物业委托管理与自有管理模式的区别

第一篇：物业委托管理与自有管理模式的区别

委托物业管理与自建自管的优劣分析

委托物业管理是指发展商在房产项目的开发过程中,由发展商（或国有资产）通过招投标或协议招标的形式,先行选定专业物业管理公司,对该物业进行前期管理（包括顾问公司）。如：戴德梁行、仲量联行、大正物业等专业物业管理公司。世邦魏理仕管理康田企业园、渝高物业管理留学生创业园、渝海物业管理的重庆机场、大正物业管理的政府物业等。

自建自管是指发展商在房产项目的开发过程中,由发展商自己建立的物业管理公司对其物业项目进行管理。开发商为了项目的持续式发展，在一段时期内，只能自建物管公司自行管理，以补贴式物业管理，向购房者提供售后服务。如龙湖地产下属新龙湖物业管理有限公司、金科地产下属金科物业管理有限公司、曙光都市工业园下属重庆宏景源物业管理有限公司等。

一、委托管理的优势

如果选聘社会上有实力、有经验、品牌的专业管理服务公司（如五大行），既能树立企业良好形象，又能使业主们一开始就享受到高水平的管理服务，带动后期房屋销售。主要优势有以下几个方面：

1，可以减少开发企业的管理难度； 2，人员经过专业系统培训，素质较高； 3，服务理念与意识相对较强；

4，前期介入可站在业主角度提出对发展商合理且促进销售的专

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业建议；

5，对企业及物业品牌形象能起到提升作用； 6，对消费者购买具有促进作用；

7，树立良好业主口碑，促进后期销售工作；

二、委托管理的劣势

开发企业通过委托的形式实施专业化管理，通过专业化、集约式经营希望提高服务水平降低管理成本，在一定程度上满足开发企业及消费者的需求，但在实际运作中也出现了很多的问题：

1、外包服务质量难以控制

一般委托管理都是通过招标方式进行，一旦决定了合作方，实际质量是难以控制的，加之现有专业化物业公司的管理水平良莠不齐，人员素质不等。开发企业通常只能控制对方的管理者或代表，基层员工是较难控制的，质量在第一现场难以控制。最为关键的是这些专业化公司的员工并不一定接受过专业化的培训，导致专业化的服务停留在较低水平，而达不到企业原来的期望。即使把服务要求写在合同上，要求专业公司按合同来进行，这种做法容易使专业公司把合同条款当作最终的工作目标，而不能与企业的以客户为导向的服务宗旨一致。

2、委托管理往往较难体现公司的形象及文化

3、管理成本较高

开发企业应支付物业公司以下几种费用：（1）前期开办费：4-5元/m2，按建筑面积计算；

（2）空置费：从首套房屋约定交房时间起，未销售房屋（未到接

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房期限）按50%计收物业管理费；

（3）专有部分物管费：属开发企业自有产权（如车库）；（4）销售中心物管费：按建筑面积计算，价格在20-30元/m2;（5）水电能耗费：开发企业自有资产产生的水电费用及公摊；（6）物业费补贴：按重庆物价局778号文相关规定，在开发项目基础设施没完善的情况下，物业费应作30%的下调。这部分费用物业公司将向开发企业收取。

4、物业服务费用较高

高端物业管理公司有着较完善的服务体系，服务标准较高。写字楼物业服务费在5-10元/m2，大多数购房者接受起来有一定的难度，对后期销售有一定的影响。

5、在经营模式上难与开发企业达成一致

所有专业化物业公司经营均是以最大的经济效益为目的，其在物业管理过程中，从人员的配置，物品材料的使用上都会考虑成本因素。以次充好，以少充多，降低服务标准，不能满足开发企业的要求。

三、自建自管的优势（1）管理成本较低

开发企业组建自有物业公司可减少开办费、空置房管理费、专有部分管理费、销售中心物业费、物业费补贴等多种费用，可以节约较大成本。

（2）在经营管理思路上能够与开发企业达成一致

物业公司是开发企业的下属企业，能够较大程度的满足开发企业

/ 10 的要求，在经营理念及经营方式上能够与开发企业保持一致。

（3）服务意识较强

物业公司作为开发下属企业，员工从入职开始接受公司的发展理念、企业文化。能够与开发企业始终保持一致，全心全意的为开发企业服务。

（4）对客户负责的表现

减少管理环节，能够及时有效的解决开发企业相关遗留问题，树立企业良好口碑。

（5）创造效益

物业公司的主要收入包括：公共性服务费（物管费）、专项服务费、特约服务费、多种经营收入（广告）、杂费等。一般情况下，物业管理公司的物业费利润在7-10%。

四、自建自管物业的劣势（1）管理难度较大

物业企业成立之初，管理体系尚不完善。在人员配备、物资配备、操作流程的熟悉、员工的配合等方面可能会出现不同程度的问题，增加企业管理难度。

（2）管理事项复杂

物业公司作为一个具有独立法人资格的企业，需要建立健全各个职能部门及完善的管理体系，管理事项复杂。（3）管理服务经验不足，盲从性较大。（4）有一定的管理风险

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物业公司在物业服务过程中主要有安全风险（灾害、偷盗）、资金风险（恶意欠费）、停车场责任风险、设备风险（电梯、供配电设施）。

