规范拆迁评估化解拆迁纠纷

第一篇：规范拆迁评估化解拆迁纠纷

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规范拆迁评估化解拆迁纠纷

一、基本情况

从2001年5月开始，上海市房屋土地资源局根据市政府要求，与市府法制办、市建设委员会等部门着手对原《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》进行修改，在修改《实施细则》过程中，认为原《实施细则》在执行过程中存在不少问题，主要表现在：

(一)上海市房屋拆迁补偿安置中，将户口因素作为确定安置面积的标准，对居住困难的家庭改善居住条件具有合理性，但与市场经济规律不一致，也容易被一些人利用，通过迁移户口而谋取不正当利益。

(二)房屋拆迁补偿安置标准按照被拆除房屋的重置价结合成新对房屋所有人进行补偿的方式，所有人所得到的补偿款大大低于使用人所得到的房屋安置利益，以市场经济的价值观念来衡量，原《实施细则》的补偿方式对财产权保护明显不够。

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(三)拆迁人或拆迁单位的行为存在不够规范的情况，需要在《实施细则》中加以规范。例如：部分建设单位的补偿安置资金迟迟不到位，造成被拆迁居民得不到及时补偿安置构成事实上的侵权。

在拟定新的补偿安置标准时，市房地资源局对已拆迁完毕的拆迁基地和正在拆迁基地的补偿安置标准进行测算对比，提出了较为合理的补偿安置方案，期间，将修改后的拆迁补偿安置方案分别向市人大、市政协作专题汇报并分别征求了各区县政府、建设、市政、财政、物价、民政、人民银行、法院等有关部门的意见，历时半年，与国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》同步实施。

二、房屋评估是核发拆迁许可证的前置要件

上海市各区县房屋拆迁管理部门在核发《房屋拆迁许可证》时除审核必备的建设项目、规划许可及用地批文的同时，还需审核安置房屋的评估报告，对被拆除房屋的评估时点以核发房屋拆迁许可证之日为准，对安置房屋也由拆迁人提供评估报告，做到拆迁房屋与安置房屋两者在价值上相等。

三、确定市场化的补偿安置标准

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上海市房屋拆迁补偿标准在原《实施细则》的基础上，于1998年出台了《上海市危棚简屋改造居住房屋拆迁补偿安置试行办法》(以下简称《试行办法》)，在该《试行办法》中对房屋所有人的补偿安置标准确定以上海市四级地段安置商品住宅的平均售价作为补偿的原则，上海市房屋拆迁补偿安置方式由实物分配转向货币分配，货币化方式安置占拆迁总量的仅50—60%，1999年至2001年度上海市用于货币化安置资金 160亿元，其中2001年货币化安置款达47.5亿元人民币，2002年1月至7月底达34亿元，货币化方式安置已被广大被拆迁人所接受。2000年10月，上海在轨道交通明珠线二期工程和共和新路高架项目的房屋拆迁中，推出了按房地产市场评估价补偿的试点方案，受到被拆迁人的欢迎，在徐汇和虹口两个试点区选择按市场评估价补偿的户数达到50%左右。上海市房屋拆迁补偿安置已进入了以市场评估价加拆迁补偿安置的新阶段，为制订适合上海特点的房屋拆迁补偿安置标准奠定了基础。

房屋拆迁补偿安置按被拆除房屋的房地产市场评估价补偿，可以充分反映房屋及其土地使用权的实际价值，保障房屋所有人的利益。但由于上海市被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的补偿安置款可能低于现行的补偿安置水平。为了保持拆迁政策的连续性，保障补偿安置总体水平不下降，设置最低补偿单价标准和价格补贴。原《实施细则》补偿安置方式有两种，一种是按照房屋残值对被

