物业装修管理房地产专业术语

第一篇：物业装修管理房地产专业术语

物业装修管理房地产专业术语

1、房地产：房产与地产的合称，是不动产。

2、五证二书:《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》

3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。

4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。

5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。

6、安居房：﹙经济实用房=安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。﹙其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收。其房价由政府部门核定，利润只能在3%以下。﹚

7、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间。﹚

8、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通。﹚

9、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。

10、标准层：平面布置相同的住宅楼层。

11、高层：8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构

12、多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构

13、骑楼：有雨遮之一楼直道部分

14、裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公

15、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏

16、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。

17、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙

18、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重

19、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。20、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。

21、消防电梯：专门用以消防灭火电梯，有抽烟排风功能

22、客梯：住户人流用梯有相配套安全配置保障

23、货梯：用以运送货物电梯

24、管道井：用以布置各类管道的空间井道

25、井筒：指大楼电梯、步梯、管道、公共厕所、茶水间集中的地方

26、空气流动：空内通风对流通畅，自然对流的换气能力

27、采光：获得光亮，直接接受自然光线和亮度

28、通风：风(空气)之来源、去路。

29、进深：房间长度方向叫进深，宽度方向叫开间 30、层高：上、下楼面之间的距离

31、建筑密度=建筑占地面积/建筑用地面积

32、社区公摊：建筑物每户都会直接使用及间接使用的公用部分

33、套内公摊：本楼层住户直接使用及间接使用的公用部分

34、期房和现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完全建成，经验收合格后叫现房。

35、封顶：指结构体完成

36、交房：交付房钥匙给客户使用

37、国土使用证：准许某工地所属使用土地的证明

38、建设产权证：用以证明房屋拥有权所属的证件

39、抗震烈度：建筑抗震设计安全设防标准 40、天花板：即室内顶部楼板

41、底板：二楼之底板即为一楼之天花板的背面

42、卫浴三大件：洗脸盆、浴盒、坐式马桶

43、厨具五大件：洗涤池、料理台、吊柜、灶台、抽油烟机

44、过道：住宅套内使用的水平交通空间。

45、走廊：住宅套外使用的水平交通空间。

46、净高：楼面或地面至上部楼板底面若吊顶底面之间的垂直距离。

47、造型：建筑物外观.48、室内配置：指房间/客厅/浴厕/厨房/阳台之位置排列，使之动线简捷便利，私密性，通风采光等。

49、格局：单元内分割情况，指一户房屋之屋型方正或属长形、不方正、异形。50、私密性：指私生活之隐私性(动静分区，栋距要宽)。

51、座向：指房屋之方向(朝南、东佳，朝北次之，朝西最差)。

52、景观：指观看景色之视野。

53、临街：建筑物前后左右临之道路或巷子(临街巷道要宽畅销)。

54、栋距：建筑物与建筑物之间的临栋间隔距离(宽/应最少8米)。

55、阳台：直上方设有遮盖物者(封闭阳台算全面积，半封闭阳台算半面积)。

56、露台：直上方没有任何屋厅遮盖物之平面。

57、单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。

58、塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

59、通廊式高层住宅：由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。60、小区布局形式：行列式、围合式、组团式。61、建筑形式：塔式、板式、墙式。

62、窗：落地窗、阳光窗、转角飘窗、弧形窗、天窗

63、生地：待开发的国有土地。这类土地主要指离城镇较远，无市政基础设施、未开发的土地。64、毛地：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。这类土地原指地上原有建筑物、附属设施将被改建的土地。

65、熟地：已完成市政基础建设的国有土地叫熟地，这类土地主要是指完成七通一平的土地。66、三通一平：三通指水通、电通、路通、场地平整。

67、七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。68、土地出让：国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。

69、土地划拨：持县级以上的政府依法规将土地划拨给土地使用者无限期使用的一种形式。房屋建筑的构造：由基础、墙体、梁、板、柱、屋顶、楼盖、楼梯和门窗、阳台、雨蓬等部分组成。70、起价：目前销售中最低的单价。

71、均价：楼盘所有单元价格总和平均之后的价格。72、最高价：目前销售中最高的价格。73、一口价：不分楼层，不分朝向的价格

74、银行按揭：以商品房抵押的形式向银行申请贷款，并在规定的年限内以月供形式向银行偿还贷款

建筑常用名词

1、什么是容积率？

答：容积率是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。

2、什么是建筑密度？

答：建筑密度是项目总占地基地面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。

3、什么是绿地率（绿化率）？

答：绿地率是项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。

4、什么是日照间距？

答：日照间距，就是前后两栋建筑之间，根据日照时间要求所确定的距离。日照间距的计算，一般以冬至这一天正午正南方向房屋底层窗台以上墙面，能被太阳照到的高度为依据。

5、建筑物与构筑物有何区别？

答：凡供人们在其中生产、生活或其他活动的房屋或场所都叫做建筑物，如公寓、厂房、学校等；而人们不在其中生产或生活的建筑，则叫做构筑物，如烟囱、水塔、桥梁等。

6、什么是建筑“三大材”？

答：建筑“三大材”指的是钢材、水泥、木材。

7、建筑安装工程费由哪三部分组成？

答：建筑安装工程费由人工费、材料费、机械费三部分组成。

8、什么是统一模数制？什么是基本模数、扩大模数、分模数？

答：（1）、所谓统一模数制，就是为了实现设计的标准化而制定的一套基本规则，使不同的建筑物及各分部之间的尺寸统一协调，使之具有通用性和互换性，以加快设计速度，提高施工效率、降低造价。

（2）、基本模数是模数协调中选用的基本尺寸单位，用M表示，1M=100mm。

（3）、扩大模数是导出模数的一种，其数值为基本模数的倍数。扩大模数共六种，分别是3M（300mm）、6M（600mm）、12M（1200mm）、15M（1500mm）、30M（3000mm）、60M（6000mm）。建筑中较大的尺寸，如开间、进深、跨度、柱距等，应为某一扩大模数的倍数。

（4）、分模数是导出模数的另一种，其数值为基本模数的分倍数。分模数共三种，分别是1/10M（10mm）、1/5M（20mm）、1/2M（50mm）。建筑中较小的尺寸，如缝隙、墙厚、构造节点等，应为某一分模数的倍数。

9、什么是标志尺寸、构造尺寸、实际尺寸？

答：（1）、标志尺寸是用以标注建筑物定位轴线之间（开间、进深）的距离大小，以及建筑制品、建筑构配件、有关设备位置的界限之间的尺寸。标志尺寸应符合模数制的规定。

（2）、构造尺寸是建筑制品、建筑构配件的设计尺寸。构造尺寸小于或大于标志尺寸。一般情况下，构造尺寸加上预留的缝隙尺寸或减去必要的支撑尺寸等于标志尺寸。

（3）、实际尺寸是建筑制品、建筑构配件的实有尺寸。实际尺寸与构造尺寸的差值，应为允许的建筑公差数值。

10、什么是定位轴线？

答：定位轴线是用来确定建筑物主要结构或构件的位置及其标志尺寸的线。

11、什么是横向、纵向？什么是横向轴线、纵向轴线？ 答：（1）、横向，指建筑物的宽度方向。（2）、纵向，指建筑物的长度方向。

（3）、沿建筑物宽度方向设置的轴线叫横向轴线。其编号方法采用阿拉伯数字从左至右编写在轴线圆内。

（4）、沿建筑物长度方向设置的轴线叫纵向轴线。其编号方法采用大写字母从上至下编写在轴线圆内（其中字母I、O、Z不用）。

12、什么是房屋的开间、进深？

答：开间指一间房屋的面宽，及两条横向轴线之间的距离；进深指一间房屋的深度，及两条纵向轴线之间的距离。

13、什么是层高？什么是净高？

答：层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度

14、什么是建筑总高度？

答：建筑总高度指室外地坪至檐口顶部的总高度。

15、什么是标高？什么是绝对标高、相对标高？

答：（1）、建筑物的某一部位与确定的水基准点的高差，称为该部位的标高。

（2）、绝对标高亦称海拔高度，我国把青岛附近黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，全国各地的标高均以此为基准。

