猪场拆迁损失评估概况

第一篇：猪场拆迁损失评估概况

猪场拆迁损失评估概况(2011-11-26 16:05:58)转载▼ 标签：

杂谈

猪场生物总资产及搬迁损失评估概况

种猪场现总存栏猪只 4486头，其中种公猪60头，商品后备公猪139 头，种母猪751头（其中经产母猪 715头，原种后备母猪 36 头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头），哺乳仔猪 1296 头，保育猪 1631 头，育肥猪 95 头。生物总资产 1326.02 万元，直接经济损失241.3万元，搬迁费用 17.17 万元。

一、存栏猪只估值：

1、公猪估值：公猪共计199头，其中成年公猪60头（原种15头，祖代20头，父母代25头），商品后备公猪139头。总值166.42万元。

⑴成年公猪估值：原种公猪引入价格20000元/头，祖代公猪引入价格12000元/头，父母代公猪引入价格8000元/头。隔离饲养至配种需4个月培育期，期间增加饲料费：120天×2.5kg/天/头×4.2元/kg=1260元/头；疫苗费130元/头（蓝耳苗2头份×16.5元/头份=33元；伪狂犬苗4头份×3.5元/头份=14元；猪瘟高效苗8头份×1元/头份=8元；细小疫苗8ml×1.75元/ml=14元；乙脑4头份×1.8元/头份=7.2元；副嗜血苗2头份×7元/头份=14元；萎鼻苗2头份×18元/头份=36元；口蹄疫苗8ml×0.56元/ml=4.5元）；消毒驱虫药物保健费73元/头（药物保健7天需1吨料：枝原净200g 290元+阿莫西林500g 180元+纽费罗2kg/T 280元+阿梅诺1Kg 180元=930元，添加两次共1860元；驱虫胖可球2.2kg/T×180元/kg=396元，添加两次共792元；消毒药每次1瓶36元，每月消毒12次，4个月共1728元；）；人工费160元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，4个月共9600元）；房屋折旧378元/头（房屋总资产1018万，按10年折旧，每年101.8万，每月84833元，本月总存栏4486头，平均18.9元/头，种公猪占地面积是其它猪只的5倍，18.9元/头×5=94.5元/头，4个月共378元/头），水电费16元（1.8万元/月÷4486头×4月=16元/头），银行利息37元/头（4.2万元/月÷4486头×4月=37元/头），管理费：150元/头（招待费、销售费、耗材、行政费、管理人员费用等约16.8万元/月÷4486头×4月=150元/头），饲养至成年每头公猪增加培育成本2204元。引入公猪利用率为90%。

15头原种价值：15头÷90%×22204元/头=370066元； 20头祖代价值：20头÷90%×14204元/头=315644元； 25头父母代价值：25头÷90%×10204元/头=283444元。总值：370066元+315644元+283444元=969154元。

⑵商品后备公猪估值：市场价格5000元/头，存栏139头，总值695000元。

2、母猪估值：母猪共计1265 头，其中种母猪751头（核心群经产原种母猪225头，经产纯种母猪490头，原种后备母猪36头），商品后备母猪514头（其中纯种母猪206头，二元母猪308头）。总值 901.73 万元。⑴ 核心群原种母猪估值（225头）：原种母猪引入价格10000元/头，隔离饲养至配种需三个月的培育期，期间增加饲料费：90天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=810元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费32元/头（1个饲养员每月1000元，1个技术员1400元，3个月共7200元），房屋折旧57元/头（18.9元/头/月×3月），水电费12元（1.8万元/月÷4486头×3月=12元/头），银行利息28元/头（4.2万元/月÷4486头×3月=28元/头），管理费112元/头（16.8万元/月÷4486头×3月=112元/头），饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本2747元/头（生物折旧：10000元/头÷8胎=1250元/胎，饲料121天：121天×2.7kg/天×3.6元/kg=1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头（18.9元/头/月×4月），水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。

①空怀原种母猪 8头，价值：8头÷90%×11254元/头=100036元

②怀孕原种母猪 217头，价值：217头÷90%×14001元/头=3375797元（2）经产纯种母猪估值（490头）：纯种母猪引入价格3800元/头，隔离饲养至成年每头母猪增加培育成本为1254元。怀孕母猪还需增加成本1972元/头（生物折旧：3800元/头÷8胎=475元/胎，饲料1176元，人工费43元/头，房屋折旧76元/头，水电费16元，银行利息37元/头，管理费：149元/头）。引入母猪利用率为90%。