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拆除房屋所有人补偿，以户口因素确定安置面积的房屋安置方式;另一种是按照被拆除房屋的面积增加地段级差面积后以四级地段空置商品房平均市场价换算的货币化安置方式。修改后的方式为两种：一种是按照被拆除房屋的房地产市场评估价另加价格补贴，给予货币补偿或者同等价值的产权房屋安置，补偿安置标准公式由上海市统一规定：

即：货币补偿金额=(市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积

其中市场单价是指房地产市场的评估单价。当评估单价低于最低补偿单价标准的，最低补偿单价作为市场单价;另一种是以面积标准调换的形式予以房屋安置，对面积标准的界定由各区县人民政府根据本区域内的居住水平确定。凡符合面积标准的被拆迁人可以选择面积标准方式进行安置。从上海市实际情况来看，实施市场评估价补偿安置方式，仍有相当数量的低收入的被拆迁居民难以解决居住问题，为了保持新老政策的平稳过渡，上海市不再实行统一的居住困难标准，改为由各区县人民政府根据本区的实际情况划定本区域内的居住困难标准，用以房屋安置可以增加异地产权房屋安置方式，解决这部分居民的居住问题。异地产权房屋安置方式是按被拆除房屋的建筑面积，增加一定的地段级差面积，在应安置面积内互不结算差价，此方式由居住在旧里、简屋及不成套房屋中且房屋较小、孤残、孤幼等居

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民的特殊情况，将优先适用异地产权房屋安置，并适当减免超过应安置面积部分的房价款。

四、确定评估机构

修改后的《实施细则》中明确规定，对居住房屋的房地产市场评估单价或非居住房屋的房地产市场价，由拆迁人委托具有上海市房地资源局核准的房屋拆迁评估资格的房地产评估机构评估，拆迁补偿安置标准设置要有相对合理的数值要求，房屋评估是关键，针对上海市平均每年需拆迁居民约7—8万户，拆除房屋建筑面积达350万平方米，确定具有拆迁评估资质的评估机构从事房屋拆迁评估，上海市房地资源局在全市 65家评估机构中按照评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等，结合房屋拆迁工作需要，指定30家具有拆迁评估资质的评估机构承担房屋拆迁评估。按照要求，在上海市各拆迁基地内只能有1家评估机构承担拆迁评估，其目的是为统一评估标准防止在拆迁评估中标准不一，而引发新的矛盾。做好房屋拆迁评估工作是补偿安置的前置条件，为此，上海市房地资源局制订了《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》，统一评估收费标准。

五、评估争议的处理

上海市房屋拆迁补偿安置纠纷中涉及房屋评估的，按照《上海市

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房屋拆迁评估管理暂行规定》办理，房屋所有人对评估结果有争议的，可以在收到评估报告或分户评估报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复估。原估价机构应当在收到复估申请的3日内向申请人出具书面复估结论，原估价机构调整评估结果的，原估价机构还应向原委托人出调整后的评估报告并注明调整原因。当事人对评估结果仍有争议的，一方当事人可以在收到评估报告或分户评估报告之日起15日内，向上海市房地产估价师协会组织的房屋拆迁专家委员会申请鉴定，原估价机构应当及时向专家委员会提供评估报告、评估技术报告及其他有关资料。专家委员会受理鉴定申请后，应当对评估报告的合法性、规范性、合理性进行鉴定，并在收到申请后的10日内出具鉴定意见。经专家委员会鉴定，评估报告合法、规范、合理的，专家委员会应当出具维持原评估结果的鉴定意见。经专家委员会鉴定，评估报告不合法、不规范或不合理的，拆迁入应当在收到专家委员会意见的3日内要求原估价机构重新评估或者委托具有房屋拆迁评估资格的另一家估价机构重新评估，受托机构应在7日内出具重新评估报告。当事人对重新评估的结果无争议的，重新评估结果作为拆迁补偿的依据;当事人对重新评估结果仍有争议的，拆迁人应重新向专家委员会申请鉴定。专家委员会应在收到申请后的5个工作日提出鉴定意见。鉴定意见可作为房屋拆迁裁决的依据。在房屋评估方面，被拆迁入对评估争议的为数不多，对房屋评估结果咨询的多，申请复估的少，据上海估价师协会提供的数据，全市对评估申请鉴定的仅6户。其中3户评估结果得到了修正，另3户维持原评估结论。

