业主拒交物业管理费被告上法庭

第一篇：业主拒交物业管理费被告上法庭

业主拒交物业管理费被告上法庭

发布日期：2011-08-03 作者：张天翔律师

业主拒缴物管费被物业告上法庭 2010-05-26 09:17:07

海口一小区近百住户入住4年没有拿到房产证

业主拒缴物管费被物业告上法庭

本报讯 住在海口金盘一小区的孟女士，与该小区近百业主一样，是在2006年购房入住该小区的，至今已经4个年头，可由于开发商的原因，小区近百户业主至今没有拿到房产证。由于没有拿到房产证以及不满开发商委托的物业公司的服务，孟女士从2009年1月起拒绝缴纳物业管理费，不仅如此，孟女士等80多位业主还召开业主委员会会议，强烈要求现物业管理公司撤出小区。不料，小区物业公司还没撤出，孟女士却被物业公司以拖欠物管费为由告上法庭，物业公司请求法院判令孟女士偿还拖欠的物管费滞纳金等共计5001元。

记者 刘江浩 文/图

诉讼 物业状告一业主拖欠物管费

昨日早上，海口市龙华区人民法院依法审理了海口金屋物业服务有限公司状告该小区512房住户孟女士一案。

据物业公司诉称，2008年11月17日，小区开发商与他们签订《物业管理委托服务合同》，委托该公司对小区进行物业管理与服务，他们公司也依照合同为小区业主提供了服务。可从2009年1月起，孟女士以开发商没有给她办理房屋产权证，现物业公司是开发商委托来管理的为由，拒绝向物业公司缴纳物业管理服务费和水电费。物业公司在多次催收未果的情况下，只得向法院起诉，请求法院判令孟女士偿还2009年1月至2010年3月期间的物业管理服务费1248元，水电费944元，以及滞纳金2809元，合计数目为5001元。

辩护 物业费应该由开发商承担

对此，孟女士认为，根据《海南省住宅区物业管理条例》第30条规定，综合验收或分期验收不合格的，业主委员会有权拒绝接受物业管理权，受访单位必须继续承担物业管理费用。而开发商未办理此相关手续，而开发商与物业公司签订的物业管理委托服务合同，也未征求小区业主的同意，才使得小区业主反对并要求该物业限期撤离。

孟女士辩称，在此情况下物业公司提供的服务为自行提供，应该由售房单位继续承担物业管理费，所以自己并不存在向物业公司支付任何费用的义务。

业主

小区不安全要求更换物业

案中被告孟女士告诉记者，几千元的物业费并非问题的根本。她向记者展示了一份限期撤离通知书，上面约有80位业主的签名，具体内容是：“由于你公司在管理期间聘用了不合格工作人员，给住户带来不安全„„限你公司于2010年4月30日前撤出该小区，妥善办理移交手续，我们另行聘请物业公司„„”

据了解，该小区建成交付时间为2006年，最初，由开发商进行物业管理，后来开发商委托现任物业公司管理后，业主们逐渐出现反对意见。

该小区业主代表张女士等多位业主表示，他们所在小区存在安全隐患。305房林先生称，今年5月14日下午有陌生人敲门说要和他商量事情，估计是非正当人员，他予以呵斥。406房胡女士称，她家在小区内丢过两次自行车，还有其他业主也被盗过。此外，业主们反映小区避雷针、防护栏损坏，或涉嫌被人偷盗；而且有闲散人员入住小区配电房，等等。

物业公司

如直接撤离 小区没人管理

昨日下午，记者就此事采访了金屋物业公司法人代表谢志强。针对业主提出的问题，他表示根据相关规定，在小区没有成立业主委员会之前，小区应该由开发商进行代管，或者是通过开发商直接委托物业公司进行管理。

“如果是合法的业委会对我们物业服务不认可，可以沟通协调要求改正，有权利对物业公司招投标，如果改聘了新的物业公司，原有物业公司必须退出”，谢志强表示，他们现在不撤离的原因，是因为该小区的业主委员会没有通过房管局备案，不具备合法资质。

针对业主提出的相关疑问，该负责人称，治安问题是环境原因而且他们抓到过小偷，避雷针等设备损坏后他们已完成修复，业主称的闲散人员是他们的保安，现在已经从配电房撤出。他还表示，如果现在他们直接撤离，小区没人管理，他们也有责任，所以现在不能走。

