2013年房地产品牌开发商价值报告[最终定稿]

第一篇：2013年房地产品牌开发商价值报告

2013中国房地产品牌开发商价值报告 核心提示： 由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2004年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了十年。研究成果引起社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。

2008-2012年全国性、区域性策划代理品牌企业品牌价值

2013年上半年房地产市场保持了较快发展，品牌房企在激烈的市场竞争中取得了良好业绩，引领行业步入品牌竞争的新时代。品牌凝聚客户心智，助力企业强势占领细分市场；品牌提高产品溢价能力，保障企业不断拓展盈利空间；品牌铸就行业领跑者！持续强化品牌战略、合理经营品牌资产、精心塑造品牌形象，将成为优秀品牌房地产企业打造常青基业的重要保障。

2013中国房地产开发商品牌价值研究成果

中海地产2012年一方面持续强化企业的品牌运营及管理优势，企业三项费用率仅为

3.15%；另一方面则凭借突出的品牌优势获取低成本融资和高质素土地，全年平均借贷成本仅为3.6%，价值创造能力显著领先于同行。

万科以市场、客户、股东为导向，持续提升效率、优化管理，装修房战略于2012年已基本实施完成，未来的工厂化战略将为企业带来更强的规模驾驭能力和质量保障能力、更高的施工效率和规模效应以及更突出的环保特征等，并将继续深化万科的规模优势和品牌地位。保利地产提前3年完成了企业“总资产过2500亿、年销售额过千亿、年利润过百亿”的目标，以多元化、复合化、高质量、统筹开发的发展模式，实现“有质量的成长和确定性的增长”，未来成长潜力持续凸显。

绿城秉承“把客户的满意度作为最重要评判标准”的信念，2013年在中国指数研究院进行的中国城市居民居住满意度调查中，绿城在其布局的15个重点城市中满意度水平全部位列第一，成为顾客满意度领先品牌。

混合所有品牌企业在2012年持续完善产品规划与品牌布局，品牌影响力迅速扩展，品牌价值均值达93.93亿元，同比提升了21.24%。绿城、世茂以合理、多元化的产品结构和不断提升的产品口碑契合市场主流需求；恒大、金科股份、佳兆业等均衡布局与深耕重点区域相结合，持续强化品牌辐射力。

国有品牌企业积极开展多元业务转型，越发注重对城市可持续发展价值的挖掘，实现更深远的品牌影响，品牌价值均值为81.49亿元，同比增长16.79%。中信地产、首创置业抓住城市化发展机遇，积极拓展多元化业务，进一步丰富品牌内涵；招商地产、金融街控股以社会责任、城市创新、区域开发为引领，提升城市价值。

2013年华东品牌企业的品牌价值均值为26.55亿元，同比增长22.19%。新城、景瑞地产、滨江集团、翠屏集团等企业从对住宅建筑产品的关注上升至人文关怀，更为注重品质、品位和文化内涵等品牌价值理念的建设，不断满足现代人心理层次的需求，提高客户对企业品牌的认可度和忠诚度。

2013年华南品牌企业的品牌价值均值为32.87亿元，同比增长20.97%。卓越集团、奥园、深业、力高（中国）地产等企业在房地产市场转型的过程中，凭借对市场的准确判断，不断拓展和完善业务结构配比，经营稳健性有效增强。

2013年华北品牌企业的品牌价值均值为22.93亿元，同比增长18.58%。SOHO中国、金隅嘉业、万通地产等企业注重在发展中回馈社会，热心公益事业、践行企业社会责任，彰显了企业公民情怀。

2013年中部品牌企业的品牌价值均值为19.79亿元，同比增长20.87%。建业地产、百步亭、三江航天地产等企业在获取区域经济发展红利、实现规模化发展的同时，更加注重产品品质和精细服务的提升，开发项目广受好评。