通过两种管理模式的比较，从产品定位、经济效益、后期发展等方面考虑，自建自管方式较为适合本项目。

附：物业公司组建相关流程

物业公司组建流程

一、成立物业服务公司

工商注册登记

公司设立登记申请书.doc

企业(字号)名称预先核准申请书.doc

内资有限责任公司设立登记应提交材料：

1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；

2、全体股东签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或委托代理人的身份证件复印件；

应标明指定代表或者共同委托代理人的办理事项、权限、授权期限。

3、全体股东签署的公司章程；

4、股东的主体资格证明或者自然人身份证件复印件； 股东为企业的，提交营业执照副本复印件；股东为事业法人的，5 / 10

提交事业法人登记证书复印件；股东为社团法人的，提交社团法人登记证复印件；股东为民办非企业单位的，提交民办非企业单位证书复印件；股东为自然人的，提交身份证件复印件；其他股东提交有关法律法规规定的资格证明。

5、依法设立的验资机构出具的验资证明；

6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件；

7、董事、监事和经理的任职文件及身份证件复印件；

依据《公司法》和公司章程的有关规定，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署，董事会决议由董事签字。

8、法定代表人任职文件及身份证件复印件；

根据《公司法》和公司章程的有关规定，提交股东会决议、董事会决议或其他相关材料。股东会决议由股东签署，董事会决议由董事签字。

9、住所使用证明；

自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。出租方为宾馆、饭店的，提交宾馆、饭店的营业执照复印件。使用军队房产作为住所的，提交《军队房地产租赁许可证》复印

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件。

将住宅改变为经营性用房的，属城镇房屋的，还应提交《登记附表－住所（经营场所）登记表》及所在地居民委员会（或业主委员会）出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明。

10、《企业名称预先核准通知书》；

11、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件；

12、公司申请登记的经营范围中有法律、行政法规和国务院决定规定必须在登记前报经批准的项目，提交有关的批准文件或者许可证书复印件或许可证明。

注：

1、依照《公司法》、《公司登记管理条例》设立的除一人有限责任公司和国有独资公司以外的有限责任公司申请设立登记适用本指南。

2、提交的申请书与其它申请材料应当使用A4型纸。

以上各项未注明提交复印件的，应当提交原件；提交复印件的，应当注明“与原件一致”并由股东签署，或者由其指定的代表或委托的代理人加盖公章或签字。

3、以上涉及股东签署的，自然人股东由本人签字；自然人以外的股东加盖公章。

二、税务申报

三、物业企业资质申报

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1、物业服务企业资质等级申请表 原件3份

物业企业资质申报表.doc

2、营业执照 复印件3份

3、公司章程 原件3份

物业公司章程范本.doc

4、企业法定代表人的身份证明 复印件3份

5、注册资本验资证明文件 复印件3份

6、物业管理专业人员的职业资格证书 复印件3份

7、管理和技术人员职称证书（需验证原件）复印件3份

8、物业管理专业人员、管理和技术人员的劳动合同(市或区两级劳动社会保障局印制的规范性合同)复印件3份 受理条件：

（1）是否具有独立法人资格；

（2）注册资本人民币是否在人民币50万元以上；

（3）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员是否不少于10人，其中，具体中级以上职称的人员是否不少于5人，工程、财务等业务负责人是否具有相应专业中级以上职称；

（4）物业管理专业人员是否按照国家有关规定取得了职业资格证书；

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（5）是否有委托的物业管理项目；

（6）是否建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，是否建立企业信用档案系统；（7）是否具备规定的其他行政许可条件。

其中，新设立的物业服务企业不需审查第（5）、（6）项内容。

四、前期物业合同备案

开发建设单位与选聘的物业服务企业应当自前期物业服务合同订立之日起15日内（预售许可证办理前）向物业所在地区、县（自治县）房地产行政主管部门申请备案，并提交下列材料：

（一）物业管理企业营业执照和资质证书；

（二）《建设工程规划许可证》和经规划部门批准、标注物业管理服务用房具体位置和面积的规划详图。

（三）签订的《前期物业服务合同》；

（四）物业管理服务方案；

（五）《业主临时公约》

（六）住宅项目建筑规模在2万平方米以上的提供重庆市物业管理招投标《中标通知书》或《议标结果通知书》；建筑规模小于2万平方米的提供区、县物业办出具的物业协议招标备案证明；

