汕尾市三旧改造项目审批操作方法

第一篇：汕尾市三旧改造项目审批操作方法

汕尾市“三旧”改造项目审批操作办法

第一条

为规范本市“三旧”改造审批工作程序，依法有序推进“三旧”改造工作，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、省府办《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）和市府办《印发〈汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法〉的通知》（汕府办〔2010〕22号）的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

“三旧”改造项目审批的适用范围。符合审批条件的“三旧”改造项目，是指城市、城镇及村庄建成区内，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，列入经省国土资源厅确认的标图建库成果范围内和纳入“三旧”改造专项规划的项目，包括下列改造项目：

（一）“旧城镇”改造项目，主要指对市（区）、镇（街道）中心区内的旧城区、旧房屋等的改造项目。城区范围内建设年代久远、基础设施不全、影响城市功能、建筑结构陈旧、以及因公共利益或实施规划需要拆迁的房屋及其附属物均可纳入旧城镇改造范围。

（二）“旧厂房”改造项目，主要指对城镇、村庄建设区范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房（厂区）改造项目。包括“退二进三”产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地、不符合安全生产和环保要求的厂房（厂区）用地。

（三）“旧村庄”改造项目，主要指对“城中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造项目。包括布局散乱、条件落后、规划确定改造的村庄。

第三条 改造主体和改造模式

（一）改造主体

根据项目的不同性质，项目改造主体包括： 1.市、县（市、区）人民政府； 2.农村集体经济组织； 3.国有土地使用权人；

4.农村集体经济组织或土地使用权人与相应合作改造市场主体共同构成的改造联合体。

（二）改造模式 1.政府主导实施改造。指市、县（市、区）人民政府为了城市基础设施和公共设施建设或实施城市规划，以政府名义依法征用（收）、收回（购）土地使用权组织实施改造建设。

2.农村集体经济组织利用集体建设用地实施改造。指农村集体经济组织以村民旧宅基地、自留建设用地（包括留成用地、村办企业用地、村公共设施用地、公益事业用地）范围为基础申请改造。包括利用集体建设用地自行改造、集体建设用地转为国有后自行改造或与其他单位合作开发改造。

3.土地使用权人实施改造。包括原土地使用权人自行改造；原土地使用权人与开发单位合作组成联合体实施改造；有资质的市场主体收购多宗“三旧”用地集中申请改造。

第四条 各类改造项目改造方案的审批流程

（一）政府主导改造的项目 1.基本原则

实施改造过程中，原则上通过公开竞争的方式引入社会资金参与“三旧”改造。包括：在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作；政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人；在确定开发建设条件的前提下，将拟改造土地的使用权通过公开竞争的方式确定土地使用权人，由政府负责拆迁等方式。

2.改造方案审批

（1）方案公示。县（市、区）人民政府负责组织编制由本级政府主导的改造项目的单元规划和改造方案。改造方案由项目所在地的县（市、区）政府组织公示，征询改造范围内居民和企业对改造方案的意见；在签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议时限内，有效签约户数达到2/3以上（含2/3）的，才能将改造方案提交汕尾市“三旧”改造工作领导小组审批。

（2）方案审批。汕尾市“三旧”改造工作领导小组对改造方案进行审批。审批同意后，县（市、区）“三旧”办根据经批准的改造方案，按规定确定本级政府主导项目的项目法人。

（3）发文批复。汕尾市“三旧”办以市政府名义发文批复改造主体，作为向有关部门办理手续的文件依据。

涉及不规范用地需完善征收手续的，由县（市、区）人民政府组织汇总改造方案逐级上报至省政府审批。

（二）农村集体经济组织利用集体建设用地实施改造项目 1.基本原则（1）土地利用总体规划确定为城市建设用地规模范围内的旧村庄改造，原农村集体所有建设用地应报省政府批准征为国有，由农村集体自行实施改造；