房屋拆迁评

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估鉴定案例

案例一

案例背景：被拆迁房屋位于斜土路1621号，全幢花园住宅，土地面积359平方米，建筑面积144.5平方米，业主邢定氛已故，由其妻、子、女共有。该住宅因斜上路局部拓宽(市重大工程明珠线二期配套工程)列入拆迁范围。上海X X房地产估价有限公司受托对该住宅进行了评估，估价结果为158万元，单价10，934.26元/平方米。被拆迁人邢宏虹等4人对估价结果有异议，向XX估价公司提出复估要求，X X估价公司复函仍坚持评估结果。邢宏虹等对此仍不满意，经交涉仍无结果，遂正式向上海市房地产估价师协会房屋拆迁估价专家委员会(以下简称专家委员会)提出鉴定申请。

鉴定事由：被拆迁人认为估价结果偏低。被拆迁人称：花园朝南一面临街，东西长15米，南北24米左右，占地面积359平方米，同时具备私产权，独立式，四面临空，无多户分割使用，土地容积率低(仅为0.403)等条件，完全符合挂牌上市的条件，而具备这些条件的老洋房在上海是“极少的”。据称不断有人前往洽谈，90年代开价在200—250万元之间。

受理申请：2002年4月15日，专家委员会正式受理了鉴定申请

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并发出“受理通知单”，与此同时，专家委员会向X X估价公司发出“估价报告调用单”，向5位资深估价师发出“鉴定工作邀请函”。

评估鉴定：4月19日上午，该宗住宅拆迁评估鉴定专家组第一次会议召开。7位专家(包括专家委员会、副主任)参加了会议。按照鉴定程序，会议通报了该宗案例的背景，专家们仔细查阅了评估报告、技术报告和申请鉴定报告。会后，全体专家组成员到委托鉴定对象现场进行了查勘。

从4月19—25日的一个星期时间里，各位专家独立作业，逐一核查可比案例，查阅自己掌握的一些案例资料。在进行了认真、细致的鉴定后，每位专家在鉴定表上都签署了对估价报告的鉴定意见。4月26日，专家组第二次会议召开。会议经过两轮专家意见的征集后进行了分析、汇总，得出了专家组的意见。“鉴定意见”包括5个方面的内容，结论是：1.技术思路及估价方法基本正确;2.案例选取不当且案例的真实性存在问题;3.参数确定存在问题，偏差明显，无估价日期修正，对花园住宅价格上扬因素考虑不足，容积率修正不足，楼盘体量因素未考虑;4.估价结果偏低;5.原估价报告合法、欠规范、不够合理。最终该鉴定项目评估结果调整为184.56万元。

以上鉴定结果书面送达：委托人、拆迁人、估价机构、区房屋拆迁科、市房地资源局市场处、拆迁处、评估中心。有关拆迁当事人对

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鉴定结果都能服从。

案例二：

案例背景：被拆迁房屋位于卢湾区巨鹿路255号，房屋类型原为新里，经房管部门同意，底层下挖，搭建阁楼后(层高2米)，改为餐饮。房屋承租人刘巧女，由其女陆俊杰代理。该房屋纳入卢湾区小浜湾动迁基地范围。上海X X房地产估价有限公司受托对该房屋进行了评估，估价结果为7669元/平方米。房屋承租人认为估价结果偏低，向原估价公司提出复估要求。复估结果仍维持原结果，因此房屋承租人向房屋拆迁估价专家委员会提出鉴定申请。

鉴定事由：房屋承租人认定估价结果偏低，他在“举证报告”中列举了多个案例，据称单价在8400— 12，500元之间，此外，委托房屋隔街对面的百佳超市估价在14500元/平方米。据此，房屋承租人申请鉴定。