（3）、相对标高是以建筑物的首层室内主要房间的地面为零点（+ 0.00），表示某处距首层地面的高度。

16、什么是建筑面积、使用面积、使用率？什么是交通面积、结构面积？ 答：（1）、建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。

（2）、使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。

（3）、使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。（4）、交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。（5）、结构面积指墙体、柱所占的面积。

17、什么是红线？

答：红线指规划部门批给建设单位的占地面积，一般用红笔圈在图纸上，具有法律效力。

18、建筑物如何划分等级？

答：建筑物的等级是依据耐久等级（使用年限）和耐火等级（耐火年限）进行划分的。

（1）、按耐久等级划分，共分为四级：一级，耐久年限100年以上；二级，耐久年限50~100年；三级，耐久年限25~50年；四级，耐久年限15年以下。

（2）、按耐火等级划分，共分为四级：从一级到四级，建筑物的耐火能力逐步降低。

19、什么是砖混结构？

答：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。

20、什么是框架结构？

答：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。

21、什么是剪力墙？

答：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。

22、什么是框架剪力墙结构？ 答：框架剪力墙结构指竖向荷载由框架和剪力墙共同承担；水平荷载由框架承受20%~30%，剪力墙承受70%~80%的结构。剪力墙长度按每建筑平方米50mm的标准设计。

23、什么是全剪力墙结构？

答：全剪力墙结构是利用建筑物的内墙（或内外墙）作为承重骨架，来承受建筑物竖向荷载和水平荷载的结构。

24、什么是筒体结构？

答：筒体结构由框架-剪力墙结构与全剪力墙结构综合演变和发展而来。筒体结构是将剪力墙或密柱框架集中到房屋的内部和外围而形成的空间封闭式的筒体。其特点是剪力墙集中而获得较大的自由分割空间，多用于写字楼建筑。

25、什么是钢结构？

答：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。

26、与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？

答：优点：（1）、自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。

（2）、房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。

（3）、增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。缺点：（1）、用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。（2）、部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。

27、地基和基础有什么区别？

答：（1）、地基是基础下面的土层，它的作用是承受基础传来的全部荷载。

（2）、基础是建筑物埋在地面以下的承重构件，是建筑物的重要组成部分，它的作用是承受建筑物传下来的全部荷载，并将这些荷载连同自重传给下面的土层。

28、什么是基础埋深？什么是深基础、浅基础？

答：（1）、基础埋深是指从室外设计地坪至基础底面的垂直距离。

（2）、埋深大于等于5米的基础称为深基础；埋深在0.5米~5米之间的基础称为浅基础。基础埋深不得浅于0.5米。

29、建筑物的基础可按哪三种不同的方法分类？

答：（1）、按使用材料分：可分为砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础等。

（2）、按构造形式分：可分为独立基础、条形基础、井格基础、板式基础、筏形基础、箱形基础、桩基础等。

（3）、按使用材料受力特点分：可分为刚性基础和柔性基础。30、什么是防潮层？

答：为了防止地下潮气沿墙体上升和地表水对墙面的侵蚀，采用防水材料将下部墙体与上部墙体隔开，这个阻断层就是防潮层。防潮层的位置一般在首层室内地面（+0.00）下60mm~70mm处，及标高-0.06m~-0.07m处。

31、什么是勒脚？什么是踢脚？其作用各是什么？

答：（1）、外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚。勒脚的作用是防止地面水、屋檐滴下的雨水的侵蚀，从而保护墙面，保证室内干燥，提高建筑物的耐久性。勒脚的高度一般为室内地坪与室外地坪的高差。

（2）、踢脚是外墙内侧和内墙两侧与室内地坪交接处的构造。踢脚的作用是防止扫地时污染墙面。踢脚的高度一般在120mm~150mm。

32、什么是散水？什么是明沟？其作用是什么？

答：散水是靠近勒脚下部的排水坡；明沟是靠近勒脚下部设置的排水沟。它们的作用都是为了迅速排除从屋檐滴下的雨水，防止因积水渗入地基而造成建筑物的下沉。

33.房屋结构的类型：

钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

砖木结构：是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。其他结构：是指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等。34.一个建筑物都有哪些部分组成？

主要是承重构件，基础，墙，楼面层，地坪，楼梯，屋顶，门窗，还有其他的附带构件阳台，雨蓬，烟筒，散水等。

35.建筑里常用的建筑材料都有什么？

是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，砖，砌块，钢材，沥青，木头，石头等还有些防水材料，吸声隔声的装饰材料。其中主要的是混凝土，水泥，砌块，钢筋，沙为主要。如果水是算材料的话，水也是很重要的。

36.结构里主要构件有什么？

板（预制，现浇，楼梯板，屋面板等），梁（框架梁，简支梁，圈梁，过梁，楼梯梁等），柱子（框架柱子，构造柱，暗柱等），墙（承重墙，非承重墙，剪力墙等），基础（条形基础，独立基础，桩基础）。

定额里难理解的名词解释

1、折灰口：是指门窗框的上下框与抹灰面平的走头,裁割50px。

2、横档木：是指两个窗作竖向组合时,在两窗之间需设的横枋，其作用是使两个窗框连接牢固。

3、窗框框料块数：是指木制窗按横直连接的整块料来计算的数量。如果中立框被横框隔断时，中立框仍按不被隔断的块数计算框数。

4、组合窗进框式：是指中悬窗扇关闭后，扇梃全部进入窗框裁口之内的一种木制组合窗。

5、组合窗靠框式：是指中悬窗扇关闭后，扇下冒靠在窗框之外，扇下冒底面与窗下框顶面一般交错15mm，窗下框不裁口的一种组合窗。

6、暖气罩靠墙式：是指将暖气罩设置在墙壁龛之内，外钉钢丝网的形式。

7、暖气罩明式：是指不留壁龛，将暖气罩设置在墙面之外，顶面设有62.5px厚的木板的形式。

8、游沿木亦称游檐木：是指木制楼地楞木下面的通长垫木。

9、地面垫层：是指传布地面荷重至地基上的构造层。一般用混凝土或砖渣、炉渣、碎石、卵石等三合土或四合土做成，也有用灰土的。

10、间壁墙：是指建筑物室内主墙间修建的不起承重作用的一种间断墙，一般修建在已作好的混凝土或其他面层上，所以在计算地面面层工程量时，不扣除间壁所占的面积。

11、冷底子油：是指由30号或10号沥青或软化点为50—70℃的煤焦油脂掺人有机溶剂(煤油或汽油)制成的溶液。

12、屋面的正脊：又叫瓦屋面的大脊，是指在两头山墙尖同一直线上的屋面脊。

13、屋面的山脊：是指在山墙上面的屋面所做的瓦脊或用红(青)砖砌筑的山脊。

14、屋面的斜沟又叫阴沟：是指屋面瓦面与瓦面交接处的排水沟。

15、屋面的瓦翼线：是指在山脊上飘出山墙的瓦面。

16、架空隔热层：是指在钢筋混凝土平屋面上架设的隔热板。一般用标准砖砌砖墩，在砖墩上铺设预制细石钢筋混凝土隔热板。其作用在于疏通空气以散热，为屋面隔热。

17、散水坡：是指在靠外墙四周的斜形坡。可以用块料，或用混凝土，或用碎石、卵石四合土，或用砖渣、炉渣三合土等捣成，用以泄水的护坡。

18、天沟：是指屋面上用来泄水的沟槽。有倾斜和水平两种，倾斜的称斜沟。它用来汇集屋面流下的雨水，引入水斗或雨水管，一般用镀锌铁皮等做成。钢筋混凝土屋面的天沟(檐沟)，用钢筋混凝土做成。