（七）普通住宅小区提供物业管理服务费收费等级和中标价格标准。以上第1、2、7、项要件需核对原件后留存复印件，经核对内容无误后，在留存的复印件空白处加盖专用章。

五、物业管理用房备案

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江北区社区用房和居民活动场所协议书.x

物业管理用房申报确认表.xls

六、物业服务费申报

1.物业服务收费申请 页

2.重庆市物业服务收费申报表

3.物业服务收费测算资料 4.前期物业服务委托合同 5.业主公约 6.物管企业营业执照(复印件)7.物管企业资质证书(复印件)8．商品房预售许可证 9.绿化单项验收资料 10.申报硬件图片资料 / 10

物业服务费申报表.页 doc物业服务成本测算.页

doc页 页 页 页 页 页

第二篇：自有物业租赁

自有物业租赁标准作业规程

1．目的规范自有物业（房屋、商铺）等的租赁工作，争取良好的经济效益和社会效益。

2．适用范围

适用于管理公司自有物业的对外租赁管理工作。

3．职责

a)公司经营部负责自有物业对外租赁业务的组织实施。

b)公司财务部负责有关租赁费用的收取。

c)公司总经理负责租金标准的审批和租赁合同的签署。

4．程序要点

a)经营部根据房屋商铺租赁市场行情及公司闲置的租赁房屋、商铺情况适时刊登招租广告。b)合同洽谈

c)业务员就房屋、商铺的位置、面积、价格、租赁期限等与来访单位或个人进行报价、洽谈。d)对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录（记录于《租赁来电来访记录表》），并跟踪直至租赁成功或对方取消租赁意向。

e)对要求现场看房者，积极安排陪同看房。

f)未出租的房屋、商铺的钥匙由专人负责并做好标识。

c)合同的拟定及签订。

g)根据双方洽谈达成的条件，拟定《物业租赁合同》，并按合同评审程序进行合同评审。

h)评审后的合同交承租方按政府有关规定签章。承租方须出示有效身份证明（承租方为个人的须出示身份证，承租方为单位的需提交政府批文或工商营业执照），并提供复印件存档，i)承租方到公司财务部交纳租赁保证金。

j)公司法人代表或其委托人审准合同并签署租赁合约。

k)合同签订后送房屋、商铺租赁管理部门鉴证。

l)将鉴证好的合同正本分送公司办公室、财务、承租方，并由收方签收。

m)合同正本及相关资料交办公室存档。

n)通知出租房屋、商铺所在的房屋管理部门。

d)出租房屋、商铺的交付

o)承租方交纳租赁保证金后，即与承租方办理租赁的验交手续。

p)向承租方交付租赁物业的钥匙。

q)填写《出租物业验收交接单》，并存档保留。

e)租金的催缴

r)经营部每月月底前向承租方送发租金《交款通知书》，如无法在此期间送达，应每日电话催询或登门拜访送交，直至收到为止。《交款通知书回执》存档。

s)业务员每日按时收缴房屋、商铺租金。对以现金交纳的承租物业的租金，业务员应与财务人员一同前往收取。

t)业务员登门拜访时，应向客户出示工作证件，说明身份。与客户交谈应保持友好的态度，说话有分寸，谈吐要文明。（详见公司员工服务标准作业规程）。

u)对于逾期未交款的承租方，应每日以电话催询或登门拜访的方式催询，并做好记录，直至其交款或采取进一步的催款措施。

v)在采取如锁门、断水电等进一步措施前，应采取各种方式知会承租方，做到合情、合理、合法。还要取得物业租赁管理部门及房屋管理部门的支持与协同，并做好通知的签收记录。

w)将承租方交纳租金的凭证（支票或银行进账单或现金缴款回单、发票等复印件）归档留存。

f)合同的变更

在合同实话期间发生的有关合同价格、租用面积、租用期限、交款日期等的变更，如属我方提出的，应经公司领导批准后立即通知承租方并做好记录；如属承租方提出，应提供书面的文件，按合同的评审程序重新审批。

g)合同的终止

凡合同终止均应按合同中的具体条文进行。在承租方搬离时应与所在的物业管理处联系，并尽可能有人员在场提供适当的帮助及监督基搬离，防止因搬离而造成公司利益的损失，并及时向所在物业租赁管理部门提交《停租申请书》。

h)房屋的接收

x)新用于租赁的物业的接收，应准备好平面图及水电等设施的图纸，于现场进行观察，并测试物业内的各种设施，做好验收记录。若发现大的问题应及时向上级领导汇报并通知交验方。

y)对于承租方退房的接收应按物业交付时的《出租物业的验收交接单》的项目进行验收。若物业经过两次装修，对物业的主要设施（墙面、地板、窗口、水电设施、空调设施等）进行验收，正确填写《出租物业验收交接单》上的归还验收记录，报公司领导根据合同的有关条款及实际情况决定是否恢复原样。