申请受理：专家委员会于7月9日正式受理该鉴定申请(编号为020004)，向鉴定申请人发出“受理通知单”，向X X估价公司发出“估价报告调用单”，向5位专家发出参加鉴定工作的邀请函。

评估鉴定：2002年7月9—18日，专家鉴定组对该房屋拆迁评

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估进行了鉴定。专家组查阅了估价报告、技术报告及申请人的举证报告，到现场进行了勘察。专家组对原估价报告的最终鉴定意见是：1.在缺乏市场成交可比案例情况下使用收益还原法评估，基本符合规范要求;2.租金案例选取了毗邻商铺，可比性强，(但资本化率的确定依据缺乏说服力);3.价格影响因素的分析较合理;4.估价结果中对基准价格的确定(9500元/平方米)和阁楼修正基本合理。

2002年7月18日，专家委员会发出“关于卢湾区巨鹿路255号房屋拆迁评估鉴定结果报告”，鉴定结果如下：估价报告合法、评估结果合理，维持原估价结果。

六、《实施细则》在执行过程中的主要问题

《实施细则》自2001年11月1日施行以来，运行情况良好，得到被拆迁人和社会的认可，上海市拆迁的新基地居民总数为52，473户，上海市房屋拆迁评估已进入正常有序阶段。

对原居住面积小，人口多的被拆迁人，虽补偿安置标准作适当倾斜，但仍未能解决其居住困难的矛盾，由于近期上海市用于动迁安置的房屋紧缺，在部分拆迁基地已处于困难的境地，对此，上海市政府已着手解决动迁房源紧缺的问题，在上海市四个方位将新建适宜于动迁的安置房屋。

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第二篇：拆迁补偿评估

近年来，由于评估机构出具的加油站拆迁补偿评估结论差距过大，导致当事人之间纠纷事件日益增多。例如，辽宁省西丰县沈丰加油站，第一次评估价364万元，第二次评估价22万元，两次评估价相差342万元。评估结论存在争议，固然有评估技术的原因，但主要是因为相关政策与规则不明确，导致当事人之间对拆迁补偿标准的理解不同。因此，正确把握加油站拆迁补偿标准，对于保护类似特殊类型房屋拆迁当事人的合法利益，具有重要的意义。

一、加油站拆迁补偿的范围

一般的营业用房拆迁之后其营业手续可移地继续使用，经营者直接到工商管理部门办理变更登记即可，补偿标准一般不存在争议。而加油站是特许经营企业，其特许经营权的获得与其房屋的地理位置有着决定性的关系，拆迁后其营业手续能够移地继续使用的可能性很小，如果按照与一般营业用房同等的补偿标准进行补偿，难免会产生争议。

1.迁建加油站一般要按照新建站的审批程序和条件办理。如《吉林省加油站行业至2010年发展规划》中关于新建、迁建加油站的审批程序中规定“迁建加油站视同新建站，其审批程序依照新建站程序办理”。“对因城市建设规划改造而废弃的加油站和中止经营一年以上的加油站，收回《成品油零售经营批准证书》，并由工商部门吊销营业执照。对有长期规划证而被规划掉的加油站，可由中油或中石化两家公司控股，按照规划另行建设。原《成品油零售经营许可证》同时废止，由控股方重新申办”。

