房地产开发商的证照及流程

第一篇：房地产开发商的证照及流程

房地产开发商的五证与二书

五证：房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。

一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

一、与商品房预售相关的几个概念

（一）、商品房预售与商品房现售。开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签商品房预售合同，相应地开发商在此阶段的行为（将尚未建成的向社会销售并转移房屋所有权于买受人）称为商品房预售。

（二）、土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

（三）、房屋的所有权与土地的使用权。房地产权利人（法人或自然人）通过各种方式合法取得的房屋所有权和土地使用权，在经过房地产登记，取得房地产权证后，才算真正拥有房屋所有权和土地使用权。房屋所有权和土地使用权才能受到宪法和法律关于物权规定的保护！

二、商品房预售五证包括哪些

（一）、期房销售的五证：一是规划局颁发的建设用地规划许可证、二是国土资源管理局颁发的国有土地使用权证、三是规划局颁发的建设工程规划许可证、四是建设委员会颁发的建设工程开工证、五是房产管理局颁发的商品房预售许可证。

（二）、五证中最重要的是国有土地使用证和建设工程规划许可证。

1、查看国有土地使用证时需要注意的是：（1）该证是临时的国有土地使用证，还是正式的国有土地使用权证；（2）国有土地使用权证的附图。

区分临时的国有土地使用证和正式的国有土地使用证的方法是：盖有“有偿土地使用证专用章”的是正式的国有土地使用证，盖有“临时土地使用证专用章”的是临时的国有土地使用证。

2、查看建设工程规划许可证，重点要看的是工程规划许可证的附图。看工程规划许可证附图的目的在于：

（1）确认建设工程规划许可证附图的范围在开发商印刷或绘制的项目总览图中所处的位置。开发商印刷或绘制的项目总览图往往是建设工程规划许可证附图范围的几倍甚至十几倍，项目总览图中描绘的森林、绿地、小桥流水、健身、娱乐、文化、商业、医疗、幼儿园、学校等等可能远远超出建设工程规划许可证附图的范围。只有建设工程规划许可证附图范围内的才是你将来居住的小区的总体环境；在建设工程规划许可证附图范围之外，只是开发商设想的蓝图，有的甚至连“设想”都不是，纯粹是开发商为了诱惑购房人所做的误导性宣传。

（2）确认锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑的所在位置。有些购房人在收房时才发现锅炉房、配电房、水泵房、车库或车位等公共建筑与其购买的房屋之间的距离令其无法接受。在签署商品房认购书或签订商品房预售合同之前弄清这些公共建筑所处的位置有助于你选择房号。

三、取得五证的程序

（一）、立项批准。一般是由开发商向城市计划委员会提出申请报告，说要在某地建设住宅一处；或者说与某某公司合作，利用原来的职工宿舍修建住宅一处，其中多少分给职工，多少进行销售。根据当地的城市发展情况，一般情况这些申请大部分都可获得批准。

（二）、建设用地许可证。开发商拿着立项证明到规划局，说我的这块地已经批了可以建设某个项目了，你看从城市规划角度行不行？规划局根据各地的城市发展规划，说可以，那么就再发一个《建设用地规划许可证》，证明此宗土地可以用于住宅建设。

（三）、土地使用权证。开发商凭着《建设用地规划许可证》到国土资源管理局，问是否可以将此宗土地的使用权出售给我？国土资源管理局一般也会说可以，你交了土地出让金后，我给你一个《国有土地使用权证》。其实，这是一开始就说好了的，如果此时不批准，那前面的工作不全白费了！

（四）、建设工程规划许可证。开发商得到了地，然后就要进行住宅设计，将这个设计的内容再交给规划局，说你看我的这个工程项目符合规划要求吗？规划局经过审核，认为符合规划要求的，就再发一个《建设工程规划许可证》。注意此证与上面所讲的《建设用地规划许可证》是不一样的！《建设用地规划许可证》是证明此宗土地可以进行住宅建设；《建设工程规划许可证》是证明这项工程的设计内容符合规划要求。

（五）、《建设工程施工许可证》。开发商拿着上述几个证件以及与建筑商签订的合同，到建设委员会进行登记，取得《建设工程施工许可证》。

（六）、《商品房预售许可证》。根据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第２４８号）第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第二十四条规定：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：

（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）营业执照和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）预售商品房分层平面图；