z)验收结束后取回钥匙，做好标识和交专人保管，并锁好门窗。

i)承租方退租物业要将所有应交租金及有关费用结清后，方可将租房押金退还。经营部人员负责协助原承租方办理退租赁保证金手续。

j)根据上月出租物业租金收缴情况，于下月10日前正确填报《出租物业租金收取统计月报表》。k)按承租的变化情况及时更改及编制《租赁情况一览表》。

l)回访

aa)经营部人员在每月催缴租金的同时，应征询承租方对租赁工作的意向及租赁过程中碰到的问题做好记录并尽力协助解决。

bb)每年应至少组织两次承租方意见征询活动，并请承租方填写《物业租赁服务工作意见书》。cc)对于空置的物业，每年应至少检查一次房屋的安全情况。

5．记录

a)《租赁来电来访记录表》

b)《出租物业验收交接单》

c)《交款通知书》

d)《停租申请书》

e)《出租物业租金收取统计月报表》

f)《租赁情况一览表》

6．相关支持文件

《分供方评审与管理标准作业规程》

7．附录

《房屋租赁合同》（示范文本）

房屋租赁合同（仅供参考）

出租方程式（甲方）：

地址：

电话：

承租方（乙方）：

地址：

电话：

甲、乙双方根据《 市房屋租赁管理规定》和其他法律法规。为了明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商达成如下合同条款：

第一条：出租房屋的位置、面积及装修标准。

1． 位置：。

2．面积： ㎡。

3．装修标准：。

第二条：房屋的用途仅限作。

第三条：租赁期限为 年，从 年 月 日至 年

月 日。

第四条：租金、押金和装修费及付款方式。

1．租金数额：月租金单价每平方米 元，水电、卫生及管理费乙方自理。

2．租赁押金为 个月租金之和，即人民币 元。合同期满办理退租手续后退还乙方。

3．装修押金每间为 元。

4．付款方式：本合同签署之日乙方需向甲方一次性交付金额为三个月租赁押金并预交

个月租金。以后每个月预付 个月租金，交纳时间为每到达租赁日的前五天内，逾期每天收取 滞纳金，超过30天视本合同自动终止，甲方没收全部押金并收回房屋。

第五条：乙方如对房屋进行二次装修，须事先向甲方申报并按甲方有关规定执行。

第六条：违约责任

1．乙方不得将房屋用于各种非法活动而违反有关规定，否则，甲方有权终止合同并没收全部押金。

2．乙方不得擅自将房屋转借、转租。否则，甲方有权终止合同并没收全部押金。

3．甲方若不按期交付乙方房屋使用，除延期不得收取乙方租金外，并向乙方赔偿延误期租金的10%的损失。

4．乙方如在房屋交付使用后 个月内还未完成装修事宜或仍未正式开张营业，甲方有权收回所出租房屋，并要求乙方恢复房屋原状。

第七条：租赁期限超过 年以上，须于下前一个月内进行租金价格协商，因协商不能达成一致意见，也视作本合同终止。租赁期满，甲方对本合同房屋续租时，乙方在同等条件下享有优先权。租赁期限满乙方交回房屋必须保证结构及设施完好，如有损坏，由乙方负责赔偿。租赁期满乙方不再续租时，应提前一个月通知甲方。

第八条：乙方须严格遵守甲方物业管理的各项制度和规定。

第九条：本合同与总体规划发生矛盾，确须拆除或使用房屋时，甲方应提前一个月通知乙方，双方可提前终止本合同，甲方可考虑给乙方继续安排租赁地点。

第十条：本合同一式二份，甲方一份，乙方一份，具同等法律效力。

甲方代表：（章）乙方代表：（章）

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

年 月 日

乙方须提供下列证件：

1．居民身份证、；暂住证或其他有效证件；

2．企业单位持《营业执照》副本； 上述证件以复印件或单位介绍信留存。

第三篇：物业委托管理合同

甲方：_________（物业管理公司、受托方）

乙方：_________（房屋出售单位、委托方）

甲、乙双方根据_________颁发的_________的要求，议定以下条款共同信守。

一、房屋管理

（一）乙方根据市_________文件规定将_________新村住房共计_________套_________平方米（建筑面积）出售给_________（说见清册），现委托由甲方管理并按本合同第三条款规定向甲方支付委托管理费。

（二）上述房屋由甲方实行统一的专业化管理。

二、房屋修缮

（一）甲方负责乙方委托房屋共用部位及设施的维修及日常养护，保证房屋共用部位设施的完好和正常使用。

（二）托管房屋室内自用部位的正常零修若委托甲方负责，费用由购房人自理。

三、托管费用

（一）根据市政府文件关于“建立房屋共用部位设施维护基金”的规定，乙方向甲方支付优惠出售房或补贴出售房房价款_________％共计人民币（大写）_________元、_________元，作为房屋委托管理费。乙方在本合同签字后15天内，将上述款项金额拨入甲方“房屋共用部位设施维护基金”帐户，帐号_________，甲方保证专款专用，并接受乙方审查。