（2）经批准保留集体性质的建设用地，改造后可用于村民住宅、乡镇企业和村集体公共设施建设，不得用于商品住宅建设；

经批准转为国有建设用地的，可以协议出让方式提供给集体经济组织或其与有关单位合作使用，土地利用总体规划确定为城市建设用地的，符合城镇总体规划建成区的用地，可用于商品房住宅用途。（3）旧村庄改造范围内涉及不属本集体经济组织权属情况的，村集体申请时须提交已与改造范围内不属本集体经济组织的土地权属人达成补偿或收购的协议；

（4）农村集体经济组织对集体所有的村庄建设用地实施改造，改造过程拟引入社会资金合作开发的，拟改造情况、合作主体的选择标准、合作方式、出资比例、利益分配等事项必须提交成员大会或成员代表会议审议，并需经三分之二以上人员同意通过。会议表决通过的事项应当公示（5个工作日）。

（5）已依法办理抵押、地役权登记的土地，必须分别征得土地抵押权人、地役权人的同意，或依法办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续。2.改造方案审批

（1）提出申请。改造主体根据已编制的“三旧”改造方案及相关资料（附件1），向县（市、区）人民政府提出审批“三旧”改造方案的申请，由县（市、区）“三旧”办受理；

（2）方案公示。县（市、区）“三旧”办受理后组织公示（7个工作日内完成）；

（3）审核上报。县（市、区）“三旧”办根据公示结果提出初步审查意见报县（市、区）“三旧”改造工作领导小组审核，经审核同意的，以县（市、区）人民政府名义上报请示市政府（5个工作日内完成），由汕尾市“三旧”办受理。涉及历史不规范用地完善土地征收手续的，由县（市、区）人民政府组织汇总改造方案上报汕尾市人民政府审核。

（4）方案审议。汕尾市“三旧”办受理后会同汕尾市发改、财政、规划、国土、住建、环保、经信、房管、文广新等有关部门审议，形成书面审议意见，并将改造方案及审议意见提交市“三旧”改造工作领导小组审批（7个工作日内完成）；

（5）方案审批。改造方案经审批同意的，汕尾市“三旧”办以汕尾市人民政府名义批复县（市、区）人民政府，由县（市、区）人民政府批复改造主体。涉及集体转国有的，改造主体应持县（市、区）人民政府批复文件向所在地国土部门申办集体转国有手续，按有关规定逐级上报至省政府审批。涉及历史不规范用地完善征收手续的，由汕尾市“三旧”办汇总后按有关规定逐级上报至省政府审批。

（三）土地使用权人实施改造项目 1.基本原则

（1）市场主体收购土地实施改造的，收购人与有关土地权利人已签订土地使用权转让合同，并经土地、房产交易机构鉴证，落实了相关补偿安置措施；

（2）已依法办理抵押、地役权登记的土地，必须分别征得土地抵押权人、地役权人的同意，或依法办理注销土地抵押权、地役权登记的相关手续，已办理房地产权登记的房地产，必须依法办理房地产注销登记的相关手续；

（3）采取合作方式实施改造的，必须由土地使用权人和合作改造主体组成联合体，共同编制改造方案。

2.项目审批。土地使用权人实施改造项目，对于改造项目的申请和对改造方案的审批参照农村集体经济组织利用集体建设用地实施改造项目的审批流程实施。其中，国有（集体）企业或国有（集体）资产占主要成分的企业自行改造或者与市场主体合作改造的，由企业分别向市、县（市、区）国有（集体）资产管理部门提出申请，经资产管理部门初步审查后，上报市、县（市、区）“三旧”改造办公室，并符合以下要求：

（1）必须就有关改造事项召开职工代表大会审议通过；（2）在项目申请时必须明确是否采取与市场主体合作方式实施改造；

（3）采取与市场主体合作方式实施改造的，在项目经批准列入年度实施计划后，必须采取公开竞争的方式确定合作主体（市属国有、集体企业土地使用权人选择的合作主体必须经市属企业资产管理部门按资产监督管理有关规定予以确认）。企业应在申请改造项目的同时，拟订国有（集体）资产处置方案提交市、县（市、区）国有（集体）资产管理部门审核，按国有资产处置方式的有关程序审批。