2.由于道路的改造升级，会面临加油站站点设置减少而不能获得重新批准。加油站拆迁后重建的难度很大。在拆迁时被拆迁人很难判断是否能获得迁建的批准，实践中多数加油站房屋的拆迁会导致该加油站废业。按照原来的补偿内容（房地产价值+无法恢复的设备和设施补偿金额+搬迁、拆除、安装等费用+停产停业损失）已经不足以补偿被拆迁人由于房屋拆迁而遭受的损失。这就是产生上述纠纷的主要原因。由于各评估机构确定的拆迁补偿范围不一致，考虑企业价值损失的评估值就高，按原有模式只评估房地产价值的评估值就低。笔者认为，在采用货币安置的条件下，加油站拆迁补偿范围就应该是加油站企业价值，具体补偿金额是：拆迁补偿金额=加油站企业价值-成品油存货价值-划拨土地出让金。因加油站资产是一类特殊的资产，目前国家及各省的法律法规及拆迁补偿文件中都没有对其做出明确规定。因此，评估人员接到加油站拆迁评估业务的时候，首先要明确拆迁补偿的范围。委托评估的拆迁补偿范围由拆迁人确定，一般来说有如下情况：（1）包括特许经营权在内的企业价值（2）评估房地产及无法恢复的设备和设施等价值。第一种拆迁补偿范围是在进行货币补偿时的正常范围，评估人员只需选择适当的评估方法、适宜的技术路线、合理的评估参数进行客观公正的评估即可。第二种情况，实际上只是货币补偿时应补偿范围的一部分，评估人员一定要在评估报告中进行披露，强调评估范围及该范围仅是拆迁补偿的一部分，以免使用者误解。

二、加油站拆迁补偿评估方法的选择

企业价值评估基本方法有三种，即市场法、成本法、和收益法。市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的方法。成本法也叫资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的方法。收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的方法。加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。虽然加油站的经营是按照授权企业规定的统一的模式进行的，且从目前国内来看，主要是两大授权商即中国石油天然气集团公司和中国石油化工集团公司，但由于加油站的经营收益受其地理位置的影响很大，可比性很差，因此加油站企业价值评估不适宜采用市场法。成本法需要根据具体情况选用适当评估方法得出各项资产的价值，由于特许经营权是一种无形资产，采用成本法确定其取得价值是不适宜的；另一方面特许权人不允许经营权人私自转让特许经营权，我们无法从市场上获得加油站特许经营权交易的案例，故也无法采用市场法。拆迁评估虽然是资产（企业）终止（废业）使用，但在我国拆迁法规中是假设其能够继续使用（经营）条件下的资产（企业）价值。在这一假设前提下，我们采用收益法对加油站企业价值进行评估。收益法的基本公式为：

三、基于收益法的加油站拆迁补偿评估思路根据收益法的基本公式进行加油站拆迁评估，就是要客观地确定被评估加油站的剩余经营年限、各年的净利润、净资产收益率等参数。笔者根据多年的实践经验，摸索总结出一套收益法的技术路线。

（一）确定加油站剩余经营年限加油站剩余经营年限，一般是加油站《成品油零售经营许可证》所载终止年限与估价时点的时间差。这里考虑到房屋拆迁的特殊性，应考虑房屋建筑物及土地的剩余使用年限。即不考虑续期因素，按房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则计算剩余经营年限。

