房屋质量缺陷损失评估报告[精选多篇]

第一篇：房屋质量缺陷损失评估报告

××区××路××小区××号楼××单元××号住宅

房屋质量缺陷损失评估报告

估价项目名称：××区××路××小区××号楼××单元

××号住宅房屋质量缺陷损失价值评估

委

托

方：×××、×××（或××机构）

估

价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估

价 人 员：×××、×××、×××

估价作业日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估价报告编号：京杜鸣估Q字［[2OO×］第××××号

目录

目录.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................错误！未定义书签。估 价 师 声 明..................................................错误！未定义书签。评估的假设和限制条件.......................................错误！未定义书签。评 估 结 果 报 告............................................错误！未定义书签。

一、委托人....................................................错误！未定义书签。

二、评估机构................................................错误！未定义书签。

三、房屋质量缺陷状况.................................错误！未定义书签。

四、评估目的.................................................................................五、评估时点.................................................................................六、房屋质量缺陷损失定义...........................................................七、评估依据.................................................................................八、评估原则.................................................................................九、评估方法.................................................................................十、评估结果.................................................................................十一、评估人员.............................................................................十二、评估作业期..........................................................................十三、评估报告应用的有效期.......................................................十四、有关说明.............................................................................评 估 技 术 报 告.............................................................................一、房屋质量缺陷状况分析...........................................................二、评估方法选用..........................................................................三、评估测算过程..........................................................................四、评估结果确定.........................................错误！未定义书签。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）：

受贵方委托，我公司对贵方所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号住宅的房屋质量缺陷损失价值（以下简称估价对象）进行了估价。

房屋质量缺陷损失状况：×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区XX路××小区××号楼××单元××号住宅，该房屋

××××××； ××××××； ××××××。

评估目的：为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

评估时点：200×年×月××日。

评估依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有关资料；我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

评估结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房屋质量缺陷损失价值因素的基础上，确定：××区××路××小区 ××号楼××单元××号住宅在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）

报告应用有效期：自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年内有效。

提交报告份数：共×份。

此致

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

法定代表人签字：

200×年×月××日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本评估报告中陈述的内容是真实、准确的。

2、本评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。

3、房地产估价师与本估价报告的评估对象没有任何利害关系，也与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见和利害关系。

4、房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005）的规定进行分析测算，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、估价人员×××、×××已对本估价报告的评估对象的外观、现状进行了实地查勘；对现场难于观察到的建筑物、设备内部质量不负检测责任。

6、在本次评估中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。估价师 资格及证号 签名盖章

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

评佑的假设和限制条件

1、本次评估是以评估对象能够按目前用途持续使用为假设前提。

2、本次评估是以评估对象需要进行修复施工为假设前提。

3、本次评估是以委托方提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《×××修复方案》（编号×××）及有关资料为假设前提。

4、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

5、本评估结果为评估对象在200×年×月××日的损失价值，即在评估时点的最可能形成的补偿价格，依据如下假设：

(1)补偿或赔偿当事各方的行为均是精明谨慎的；

(2）在评估时点前，相对于物业的特性和房地产市场的状况而言，有合理的谈判周期；

(3)在此周期内，北京市修缮施工市场行情、北京市房地产租赁市场行情在报告有效期内不发生大的波动；

(4)不考虑现金以外的其他补偿或赔偿形式。

6、本次评估仅考虑修复施工和房屋空置的损失价值，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他连带损失。

7、本评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响。

评 估 结 果 报 告

一、委托人

×××先生（女士或××机构）

地址：北京市××区××路××小区××号楼××单元××号

二、评估机构

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人：杜鸣

地址：北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦C座三层 评估资质：国家建设部一级资质房地产价格评估机构

资质证号：××××

国土资源部全国执业资质土地评估中介机构 资质证号：××××

三、房屋质量缺陷状况

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4）配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积×××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况 ×××（部位、类型、程度）

4、修复方案 ××× ××× ××× ×××

四、评估目的

为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

五、评估时点

200×年×月××日

六、房屋质量缺陷损失定义

由于评估对象房屋的实体、功能、环境等质量方面不符合国家现行技术标准、规范、设计文件或者房屋买卖合同约定的要求造成的房屋质量缺陷，求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的修复工程的客观费用作为其房屋质量缺陷损失金额，包括拆除费用、拆除物的残值、修缮工程客观成本、恢复工程客观成本、直接经济损失等。

七、评估依据

1、法律法规

全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；

2、技术规范

《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/TO1-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《××××修复方案》（编号×××）及有关资料；

4、我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

八、评估原则

本次评估以独立、公正、客观为最高指导准则，同时遵循以下评估原则：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、评估时点原则。

九、评估方法

评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。

十、评估结果

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

十一、评估人员

评估人员 资质及证号 签字 ×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册造价工程师

注册证号

×××

十二、评估作业期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、评估报告应用有效期

自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年内有效。

十四、有关说明

1、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

2、本评估报告所得出的评估结果，仅供房屋质量缺陷损失当事各方参考，最终补偿或赔偿金额由当事各方确定。

3、委托人只可按照本评估报告的评估目的并合理使用，本报告不可用于其它用途。

4、本评估报告所得出的结果受到所设定的假设和限制条件的限制，特提请本报告使用人注意。

5、如果使用本评估结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失不承担任何责任。

6、本评估报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

7、本评估报告的最终解释权属于本公司。

评 估 技 术 报 告

一、房屋质量缺陷状况分析

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4)配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况分析

根据委托人提供的×××（检测报告），该质量缺陷××××（部位、类型、程度）

根据委托人提供的×××，该质量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影响到××××，但仍保持在××××范围内，未超出××××的技术标准×××（产生原因）