①空怀纯种母猪 20 头，价值：20头÷90%×5054元/头=112311元

②怀孕纯种母猪 470 头，价值：470头÷90%×7026元/头=3669133元。（3）原种后备母猪估值（36头）：

原种后备母猪引入价格10000元/头，饲养两个月：60天×2.5kg/天/头×3.6元/kg=540元/头，疫苗费130元/头，消毒驱虫药物保健费73元/头，人工费22元/头，房屋折旧38元/头，水电费8元/头，银行利息19元/头，管理费：80元/头，饲养至今增加培育成本910元/头。价值：36头×10910元/头=392760元。（4）商品后备母猪估值（514头）：

A、商品纯种母猪价值：206头×3800元/头=782800元

B、商品二元母猪价值：中猪105头×1700元/头=178500元 大猪203头×2000元/头=406000元

3、哺乳仔猪估值（1296头）：总值 86.56万元

A商品乳仔猪：市场价格360元/头，存栏389 头，价值 140040 元。B种用乳仔猪：市场价格800元/头，存栏 907头，价值 725600 元

4、保育猪估值（1631头）：总值 160.51 万元

A商品保育猪：市场价格480元/头，存栏489头，价值234720元。B种用保育猪：市场价格1200元/头，存栏 1142 头，价值1370400元

5、育肥猪估值：总值 10.8万元

肥猪共计 95 头，其中小猪 25 头，中猪 30 头，大猪 40 头。⑴、小猪估值：市场价格600元/头，存栏 25 头，价值 15000 元 ⑵、中猪估值：市场价格1100元/头，存栏 30 头，价值 33000 元 ⑶、大猪估值：市场价格1500元/头，存栏 40 头，价值 60000 元。

二、猪只强应激（如驱赶、装卸车）所造成的损失情况：总共：241.3万元。

1、掉膘损失：总存栏 4486 头×50元/头= 224300 元

猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，会出现厌食或不食，生长停止、掉膘严重，影响后期生长，一般会持续7-10天左右，造成饲养的无价值消耗和负增重损耗50元/头。

2、发病造成添加药物损失：总存栏 4486 头×20元/头= 89720 元

猪只在驱赶、装卸、运输等强应激影响下，抵抗力急剧下降，猪只容易发病，需进行药物保健和治疗，每头猪分摊药物费用20元。

3、死亡损失：猪群在驱赶、装卸、运输、高温天气等强应激的影响下，会造成各类猪只的死亡。

①产房乳猪死亡率达20%,直接经济损失：

商品乳仔猪存栏 389 头×20%×360元/头= 28008 元 种用乳仔猪存栏 907 头×20%×800元/头= 145120 元 ②保育猪死亡率达15%,直接经济损失： 商品保育猪存栏 489 头×15%×480元/头= 35208 元； 种用保育猪存栏 1142 头×15%×1200元/头= 205560元。③小猪死亡率达10%,直接经济损失：

小猪存栏 25 头×10%×600元/头= 1500 元 ④中猪死亡率达8%,直接经济损失：

中猪存栏 30 头×8%×1100元/头= 2640 元。⑤大猪死亡率达5%,直接经济损失：

大猪存栏 40 头×5%×1500元/头= 3000 元。⑥种母猪死亡率达3%，直接经济损失： A．核心群原种母猪: 空怀原种母猪：8头×3%≈1头×11254元/头=11254元 怀孕原种母猪：217头×3%≈7头×14001元/头=98007元

其怀孕猪仔死亡数：217头×3%≈7头×10.5头/窝×1000 元/头=73500元 B．经产纯种母猪：

空怀纯种母猪：20头×3%≈1头×5054元/头=5054元 怀孕纯种母猪：470头×3%≈14×7026元/头=98364元

其怀孕猪仔死亡数：470头×3%×10.5头/窝×600 元/头=88830元 C．原种后备母猪：36头×3%×10910元/头=10910元。⑦商品后备母猪死亡率达5%，直接经济损失：