（五）商品房预售方案。”第二十五条规定：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起１０日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”[2]

四、审查五证需要注意的相关法律问题

（一）、必须查看房屋五证的原件，五证的复印件只能作为一种参考。由于商品房预售五证问题涉及到商品房买卖合同的基础，特别是其中的《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》尤为重要。因为《国有土地使用权证》直接影响到购房者将来是否可以拿到房屋所有权证的问题；而《房屋的预售许可证》将直接影响到商品房买卖合同的法律效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”所以一旦商品房买卖合同被认定为无效后，购房者请求开发商返还已交付的购房款将存在着一定的风险，如开发商已经资不抵债！

（二）、必须仔细地审核项目建设依据和商品房销售依据所记载的内容与开发商提供的相应证件的记载是否一致。谨防有些开发商用此证代替彼证、“挂羊头卖狗肉”。因为在实践中有些开发商为了尽快筹集建设资金，常常利用一期房屋的五证手续来预售二期的房屋，或用甲地的五证手续来预售乙地的房屋。这些都为购房者以后办理产权证埋下重大的隐患。

（三）、《临时国有土地使用权证》并不等于《国有土地使用权证》。由于《临时国有土地使用权证》只能用于办理《商品房预售许可证》和《建设工程施工许可证》，并不代表开发商取得最终的土地使用权。若开发商将来不能取得正式的《国有土地使用权证》，则购房者将来根本就拿不到房屋所有权证。若没有房产证，购买的房子的所有权从法律意义上讲就不属于购房者！购买的房子的所有权仍然属于开发商，购房者仅仅是商品房开发商的债权人！[3] 而且，购房者将来就不能用所购买的房屋来进行出售、抵押、赠与、继承等民事活动。

（四）、出卖人未取得《商品房预售许可证》与买受人签订的商品房预售合同原则无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

（五）、在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同不适用《解释》第十八条、第十九条之规定。[4]因为《解释》的适用范围是仅仅包括在国有土地上开发建设的商品房！[5]

（六）城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同无效。

从总体上讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发［１９９９］３９号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这里的有关部门当然是指土地和房产登记发证部门。

由此可见，国家法律明确规定，集体土地上的房地产不得进入交易市场。农房的买卖，只能在本农村集体内部进行，否则，买卖行为违法，合同无效。因此，城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋将无法办理房屋所有权证。

五、还应注意审查开发商的资质

因为资质代表了开发商的注册资金额的高低，相应地，消费者的风险小大与开发商的注册资金额的高低成正比例！一般地，开发商的诚信大小与其注册资金额的高低成正比例！例如，假如开发商将购房者已经交过钱购买了的房子及该房子所属的国有土地使用权抵押给了银行，如果开发商届时到期不能偿还银行贷款，则购房者所购的房子就有被法院强制执行用以折抵银行之债！

六、查清《国有土地使用权证》上注明的土地使用权人行使土地使用权的年限

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地70年；

（二）工业用地50年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；

（四）商业、旅游、娱乐用地40年；

（五）综合或者其他用地50年。”实践中，开发商往往误导消费者，说土地使用权的年限是70年！实际上，开发商购买的土地使用权年限往往是65年、60年、50年甚至更短！而且，从开发商取得土地使用权到实际建成房屋还要占用几年，这些年限也是要从土地使用权年限中扣除的。

所以，要提醒广大消费者注意的是：消费者在购房时不仅应当关注开发商是否有土地使用权证，还应当关注其土地使用权期限。因为，土地出让金占商品房价款之比例为23-26%！一般是26%。[6]

七、商品房所属的国有土地使用权期限届满以后怎么办

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

规划用地许可———土地使用许可———建筑规划许可———建设许可———预售许可。项目建议阶段

城市规划行政主管部门应当了解建设项目建议书阶段的选址工作。各级人民政府计划行政主管部门在审批项目建议书时，对拟安排在城市规划区内的建设项目，要征求同级人民政府城市规划行政主管部门的意见。

可行性研究论证阶段

选址意见书

城市规划行政主管部门应当参加建设项目设计任务书阶段的选址工作，对确定安排在城市规划区内的建设项目从城市规划方面提出选址意见书。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