（二）甲方负责乙方房屋共用部位设施的日常维修，所需费用从上述房屋共用部位设施维护基金的增值部分中开支。遇有中、大、修以上项目，若上述基金增值部分不足时，不足部分由乙方按实分摊。

（三）甲方对托管房屋共用部位设施提供及时的维修、养护。若因甲方维修不及时等原因造成不良后果的，由甲方承担责任。

四、其它

（一）为了便于托管房屋的管理和维修，乙方将有关房屋档案、图纸及其它技术资料移交给甲方存档备查（合同终止，一并返回）。

（二）遇有人力不可抗拒的自然灾害造成房屋损坏、倒塌等、非甲方责任。

（三）本合同在签订后到“房屋共用部位设施维护基金”到位之日起生效。

（四）本合同有效期_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

（五）本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份报市物业主管部门备案。

（六）本合同适用优惠和补贴出售两类房屋。

（七）其它约定：_________。

甲方（公章）：_________乙方（公章）：_________

法人代表（签字）：_________法人代表（签字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第四篇：物业委托管理合同

甲方（委托人）：＿＿＿＿住宅区业主管理委员会

乙方（受托人）：＿＿＿＿物业管理公司

为加强＿＿＿＿住宅区牧业管理，保障区内房屋和公用设施的正常使用权用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（以下简称住宅区条例）及其配套实施细则（以下简称住宅区细则）和市政府有关规定，经双方充分协商，同意签订本招手管理合同，以便共同遵守。合同书面如下：

一、招手管理范围及内容

（一）甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的物业托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。

（二）管理事项包括：

1.房屋的使用、维修、养护；

2.区内公用设施、设备及场所（地）[消防、电梯、机电设备、路灯、连、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等]的使用、维、养护和管理；

3.清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；

4.公共生活秩序；

5.文娱活动场所；

6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所（不含肉菜市场）；

7.车辆行驶及停泊；

8.住宅区档案管理；

9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。

二、委托管理原则

以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。

三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任。

四、委托管理期限

委托管理期限为＿＿＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。

五、双方责任、权利、义务

1、依照住宅区条例和本合同规定将＿＿＿＿住宅区委托乙方实行物业管理；

2、监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法付给乙方；

3、按市政府规定的比例提供商业用房（总建设面积的0.5%）＿＿＿＿平米给乙方，按商品房租金标准租赁租用，并负责办理使用手续；

4、给乙方提供管理用房＿＿＿＿平方米（其中办公用房＿＿＿＿平方米，员工宿舍＿＿＿＿平方米），按微利房租金标准租用；

5、负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；

6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动；

7、对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；

8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准；

9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改；

10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作；

11、政策规定由甲方承担的其他责任。

（二）乙方责任、权利、义务

1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2.遵守各项管理法规和合同规定的责任要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实现管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；

3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审义通过后，从公用设施专用基金中禽所需的维修经费；

4.接受甲方对经营管理过程中财务帐目的监督并报告工作，每月胜败甲方和区住宅管理部门报送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支帐目；

5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；

6.乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处；

7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；

8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据；严格按照甲方审议通过的收费标准收取，不得擅自加价。每三个月向区住宅管理部门缴交一次50%商业用房的租金，作为公用设施专用基金的回收；

9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和住宅区管理法规政策的行为进行处理；

10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部牧业管理档及有关资料；

11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；

12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位

六、管理目标和经济指标

（一）各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后＿＿＿＿年内达到＿＿＿＿标准。

（二）确保年完成各项收费指标＿＿＿＿万元，合理支出＿＿＿＿万元，方可提成所收取管理费的＿＿＿＿%作为经营收入。

七、风险抵押

（一）乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币＿＿＿＿元作为风险抵押金；

（二）乙方在合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内还全部抵押金及银行活期存款利息；

（三）如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔乙方经济损失；

（四）如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求反还抵押金，应赔偿甲方经济损失。

八、奖罚措施

（一）在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余甲方按节余额＿＿＿＿%奖励乙方。

（二）如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方民币＿＿＿＿元（全国）、＿＿＿＿元（省）、＿＿＿＿元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获间的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。

（三）如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方承包管理目标和济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予裣或承担相应责任；

（四）如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成方限期改正，情节严重的处以人民币＿＿＿＿至＿＿＿＿元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担；

（五）由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失（以市住宅主管部门的鉴定结论为准）。

九、合同更改、补充与终止

（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合为准；

（二）合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于满前六个月向对方提出书面意见；

（三）合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。

十、其他事项

（一）本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害（台风、洪水、地震等，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。

