定位的暗示（B）、社区规模的传达（C）对物业功能属性的传达（D）对目标客户价值观的迎合（E）要通俗上口，音节搭配和谐（F）需要体现高档 答案：A、B、C、D、E
2、在进行产产品概念性设计时,我们经常会讨论到空间概念.一般说来，房地产住宅小区的四大空间是指：
（A）公共空间（B）平面空间(C)半公共空间(D)错层空间(E)私密空间(F)景观空间(G)半私密空间 答案: A、C、E、G
3、在竞争激烈的市场环境或疲软的市场行情下,我们通常谈到需要激发刚性需求.以下哪些属于房地产刚性需求范畴?(A)婚房需求(B)拆迁需求(C)馈赠需求(D)投资性需求(E)改善型需求 答案: A E
4、在房地产广告平面设计中,为了体现个案高品质市场定位,需要重点考虑颜色组合,以下那些组合能体现项目的档次与高品质?(A)金黄+紫色(B)酒红+淡黄(C)大红+黑色(D)草绿+白色（E）橄榄绿+米黄(F)橙红+蓝紫 答案: A B E
5、长三角某城市具体个案定位于高档住宅,容积率为0.8,位于郊区,临近天然湖泊,空气环境良好,你认为适宜的主力户型规划面积应为:(A)90平米以下(B)90-110平米(C)110-130平米(D)130-140平米（E）140-150平米(F)180-250平米左右(G)350平米以上 答案: F, 适宜做联排别墅或叠加别墅
6、挖掘物业价值最大化是营销策划的重要命题.通常我们所说的物业价值主要包括以下哪些部分:(A)区位价值(B)社区价值(C)客户价值(D)产品价值(E)城市价值(F)服务价值 答案: A、B、D、F
7、房地产广告企划媒体主要分为大众媒体与小众媒体，以下哪些媒体通路属于小众媒体？（A）户外（B）电视（C）DM（D）休闲场所POP（E）网络 答案： C、D
8、项目正式公开发售后，以下哪些是正确的企划方向？
（A）揭秘热销（B）答谢广告（C）致歉广告（D）成交客户现身说法
（E）加大电视广告力度（F）减少报广的投放力度（G）对成交客户进行分析，调整媒体通路
答案：A、B、C、D、G
9、新城市主义理念一直被很多郊区大盘开发借鉴并应用，以下哪些属于新城市主义概念范畴？
（A）倡导步行（B）城市复兴（C）TOD交通主导开发（E）不破坏原有生态系统（F）解决城市就业
答案：A、C、E、F
10、对商业地产开发，以下哪些观点是正确的？
（A）、商业地产贩卖的是新生活理念（B）商业物业在规划设计时需要先考虑经营需要（C）商业物业的价格定位主要看市场需求与供应，与租金无关（D）把中庭做大有利于提升商业氛围 答案：B
三、改错题(若认为正确,无需改正)
1、房地产项目营销推广在公开前期,应重点进行品牌宣传、产品核心概念的导入,预约客户需要达到首批公开房源的数量方可正式开盘;在销售进入持销期阶段,应重点通过DM、短信、团购、SP等手段开发新客户,为下一批所推房源累积有效客户.改正: 预约客户需要达到首批公开房源的数量的2-3倍以上方可正式开盘.2、若某具体个案客户预约情况不甚理想,可以先开盘,通过开盘SP制造人气,以推动项目发售.改正:若客户预约情况不甚理想,可以通过以下措施进行修正:(1)通过前阶段的客户分析报表,调整媒体通路,把有限的广告预算发布到更有效的媒体通路上,以提高客户预约成功率;(2)先不盲目开盘,否则开盘后人气冷清,口碑效应差;(3)客户预约不足,主要是客户量的不足,其次对价格的抗性,因此价格信息不宜过早公开,销售与企划的首要目标是开发新客户,通过行业协会、团体机关、客户会、DM以及其它手段挖掘新客户,并通过DM等方式累积有效客户;在预约前首先要在销售案场制造人气假象,并尽可能安排假客户.(4)在预约前可以开展具体的SP如产品推介酒会,客户咨询联谊活动以增强现场来人量;(5)检讨户外引导动线是否充分实施;(6)检讨平面报广是否针迎合意向客户的审美品位与价值观;(7)检讨客户预约时机是否不当,如周边竞争项目有同质化的新房源推出等.(8)检讨工地现场包装是否生动化,是否能冲击眼球,是否能体现项目定位,是否能让客户体验与感知项目品质;(9)检讨业务员接待技巧是否到位,检讨此批次房源客户是否有抗性,如高压线等
说明:此题也可作为问答题备用,具体问题是:若某项目在公开发售前预约情况不理想,该如何应对?