申请建设项目选址意见书的程序： １．凡计划在城市规划区内进行建设，需要编制设计任务书（可行性研究报告）的，建设单位必须向当地市、县人民政府城市规划行政主管部门提出选址申请。２．建设单位填写建设项目选址申请表后，城市规划行政主管部门根据规定分级核发建设项目选址意见书。３．按规定应由上级城市规划行政主管部门核发选址意见书的建设项目，市、县城市规划行政主管部门应对建设单位的选址报告进行审核，并提出选址意见，报上级城市规划行政主管部门核发建设项目选址意见书。建设项目选址意见书应当包括建设项目地址和用地范围的附图和明确有关问题的附件。附图和附件是建设项目选址意见书的配套证件，具有同等的法律效力。

建设项目选址意见书，按建设项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。

用地预审报告

建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。

建设单位提出预审申请时，应当提交下列材料，由负责预审工作的人民政府土地行政主管部门直接受理：

（一）申请预审的正式文件；

（二）项目建议书批复文件；

（三）建设项目可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型、补充耕地资金落实情况等；

（四）单独选址的建设项目，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。负责预审工作的人民政府土地行政主管部门，对符合本办法第六条规定的预审申请，应当受理。对不符合本办法第六条规定的预审申请，应当在2个工作日内通知申请人，逾期不通知申请人的，视为受理。

有关人民政府土地行政主管部门应当对建设项目的下列内容进行审查：

（一）建设项目用地选址是否符合土地利用总体规划，是否符合土地管理法律、法规规定的条件；

（二）建设项目是否符合国家供地政策；

（三）建设项目用地选址是否符合地质灾害防治规划；

（四）占用耕地的，补充耕地资金是否落实，计列费用是否合理。受理预审申请的人民政府土地行政主管部门，应当在受理之日起15个工作日内完成审查工作，并出具预审意见。预审意见应当抄送建设项目所在地的人民政府土地行政主管部门。特大型建设项目的预审，预审时间经批准后可以延长，但最长不超过30个工作日。

建设用地规划许可证

在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。申请建设用地规划许可证的一般程序： １．凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；２．城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；３．根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；４．城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件；５．审核用地单位提供的规划设计总图；６．核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。

土地使用权证

建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：

（一）建设单位有关资质证明；

（二）项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

（三）土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

（四）初步设计或者其他有关批准文件；

（五）建设项目总平面布置图；

（六）占用耕地的，必须提出补充耕地方案；

（七）建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请之日起３０日内拟订农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

有关土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，对材料齐全、符合条件的，应当在５日内报经同级人民政府审核。同级人民政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需的材料及时送该级土地行政主管部门审查。对依法应由国务院批准的建设项目呈报说明书和有关方案，省、自治区、直辖市人民政府必须提出明确的审查意见，并对报送材料的真实性、合法性负责。省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用、国务院批准征用土地的，省、自治区、直辖市人民政府批准农用地转用方案后，应当将批准文件和下级土地行政主管部门上报的材料一并上报。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后３０日内审查完毕。

农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后５日内将批复发出。经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。

以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记

第二篇：房地产开发商广告语

房地产开发商广告语之大忽悠

偏远地段——远离闹市喧嚣，尽享静谧人生

郊区乡镇——回归自然，享受田园风光紧邻闹市——坐拥城市繁华 挨着臭水沟——绝版水岸名邸，上风上水 挖个池子——东方威尼斯，演绎浪漫风情 挖个水沟——亲水豪宅 地势高——视野开阔，俯瞰全城 地势低洼——私属领地，冬暖夏凉 楼顶是圆的——巴洛克风格 楼顶是尖的——哥特式风格

户型很烂—－个性化户型设计，紧跟时尚潮流 楼间距小——邻里亲近，和谐温馨 水能流动——叠水丽景 外立面贴砖——托斯卡纳风格 能看见一丝海——无敌海景 边上有五星酒店——CBD核心区 边上有经济型酒店——这里充满朝气 有集中供暖——节能环保，领先时代 地板采暖——韩国领先技术 柱式散热器——北欧风情

边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意 边上有家银行——紧邻中央商务区 边上有个居委会—－中心政务区核心地标 边上有家学校——浓厚人文学术氛围 边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意 边上有家小卖店—－便利生活触手可及 边上有个垃圾站—－人性化环境管理 边上有火车道——交通便利，四通八达 边上什么也没有—－简约生活，闲适安逸 没有采暖——自由式供暖系统，节约采暖成本 有壁炉——欧陆风情