19、雨水管：又称落水管、水落管或流筒。是指引泄屋面雨水至地面或地下排水系统的竖管。用石棉水泥管塑料管或铸铁管或镀锌铁皮做成。20、水斗：是指用采汇集和调节白天沟流下的雨水至雨水管的配件。一般用镀锌铁皮、石棉水泥等做成

21、低温厂库：是指室内温度在-40℃—+5℃以内的厂库房。

22、保温层：是指减少地面与楼面导热性的构造层。

23、基土：是指地面垫层以下的土层(包括地基加强层)。

24、三合土：是指用石灰、砂、碎砖或炉渣加水拌和后经浇灌夯实而成的结构材料。一般用作地面垫层等。

25、找平层：是指在各种垫层上，钢筋混凝土板上或轻质、松散材剩(隔声隔热)层上起抹平、找坡或加固作用的构造层。一般用1:3或1:4的水泥砂浆。

26、结合层：是指联结面层与其下层的中间层，有时亦作为面层的弹性底层。

27、面层：是指直接承外力的表面层，分为整体面层或块料面层两种。

28、屋顶：是指房屋的最上部分，起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承受结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶(如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等)和曲面屋顶(如园屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等)

29、屋面：是指屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶等。

30、柔性防水屋面：是指用柔性材料制作防水面层的屋面工程。一般的作法是在钢筋混凝土屋顶上，用石油沥青或其他胶结材料粘贴两层油毛毡或其他卷材，使之形成一个满铺防水面层的屋面。

31、刚性防水屋面：是指用刚性材料制作防水面层的屋面工程。一般的作法是在钢筋混凝土屋面板上作水泥砂浆找平层，干铺油毡隔离层，浇捣细石混凝土防水层和分格缝等作为防水面层

32、引条线：由于外墙面抹灰面积较大，为防止因材料干缩和温度变化引起面层开裂和满足施工接搓需要要，可将抹灰面层做分隔处理，称为引条线

33、踢脚线：在墙与楼地面的交接处.为了遮盖地面与墙面的接缝.保护墙身，以及防止擦洗地面时弄脏墙面，常做成高120-150mm的的踢脚线。

34、贴面类墙面装修：它是利用各种天然石板或人造板、块。通过绑、挂或直接粘贴等方法对墙面进行的装修处理。此种饰面具有耐久、施工方便、质量局、装饰效果好、易清洗等优点。常用的贴面材料有瓷砖、面砖、锦砖和预制水刷石、水磨石板以及花岗岩、大理石等天然石板

35、涂刷类墙面装修：它是利用各种涂料徐敷干墙体基层表面而形成完整牢固的保护膜，起到对墙体保护、装饰作用的装修做法。涂料分为有机涂料和无机涂料两类。

36、裱糊类地面装修：它是将各种装饰性的墙纸、墙布织锦等卷材类装饰材料，用黏结剂裱糊在墙面上的一种装修做法。其材料和花色品种很多.主要有Pvc(聚氯乙烯)塑料墙纸、玻璃纤维墙布及其他墙纸、墙布等。裱糊类墙面装修具有经济、施工简单、材料更换方便等优点。

37、铺钉类墙面装修：它在构造上与骨架隔墙相似.是把各种天然或人造薄板铺钉在墙面上的装修做法。它由骨架和面板两部分组成.在施工时在墙面上立骨架(墙筋)，然后在骨架上铺钉装饰面板。

38、楼板层：包括底层地面与楼层地面两大部分，是楼房建筑中的水平承重构件，同时还兼有在竖向划分建筑内部空间的功能。楼板承担建筑的楼面荷载.并把这些荷载传给墙或梁同时还对墙体起到水平支撑的作用。

39、地坪：它是建筑底层房间与下部土层相接触的部分，它承担着底层房间的地面荷载。40、楼板的基本组成

(1)面层又称楼面或地面.位于楼板层的最上层，起着保护楼板、承受并传递荷载的作用同时对室内有很重要的清洁及装饰作用

(2)楼板是楼板层的结构层。一般包括梁和板。主要功能在于承受楼板层上全部静、动荷载并将这些荷载传给梁或柱.同时还对墙体起水平支撑作用，增强房屋刚度和整体性

(3)顶棚是楼板层的下面部分。土要作用是保护楼板.遮挡各种水平管线.改善室内光照条件，装饰美化室内空间。根据构造不同，有抹灰顶棚、粘贴类顶棚和吊顶棚三种 注：当底层地面和楼层地面的基本构造层次不能满足使用或构造要求时，可增设附加层如结合层、找平层、隔离层、防潮层、填充层、垫层等具他构造层次。

【结合层】面层下面与其构造层之间的连接层。【找平层】比地层或楼板面上进行抹平找坡的构造层。

【隔离层】防止建筑地面]：各种液体或地下水、潮气透过地面的构造殷。【防潮层】防止建筑地篡或楼层地问F潮气透过地面的构造柱。

【填充层】在钢筋混凝上楼板上设置.起隔声、保温、找坡或暗敷管线等作用的构造层 【垫层】在建筑地基上设置，承受并传递上部荷载的构造

第二篇：房地产专业术语

第二讲

房地产专用术语解释

1、房地产：

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、房地产市场：

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：

二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。

3、国土局：

代表国家行使±地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。

4、商品房：

是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

5、发展商：

专门从事房地产开发和经营的企业。

6、代理商：

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。

7、土地类型：

按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。

8、土地权使用年限：

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，14、公证处：

是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。

15、房地产证：

是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。

16、房地产公证：

公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。

17、高品房预售许可证：

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。

18、房地产买卖合同：

是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。

19、房屋所有权：

房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处臵权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。20、房屋使用权：

是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

21、银行接揭：

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。

22、契税：

是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收

保险费：财险保险费＝总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。

建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.56％： 工行采用华泰保险公司，年费率为0.056％：

建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045％。

（5）办理公积金需缴纳费用

评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5％，以上部分0.25％。保险费：财险：保险费＝贷款额×年费率×年限系数 综合险：保险费＝贷款人年限对应系数×贷款额

27、住宅的结构形式：

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。

砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下。

砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。

钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。

28、住宅的建筑面积：

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

29、建筑面积的计算范围和方法：

（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积；

台阶、无柱雨篷：

（3）房屋之间无上盖的架空通廊：

（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：

（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安臵箱、罐的平台：

（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分←（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：（8）活动简易房屋：