2013年西部品牌企业的品牌价值均值为12.45亿元，同比增长23.77%。蓝光地产、东原地产、俊发地产、新鸥鹏集团等企业不断挖掘品牌潜力，在稳健中求创新，树立了差异化的品牌形象。

专业领先品牌房企注重企业自身核心竞争力的打造，致力于提升产品品质、强化产品特质。北辰实业、融汇地产依托专业领域，铸造专业特色，深度挖掘品牌价值，构建品牌专业优势；佳兆业、三盛宏业、沿海绿色家园为品牌价值注入人文情怀，构建和谐人居理念。

全国住宅品牌项目已形成统一的形象和标准，并在全国多个地域成功复制，在目标客户群中建立了独树一帜的品牌形象和口碑。中海1号系列、珠海中信红树湾等项目品质得到广泛认可；孔雀城、绿城·金华御园承载了浓厚的人文理念，充分展示企业文化价值观。

瑞仕系列、中粮地产云系列、福晟钱隆系列、保集·澜湾等地方品牌项目深度挖掘所在地的人居理念，将产品作为当地建筑文化的载体，成为极富本土文化韵味的高品质项目。

商业地产企业近年凭借其成熟的商业运营模式、强势的品牌影响力加速全国扩张进程，树立了行业领先的品牌形象。宝龙、隆基泰和、钰龙集团等持续加强细分市场定位，产品组合不断丰富；东方银座集团、步步高置业则不断创新业务运营模式，进行全国化复制，品牌实力进一步彰显。

优秀商业地产品牌项目充分整合内外部资源，通过不断契合消费者需求，增强产品差异化竞争优势。重庆高科·重庆涉外商务区整合多业态，运作城市综合体；华润万象城、泰禾广场等则进一步向精细化、体验化发展。

产业地产品牌企业在园区运营、园区服务等方面积累了丰富的运营经验，确立了行业领先的品牌竞争优势。联东U谷、百世金谷不断开展业务产品创新，大力发展跨业态产业综合体以契合市场需求；光谷联合等企业完善园区增值服务，持续提升园区核心竞争力。

2012年独具特色的旅游地产品牌项目不断涌现，引领旅游度假地产市场的发展，“梦云南”、“沧海一墅”等旅游项目注重整合多方资源，配套设施不断完善；欢乐谷、恒大海上威尼斯项目则更为强调品牌个性，重视产品质量和产品功能，满足客户差异化的需求。

第二篇：房地产开发商广告语

房地产开发商广告语之大忽悠

偏远地段——远离闹市喧嚣，尽享静谧人生

郊区乡镇——回归自然，享受田园风光紧邻闹市——坐拥城市繁华 挨着臭水沟——绝版水岸名邸，上风上水 挖个池子——东方威尼斯，演绎浪漫风情 挖个水沟——亲水豪宅 地势高——视野开阔，俯瞰全城 地势低洼——私属领地，冬暖夏凉 楼顶是圆的——巴洛克风格 楼顶是尖的——哥特式风格

户型很烂—－个性化户型设计，紧跟时尚潮流 楼间距小——邻里亲近，和谐温馨 水能流动——叠水丽景 外立面贴砖——托斯卡纳风格 能看见一丝海——无敌海景 边上有五星酒店——CBD核心区 边上有经济型酒店——这里充满朝气 有集中供暖——节能环保，领先时代 地板采暖——韩国领先技术 柱式散热器——北欧风情

边上是荒草地——超大绿化，满眼绿意 边上有家银行——紧邻中央商务区 边上有个居委会—－中心政务区核心地标 边上有家学校——浓厚人文学术氛围 边上有家诊所——拥抱健康，安享惬意 边上有家小卖店—－便利生活触手可及 边上有个垃圾站—－人性化环境管理 边上有火车道——交通便利，四通八达 边上什么也没有—－简约生活，闲适安逸 没有采暖——自由式供暖系统，节约采暖成本 有壁炉——欧陆风情