没有壁炉——可自设壁炉，空间布置灵活 没有电梯——洋房

有电梯——两梯两户（含楼梯）门口有保安——管家式服务 门口没保安——和谐的邻里关系 挨着地铁线——一线生活 挨着地铁口——立体交通

公交车多——交通枢纽，坐拥城市繁华 没有公交——私属领地，坐拥升值空间

第三篇：房地产开发商资质标准

房地产开发商资质标准

开发商的开发资质分这么几种：一级、二级、三级、四级、暂定。开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》来执行。各资质等级企业的条件如下：

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故

（二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元；2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1．注册资本不低于800万元；

2．从事房地产开发经营2年以上；

3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计

等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8．未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1．注册资本不低于100万元；

2．从事房地产开发经营1年以上；

3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

7．未发生过重大工程质量事故。

一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。

第四篇：房地产开发商拖欠工程款

房地产开发商拖欠工程款的主要危害和解决方法

伴随房地产业快速发展而产生的开发商拖欠建设企业工程款的问题日益严重，不但影响了施工企业的经济效益和企业发展，产生严重的债务链，破坏了社会经济秩序，恶化了社会信用环境，阻碍了房地产业的健康、有序和可持续发展，还导致了企业拖欠农民工工资的加剧，影响了社会的稳定。这个问题引起了中央和国务院的高度重视，温家宝总理先后做出了重要批示，国务院颁发了文件，要求采取综合有效措施，积极解决这个问题。

一、工程拖欠款的基本情况

建设领域的工程拖欠款，是指工程发包单位在报告期未按照合同约定应当向建筑企业支付而未支付的工程款项，包括按照合同约定应支付的工程进度款和工程竣工后应支付的工程款项。据国家统计局统计，2001年底全国拖欠工程款达2787亿元，占当年建筑业总产值的 18.1%，比1996年(1360亿元)翻了一番还多。2002年底全国拖欠工程款3366亿元。比上年增长21%，根据建设部调查，由于施工企业怕与业主闹翻，影响承接今后的工程，瞒报了一些数字，实际拖欠情况比上述数字更严重。其中拖欠重点:

1.房地产企业

房地产企业占全部工程欠款的39.6%，由于资金不足，土建施工基本上靠施工企业垫资，并把拖欠工程款作为一种经营谋略，将大量的开发风险转嫁给施工企业。

2.政府投资项目

政府投资项目占全部工程拖款的26.7%，其资金不到位的情况下，为追求形象工程急于开工，结果无法支付工程款。

3.民营企业

民营企业融资渠道较少，资金相对短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社会风气的影响，更加剧了拖欠工程款的欲望和动力。被拖欠的主要对象、受害者是大中型建筑施工企业，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帐龄在十年以上，己很难讨回欠款。

二、拖欠施工款的主要理由

房地产开发商是主要拖欠工程款的单位，他们在进行房地产开发时，往往借助建设施工企业的激励竞争，对建设施工企业提出“带资、垫资”施工或自备“材料”施工等种种不合理要求。所谓垫资、带资是指投资者即业主在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金/保证金。

1而建设施工企业为了得到项目，往往在合同中容忍开发商的种种不合理要求和条款的存在，在项目施工完成后开发商往往又以多种理由拖欠工程款:

1.以质量问题为由拖欠工程款

在施工企业完成项目施工后，开发商往往以各种“质量”问题为借口，拖欠施工款。而这些质量问题除一部分是因施工企业造成以外，多数是设计单位的设计问题和房地产商的选材等问题造成的。由此可见，前一类问题可以在及时解决后得到工程施工款，而后一类问题则不能按时交付工程款。

2.通过延长审计时间拖欠工程款

根据房地产开发的现行做法，建设工程的审计由开发商聘请审计事务所对施工项目进行审计，因此开发商在建设施工企业完成项目施工时，往往以种种理由和借口延长项目审计时间，或在审计时找出种种不是问题的问题进行纠缠，从而最终通过延长审计时间达到拖欠工 程款的目的。

3.利用保证金来拖欠工程款

当今房地产建设中的惯例是以房地产开发项目工程款的l一3%作为维修保证金，按合同规定此项维修保证金应在开发房地产项目竣工验收一年后及时退还，但事实上开发商往往以各种理由拖欠工程款，并用施工后遗症问题为理由扣压保证金，使施工企业的保证金的收回不能有一个保证。