（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

（10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±

26、±06、±14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。30、商品房销售面积：

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。

31、商品房的销售面获如何计算？

（l）套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》（GBJ96－86）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

（2）套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

（3）商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积－各套套内建筑面积之和－已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。

36、建筑密度

居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。

37、绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。

38、辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

39、居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。40、使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

41、建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和．建筑面积的计算非常复杂。

不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。

42、住宅的开间：

在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.0－3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。

48、什么是绿色住宅？

“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。

节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。

充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。

垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。

49、什么是花园式住宅？

花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。50、城市居住区

一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～5⒁00人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生

地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。62、配建设施

与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。63、其他用地

规划范围内除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。64、公共活动中心

配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。65、道路红线

城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。66、建筑线

一般称建筑控制线，是建筑物基底位臵的控制线。67、日照间距系数

根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。68、建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。69、住宅平均层鼓

住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值 层。70、人口毛密度

每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人／ha。71、人口净密度

每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人／ha。72、住宅建筑套毛密度

每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数 套/ha。73、住宅建筑套净密度

每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数 套/ha。74、住宅面积毛密度

表为“×××元/平方米起售”。较低的起步价容易引起消费者的注意。84、一次性买断价：

买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。85、预售价：

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语：预售价不是正式价格，在商晶房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。86、如何进行户型评判

我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。在对户型进行评判时可从以下几方面入手：

看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。

房门的开向是否合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。

户型的节能要求，他可以减少不必要的日常生活开支。起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。

单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室Ⅲ，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积下般为4平方米至5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，—个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13至14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。

阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。

房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层泽高在2.5米到2.7

实现住户主要房间有独立的信息点，光纤宽带多媒体信息网接入小区，提供外语电视节目。

（3）信息服务系统

增加实现电子购物、电子图书馆、远程医疗登记等功能。（4）环境控制系统

实现家电自动控制功能；公共水电设施监视等功能。88、层住功能的国际标准是什么

按照国际文明住宅标准，住宅功能不仅要满足最基本的寝、食功能，更要从自然、生态、社会、人文等方面满足现代人对婚姻、家庭、工作、学习、子女教育、休闲娱乐、身心健康、人际关系等多方面的需要。就住宅的室内功能而言，应满足以下基本要求。

（l）满足分户独立性和保护隐私性原则。要求起居、餐厅、厨房、卧房等主要功能之间的最合理的布局。

（2）满足使用方便和安全原则。在适合家庭不同成员分室居住和共同团聚的活动空间 以及紧急疏散的要求6在建筑构造上，要符合抗震、防火、耐火等级以及预防滑跌和碰撞等保证安全的要求。

（3）满足现代生活设施进步原则。住宅室内应有排水、炊事、厕所、浴室、燃气、供热、照明、电话线路、数据通讯以及储藏等设施。

（4）满足现代生活的健康卫生原则。要按国际发达国家住宅设计的要求，制定日照标准、通风标准、厨、厕排气标准和生活垃圾处理标准。

（5）满足住宅功能多样化个性要求原则。要达到国际文明居住标准，应更多的让居民和用户参与住宅设计。建造空间灵活多变的住宅建筑，采用承重结构骨架固定不变，分隔构建则可根据住宅要灵活布臵，以形成多样化的内部空间。

89、跃层和复式、错层有什么区别？

通常情况，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可在7

房则在投资成本允许的范围内进行选择，并可进行投资组合。

第二是居住环境。自住房对环境质量要求较高，房屋内部和小区环境都要宜人。虽然环境质量高的房屋易于出售，但投资购房主要侧重于投资成本及房屋本身的升值潜力，对环境质量相对要求低一些。

第三考虑未来交化。自住房要求环境相对稳定，以免入住后又要拆迁或改变功能：而投资则不然，要考虑将来城市规划能否令所购房屋升值，不临街变为临街，由住宅变作商铺等。

第四考虑区位价值。自住房在选房前，要考虑是一次性付款还是分期按揭：投资购房虽然也考虑成本，但只要是可控范围内和具有较快交现能力，易实现利润的房屋，将不必过多考虑而应迅速购买。91、建筑结构

小高层：据介绍，“小高层”并不是一种规范的学术叫法。我们目前常说的“小高层”是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有电梯，大多在7至12层之间的住宅建筑，是介于多层与高层之间的一种建筑模式。6层以下的则称炎“多层”；更高的称为“高层”。

塔楼：“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布臵多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。

板楼：板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但从其外观上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、围合等形状。

板式小高层：板式小高层是由南方传入北京的，在上海、广州等地板楼已经成主流，占到整个市场的80%至90%。专家认为，现在流行的板式小高层比起我们20世纪70年代建造的板楼，有了根本的变化。其一，设备、建材、智能化等都有了质的飞跃；其二，更加注重环境，前后庭院的绿化、园林小品的营造使居住质量有了飞跃；其三，开间增大，户型更趋合理，厨房、卫生间加窗，阳台观景的作用增强，设计理念更为先进。许多项目六层也配有电梯，更加充满人文关怀。

第三篇：房地产专业术语

房地产专业术语

培训对象：售楼经理、售楼主管、售楼员

关 键 词：术语

主要内容： 专业术语名词解释

作用：熟知房地产基本知识，使售楼行为更为专业

1．建设用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

2．总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面

积之总和。

3．建筑密度：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）

4．建筑容积率：在建设用地范围内全部建筑面积与建设用地面积的比值。（建筑总面积/

土地总面积）

5．绿地率：建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

6．公用建筑面积：建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公

用建筑面积（如：公民防护地下室、地下车库、地下设备用房等等）。

7．建筑面积：指建筑物处墙或结构外围水平投影面积。建筑面积=套内建筑面积（含阳台面积）+公用分摊面积

8．套内建筑面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱了等结构面积。

9过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；B、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

10． 得房率：套内建筑面积/建筑面积

11． 层高：由本楼层地面至上层楼板上表面的距离。

12． 净高：由本楼层地面至上层楼板底板的距离。

13． 开间：平行于建筑物宽度方向的尺寸为开间。

14． 进深：垂直于建筑物宽度方向的尺寸为进深。

15． 砖混结构：由砖和砂浆砌筑而成的，墙承重的结构。

16． 钢混结构：钢筋混凝土结构，包含框架结构和框架剪力墙结构。

17． 地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度1/2者

18． 半地下室：房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高难度1/3且不超过1/2者。

19． 五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施 工许可证、商品房销售（预售）许可证

20． 二书：房屋使用说明书、房屋质量保证书

二、楼层分类：

底层：1-3层；多层：4-6层；中高层：7-11层；高层：10-30层

三、建筑面积的计算原则 计算一半建筑面积的范围







 建筑物有顶盖的无柱架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。未封闭的阳台算一半面积，全封闭的阳台算全面积，露台不算面积。

四、土地使用权

居住用地70年。工业用地50年。教育、科技、文化卫生、体育用地50年。商业、旅游、娱乐用地40年。综合或其他用地50年

70年土地使用权是否意味只有70年产权？

在与销售方签订的买卖合同中一般都有条款注明，即房屋所占用土地的使用年为地一般为70年），但是，70年的土地使用权并不意味着购房人只有70年的产权。据我国《城市房地产管理法》的规定，房地产买卖是指房屋所有权。所以，在权期满后，国家可以不收回土地使用权。《城市房地产管理法》第21条规定，“土地出让合同约定的使用年限届满”，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的应重机关报使用权让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

