企业自有物业租赁经营法律问题

第一篇：企业自有物业租赁经营法律问题

开发企业自有物业租赁经营的法律问题

随着近几年国家对房地产市场调控力度的加大，房地产市场转冷，很多开发商手中积攒了一批自由物业。为了解决这些闲置物业，很多开发企业成立资产运营部门，通过将这些物业租赁来盘活资产。但是在租赁过程中却有许多法律问题需要注意，否则不仅不能获得有效收入，反而给企业带来不必要的纠纷。

一、经营范围及税务问题。如果开发企业在之前的经营范围中没有房屋租赁项目，那么在出租自有物业前一定要先到工商行政管理部门进行营业范围的变更登记，对经营范围进行加项。对于这一点在理论界存在争议，虽然有人认为，任何企业都有可能涉及到现值房产的出租，因此无需办理相应的工商登记。但在实践操作中，存在工商行政机关以超范围经营而进行行政处罚的案例发生。作为企业，从避免纠纷角度考虑，提前进行营业范围变更是更为合适的选择。在变更后，同时也应当到税务机关作相应变更，增加开具发票的项目，以便于税款缴纳和给客户开具相应发票。

二、物业的配套问题。在物业出租尤其是大型整体物业的租赁，一般承租方都会根据自己的使用方式提出特殊的配套设施问题。如特殊的电力、给排水、供暖、网络及通行、停车等需要。这些配套措施在合同谈判时应让承租方尽可能全面的提出，并及早做好和相应部门的沟通，防止双方在合作过程中因为配套设施导致合同无法实际履行，给双方造成不必要的麻烦和损失。

三、装修设施处分问题。在承租人承租使用房产时，都会跟根据自己的使用需求对房产进行装修，有的装修费用非常高昂，在合同到期后经常会发生因装修使房屋增值而产生利益纠纷。在这里我们建议在签订合同时对装修进行明确，可以采取下列方式：

1、约定承租方在合同到期后恢复原状；

2、约定承租方在租赁到期后所有装修无条件或设置一定条件的归出租方所有；

3、区分不方便拆除的大型装修项目和可方便拆除的项目分别进行处置。当然，具体的处置方式应当应双方按照实际装修来确定。还需注意的就是，不仅要约定到期后的处置，而且要约定提前解除合同时装修的处置方式，以便于在产生纠纷后有处理的合同依据。

四、租金的递增问题。现在我市的商业地产出租已经基本全面的开始使用每年或阶段性的租金增长。而增长的数额和时间点不仅需要市场分析来确定，也需要在合同中设置保障。过高的租金增长可能会导致客户流失，而过低的租金增长则会降低公司收益。每年的经济形势尤其是房地产市场经济形势走向都是不确定的。这时设置一个官方的统计数据作为核算增长的比例有时更符合双方的利益需求。

五、转租权问题。按照合同法规定承租人是否有权转租涉及到租赁合同中出租人是否同意，未经出租人同意的转租往往会导致出租人利益受损。因此，在租赁合同中应当对此进行明确，也可以给承租人转租设置一定的条件，如转租的范围、转租的时间等。

六、提前解约的赔偿问题。租赁合同一般是长期的，多达几年或十几年，而在这过程中承租人可能会因为经营方面的需要提前解除租赁合同。而这时必然会对出租人造成一定的损失。在合同中约定该损失如何计算和赔偿有利于出租人权益的保护。而通常使用的计算方式是，出租人再次寻找到下一家租户的合理期限的房租损失。

七、租赁期间的出卖和优先购买权问题。开发企业出租自有物业有时只是特殊形式下的无奈之举，将物业卖出才是开发企业的最终利益诉求。在租赁期间一般并不影响开发企业将租赁物业变卖，但是却有两点需要注意。一个是承租人的优先购买权，合同法要求在合理期限内通知承租人，承租人以同等条件购买的，具有优先购买权。在合同中可以设置通知时间和方式及答复时间和方式，拒绝答复的后果。也可以在签订租赁合同时，让承租人放弃优先购买权。第二个是物业出卖后不应影响到租赁合同的履行，“买卖不破租赁”是租赁合同的基本法律规则，在签订买卖合同时一定要和购房人及承租人沟通协调好。

租赁合同看似简单，但是在实际签订时尤其是在商业地产的合同签订，必须做更深层次的考虑和利益衡量，与承租人做细致的了解和分析，签订一份稳定的租赁合同有助于开发企业获得长期稳定的收益，决不能轻易地、想当然的拿格式合同一签了之。