3、住宅小区的会所大多经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，也要尽量沿街设置,一定要进行差异性功能定位，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。正确,无需修改.4、房地产住宅项目在户型设计时一定要控制总价与面积,一般说来,小三房比较容易去化,故需要增加小三房的比例.改正:户型设计时一定要遵循项目市场定位与客户定位,并不是说一定要盲目控制面积.若项目定位于高端客户,可适当增加大三房的比例,若项目定位于普通年轻客群或工薪阶层,则应增加小三房比例.5、中高端项目电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。
正确，无需修改
6、户外广告传播周期长，到达率高，冲击力强，频次高，能见度高，位置可选择性强，并能根据销售需要即时调整信息发布，尤其对经常户外活动的中高端客群传播达到率高，是一般房地产项目的首选媒体；电视听觉、视觉和立体动感的全方位渗透，广告的冲击力理解度强闯性的广告传达，高普及率，能快速建立到达率，能提供品牌的形象诉求，对项目客户成交作用比较大，是房地产广告的重要媒体。报纸广告时效性强，信息量大，传播性强，主动性、有选择性阅读，无阅读时间限制，一般说来报纸广告能迅速传播销售信息，促销广告应重点在报纸发布。
改正：一般说来，在经济发达地区，报纸、户外、电视依次是房地产的首选三大媒体。报纸的时效性强，对成交促进作用最大，是所有房地产项目的首选媒体；户外广告对项目发售前品牌宣传与概念导入效果明显，但促进成交一般不及报广；电视广告对项目品牌形象宣传效果比较好，但对成交促进效果不是太明显。
值得注意的是，在经济欠发达地区或城市规模偏小的县级市，户外一般是房地产广告的首选媒体。
四、问答题
1、谈谈房地产项目销售接待中心功能区域如何划分.并结合你具体工作实践,谈谈销售接待中心装饰细节的注意点.答案：
（一）接待中心入口外部
1、景观绿化区，景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵引作用，同时景观布局不能影响外部的视线。（从外部要看到售楼处入口及销售大厅）；车行和人行通道要分开，同时考虑泊车以后进入售楼处的人行通道。
2、停车区域，考虑回车场，保证客户进入和离开的通道预留停车场指示标识的位置
3、预留精神堡垒、引导旗、户外POP位置，位于售楼处通道入口最靠近城市主干道的区域设置精神堡垒；沿城市主干道及售楼处通道预留引导旗位置；外POP的高度及位置对于外部人流要有明显的视觉牵引作用。
（二）接待中心内部
1、模型区—含预留裱板、透视图安装或放置的区域
2、洽谈区
3、销控区
4、专案及专案助理办公室
5、会议室
6、财务室
7、其他需要的办公空间
8、储藏间
9、洗手间
（三）接待中心外侧参观通道
1、景观示范区
2、室外休息区，结合景观示范区布置，保证8－10组室外休闲桌椅（带有遮阳伞），同时留出一定面积场地（可搭建小型舞台）方便举行sp活动
3、室外烧烤区或休闲活动区 销售接待中心装修的细节：
（一）柜台和桌椅高度和宽度
1、柜台桌面离地面80－85cm，下设10－15cm抽屉，柜台下应设电源，台面设置电话出线口，避免明线缠绕，后排柜台台面要设电源放麦克风和电脑，同时考虑麦克风和电脑走线
2、销控区地面要比洽谈区地面高10－12cm（后排柜台比前排柜台高出一个台阶）
3、柜台桌面前面应有10－12cm高档板
4、柜台桌面宽60cm左右
5、后排柜台考虑设文件柜方便专案助理使用
（二）户外据点的灯光
1、要考虑白天的和晚上的效果
2、看板上下都可以打灯，但注意等的光源可达距离
3、可做霓虹也可做跑灯
（三）接待中心内电器
1、接待中心的电力要与其面积相匹配，一般要求为70－80瓦/m2
2、一般每0.6m要放总光源，分区设置开关以求省电
3、照明要充分
4、灯光颜色要根据个案特点来定
5、电器开关要集中
6、电话要设定群响
7、各办公室内也需要设置分机，在专案和专案助理办公室内设置单线的传真机
8、现场音响的喇叭可以预埋在销售大厅（模型区、洽谈区、销控区）的顶部
9、音响控制一般设置在柜台区
10、音响控制要考虑后排柜台和洽谈区各设一部麦克风
（四）其它
1、尽量避免室内有柱，若实际存在，要考虑平面区域划分，动线视线不受其阻隔
2、尽可能做到与室外主干道有最大的橱窗面，用大片玻璃表现
3、办公室尽量留明窗通风
说明：此问题答案并没有绝对的标准尺度，关键是考察笔试者实际的操作经验。