4.以参建新项目为由拖欠工程款

一般而言，开发商所选择的施工企业往往是有较长期的合作时间，所以开发商往往以参建新项目为条件来拖欠已竣工房地产项目工程款，而建设施工企业为了得到新的房地产开发项目也只能将应得工程款拖延支付。

三、开发商拖欠工程款的主要原因

房地产开发和建设工程立项都同国民经济的发展有着紧密的联系，笔者在充分调查的基础上通过外部环境分析和内部关系分析来阐述开发商拖欠工程款的主要原因。

1.从外部环境分析

(l)建筑市场的法制不健全我国对支付工程款虽在《建筑法》有明确规定，后在《合同法》第286条中规定工程款支付享受优先受偿权，但目前通过司法途径解决工程拖欠款的企业很少，成功的案件也很少。其因素是:许多施工企业怕打官司，怕得罪开发商，影响承接工程;打官司时间长，成本高，不仅耗费大量人力、财力，而且执行也难;现行法律缺乏对工程竣工决算的期限、方式等规定，使施工合同的有关条款的订立缺乏必要的法律法规依据，造成一些工程款的合同纠纷难以判定;我国《刑法》缺少对债务人的刑事追究条款，个别业主钻 法律和合同的空子，利用施工企业怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。

(2)社会信用体系不健全

市场经济是法制经济，也是信用经济。目前，我国的市场经济体系不完善，以信用关系为纽带的工程担保制度远未建立，业主与施工企业的信用意识均不强，“守信者得酬偿，失信者受惩罚”的原则，在建筑市场的实际运行中很难贯彻。相反“拖欠有理，拖欠有利”风气盛行，受利益的驱动和诱导，一些业主把拖欠工程款作为变相筹措资金的渠道，不讲信用、不守合同，甚至于恶意拖欠。

(3)建筑市场供求关系严重失衡

目前，建筑市场供过于求，出现了过度竞争甚至是恶性竞争。许多开发商利用这个现状，在签订合同时往往附加一些不平等条款，致使施工企业在承接工程初期即处于非常不利的弱势地位，甚至陷入难以回避的合理“陷阱”。不少企业，明知有“陷阱”也要签合同，因不接工程要等死，接了工程虽然可能会拖死，但总有一线生机。此外，一些施工企业合同意识不强或签订的合同不严谨，往往因工程质量、工期等问题造成双方扯皮，致使工程款迟迟 不能结算。

2.从内部关系分析

(1)开发商经营不佳

开发商虽然在项目开工明确有必要的资金用于项目建设，但项目建设中或竣工后因开发商自身企业经营不佳造成资金紧缺而引发的施工款拖欠。

(2)开发商盲目追求发展规模

开发商不顾经济实力盲目发展，一味要求施工企业垫资承包，致使银行对施工企业的贷款转化为开发商项目资金，不仅增加了金融风险，而且一旦国家宏观调控，银行紧缩银根或者商品房销售不畅，施工企业被拖欠工程款将首当其冲。

(3)竞争加剧后开发商为降低融资成本

在房地产项目和开发商在项目建设时因市场竞争的日益加剧，为降低融资成本而以种种借口拖欠建设施工企业的施工款。

(4)建设施工企业重组和法人变更后引起

近年来，施工企业因深化改革造成的企业重组和法人变更的情况不断出现，虽然这并不影响开发项目的正常建设施工，但开发商往往以此为理由拖欠施工款。

(5)开发商注册资金以及银行贷款不到位

国务院[2003]121号文的出台，使房地产开发商的融资难度增加，这样就使得一些注册资金和银行贷款不到位的企业加剧了拖欠施工款的行为发生。

四、开发商拖欠工程款的主要危害

开发商拖欠施工企业施工款问题的日益严重，给施工企业带来的危害也日益显现，严重影响了施工企业的正常运转和经济秩序。

1.债务链拉长形成了大量的“三角债”施工企业被拖欠大量工程款，势必拖欠分包企业工程款、材料设备供应厂商的货款、民工的工资、国家税款和银行贷款等，形成长长的“债务链”，严重影响了社会稳定。大量“三角债”的产生，引发了多头的债务纠纷，造成了社会信用关系的极大扭曲。