4、修复方案分析

根据委托人提供的×××（修复方案），该质量缺陷可通过××××进行修复（内容）

在修复期间会造成×××损失（修复对房屋空置的损失）会对该房屋室内×××（脚手架、粉尘、渣土、噪音、邻近居室居住者）（修复对其他方面的影响）

经修复即可达到正常使用标准，不会遗留×××（修复达标后使用过程中对房屋实体、功能、环境的影响）

二、评估方法选用 评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。（详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由）

根据《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的有关规定，成本法的基本公式为：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋质量缺陷损失评估价值

Cl—拆除工程费用（含清运费用）C2—拆除物的残值 C3—修缮工程的成本 C4—恢复工程的成本 C5一修复施工的直接经济损失

三、评估测算过程

（详细说明测算过程、参数确定等）

根据委托人提供的×××（修复方案），评估对象主要修复过程如下： 首先×××××××××；再将×××××××××；继续×××××××××；最后×××××××××。

整个施工期约××天，养护期约××天。

1、拆除、修缮、恢复工程费用的计算 拆除、修缮、恢复工程费用（(Cl,C3, C4）包括人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、利润及税金。

Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费依据《北京市房屋修缮工程预算定额》(2005年版）计算；

Cl、C3、C4三项的间接费是施工单位所必须的临时设施、工作人员工资、劳动保护、办公、检测检验等费用，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的利润是施工单位所获得的施工市场上的合理利润，其取值以C1、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费和间接费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的税金是依法向国家上缴的金额，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、和利润的合计值为基数乘以合理税率确定；

拆除、修缮、恢复工程费用表（见下表）

2、拆除物残值的计算

C2依据评估对象为钢筋混凝土的特性，在修复过程中拆除下来的物料没有其他利用价值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的残值C2=0。

3、直接经济损失的计算

可修复施工造成的直接经济损失一般包括：房屋使用人周转安置费用或房屋空置收益损失，施工后室内净高降低、采光减少或使用面积减少等使用功能改变的损失，邻近其他房屋的损坏补偿，噪音等环节污染补偿及其他损失补偿。

本次房屋质量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修复后其功能可以恢复，所以本次可修复施工造成的直接经济损失确定为××××和××××。

依据估价师了解掌握的市场行情，确定评估对象的市场租金水平为人民币××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附测算过程）

施工期、养护期计××天，则 C5＝每天单价×期日＝××××（元）

4、房屋质量缺陷损失评估价值的计算

依据房屋质量缺陷损失评估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、评估结果确定

（详细说明评估结果及其确定的理由）

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

附 件

附件一：评估对象位置示意图 附件二：评估对象现状照片 附件三：《房屋所有权证》复印件 附件四：《国有土地使用证》复印件 附件五：《国有土地使用权出让合同》复印件 附件六：委托人企业法人营业执照复印件

附件七：房屋质量缺陷鉴定报告复印件（认可协议、评定报告、检验报告）（编号××××）

附件八：修复方案复印件（编号××××)附件九：评估机构营业执照复印件 附件十：评估机构资质证书复印件 附件十一：房地产估价师资格证书复印件

附件十二：（提供技术支持的）相关工程技术人员资格证书复印件

<房屋质量缺陷损失评估报告>案例楼主

阿号 发表于 搜房网郦岛别墅

发现家中房顶或地面出现约2米长的大裂缝后，石景山时代庐峰7名业主将开发商北京城市开发有限公司告上石景山法院。幸运的是，案件审理期间业主赶上了建委出台新政，即业主房屋的具体损失，可由评估公司一项项算出来，并具有法律效力。昨天，本市首份房损评估报告呈送给法院，法官再次开庭审理该案。业主普遍认为，评估报告确定的损失数额过低，但有总比没有好。

评估报告给出损失数额

昨天，记者在法院看到本市首份《房屋质量缺陷损失报告》(简称房损评估报告)。报告有两个核心内容。其一，确定了房屋的具体损失。报告说，房屋缺陷损失数额包括拆除、修缮、恢复房屋的成本和直接损失4项内容。估价师认为，房屋缺陷给每户业主造成的损失为7480.3元。

其二，确定了房屋的贬值情况。估价师认为裂缝修复后，已具备使用功能，但在业主进行房屋转让时，可能会产生不利影响，造成房地产减值。估价人员根据现场观测和对同类物业综合分析，确定减值比例为房屋总价的2%到3%。

业主认为评估数额过低

法庭上，7名业主都认为评估报告确定的损失数额过低。业主李守清专门从事建筑装修工作，也是此次维权业主中的骨干。李守清认为，报告提到施工造成的影响是以2天计算的，但实际上拆地板、浇注混凝土、墙壁刮腻子等等，整体计算至少也要16天。因此还有14天的损失没有算进去。报告计算工程面积也只考虑了裂缝所占面积，没考虑到维修对整个房间装修的破坏和影响。李守清简单计算后，认为合理价格至少1.2万元，众业主同意。难得和业主一致，开发商也承认2天的工期太短了。尽管损失评估过轻，业主还是认为有评估比没有评估好。

开发商不认可房屋贬值

“我们同意报告中确认的缺陷损失，但不应承担贬值损失。”开发商代理人表示，报告中称修复后已经有使用功能，而贬值只有在房屋交易时会发生，“报告中说是‘可能产生不利’，那就是说可能没有影响。”因此，该代理人认为，报告对是否贬值限定了条件，而且该费用没有产生，不同意承担。昨天，法官表示本案将在12月19日宣判。