第五条 “三旧”改造方案的实施

（一）改造主体持“三旧”改造方案的批准文件，向有关部门申办有关手续（属市中心新规划区范围内的改造项目，改造主体持“三旧”改造方案的批准文件，直接向市直有关部门申办有关手续）：

1.向国土资源管理部门申办符合土地利用总体规划审核手续、土地归宗、确权登记、土地公开（协议）出让（转让）手续、补交地价款等事项； 2.向城乡规划部门申办规划设计条件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》；

3.向环保部门报批环评文件；

4.向发改部门申办固定资产投资项目审批、核准或备案手续； 5.向住房和城乡建设部门申办《建设工程施工许可证》（已有规定的按原规定属地管理原则执行）；

涉及旧村庄用地改为国有建设用地的，由村（居）集体提出申请（按粤府办〔2009〕122号文附件2的规范格式），由县（市、区）国土资源管理部门组织材料逐级上报省国土资源厅批复后实施改造；

7.按规定应办理的其他手续。

（二）改造主体在县（市、区）“三旧”改造部门的指导、监督管理下，按照经批准的改造方案实施改造。

第六条 完善历史不规范用地手续

“三旧”改造涉及的历史不规范用地，是指用地行为发生在2007年6月30日之前没有合法用地手续且已经使用的建设用地。

（一）直接完善土地确权登记手续的条件：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前。

（二）完善土地征收手续的条件： 1.已纳入“三旧”改造范围；

2.符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划；

3.用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前；

4.已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见；

5.按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）； 6.按照用地行为发生时的土地管理法律和政策完善听证、社保、留用地手续。

（三）为实施旧城镇改造，由县（市、区）人民政府主导改造的，在取得现使用单位或使用人同意并落实上盖建（构）筑物等有关补偿的基础上，由县（市、区）人民政府编制改造方案逐级上报至省政府审批。

（四）旧城镇、旧厂房改造中，现使用单位或使用人要求完善征收土地手续并实施自行改造的，由县（市、区）人民政府按照粤府办〔2009〕122号文件要求，汇总使用单位或使用人上报的改造方案逐级上报至省政府审批。第七条 “三旧”改造项目管理事宜。

（一）经批复同意的改造项目，由各级“三旧”办负责项目的档案管理。

（二）县（市、区）“三旧”办在每月前5日将上月已审批确认的项目报汕尾市“三旧”办备案。

第八条

本办法未尽事宜，按汕尾市人民政府出台的“三旧”改造有关政策规定执行。各有关单位在执行中遇到问题请及时向汕尾市“三旧”办反映。

第九条

本办法自发布之日起实施。

附件：

1.《改造主体申请审批“三旧”改造方案需提交的资料》； 2.《“三旧”改造方案的审批内容》； 3.《“三旧”改造方案编制的主要内容》； 4.《完善历史用地手续需提交的有关资料》；

5.《“三旧”改造中分散土地合并归宗土地使用权登记程序》； 6.《关于确定“三旧”改造项目主体有关问题的意见》； 7.《汕尾市“三旧”改造项目审批流程图》。

附件1：

改造主体申请审批“三旧”改造方案

需提交的资料

1.改造主体关于要求审批“三旧”改造方案的书面请示； 2.农村集体经济组织自主改造或与其他单位合作改造的，应提交集体经济组织经街道（镇）核实的申请材料及成员大会过半数（或成员代表会议2/3）以上人员同意“三旧”改造方案的书面材料；

3.国有、集体企业需提交国有、集体资产管理部门意见； 4.土地权属证明（如国有土地使用证、征地协议或其它凭证材料）；

5.改造地块的控制性详细规划的法定成果（包括纳入“三旧”改造范围的项目用地红线图）； 6.改造项目的规划设计方案及改造效果图； 7.涉及完善历史用地征收手续的有关资料；