2、商业地产项目定位需要考虑哪些条件？具体定位主要包括哪些内容？ 答：考虑条件——位置（商圈）、规模、交通、配套、环境、人流、物流、车流； 七大定位——目标市场（目标区域、目标客户）、功能定位（休闲、餐饮、娱乐、修理、服务、批发零售、商务中心等）、特色定位（大众化、特色化；对于这种划分要根据市场而定，不能一味追求特色）、经营方式定位（自营：购销；合营：保底抽薪、纯分成；收租：抽取租金）、业态定位（综合类百货、主题商场、超市、百货与超市的结合体、连锁医药服装超市便利店、个体经营等）、规模定位（尤其是步行商业的规模）、形象定位（外部包装：立面、风格、建材、色彩、形状等；内部包装：POP、导示系统、橱窗、人员服务、店内布局、入货、商品搭配等）；
说明：同理，此问题也无绝对的标准答案。主要是考察其对商业地产的理解。
3、楼书材质与印刷工艺怎样才能提升项目品质？
答：楼书在具体用纸方面一般考虑铜板纸，但为了体现项目品位与档次，在用纸方面可以考虑亚粉纸与艺术特种纸张，富有质感觉与艺术性。
亚粉纸为亚光铜板纸，印刷效果柔和高雅；艺术纸具有特殊肌理效果或特异纸质特色。楼书和单页中DM用艺术纸个性表现力强，有高贵感
楼书和销海用纸须考虑纸张的厚薄。一般来说，印刷海报与楼书用纸不应低于200克。为了提高品质，在具体印刷工艺上可以采用以下手法：
1、电化铝烫印，既“烫金”。其实电化铝除金色外，还有银色、红色、蓝色等。楼书和单页中楼盘名称、标志等用电化铝烫印，可熠熠生辉，提升档次。
2、压凹凸图文。在印好图文的纸平面上，为了使其中主要图文轮廓更为明显突出，有一定的立体感，压印一定高度的凹凸层次。压凹凸图文用于楼书的封面，加强显示建筑图形或楼盘名称、标志的轮廓。
3、复膜，又称“贴塑”。其方法是在印好的印件上通过贴塑机的热压装置，将塑料薄膜贴到印件上，起到增加牢度和防潮作用。薄膜有光膜和亚膜之分。
4、楼盘效果图对于后期广告宣传、品质塑造、业务员接待有很大的帮助。对于一高档小区，毗邻景观河，配套有会所、商业街，产品形式以高层为主，请问在案前需要设计部门提供哪些方面的效果图？
答：需要以下效果图
1、项目整体鸟瞰图
2、项目园林效果图
3、项目组团园林效果图
4、项目园林端景效果图
5、项目建筑园林关系图
6、项目沿街商业配套建筑效果图（日景和夜景）
7、项目会所建筑效果图（日景和夜景）
8、项目会所内部装修效果图
9、项目楼宇大堂装修效果图
10、项目电梯厅装修效果图
11、项目主入口效果图（日景和夜景）
12、项目中央景观效果图
13、项目休闲购物街效果图（日景和夜景）
14、项目滨河景观及休闲街效果图（日景和夜景）
说明：项目效果图对企划至关重要，故通过此项命题考察应聘者的实际操作能力与经验。
五、计算题
某项目4月份媒体投放与投放分析报表如下，若5月份销售目标是成交50套，预算费用为55万，请请谈谈5月份广告费用如何进行合理预算？
媒体 报纸 电视 户外
已来人或已购客户转介绍 工地现场
来人 100 25 70 20
来电 150 20 80 28
成交 25 4 15 10
4月份广告实际发生费用
30万 10万 25万
说明：本题无绝对标准答案，仅是考察应聘者是否能灵活掌握媒体费用预算的实际工作技能。答：
1、从上表可以看出，报纸广告是本案来人、来电、成交的首选媒体，且成交客户接近一半，30/25=1.2,也就是说每成交客户一人，单位成本为1.2万元，报纸广告来人/成交=4，其他媒体来人/来电比例皆大于4，说明报纸广告来人成交比例比较高.2 从上表可以看出，报纸广告的效果最好，户外其次。故报纸广告所占比例应在一半25万以左右上，户外广告其次，预算15万左右
3、广告费用预算的原则是在实际推广过程中，既节省开支，又能取得实效。如何降低广告成本，通过上表我们发现，已来人或已购客户介绍成功率很高，说明楼盘的口碑传播效果好，故我们需要加大对老客户的回访与推介力度。建议召开以已来人或已购客户的SP活动，如联谊酒会，客户答谢晚会等，促进老客户的好感度，并加大转介绍奖励的力度。这部分费用上月没有投入，5月份需要加强SP，故可以追加SP费用，考虑到活动的效果与影响，SP预算不低于10万；、从上表可以看出电视广告对成交影响甚微，故5月份需要减少电视广告的投入，仅考虑在电视上维持一定的暴光度，可以减少一半以上，即3-5万元左右；
5、从上表可以看出，工地现场对来人客户的效果不错。可以在工地楼体悬挂招示布幅，发布销售信息、工程信息或楼盘动态新闻热点题材，以吸引客户眼球，促进来人。此部分费用成本不高，估计在1-2万左右。
第三篇：房地产项目策划试题二
综合试题一
一、名词解释：（每小题4分，共24分）
1、成本导向定价法
2、垂直价差
3、主题策划（广义）
4、复合策划
5、理解价值定价
6、软质景观
二、填空题：（每空1分，共8分）
1、策划学的本质涵义是，揭示个人、组织创造性地组合运用一切可以利用的（）三大基本要素，从而掌握行动的主导权，达支预期目标的规律的学问。
2、房地产企业可以选择三种目标市场市场覆盖策略,既无差异性营销策略、差异性营销策略以及（）。