（二）预测各年净利润首先，应当从委托方或相关当事方获取被评估加油站过去（至少三年）的历史收益资料及未来收益的预测资料（五年，如果经营期短于五年，就是经营期内）。其次，分析被评估加油站经营状况、历史业绩、发展前景和加油站行业相关经济要素及发展前景，收集被评估加油站所涉及交易、收入、支出等业务合法性和未来预测可靠性的证据，充分考虑未来各种可能性发生的概率及其影响。再次，对被评估加油站收益预测进行分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。———营业收入的预测。营业收入的预测可采用趋势分析法。评估人员应根据被评估加油站历史销售资料及未来预测资料，分析该加油站营业收入的历史发展情况和未来趋势，同时结合同行业其他企业的历史销售情况及发展趋势进行对比分析，对该加油站未来营业收入的发展趋势做出合理判断，确定营业收入的预测值。———成本费用的预测。成本预测主要包括：营业成本、主营业务税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用。成本费用预测可采用营业收入百分比法。即确定各项成本费用占营业收入的比值，根据未来各年营业收入的预测值，确定成本费用的预测值。———其他业务利润及营业外收支情况分析和预测。根据被评估加油站提供的历年会计报表，如果历年没有其他业务利润，在未来收益值中将该项按零值计算；如果发生额很小也可忽略不计；如果发生额较大，也可采用营业收入百分比法进行预测。营业外收支一般来说发生额较小，可根据被评估加油站提供的历史资料，分析确定一定的数额，并假设在剩余经营期内每年保持不变。根据以上分析，确定预测期各年净利润，公式为：Et=利润总额-所得税=营业收入-营业成本-主营业务税金及附加-销售费用-管理费用-财务费用+其他业务利润+营业外收入-营业外支出-所得税最后，评估人员应关注，剩余经营年限短于与地上房屋建筑物及土地使用权的剩余使用年限时，相关终值的计算。剩余经营年限是采用房屋建筑物、土地使用权、特许经营权剩余使用年限熟短原则确定的。在划拨土地使用权条件下，土地的剩余使用年期可按房屋和特许经营权熟短来设定。在特许经营权的剩余使用年限大于房屋剩余使用年限时，按房屋的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的特许经营加盟费的摊余价值进行折现；二者同时到期，只考虑各年净利润的折现；在特许经营权的剩余使用年限小于房屋剩余使用年限时，按特许经营权的剩余使用年限确定剩余经营年期，这时应考虑将在经营终点的房屋建筑物价值进行折现。

（三）确定折现率

与净利润口径对应的折现率为净资产收益率。评估人员应考虑多个因素，合理确定折现率。（1）考虑被评估加油站的历史收益水平，即通过历史资料计算分析其历史净资产收益率水平。（2）搜集同行业其他企业净资产收益率的资料。（3）采用以下公式：资产报酬率=无风险收益率+行业风险收益率+企业特定风险收益率。其中，无风险收益率可采用同期或近期发行的长期国债利率，行业风险收益率可查阅相关行业统计资料。企业特定风险主要来自企业外部和内部两个方面，外部风险来自于企业所处具体经济地理位置、市场环境、自然与意外等；内部风险主要来自经营风险和财务风险。由于加油站的特许经营其经营风险一般很小，财务风险的判断要结合被评估加油站历年借款情况。最后结合上述三种情况，综合确定折现率。

（四）计算企业价值

将以上步骤计算的各项参数代入公式P= + 中，计算P值。

（五）确定评估结论

根据加油站企业价值确定拆迁补偿金额时要考虑两个问题：一是成品油库存；二是土地使用权的性质。由于加油站经营产品的特殊性，库存成品油必须是由加油站自行处理的一项内容。因此，在评估时库存成品油（包括在加油机、管线及储油罐内的）的价值要从企业价值评估结论中扣除，扣除的金额应该是：库存成品油价值=库存成品油数量×成品油销售单价用收益法计算的企业价值中所含土地价值是全地价（即出让价），如果被评估加油站的土地使用权是划拨地，应考虑在企业价值中扣除企业价值计算期限内土地使用权出让金。评估结论：

拆迁补偿金额=加油站企业价值-库存成品油价值-划拨土地出让金

（六）完成拆迁评估报告

拆迁评估报告是对全部拆迁评估工作的总结，注意应披露以下重要事项：（1）评估对象和评估范围、评估对象的存在状况、权利状况和受到的限制；（2）影响评估分析、判断和结论的评估假设和限定条件，并就其对评估结论的影响进行必要说明；（3）披露相关财务分析、调整情况；（4）其他需要披露的事项。