第四篇：物业装修管理

装修管理知识点

一、装修管理目的、范围及职责

二、办理装修管理手续的流程

三、装修管理规定及常用概念

四、装修管理相关法律法规

一、装修管理目的、范围及职责

1目的

通过对业户装修过程的控制，确保园区房屋主体防止破坏，成品得到合法有效监制；确保园区装修符合法律法规、环保、安全健康要求。2范围

适用于公司各管理处的装修管理。3职责

3.1管理处负责办理装修手续和监督装修施工过程，制定相应的装修管理规定，告知业主装修中的禁止行为和注意事项。

3.2公司秩序部负责对各管理处的装修管理控制情况进行指导、监督和检查。

3.3各管理处巡查人员监管过程中对公共成品造成损坏，管理处未采取补偿、处罚等措施的，公司秩序部有权利追究责任人。程序

4.1装修申请受理

4.1.1管理处服务人员应先告知业户房屋装修需要提前的各类申请，提交装修方案和其他的资质文件。

4.1.2管理处客户服务中心或指定人员要对装修申请进行初步审核，查验装修申请资料是否齐全，资料不全的应要求应补齐后再受理。4.1.3业主装修需申请以下资料： 4.1.4房屋装修申请表。

4.1.5房屋装修施工图纸和相关说明。

4.1.6装修施工单位的营业执照、资质证书等证明文件。4.1.7装修人的授权文件和身份证明。

4.1.8装修人为个人的，需提交身份证复印件，验原件。

4.1.9装修人为机构、团体、法人等非个人的，需提交相关的机构组织证明复印件（加盖公章），验原件。

4.1.10装修经办人为非业主的，必须有业主的授权许可文件。4.2装修审批

4.2.1各管理处负责审核装修审批人员要告知：装修不得破坏房屋结构、房屋外观，不得有违反法律、法规禁止的行为。如装修方案无违反相关规定的，须在3个工作日内批复。

4.2.2装修期间，消防设备审核批准由各管理处秩序主管负责对消防部分进行专项审核，并确认装修现场原有的消防设施已做好相应保护后，签字批准后方可进场施工。

4.2.3各管理处对验收合格的电梯、门槛提出申请保护，由施工单位或制定部门安装保护后，方可允许业主进行装修施工。

4.2.4装修涉及结构、管线、外观、燃气、废水、废气排放等重大变动的，需取得相关设计、发展商、政府部门、燃气公司的批准。4.2.5法律法规规定需报相关政府部门审批的装修需提供相关部门的审批意见书。

4.3交费、办证、签署文件

4.3.1各管理处对业主装修方案审批通过后，应通知装修人和施工单位缴纳装修保证金，办理装修许可证。

4.3.2各管理处应同装修人签署《房屋装饰装修管理协议》、《装修承诺书》和《防火责任书》。装修人员进场施工必须办理临时出入证，凭证出入物业辖区。

4.3.3公司秩序部对以上签订的规范要求实施各案场监督检查，防止未签订各类手续的业主实施装修违规操作。4.4装修前告知

4.4.1开始装修前，各管理处组织召开由施工负责人、施工人员、管理处工程、客服、秩序维护人员参加的技术交底见面会。

4.4.2各管理处客服管理人员协同施工方负责一起到相邻单元做好预先告之与沟通工作。

4.4.3各管理处对装修公司、业主、施工单位等，要做好对公共区域内成品保护宣传工作，必要时签订权责承诺书或违约金支付，防止损坏中间扯皮不清。

5公司各管理处装修现场监督检查 5.1巡查人员装修巡查的主要内容： 5.1.1巡查装修现场的防火措施。5.1.2装修人员的行为规范。5.1.3隐蔽工程施工的检查、监督。

5.1.4装修施工过程有无涉及房屋结构、外观、防水等危害房屋安全和违反政府部门、管理处相关规定的行为。

5.1.5园区门岗要求对装修人员必须佩带管理处发放的《装修出入证》，否则严禁进入社区。、5.1.6巡查人员发现动火作业的人员不符合有关持证上岗要求，有权要求其停止装修工程。5.2装修材料管理规定：

5.2.1装修材料搬出门口时必须凭业主的《放行条》放行。5.2.2禁止上下电梯的物品：

5.2.3禁止整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸； 5.2.4铝合金、不锈钢型材的长度超过2米；

5.2.5未经包装（指编织袋等装好），用铁丝线捆扎运输的各类砖、石、岩石；

5.2.6未密封的液体材料，如：天那水；

5.2.7超长、超宽的其他物品和无袋装的装修垃圾。5.3禁止进入小区的物品

5.3.1用于装修的固体的沥青，禁止在园区内调制；

5.3.2室内地面装修材料：厚度超过1CM的大理石、花岗岩等； 5.3.3国家有关治安和消防方面禁止在园区内贮存的易爆有毒物品等；

5.3.4业主未经许可搬运电焊机、切割机等。5.4装修时间的规定

5.4.1施工时间：8:30～12:00，14:00～20:00。

5.4.2如装修施工期限确需延期，须到管理处办理相关延期手续。5.5装修施工噪声管理

5.5.1噪音施工时间：17:30～20:00，如夜间超时加班应另行申请；

星期

六、星期日的9:00～20:00。5.6消防、安全管理

5.6.1装修施工现场须按管理处提出的消防要求，做好防消工作，按规定配备一定的临时消防设施。

5.6.2装修现场必须按国家规范配备相应的灭火器，灭火器按1个（4KG）/50M2，综合管理部提供有偿租借服务。

5.6.3凡施工所使用的电动设备、工具、插座及电源线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。

5.6.4在装修期间，住户和装修单位必须负责装修人员的人身安全，必要时，装修现场应备有紧急医疗药品。5.7垃圾管理

5.7.1装修单位每日必须清理所有装修废料及垃圾，并按放置于管理处指定的地点，以保持其通道畅通。

5.7.2装修施工不得封堵消防通道，搬运装修材料或装修垃圾以不影响公共设施的正常作业为前提。5.8公司各管理处对装修违章规定 5.8.1未经管理处批准擅自开工的。5.8.2乱拉电线、超负荷用电

5.8.3随意改变窗台、窗框、玻璃等的颜色、格调 5.8.4随意拆改墙体

5.8.5在承重墙、梁、柱上打孔、削薄、挖 5.8.6私自增加线路负荷

5.8.7随意改动上下水管、电线（开关盒）5.8.8私自开凿楼面层

5.8.9擅自占用公共通道、天台、屋面 5.8.9自移动消防设施 5.8.10铺装过重的地板材料

5.8.11随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料 5.8.12随意向窗外抛扔物品

5.8.13随意使用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）5.8.14冲洗地面时将水冲进电梯，破坏电梯装饰 5.8.15夜间在装修现场中留宿 5.8.16不按规定配置灭火器；

5.8.17在装修施工现场，施工人员吸烟的； 5.9公司对装修违规的处理 5.9.1批评教育，规劝改正；

5.9.2责令停工，发出《装修违章通知书》，并要求限期整改； 5.9.3责令恢复原状； 5.9.4扣留或没收工具；

5.9.5要求赔偿损失（须报管理处领导批准）6公司各管理处检查装修违规处理

6.1检查各管理处装修现场的门外是否张贴《装修许可证》，在门内张贴《防火责任书》以便于装修工人对照执行和巡查人员监管。6.2检查各管理处装修现场的装修材料堆放要整齐有序，不得占用通