没有壁炉——可自设壁炉，空间布置灵活 没有电梯——洋房

有电梯——两梯两户（含楼梯）门口有保安——管家式服务 门口没保安——和谐的邻里关系 挨着地铁线——一线生活 挨着地铁口——立体交通

公交车多——交通枢纽，坐拥城市繁华 没有公交——私属领地，坐拥升值空间

第三篇：房地产开发商资质标准

房地产开发商资质标准

开发商的开发资质分这么几种：一级、二级、三级、四级、暂定。开发商的资质往往与开发商的资金实力（注册资金）、开发项目能力有直接的关系，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》来执行。各资质等级企业的条件如下：

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故

（二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元；2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：

1．注册资本不低于800万元；

2．从事房地产开发经营2年以上；

3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计

等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8．未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：

1．注册资本不低于100万元；

2．从事房地产开发经营1年以上；

3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

7．未发生过重大工程质量事故。

一般新设立的房地产开发企业，首先定暂定资质，一年后，根据该企业的业绩核定资质等级。暂定资质有效期一年，可以延长两次，每次一年。

第四篇：房地产开发商拖欠工程款

房地产开发商拖欠工程款的主要危害和解决方法

伴随房地产业快速发展而产生的开发商拖欠建设企业工程款的问题日益严重，不但影响了施工企业的经济效益和企业发展，产生严重的债务链，破坏了社会经济秩序，恶化了社会信用环境，阻碍了房地产业的健康、有序和可持续发展，还导致了企业拖欠农民工工资的加剧，影响了社会的稳定。这个问题引起了中央和国务院的高度重视，温家宝总理先后做出了重要批示，国务院颁发了文件，要求采取综合有效措施，积极解决这个问题。

一、工程拖欠款的基本情况

建设领域的工程拖欠款，是指工程发包单位在报告期未按照合同约定应当向建筑企业支付而未支付的工程款项，包括按照合同约定应支付的工程进度款和工程竣工后应支付的工程款项。据国家统计局统计，2001年底全国拖欠工程款达2787亿元，占当年建筑业总产值的 18.1%，比1996年(1360亿元)翻了一番还多。2002年底全国拖欠工程款3366亿元。比上年增长21%，根据建设部调查，由于施工企业怕与业主闹翻，影响承接今后的工程，瞒报了一些数字，实际拖欠情况比上述数字更严重。其中拖欠重点:

1.房地产企业

房地产企业占全部工程欠款的39.6%，由于资金不足，土建施工基本上靠施工企业垫资，并把拖欠工程款作为一种经营谋略，将大量的开发风险转嫁给施工企业。

2.政府投资项目

政府投资项目占全部工程拖款的26.7%，其资金不到位的情况下，为追求形象工程急于开工，结果无法支付工程款。

3.民营企业

民营企业融资渠道较少，资金相对短缺，再加上受“拖欠有理，拖欠有利”的社会风气的影响，更加剧了拖欠工程款的欲望和动力。被拖欠的主要对象、受害者是大中型建筑施工企业，占全部工程拖欠款的58.2%，有一些欠款的帐龄在十年以上，己很难讨回欠款。

二、拖欠施工款的主要理由

房地产开发商是主要拖欠工程款的单位，他们在进行房地产开发时，往往借助建设施工企业的激励竞争，对建设施工企业提出“带资、垫资”施工或自备“材料”施工等种种不合理要求。所谓垫资、带资是指投资者即业主在不给预付款的情况下，要求施工企业垫资施工到工程的一定部位，或者要求施工企业在工程开工前预缴一定数额的工程抵押金/保证金。

1而建设施工企业为了得到项目，往往在合同中容忍开发商的种种不合理要求和条款的存在，在项目施工完成后开发商往往又以多种理由拖欠工程款:

1.以质量问题为由拖欠工程款

在施工企业完成项目施工后，开发商往往以各种“质量”问题为借口，拖欠施工款。而这些质量问题除一部分是因施工企业造成以外，多数是设计单位的设计问题和房地产商的选材等问题造成的。由此可见，前一类问题可以在及时解决后得到工程施工款，而后一类问题则不能按时交付工程款。