3、利达房地产开发公司拟开发一普通住宅，预计该项目的盈亏平衡销售量为20000平方米，每平方建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期的固定成本为1亿元，试运用盈亏平衡法计算该开发项目的单位销售价格（）。
4、消费者的购房动机，根据理性程度的差异可以划分为理智动机和情感动机。老王经过多盘比较，决定还是购买万科四季花城的楼盘，因为该楼盘不仅品质过硬、配套齐全，其价格也比较合理等等。请问他的购买动机属于（）。
5、房地产市场细分的变量包括人口因素、地理因素、行为因素和心理因素，其中万科地产公司根据客户消费频率的高低和对万科公司贡献的大小，将客户会员分为金卡用户、银卡用户、蓝卡用户。请问这一市场细分的变量是（）。
6、人的居住行为由四大部分组成：他们分别是基本行为、家务行为、文化行为和（）。
7、住宅区规划设计遵循的三大原则是社区发展原则、生态优化原则和（）。
8、某房地产企业开发一总建筑面积为20万平方米的小区，估计未来在市场上可实现销售16万平方米，其总投资额为5亿元，企业的目标收益率为投资利润率20%，问该小区的单位售价是（）。
三、不定项选择题（每题给出若干个选项,选项中有一个或一个以上的答案是正确的，多选、少选或不选均不得分每题中至少有一项是正确的，每小题1分，共20分）。
1.以下哪几项属于经济环境调研（）。
A、产业政策B、区域经济结构C、消费水平D、城市规则E、银行货款
2、可行性研究是项目立项、审批（）的依据。
A、审核
B、投资
C、决策
D、开发商与有关部门签订协议合同
3、以下哪几项属于政策环境调研（）。
A、金融政策B、土地政策C、住房政策
D、贷款政策E、人口政策F、财政政策
4、策划的基本方法包括（）。
A、创意策划 B、全程策划 C、整合策划 D、精神价值附加策划
5、依照调查方式的不同，将市场调查分为（）。
A、询问调查法B、深度访谈法C、观察调查法D、试验调查法E、统计分析法
6、土地出让方式主要包括（）。
A、拍卖B、挂牌C、协议D、招标E、行政划拨
7、品牌策划推广的五种方法（）。
A、筑巢引凤法B、盆景示范法C、借花献佛法
D、马良神笔法E、巨量广告法F、战略目标法
8、品牌提升要注意（）。
A、软性推广工程B、公关活动工程C、卖场包装工程
D、口碑工程E、公关危机工程F、广告策划工程
9、房地产商品价格的组成包括以下部分（）。
A、土地费用及其前期费用B、管理费用
C、销费费用配套费用D、建安成本E、利润
10．一个完整的房地产营销计划应包括（）。
A、开发前营销策划B、开发阶段的营销策划C、销售阶段的营销策划D、物业管理阶段的营销策划
11、下列属于成本导向定价方法的有（）。
A、成本加成定价法B、随行就市法C、直接竞争定价法
D、理解价值定价法E、目标收益定价法F、盈亏平衡定价法
12、项目市场定位的内容具体包括（）。
A、功能定位B、环境定位C、户型定位
D、文化定位E、价格定位F、主题概念定位
13、我国房地产策划经历了以下哪些阶段（）。
A、个人策划B、单一策划C、综合策划D、复合策划E、整合策划
14、土地价值研判分析需要从哪些方面进行分析（）。
A、地理位置B、周边景观
C、环境、污染D、市政配套设施
E、邻近楼盘素质
15、竞争者调研具体包括（）。
A、楼盘质量成本情况的调研；B、开发历史、现状及趋势的调研；
C、经营发展战略和模式的调研；D、竞争者与政府关系的调研。E、竞争者价格策略的调研F、土地储备情况调研
16、户型设计的基本原则（）。
A、实用性原则；B、安全性原则C、舒适性
D、地域性原则E、弹性原则F、高档原则
17、国内某房地产开发公司对其新设计开发的loft户型住宅制定了上市策划方案。经过市场调查分析发现，当地loft住宅市场现实的竞争较小。在定价上，该公司考虑到新产品在市场暂时没有替代品，价位相对较高。请问这一公司的定价策略是（）。
A、高价撇脂策略；B、中价策略C、低价渗透策略
D、心理定价策略E、差别定价策略F、过程定价策略
18、房地产市场调研的内容包括（）。
A、市场环境调研；B、消费者调研；C、周边竞争楼盘调研；
D、竞争对手调研；E、项目自身研究
19、影响房地产价格策划的因素包括（）。
A、成本因素B、竞争因素C、产品差异
D、政府的宏观调控作用E、项目周边环境因素F、消费者的心理预期
20、房地产项目营销控制的内容主要有（）。
A、成本控制B、计划控制C、赢利性控制D、战略控制
四、简答题：（每小题6分，共24分）
1、简述房地产市场的特点。
2、从事房地产中介业务的人员必须具备的条件主要有哪些？
3、简述房地产市场寿命周期及其各阶段的营销策略？
4、简述房地产项目管理的特点。
五、论述题（12分）
1.要进行主题策划，需要寻找主题概念的源头，请问可以从哪些方面寻找主题概
念的来源?