A、商品纯种母猪价值：206头×5%≈11头×3800元/头=41800元。B、商品二元母猪价值：

中猪105头×5%≈6头×1700元/头=10200元 大猪203头×5%≈10头×2000元/头=20000元

⑧种公猪死亡率达5%(其中成年公猪死亡1%,后备死亡4%)成年公猪：60头×1%≈1头×22204元/头=22204元 后备公猪：139头×4%≈6头×5000元/头=30000元

4、怀孕母猪运输造成流产达10%：

原种母猪流产损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪流产损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元

5、怀孕母猪运输造成胎儿死亡率达10% 原种母猪损失：217头×10%≈22头×10.5头/窝×1000 元/头=231000元 纯种母猪损失：470头×10%≈47头×10.5头/窝×600 元/头=296100元

6、种公猪在强烈应激下造成死精、无精的淘汰比例达5%，造成损失： 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪: 20头×5%×14204元/头=14204元

父母代公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元

7、种公猪在驱赶、运输过程中造成肢蹄损伤，无法进行配种淘汰比例 达5%: 原种公猪：15头×5%≈1头×22204元/头=22204元 祖代公猪:20头×5%×14204元/头=14204元

纯种公猪：25头×5%≈2头×10204元/头=20408元

三、猪只在拆迁过程中的运输费用（含赶猪费、装卸费、运输费等）：17.17万元 1．种公猪：1头1车，150元/车，共199头×150元/头=29850元

2．经产种母猪：1头1车，150元/车，共715头×150元/头=107250元 3．后备母猪：20元/头，共514头×20元/头=10280元

4．乳猪：5元/头，共 1296 头×5元/头= 6480 元 5.保育猪：10元/头，共 1631 头×10元/头= 16310 元 6.小猪：10元/头，共 25 头×10元/头= 250 元 6．中猪：15元/头，共 30 头×15元/头= 450 元 7．大猪：20元/头，共 40 头×20元/头= 800 元

第二篇：损失评估申请书

损失评估委托申请书

申请人：金陵饭店物业管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

请求事项：在我公司与董超房屋租赁纠纷一案中，董超所承租的常熟东南开发区湖山路333号同济科技广场精英公寓1904房内装修及设备等物品损失具体金额不明确，故特请求法院安排专业价格评估机构予以评估。

此致

常熟市人民法院

申请人：

****年**月**日

第三篇：拆迁损失索赔函

索赔函

*******委员会：

本人是******6号楼西侧小二层的户主，名叫*****。对于发生自2009年起至今的由于在我住宅楼周围进行的拆迁改造所造成的损失，我正式向委员会提出索赔要求。现将有关事实陈述如下：

本人于2007年在******公司购买一处房产，位于现****小区6号楼西侧小二层。楼房居住面积186.68平方米；车库两间，卫生间一间，共计面积50平方米；另有一小院面积约90平方米；共计面积约326.68平方米。

自2009年开始，由于****新建住宅楼，拆除了我所居住住宅楼附近的原有建筑；2010年，****又与*******公司在我所居住地仅一墙之隔的西侧，建造办公楼和加压站，并将我原有的围墙，车库及卫生间拆除。以上行为无论对我的居住环境还是对我的私人财产均造成一定程度的损害。首先，新建的加压站和办公楼遮挡了阳光，使得我居住的房子无法采光；其次，新建的地下暖气加压站噪声过大，人一进到房间就听到嗡嗡声，会有明显的噪声和轻微震感，我和家人已经开始出现耳鸣的症状。另外在施工过程中造成我家的水管冻裂，并且车库的房顶也开始漏水，这对我们的身心都造成了极大地干扰。

以上所述情况均属事实，绝无夸大之言辞。本人也多次向***委员会反映过此事，但最终都没有一个明确的解决办法。况且委员会领导在拆除我家原有建筑时对本人有过口头承诺，有一定的补偿来弥补我们的财产损失。对于工薪家庭来说，安居乐业是一生的大事，所以我恳请****委员会能够尽快了解事实，提出一个具体的赔偿方案，恢复我们安静的居住环境，弥补我们经济上的损失。