2.影响建筑业的改革与发展

大量工程款的拖欠造成施工企业困难重重，背负沉重的贷款利息，企业资金周转困难，严重影响了企业技术进步，设备更新，造成人才流失、效益滑坡。

3.影响投资效益的发挥

由于开发商拖欠工程款，致使许多建设项目难以按时和顺利的进行，出现了“烂尾楼”、“胡子工程”，严重影响投资效益的产生，并使新一轮的项目投资和建设进入恶性循环。

4.影响正常的经济枚序

开发商拖欠施工款，使房地产开发不能健康有序的发展，从而影响了正常的经济秩序。同时，也影响了施工企业与其他企业的经济往来，包括由此而引发的部分施工企业拖欠民工工资等情况的发生。

5.侵占了施工企业经济利益

开发商拖欠建设施工方的工程款将严重侵占施工企业的经济利益，并使建设施工企业建设规模扩张的风险大大增加。

6.占用金额日益增大

随着房地产项目的增长，开发商占用建设施工企业的施工款也日益增大，一般从事建筑业5年以上的建筑施工企业，目前被拖欠的工程款达施工项目的总价的五分之一，占净资产的三分之一，而因拖欠款每年建设施工方用去的财务费用就占该企业一年的利润总额的二分之一。

五、解决开发商拖欠施工款问题的主要对策

1.实行工程款支付担保

对于房产商房地产开发项目，应当规定必须实行业主工程款支付担保，凡不能按照合同

约定支付工程款的由担保人代其支付，但担保人可要求开发商提供反担保。无法提供担保的房地产开发项目，建设行政主管部门不予颁发施工许可证;凡已完工的房地产开发项目拖欠工程款的，对其新开发建设项目不予批准，不得颁发施工许可证，银行不予贷款;对于违反合同约定拖欠工程款的开发商，要在资质年检中降级，并通过媒体向社会公布其降级原因，情节严重的要注销资质证书。

2.加大对违约失信行为的惩处力度

为规范建筑市场的运行，解决拖欠工程款等突出问题，建议国务院尽快出台《建筑市场管理条例》。该条例应根据《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》等，对工程各方主体的建筑市场行为做出严格规范，包括工程发承包、市场准入与清出、工程款支付及其合同管理等，并对违法行为做出严厉的处罚规定。同时，建议在适当时候修订《刑法》，明确规定对于恶意拖欠工程款的要追究其刑事责任，使失信者受到法律的严惩;建议司法部门研究解决当前 普遍存在的诉讼受理时间长、诉讼费用高和判决后执行难等问题。

3.加强对工程质量的科学认定

一是制定相应法规和条例对工程质量纠纷及维修责任的界定有一个明确的规定，使项目竣工时减少建设方和施工方互相间的“扯皮”。

二是进一步规范工程施工审价，对各类施工项目从竣工到审价在时间上加以确定，以确保不至于无限期的审计导致工程款不能及时支付。

三是强化中介机构的审价权威，对中介机构的审价有一个作用的认定，如有异议，政府职能部门要有一个权威部门的仲裁。

4.增强施工企业的工程风险防范意识和自我保护能力

施工企业要按照建立现代企业制度的要求，加快改革步伐，转化经营机制，在市场竞争中不断提升竞争力和工程风险防范意识。施工企业在承揽工程时要进行充分的工程项目风险评估，对于资金不落实或可能不落实的项目不要盲目承包。要增强合同管理能力，按照建设部、国家工商行政管理总局1999年12月联合印发的《建设工程施工合同(示范文本)》，在合同中载明拨付工程进度款和竣工结算的程序、期限、方式及发生纠纷的处理和违约责任等。要敢于运用《合同法》第286条维护自己的合法权益，并加强工程质量、工期等管理，防止因质量、工期等纠纷而造成拖欠工程款。

第五篇：消防证照办理流程

证照办理流程-1消防建设审核意见书未被抽抽中消防建审完成网上备案

1、建设工程消防设计审核申报表；

2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；

3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；

4、设计单位资质证明文件；

5、消防设计文件。被抽中在收到备案凭证之日起5日内进行申报报送纸质备案表由公安机关消防机构录入消防设计和竣工验收备案受理系统。从登记之日起，一般工程在10个工作日内完成批复完成建审颁证未被抽中消防验收备案完成消防验收意见书