六、案例分析（12分）
广州“光大花园”是一个占地30公顷，总建筑面积35万平方米的大型楼盘。在楼盘策划之初，怎么获取项目的主题概念呢？为此，策划小组通过两大方面来进行分析：一是问卷调查，内容是市民在目前的生活环境下最重视什么？反馈回答是“身体健康”。二是对项目进行分析，找出项目现状最有价值的方面。经过深入的了解，项目地块最有价值、可以大做文章的是几十颗50多年的大榕树。策划人通过思想碰撞，“身体健康”与“生态环境”有关；而项目中“生态环境”最有特点的是几十颗50多年的大榕树。于是“大榕树下，健康人家”
应运而生，榕树风景成为光大花园发挥的绝佳题材。
思考分析：广州光大花园“大榕树下，健康人家”的策划主题是如何获取的？
第四篇：房地产策划应聘试题
武汉房地产策划应聘试题！
一、基本概念
* 有关土地开发的一些常识
1、开发商业获取土地的方式有:_______、________、_______、_______、_______
2、地块的七通一平指:______、______、______、_______、_______、_____________
3、项目销售的五证齐全指：__________、__________、__________、________________
4、土地使用性质有_______、________、_______、_______、_______、______它们的使用年限分别为____年、___年、___年、___年、___年、___年。
* 规划、建筑
1、层高指:______________________________净高指:______________________________楼体面宽指:__________________________楼体进深指:__________________________
2、建筑密度指:_______与_______之比，容积率指:_______与_______之比。
目前多层住宅小区容积率一般在____之间，单体高层容积率在____之间。
3、目前住宅的采暖方式有： ____、___、___、___、___、___。
* 市场
1、列举3个武汉小户型代表案例：_____________
2、列举2个武汉别墅类项目案例：_____________
3、列举2个武汉高档写字楼案例：_____________
4、列举10家武汉知名开发商及其主要开发项目
* 销售1、2、3、4、售楼部的内部主要分区有：___________________ 售楼部内部的主要销售道具有：________________ 个人购房办理银行按揭需要提供哪些资料：______________ 影响客户购买决策的主要因素有：______________________
二、综合知识
* 宏观政策
1、简述开征物业税会对房地产市场产生什么影响？
2、简述121＃文件对房地产行业的影响。
3、影响房地产市场整体价格走势的主要因素有哪些？
* 产品及市场
1、何为低密度住宅？举例武汉低密度住宅的代表楼盘，并且阐述其市场现状。
2、您对最近关山区域的开发项目有什么看法？
3、小户型在武汉及其他城市一时风靡，其原因是什么，举一个典型案例进行分析？
4、所谓的房地产泡沫指什么？武汉有无泡沫现象，具体表现在哪些方面？
* 现场销售
1、销控的目的是什么？售楼部展示销控表的意义何在？售楼部可否不展示销控表？
2、销售人员的培训主要包含哪些方面？如何使销售人员在现场销售过程中相互间配合？
三、综合能力体现
1、对原来您所参与的项目举一代表案例进行综合分析（包括产品、市场、营销策划、整合推广等）。
2、作为一个专业房地产策划人员，您认为应该具备哪些基本知识和职业精神？
3、举例您认为武汉市场住宅开发项目中的一个成功案例,并且进行成功原因点评分析。
4、在桥口常码头沿长丰乡边有一块占地52亩的综合用地，项目地块为长方形，项目主要技术指标为：建筑产品形态为4万m2七层框架结构商业用房，4万m2两栋高层建筑，请进行产品概念与市场定位。(敬请放开思路，不必局限与市场的发展现状和产品的现有模式，不超过300字)
5、您对“非常男女”项目在推广上有何想法？预测一下此项目的销售情况。
6．您目前的收入水平是多少？您对加入策划后的收入期望值是多少？如公司需要您暂时担任某个项目前期策划工作中的基础市场调研工作，您是否愿意？
第五篇：房地产策划
房地产策划师职业资格认证试点： 北京、湖南、山东、厦门、湖北、广州
全国承认的证书：
1、职称类，分初级、中级、高级：如教授、经济师等。
2、执业资格：如房地产纪纪人、估价师等
3、国家职业资格，分一、二、三、四级：如房地产策划师、培训师、人力资源师等。
4、各部委：如律师、医师等。
房地产策划师的等级：
员级（四级）：知道收集哪些资料、如何进行市场调研 助理级（三级）：在这些资料里，整理、分析
师级（二级）：通过分析，懂得反映什么问题 高级（一级）：如何从战略角度、高度去看一些宏观的策划管理的东西
问卷调查——问卷设计
客户需求变化，新流行文化、创新——户型设计
案例：某珠江新城区域的新楼盘定价