8.“三旧”改造方案（含项目土地利用现状、改造意向、预期效果；根据该项目的控制性详细规划编制设计方案；项目可行性方案如综合效益、改造资金来源等；项目实施进度计划；拆迁补偿安置等）。

9.项目环保审批手续等其它相关资料。

附件2：

“三旧”改造方案的审批内容

一、县（市、区）初审内容

（一）县（市、区）各部门依据职能，校对改造方案有关内容与项目申报阶段的有关情况是否一致；

（二）审核是否符合土地利用总体规划、城市总体规划要求；改造地块的单元规划是否符合控制性详细规划法定成果的要求（或各项建设指标是否符合规划设计条件）；

（三）审核土地权属是否清晰、无争议；

（四）核实拆迁补偿安置情况（需拆迁的户数、建筑面积、拆迁补偿安置落实情况）；

（五）审核拟改造项目在节能减排、符合环保标准和完善环境功能方面的情况；

（六）审核拟改造项目在产业升级、加快商贸、物流等现代产业发展方面的作用；

（七）涉及旧村居改造的，审核在实施社会主义新农村建设方面的情况；

（八）审核拟改造项目在文化保护方面的情况及采取措施；

（九）审核改造资金的落实情况。

二、市审核内容

（一）复核县（市、区）人民政府上报的初审意见；

（二）对审核项目改造后在城市基础设施建设、用于公共绿地、用于城市公益事业用地情况是否符合城市规划的要求提出意见；

（三）对改造方案在改善人居环境、提高土地节约集约利用水平、符合环保要求、优化城乡环境、促进文化建设，符合社会主义新农村建设等方面提出意见；

（四）对改造涉及国有、集体资产的处置提出意见。

附件3：

“三旧”改造方案编制的主要内容

1.改造地块的基本情况

具体应包括土地位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况及是否存在抵押、查封等情况。

2.规划情况

包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划、是否已纳入市“三旧”改造规划和年度实施计划，是否已编制控制性详细规划。

3.土地利用现状情况

包括该地块现用途情况，使用情况（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积、容积率、年产值等情况。4.协议补偿情况

包括地块中需完善征收手续的土地的征地补偿情况、被征地农民的意见、违法用地处罚情况、或自行改造主体与土地原权属人达成的补偿或收购协议情况。

5.土地拟改造情况

包括供地方式、改造后的土地用途（具体的用途和产业）、地块改造的规划设计条件、保障性住房建设、预计年产值（或改造后的综合效益情况）等情况。

6.改造成本与融资情况

包括项目改造预算总成本，各项单元工程的内容及其成本；改造资金的来源渠道等等。

7.建设的时序

附件4：

完善历史用地手续需提交的有关资料

一、没有合法用地手续且已使用的建设用地

（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，用地确权需具备的资料，除土地登记需提交的普遍性资料，还需另外具备以下资料：

1.确权申请；

2.市、县（市、区）“三旧”改造办公室出具确认为“三旧”改造项目的文件（包括“三旧”改造项目用地范围示意图）；

3.国土资源管理部门出具的符合土地利用总体规划审核意见书；

4.土地利用总体规划图；

5.土地利用现状图（包括证明1987年1月1日之前变更的现状图和最新现状图）；

6.证明1987年1月1日之前变更的航片或正射影像图。

（二）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，用地报批需具备以下材料：

1.政府完善征地手续申请报告； 2.征地协议书（原件）； 3.违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；