龙华区房管局

该业委会目前无法备案

如果按照双方公开的说法，那么矛盾的焦点便集中在小区业委会方面。小区通过业主大会成立业委会，为何通不过备案呢？

龙华区房管局分管副局长龙灼忠告诉记者，小区的入住率在80%以上，这一点并不存在问题。关键在于，该小区的分户房产证一直没有办下来，小区的面积目前也无法统一，使得业主身份等无法确认，在无法确认身份的情况下，“业主”选出的“业委会”也没有明确法律条文予以支持。龙局长表示，龙华区房管局成立时间不长，一直想为业主多做实事，但面对这种情况他们也心有余而力不足。

该负责人告诉记者，目前新的物业管理条例正在进一步修改中，而业主们遭遇的尴尬已引起相关部门的重视，并正在进一步解决中。此事究竟如何解决，本报将继续关注。

律师点评

业委会是否合法

需进一步证明

海南昌宇律师事务所张天翔律师（***）表示，根据我国《物业管理条例》的相关规定，业主委员会受业主大会或者业主代表大会委托，具有召集和主持业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；草拟业主公约、业主委员会办事规则及其修订草案并报业主大会或者业主代表大会通过，监督业主公约的实施；执行业主大会或者业主代表大会的决定；通过公开招标等方式选聘相应资质的物业管理企业，代表业主订立、变更和解除物业管理服务合同；监督物业管理企业的管理服务活动；监督共用部位、共用设备和公共设施的使用和维护；审定物业管理企业按照物业管理服务合同约定所提出的物业管理服务计划等职责。

张天翔律师指出，购房人入住小区后，应尽快成立业主大会，选举出业主委员会，以保障自身的合法权益。如果由于开发商的原因，未能按时给购房人办理房产证，购房人入住小区后亦应及时成立业主大会，选举出业主委员会。虽然此种情形下选举出来的业主委员会事实上可能无法备案，但是，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”张天翔表示，如果该业主委员会希望行使相关的权利，需要通过相关法律途径搜集证据来证明其业主大会上业主身份的有效性，继而进一步证明其业委会法律效力以维护业主合法权益。

律师建议

看清证照再买房

避免烦心事

针对此事，市民应该吸取哪些教训呢？海南昌宇律师事务所张天翔律师表示，购房人在签订商品房买卖合同前，应对开发商的营业执照、资质证书、规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门颁发的《建设工程开工证》、国土管理部门颁发的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等进行仔细、认真的审查，以确实开发商的主体资格不存在任何法律上的瑕疵问题，从而确保开发项目及买卖行为的合法性，进而按期取得房产所有权证。另外，购房人在审查相关证照时应注意下列事项：①坚持看原件；②辨别真伪；③看清记载情况，这样才可以最大程度上防范法律风险，以避免给自己造成不必要的损失。

第二篇：本案被告拒交物业费违法吗

本案被告拒交物业费违法吗？

作者： 李文涛 发布时间： 2011-04-06 14:17:04

【案情】

原告河南A物业管理有限公司。

被告豪强，业主。

原告诉称，被告曾购买原告房地产开发有限公司（以下房产公司）开发的位于郑州市郑东新区的房屋一套。后被告于2007年10月15日接收房屋，并与原告签订《前期物业管理协议》，合同约定：原告可以依本协议向被告收取物业管理费用和其他费用，而被告应当根据本协议向原告交纳物业管理服务费用及应支付的其他费用，缴费时间为缴费月的20日前按季度预交费用，住宅按建筑面积每月每平米0.9元，其他用房按建筑面积每月每平米1元，被告方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告缴纳并从逾期之日起按日万分之三收取滞纳金。而被告自2008年1月份至今经原告多次催要，仍未缴纳物业管理费，致使公司经营困难，故请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费4286.3元，并支付迟交物业费的滞纳金492元。

被告辩称，原告不履行《前期物业管理服务协议》的义务，不尽为业主服务之责，不合理收费没有可靠的依据，因此，被告抗拒缴纳物业服务费是完全合情、合理、合法的，原告应承担给被告造成的经济损失和精神损失的责任。从交房之日起，被告就发现房屋存在质量问题，至今未解决。被告的房屋阳台漏水，南、北卧室渗水，地下室严重渗水，给被告造成损失，至今未解决；原告承诺交房时的热水、直饮水、地热、空调没有按时交付使用。原告未经核实，擅自退回装饰公司所交的2000元押金，造成装饰公司在装修时产生的问题无法解决，给被告造成经济损失。原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失和精神损失，理应赔偿，并把被告房屋问题修复好、解决好，然后被告会按合情、合理、合法的收费标准缴纳物业费。