某策划人员对珠江新城周边的楼盘进行市调，均价20000元/㎡，于是策划人员的新楼盘定价23000元/㎡，老板一看，说太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天价，后来2008年市场不好，又变成了15000-20000元/㎡。
该案例说明了策划人员的无奈，很多楼盘的定价完全是由老板拍脑袋想出来的，并不是“专业人士”分析出来的，当市场好的时候，价格会随着老板不断膨胀的野心而暴涨，当市场不好的时候，只能割肉出售。
出色的策划师要找营销策划的闪光点
哲学型的人才——从一滴水看到七彩的世界（红绿青黄。。）。
第一章 房地产项目市场调研
一、房地产市场调研的内容：
1、房地产市场环境调研 ⑴政治法律环境
①国家加快海西经济区域、大三通的开形成，厦门、福建出台有利于投资的政策，北京、广州、深圳、上海对比
②湖南的长沙株州湘潭区域，国家加快推进 ③重庆西区，经济试验区
④王志刚对区域经济大势把握最好！
⑵经济环境
北京、上海、广州、深圳的GDP排在全国各城市的前几名 人均收入、一二三产业、GDP、贷款余额（统计年鉴）
固定资产投入
跟着热点地区走
碧桂园模式——
二、三线城市、低地价、大规模
例：阳江市房地产市场调研，以前都是一些本地小开发商，后来2003年阳东碧桂园大规模开发，使国税、地税在2003年后大增，对当地经济促进力度很大。
⑶社会环境调研
由人组成、人文环境为主
广州——两代居、分开住、单亲家庭（女带小孩）——需求点在哪里？
例：广州的三元里，非洲黑人形成区域，比如附近开发项目，能否做黑人住宅区？2-3万㎡米行不行？可以天马行空，但要论证。每年全国进入的黑人有多少？进入各城市的有多少？进广州的有多少？三元里区域的有多少？
例：广州三河北，帝锦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韩国等外国人。为什么吸引外国人？欧陆风格、不大不小、市中心、闹中取静、网络联系吸引、当时高层、省建设厅高官，原6000元/㎡，现12000元/㎡。
2、市场需求调研（难点工作，最有挑战性工作）⑴消费者调研
⑵消费动机调研：为什么买A而不买B楼盘，心理状况 ⑶消费行为调研
XX市房地产消费者调研：户型、总价、单价等
3、市场供给调研 ⑴总量调研
广州住宅每年供给总量：低600万㎡——中800万㎡——高1000多万㎡ 空置量——畜水池——存量房（维持供求平衡）广东维持10-15%的空置是合理的 ⑵市场调研
⑶各类物业销售状况调研
广州写字楼（珠江新城写字楼推出市场后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多层、小高层、高层
商业：独立、大型商场、都市综合体 ⑷其他调研
4、市场营销活动调研 ⑴市场竞争情况调研 ⑵价格调研
⑶促销调研——最热的城市是北京、上海 ⑷营销渠道调研
二、市场调查流程
例：阳江市房地产市场调研：阳江市政府委托省房协进行调研、国土局、发改委、财政局、工商局等积极配合。
准备：初步方案（工作行动方案）、调研目的、预期效果、哪些部门协助、人员、时间、费用等。操作：
①在阳江召开房地产论坛（建设局下文协助：房地产开发商会议、职能局领导会议、研究专家会议）——最后发各部门审核——回复——定稿
②设计问卷——招10多名学生兼职——培训细则、到哪里（政府、搂盘、商业中心、公园等）——1000份——3天——统计整理——分析——出报告
③广外博士生写调研提纲——不行重写——不行——初稿——修改——定位——发展程度——建议——领导重视——振兴规划
结论：2007年全国房地产市场高潮，阳江平淡（价稳量稳），不利于当地经济发展。
三、市调报告的撰写P23
材料的分析、整理——结论（老板只喜欢看结论、小结、摘要）
技术报告：同一供需圈10个楼盘对比法、商业收益法、重置成本法 可行性研究报告——都是可行的
报告局限性和应用注意事项——假设的前提成立
P30 规范结构（省房协房地产蓝皮书）⑴扉页（封面）⑵目录 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附录
四、市场分析思路P35
1、三个层次
⑴区域：珠江三角洲（开放性强、前瞻性）、海西区、浦东区
广州星河湾在广州、北京、上海都有，理念、全国参观、鞋套统一、无专人销售、随便自己看
⑵专业的房地产市场分析
住宅：一般、豪宅、别墅（联体、联排、独立、空中、叠加）⑶项目房地产市场分析
祈福新村——10多期——10-20万人——1万多亩 项目在1000亩（66.7万㎡）以内比较好操作
2、两个方面 ⑴供给： ⑵需求：
3、三个时段 过去3-5年 现在
将来1-2年
4、五个影响因素
人口分析：12个人一个组、方案、创意水平、飞特部落（南宁市时尚青年，好动、时尚、时髦、IT、网络）1万㎡，市场容量规模够不够大？
五、房地产市场分析内容P38
1、地区经济分析
全国GDP9%，广东10%，广深13% 宏观发展差——房地产不可能好
经济发展以房地产为第一行业
三驾马车：固定资产投资（市场预期房地产市场起来——宏观起来）、消费、进出口贸易 伟大的策划家从宏观开始