无锡小天鹅股份有限公司

房屋拆迁损失估价项目

资产评估报告书宁永会评报字（2007）第030-1-F 号

YHCPA

南京永华会计师事务所有限公司

二00 七年八月八日

无锡小天鹅股份有限公司

房屋拆迁损失估价项目

资产评估报告书

宁永会评报字（2007）第030-1-F 号

Y

一、资产评估报告书摘要 H

C

P

A

无锡小天鹅股份有限公司

房屋拆迁损失估价项目

资产评估报告书

宁永会评报（2007）第030-1-F 号

摘 要 重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估

项目

的全面情况，应认真阅读资产评估报告书文。

南京永华会计师事务所有限公司（以下简称“永华事务所”）接受无锡小天鹅股份有限公司的委托，根据国家资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照行业规范的资产评估方法，对无锡小天鹅股份有限公司拆迁损失估价项目而涉及的部分资产进行了评估，本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2007 年6 月30 日所表现的补偿价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结论报告 下：

评估结论汇总表

评估价值

项 目

面积m2

备注

（元）

土地使用权

113,708.09

41,844,480.00

房屋

96,580.40

79,213,582.00

构

筑

物

及

附

着

物

6,654,627.00

装

修

3,919,645.00

停产、停业、固定

12,771,269.00 基数含租出厂房土地

设备移装费用

资

产

总

计

144,403,603.00

请报告使用者认真阅读报告特别事项说明。

本报告专为委托人所使用，并为本报告所列明的评估目的而作，报告的使用权属委托方，未经其同意，不得向委托方和评估报告审查部门、法定使用者之外的单位和个人提供；除依据法律法规需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

Y H C P A

二、资产评估报告书正文

Y H C P A

无锡小天鹅股份有限公司

房屋拆迁损失估价项目

资产评估报告书

宁永会评报（2007）第030-1-F 号无锡小天鹅股份有限公司：

南京永华会计师事务所有限公司接受无锡小天鹅股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法和操作规范，对无锡小天鹅股份有限公司拆迁损失估价项目而涉及的部分资产进行了评估工作。本公司评估人员按照必要的资产评估程序对委托评估的资产实施了实地

查勘、市场调查与询证，对委托评估资产在 年 月 日所表现的补偿价值作出

2007 6 30

了评定估算。现将资产评估情况及评估结论报告 下：

()委托方及资产占有方概况

1、委托方及资产占有方

名

称：

无锡小天鹅股份有限公司

注册地址：

无锡国家高新技术产业开发区汉江路 号

法定代表人： 万冠清

注册资本：

36510.384 万元人民币

公司性质：

股份有限公司

2、历史情况简介

无锡小天鹅股份有限公司的前身始建于 1958 年。无锡小天鹅股份有限公司经江

苏省体改委苏体改生

号文批复组建为定向募集股份有限公司。

年 月

(1993)

253

1996 7

本公司经江苏省人民政府(1996)52 号文批准，并经国务院证券委证委发(1996)14 号文

和深 市证券管理办公室深证办函

号文批准公开发行了

万股 股并转为

(1996)

4，7000

B

社会公众公司。股发行共募集资金折合人民币

万元于

年 月正式在深

B

31,000 , 1996 7

证券交易所挂牌交易。股票简称“小天鹅 ”，股票代码为“

”。

年

B

200418

1997 3

月本公司经中国证券监督管理委员会证监发字(1997)54 号文和证监发字(1997)55 号文

批准，采用“上网定价”发行方式，公开发行

万股人民币普通股包括

万公

6000

（900

司职工股。股发行共募集资金人民币

万元，于

年 月正式在深 证券)

A

72,083

1997 3 交易所挂牌上市。股票简称“小天鹅 ”，股票代码为“

”。

A

000418

年，中国第一台全自动洗衣机在小天鹅诞生。多年的持续稳定发展，小

天鹅已成为世界上极少数能同时制造全自动波轮、滚筒、搅拌式全种类洗衣机的全球第三大洗衣机制造商。

公司的经营范围家用电器及附件，工业陶瓷产品、环保型干洗设备、清洗机械设

:备、后续整理设备及零配件的制造、销售及售后服务；洗涤服务；机械加工；经营本公司产品及技术的出口业务，经营生产所需要的原材料、机械设备及技术的进口业

Y H C P A务；开展对外合资经营合作生产及“三来一补”业务；家电技术服务；承包境外机电行业工程及境内国际招标工程等业务。

1978

(二)评估目的

根据资产评估委托书，对其因搬迁损失补偿估价而涉及的截止

年 月 日

2007 6 30 的部分资产进行评估，为有关各方提供价值参考。

(三)评估范围和对象

委托方约定评估的资产包括：

1、涉及拆迁的房屋、装修、土地使用权及地上附着物等（不含 139 号土地证所载的办公区域）。、按无锡市企业搬迁评估的有关规定计算的停产停业、搬迁和固定设备的移装费用。