第二篇：企业自有房屋出租上的法律问题

企业自有房屋出租上的法律问题

【摘要】：企业房屋承租人的优先购买权性质也就是形成权。承租人在行使优先购买的权利的时候，出租人负有强制缔约的义务，在出租人与承租的人间成出卖人与第三人间订立的合同款项为内容的合同，形成类似一物双卖的两重买卖的关系。在房屋的租赁关系已被记录备案或第三人知道租赁关系的时候，承租人的优先购买权利享有对抗第三人的效力；反之，承租人的优先购买的权利不得对抗已完成记录备案的善意第三人。出租人向第三人或承租人是否应该承担债务，并不履行责任，仍应以优先购买的权利是否具有对抗效力为基本给予判断。基于立优先购买的权利制度为法的目的，共有人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。

【关键词】：企业自有房屋房屋出租 优先购买权 法律手续 登记

房屋出租：是指房屋所有人作为出租人并将房屋出租给使用，承租人向出租人的支付行为。出租人是房屋租赁关系当中提供房屋给他人使用一方。出租人既可以是人，也可是单位；也可是房屋的所有人，也可是国家授权行使房屋所有权的单位。承租人是房屋租赁关系中使用房。

一、企业自有房屋出租应具备哪些合法条件

为规范企业房屋出租市场秩序，保障租赁当事人的合法权益，我国法律要求出租公司出租房屋必须具备一定条件，主要有：（1）有合法的房屋产权证件；（2）房屋为共有产权的，有共有人同意租赁的证明；（3）将住宅或者其他用房改作经营用房出租的，应提交规划和房管部门同意的证明；（4）将房管部门直管公房内的场地出租的，应提交经房管部门同意的证明；（5）住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策；（6）房屋能正常使用。

二、企业自有房屋承租人的优先购买权

优先购买权，又称优先承买权，是指特定人按照法律的规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人的时候，可以以同等条件的优越于该第三人购买权。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法律规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买的权利。但是，优先购买权一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有三种观点：

①：附条件的形成权。该说认为优先权对性质来说，属形成权。优先购买的权利无论是在法定上还是约定上，性质上均属形成权，权利人可依单方的意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以相同条件为内容的合同，而无须义务人(出卖人)承诺。但此项形成权附有停止条件，也就是说只有在义务人出卖租赁房屋于第三人的时候，权利人才能行使。

[1]我国理论上有很多学者赞同这个说法。

②：期待权。他们认为，在出租人还没出卖租赁房屋的时候，优先购买权人的权利还没达到现实化，只是处在期待权的状态。但若出租人出卖出租房产于第三人时，优先购买权人可行使相应的权利，期待权也就获得实现。

③：请求权。该说认为优先购买的权利就是权利人对出卖人所应有的买卖合同订立的请求权。在权利人行使优先购买权的时候，若要成立买卖合同须经出卖人承诺。有的观点更先进一步的将请求权说总结为附强制缔约义务的请求权。此说法认为，当出卖人做出违反义务并且将租赁房屋出卖给第三人的事情的时候，承租人可诉请公权力介入，强迫出卖人对其

作出承诺的意思表示。也就是说，出租人对于承租人购买租赁房屋的请求有强制承诺的义务。

三、企业出租房屋需要办理哪些法律手续

《城市房地产管理法》第五十三条规定：企业房屋租赁，出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁的用途、租赁的价格、修缮责任等条款，及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。据此，企业房屋如果作为商事主体出租，双方当事人应当办理一下法律手续：

（1）出租人与承租人签订书面租赁的合同；

（2）双方在合同签订后30日之内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交一些相关文件：如书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、及城市人民政府规定的其他文件；

（3）在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。

注：如果企业自有房屋出租时不改变房屋的所有权，就可以不用办理营业登记

四、企业将自有房屋出租给员工居住，是否要征收营业税和房产税？

根据现有关政策的规定：如果按政府规定的价格出租的，取得的租金收入将免征营业税和房产税。

1、企业和自支自收事业有关单位向员工出租的单位自有房屋。

2、房管部门向居民出租的公有住房。

3、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定的租金标准向居民出租的私有房屋。政策所谓的“政府自定的价格”意思是低于政府规定的成本价价格，标准是以每年的市国土房管局和物价局的联合发文。

如果企业把自有房屋出租给员工们居住，取得收入，即租金，无论是否低于政府自定的价格，都应该算入企业当期所得，并应该按规定缴纳企业所得税；并且房屋的土地使用税必须照章征收。