经济发展——基础产业发展：道路、公共设施 关注：一二三产业比例关系
深圳——深交所——金融中心（双中心、船运中心）广州——第二产业——汽车、石化等
例：石家庄——下飞机——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方）主要产业：医药（新华制药）、三鹿集团
城市定位不明确、模糊：离北京近、无自然资源、四不像。
2、区位分析 最佳用途分析
例：五星级酒店应建在哪里？
①东莞酒店模式——住宅小区里面，住房率80% >平常70% ②广州怡和山庄——白云山后面——五星级酒店——客满——会议酒店为主50-60%
3、市场概况分析 未来趋势分析
4、专业市场供求分析
营销策划一定要上纲上线，要有个性化的东西。
例：深大小梅沙中间的小岛天琴湾，全国唯一直升机看楼，至今已售10多栋别墅，每栋5000万（500-600㎡），目标客户是世界500强老板、CEO。泛地产——购住宅——购所有植被、园林、雕塑、环境、海景等——现代简约风格，以明快线条为主 关键点：是否有足够的客户人脉？
5、项目竞争分析
营销后期，体量对比、营销手法、价格等分析对比 营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及计划
6、敏感性分析
六、房地产市场分析方法P40
1、政策影响分析方法 ⑴927的深层原因：以前国六条、国八条等都是针对供给方的，而927政策是针对需求方的。
⑵政策可操作程度：90/70政策、广东很多二线城市户均100㎡以上，90㎡不合适。
⑶影响最大：房地产金融政策：开发商在银行贷款、需求买地，向银行贷款 潘石屹观点：房地产要死，银行先死。
2、城市规划影响分析方法 重要、技术性强
3、房地产供需分析方法
⑴供给分析：供给量分析、供给结构分析
⑵需求分析：成交需求分析、未来需求分析
⑶供需对比分析：供需的量对比、供需的结构对比
4、房地产项目市场分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵经济特性的分析 ⑶自然条件的分析 ⑷项目的关联性分析
七、房地产市场总体趋势分析方法
1、指数分析法
2、景气分析法
3、区位商方法
4、投入产出法
【第一招：加法】
1+1>2！
将二件风马牛不相及的事捆绑起来，会发生很多有趣的变化。
我们大概都听过书商捆绑连接总统的故事，故事大约是这样的：第一次把新书寄给总统，总统客气地说了声“好”，于是，书商就宣传“总统叫好的书”；第二次又把一本新书寄给了总统，总统不想再被利用，就回信说“不好”，于是，书商就宣传“这是总统批判的书”，人们还是好奇地看看为什么总统批判它；第三次，书商再寄新书给总统，总统汲取上两次被利用的教训，干脆就不理会了，不久，书商又宣传了，“连总统都无法评价的书”，总统还是被利用了。这件事真不真实不重要，重要的是它告诉我们一件事：加法的效果很明显！
将加法运用到房地产界来看：
体育+地产=体育地产，成就了“让运动就在家门口”的南国奥林匹克花园；
教育+地产=教育地产，成就了“给你一个五星级的家”的碧桂园；
劳斯莱斯+地产=标准营销地产，成就了“一个心情盛开的地方”的星河湾；
宋词+地产=文化地产，成就了“中国首个宋词文化社区”的梦里水乡；
旅游+商业+地产=体验地产，成就了轰动一时的上海新天地。
策划大师王志纲经常喜欢说，跳出地产做地产，其实就是加法的说法，以一个产业帮衬另一个产业的做法，确实能起到借势引爆拔出萝卜带出泥的效果。
【第二招：减法】
第一胜过更好，一颗子弹打一只鸟！
减法就是化复杂为简单，化多为少，化粗为精。
大家知道，对一个事情的决策，首先要确定做事情的程序，程序上的各个步骤就是决策点。减法其实就是抓重点，突出决策环上的某一个决策点，不遗余力地加强这个决策点，使这个决策点成为重点，由这个重点来带动其它决策点。
人类文明的传播和演变，其实就是传递并升华简单的共性规律的过程。一部简简单单的老子《道德经》，讲尽了宇宙万物的道理、概括了事物的规律。而后世的越是深刻的哲学越是片面，唯其片面能够深刻，唯其深刻不能全面，个中原因皆在于此。
减法经常被我们不知不觉中采用。饭店门口贴一张纸，上书：“田螺2元一盘”，便宜，太便宜了，你进去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝点饮料饭店就能把田螺的损失给夺回来。
我们经常发现一些企业花大价钱打的广告等于一张废纸，他把自己的产品的10个优点全部说出来，都是优点，哪里还会有优点？要删，要突出一个重点，你第一次打“KISS”的情景一定历历在目，你第一次恋爱的心跳一定不会“事如春梦了无痕”。所以，谁占得先机，谁抢得第一位，谁就能“近水楼台先得月”。“农夫山泉有点甜”，只突出味道就行；“今年过年不收礼，收礼只收脑白金”，只突出适用价值就行；……不用说上海人能跑，只说奥运冠军刘翔的名字地球人都会知道！
【第三招：乘法】
牵线头，搭平台，隔山打牛。
这其实就是一种资源整合。牵线头，就是把几个不同的资源拿来过，然后为其建立搭建一个共同的平台，以最低的成本，几个产业或项目同时互动，发生化学作用，产生质变形成新的利润，实现多方共赢。
