火灾损失评估说明

第一篇：火灾损失评估说明

司法鉴定评估报告书•评估说明

烧损物资及烧损房屋现在价值评估技术说明

一、评估对象

xxxxxxx需对原告火灾被烧毁财产损失进行鉴定，特委托我所对被烧毁财产损失的价值进行评估

二、评估烧毁财产损失费用主要依据

（1）《资产评估业务手册》、《资产评估常用数据与参数手册》；（2）《2011中国机电产品报价手册》；（3）委托方提供的资料；

（4）《xxxx火灾事故认定书》、《火灾直接损失申报统计表》相关资料；

（5）烧损现场勘查记录与照片。（6）评估人员市场调查相关资料与记录。

三、评估方法

根据本次资产评估的目的为火灾财产损失价值鉴定评估的实际情况，我们确定采用重置成本法进行评估。

四、评估程序实施过程和情况

本次评估自2011年5月31日接受委托至2011年7月7日提出评估报告的评估程序实施过程和情况包括：

1、本所接受委托后，我所评估人员听取委托方情况介绍，会同委托方人员对申报评估火灾财产损失项目进行了核对。此外，我所评估人员在火灾所在地现场会同xxxxx对委估火灾财产损失情况进行了核查及详细查勘，根据火灾发生的情况，了解到烧损的财产受损状况，勘查统计完全烧损的物资，8-1

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被烧损房屋部位的轻重程度并进行了测量。

2、评估人员根据现场勘查情况及《xxxxxx火灾事故认定书》、《火灾直接损失申报统计表》资料确定烧损的财产数量。在xx市的家电市场百货商场以及在互联网上对与烧损物资相关价格进行咨询。对上述物资报价作为本次评估重置完全价值参考，根据物品的具体使用年限计算其成新率，最后确定烧损物资的损失价值。

3、评估人员根据现场勘查情况对被烧损房屋的面积、烧损程度进行区分确定烧损率。又根据房屋的结构与修建年限了解并计算其重置完全价值，最后计算烧损损失费用。

五、评估举例

案例：烧损房屋的评估 ㈠委估烧损房屋概述

委估房屋于2001年5月建成（房产证在火灾中烧毁），据了解该房屋的产权面积为104平方米(仅为一二层楼)，一、二层为砖混结构，第三层为原房主在八年前搭建的砖木结构。据现场勘查与了解,本次火灾是从二楼的后半部分引起的,二楼与三楼的后两间房屋的火灾情况最为严重。三楼的石棉瓦在消防队灭火时拆除，二楼的顶部与地面预制板烧损严重，部分预制板已经露出钢筋，部分预制板变现弯曲，人在上面行走有晃动的感觉。墙面龟裂部分已经脱落。由此引起一楼后面二房间的顶部预制板产生裂纹,墙面龟裂。本次评估仅以烧损的房屋应予拆修或维修的部分进行估价，经测量一楼需要维修的建筑面积为26.8平方米，二楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米，三楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米。

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㈡评估计算过程：

本次评估运用重置成本法原理进行评估，成本法原理：成本法是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。

具体做法介绍如下：

1、确定烧损建筑物的重置价值；

2、确定烧损建筑物的烧损率=房屋正常使用成新率—房屋烧损剩余价值成新率（含拆除费用的比率）；

3、计算烧损建筑物评估价值=重置价值x折旧额 ㈢委估烧损房屋评估价值的计算

1、一二楼烧损房屋的评估价值 ①建筑物重置价格的确定（1）建筑物的建安造价

根据xx市建筑行业平均水平，参照《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省建设工程费用定额》SGD7-2000，结合现场斟查情况，确定其砖混结构房屋造价为750元/平米。

（2）建筑行业税费与合理的利润 我们按建安造价的10%进行计算。750元/平米×10%=75元/平米 重置单价：750+75＝825元/平米 ②烧损率的确定

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委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为50年，该建筑物的正常使用成新率按年限法及《资产评估常用数据与参数手册》中关于《房屋、建筑物完损等级和成新率参考表》中对于“结构整齐色泽不鲜、外粉少量剥落”按基本完好的七成新计算。对于评估人员在现场勘查的一楼烧损情况适用表中的“结构构件、装修、设备有明显损坏和变现，并且不齐全，需大修或翻建”的房屋按严重损坏的三成新计算。对于二楼烧损情况适用表中的“房屋的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以20%计成新率（考虑了房屋的部分拆除费用）。因此该一二楼房屋的烧损率计算如下：