本次评估纳入评估范围的资产与委托方委托评估的资产范围一。(四)评估基准日

本项目资产评估评估基准日是

年 月 日。

2007 6 30

本评估项目评估基准日的确定是委托方根据评估目的，与有关各方商定的，以便评估目的的实现。

本次评估所采用的价格是评估基准日的价格标准。

(五)评估原则

1．评估工作采用继续使用公开市场假设； ．评估工作遵循独立性、客观性、科学性和专业性的工作原则及持续使用原则；

3．评估工作遵循贡献原则、替代原则和预期原则等经济原则。

(六)评估依据

(A)、法规依据

1.《资产评估操作规范意见（试行）》--96 年中评协制订；

2.《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》--财政部财评字[99]91 号；

3.《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》；

4.《资产评估准则 基本准则》；

5.《中华人民共和国土地管理法》；

6.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；

7.无锡市的有关文件；

8.《资产评估准则-基本准则》；

9.《资产评估职业道德准则-基本准则》； 10.建设部《房屋完损等级评分标准》。

(B)、行为依据

1.资产评估委托书。Y H C P A

(C)、产权依据

企业提供的房屋所有权证、土地使用权证等。

(D)、取价依据

1.《中国资产评估价格信息》；

2.无锡市房屋拆迁估价规范；

3.其它有关资料。

(七)价值类型

1、价值类型

价值类型释义：资产评估评估结果及其表现形式的价值属性。

2、价值类型及其定义

根据本次评估目的，本次评估的价值类型定义为“补偿价值”。

补偿价值定义：补偿价值是市场外价值，根据本次评估资产的不同类型，其“补偿价值”的定义分别为：

（1）对房屋建筑物、构筑物、装璜，其价值类型主要表现为“在用价值”；

“在用价值”是指将评估对象作为企业组成部分或要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献为依据判断的资产价值估计数额，而没有考虑该资产作为独立的资产所具有的效用及在公开市场上交易的情况对评估价值的影响。

（2）对土地使用权，其价值类型主要表现为按企业目前实际土地利用状况、利用性质所表现的“市场基准价值”，其中，对国有划拨土地使用权，按照有关规定在评估价值中扣除了“土地出让金”部分。

（3）根据无锡市企业搬迁的有关规定，企业搬迁中的“停产停业损失”和“固定设备的移装费用”按规定方法补偿，本次评估范围中上述部分的“补偿价值”即为按规定方法计算的价值。

(八)评估假设和限制条件

1、委托方及资产占有方提供的资料真实、完整。

2、本次评估是基于现有的市场情况，不考虑今后市场发生重大变化和波动，经济危机、通货膨胀等因素。

3、本次评估目的（或对应的经济行为）将会发生，在评估目的对应的经济行为发生后，被评估资产的使用方式（可能用途、利用方式、利用效果）没有较大的改变。

4、国家的产业政策、税收政策、货币政策等宏观经济政策在评估基准日后，评估基准日有效期内没有重大的变化。Y H C P A

(九)评估方法

1、评估方法

根据本次评估项目的特点，本次评估中，主要采用成本法。

（1）对房屋建筑物、构筑物、装璜、，采用重置成本法；

（）对土地的评估采用“基准地价修正法”；

（）企业搬迁中的“停产停业损失”和“固定设备的移装费用”，按根据无锡

市企业搬迁有关规定的方法计算。

2、评估的具体方法及过程

(A)关于房屋建筑物的评估

1、重置全价的确定

重置全价一般包含工程综合造价、前期工程费用、配套规费、建设管理费用和资金成本等四部分组成。评估人员在对建筑物进行现场勘察分析的基础上，依据无锡市房屋拆迁估价规范，按房屋基本重置价格及综合费用确定重置全价。

2、成新率的确定

对于综合成新率的测定主要采用年限法、完好分值评定法相结合共同确定。

A、建筑物寿命年限的考虑，根据房屋建筑物、构筑物的不同结构类型和使用用途，确定各类建筑物经济寿命年限。

B、其次根据建筑物寿命年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估师进入现场，根据“房屋完损等级评定标准”对主要建筑物进行实地勘察，对建筑物的结构、装修和设施等组成部分的完好程度进行鉴定，以百分制评分，打出现场鉴定分；最后，对两个值进行加权平均，得出该建筑物的综合成新率。或者，根据实际情况对建筑物理论成新率进行修正。

成新率计算用尚可使用年限法计算理论成新率，公式为：

年限成新率 尚可使用年限建筑物寿命年限×

=

/

100%

综合成新率 年限成新率×

完好分值率×

=

40%

60%

(B)关于土地使用权的评估

对纳入本次评估范围的无形资产—土地使用权，评估人员根据评估对象的土地位置、利用特点、估价目的及收集的资料，本次评估确定采用基准地价系数修正法进行评估。

计算公式为：土地使用权价格＝基准地价×期日修正系数×综合修正系数×年期修正系数×土地取得方式修正系数。

(C)企业停产停业、搬迁和固定设备移装费用

按根据无锡市企业搬迁有关规定，企业停产停业、搬迁和固定设备移装费用按土地房产评估价扣除装璜后的10%计算。Y H C P A

(十)评估过程

一、接收委托及准备阶段

()

我们接受委托后对被评估企业进行了资产评估申报布置工作，此同时对被评估企业概况、资产类型、使用情况等情况向相关人员进行了了解和询证，提出尚需提供的文件及资料清单。

向委托方询问了有关本次评估的目的，评估基准日，确定评估范围和评估对象，评估机构根据待估对象的特点，在对各项待评估资产进行初步了解后，制定评估方案，组织相应的评估人员。确定评估方法，根据资产的状况分别确定相应的评估标准。

二、现场清查阶段

()

资产占有方对评估对象进行了财产清查。根据我们提供的资产评估申报明细表的要求，企业对各项委评资产进行清查核对；

根据资产占有方提供的申报表资料，评估人员对委评资产进行了实地核查。

三、评定估算

()

在进行了现场勘查，核对了解的基础上，根据调查的情况，评估人员收集和调查被评估资产的价格信息资料，计算确定评估值。

四、评估汇总

()

进行了评定计算后，进行汇总评估结论，编写评估说明，根据初步评估结论，对其进行分析，判断评估结论的合理性和可靠性。

五、提交报告

()