道走廊或其它公共地方，如发现堆积情况的追究管理人员责任并通报处罚。

6.3检查各管理处装修期间，对楼栋内结构、装置等是否足够的保护防御措施，有无任何的损毁，对发现墙体损坏、大理石地面挂花的管理处是否相关装修单位及个人赔偿修缮费用。如未能管理处未能采取保护措施而现场施工，处罚相关责任人。

6.4检查装修期间，各住户和装修单位对维护公共场所的通畅、清洁的预防。对发现在社区内的消火栓取水作调制混凝土、清洗地面或其他用途，一经发现让管理处予以严惩，并扣除其装修押金和要求停工处理。

6.5检查装修现场是否关闭大门施工，并在外窗玻璃上张贴上足够的白纸遮档装修现场，以保持走道外貌的美观。楼梯、过道、天台、道路以及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的场所，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好整洁。公司对各管理处装修验收管理 7.1装修验收

7.1.1装修住户在施工完成后需验收，施工单位负责人必须至少提前一天向管理处提出初验申请。管理处负责在三日内组织验收人员对装修现场进行初验。

7.1.2管理处负责对验收结果记录在《装修验收表》的“初验情况”栏内，并将结果复印一份给用户和装修单位负责人。对于初验存在的问题，用户和装修单位须在二个星期内整改完毕。

7.1.3用户和装修单位将初验中的问题整改完后，提前一周向管理处提出正式验收申请。

7.1.4申请正式验收时，由管理处组织相关人员参加，针对初验中的提出的问题进行逐项查验。

7.1.5对初验合格后，又有增加装修项目的，无违章装修时，仍需补办申请；有违章装修的，按管理规定中的装修违章处理条款执行，并立即停止对该装修户的验收，直至整改完毕后再进行正式验收。7.2正式验收：

7.2.1正式验收合格后，管理处收回各类施工人员的《装修出入证》，对遗失的证件扣除证件押金。

7.2.2正式验收合格后，《装修验收表》的“正式验收情况”栏内登记验收情况。管理处在《装修申请表》内“完工验收”栏目签署“验收合格，签署姓名及日期”，并在其装修押金的收据上签署装修验收合格证明。

7.2.3管理处秩序部主管要对消防设备的完好及位置进行检查检验，对检查正常也需在验收单上签名及日期。7.2.3装修单位在正式验收合格的当日进行清场。

7.2.4正式验收合格后，三个月内没有出现结构和安全问题，用户和装修单位凭已签署验收合格意见的收据到管理处办理装修施工单位的“装修押金”、“水、电押金”的退款手续。

二、办理装修管理手续的流程

1、业主/委托人（出具业主委托书）带身份证复印件、装修公司营业执照复印件、资质证书复印件，装修方案和示意图，施工人员身

份证复印件办理。租赁户须提交租赁合同复印件和身份证复印件。

2、装修手续办理时间为：08:30——12:00，14：30——17：30（周四下午，周日全休不交费）

3、装修收费：装修押金： 1500元/间，装修管理费： 1元/㎡（按房屋建筑面积），装修垃圾清运费：2.5元/㎡（按房屋建筑面积）, 出入证工本费： 5元/本, 出入证押金： 20元/本

凿墙垃圾清运费：15元/㎡(包括拆顶、刨地、凿墙，无论材质按实凿平面面积收取)

4、入户门扩宽、更换防盗门、楼内公共过道墙体开洞、开窗的房间，须出具业主同意凿墙书面证明书；到株洲市建设局住宅装饰办办理审批手续，取得批文后交物业公司备案后才可动工凿墙；同时交纳2000元/间墙体复位保证金到物业公司，墙体恢复后予以无息退还

三、装修管理规定及常用概念

（1）住宅室内装饰装修活动，明令禁止行为：

1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

2、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

3、扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4、损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

5、搭建建筑物、构筑物；

6、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

7、其他影响建筑结构和使用安全的行为。（2）装修注意事项

1、先到物业公司办理好装修手续，交清装修费用后方可动工。

2、装修施工时间：8：00—12：00，14：00—18：00。

3、从装修开工起即采取防火措施，装修期间装修户内不乱搭乱接；不违章使用电源，埋设或改动电线须穿管，确保户内外安全，并接受物业公司工作人员的检查与指导。

4、装修施工期间关门施工，必要时用彩条布做围挡，以免噪声及装修灰尘飞扬。不使用瓶装煤气，杜绝使用电热棒、电炉等电热设施。

5、不改变房屋原有的外貌及共用设施，外墙不打孔钻洞；不剔凿房屋的梁、柱、板；不在承重墙上凿洞；不增厚混凝土地坪或新砌砖墙，不随意增加楼面静荷载（如在室内砌砖墙，超负荷吊顶，安装大型灯具，铺设大理石地板等一般按规定是每平方米不能超过100公斤）

6、绝不安装防盗网与室外电视接收设备；不将生活污水排入雨水、空调排水管道。安装空调将告知物业公司，听从指导安装，空调室内机与室外机均安装排水管并引接到预留的空调主排水管中，否则自行承担 因空调水渗漏所造成的一切赔偿损失。（看试水结果、装修验收请联系卢工：***）

7、入户门不能更改，不擅自拆除公共过道墙体，如有改变设计需要请到株洲市建设局住宅装饰办取得报建审批通过后方可动工并做好防盗措施。

8、不改变厨房、卫生间及阳台的使用功能；施工前厨房、厕所一定要做24—48小时闭水试验，三方看试水结果确定厕所沉箱不漏水后方可进行下道工序。厕所沉箱填充物使用沙石、炉渣等，杜绝用建筑垃圾回填，必须不破坏防水层。找平层按要求做二次防水，铺地砖前试水物业公司配合联系楼下业主看试水结果必须确认不漏水方可。厨房、厕所吊顶必须在存水弯下方预留300㎜×300㎜的检修口。厨房、厕所主水管、排水管要求明装（暗装必须预留检修口）。水表阀门以前不能改动，水表如要移位要求水表水平装置且方便读表。水路改动、水表移位、管道封闭等造成影响和日后维修、检修、恢复等均由业主自行承担。

9、房间电源总开关、可视对讲不能随意改动，不随意改动智能化线路。如需移位必须请专业人员操作且不损害其他业主利益，房间用电负荷不超过房间总设计额定功率

（面积<90㎡为4KW ； 面积90㎡～150㎡为6KW ； 面积>150㎡为8KW)。

10、玻璃幕墙外墙、公共过道、楼层电梯前庭不能随意张贴广告；公司标牌尺寸不超过60㎝×90㎝，绝不能超宽、超大、超高、超厚；不能在公共过道加装灯箱。如房间退住业户要恢复墙面。

11、装修材料与建筑垃圾运送时间为：晚19：00——早7：00。B座单数楼层用西厅1号电梯运货，B座双数楼层用东厅4号电梯运货，或者是走步行楼梯上、下一层楼。B座2号、3号为客梯严禁运货，运送水泥、石灰等粉尘较大的材料必须加装套袋，货品请均匀堆放在货梯内，车、斗车严禁进电梯，上述违者罚款200元/次。