一楼烧损房屋的烧损率=70%—30%=40% 二楼烧损房屋的烧损率=70%—20%=50% ③评估价值

一楼烧损房屋评估单价＝825元/平方米×40%＝330元/平方米 二楼烧损房屋评估单价＝825元/平方米×50%＝412.5元/平方米 由此计算一二楼烧损房屋的评估价值为：

一楼烧损房屋评估价值＝330元/平方米×26.8平米＝8,844.00元 二楼烧损房屋评估价值＝412.5元/平方米×26.8平米＝11,055.00元

2、三楼烧损房屋的评估价值 ①建筑物重置价格的确定（1）建筑物的建安造价

根据xx市建筑行业平均水平，参照《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省建设工程费用定额》SGD7-2000，8-4

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结合现场斟查情况，确定其砖木石棉瓦结构造价为450元/平米。

（2）建筑行业税费与合理的利润 我们按建安造价的10%进行计算。450元/平米×10%=45元/平米 重置单价：450+45＝495元/平米 ②烧损率的确定

委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为40年，该建筑物的正常使用成新率按年限法及《资产评估业务手册》中关于《房屋、建筑物完损等级和成新率参考表》中对于“结构整齐色泽不鲜、外粉少量剥落”按基本完好的七成新计算。对于三楼烧损情况适用表中的“房屋的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以15%计成新率（考虑了房屋的部分拆除费用）。因此该三楼房屋的烧损率计算如下：

三楼烧损房屋的烧损率=70%—15%=55% ③评估价值

三楼烧损房屋评估单价＝495元/平方米×55%＝272.25元/平方米 由此计算三楼烧损房屋的评估价值为：

三楼烧损房屋评估价值＝272.25元/平方米×26.8平米＝7,296.30元 委估烧损房屋评估总价值

=一楼烧损房屋评估价值+二楼烧损房屋评估价值+三楼烧损房屋评估价值

=8,844.00+11,055.00+7,296.30 =27,195.3元

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六、火灾烧损财产总价值的评估结果

由以上分析，委估在火灾中烧损财产在2011年5月31日评估基准日所表现的被烧损物资损失费用为42,789.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币肆万贰仟柒佰捌拾玖元整，被烧损房屋损失费用为27,195.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币贰万柒仟壹佰玖拾伍元整。

火灾烧损财产总价值为69,984.oo元，大写:人民币陆万玖仟玖佰捌拾肆元整。

具体评估的详细情况请见资产评估明细表。

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第二篇：火灾损失鉴定

火灾损失鉴定

根据最近发布施行的公安部第 108 号令《火灾事故调查规定》，今后公安机关消防机构在确定火灾财产损失情况时，可以根据需要委托依法设立的价格鉴证机构对火灾直接财产损失进行鉴定，火灾损失鉴定。

在国家发改委、公安部就火灾损失价格鉴定下文前，对火灾损失鉴定的探讨。

背景：最近，我们接到因家用电器质量问题引起的火灾当事人来对一年前的火灾损失进行价格鉴定，鉴定的目的是与厂方协商(或诉讼)赔偿。

1、当事人持本地消防大队的委托书(委托内容主要是：请你单位对XX村XX家2005年1月X日火灾损失进行价格鉴定);

2、当事人单方委托。

我们认为：

1、消防大队的委托必须有明确的鉴定标的，只委托我们对火灾损失一宗进行价格鉴定，我们不能受理。如消防大队委托，列出详细的鉴定清单，我们应当受理。

2、当事人单方委托，根据认证的目的，我们应慎重受理，因当事人对自己的损失委托，自己愿意写多少写多少，从当事人自己列的清单看，我们认为不太符合当地的实际，一般农村家庭，价值上万元的电脑2台，一套沙发近两万，服装150余套。

3、可双方当事人委托，我们出具价格认证结论书，前提是双方当事人对委托认证标的达成一致，目前看不太可能。

根据《中华人民共和国消防法》的规定，火灾事故调查的主要任务是认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任，火灾事故调查由公安消防机构负责实施，鉴定材料《火灾损失鉴定》。《火灾统计程序规定》对火灾损失的认定程序、方式、核定方法等作出规定。