（二）本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4、＿＿＿＿、＿＿＿＿合同的有效组成部分。

（三）本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具同等法律效力。

（四）双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住管理部门调解，或由深圳中级人民法院裁决。

（五）（六）

甲方（盖章）：乙方（盖章）：

代表（签名）：代表（签名）：

时间：年月日

附：

住宅区业主公约

为加强住宅区各类物业管理，保障本住宅区物业的安全与合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。

一、本住宅区情况

1.地点＿＿＿＿区＿＿＿＿路；

2.总占地面积：＿＿＿＿平方米；

3.总建筑面积：＿＿＿＿平方米，其中：住宅＿＿＿＿平方米，非住宅＿＿＿＿平方米（商业用房＿＿＿＿平方米，（商业用房＿＿＿＿平方米，其他＿＿＿＿平方米）；

4.楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；其中：高层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套，多层楼宇＿＿＿＿栋＿＿＿＿套；

5.业主数量：＿＿＿＿个；

6.管委会财产：

（1）公用设施专用基金；＿＿＿＿元；

（2）物业管理用房＿＿＿＿平方米，其中：管委会＿＿＿＿平方米，物业管理公司＿＿＿＿平方米；

（3）商业用房＿＿＿＿平方米；

（4）其他；

7.公用设施及公共场所（地）状况：

（1）道路：车行道＿＿＿＿平方米；人行道＿＿＿＿平方米；

（2）园林绿化地面积：＿＿＿＿平方米；

（3）教育设施：中学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；小学＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；幼儿园＿＿＿＿所，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（4）文体设施：文娱活动中心＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；网球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；门球场＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿

平方米；游泳池＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；儿童游乐场所＿＿＿＿个，占地面积＿＿＿＿平方米；

其他：

a、b、c、（5）路灯＿＿＿＿盏；庭园灯＿＿＿＿盏；其他为灯：

a、b、（6）污水检查井＿＿＿＿个，排污管＿＿＿＿米；雨水检查井＿＿＿＿个雨水管＿＿＿＿米；化粪池＿＿＿＿座；明沟＿＿＿＿米；暗沟＿＿＿＿米；

（7）消防水泵头接口＿＿＿＿个；

（8）停车场＿＿＿＿个，总占地面积＿＿＿＿平方米，车位＿＿＿＿个；

（9）综合楼＿＿＿＿座，建设面积＿＿＿＿平方米，其中：a、b、（10）肉菜市场＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（11）邮电局（所）＿＿＿＿个，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（12）影剧院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（13）医院＿＿＿＿座，建筑面积＿＿＿＿平方米；

（14）其他：

以上所有公用设施和公共场所（地0有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项已工音乐会使用，有＿＿＿＿、＿＿＿＿、＿＿＿＿项尚未竣工或交会使作，预计＿＿＿＿年＿＿＿＿月可交会使用。

8.其他事项：

（1）

（2）

（3）

二、业主大会召集和决定住宅区重大事项的方式

1.业主大会的召集：

（1）第一次业主大会在住宅交付使用且入住率达到50%以上时，由区住宅理部门会同开发建设单位或其委托的物业管理公司按法定程序和形式召集，先举产生管委会。

a.由区住宅管理部门牵头与开发建设单位或其委托的物业管理公司组成业主大会筹委会（以下简称筹委会），筹委会可邀请市住宅主管部门及其他有关部门、单位的人员参加；

b.筹委会根据有关法规规定，在充分征求业主的意见后提出管委会员候选人名单，并作发大会议程、资料准备等工作；

c.筹委会在业主大会召开十四天前的士大会召开日期、地点、内容、方式程序及筹委会候选人名单街头住宅区内公告.d.筹委会主任按规定的程序主持业主大会，选出第一届筹委会，完成大会各项议程；

e.第一届筹委会产生后，经市政府社团登记部门核准登记成立，依法行使各项权利；

f.住宅所有有投票权的已入住业主，均应按筹委会公告要求，按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任；

g.各业主明白如不出席业主大会并参加投票表闪，将由自己承担由此而产生的一切后果。

（2）管委会成立后，负责召集此后的业主大会，并每个至少召开一次。

经持有10%以上抽标权的业主提议，管委会应于接到该项提议后十四天内就所指明的目的如开业主大会。

管委会应于如开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告。业主大会由管委会主任主持，如管委会主任缺席，则由管委会副主任主持。

2.业主大会必须有已入住业主中持有50%以上投票权的业主出席才能举行如经已入住业主中持有50%以上投票权的业主决定，可以推迟召开业主大会。

3.业主大会的出席人数达到法定人数时，在会上是出的一切事项，由出席会议的业主表决，以过半数通过。表决可采用书面投票或其他形式。如遇票数相等，则会议的主持人除可投一票普通票外，还可投一票决定票。

4.大会投票实行住宅房屋一户一票；一百平方米以上的非住宅房屋第一百平方米的建设面积为一票，一百平方米以下有房地产权证书的非住宅房屋每证一票。

5.凡房屋及附属设施有影响市容或可能危害毗连房屋安全及公共安全的，按规定应由业主单独或联合修缮的，业主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司修缮，其费用由业主承担；

6.业主应自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好，不得在任何公共场所违章搭建任何建筑物或堆放、、悬挂、弃置物品、垃圾，不得损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、交通、排水、排污、消防等公用设备；