【审理】

郑州高新区法院经审理查明：2007年10月30日，原、被告签订《H宅前期物业管理服务协议》一份，该协议包括前期物业管理服务协议、业主入伙指导、业主临时公约、装修管理规定、房屋装饰装修管理服务协议、物业管理服务内容及标准、物业管理服务收费标准及其他收费标准；物业管理服务费用约定为：住宅按建筑面积每月每平方米0.9元，建筑面积以购房合同为准；每次缴纳费用时间为缴费月的20号以前；业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主交纳并从逾期之日起按日万分之三收取滞纳金。在协议最后有一份承诺书，载明被告对上述合同内容熟悉其含义签字确认，并且，被告同意履行原告与某房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，并有签名。

【判决】

法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与建设单位签订物业管理合同，并于2007年进驻H宅小区开始提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据被告与B房地产公司签订的合同，被告应于房屋交付之日开始交纳物业管理服务费用。被告虽辩称原告没有完全履行物业服务义务，存在违约行为，被告有权拒交。但物业管理服务合同有其自身特殊性，物业管理服务合同是一个持续性的长效双务合同，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定；物业服务对象是小区的全体业主，客观要想做到人人满意是很难的。本案中所涉及的小区刚建成不久，各项配套设施不可能尽善尽美，把其中的缺陷全部归咎于物业公司的服务，是不合情理的，也是不公平的。原告与B房地产公司系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向某B房地产公司主张权利。原告按约定履行了物业合同相关义务，被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行交纳物业费的义务。被告提交的证据不能证明原告在履行物业管理服务合同过程中存在重大违约行为，不能成为拒不缴纳物业费的理由，故本院对被告该辩称不予采信，认定被告未按协议约定缴纳相应的物业管理服务费，已构成违约。鉴于原告在前期履行物业管理服务过程中确实给被告的生活造成了一定的不便，所以对原告请求的滞纳金492元不予支持。判决如下：

一、被告浩强支付原告河南A物业管理有限公司物业管理服务费四千二百八十六元三角，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告河南A物业管理有限公司的其他诉讼请求

分析一：房屋买卖中的交付使用和风险承担

本案中，人民法院之所以认为被告违约，应承担已买房屋的风险责任，其中之一的理由，就是按合同规定本案所买房屋已交付给了被告使用。

那么，如何理解买卖的房屋已交付呢？实践中，对于商品房的交付理解—般有三种情况：一种是交了钥匙就认为房屋交付。也就是只要买受人占有了房屋，能够实际使用，就应该认为开发商已经履行了交付义务；另—种是，房屋的所有权转移才认为是交付，即不但买受人占有了房屋，还应该拿到房屋产权证书才算交付；第三种情况是当事人的各方约定。比如，订立交付的协议，约定为何种情况下为交付就按何种情况交付。

上述三种情况发生纠纷时究竟以哪条为准来解决，目前已有标准，那就是自2003年6月1日起施行的最高人民法院的司法解释。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款规定：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这就是说，除了当事人之间有特别的约定的外，房屋转移给购买者占有使用，也就是—般生活中说的“交钥匙”，就应认为是交付使用。这个解释排除了上述第二种“不但占有了房屋，还应该拿到房屋产权证书才算交付的情况”，而确定了“另有约定”和“交钥匙”即为交付的标准。确定上述标准，就为解决矛盾打下了基础。所以，该条解释第二款又明确规定了如下解决纠纷的标准，即“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案被告既然按合同约定办理了房屋交付手续，那么，使用中房屋毁损、灭失的风险依法应在书面交房通知确定的交付使用之日起自己承担。

分析二：签过房屋交接合同后不交费用违反合同规定。

本案之所以被人民法院判决被告浩强依法应支付所欠原告河南A物业管理有限公司物业管理服务费用，是因为被告不履行交纳服务费用义务，是在与原告签定过房屋交接合同之后，且在签定交接合同时被告并未提出异议。那么，这就确认这起房屋买卖合同符合《合同法》和《民法通则》第五十五条规定的合同的有效要件：即行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益，属于有效合同。有效合同生效后，所有签字方都有严格履行的义务，谁违约谁要承担相应的违约责任。如果合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，而不应中止合同的履行。本案中被告认为所交房屋有纰漏，却在签定交接合同前未提出，或者在明知房屋有漏水等质量问题时却仍旧签定了交接手续，那么，责任应在被告方。在此种情况下，被告不交纳服务费用违反合同法规定。

第三篇：业主拒交物业费理由解答

业主拒交物业费理由解答

在物业管理活动中，需要我们熟练掌握物业管理知识，和业主真诚沟通，认真工作，用心做好服务，化解矛盾，满足业主的需求，避免减少不必要纠纷，提高物业收费率。本文汇总了业主拒交物业费理由解答供物业管理企业参考。

1、以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用。

根据《物业服务收费管理办法》中第十一条规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用等。所以在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。