五、关于企业房屋出租后遇到的事项，我们可采取如下措施：

租赁合同到期后未续签合同的，属无固定期限的租赁，若要解除合同，则需提前通知对方，给对方一定的时间，若对方在此期间仍不搬出，可委托律师到法院起诉对方，并要求对方承担赔偿责任；法律规定“买卖不破租赁”，在合同未到期之前，租赁者有权要求继续居住或要求房主按照合同支付一定量的违约金。

若企业房屋租赁合同期满，但对方拒绝搬出的，可到法院起诉对方，并要求对方承逾期腾房占有使用费；对于租赁期间的房租问题，可按照合同约定处理。若未约定的，可协商解决。若在合同期内未经协商单方涨价的，则属违约行为，对于可要求房主承担违约赔偿责任，包括继续履行合同。

承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，除当事人另有约定的除外，未形成附合的装修装饰物，可由承租人自行拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复其原状。承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附合的装修装饰物的处理无约定的，人民法院可按照下列情形处理：①因出租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予支持；②因承租人的违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，在利用价值范围之内予以适当补偿；③因双方违约导致合同的解除，剩余租赁期内的装修装

饰残值损失，由双方根据各自的责任承担相应的赔偿责任；④因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的除外。

承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，承租人请要求出租人补偿附合装修装饰费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外；承租人未经出租人同意装修装饰所花的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当把超过部分的约定视为无效。另有约定的除外。

出租人已知或应当知道承租人转租，但在六个月内并未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，法院不予支持。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形时，承租人请求出租人承担赔偿责任的，法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同是无效的，法院不予支持。出租人履行通知义务后，承租人在半月内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。租赁期内，房主收回，可要求赔偿。有约定的按照合同约定处置，无约定的可协商解决，要求对方退还已缴纳的租金并赔偿损失。

六、企业房屋出租登记时应注意的事项

①企业房屋租赁登记证明材料，租赁双方当事人在办理房屋租赁登记时，除应提交签定的租赁合同之外,还应交验有关证件，包括出租房屋的房地产权证，房屋所有权证，土地使用证。

②出租人的身份证明;共有房屋，须有共有人同意出租的书面证明或委托，代理人受委托出租房屋，须有房屋所有人委托的书面证件。

③承租人应交验的有关证件，境内个人须提交居民身份证或户籍证明;，本市职工、居民须有所在工作单位或房屋**单位的证明和居民身份证，外地民工、临时工，及其他外地人员，应有本市雇用单位证明或当地乡以上人民政府或工商行政管理部门的证明和居民身份证。

参考资料：

[1] 参见王泽鉴：《优先承买权之法律性质》，载王泽鉴：《民法学说与判例研究》(1)，北京大学出版社2009

[2] 参见史浩明、张鹏：《优先购买权制度的法律技术分析》，载《法学》2008年第8期

[3]《中华人民共和国合同法》

[4]《房屋租赁合同法》

第三篇：自有物业租赁

自有物业租赁标准作业规程

1．目的规范自有物业（房屋、商铺）等的租赁工作，争取良好的经济效益和社会效益。

2．适用范围

适用于管理公司自有物业的对外租赁管理工作。

3．职责

a)公司经营部负责自有物业对外租赁业务的组织实施。

b)公司财务部负责有关租赁费用的收取。

c)公司总经理负责租金标准的审批和租赁合同的签署。

4．程序要点

a)经营部根据房屋商铺租赁市场行情及公司闲置的租赁房屋、商铺情况适时刊登招租广告。b)合同洽谈

c)业务员就房屋、商铺的位置、面积、价格、租赁期限等与来访单位或个人进行报价、洽谈。d)对留下联系方式的来访者及来访电话进行记录（记录于《租赁来电来访记录表》），并跟踪直至租赁成功或对方取消租赁意向。

e)对要求现场看房者，积极安排陪同看房。

f)未出租的房屋、商铺的钥匙由专人负责并做好标识。

c)合同的拟定及签订。

g)根据双方洽谈达成的条件，拟定《物业租赁合同》，并按合同评审程序进行合同评审。

h)评审后的合同交承租方按政府有关规定签章。承租方须出示有效身份证明（承租方为个人的须出示身份证，承租方为单位的需提交政府批文或工商营业执照），并提供复印件存档，i)承租方到公司财务部交纳租赁保证金。