4.兑现征地补偿安置的凭证；

5.市、县（市、区）“三旧”改造办公室出具确认为“三旧”改造项目的文件；

6.项目的规划意见； 7.土地利用总体规划图；

8.证明变更时间的航片或正射影像图； 9.土地利用现状图（包括变更前后现状图）； 10.用地红线图； 11.其他需要的材料。

（三）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间的，用地报批需具备以下材料：

1.政府用地请示文件； 2.“一书四方案”； 3.征地听证材料； 4.征地协议书（原件）；

5.征地预存款证明或兑现征地补偿安置的凭证；

6.违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；

7.留用地安置的说明； 8.劳动部门关于征地社保意见；

9.市、县（市、区）“三旧”改造办公室出具确认为“三旧”改造项目的文件；

10.项目的规划意见； 11.土地利用总体规划图；

12.变更前后对照的土地利用现状图； 13.证明变更时间的航片或正射影像图； 14.用地红线图、集体土地所有权证； 15.其他需要的材料。

注：凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地，并无需提供相关材料。

二、农村集体建设用地转为国有建设用地，报批需提供以下材料 1.用地申请文件；

2.农村集体提出自愿改变为国有的申请；

3.符合《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施〈中华人民共和国村民委员会组织法〉办法》中涉及到村民利益事项有关规定的表决意见；

4.集体建设用地合法证明（土地证或用地批文）；

5.市、县（市、区）“三旧”改造办公室出具确认为“三旧”改造项目的文件；

6.项目的规划意见； 7.土地利用总体规划图； 8.土地利用现状图； 9.用地红线图。

三、没有合法用地手续且已使用的建设用地，纳入“三旧”改造范围又确需保留为集体土地性质的，收件材料参照本条第一点适当简化，其中：

（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，提交材料不变。

（二）用地行为发生在1987年1月1日至1998年12月31日之间的，需提交如下材料：

1.完善手续申请报告；

2.违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；

3.市、县（市、区）“三旧”改造办公室出具确认为“三旧”改造项目的文件；

4.项目的规划意见； 5.土地利用总体规划图；

6.证明变更时间的航片或正射影像图；

7.土地利用现状图（包括证明变更现状图和最新现状图）； 8.用地红线图； 9.其他需要的材料。

（三）用地行为发生在1999年1月1日至2007年6月30日之间的，需提交如下材料：

1.政府用地请示文件；

2.违法用地处理（处罚）决定书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；

3.市、县（市、区）“三旧”改造办公室出具确认为“三旧”改造项目的文件；

4.项目的规划意见； 5.土地利用总体规划图； 6.变更前后对照土地利用现状图； 7.证明变更时间的航片或正射影像图； 8.勘测定界图； 9.其他需要的材料。

附件5

“三旧”改造中分散土地合并归宗土地 使用权登记程序

为促进土地节约集约利用，盘活存量土地资源，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、汕尾市人民政府《汕尾市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施办法》（汕府办〔2010〕22号）有关规定，在旧城镇改造范围内，符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和年度实施计划的，市场主体可以收购相邻多宗地块进行集中改造。“三旧”改造中涉及分散土地合并归宗问题，按下列规定程序办理，上报市政府审批。

一、办理程序

1.转让方和受让方向土地所在地国土局（分局）申请，证件资料齐全的，予以登记收件，发给申请人收件回执；

2.国土局（分局）初审、复审（5个工作日）； 3.市局复审、核准（涉及分局初审的5个工作日）； 4.上报市政府审批；

5.在土地登记簿记载登记事项、缮证、计费、盖章（1个工作日内完成）；

6.发放土地证书。

注：1.本《程序》适用范围为市城区（包括红海湾开发区），其他县（市、区）参照执行；

2.市区按新规划范围划定中心区范围，属市中心新规划区范围内的向市国土资源局申请，属新规划区范围外的向市区分局申请；

3.如申请人提交的资料不全，从补齐资料之日起办理时间顺延。

二、提交资料

1.《土地登记申请书》及申请报告书；

2.申请人（转让方和受让方）身份证明：属法人的提交组织机构代码证及营业执照（复印件）；属其他组织的提交组织机构代码证（复印件）；属自然人的提交身份证（复印件）；

3.批准土地合并归宗用地批准文件及规划用地红线图； 4.经批准的“三旧”改造年度实施计划； 5.拟收购合并归宗前宗地权属分布图和各宗地的权属状况列表（含权利人、权属性质、土地坐落、宗地面积、用途、使用期限、土地证书编号等内容）；