根据初步评估结论，与委托方交换意见，编写评估报告，经复核后，出具评估报告书提交委托方。

(十)评估结论

在实施了上述资产评估程序和方法后，委托评估的部分资产在 年 月 日

2007 6 30

所表现的价值反映 下：

评估结论汇总表

评估价值

项 目

面积m2

备注

（元）

土地使用权

113,708.09

41,844,480.00

房屋

79,213,582.00

构

筑6,654,627.00

3,919,645.00

停产、停业、固定

12,771,269.00 基数含租出厂房土地

设备移装费用

144,403,603.00

物

及

资

96,580.40

附

着

物

装

修

产

总

计

Y H C P A

(十二)特别事项说明

1．无锡小天鹅股份有限公司位于无锡郊区山北乡的一宗土地尚未领取土地使用权证，仅有征用土地的文件，本次评估按划拨地使用权评估。

2．评估范围不含锡北国用(03)第139号土地使用权证所载的办公区域。

．评估范围内资产以企业评估申报表的范围为基准，结合评估人员现场勘查后确定；未列入“企业评估申报表”的不在本次评估范围内。

(十三)评估基准日后的重大事项

截止评估报告提出日，评估人员未获得评估基准日后有重大期后事项发生的证据资料。

(十四)其他事项说明

评估基准日后如发生下列事项须对资产的评估价值作 下调整：

1、若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产额进行相应调整；

2、若资产价格标准发生变化，并对资产评估价格已产生了明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价值。

(十五)评估报告的法律效力

1．本报告所称“评估价值”或“补偿价值”按本评估报告中所定义的价值类型，在评估基准日所表现的特定经济环境前提下，在评估基准日所表现的价值；南京永华会计师事务所有限公司对评估基准日后资产发生的重大变化不承担发表意见的责任。评估结论仅适用于本报告所列示的评估特定目的，对于可否用于其他经济行为未作探讨；我们亦未考虑被评估资产因承担的抵押、担保事项，以及特殊的交易可能追加付出的价格等对评估价值的影响，亦未考虑资产出售时应承担的费用和税项、国家宏观经济政策发生变化以及遇自然力或其他不可抗力对资产价值的影响；

．评估报告除有特别陈述外，以资产占有方提供的申报材料及附列资料真实性为前提。委托方应按国家有关规定使用本资产评估报告书；

．注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不构成对评估对象的法律权属任何形式的保证。

．评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在评估报告设定的评估假设和限制条件下成立。

．根据国家有关部门的规定，本评估报告书评估结论自评估基准日起有效期为

一年（从

年 月 日至

年 月 日止），若评估基准日后发生期后事

2007 6 30

2008 6 29

项，应按评估报告的有关方法作相应的调整，在超过一年有效期或虽在有效期内，但评估目的已改变需进行重新评估；

．本评估报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的使用和送交财产评估主管部门审查使用；评估报告书的使用权为委托方所有。我所除依据法律需公开的规定外，本评估报告书不向委托方和报告审查部门之外的其他单位或个人提供评估报告书Y H C P A的全部或部分内容，亦不发表于任何公开媒体上。

(十六)评估报告提出日期

评估报告提交日期为

年 月 日。

2007

（本页以下空白！）

Y H C P

A

三、资产评估明细表 Y H C P A

Y H

C P

A

拆迁综合评估结果汇总表

评估基准日：2007年6月30 日

表1

资产占有单位名称：无锡小天鹅股份有限公司

共1页第1页

评估价值

序号

项 目

面积m2

(万元)

1土地使用权

4,184.45

2房屋

7,921.36 3

构665.46

4391.96

停产、停业、固定

筑

物

及

附

装

96,580.40 着

物

修

113,708.09

1,277.13

设备移装费用

不

可

搬

迁

设

备

搬

迁

损

失

5,088.95

资

产

总

计

19,529.31

拆迁综合评估结果汇总表

评估基准日：2007年6月30 日

表1

资产占有单位名称：无锡小天鹅股份有限公司

共1页第1页

评估价值

评估价值 序号

项 目

面积m2

(元)

(元)