7.在住宅区内不得有下列行为：

（1）践踏、占用绿化地；

（2）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；

（3）乱抛垃圾、杂物；

（4）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；

（5）损坏、涂划园林艺术雕塑；

（6）聚众喧闹；

（7）随意停放车辆和鸣喇叭；

（8）发出超过规定标准的噪音；

（9）排放有毒、有害物质；

（10）经营锻造、锯木、建筑油漆、危险品、殡仪业以及利用住宅开舞厅招待所等危害公共利益或影响业主正常生活秩序的行业；

（11）防碍他人合法使用公用设施及公共场所（地）；

（12）法律、法规及市政府规定禁止的其它行为。

8.对本住宅区物业管理公司人员在出示工作证（牌）或有关证明后，在合理时间内（上午11：45-12：45，下午6：00-7：00）进入本住宅区任何楼宇内部及共公共部位进行检查、维修、养护或检查业主公约的有关条款是否得到遵守和实施的巡视行为，业主应提供方便，不得拒绝或阻挠；

9.按规定缴纳应支付的管理服务费和住宅维修基金等；

10.业主应同时遵守下列城市管理法规、规定，并承诺接受管委会或物业理公司居此而进行的管理及处罚：

（1）深圳经济特区住宅区牧业管理条例及其实施细则；

（2）深圳市公共卫生条例；

（3）深圳市园林绿化管理条例；

（4）深圳市环境噪声管理暂行规定；

（5）深圳经济特区房屋租赁管理条例；

（6）深圳市消防管理暂行规定；

（7）深圳市人民政府关于禁止在市区饲养家禽家畜的通告；

（8）深圳市人民政府关于禁止在特区内销售燃放烟花爆竹的通告；

（9）深圳市住宅装修管理规定；

（10）其他有关住宅区的业管理的法律、法规及政策规定。

11.业主应承诺自己与其他非主使用人建立合法使用、修缮、改造有关物的法律关系时，告知对方并要求对方遵守住宅牧业管理规定和本业主公约中的有关规定条款。

四、业主应付的费用

1.业主应按月到和业管理公司缴纳管理服务费。管理服务费的标准是：开发建设单位自行或委托物业管理公司管理期间，执行市物价主管部门和市住宅主管部门批准的收费标准；管委会成立后，由其根据本住宅区的实际情况制订，并交业主大会通过后实施。管理服务费的用途：住宅区的通道、路灯、沟、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房（栅）等公共设施和公共场所（地）的管理、维修、养护。

2.业主应按月到物业管理公司缴纳住宅维修基金。住宅维修基金的标准是：0.5元/平方米。由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管、公用水箱、压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体公用设施的维修、养护。

3.业主如进行室内装修，则应在办理申请手续时

按有关规定缴纳装修押金，装修完工后由物业管理公司进行检查，如无违章情况则予以返还，否则不予以返还。

4.业主如请物业管理公司对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，则应支付有关费用。

5.业主使用本住宅区有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、公共场所（地）时，应按规定缴纳费用。

五、违约责任

1.违反业主义务中第2、6、7款规定的，物业管理公司有权制止，并要求限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，包括采用停水，停电，停气等催改措施；造成损失的，有权要求赔偿。

2.业主进行室内装修，如违反《深圳市住宅装修管理规定》，按其中有关规定处理。

3.业主如延期缴纳应交的管理服务费，住宅维修基金以及有关赔偿款，罚款等费用的，处以每日以千分之三的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业管理公司采取停水，停电，停气等催缴措施。

4.业主无理拒绝，阻挠物业管理公司对房屋本体公用设施和区内公共场所，公用设施的检查、维修、养护以及其他正常管理活动，由此造成损失的，应赔偿损失。

六、其它事项

1.本业主公约由前期物业管理单位如实填写第一条“本住宅区情况”后印制，并在本住宅区入住率达到30%后组织已入住业主签订。

2.本业主公约已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。已生效的业主公约对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力。

3.业主大会可以依支根据本住宅区的实际情况对本业主公约进行修改补充，并报市住宅主管部门和区住宅管理部门备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。

修改补充条款不得与法律、法规和有关政策规定相抵触，否则区住宅管理部门有权予以纠正或撤消。

4.本业主公约一式二份，业主和物业管理公司各执一份。

业主（签章）：物业管理公司（盖章）：

签约时间：代表：

联系地址：

联系电话：

名下物业：住宅：＿＿＿＿栋＿＿＿＿房

商业用户＿＿＿＿栋＿＿＿＿房（店、铺）

其它：

第五篇：物业委托管理合同

物业管理委托合同

委托方（以下简称甲方）：冷水江武陵城·国际业主委员会 委托方（以下简称乙方）：冷水江武陵城·国际物业管理处

根据国家、地方有关物业管理法律法规和政策,在平等、自愿协商一致的基础上，就甲方委托乙方对冷水江武陵城·国际实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条 物业基本情况