2.通过延长审计时间拖欠工程款

根据房地产开发的现行做法，建设工程的审计由开发商聘请审计事务所对施工项目进行审计，因此开发商在建设施工企业完成项目施工时，往往以种种理由和借口延长项目审计时间，或在审计时找出种种不是问题的问题进行纠缠，从而最终通过延长审计时间达到拖欠工 程款的目的。

3.利用保证金来拖欠工程款

当今房地产建设中的惯例是以房地产开发项目工程款的l一3%作为维修保证金，按合同规定此项维修保证金应在开发房地产项目竣工验收一年后及时退还，但事实上开发商往往以各种理由拖欠工程款，并用施工后遗症问题为理由扣压保证金，使施工企业的保证金的收回不能有一个保证。

4.以参建新项目为由拖欠工程款

一般而言，开发商所选择的施工企业往往是有较长期的合作时间，所以开发商往往以参建新项目为条件来拖欠已竣工房地产项目工程款，而建设施工企业为了得到新的房地产开发项目也只能将应得工程款拖延支付。

三、开发商拖欠工程款的主要原因

房地产开发和建设工程立项都同国民经济的发展有着紧密的联系，笔者在充分调查的基础上通过外部环境分析和内部关系分析来阐述开发商拖欠工程款的主要原因。

1.从外部环境分析

(l)建筑市场的法制不健全我国对支付工程款虽在《建筑法》有明确规定，后在《合同法》第286条中规定工程款支付享受优先受偿权，但目前通过司法途径解决工程拖欠款的企业很少，成功的案件也很少。其因素是:许多施工企业怕打官司，怕得罪开发商，影响承接工程;打官司时间长，成本高，不仅耗费大量人力、财力，而且执行也难;现行法律缺乏对工程竣工决算的期限、方式等规定，使施工合同的有关条款的订立缺乏必要的法律法规依据，造成一些工程款的合同纠纷难以判定;我国《刑法》缺少对债务人的刑事追究条款，个别业主钻 法律和合同的空子，利用施工企业怕打官司的心理，故意找借口拖欠工程款。

(2)社会信用体系不健全

市场经济是法制经济，也是信用经济。目前，我国的市场经济体系不完善，以信用关系为纽带的工程担保制度远未建立，业主与施工企业的信用意识均不强，“守信者得酬偿，失信者受惩罚”的原则，在建筑市场的实际运行中很难贯彻。相反“拖欠有理，拖欠有利”风气盛行，受利益的驱动和诱导，一些业主把拖欠工程款作为变相筹措资金的渠道，不讲信用、不守合同，甚至于恶意拖欠。

(3)建筑市场供求关系严重失衡

目前，建筑市场供过于求，出现了过度竞争甚至是恶性竞争。许多开发商利用这个现状，在签订合同时往往附加一些不平等条款，致使施工企业在承接工程初期即处于非常不利的弱势地位，甚至陷入难以回避的合理“陷阱”。不少企业，明知有“陷阱”也要签合同，因不接工程要等死，接了工程虽然可能会拖死，但总有一线生机。此外，一些施工企业合同意识不强或签订的合同不严谨，往往因工程质量、工期等问题造成双方扯皮，致使工程款迟迟 不能结算。

2.从内部关系分析

(1)开发商经营不佳

开发商虽然在项目开工明确有必要的资金用于项目建设，但项目建设中或竣工后因开发商自身企业经营不佳造成资金紧缺而引发的施工款拖欠。

(2)开发商盲目追求发展规模

开发商不顾经济实力盲目发展，一味要求施工企业垫资承包，致使银行对施工企业的贷款转化为开发商项目资金，不仅增加了金融风险，而且一旦国家宏观调控，银行紧缩银根或者商品房销售不畅，施工企业被拖欠工程款将首当其冲。