1土地使用权

41,844,480.00

2房屋

79,213,582.00

3构

筑6,654,627.00

43,919,645.00

停产、停业、固定

12,771,269.00 基数含租出厂房土地

设备移装费用

物

及

113,708.09

96,580.40

附

着

物

装

修

资产总计

144,403,603.00

无形资产 土地使用权清查评估明细表

评估基准日：2007年6月30 日

表2

共1页第1页

资产占有单位名称：无锡小天鹅股份有限公司

金额单位：人民币元

用地性 准用年

序号

土地权证编号

土地位置

取得日期

开发程度 面积（m2）

评估价值

备注

质

限

锡北国用(04)第80号

无锡北塘区惠钱路67号A区

2003.4.1

工业

5通1平

4,290.50

1,862,000.00

锡北国用(04)第79号

2003.4.1

工业

25,619,000.00

锡北国用(03)第139号

2003.4.23

工业

划拨 锡北国用(96)第2号

1996.4.29

工业

7,661,480.00 划拨

无

1997年

工业

6,702,000.00 划拨

113,708.09 41,844,480.00

无锡北塘区惠钱路67号B区

5通1平

55,247.00

无锡北塘区惠钱路67号

5通1平

无锡北塘区惠钱路67号东厂区

5通1平

28,893.80

无锡郊区山北乡

5通1平

25,276.79

合计

资产占有单位填表人：徐斌等

填表日期：2007年7月5 日

评估人员：冯艳等

固定资产 房屋建筑物清查评估明细表

评表3

共2页第1页 估基

准

日

：

2007

年

月

日

资产占有单位名称：无锡小天鹅股份有限公司

金额单位：人民币元

建成 建筑面

评估价值

序号

权证编号

建筑物名称

幢号

结构

增值率%

备注

第二篇：房屋质量缺陷损失评估报告

××区××路××小区××号楼××单元××号住宅

房屋质量缺陷损失评估报告

估价项目名称：××区××路××小区××号楼××单元

××号住宅房屋质量缺陷损失价值评估

委

托

方：×××、×××（或××机构）

估

价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估

价 人 员：×××、×××、×××

估价作业日期：200×年×月××日至200×年×月××日 估价报告编号：京杜鸣估Q字［[2OO×］第××××号

目录

目录.............................................................................................2 致 委 托 人 函..................................................错误！未定义书签。估 价 师 声 明..................................................错误！未定义书签。评估的假设和限制条件.......................................错误！未定义书签。评 估 结 果 报 告............................................错误！未定义书签。

一、委托人....................................................错误！未定义书签。

二、评估机构................................................错误！未定义书签。

三、房屋质量缺陷状况.................................错误！未定义书签。

四、评估目的.................................................................................五、评估时点.................................................................................六、房屋质量缺陷损失定义...........................................................七、评估依据.................................................................................八、评估原则.................................................................................九、评估方法.................................................................................十、评估结果.................................................................................十一、评估人员.............................................................................十二、评估作业期..........................................................................十三、评估报告应用的有效期.......................................................十四、有关说明.............................................................................评 估 技 术 报 告.............................................................................一、房屋质量缺陷状况分析...........................................................二、评估方法选用..........................................................................三、评估测算过程..........................................................................四、评估结果确定.........................................错误！未定义书签。附

件..................................................................................................致 委 托 人 函

×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）：

受贵方委托，我公司对贵方所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号住宅的房屋质量缺陷损失价值（以下简称估价对象）进行了估价。

房屋质量缺陷损失状况：×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区XX路××小区××号楼××单元××号住宅，该房屋

××××××； ××××××； ××××××。

评估目的：为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

评估时点：200×年×月××日。

评估依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；委托人提供的有关资料；我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

评估结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房屋质量缺陷损失价值因素的基础上，确定：××区××路××小区 ××号楼××单元××号住宅在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）

报告应用有效期：自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200 ×年×月××日的壹年内有效。

提交报告份数：共×份。

此致

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司

法定代表人签字：

200×年×月××日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、我们在本评估报告中陈述的内容是真实、准确的。

2、本评估报告中的分析、意见和结论，是房地产估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。

3、房地产估价师与本估价报告的评估对象没有任何利害关系，也与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见和利害关系。

4、房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/T01-103-2005）的规定进行分析测算，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、估价人员×××、×××已对本估价报告的评估对象的外观、现状进行了实地查勘；对现场难于观察到的建筑物、设备内部质量不负检测责任。

6、在本次评估中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。估价师 资格及证号 签名盖章

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

中国注册房地产估价师

注册证号：××××××

×××

评佑的假设和限制条件

1、本次评估是以评估对象能够按目前用途持续使用为假设前提。

2、本次评估是以评估对象需要进行修复施工为假设前提。

3、本次评估是以委托方提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《×××修复方案》（编号×××）及有关资料为假设前提。

4、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

5、本评估结果为评估对象在200×年×月××日的损失价值，即在评估时点的最可能形成的补偿价格，依据如下假设：

(1)补偿或赔偿当事各方的行为均是精明谨慎的；

(2）在评估时点前，相对于物业的特性和房地产市场的状况而言，有合理的谈判周期；

(3)在此周期内，北京市修缮施工市场行情、北京市房地产租赁市场行情在报告有效期内不发生大的波动；

(4)不考虑现金以外的其他补偿或赔偿形式。

6、本次评估仅考虑修复施工和房屋空置的损失价值，未考虑因房屋质量缺陷所引起的其他连带损失。

7、本评估结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响。

评 估 结 果 报 告

一、委托人

×××先生（女士或××机构）

地址：北京市××区××路××小区××号楼××单元××号

二、评估机构

杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人：杜鸣

地址：北京市西城区西直门南大街2号成铭大厦C座三层 评估资质：国家建设部一级资质房地产价格评估机构

资质证号：××××

国土资源部全国执业资质土地评估中介机构 资质证号：××××

三、房屋质量缺陷状况

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4）配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积×××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况 ×××（部位、类型、程度）

4、修复方案 ××× ××× ××× ×××

四、评估目的

为委托人确定房屋质量缺陷损失的补偿或赔偿金额提供价值参考依据。

五、评估时点

200×年×月××日

六、房屋质量缺陷损失定义

由于评估对象房屋的实体、功能、环境等质量方面不符合国家现行技术标准、规范、设计文件或者房屋买卖合同约定的要求造成的房屋质量缺陷，求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的修复工程的客观费用作为其房屋质量缺陷损失金额，包括拆除费用、拆除物的残值、修缮工程客观成本、恢复工程客观成本、直接经济损失等。

七、评估依据

1、法律法规

全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；

2、技术规范

《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》(DBJ/TO1-103-2005)；中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)；