坐落位置：冷水江市锑都中路与金竹山西路交汇处。建筑面积：36000平方米

物业类型：商住两用。

第二条 物业管理期限与范围

委托管理期限________年。自________年_________月__________日时起到_________年________月_________日时止。

受托方提供服务的收益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第三条 委托管理事项

1、房屋建筑共用部位的维修。共用部位包括：楼盖、屋顶、梁柱、内外墙体和基础、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

2、房屋建筑共用设施设备的维修、护养、管理和运行服务。共用设施设备包括：共用的上下管道、落水管、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维护、和管理。范围：道路，室外上下水管道、化粪池、沟渠、池井、绿化、室外泵房、路灯等。

4、5、本物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理。公共环境的清洁卫生、垃圾的收集和清运。公共环境包括公共场地、房屋建筑共用部分。

6、7、交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控和巡视、门岗执勤等保安工作，但不包含人身、财产保险责任。

8、9、组织开展社区文化娱乐活动。物业及物业管理档案、资料。

10、法规和政策规定有物业管理公司管理的其他事项

第四条 甲方权利和义务

1、在业主管理委员会成立之前，制定业主公约及物业管理制度并监督业主和物业使用人共同遵守。

2、3、与乙方议定管理计划，费用预算、决算报告。对乙方的管理实施监督检查。每年全面进行一次考核评定。如因乙方管理不善，造成更大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定后有权终止合同。

4、委托乙方对违反物业管理法规、政策及业主公约行为进行处理。包括：责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、上门通知等措施。

5、甲方自合同生效之日起，15日内按规定向乙方提供本物业所有的物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、消防资料等），并在乙方管理期限满时予以收回。

6、不得干涉乙方依法或依照合同对等内容所进行的管理和经营活动。

7、负责处理非乙方因产生的各种纠纷和本合同生效前发生的管理遗留问题。

8、协助乙方进行物业管理工作和宣传教育、文化活动。

第五条 乙方权利及义务

1、根据有关法律、法规政策及合同的规定，制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细节，自主开展各项管理经营活动，但不得损害业主的合法权益，获取不当利益。

2、依照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目，服务内容，服务深度，测算物业管理服务收费标准，按合同规定的收取标准收费。

3、负责编制房屋及附属设施、设备维修维护计划和大中小修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

4、有权依照法律法规、本合同和业主公约的规定，对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理。

5、接受物业管理主管部门及有关政府部门和甲方及业主的监督，和建议。

6、至少每半年向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目。（需业主委员会协助完成）

7、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。8、9、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况。开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其向各类管理档案、财务等资料。

11、不承担对业主及非业主使用人的人身财产保险。

12、确保托管物业的完成、努力盘活物业业务，按时足额划拨代收租金。

第六条 管理目标1、2、3、4、5、6、房屋完好、外观整洁 消防装置的管理和维护，保证正常安全。各类机电设备的运行和维护，保证正常及安全。公共环境卫生整洁。大中小修项目维修及时，维修结果符合国家验收标准。业主或使用人有效投诉率2%以下。

第七条 管理服务费用

1、物业的管理服务费：

住宅楼A栋每月为_______元/平方米。B栋每月为________元/平方米。（包含电梯运行电费费用，但不包括保修期满后向业主分摊的电梯日常保养费和年检及垃圾清运费）。

管理服务费用标准内保持不变，即_______年_______月________日到_______年_______月________日，期满后一方可根据有关规

定调整物业管理收费标准。

2、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位，自用设施的维修养护，及其他特约服务，乙方按实际发生费用计划，同时甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

3、房屋建筑（本体）的共用部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经甲乙双方议定通过后实施，所需经费按规定在房屋本体维修资金中支付。

4、本物业的共用设施设备维修资金，由甲方负责按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

5、自甲方交付乙方管理之日起，乙方按《湖南省物业服务收费管理实施办法》收取物业管理费，未按时交付物业管理费的，从逾期之日起乙方按每天3%收取滞纳金。

6、二次供水加压电费、电梯日常保养和年检按实结算，由乙方向受益人或业主和物业使用人收取。

第八条 奖罚措施

1、如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的管理目标和经济指标或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。

2、如果乙方没有完成合同责任或管理目标，甲方应当责成乙方限期改正，造成经济损失的由乙方承担。

第九条 合同更改、补充与终止

1、经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书

面合同为准。

2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，如需续订合同，须于期满前3个月向对方提出书面意见。

3、合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标在同等条件下优先受托。

第十条 其他事项

1、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使本合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

2、本合同在履行中发生争议，无法协商的，提请冷水江市仲裁委员会裁决。（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

3、本合同一式三份，甲乙双方和物业管理行政部门各执一份，具有同等法律约束力。

4、甲方：乙方：签订时间：签订地点：

本合同自签字之日起生效。