2、以物业服务质量(保洁、绿化等)不合格为由，拒交物业费。

业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不合格通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。且业主对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。因此，业主不能以此为由，拒交物业费。

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3、以法不责众跟风拒交物业费。

不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民、法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，且不能拒交。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。

4、以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。

此种情况，关键看物业公司是否有过错。物业公司是否按照合同约定提供相应的服务。如果物业公司完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同的约定。业主不能以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费。物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或保险费。如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。

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5、以人身、财产受到损失，拒交物业费。

《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业履行了物业服务合同，在管理上没有过错的情况下，业主不能以此拒交物业费。

6、对物业公司利用公用面积经营不满拒交物业费。

根据《物业管理条例》第五十五条规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。物业公司利用物业共用部分进行经营，所得的收益是用于补充专项维修资金的，这也是公共的利益，故业主不能据此而不缴纳物业费。

7、拒支付滞纳金。

对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，法院一般应予支持。滞纳金数额过高的，会依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。

8、以未签物业合同拒交物业费。

《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定www.xiexiebang.com 催天下 让失信人寸步难行

“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业费。

9、因开发遗留的问题拒交物业费。

开发商和物业服务公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。

物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。像保安的巡查、保洁的清扫、垃圾清运、治安联防、小区公共设施设备的维修、维护、特种设备的检测、绿化的种植养护等等，都离不开物业服务。没有物业费的收入，将直接造成物业企业利润减少，甚至难以经营。降低物业管理服务品质。

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第四篇：业主交纳物业管理费是对谁的义务

业主交纳物业管理费是对谁的义务

物业费是物业纠纷中最常见的，有些业主以房屋质量有问题为由拒交费用，也有的业主以没有物业服务合同为由拒交。有些物业服务企业以停电，停水为手段，迫使业主交物业费。究其原因，就是业主与物业企业对物业管理中的法律责任了解不清。

其实两者的行为都具有违法性。

物业管理费包括那些内容

物业管理费一般包括房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理费用以及维护相关区域内的环境卫生和秩序的费用。

水、电、热、气、通讯、有限电视、网络等费用不属于物业管理费。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业公司用停电的方式强迫业主缴费是违法的。

交纳物业管理费是对其他业主的义务和责任

物业管理是基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公设施的共有权而产生的，对物业的维护是共有人共同的义务。《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务”。物业管理费，是因为管理共有财产(或者称“公共财产”)而发生的费用。业主是共有人之一，承担因为管理共有财产而发生的费用就是全体业主共同的义务。业主的这一义务，是业主基于与其他业主之间的财产共有关系(而不是合同关系或者其他关系)对其他业主应承担的义务而不是对任何其他人承担的义务。业主之间应当相互督促，履行自己的法定义务。缴纳物业管理费又是合同义务

具体的费用收取标准和办法在业主委员会与物业服务公司的服务合同中约定。在物业服务合同中尽管没有具体的每一个业主签字，但由于有法律的规定，该合同对全部业主有效。这在法律上被称为法定的合同承受

《物业管理条例》的规定也体现了这种精神。《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第五篇：什么是物业管理费

什么是物业管理费？

在国企工作的焦女士买下了一套新建小区的两居室，焦女士在办理入住手续时，被要求签订《物业管理公约》。焦女士仔细看了一遍公约内容，大部分是业主的责任和义务，特别是明确规定每月按1.8元／建筑平米交纳物业管理费，焦女士长年住福利公房，不太明白物业管理费到底是怎么回事，并且买房时开发商也没有说过住这个房子每月还要多负担150元左右的管理费用。焦女士觉得原来单位的房子住户不用交钱不是挺好吗?为什么商品房就要交物业管理费呢?

首先应当明确一点，焦女士原来住的单位公房，虽然住户不用交费，但是单位每年却要投入大量补贴对房屋进行维修养护管理以及基本的卫生清洁、安全保卫等。这是计划经济下福利住房的典型表现形式，即企业代替职工承担了住房费用支出。而焦女士买了商品房后，业主是分散的，对于公共部位公共区域以及共用设施设备的管理就没有任何单位来无偿承担了，而住户也不可能自行进行妥善管理，因此，需要委托专门的物业管理企业对居住小区实行统一的综合管理，为全体业主提供服务，保障小区各项设施设备运转正常，为居民创造一个良好的居住环境。而物业管理企业同其他经营性公司一样，也是独立核算、自负盈亏的经济实体，也是以营利为目的的，物业管理企业收入的主要来源就是住户的物业管理费，也就是说，物业管理是一种有偿服务，业主一方面享受了优质服务，另一方面也要为此支付费用，这就是物业管理费的本意。

因此，准确地说物业管理费应叫物业管理服务费。它是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。