6.转让方与受让方签订的土地使用权转让合同及已落实补偿安置的依据；

7.原国有或集体土地使用证；

8.若涉及划拨改出让、改变土地用途等需补交地价款的，应提交用地批准文件及地价款缴纳凭证（复印件）；

9.属转让国有资产的，须提交国资部门批准文件（复印件）；属转让公司法人财产的须提交董事会或股东大会决议及公司章程（复印件）；

10.宗地图及宗地界址坐标；

11.财政和税务部门的完税或减免税凭证； 12.地上附着物权属证明； 13.其他证明材料。

注：1.以上提供的复印件应与原件验核并由申请人和经办人签名，属法人的加盖单位公章；

2.法人证照应以未被管理部门吊销方为有效证件； 3.委托办理的，提交合法的书面授权委托书、被委托人身份证（复印件）。境外法人和自然人及港、澳、台地区法人等申请人身份及授权委托书应按规定公证或认证，非中文文本材料，须同时提交经公证或认证的中文译本；

4.改造项目范围内已核发《房屋所有权证》或《房地产权证》的，应先向房产登记部门依法办理上盖物注销登记手续；

5.地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得；

6.若被收购的土地使用权已设定抵押、地役权登记的，必须分别征得抵押权人、地役权人的同意，并依法办理注销土地抵押权、地役权登记手续；

7.《土地登记申请书》可在土地所在地国土局（分局）领取。

附件6：

关于确定“三旧”改造项目主体 有关问题的意见

“三旧”改造应根据土地所有权或者使用权性质、改造模式，区分不同情况选择确定改造主体，意见如下：

一、城市基础设施和公共设施改造建设，不涉及经营性项目的，可由县（市、区）政府指定改造主体，由改造主体依照有关规定确定施工建设单位。

二、纳入“三旧”改造范围且项目用地所在区域已编制控制性详细规划、或按程序确定规划条件、按规定完成改造方案报批等前期工作和缴纳土地出让金，属土地使用权人自行改造、联合改造、市场主体收购多宗土地集中改造的，其申请人可确定为改造主体。

三、政府依法收回或收购市直国有企业、市直各类资产经营公司所持有的土地，统一组织实施改造的“三旧”改造项目，包括政府投资改造、引入社会资金参与改造等，必须通过公开竞争等方式确定改造主体。主要方式包括：1.在拆迁阶段通过公开竞争方式引入企业承担拆迁任务，拆迁资金由政府支付；拆迁完毕且符合供地条件后，再由国土部门依法出让土地使用权。2.由土地储备机构通过公开竞争方式引入社会资金合作进行土地储备开发，土地储备开发费用（包括拆迁费用、土地整理费用等）由合作方垫付；在符合供地条件后由国土部门依法出让土地使用权，合作方按约定收回垫付成本费用并参与收益分成。3.积极探索引入社会资金参与改造的其他方式。

四、对具有良好信誉、资金雄厚、富有改造工作经验的企业，有意参与“三旧”改造的，支持其按有关规定和程序开展改造前期的准备工作。根据年度实施计划，经公开公布的改造项目，若在一定期限内出现若干个有意参与者的，则应当通过公开、公平、公正的方式，对企业信誉、实力等因素进行综合比较、评审、筛选，好中择优。

五、农村集体经济组织利用自有建设用地，引入社会资金合作开发的，在确定开发条件的前提下，拟改造情况、合作主体的选择标准、合作方式、出资比例、利益分配等事项必须提交成员大会或成员代表会议审议，并经三分之二以上人员同意通过确定合作主体。

第二篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第三篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