12、所有的装修作业都应在装修房内进行，建筑材料堆放在房内，不能占用公共区域堆放与施工。完工后建筑剩余材料与建筑垃圾自行清运下楼，必须袋装化，袋子不能回收，堆放到后坪靠B座东厅前建筑垃圾池内，一定要堆放在门里面，码整齐。

13、所装修房间经物业公司验收无违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况后，从装修验收合格之日起两个月后方可退回装修保证金，并承付所聘人员违章保证金。

14、家润多广场塔楼A、B座设计用途为住宅用途，如果改变房屋使用性质，业户必须自行到职能部门（工商、税务、城管、消防、环保等）办理相关手续。同时遵守国家法律法规和地方性、行业性等的各项规定，遵守《业主手册》、《管理规约》，履行《物业管理服务合同》、《装修管理规定》等约定条款。

常用概念

建筑主体： 是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

承重结构： 是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

自用部位： 是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及其室内墙面等部位。

自用设备： 是指一套房屋内部，由业主、使用人自用的门窗、卫生洁具及通向总管的供水、排水、煤气管道、中央空调、供暖管道和线路等设备。

共用部位：是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构（包括房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼板、屋顶等）、室外墙面等部位。

共用设备： 是指一幢房屋内部，由业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、各种线路、水箱、水泵、电梯、锅炉、发电机、配电系统、中央空调、供暖管道、防盗门、楼宇对讲系统、邮政信报箱（群）、避雷装置、消防器具等设备。

共用设施： 是指住宅区内，由业主、使用人共同使用的道路、场地、喷泉、雕塑、小品、桌、椅、凳、绿地、花草树木、停车场库、照明路灯、文化体育器械（包括各种体育器械、宣传栏、广播及背景音乐设施等）、连接房屋内部的线路、供水管道、排水管道和窖井、化粪池、垃圾箱房）、供水房、配电间及小区门楼、围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统等设施。

四、装修管理相关法律法规

第一条 为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益，根据有关法律、法规，制定本办法。

第二条 在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法。

本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑

活动。

第三条 住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程

建设强制性标准。

第四条 国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修

活动的管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。

第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改供暖管道和设施；

（四）拆改燃气管道和设施。

本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。

第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。

第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单

位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。

第十条 装饰装修企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工，不得偷工减料，确保装饰装修工程质量。

第十一条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安全。

第十二条 装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。

非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。

第十四条 申报登记应当提交下列材料：

（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

（二）申请人身份证件；

（三）装饰装修方案；

（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；

（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。

第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。

装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。

第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处置；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务

协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。

第十八条 有关部门接到物业管理单位关于装修人或者装饰装修企业有违反本办法行为的报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理。

第十九条 禁止物业管理单位向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

第二十条 装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。

第二十一条 任何单位和个人对住宅室内装饰装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。

第二十二条 承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。

第二十三条 装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。

第二十四条 装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。

住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：

（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；

（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；

（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；

（四）装饰装修工程保修的内容、期限；

（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；

（六）合同变更和解除的条件；

（七）违约责任及解决纠纷的途径；

（八）合同的生效时间；

（九）双方认为需要明确的其他条款。

第二十五条 住宅室内装饰装修工程发生纠纷的，可以协商或者调解解决。不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第二十六条 装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，应当严格遵守规定的装饰装修施工时间，降低施工噪音，减少环境污染。

第二十七条 住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位置、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其

他地方。

第二十八条 住宅室内装饰装修工程使用的材料和设备必须符合国家标准，有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等。禁止使用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。

第二十九条 装修人委托企业对住宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后，空气质量应当符合国家有关标准。装修人可以委托有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装修企业应当返工，并由责任人承担相应损失。

第三十条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。

第三十一条 住宅室内装饰装修工程竣工后，装饰装修企业负责采购装饰装修材料及设备的，应当向业主提交说明书、保修单和环保说明书。

第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

第三十三条 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

第三十四条 装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十五条 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十六条 装修人违反本办法规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。

第三十七条 装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十八条 住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款：

（一）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款；

（二）损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1千元以上5千元以下的罚款；

（三）擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款；

（四）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处5百元以上1千元以下的罚款，对装饰装修企业处1千元以上1万元以下的罚款。

第三十九条 未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

第四十条 装修人或者装饰装修企业违反《建设工程质量管理条例》的，由建设行政主管部门按照有关规定处罚。

第四十一条 装饰装修企业违反国家有关安全生产规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施，擅自动用明火作业和进行焊接作业的，或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，由建设行政主管部门责令改正，并处1千元以上1万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成重大安全事故的，降低资质等级或者吊销资质证书。

第四十二条 物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违

反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。

第四十三条 有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予行政处分。

第四十四条 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

第四十五条 住宅竣工验收合格前的装饰装修工程管理，按照《建设工程质量管理条例》执行。

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

第四十七条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第四十八条 本办法自2002年5月1日起施行。

第五篇：物业装修管理

物业服务企业装修管理

一、物业装修管理定义

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。物业装饰、装修管理是物业服务企业通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

二、物业装修管理必要性

（一）物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。为了保障房屋的安全与美观，需要物业加强监督及管理。

（二）装修管理是物业服务的重点和难点之一，稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在危险，导致物业风险。另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。

（三）装修管理是与业主关系处理的磨合期，也是与业主建立感情基础的重要时期。装修管理期间，是与业主建立感情的最好契机，可为以后的日常管理打下良好的基础。

三、物业装修管理流程

（一）装修申请管理

《物业管理条例》第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。这条规定是物业装修申请管理的法律依据。

业主在提交装修申请时应向物业服务企业提供室内装修平面布臵图，装修如需改动房屋外立面及搭建建筑物、构筑物的应出具规划部门意见，另外，装修内容如涉及到影响相邻房屋采光、通风或正常使用的，需提供相邻左右（上、下）产权人和使用人签字同意的证明。对于提交了装修申请并符合相关规定的业主，物业服务企业应让业主填写相应表单，并尽到相应的告知义务。告知事项主要有：

1、为确保园区的居住品质，保持物业外立面的统一，物业服务企业应告知的禁止事项。

（1）违法拆改、变动承重结构和建筑主体。（2）违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载。（3）卫生间、厨房间移位、扩大或增设。

（4）改变或破坏房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳篷、雨篷花架、广告牌、地面卫星接收器等。

（5）擅自在非指定位臵安装空调机、采暖设备、热水供应装臵等。（6）在顶层露台安装雨蓬，或在屋顶安装任何设施、设备。（7）封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。

（8）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备。

（9）改变房屋用途或使用功能。

（10）对无防水要求的房间内安装地暖设施时需按照相关技术要求做好防水设施。

（11）在无排污功能的阳台、露台安装、接设洗衣设施或排污设施。

2、为保障厨房、卫生间的正常使用功能，物业服务企业应告知的事项。

（1）厨房煤气管道、煤气表请勿擅自更改或移动，如确需变动应请专业公司操作。

（2）厨房间油烟机、热水器排气孔和卫生间的通风排气孔已预留好，切勿随意拆除、封堵、移动或敲凿；切勿将煤气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道。

（3）不得破坏卫生间、厨房间的防水层，平层卫生间切勿更改下水道位臵，严禁抬高地坪，破坏地面防水层及立管防水圈。（4）卫生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检修孔，以便检查维修。卫生间共用管道检修口禁止封死以便正常维修。

（5）装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。（6）墙体打孔须向物业服务中心申请，统一位臵，禁止随意打孔。（7）装修前，请对卫生间做24小时闭水试验，并经业主、装修单位、服务中心三方验证试验结果。