摘要：日前，广西宁明县海渊镇十八村村民农某困烧甘蔗叶不慎.将村民黄某的芒果树烧伤，双方因赔偿问题发生纠纷而诉请法律。县消防火队动之咀情，晓之以理，说服双方同意委托县价格认证中心进行火灾损失鉴定，使纠纷很快得到解决，收到了事半功倍的明显成效。这标志宁明县在广西崇左市率先成功引入火灾核定中介服务。

摘要：今年6月.成都市物价局价格认证中心受理了一起火灾财产损失鉴定。事件的起因是某市政工程公司在进行道路施工中挖爆了天然气管道.导致附近A、B两家汽配店起火燃烧，其中A汽配店全部烧毁。另一家B汽配店部分烧毁，双方当事人在赔偿损失额大小上产生了分歧。通过公安消防部门的介绍，双方当事人到我中心共同委托对其损失作出评估。

第三篇：申请火灾损失

申

请

我叫孙长占,长子孙云利,次子孙军利,属大红城乡骆驼沟行政村上夭子自然村,于2009年6月1日下午3点左右突发大火,造成了严重的损害,共烧毁次子孙军利五征三轮车一辆,折合现金12000.00元,长子孙云利四轮车和车斗子一辆,折合现金1万多元,孙长占的板材一立方左右,9根檩材,农具全毁,大小树木60多苗,折合现金约7000多元,烧毁育肥羊饲料10袋计1050.00元,玉米10000多斤计7500多元,二铵10袋碳铵5袋折合现金1685.00元,车库2间,电表2块,折合现金2000.00多元,90只肉羊,驴骡各一头的饲料全部烧毁,约1600多元,烧毁款共计42835.00元,因这场大火给我家3户造成特大损失,严重的影响了春耕和正常生活,望有关部门给予救助为盼。

特此申请

行政村意见：

乡政府意见：

申请人：孙长占 2009年6月1日

第四篇：损失评估申请书

损失评估委托申请书

申请人：金陵饭店物业管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

请求事项：在我公司与董超房屋租赁纠纷一案中，董超所承租的常熟东南开发区湖山路333号同济科技广场精英公寓1904房内装修及设备等物品损失具体金额不明确，故特请求法院安排专业价格评估机构予以评估。

此致

常熟市人民法院

申请人：

****年**月**日

第五篇：企业搬迁损失评估

企业搬迁损失评估

2011-04-13 15:29:15|

随着我国经济高速发展，越来越多的工厂需要搬迁，由此产生企业搬迁损失的评估项目也不断增加。与某些业内人士主张将工厂搬迁损失评估人为地划分为三个阶段不同，我们在参与企业搬迁评估的一个项目中，从评估结论的适用性。评估资料的可获得性和评估工作简易性出发，将某上市公司搬迁损失评估分为不动产损失，停产损失和搬迁费三个子项。由此产生的评估结论和评估报告获得了相关政府主管部门和公司董事会、大股东。股东大会的认可。我们的体会如下

某大型汽车部件生产企业原为某军工集团与一汽合作兴办。根据城市规划从主城区迁至高新技术开发区即将建成的新址。凭着对项目内涵的准确把握，我们通过竞标获得了搬迁损失评估的委托。

该企业的产品涵盖6大系列200余个品种，市场占有率达20％。公司资产5亿元。工业建筑42.000平方米，机器设备826台(套)，存货按定额管理，包括数控立体仓库等生产辅助设施齐全。厂区管网密布，绿化美观。工厂为多品种大批量生产，技术先进，开发能力强，管理水平与上市公司相称。经济效益稳定，2007年实现利润596万元。随着我国国民经济高速增长和汽车产量连年上升，预计搬迁后将更有利于企业发展。

委托方对本搬迁项目评估的要求是评估结论和评估报告能得到各方面认可，所获得的经济补偿足以保证完成搬迁任务，顺利地在新址全面投入生产。

通过对项目内涵的深刻理解，并为使评估结论和评估报告便于各相关方审查核准，我们设计的评估方案将搬迁损失评估分为三个子项：

一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估；

二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估；

三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。

我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。1 / 3 在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是：

(一)不动产损失评估

搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。

(二)停产损失评估

《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。

搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1+前三年销售收入平均增长率)/12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。

(三)搬迁费评估

工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值 2 / 3 易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。

搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。

搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。

工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。以本案为例，包括： 鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同，对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。搬迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构；机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失；存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数；大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。

目前，该上市公司搬迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成搬迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。

摘自资产评估

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