j)公司法人代表或其委托人审准合同并签署租赁合约。

k)合同签订后送房屋、商铺租赁管理部门鉴证。

l)将鉴证好的合同正本分送公司办公室、财务、承租方，并由收方签收。

m)合同正本及相关资料交办公室存档。

n)通知出租房屋、商铺所在的房屋管理部门。

d)出租房屋、商铺的交付

o)承租方交纳租赁保证金后，即与承租方办理租赁的验交手续。

p)向承租方交付租赁物业的钥匙。

q)填写《出租物业验收交接单》，并存档保留。

e)租金的催缴

r)经营部每月月底前向承租方送发租金《交款通知书》，如无法在此期间送达，应每日电话催询或登门拜访送交，直至收到为止。《交款通知书回执》存档。

s)业务员每日按时收缴房屋、商铺租金。对以现金交纳的承租物业的租金，业务员应与财务人员一同前往收取。

t)业务员登门拜访时，应向客户出示工作证件，说明身份。与客户交谈应保持友好的态度，说话有分寸，谈吐要文明。（详见公司员工服务标准作业规程）。

u)对于逾期未交款的承租方，应每日以电话催询或登门拜访的方式催询，并做好记录，直至其交款或采取进一步的催款措施。

v)在采取如锁门、断水电等进一步措施前，应采取各种方式知会承租方，做到合情、合理、合法。还要取得物业租赁管理部门及房屋管理部门的支持与协同，并做好通知的签收记录。

w)将承租方交纳租金的凭证（支票或银行进账单或现金缴款回单、发票等复印件）归档留存。

f)合同的变更

在合同实话期间发生的有关合同价格、租用面积、租用期限、交款日期等的变更，如属我方提出的，应经公司领导批准后立即通知承租方并做好记录；如属承租方提出，应提供书面的文件，按合同的评审程序重新审批。

g)合同的终止

凡合同终止均应按合同中的具体条文进行。在承租方搬离时应与所在的物业管理处联系，并尽可能有人员在场提供适当的帮助及监督基搬离，防止因搬离而造成公司利益的损失，并及时向所在物业租赁管理部门提交《停租申请书》。

h)房屋的接收

x)新用于租赁的物业的接收，应准备好平面图及水电等设施的图纸，于现场进行观察，并测试物业内的各种设施，做好验收记录。若发现大的问题应及时向上级领导汇报并通知交验方。

y)对于承租方退房的接收应按物业交付时的《出租物业的验收交接单》的项目进行验收。若物业经过两次装修，对物业的主要设施（墙面、地板、窗口、水电设施、空调设施等）进行验收，正确填写《出租物业验收交接单》上的归还验收记录，报公司领导根据合同的有关条款及实际情况决定是否恢复原样。