1、建设工程消防验收申报表；

2、工程竣工验收报告；

3、消防产品质量合格证明文件；

4、有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证；

5、消防设施、电气防火技术检测合格证明文件；

6、施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件；

7、其他依法需要提供的材料。通过自受理之日起20日内应当组织消防验收，并出具消防验收意见。现场检查验收颁证网上备案报送纸质备案表由公安机关消防机构录入消防设计和竣工验收备案受理系统。被抽中在收到备案凭证之日起5日内进行申报不通过整改完成整改后重新走申报流程消防安全检查意见书网上申请网上申请的次日起10个工作日内现场检查验收根据检查情况制作、送达法律文书通过不通过颁证

1、消防安全检查申报表（网上申报成功后可直接打印并盖章）；

2、营业执照复印件或者工商行政管理机关出具的企业名称预先核准通知书； 整改完成后再次申请

3、依法取得的建设工程消防验收或者备案的法律文件复印件；

4、消防安全制度、灭火和应急疏散预案；

5、员工岗前消防安全教育培训记录和自动消防系统操作人员取得的消防行业特有工种职业资格证书复印件。

6、对依法实行消防竣工验收备案且没有进行验收备案抽查的公众聚集场所申请消防安全检查的，还应当准备场所室内装修消防设计施工图、消防产品质量合格证明文件，以及装修装饰材料防火性能符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证。整改 证照办理流程-2窗口申报特种行业经营许可证发放特种行业经营申请登记表和办证明白卡，告知证件核发所需材料资料递交当地派出所审批6个工作日完成县级及以上公安部门审批8个工作日完成现场检查3个工作日内告知结果通过颁证不通过重新申请

1、申办旅馆业的书面报告及上级主管部门意见。报告内容包括经营单位或合作、合资单位、合作人、经营地点、经营项目、经营方式、改建或扩建等和拟开业时间；

2、经营场地房产所有权证明资料（即房屋产权证书或租赁合约）；

3、经营场地竣工验收报告或房管部门出具的房屋安全鉴定书；

4、公安消防部门的消防验收报告书；

5、经营场地建筑平面设计图、安全设施结构图。包括：①房屋结构情况；②楼房应标明服务台、房间、床位、出入口；③行李保管房位置，贵重物品保管位置；④消防栓或灭火筒位置、照明应急灯位置；

6、安装电子防盗门锁、电子保险柜及旅客住宿电脑登记系统等技防设施证明书；

7、法定人代表、主要管理人员的身份证及有关证明文件的复印件；

8、旅馆业制订的规章制度。包括：①旅馆治安管理制度；②照明、消防应急措施；③突发事件的应急措施。以上提供的资料复印件1式3份。整改申请登记受理5个工作日审核10个工作日现场检查通过批准发证公共卫生许可证不通过重新申请

1、《卫生许可证申请表》及申请报告；

2、工商部门出具的《企业名称预先核准通知书》复印件；

3、法定代表人或经营负责人的身份证明复印件；

4、《建设项目设计卫生审查认可书》、《建设项目竣工卫生验收认可书》复印件；

5、卫生管理规章制度、卫生管理岗位整改责任制材料；

6、公共场所集中空调通风系统卫生学评价及验收监测报告书复印件；

7、各类场所经营过程中可能产生的污染环节以及控制污染的条件和措施说明；

8、生产经营场地合法使用证明复印件（产权证明、经登记备案的租赁合同），未取得房地产权证件的提供三证：有效期内的《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《国有土地使用证》；

9、涉及娱乐场所项目的须提交文化行政主管部门的《娱乐场所许可证》复印件；

10、有资质的卫生技术服务机构出具的自受理之日起20个工作日作出审查意见，但依法需听证、检测检验的时间除外集中空调通风系统的预防空气传播性疾病的卫生学评价；

11、代理人办理卫生许可申请的委托文件（包括法定代表人/负责人委托书、委托方及受托方有效的身份证证明）；

12、法律法规规定的其他材料。7个工作日完成资料的审核食品流通许可证申请登记收到资料1个工作日内送往消保部门审核发证

1、《食品流通许可申请书》；

2、《名称预先核准通知书》（营业执照）复印件；

3、与食品经营相适应的经营场所的使用证明

4、负责人及食品安全管理人员的身份证明（委托办理的，还需提供委托书及委托代理人或者指定代表的身份证明）；

5、与食品经营相适应的经营设备、工具清单；

6、与食品经营相适应的经营设施空间布局和操作流程的文件；

7、食品安全管理制度文本；

8、食品流通安全承诺书；

9、.食品类别类型申报表。即注册资金在1000万元以上的食品经营企业，在市局申请；注册资金在1000万元以下企业在分局申请，个体工商户由各分局委托工商所受理申请。证照办理流程-3申报3-5个工作日