第四篇：关于审批“三旧”改造方案的请示

关于审批“三旧”改造方案的请示

省人民政府：

为实施“三旧”改造规划和实施计划，XX县（市、区）人民政府拟对位于XX（用地位置）的XXX（“三旧”类型）用地进行改造（几个方案汇总一起上报的，表述为：XX县人民政府拟对位于XX（用地位置）的XXX（“三旧”类型）用地、X（用地位置）的XXX（“三旧”类型）用地、XX（用地位置）的XXX（”三旧“类型）用地进行改造，并已组织制定了改造方案。经审查，我市认为，改造地块已纳入”三旧“改造范围，符合有关”三旧”改造政策的规定，拟同意其改造和办理完善征收手续。现将材料呈上，请审批。

附件：XX（项目名称）“三旧”改造方案

XX市人民政府 年 月 日

第五篇：肇庆城区三旧改造项目

肇庆市城区“三旧”改造项目

开发强度核准办法(征求意见稿)

根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府„2009‟78号）、省住房城乡建设厅《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函„2011‟304号），以及《肇庆市实施“三旧”改造规划工作计划》的有关要求，为进一步明确肇庆市中心城区（含端州区、鼎湖区、高要区、肇庆高新区、肇庆新区）范围内“三旧”改造项目的容积率、建筑密度、绿地率等规划指标，结合我市实际，制定本办法。

一、“三旧”改造项目不涉及对控制性详细规划进行调整的，无需编制单元规划，其用地性质、开发强度及相关规划指标按批准的控制性详细规划要求执行。

二、“三旧”改造项目申请容积率增幅不超出控制性详细规划确定容积率10%及其他方面符合控制性详细规划要求的，按照《肇庆市实施“三旧”改造规划工作计划》要求，在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，经城乡规划主管部门批准，容积率可以在控制性详细规划确定容积率的10%范围内予以提高。

三、“三旧”改造项目所在地块未编制控制性详细规划或在

上述第二条规定情形之外需调整控制性详细规划实施改造的，须按《肇庆市实施“三旧”改造规划工作计划》要求编制单元规划。单元规划须先报市城乡规划委员会审议，再报市人民政府批准后执行。对经批准的单元规划，视同已完成控制性详细规划的编制或调整程序。

四、在符合《肇庆市城乡规划管理技术规定》要求，以及在改造经济分析、建筑日照间距、环境容量和城市景观要求等综合论证的基础上（位于重点地段的项目须进行交通评估），单元规划编制中对改造项目地块的容积率指标按以下原则设定：

（一）改造项目地块的容积率指标最高上限，根据改造地块规模（扣除城市道路后的净用地）实行分级分类确定为：

1、属旧厂房改造的项目：

（1）地块（项目）性质如调整为居住用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过3.5；地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.2；地块面积＞5公顷, 容积率上限指标原则上不超过3.0。

（2）地块（项目）性质如调整为商业、办公用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过5.5；地块面积＞1公顷，容积率上限指标原则上不超过5.0。

（3）地块（项目）性质如调整为商业、办公和居住综合用地的，根据各自用地性质面积比例分别计算（下同）。

（4）地块（项目）性质如调整为一类工业用地的，容积率

原则上不超过2.5，且不得低于1.0。

2、属旧城区、旧村庄改造的项目：

（1）地块（项目）性质如调整为居住用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过4.2；地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.8；地块面积＞5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.5。

（2）地块（项目）性质如调整为商业、办公用地的：地块面积≤1公顷，容积率指标原则上不超过6.5；地块面积＞1公顷，容积率上限指标原则上不超过6.0。

（二）改造项目地块的容积率按下述公式计算：

1、属旧厂房改造的项目地块容积率=（基准容积率+现状建筑容积率）×调整系数。

2、属旧城区改造的的项目地块容积率=（基准容积率+现状建筑容积率的50%）×调整系数。

3、属旧村庄改造的项目地块容积率=现状建筑容积率×2。

4、上述公式中的基准容积率、现状建筑容积率和调整系数分别确定如下：

（1）基准容积率按改造项目改造后用地（项目）性质类别确定：拟改造地块（项目）性质为居住用地的，基准容积率为2.0；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，基准容积率为4.0。

