湛江183个项目纳入“三旧”改造规划

第一篇：湛江183个项目纳入“三旧”改造规划

183个项目纳入“三旧”改造规划

湛江新闻网讯：昨天，我市召开“三旧”改造规划工作会议，对由湛江市城市规划局、广东省城乡规划设计院和湛江市规划勘探设计院联合编制的《湛江市“三旧”改造规划（初步方案）》进行论证，广泛听取政府相关部门及社会各界的意见。

《湛江市“三旧”改造规划（初步方案）》对“三旧”政策、湛江城市发展和湛江市“三旧”现状及改造方向进行了解读分析，提出了“三旧”改造的模式及策略、“三旧”项目总体布局、配套规划、分类指引和规划实施机制等规划方案。初步方案还将包括旧城镇、旧厂房、旧村庄改造的183个项目纳入了改造规划，并明确了改造的时间节点。

记者从会上了解到，我市将从拓宽“三旧”改造模式，简化行政审批程序，加快项目顺利启动，提供公共财政扶持，吸引开发主体投资等方面给“三旧”改造提供政策和财政上的扶持，全力推动“三旧”改造工作。

“三旧”改造范围

涉及24个镇街160余个村（居）委会

根据《湛江市“三旧”改造规划（初步方案）》，该规划范围为湛江市城市总体规划确定的城市规划区，包括赤坎区、霞山区、经济技术开发区全部以及坡头区、麻章区部分，共涉及24个镇街、160余个村（居）委会。

记者看到，根据相关政策，城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地、布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等，列入“三旧”范围。

另外，我市还结合具体情况，对全市“三旧”项目作了界定：

旧城镇，主要是指中心城区内国有土地的旧民居、旧商铺等。具体包括；建筑结构简陋、外观环境差的旧居民用房；物业价值低于土地价格的旧商铺；因公共设施建设或实施城市规划需要改造的旧城区。

旧厂房，主要指中心城区范围内各镇街、工业园区内的旧厂房用地。具体包括：原企业搬迁或停产的旧厂房、旧仓库用地；城乡规划确定不再作为工业用途的厂房用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；布局分散、土地利用效率低，不符合安全生产和环保要求的厂房用地。

旧村庄，主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”；须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；布局分散、公共服务设施配套不完善，且不具保留价值的村庄；村庄集体用地范围内的旧厂房。

“三旧”改造模式

改变过去单一模式探索四种模式结合 据市城市规划局相关负责人介绍，过去，我市对“三旧”地区的改造模式主要体现为更新改造的单一目标、单一安置补偿机制、单一地块平衡的方式、单向被动式的改造思维，此模式难以实现“三旧”改造的综合目标，导致产业转型与物质更新的不匹配。

此次，为了改变过去单一的“三旧”改造模式，我市将根据城市政府、村民集体（村民个体）开发商三大改造主体，探索多种改造模式，可以组合为城市政府主导改造、农村集体主导改造、政府与开发商合作改造、农村集体与开发商合作改造四中模式。而且，每种改造模式在不同类型的改造项目上有着独特的优势。

“三旧”改造项目库计划

183个项目纳入改造规划明确改造时间

本次列入项目库共计183个项目，其中近期（至2012年）的项目84个，规划期末（至2015年）的项目64个，到远期（至2020年）的项目35个。

诸如百姓村、文保村、大天然片区、粤西水果批发市场、霞山区机械厂、霞山渔人码头、石头村、龙潮村、广东盐业公司盐场、半球总厂、幸福花苑二三期工程等183个旧城镇、旧厂房、旧村庄列入改造规划，并纳入改造项目库，明确了各项目的改造时间、土地利用意向、项目用地面的等。