3、委托人提供的《××××检测报告或鉴定报告》（编号×××）、《××××修复方案》（编号×××）及有关资料；

4、我公司所掌握的北京房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

八、评估原则

本次评估以独立、公正、客观为最高指导准则，同时遵循以下评估原则：

1、合法原则；

2、最高最佳使用原则；

3、替代原则；

4、评估时点原则。

九、评估方法

评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。

十、评估结果

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

十一、评估人员

评估人员 资质及证号 签字 ×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册房地产估价师

注册证号

×××

中国注册造价工程师

注册证号

×××

十二、评估作业期

200×年×月××日至200×年×月××日

十三、评估报告应用有效期

自本评估报告签发之日200×年×月××日起至200×年×月××日的壹年内有效。

十四、有关说明

1、本评估报告所依据的委托人提供的有关资料，由委托人对其真实性、合法性和完整性负责，并承担相应责任。

2、本评估报告所得出的评估结果，仅供房屋质量缺陷损失当事各方参考，最终补偿或赔偿金额由当事各方确定。

3、委托人只可按照本评估报告的评估目的并合理使用，本报告不可用于其它用途。

4、本评估报告所得出的结果受到所设定的假设和限制条件的限制，特提请本报告使用人注意。

5、如果使用本评估结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此造成的损失不承担任何责任。

6、本评估报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。

7、本评估报告的最终解释权属于本公司。

评 估 技 术 报 告

一、房屋质量缺陷状况分析

评估对象为×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号房屋质量缺陷，该房屋总建筑面积×××.××平方米，出让国有土地使用权面积××.××平方米。

1、区位状况

区位状况包括评估对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。

(1)坐落：估价对象坐落在北京市××区××路××小区××号楼；西临×××中路，南临××大街；距北四环东路、北三环东路、轻轨×××站均约1公里。

(2)交通：估价对象地处三、四环路之间，交通便捷。附近有361、409、606路等多条公交线路通行并设站，方便到达市区各处，为居住在此地的居民提供自由的出行条件。

(3）环境：估价对象所在地×××地区，被人们称为“××××的绿色家园”，是城市长期规划的一大重点工程。市政府还将不断投资改善地区的市政条件和周边环境，不断完善基础设施和配套设施。另外，×××公园的全面开放以及周边教育、商业、娱乐、酒店等配套的建成，都为该地区的繁荣和高品质的生活奠定了基础。

(4)配套设施：该地区周边分布有半岛国际公寓、太阳星城、太阳国际公寓、UHN国际村、国展新座、新纪家园、恒川广场、大中电器、京客隆超市、×××小学、×××中学、××医院等多类型物业；商服公共配套设施齐全，市政基础设施完善（参见附件一：估价对象位置示意图）。

2、评估对象概况

××小区××号楼位于该小区的东侧，建成于2005年上半年，为一套四室两厅两卫双阳台的居住居住用房，建筑面积××.××平方米，分摊国有出让土地使用权面积××.××平方米。

×××（装修情况）×××

×××（目前使用情况）×××

3、房屋质量缺陷情况分析

根据委托人提供的×××（检测报告），该质量缺陷××××（部位、类型、程度）

根据委托人提供的×××，该质量缺陷是由于××××，造成××××，致使××××，影响到××××，但仍保持在××××范围内，未超出××××的技术标准×××（产生原因）

4、修复方案分析

根据委托人提供的×××（修复方案），该质量缺陷可通过××××进行修复（内容）

在修复期间会造成×××损失（修复对房屋空置的损失）会对该房屋室内×××（脚手架、粉尘、渣土、噪音、邻近居室居住者）（修复对其他方面的影响）

经修复即可达到正常使用标准，不会遗留×××（修复达标后使用过程中对房屋实体、功能、环境的影响）

二、评估方法选用 评估人员在认真分析所掌握的资料并对实地进行查勘之后，根据评估对象可修复的实际状况，遵照国家有关技术规范，具体选用成本法作为此次评估房屋质量缺陷损失的基本方法，这是基于以下考虑：选用成本法主要是对房屋质量缺陷修缮费用各个部分的构成进行分析，结合各项客观成本的市场价值进行计算，综合确定该房屋质量缺陷所造成的价值损失。

成本法的基本技术思路：求取在评估时点修复房屋质量缺陷所发生的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复工程费用及由修复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作为其评估价值。（详细说明评估的技术路线和采用的方法及其理由）

根据《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的有关规定，成本法的基本公式为：V＝C1-C2+C3+C4+C5 其中 V—房屋质量缺陷损失评估价值

Cl—拆除工程费用（含清运费用）C2—拆除物的残值 C3—修缮工程的成本 C4—恢复工程的成本 C5一修复施工的直接经济损失

三、评估测算过程

（详细说明测算过程、参数确定等）

根据委托人提供的×××（修复方案），评估对象主要修复过程如下： 首先×××××××××；再将×××××××××；继续×××××××××；最后×××××××××。

整个施工期约××天，养护期约××天。

1、拆除、修缮、恢复工程费用的计算 拆除、修缮、恢复工程费用（(Cl,C3, C4）包括人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、利润及税金。

Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费依据《北京市房屋修缮工程预算定额》(2005年版）计算；

Cl、C3、C4三项的间接费是施工单位所必须的临时设施、工作人员工资、劳动保护、办公、检测检验等费用，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的利润是施工单位所获得的施工市场上的合理利润，其取值以C1、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费和间接费的合计值为基数乘以合理费率确定；

Cl、C3、C4三项的税金是依法向国家上缴的金额，其取值以Cl、C3、C4三项的人工费、材料费、机械设备使用费、间接费、和利润的合计值为基数乘以合理税率确定；

拆除、修缮、恢复工程费用表（见下表）

2、拆除物残值的计算

C2依据评估对象为钢筋混凝土的特性，在修复过程中拆除下来的物料没有其他利用价值，只能形成建筑垃圾，因此拆除物的残值C2=0。

3、直接经济损失的计算

可修复施工造成的直接经济损失一般包括：房屋使用人周转安置费用或房屋空置收益损失，施工后室内净高降低、采光减少或使用面积减少等使用功能改变的损失，邻近其他房屋的损坏补偿，噪音等环节污染补偿及其他损失补偿。