(3)竞争加剧后开发商为降低融资成本

在房地产项目和开发商在项目建设时因市场竞争的日益加剧，为降低融资成本而以种种借口拖欠建设施工企业的施工款。

(4)建设施工企业重组和法人变更后引起

近年来，施工企业因深化改革造成的企业重组和法人变更的情况不断出现，虽然这并不影响开发项目的正常建设施工，但开发商往往以此为理由拖欠施工款。

(5)开发商注册资金以及银行贷款不到位

国务院[2003]121号文的出台，使房地产开发商的融资难度增加，这样就使得一些注册资金和银行贷款不到位的企业加剧了拖欠施工款的行为发生。

四、开发商拖欠工程款的主要危害

开发商拖欠施工企业施工款问题的日益严重，给施工企业带来的危害也日益显现，严重影响了施工企业的正常运转和经济秩序。

1.债务链拉长形成了大量的“三角债”施工企业被拖欠大量工程款，势必拖欠分包企业工程款、材料设备供应厂商的货款、民工的工资、国家税款和银行贷款等，形成长长的“债务链”，严重影响了社会稳定。大量“三角债”的产生，引发了多头的债务纠纷，造成了社会信用关系的极大扭曲。

2.影响建筑业的改革与发展

大量工程款的拖欠造成施工企业困难重重，背负沉重的贷款利息，企业资金周转困难，严重影响了企业技术进步，设备更新，造成人才流失、效益滑坡。

3.影响投资效益的发挥

由于开发商拖欠工程款，致使许多建设项目难以按时和顺利的进行，出现了“烂尾楼”、“胡子工程”，严重影响投资效益的产生，并使新一轮的项目投资和建设进入恶性循环。

4.影响正常的经济枚序

开发商拖欠施工款，使房地产开发不能健康有序的发展，从而影响了正常的经济秩序。同时，也影响了施工企业与其他企业的经济往来，包括由此而引发的部分施工企业拖欠民工工资等情况的发生。

5.侵占了施工企业经济利益

开发商拖欠建设施工方的工程款将严重侵占施工企业的经济利益，并使建设施工企业建设规模扩张的风险大大增加。

6.占用金额日益增大

随着房地产项目的增长，开发商占用建设施工企业的施工款也日益增大，一般从事建筑业5年以上的建筑施工企业，目前被拖欠的工程款达施工项目的总价的五分之一，占净资产的三分之一，而因拖欠款每年建设施工方用去的财务费用就占该企业一年的利润总额的二分之一。

五、解决开发商拖欠施工款问题的主要对策

1.实行工程款支付担保

对于房产商房地产开发项目，应当规定必须实行业主工程款支付担保，凡不能按照合同

约定支付工程款的由担保人代其支付，但担保人可要求开发商提供反担保。无法提供担保的房地产开发项目，建设行政主管部门不予颁发施工许可证;凡已完工的房地产开发项目拖欠工程款的，对其新开发建设项目不予批准，不得颁发施工许可证，银行不予贷款;对于违反合同约定拖欠工程款的开发商，要在资质年检中降级，并通过媒体向社会公布其降级原因，情节严重的要注销资质证书。

2.加大对违约失信行为的惩处力度

为规范建筑市场的运行，解决拖欠工程款等突出问题，建议国务院尽快出台《建筑市场管理条例》。该条例应根据《建筑法》、《招标投标法》、《合同法》等，对工程各方主体的建筑市场行为做出严格规范，包括工程发承包、市场准入与清出、工程款支付及其合同管理等，并对违法行为做出严厉的处罚规定。同时，建议在适当时候修订《刑法》，明确规定对于恶意拖欠工程款的要追究其刑事责任，使失信者受到法律的严惩;建议司法部门研究解决当前 普遍存在的诉讼受理时间长、诉讼费用高和判决后执行难等问题。