“三旧”改造政策

政府提供政策和服务 让改造地人民受益

为了能顺利推进此次大范围的“三旧”改造，我市将从政策、财政、服务等方面给与支持，全力推进改造工作，最终让广大改造地的人民群众受益。

简化行政审批程序，加快项目顺利启动。纳入当年省、市重点项目的计划的“三旧”改造项目可进入“绿色通道”，简化“三旧”改造重点项目的行政审批程序。

形成多种金融扶持方式，拓宽投融资渠道。一通过激励政策吸引社会资本投资，二提供公共财政扶持，吸引开发主体投资。

拓宽融资渠道，加大资金扶持力度。对改造投资主体进行贷款融资的，以贴息的形式提供资金扶持。对该州为生产性服务业的项目在物业租售推广期间由于物业空置产业租金损失的，给与租金补偿。拆迁单位的拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让金支付。

鼓励旧厂房改造建设连片、高标准、多层厂房（3层及以上）为主体的工业园区项目。以建成后厂房的建筑总面积给与每平方米一定数额的奖励。并设立工业区升级改造专项资金，用于资助升级企业。

税费优惠政策。合作、合资改造旧村居的免收首次土地转让费。设专项资金用于旧村居改造。专项资金主要用于；由区政府投资的市政设施和服务设施；奖励在改造中有突出贡献的集体和个人。

同时，我市还将设立“三旧”改造专项资金，保障项目推进；鼓励对公益性项目和市政设施的财政扶持；对改造项目土地的出让金给予一定比例返还用作支持发展的专项基金；对于有利于土地高效利用的改造项目可免交新增的土地价款等。

第二篇：湛江三旧改造政策相关

湛江市“三旧”改造规划初步方案评审会召开

2010-02-26 下午 04:22:53 来源： 点击数：996

2010年1月28日上午，湛江市城市规划局在行政服务中心二号会议室组织召开了湛江市“三旧”改造规划初步方案评审会，会议由市城市规划局局长吕冠嵘主持，市政府副秘书长、市“三旧”改造办主任庞竹友、霞山区政府、赤坎区政府、麻章区政府、坡头区政府、开发区政府、市三旧办、市建设局、市国土资源局、市交通运输局、市财政局、市综合管理局、市环保局、市城市规划局科室、相关职能部门代表参加了会议。与会专家和有关职能部门代表分别对广东省城乡规划设计研究院和湛江市规划勘测设计院编制的《湛江市“三旧”改造规划初步方案》进行认真审议，会议认为规划方案思路比较清晰，阶段成果比较符合城市发展实际要求，但是规划方案需在以下几个方面进一步完善：

一、规划应提出具体推进措施，作出必要的经济测算使规划成果得到落实。

二、对于有开发基础的项目应该纳入“三旧”改造规划的首期计划，成熟一个推进一个。

三、项目库要增加驻湛江的国有大中型企业单位用地。

四、“三旧”改造项目界定应按照《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见的实施意见》。

五、规划应对“三旧”改造用地提出合理的容积率等开发强度控制，提高开发收益，有利于推进项目实施。

湛江市“三旧”改造规划初步方案简介

一、湛江市“三旧”改造工作全面铺开

自全省“三旧”改造工作会议召开以来，湛江市委市政府高度重视“三旧”改造工作。

1、市委书记陈耀光、市长阮日生等领导先后作出重要批示。

2、成立由市政府主要领导为组长的湛江市“三旧”改造工作领导小组。

3、拟定《湛江市人民政府关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约用地的若干意见的实施细

则》。

4、市政府组织编制《湛江市“三旧”改造规划》，力争“三旧”改造工作一年内初见成效，两年内取得突破性进展。

二、规划范围

本规划范围为湛江城市总体规划确定的城市规划区，包括赤坎区、霞山区、经济技术开发区全部及坡头区、麻章区部分，共涉及24个镇街、160余个村（居）委会。

1、“三旧”项目界定。结合湛江市具体情况，对湛江市“三旧”项目界定如下：（1）旧城镇，主要是指中心城区国有土地上的旧民居、旧商铺等。（2）旧厂房，主要指中心城区范围内各镇街、工业园区内的旧厂房用地。（3）旧村庄，主要指城市规划控制区范围内的城中村。