曾经我用乘法为一家经营不善的渡假村设计了这样一套方案：
这家渡假村座落在一个同样经营不善的公园里，有韩国烧烤屋，有日式客房，风景不错，环境优美，可由于地处偏僻之处，养在深闺无人识，老板也由于前期的投入导致现在的运作资金不足，宣传工作也难以为继，所以客房每天都空在那里，烧烤生意也每况愈下。
怎么办呢？
于是，我为其设计了一个资源互换平台，寻找一家房地产开发商和一个媒体合作，把旅游、地产、媒体三大资源整合起来。
三头线：
1、旅游线：渡假村为房地产开发商的客户提供5+2生活模式，即购房者5天全家免费畅游公园，2天免费享受标准间客房；
2、地产线：开发商可打公园牌，打自然牌，倡导旅游地产生活，广告资源双方共享；
3、媒体线：利用媒体优势，为双方搭建品牌桥梁。
于是，渡假村利用空置的客房资源转换与房地产开发商合作，免费打了广告。购房者入住了客房，总不能只睡觉吧，自然到烧烤屋里去消费，由此又将客房的损失费拿回来。媒体有了广告业务可做，自然热心为两者牵头搭线，并在新闻炒作上为其提供一切方便之利。
如此一来，旅游商为开发商提供5+2生活模式，双方结成战略合作关系，开发商在媒体发布广告，配以活动促销，三方互动，资源整合，一举三得！
这，就是乘法的妙用！
【第四招：除法】
1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……从有限中得到无限，从除法中得到商，商，也就是商业、商机，说白了，也就是一种背景转换法，即：背景决定前台，用更强大的背景去为自己服务，我们要把有限的视线投放到无限的背景中去！
星星因为有了蓝色的天幂所以闪闪动人，照相因为有了白色的背景所以才能突出自我。
一个人，一件商品，一户企业，无论它（他）多么强大，它（他）的价值、力量都是十分有限的，而其所处的背景有时是可以选择的，有时背景的价值和力量是无限的。
一个小伙子，后面站的是影视明星，一看就像一个高级助手，最少也是一个风流人物；明星走了，换了一个公安局刑警大队人员，拿着手铐和电棍，按照这个背景，你肯定会想，这个小伙子出事啦！
一个化妆品，放在日用品柜里是平价，放在化妆品柜里就涨价，这就是背景的不同。
有个地方性房地产公司，和世界名牌沃尔玛超市缔结了战略合作关系，你建商场，我给你办理一切用地手续，给你建设好房产，我不赚你沃尔玛一分钱，只要借机多征用一些土地，只要把沃尔玛进驻的消息宣布出去，即使不好的地块儿，也会马上变成旺地，因为人家沃尔玛商场生意旺，整个地区的土地都被名牌给升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加价转让出去就行了。为了引进沃尔玛——世界500强，各地政府在市场准入方面没有不开绿灯的，连在异地办事的效率都不减。赚钱不仅要看赚多少，更重要是看赚多快。和沃尔玛合作，你的背景就是世界最大的零售企业。
连狐狸都知道借老虎的威风，都知道背景的转换，都知道除法的运用！
【第五招：比法】
比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之间在哲学的层面经常会有些惊人的相似之处，这是造物主的一个神奇之所在。
房地产行业本来和信息产业是完全两码事，我发现，它们之间也有一定的相识之处。
INTERNET是说你我相互勾结——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；这个土地是生地，没有“七通一平”，所以，要用宽带、路由器等进行管网配套，使生地变成熟地；电脑就是在土地上的建筑物，光电脑能用，但功能有限，所以，就得装修，软件就是房屋装修；装好软件的电脑可以自己用，但互动的信息就像进出的人流一样，管理起来很困难，于是就需要专业的物业公司来管理，这就是门户网站等信息服务。搞物业管理的没有搞建筑和装修的赚钱快，搞房产的不如搞地产的，信息产业内部的规律大体上与房地产业发展也是一样的。
有人问你，什么是策划？你可能会套用王志纲的说法：条条大路通罗马，策划就是找最近的那条路。
我会如何回答你呢，我会告诉你，其实中国的象形文字就蕴含了策划的真意。先从“策”字来看，上为竹字头，下面一个宋字，宋字的原意是一声巨响，所以，“策”就是用锋利的竹子打击出一声巨响，我们引申来说，“策”字就是把握规律、道破天机。策划的“划”，就像竹排在水里划，引申来看，就是指在“策”的基础上能够导引潮流的人。所以，策划两字，我个人用比法来理解，就是把握规律、道破天机、导引潮流的意思。
曾经我用比法为一家房地产公司的小户型做了这样一个软文炒作。当时我想，谁最有可能买
小户型的房子，当然是青年人；青年人平常最喜欢做什么，当然是上网；青年人用买小户型省下来的钱最想买什么，当然是汽车！
灵机一动，突然我找到了一个它们之间相通的一个点，那就是QQ，上网用QQ，汽车开QQ，小钱也能当家，那么为什么小户型不能命名为QQ小户型呢，时尚、可爱，诱人！
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