3.加强对工程质量的科学认定

一是制定相应法规和条例对工程质量纠纷及维修责任的界定有一个明确的规定，使项目竣工时减少建设方和施工方互相间的“扯皮”。

二是进一步规范工程施工审价，对各类施工项目从竣工到审价在时间上加以确定，以确保不至于无限期的审计导致工程款不能及时支付。

三是强化中介机构的审价权威，对中介机构的审价有一个作用的认定，如有异议，政府职能部门要有一个权威部门的仲裁。

4.增强施工企业的工程风险防范意识和自我保护能力

施工企业要按照建立现代企业制度的要求，加快改革步伐，转化经营机制，在市场竞争中不断提升竞争力和工程风险防范意识。施工企业在承揽工程时要进行充分的工程项目风险评估，对于资金不落实或可能不落实的项目不要盲目承包。要增强合同管理能力，按照建设部、国家工商行政管理总局1999年12月联合印发的《建设工程施工合同(示范文本)》，在合同中载明拨付工程进度款和竣工结算的程序、期限、方式及发生纠纷的处理和违约责任等。要敢于运用《合同法》第286条维护自己的合法权益，并加强工程质量、工期等管理，防止因质量、工期等纠纷而造成拖欠工程款。

第五篇：房地产场价值估价报告

房地产市场价值估价报告

冀新房估[2017]沧字第090号

项目名称：宁培安房地产市场价值评估报告

委 托 方：

估 价 方：

估 价 师：

作业日期：

黄骅市人民法院 河北新世纪房地产评估经纪有限公司 张兰君 王永建 年6月20日至2017年6月21日

2017目 录

一 致委托方函 二 估价师声明

三 估价的假设和限制条件 四 估价结果报告

（一）委托方

（二）估价方

（三）估价对象

（四）估价目的

（五）估价时点

（六）价值定义

（七）估价依据

（八）估价原则

（九）估价方法

（十）估价结果

（十一）估价作业日期

（十二）估价报告应用的有效期

（十三）估价人员 五 房地产估价技术报告 六 附件

（一）估价对象权属证明文件

（二）《房地产估价资格证》

（三）估价机构营业执照

（四）估价人员资格证

致委托方函

黄骅市人民法院：

受贵方委托，我公司根据贵方提出的“为确定产权持有人宁培安的房地产价值而评估房地产”的估价目的，依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和本公司的技术操作规程对贵方坐落在沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产，房屋买卖合同号编号为：BY 2011-0169号的房地产于2017年6月20日的价格进行了科学、客观、合理的估价，在与本估价报告书假设条件相同的情况下，其估价结果为人民币76.3184万元，大写人民币柒拾陆万叁仟壹佰捌拾肆元整。

河北新世纪房地产评估经纪有限公司（盖章）

法人代表：

签名：（盖章）

2017年6月21日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、本估价报告所依据的有关估价对象资料等均为委托方提供，由委托方对其真实性负责。因材料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

6、本次评估结果不包括房屋装修价值。

7、估价人员对估价对象进行了现场勘察，并对估价对象现场勘察的客观性、真实性、公正性负责，但对估价对象的勘察，限于估价对象外观和使用状况，本报告以工程无结构性损害等质量缺陷，电线、管道、锅炉房、消防等设施设备符合相关标准，可以安全使用等为假设前提。如报告使用人对房屋质量问题存疑，建议委托专业机构另行鉴定。经现场勘察、核实，证件与实物相符。

估价师签章： 估价的假设和限制条件

本次估价的假设前提和限制条件为：

1、本报告以委托方提供的房地产买卖合同书等资料真实有效，买卖合同书的真伪只有原颁发机关才能作出准确判断，颁证机关将在办理转让登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这一点。