三、规划期限

根据“粤府办[2009]122号”文件，确定本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。为保证湛江市“三旧”项目顺利改造，本规划远期展望到2020年。

四、工作内容框架

解读广东省“三旧”改造政策，借鉴佛山、东莞等地成功经验基础上，对湛江市“三旧”项目进行详细摸查；

2、对湛江城市发展重点及近期建设用地需求分析基础上，确定湛江市“三旧”改造的目标、重点方向及策略；

3、在湛江城市总体发展框架下，确定项目功能分区、开发强度分区及总体布局，对“三旧”改造项目制定分类、分区指引，并对“三旧”用地改造后的交通、公共设施配套、景观环境设计等专项规划进行调整优化；

4、根据“三旧”项目改造意愿及其与湛江城市发展的关系，确定近期“三旧”改造项目库，并制定实施计划。

责任编辑:湛江市城市规划局-李圣文

湛江确定“三旧”改造项目483个

湛江中小企业服务网2010-6-24 9:09:28本页点击率:957

近日，记者从湛江市“三旧”改造领导小组办公室（以下简称“三旧办”）了解到最新进展和工作思路：目前，全市“三旧”改造前期准备工作已告一段落。雷州、廉江、吴川3个县级市，徐闻、遂溪2个县、赤坎、霞山、坡头、麻章四个区以及湛江经济技术开发区已全部完成三旧改造规划编制，2010湛江市“三旧”改造实施项目目录已收齐，共483个项目，改造面积约38131亩，总投资约7406714万元，下一步将进入项目审批工作阶段。

据了解，日前湛江市“三旧”改造工作组织架构基本建立，制度建设渐趋成熟，行之有效的工作模式逐步建立，各责任主体、权利人及相关市场主体参与“三旧”改造的积极性被充分调动，形成了共同推动“三旧”改造工作的新格局。

一是有了抓落实的组织架构。2009年12月，湛江市“三旧”改造工作办公室正式挂牌，负责统筹湛江市“三旧”改造工作。各县（市．区）“三旧”改造工作机构也相继成立，加强了“三旧”改造工作的组织领导。

二是有了三旧改造专项规划。2010年3月，湛江市政府批准了湛江市区三旧改造规划，随后，各县（市、区）先后完成了辖区“三旧”改造规划编制和评审工作；为下一步全面推进“三旧”改造工作奠定了科学基础。

三是对全市“三旧”改造用地进行了全面摸底并标图建库。今年以来，全市先后组织了380多人开展“三旧”改造用地调查摸底测量登记工作。

四是建立了对各县（市、区）“三旧”改造工作绩效考核机制。今年初，市委九届十次全会决定对全市“三旧”改造工作开展绩效考核，每季度排名一次，并在媒体公布，对排名在前的给予表彰，对考核未达到表彰且排名在后的要剖析原因，督促整改。同时市委市政府还发文专项督查，促落实。

五是建立“三旧”改造重点项目贴身服务机制，积极推进重点成熟项目。湛江市领导多次到重点改造项目现场办公了解情况，指导“三旧”改造工作，为重点建设项目开辟绿色通道，力争尽快推出项目。

六是统一思想，多方联动，营造全社会关心支持参与“三旧”改造的良好氛围。今年，市委专门请省国土资源厅“三旧”办主任张英奇为全市副处级以上干部进行“三旧”改造工作培训，强化政策学习，统一思想认识。市委书记陈耀光、市长阮日生、常务副市长潘那生更是先后多次开展“三旧”改造工作调研、现场办公，指导“三旧”改造工作，陈耀光书记曾三次在全市“三旧”改造工作简报上作出重要批示。今年以来，人大政协代表共提出“三旧”改造建议提案8份，为“三旧”改造出谋划策，形成了社会各界关心支持共同推进“三旧”改造工作的大好局面。

第三篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第四篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

第五篇：肇庆城区三旧改造项目

肇庆市城区“三旧”改造项目

开发强度核准办法(征求意见稿)