希望通过我们双方沟通、协商，能够尽早解决此事，谢谢！

索赔人：****

2011年12月27日

第四篇：损失评估鉴定申请书

损失评估鉴定申请书一：

申请人：李**，男，19xx年7月1日出生，汉族，住址是新疆**县阔克阿尕什乡迭里布列克村19号。

唐*，女，19xx年10月2号，汉，住址是新疆**县一农场建设东路65号。

请求事项：

请求法院依法委托具备相关资质的司法鉴定单位对申请人的经济损失进行评估。

事实和理由

20XX年8月25日，被告**生物科技有限公司所修的涵洞质量不合格，导致原告在运输小麦的运输过程中车辆发生侧翻，将车上的小麦倾倒入附近的水渠中，给原告造成了重大的经济损失。为查清事实损失的数额，请求法院依法委托鉴定单位进行评估鉴定。

此致

**县人民法院

申请人：

年 月 日

损失评估鉴定申请书二：

申请事项：

请求贵院将申请人位于黑龙江省牡丹江市爱民区纺织二路牡纺河东小区9栋5单元601室的房屋漏水的影响成度及经济损失数额进行鉴定、评估。

事实和理由：

原告王**与被告樊国相邻关系纠纷一案中，原告与被告系楼上楼下关系。因被告20XX年6月26日开始私自改造房顶，将女儿墙盖上排水管堵死，只要一下雨，雨水直接顺着墙体往下流，屋里刚出现漏水时，就告之被告处理，被告置之不理。才导致原告家2个卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台不同成度严重漏雨，严重时水都成水溜往下流。原告从入住8年来从未有过漏雨现象。从20XX年6月28日早7点30分开始漏雨到现在，以使原告家无法正常生活和正常居住。特申请贵院委托专业人员对损坏房屋做出公平公正的鉴定和评估。

第五篇：火灾损失评估说明

司法鉴定评估报告书•评估说明

烧损物资及烧损房屋现在价值评估技术说明

一、评估对象

xxxxxxx需对原告火灾被烧毁财产损失进行鉴定，特委托我所对被烧毁财产损失的价值进行评估

二、评估烧毁财产损失费用主要依据

（1）《资产评估业务手册》、《资产评估常用数据与参数手册》；（2）《2011中国机电产品报价手册》；（3）委托方提供的资料；

（4）《xxxx火灾事故认定书》、《火灾直接损失申报统计表》相关资料；

（5）烧损现场勘查记录与照片。（6）评估人员市场调查相关资料与记录。

三、评估方法

根据本次资产评估的目的为火灾财产损失价值鉴定评估的实际情况，我们确定采用重置成本法进行评估。

四、评估程序实施过程和情况

本次评估自2011年5月31日接受委托至2011年7月7日提出评估报告的评估程序实施过程和情况包括：

1、本所接受委托后，我所评估人员听取委托方情况介绍，会同委托方人员对申报评估火灾财产损失项目进行了核对。此外，我所评估人员在火灾所在地现场会同xxxxx对委估火灾财产损失情况进行了核查及详细查勘，根据火灾发生的情况，了解到烧损的财产受损状况，勘查统计完全烧损的物资，8-1

司法鉴定评估报告书•评估说明

被烧损房屋部位的轻重程度并进行了测量。

2、评估人员根据现场勘查情况及《xxxxxx火灾事故认定书》、《火灾直接损失申报统计表》资料确定烧损的财产数量。在xx市的家电市场百货商场以及在互联网上对与烧损物资相关价格进行咨询。对上述物资报价作为本次评估重置完全价值参考，根据物品的具体使用年限计算其成新率，最后确定烧损物资的损失价值。

3、评估人员根据现场勘查情况对被烧损房屋的面积、烧损程度进行区分确定烧损率。又根据房屋的结构与修建年限了解并计算其重置完全价值，最后计算烧损损失费用。

五、评估举例

案例：烧损房屋的评估 ㈠委估烧损房屋概述

委估房屋于2001年5月建成（房产证在火灾中烧毁），据了解该房屋的产权面积为104平方米(仅为一二层楼)，一、二层为砖混结构，第三层为原房主在八年前搭建的砖木结构。据现场勘查与了解,本次火灾是从二楼的后半部分引起的,二楼与三楼的后两间房屋的火灾情况最为严重。三楼的石棉瓦在消防队灭火时拆除，二楼的顶部与地面预制板烧损严重，部分预制板已经露出钢筋，部分预制板变现弯曲，人在上面行走有晃动的感觉。墙面龟裂部分已经脱落。由此引起一楼后面二房间的顶部预制板产生裂纹,墙面龟裂。本次评估仅以烧损的房屋应予拆修或维修的部分进行估价，经测量一楼需要维修的建筑面积为26.8平方米，二楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米，三楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米。