2、估价对象在估价时点不存在法定优先受偿权利等情况。

3、估价对象的使用权益与评估价值相对应。

4、本估价结果只适用于本次评估目的，即“为确定产权持有人宁培安的房地产市场价值而评估房地产”，若改变估价目的或使用条件需另行评估。

5、本次估价结果中的“市场价值”是根据公开市场原则确定的现行公允市值，不考虑特殊交易方，亦未考虑快速变现等处分方式及国家宏观经济政策发生的变化，以及遇到自然力和其他不可抗力对评估标的物的影响。

6、本估价报告有效期壹年，自报告提交之日起计算。在本次评估报告有效期内，若估价对象发生损毁及其权益的重大变化，本报告书及结果无效。

7、随着时间推移，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的价值将发生相应变化，估价结果也需做相应调整。

8、本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分。“估价结果报告” 提供给委托方，“估价技术报告”内容根据有关规定由估价机构存档。

9、本估价报告中内容未经估价机构同意，报告中的内容不得见诸任何公开媒体和第三方。本估价报告解释权归估价方。

10、本估价报告复印件无效，报告书的附件为本报告书的有机组成部分，与本报告正文具有同等法律效力。

估价结果报告

一、委 托 方：黄骅市人民法院

二、估 价 方：河北新世纪房地产评估经纪有限公司

法人代表： 李振禄

联系地址：沧州市御河西路金鼎大厦C座1001室 资格等级： 贰级

证书编号： 冀建房估（石）17号

三、估价对象:

（一）估价对象区位状况：

估价对象是位于沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产。估价对象四至：东至小区住宅用地，西至小区住宅用地，南至小区住宅用地，北至小区住宅用地，总建筑面积为156.23平方米。

（二）建筑物概况：

本次评估涉及的建筑物是宁培安位于沧州渤海新区博远海润星城4号楼1门301室的房地产，建成于2010年，砖混结构，建筑总层数为四层，委托方居第三层，建筑面积为156.23平方米。房屋现为毛坯。宗地内通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气。

（三）估价对象的权益状况：

估价对象未办理房屋产权证，根据《房屋买卖合同》房屋所有权人为宁培安，编号为：BY 2011-0169号。估价对象具有合法产权，本次评估未考虑抵押权对其价格的影响。

四、估价目的：为确定房地产持有人宁培安的房地产市场价值提供参考依据而评估房地产价值。

五、估价时点：2017年6月20日

六、价值定义：房地产市场价值为房地产在估价时点的市场价值。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国担保法》

4、《房地产估价规范》GB/T50291—1999；

5、黄骅市有关房地产的有关规定；

6、委托方提供的相关产权证明、文字说明等资料；

7、委托方《房屋买卖合同》；

8、估价方掌握的有关技术资料及现场勘察记录。

八、估价原则：

根据房地产评估的技术规范及估价对象的具体状况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：

（一）独立、客观、公正原则

要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

（二）合法原则

应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。

（三）谨慎原则

在面临不确定因素的情况下作出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。

（四）最高最佳使用原则

应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。

（五）估价时点原则

估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

（六）替代原则

估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。

九、估价方法： 根据对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察，并遵循房地产市场价格评估的确定原则，估价对象分别选取收益法和市场比较法作为本次评估的基本方法。

十、估价结果：

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算结合估价经验和对影响房地产因素的综合分析，确定上述估价对象在以2017年6月20日为评估基准日的因抵押贷款涉及的房地产市场价格评估为目的的房地产市场价值为：人民币柒拾陆万叁仟壹佰捌拾肆元整（RMB76.3184万元）

十一、估价人员：

中国注册房地产估价师 中国注册房地产估价师

张 兰 君 王 永 建 注册号 1320120045 注册号 1320130061

十二、估价作业日期：

本估价作业日期自2017年6月20日起至2017年6月21日。

十三、估价报告应用的有效期：

本评估报告使用期限为2017年6月21日起至2018年6月20日止。

河北新世纪房地产评估经纪有限公司

2017年6月21日

附 件

1、估价对象权属证明文件

2、《房地产估价资格证》复印件

3、估价机构营业执照复印件

4、估价人员资格证复印件