根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府„2009‟78号）、省住房城乡建设厅《关于加强“三旧”改造规划实施工作的指导意见》（粤建规函„2011‟304号），以及《肇庆市实施“三旧”改造规划工作计划》的有关要求，为进一步明确肇庆市中心城区（含端州区、鼎湖区、高要区、肇庆高新区、肇庆新区）范围内“三旧”改造项目的容积率、建筑密度、绿地率等规划指标，结合我市实际，制定本办法。

一、“三旧”改造项目不涉及对控制性详细规划进行调整的，无需编制单元规划，其用地性质、开发强度及相关规划指标按批准的控制性详细规划要求执行。

二、“三旧”改造项目申请容积率增幅不超出控制性详细规划确定容积率10%及其他方面符合控制性详细规划要求的，按照《肇庆市实施“三旧”改造规划工作计划》要求，在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，经城乡规划主管部门批准，容积率可以在控制性详细规划确定容积率的10%范围内予以提高。

三、“三旧”改造项目所在地块未编制控制性详细规划或在

上述第二条规定情形之外需调整控制性详细规划实施改造的，须按《肇庆市实施“三旧”改造规划工作计划》要求编制单元规划。单元规划须先报市城乡规划委员会审议，再报市人民政府批准后执行。对经批准的单元规划，视同已完成控制性详细规划的编制或调整程序。

四、在符合《肇庆市城乡规划管理技术规定》要求，以及在改造经济分析、建筑日照间距、环境容量和城市景观要求等综合论证的基础上（位于重点地段的项目须进行交通评估），单元规划编制中对改造项目地块的容积率指标按以下原则设定：

（一）改造项目地块的容积率指标最高上限，根据改造地块规模（扣除城市道路后的净用地）实行分级分类确定为：

1、属旧厂房改造的项目：

（1）地块（项目）性质如调整为居住用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过3.5；地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.2；地块面积＞5公顷, 容积率上限指标原则上不超过3.0。

（2）地块（项目）性质如调整为商业、办公用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过5.5；地块面积＞1公顷，容积率上限指标原则上不超过5.0。

（3）地块（项目）性质如调整为商业、办公和居住综合用地的，根据各自用地性质面积比例分别计算（下同）。

（4）地块（项目）性质如调整为一类工业用地的，容积率

原则上不超过2.5，且不得低于1.0。

2、属旧城区、旧村庄改造的项目：

（1）地块（项目）性质如调整为居住用地的：地块面积≤1公顷，容积率上限指标原则上不超过4.2；地块面积＞1公顷且≤5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.8；地块面积＞5公顷，容积率上限指标原则上不超过3.5。

（2）地块（项目）性质如调整为商业、办公用地的：地块面积≤1公顷，容积率指标原则上不超过6.5；地块面积＞1公顷，容积率上限指标原则上不超过6.0。

（二）改造项目地块的容积率按下述公式计算：

1、属旧厂房改造的项目地块容积率=（基准容积率+现状建筑容积率）×调整系数。

2、属旧城区改造的的项目地块容积率=（基准容积率+现状建筑容积率的50%）×调整系数。

3、属旧村庄改造的项目地块容积率=现状建筑容积率×2。

4、上述公式中的基准容积率、现状建筑容积率和调整系数分别确定如下：

（1）基准容积率按改造项目改造后用地（项目）性质类别确定：拟改造地块（项目）性质为居住用地的，基准容积率为2.0；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，基准容积率为4.0。

（2）现状建筑容积率按以下公式计算：现状建筑容积率=

改造地块内需拆除的现有建筑面积÷改造地块面积。

（3）调整系数按改造项目改造后用地（项目）性质类别确 定：拟改造地块（项目）性质为居住用地的，调整系数为1.15；拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，调整系数为1.25。

5、属旧村庄改造的项目且拟改造地块（项目）性质为居住用地的，如容积率按上述公式计算小于3.0的，可按3.0执行；属旧村庄改造的项目且拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，如容积率按上述公式计算小于5.0的，可按5.0执行。