本次房屋质量缺陷造成××××，不涉及××××，而且修复后其功能可以恢复，所以本次可修复施工造成的直接经济损失确定为××××和××××。

依据估价师了解掌握的市场行情，确定评估对象的市场租金水平为人民币××××元／建筑平方米（套）·月。

（可附测算过程）

施工期、养护期计××天，则 C5＝每天单价×期日＝××××（元）

4、房屋质量缺陷损失评估价值的计算

依据房屋质量缺陷损失评估的成本法的基本公式 V＝C1-C2＋C3＋C4＋C5 ＝××××（元）

四、评估结果确定

（详细说明评估结果及其确定的理由）

评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，在对评估对象进行实地查勘、了解当地房地产市场行情及综合分析相关资料的基础上，考虑了该房屋质量缺陷对房地产价值的影响，经周密准确的计算，确定在评估时点的房屋质量缺陷损失价值为：

人民币84.××万元（大写：人民币捌拾肆万×仟×佰元整）其中：（分部分列示，小写、大写）××× ×××

附 件

附件一：评估对象位置示意图 附件二：评估对象现状照片 附件三：《房屋所有权证》复印件 附件四：《国有土地使用证》复印件 附件五：《国有土地使用权出让合同》复印件 附件六：委托人企业法人营业执照复印件

附件七：房屋质量缺陷鉴定报告复印件（认可协议、评定报告、检验报告）（编号××××）

附件八：修复方案复印件（编号××××)附件九：评估机构营业执照复印件 附件十：评估机构资质证书复印件 附件十一：房地产估价师资格证书复印件

附件十二：（提供技术支持的）相关工程技术人员资格证书复印件

第三篇：房屋质量损失鉴定申请

房屋质量损失鉴定申请

城西区法院：

申请人：青海聚紫源石材厂（甲方），在2011年6月于史玉梅（乙方）签订了租赁厂房合同，由于乙方违约合同，未经甲方同意擅自在原有建筑屋面上违章搭建大跨度彩钢大棚，因质量问题，大棚建成后在使用期间，自11月份大雪压塌，造成甲方租赁给乙方的建筑物严重破损，已无法正常使用，特申请质量鉴定损失。

申请人：青海聚紫源石材厂

****年**月**日

第四篇：【推荐下载】房屋质量评估报告怎么写？[最终版]

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【推荐下载】房屋质量评估报告怎么写？

对于任何工程的质量问题一直是我们关注的问题，因为在生活中如果工程质量出现了问题就会严重威胁人们的生命安全，特别是对于房屋的建设工程质量更是需要去监督管理，保障房屋质量不会出现任何的问题，那房屋质量评估报告怎么写？下面就对此问题进行详细的介绍。房屋质量评估报告怎么写？

一、房屋产权人(单位)：________

二、估价目的：拆迁补偿价格评估

三、估价日期：二0xx年x月x日到二0xx年x月x日

四、估价时间：二0xx年x月x日(趋于拆迁日)

五、估价依据

1、中华人民共和国《城市房地产管理法》;

2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;

3、评估委托书;

4、估价评估人员勘察了解的情况;

5、房屋所有权证(新北全字00311100号);

6、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《新乡市城市拆迁赔偿标准》。

六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。

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七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对拆迁评估房地产进行整体性评估，至于部分无证构筑物、墙体及其占用的土地已包含在内，未单列其价值。另外虽然在本报告中未完全采用新乡市人民政府有关拆迁条例的补偿指导价，这是因为待拆迁房屋的装饰、装修及层高未在指导价中予以考虑完全。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。

八、估价结果：本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算拆迁评估对象在估价时点的拆迁补偿价格为： 人民币小写：206247元大写：贰拾万陆仟贰佰肆拾柒元

九、评估价格有效期：本报告评估时效为半年，自二0xx年x月x日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。

十、评估价格应用范围：该评估报告结果仅供拆迁部门补偿时参考，不做其它用途。

十一、估价的假设和限制条件：

1.估价假设条件：我们评估的价值是现时价，及在估价时点对拆迁评估对象进行补偿的参考价格，假设：(1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主;(2)该物业可以在公开市场上自由转让;(3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(4)不考虑特殊买家的额外出价。

2.限制条件：(1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。(2)本报告中的拆迁补偿价，是指估价结果专供拆迁人与补拆迁人协商被拆迁房屋补偿价格的房地产估价，不包括搬

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迁补助费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿价格。(3)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释权归评估单位所有。

十二、特别声明

1、本评估报告中的分析、意见和结论是人们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

2、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

3、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和国务院《城市房屋拆迁条例》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

4、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对标的物现场勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估标物的勘察限于标的物的外观和使用情况状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估标的物建筑结构质量进行调查的责任，和其被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。

5、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

从上述内容可以清楚知道房屋质量评估报告怎么写，一般情况下在工程建设的过程中建造需要进行监督和管理，为了保障在建设过程中不会出现任何的问题就需要进行在每一个环节进行处理，确保不会出现差错，最后对于房屋建设要进行质量的评估，合格之后才能进行使用。

第五篇：损失评估申请书

损失评估委托申请书

申请人：金陵饭店物业管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

请求事项：在我公司与董超房屋租赁纠纷一案中，董超所承租的常熟东南开发区湖山路333号同济科技广场精英公寓1904房内装修及设备等物品损失具体金额不明确，故特请求法院安排专业价格评估机构予以评估。

此致

常熟市人民法院

申请人：

****年**月**日