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司法鉴定评估报告书•评估说明

㈡评估计算过程：

本次评估运用重置成本法原理进行评估，成本法原理：成本法是以重建该房地产所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。

具体做法介绍如下：

1、确定烧损建筑物的重置价值；

2、确定烧损建筑物的烧损率=房屋正常使用成新率—房屋烧损剩余价值成新率（含拆除费用的比率）；

3、计算烧损建筑物评估价值=重置价值x折旧额 ㈢委估烧损房屋评估价值的计算

1、一二楼烧损房屋的评估价值 ①建筑物重置价格的确定（1）建筑物的建安造价

根据xx市建筑行业平均水平，参照《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省建设工程费用定额》SGD7-2000，结合现场斟查情况，确定其砖混结构房屋造价为750元/平米。

（2）建筑行业税费与合理的利润 我们按建安造价的10%进行计算。750元/平米×10%=75元/平米 重置单价：750+75＝825元/平米 ②烧损率的确定

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司法鉴定评估报告书•评估说明

委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为50年，该建筑物的正常使用成新率按年限法及《资产评估常用数据与参数手册》中关于《房屋、建筑物完损等级和成新率参考表》中对于“结构整齐色泽不鲜、外粉少量剥落”按基本完好的七成新计算。对于评估人员在现场勘查的一楼烧损情况适用表中的“结构构件、装修、设备有明显损坏和变现，并且不齐全，需大修或翻建”的房屋按严重损坏的三成新计算。对于二楼烧损情况适用表中的“房屋的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以20%计成新率（考虑了房屋的部分拆除费用）。因此该一二楼房屋的烧损率计算如下：

一楼烧损房屋的烧损率=70%—30%=40% 二楼烧损房屋的烧损率=70%—20%=50% ③评估价值

一楼烧损房屋评估单价＝825元/平方米×40%＝330元/平方米 二楼烧损房屋评估单价＝825元/平方米×50%＝412.5元/平方米 由此计算一二楼烧损房屋的评估价值为：

一楼烧损房屋评估价值＝330元/平方米×26.8平米＝8,844.00元 二楼烧损房屋评估价值＝412.5元/平方米×26.8平米＝11,055.00元

2、三楼烧损房屋的评估价值 ①建筑物重置价格的确定（1）建筑物的建安造价

根据xx市建筑行业平均水平，参照《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省装饰程计价定额》SGD2-2000、《xx省建设工程费用定额》SGD7-2000，8-4

司法鉴定评估报告书•评估说明

结合现场斟查情况，确定其砖木石棉瓦结构造价为450元/平米。

（2）建筑行业税费与合理的利润 我们按建安造价的10%进行计算。450元/平米×10%=45元/平米 重置单价：450+45＝495元/平米 ②烧损率的确定

委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为40年，该建筑物的正常使用成新率按年限法及《资产评估业务手册》中关于《房屋、建筑物完损等级和成新率参考表》中对于“结构整齐色泽不鲜、外粉少量剥落”按基本完好的七成新计算。对于三楼烧损情况适用表中的“房屋的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以15%计成新率（考虑了房屋的部分拆除费用）。因此该三楼房屋的烧损率计算如下：

三楼烧损房屋的烧损率=70%—15%=55% ③评估价值

三楼烧损房屋评估单价＝495元/平方米×55%＝272.25元/平方米 由此计算三楼烧损房屋的评估价值为：

三楼烧损房屋评估价值＝272.25元/平方米×26.8平米＝7,296.30元 委估烧损房屋评估总价值

=一楼烧损房屋评估价值+二楼烧损房屋评估价值+三楼烧损房屋评估价值

=8,844.00+11,055.00+7,296.30 =27,195.3元

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司法鉴定评估报告书•评估说明

六、火灾烧损财产总价值的评估结果

由以上分析，委估在火灾中烧损财产在2011年5月31日评估基准日所表现的被烧损物资损失费用为42,789.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币肆万贰仟柒佰捌拾玖元整，被烧损房屋损失费用为27,195.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币贰万柒仟壹佰玖拾伍元整。

火灾烧损财产总价值为69,984.oo元，大写:人民币陆万玖仟玖佰捌拾肆元整。

具体评估的详细情况请见资产评估明细表。

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