五、为了鼓励大面积改造，对整体连片的旧城区改造项目且单个项目地块面积≥10公顷并提供公共服务设施、市政基础设施等公益性设施，或提供城市公共空间、保障性住房、历史文物保护的“三旧”改造项目在满足公共配套设施、公共空间用地安排并符合有关技术标准的前提下，根据项目性质在第四条第（一）款规定的基础上，可给予增加10%的容积率奖励。

六、改造地块内需拆除的现有建筑面积，属市直单位、市属国有企业的由市政府委托“三旧”改造办负责核实并书面确认作为依据，其余由项目所在区政府委托区“三旧”改造办负责核实并书面确认作为依据。

七、控制性详细规划未要求设置，但因“三旧”改造需要，需在改造用地中增加公共服务设施用地的，该公共服务设施用地可纳入改造用地规划指标计算。

八、位于各级文物保护单位协调范围、历史文化保护区和风

景名胜区协调范围以内的“三旧”改造项目，按控制性详细规划要求执行。

九、“三旧”改造项目必须有效促进城市公共设施和基础设施增量。改造项目在按照国家、省、市规划技术指标和城市总体规划以及项目所在地的分区规划和控制性详细规划规定配置的公共设施和基础设施进行配置的基础上，根据项目及周边地块公共设施和基础设施的需求情况，适量增加。

十、按第三条规定须编制单元规划的改造项目，如拟改造地块（项目）性质为居住用地的，按第四条第（二）款计算的容积率未达到第四条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定比例配建公共租赁住房。公共租赁住房须按政府规定的建设标准建设，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商品房面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府，由政府处理。

十一、按第三条规定须编制单元规划的改造项目，如拟改造地块（项目）性质为商业、办公用地的，按第四条第（二）款计算的容积率未达到第四条第（一）款规定的上限控制指标，其与上限指标的差额部分允许和鼓励按规定比例配建公共租赁住房。公共租赁住房须按政府规定的建设标准建设，差额部分中应有不少于35%的建筑面积用作公共租赁住房建设，其余可作为商业、办公面积。公共租赁住房必须无偿将产权移交政府，由政府处理。

十二、“三旧”改造项目绿地率的确定

（一）“三旧”改造项目如能在改造地块中安排5%的用地面积作为生态或立体公共停车场的；属居住项目的绿地率可不少于30%；属商业、办公项目的绿地率可不少于20%；属商业、办公和居住综合项目的绿地率可不少于25%。用作公共停车场的车位数不计入项目车位考核标准，公共停车场可由业主按物价部门批准的收费标准实行有偿经营。

（二）“三旧”改造项目如不按5%的用地比例建设生态或立体公共停车场的：属居住项目的绿地率不少于35%；属商业、办公项目的绿地率不少于25%；属商业、办公和居住综合项目的绿地率不少于30%。

十三、“三旧”改造项目建筑密度的确定

在保证绿化等公共用地的前提下，属居住项目的建筑密度按现行规范标准执行；属商业、办公项目的裙楼建筑密度在现行规范标准基础上在10-25%范围内可适度放宽，塔楼建筑密度按现行规范标准执行；属商业、办公和居住综合项目，裙楼部分和裙楼之上的塔楼建筑密度可分开设定，裙楼部分的建筑密度在现行规范标准基础上在10-20%范围内可适度放宽。

十四、为鼓励“三旧”改造项目节能减排，项目实施太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设的可实行面积奖励。太阳能热水或照明系统与建筑物一体建设按受益户数进行奖励，每户奖励一平方米的建筑面积（奖励建筑面积不计入容积率计算）。凡已经申报并获得这种奖励进行建设的项目，如果在住房城乡建设行

政主管部门竣工验收环节时没有实施的，按未完成户数但先前已经奖励的建筑面积由政府折合户型套数无偿收回处置。

十五、有关规划指标的核准、调整程序按《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《建设用地容积率管理办法》及国家和省有关规定执行。

十六、各县（市）可参照执行。