（2）现状建筑容积率按以下公式计算：现状建筑容积率=

改造地块内需拆除的现有建筑面积÷改造地块面积。

（3）调整系数按改造项目改造后用地（项目）性质类别确 定：拟改造地块（项目）性质为居住用地的，调整系数为1.15；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，调整系数为1.25。

5、属旧村庄改造的项目且拟改造地块（项目）性质为居住用地的，如容积率按上述公式计算小于3.0的，可按3.0执行；属旧村庄改造的项目且拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，如容积率按上述公式计算小于5.0的，可按5.0执行。

五、为了鼓励大面积改造，对整体连片的旧城区改造项目且单个项目地块面积≥10公顷并提供公共服务设施、市政基础设施等公益性设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，根据项目性质在第四条第（一）款规定的基础上，可给予增加10%的容积率奖励。

六、改造地块内需拆除的现有建筑面积，属市直单位、市属国有企业的由市政府委托“三旧”改造办负责核实并书面确认作为依据，其余由项目所在区政府委托区“三旧”改造办负责核实并书面确认作为依据。

七、控制性详细规划未要求设置，但因“三旧”改造需要，需在改造用地中增加公共服务设施用地的，该公共服务设施用地可纳入改造用地规划指标计算。

八、位于各级文物保护单位协调范围、历史文化保护区和风

景名胜区协调范围以内的“三旧”改造项目，按控制性详细规划要求执行。

九、“三旧”改造项目必须有效促进城市公共设施和基础设施增量。改造项目在按照国家、省、市规划技术指标和城市总体规划以及项目所在地的分区规划和控制性详细规划规定配置的公共设施和基础设施进行配置的基础上，根据项目及周边地块公共设施和基础设施的需求情况，适量增加。

十、按第三条规定须编制单元规划的改造项目，如拟改造地块（项目）性质为居住用地的，按第四条第（二）款计算的容积率未达到第四条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定比例配建公共租赁住房。公共租赁住房须按政府规定的建设标准建设，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商品房面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府，由政府处理。

十一、按第三条规定须编制单元规划的改造项目，如拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，按第四条第（二）款计算的容积率未达到第四条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定比例配建公共租赁住房。公共租赁住房须按政府规定的建设标准建设，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商业、办公面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府，由政府处理。

十二、“三旧”改造项目绿地率的确定

（一）“三旧”改造项目如能在改造地块中安排5%的用地面积作为生态或立体公共停车场的；属居住项目的绿地率可不少于30%；属商业、办公项目的绿地率可不少于20%；属商业、办公和居住综合项目的绿地率可不少于25%。用作公共停车场的车位数不计入项目车位考核标准，公共停车场可由业主按物价部门批准的收费标准实行有偿经营。

（二）“三旧”改造项目如不按5%的用地比例建设生态或立体公共停车场的：属居住项目的绿地率不少于35%；属商业、办公项目的绿地率不少于25%；属商业、办公和居住综合项目的绿地率不少于30%。

十三、“三旧”改造项目建筑密度的确定

在保证绿化等公共用地的前提下，属居住项目的建筑密度按现行规范标准执行；属商业、办公项目的裙楼建筑密度在现行规范标准基础上在10-25%范围内可适度放宽，塔楼建筑密度按现行规范标准执行；属商业、办公和居住综合项目，裙楼部分和裙楼之上的塔楼建筑密度可分开设定，裙楼部分的建筑密度在现行规范标准基础上在10-20%范围内可适度放宽。

十四、为鼓励“三旧”改造项目节能减排，项目实施太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设的可实行面积奖励。太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设按受益户数进行奖励，每户奖励一平方米的建筑面积（奖励建筑面积不计入容积率计算）。凡已经申报并获得这种奖励进行建设的项目，如果在住房城乡建设行

政主管部门竣工验收环节时没有实施的，按未完成户数但先前已经奖励的建筑面积由政府折合户型套数无偿收回处置。

十五、有关规划指标的核准、调整程序按《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《建设用地容积率管理办法》及国家和省有关规定执行。

十六、各县（市）可参照执行。