1、《税务登记表》（一式一份）（国地税联办的一式二份）；

2、单位纳税人还应提供以下资料：

3、营业执照副本或其他核准执业证件原件及其复印件；

4、组织机构代码证书副本原件及其复印件

5、注册地址及生产、经营地址证明（产权证、租赁协议）原件及其复印件；如为自有房产，提供产权证或买卖契约等合法的产权证明原件及其复印件；如为租赁的场所，提供租赁协议原件及其复印件；如生产、经营地址与注册地址不一致，分别提供相应证明；

6、.公司章程复印件；

7、有权机关出具的验资报告或评估报告原件及其复印件（营业执照无注册资金的除外）；

8、法定代表人（负责人）居民身份证或护照等身份证明资料原件及其复印件；

9、法定代表人（负责人）正面免冠相片1张（张贴在法定代表人（负责人）居民身份证或护照等身份证明资料复印件的左上角）

10、纳税人跨县（市）设立的分支机构办理税务登记时，还须提供总机构的国税税务登记证（副本）复印件及总机构出具的分支机构核算形式、缴税形式证明原件；

11、改组改制企业还须提供有关改组改制的批文原件及其复印件

12、委托税务代理还须提供委托代理协议书复印件

13、外商投资企业还需提供商务部门批复设立证书原件和复印件发证国税登记证申报3-5个工作日

1、《税务登记表》一式二份，并加盖公章或签章；

2、工商营业执照（或其他执业证件、有关部门批准设立文件）原件及复印件一份；

3、《组织机构代码证》副本原件及复印件一份（临时税务登记不用提供，个体工商户可不提供，如需到银行开设基本账户，并且已在技术监督管理局办理《组织机构代码证》的个体工商户必须提供）；

4、法定代表人（负责人、业主）的身份证明文件（如身份证、户口簿、护照等）原件及复印件一份；

5、经营、业务场所证明（如房产证、租赁合同或预售房发票、宅基地使用证、产权人证明等）原件及复印件一份；

6、验资报告或评估报告原件及其复印件（单位纳税人提供）；

7、有关章程、合同、协议书复印件一份（临时税务登记和扣缴税款登记不用提供）；

8、总机构的国、地税《税务登记证》复印件一份（单位纳税人分支机构提供）；

9、关联企业的《组织机构代码证》副本复印件一份（有关联企业的单位纳税人提供）；

10、外经贸批文、批准证书复印件一份（单位纳税人外资企业提供）；

11、承包承租合同复印件一份（临时税务登记承包承租经营的纳税人提供）；

12、承包承租人身份证明文件原件及复印件一份（临时税务登记承包承租经营的纳税人提供）；

13、承包建筑、安装、装配、勘探工程和提供劳务的合同复印件一份（在中国境内承包建筑、安装、装配、勘探工程和提供劳务的境外企办理临时税务登记提供）。发证组织机构代码地税登记证申报3-5个工作日

1、填写《中华人民共和国组织机构代码证申请表》，要求加盖公章；

2、《营业执照》副本原件及复印件；

3、法定代表人身份证明复印件（或负责人身份证明复印件）；

4、经办人身份证原件及复印件；

5、分支机构需提供总公司的代码证复印件。发证营业执照（旅业）核名当场核准，出具《名称预先核准通知书》申请5个工作日审核10个工作日出证

1、外商投资的公司分公司设立登记申请表；

2、指定代表或委托代理人证明；

3、外商投资的公司分公司登记事项；

4、分公司负责人登记表；一张1寸相片，负责人相片，身份证复印件；

5、任命书（负责人）；

6、总公司章程复印件；

7、总公司的营业执照副本的复印件（需通过年检）；

8、特种行业经营许可证正本原件及复印件；

9、卫生许可证原件及复印件；

10、房屋租赁合同原件；

11、出租方产权证复印件；

12、安全检查意见书（广州市公安消防局）。