3、业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，物业服务企业应告知的事项。

（1）违法拆改、变动主体结构或明显加大荷载，室内承重墙、柱、楼板均严禁拆除、开洞或更改。

（2）隔户墙两侧任何一户在装修时禁止随意敲凿或做嵌入式装修。（3）为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋。

（4）各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩容手续，经核准后，由专业单位施工并报服务中心备案。

（5）请勿从有线电视接收系统中私自接线，以免影响收视效果。室内可视对讲、宽带网络终端盒等请勿随意移位，以免影响使用效果。装修时注意不要损坏墙体内电线、电话线、对讲线、有线闭路电视线和宽带网络线暗埋管。

（6）铺设地板地角塞打洞时，必须有限位装臵。注意防止伤及楼板中线路管道及钢筋。若有不明处，请与物业服务中心联系。（7）对于开发商已配臵的空调，室外机位不得随意移位。业主若需增设空调，则空调室外机的安装位臵须征得服务中心的同意，并在不影响外立面统一、美观的前提下，进行安装。对于已配臵空调，请业主提前与服务中心预约安装时间。

（8）对于开发商已配臵的红外报警探头（一楼），在装修过程中如需改动，务必事先联系物业服务中心，请专业人员进行确认，在施工过程中严禁将探头检修盒进行封闭。

（9）地面开槽深不得超过3㎝，宽不得超过5㎝。

4、业主在对阳台进行装修时，物业服务企业应告知的事项。（1）阳台装修时请注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患。

（2）禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗。

（3）阳台铺设地砖等装饰材料时，严禁破坏、拆改原有挡水线，以免造成今后渗漏等情况。

（4）阳台晾衣架按服务中心统一要求安装。

5、其他应告知事项。

（1）严禁改变进户门的开启方向。

（2）装修中使用的分隔设施应采用轻质分隔材料。

（3）底层庭院使用时，不得改变其整体风貌，包括花园改造及补种、移植各类型植物；同时，为保证小区的整体品质，不得在庭院内晾晒衣被等。

（4）底层设计有敞开式采光井户型，装修户自行做好对排污泵的维护工作，定期进行检查，也可委托服务中心进行有偿专业保养，从而保证设备的良好运行。（5）严格遵守装修时间：

周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。双休日、节假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期间不得进行敲、凿、刨、钻等产生噪音的装修活动。（6）施工人员注意事项。（7）材料进出管理。（8）建筑垃圾清运管理。（9）违约责任。

（二）装修过程管理

1、房屋安全管理

（1）结构安全：承重、超载（2）水、电安全：防水、通畅性（3）厨、卫设计：扩大、移位、增设（4）防火安全：明火

2、房屋立面管理

（1）突出物（封阳台、卫星接收器、晾衣架、管道、雨篷、纱窗、防盗门窗等）

（2）有碍观瞻物或改变原有立面设计（空调、堆放物、打孔、改变原有色系等）

3、施工人员管理（1）进出园区管理（2）食宿管理（3）车辆管理（4）明火管理（5）物品进出管理

4、施工过程监控（1）施工时间（2）施工进出材料（3）施工规范的监督

（4）公共区域、公共部位的使用（电梯、楼道、门禁等）（5）建筑垃圾清运

（三）装修违章处理

1、立即汇报：一旦发现违章装修正在进行时，立即汇报，并通知相关人员及时到现场进行制止

2、全力制止：汇报的同时，立即先进行劝止，以避免扩大影响及损失。待相关人员到后，必须想方设法先制止违章的进一步进行，一旦违章成事实，后期再整改难上加难

3、耐心沟通劝阻：相关负责人立即与业主进行耐心、有效的沟通协调，了解业主违章的初衷及原因，寻求其他解决途径，缓解业主进一步违章的念头

4、处理过程及违章情况留取影像资料，规避风险。

5、在违规已成既定事实后，应整合业主质量监督组或业委会、主管部门力量，协助处理。

四、案例分析

（一）装修申请阶段案例分析

【案例】某日，某小区2-1-301业主向物业申请装修时，提出需装锅炉。物业装修管理人员在装修手续办理时未问清安装位臵就予以了同意。待业主装修时将锅炉位臵放在了阳台，并把排烟管进行了直排，影响到楼上业主的正常生活。

【原因分析】办理装修手续时未与业主明确安装位臵，未在装修申请表上明确注明，造成业主随意安装，形成邻里纠纷，增加工作难度。【经验教训】业主安装锅炉等设施时必须告知业主安装在指定位臵，一般建议放在设备平台较好，并在装修申请手续上写明。同时，后期管理过程中需不断跟进。

（二）装修过程管理案例分析

【案例】某小区高层住宅1-1-702业主在装修过程中，擅自将室内三室两厅的住宅分隔成四室两厅，主卫生间隔墙拆除，增设污水管口及下水管，将原污水管口的防水层破坏，与楼下602打通。

【处理经过】物业中心在发现此情况后，立即进行了制止，根据《装饰装修管理协议》责令停工，并联系702业主告知其违章情况，要求其立即停工整改。同时通知楼下业主关于楼上的违章情况（避免楼下业主万一来房屋时发现此情况）。702业主强调并非打算群租，只是家里人较多，才将房间进行分隔，并对自身的违章行为不以为然。由于人在温州，这里全权委托朋友装修，不愿过来处理此事，对于后期的整改不太配合。物业中心当即向当地房管部门进行了汇报，第二天由房管部门、602业主及物业共同到702进行查看。经查看后，由房管部门开具限期整改通知书。602业主提出要求其恢复原样，并由702出具承诺书，保证室内装修严格按照规范施工，禁止再出现违章装修或涉及安全隐患的行为。经向702沟通后，702业主缺乏装修管理安全知识，认为物业故意刁难，情绪激动，继而向400投诉。后经过1个多月的协调，702业主在房管部门及602业主的双重压力下，终于对该卫生间恢复原样，重做防水。对室内空间房间的分隔恢复原样，经审批合格后再行分隔，并承诺不作群租，按规范装修。

【经验教训】

1、严把装修申请关，业主办理装修手续时需认真审核，加强违章装修事项的宣传及提醒。

2、加强装修期间的巡查，提高敏感度，发现有异 常情况需及时汇报。

3、要学会借助各方面的力量，转移矛盾，减轻工作难度。

4、注意邻里关系的处理，尽量不要形成双方的对立，以免影响日后的邻里关系。

（三）装修违章处理案例分析

【案例】某园区一住户擅自将楼板砸掉5厘米安装地热。3个多月后，楼下邻居发现房顶多处出现裂缝，并且有漏水现象。

【处理经过】因担心其私刨地面存在安全隐患，在协商无果的情况下将楼上住户告上法庭，要求其将房屋地面恢复原状并赔偿经济损失。日前，本市二中院终审宣判此案，楼下邻居获赔30万元。【经验教训】：

1、严格执行装修期间的安全管理方案和秩序维护队员的巡查制度，并做好记录及取证资料；

2、在业主办理装修手续时，须以各种形式提前告知业主相关注意事项；

3、发现业主违规装修时，视现场情况严重性，告知政府相关部门以获得相关支持；

4、发现业主违规装修或造成他人损失的，需要以书面形式告知业主和装修公司；

5、及时处理现场所出现的问题及处理协调业主关系，避免事件升级。