z)验收结束后取回钥匙，做好标识和交专人保管，并锁好门窗。

i)承租方退租物业要将所有应交租金及有关费用结清后，方可将租房押金退还。经营部人员负责协助原承租方办理退租赁保证金手续。

j)根据上月出租物业租金收缴情况，于下月10日前正确填报《出租物业租金收取统计月报表》。k)按承租的变化情况及时更改及编制《租赁情况一览表》。

l)回访

aa)经营部人员在每月催缴租金的同时，应征询承租方对租赁工作的意向及租赁过程中碰到的问题做好记录并尽力协助解决。

bb)每年应至少组织两次承租方意见征询活动，并请承租方填写《物业租赁服务工作意见书》。cc)对于空置的物业，每年应至少检查一次房屋的安全情况。

5．记录

a)《租赁来电来访记录表》

b)《出租物业验收交接单》

c)《交款通知书》

d)《停租申请书》

e)《出租物业租金收取统计月报表》

f)《租赁情况一览表》

6．相关支持文件

《分供方评审与管理标准作业规程》

7．附录

《房屋租赁合同》（示范文本）

房屋租赁合同（仅供参考）

出租方程式（甲方）：

地址：

电话：

承租方（乙方）：

地址：

电话：

甲、乙双方根据《 市房屋租赁管理规定》和其他法律法规。为了明确甲、乙双方的权利和义务，经双方协商达成如下合同条款：

第一条：出租房屋的位置、面积及装修标准。

1． 位置：。

2．面积： ㎡。

3．装修标准：。

第二条：房屋的用途仅限作。

第三条：租赁期限为 年，从 年 月 日至 年

月 日。

第四条：租金、押金和装修费及付款方式。

1．租金数额：月租金单价每平方米 元，水电、卫生及管理费乙方自理。

2．租赁押金为 个月租金之和，即人民币 元。合同期满办理退租手续后退还乙方。

3．装修押金每间为 元。

4．付款方式：本合同签署之日乙方需向甲方一次性交付金额为三个月租赁押金并预交

个月租金。以后每个月预付 个月租金，交纳时间为每到达租赁日的前五天内，逾期每天收取 滞纳金，超过30天视本合同自动终止，甲方没收全部押金并收回房屋。

第五条：乙方如对房屋进行二次装修，须事先向甲方申报并按甲方有关规定执行。

第六条：违约责任

1．乙方不得将房屋用于各种非法活动而违反有关规定，否则，甲方有权终止合同并没收全部押金。

2．乙方不得擅自将房屋转借、转租。否则，甲方有权终止合同并没收全部押金。

3．甲方若不按期交付乙方房屋使用，除延期不得收取乙方租金外，并向乙方赔偿延误期租金的10%的损失。

4．乙方如在房屋交付使用后 个月内还未完成装修事宜或仍未正式开张营业，甲方有权收回所出租房屋，并要求乙方恢复房屋原状。

第七条：租赁期限超过 年以上，须于下前一个月内进行租金价格协商，因协商不能达成一致意见，也视作本合同终止。租赁期满，甲方对本合同房屋续租时，乙方在同等条件下享有优先权。租赁期限满乙方交回房屋必须保证结构及设施完好，如有损坏，由乙方负责赔偿。租赁期满乙方不再续租时，应提前一个月通知甲方。

第八条：乙方须严格遵守甲方物业管理的各项制度和规定。

第九条：本合同与总体规划发生矛盾，确须拆除或使用房屋时，甲方应提前一个月通知乙方，双方可提前终止本合同，甲方可考虑给乙方继续安排租赁地点。

第十条：本合同一式二份，甲方一份，乙方一份，具同等法律效力。

甲方代表：（章）乙方代表：（章）

开户银行： 开户银行：

账号： 账号：

年 月 日

乙方须提供下列证件：

1．居民身份证、；暂住证或其他有效证件；

2．企业单位持《营业执照》副本； 上述证件以复印件或单位介绍信留存。

第四篇：企业租赁经营

企业租赁经营，是在所有权不变的前提下，出租方将企业租赁给承租方经营，承租方向出租方交付租金并对企业实行自主经营，在租赁关系终止时，返还所租财产。

第五篇：租赁经营企业合同书

上蔡县产业集聚区项目投资合同书

甲方：上蔡县产业集聚区管委会

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《上蔡县招商引资优惠政策》和《上蔡县产业集聚区管理办法》，本着互惠互利、共同发展的原则，经充分协商，就乙方在甲方投资兴业达成如下协议：

一、项目基本情况

1、项目名称：。

2、项目总投资万元，其中固定资产投资万元。

二、项目管理

（1）乙方租赁厂房，从年月日至年月日。

（2）乙方所办项目须于年月日开工建设，年月日前建成投产并达到国家规定的投资强度标准。

（3）根据上发【2010】18号文件的要求，乙方应向甲方缴纳项目建设履约保证金万元，根据项目建设进度按比例退还。

（4）未经甲方批准，乙方不得擅自改变本合同规定的企业生产经营范围、企业名称、项目性质。

三、甲乙双方权利、义务

（一）甲方的权力和义务

1、按照《上蔡县招商引资优惠政策》的规定兑现落实各项优惠政策。

2、协助乙方办理项目报批、建设和生产经营所需的手续证照。

3、营造良好的投资环境，依法保障乙方的合法权益。

（二）乙方的权力和义务

1、享受上蔡县相关招商引资优惠政策，遵守产业集聚区相关管理规定。

2、严格按照规划设计组织项目建设，按时开、竣工和投产，确保项目质量。

3、负责租赁范围内的道路、给排水、电力、通信、绿化等自用设备的建设，排污达到国家环保排放标准，所有建设项目必须经产业集聚区管委会同意批准。

4、乙方生活区的管理和厂区治安管理应服从于甲方统一管理。

四、违约责任

乙方所办项目投资强度于合同约定的时间内达不到国家规定标准的，或未按照要求投资、开工建设的，依照文件规定，甲方有权按比例扣除乙方所交纳的履约保证金。

五、其他

1、未尽事宜，双方另行协商签订补充协议。补充协议具有同等法律效力。

2、因不可抗拒的因素，致使本协议无法履行的，双方协商解决。

3、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的可提请本地仲裁机构或向有管辖权的人民法院起诉。

本合同壹式两份，甲、乙双方各一份。

甲方（盖章）：乙方（盖章：）

代表：代表：

招商单位（盖章）：

负责人：

年月日