第三篇：拆迁安置纠纷案例

案情概述：

李先生早年丧妻，与五个儿子共同居住于位于本市某区的公有住房中多年，李先生系该套公有住房的承租人，全家人的户籍均在该套公有住房内。2002年初，该套公有住房被拆迁，李先生与开发商A公司签订《拆迁安置协议》：A公司补偿李先生两套商品房，房屋面积按照拆迁当时在册户籍六人的标准核算，两套商品房实际总面积超过在册户籍标准的部分，李先生另行按市价补缴房款。2003年11月，李先生拿到了两套安置房的房产证。因全家人仅有一套住房即可满足使用，考虑经济因素，李先生打算将空闲的另一套房子出售给孙某，正在双方准备签订房屋买卖合同时，李先生的大儿子强行阻拦，主张该房屋是其兄弟五人与其父亲李先生的共有财产，李先生无权独自处分。那么，该两套拆迁安置房的所有权人是谁？李先生的大儿子是否是该两套房屋的共有人？

律师说法：

拆迁安置可以选择货币补偿，也可以选择房屋补偿，李先生选择的就是房屋补偿。虽然核算房屋面积是以在册户籍人数作为标准，但是户籍在册的同住人所享有的始终是居住权，除承租人放弃权利，有资格申购公有住房或者取得住房安置的主体只能是承租人，同住人的居住权在法律上不可能转化为所有权，本案中，李先生是公有住房的承租人，在其未放弃权利的情况下，有权取得所有权的人只能是李先生，事实上李先生作为承租人选择了住房安置并取得了房产证，他就是两套安置房的所有权人，当然，李先生的五个儿子并非丧失所有权利，他们对两套安置房仍享有居住权，居住权的存在虽然会对房屋所有权的处分产生一定影响，但是并不能将居住权等同于所有权。

第四篇：拆迁纠纷裁决申请书样本

申请人：某房地产开发公司，法定代表人，_________，职务：_________，住所地址：______市______街______号。

被申请人：_________，男，______岁，___族，某市工具厂工人，住所地址：______市______胡同______号。

申请人与被申请人因拆迁补偿问题经协商未能达成拆迁协议，特申请房屋拆迁主管部门依法作出裁决。

请求事项：

1．裁决申请人为被申请人产权调换建筑面积为______平方米的三居室一套；

2．裁决被申请人向申请人支付产权调换差价款人民币_____________元人民币；

3．裁决被申请人在某区______号院平房___间内周转过渡。

事实和理由：

我公司经市房地产管理局批准，并取得贵局核发的“拆许字（______）第_____号”房屋拆迁许可证后，于____________年___月正式开始拆迁工作。被申请人在拆迁范围内某胡同______号有私房___间，建筑面积为______平方米，由被申请人自己居住。另经调查查明，被申请人在拆迁范围外某小区______号楼承租公房二居室一套。

拆迁开始后，经申请人与被申请人协商，被申请人要求申请人为其产权调换二居室、一居室各一套，后又提出补偿______万元人民币，申请人认为其要求不符合法律规定，予以拒绝。依据我国《城市房屋拆迁管理条例》第______条的规定，申请人为被申请人提供新建某小区______号楼______号、建筑面积为______平方米（不含公用面积）的三居室一套与其进行产权调换，但被申请人以面积太少为由予以拒绝。双方在拆迁公告规定的拆迁期限内未能达成拆迁协议。

申请人认为，被申请人的要求没有法律依据，申请人为其提供的建筑面积为______平方米的房屋符合法律规定，被申请人应当按照法律规定向申请人支付产权调换差价款人民币____________元人民币，由于产权调换的房屋正在建设过程中，因此请主管部门裁决被申请人暂时在周转房内周转过渡，待新建房屋交付使用后再迁入新房内居住。

请房屋拆迁主管部门支持申请人的要求。

此致

某区房地产管理局

申请人：某房地产开发公司

______年______月______日

第五篇：房屋拆迁评估流程

城市房屋拆迁评估流程

1、公示评估机构名单，供拆迁当事人选择。

2、确定评估机构：采取被拆迁人投票或者当事人抽签的方式确定。

3、拆迁人与评估机构签订委托评估协议。

4、评估机构负责收集被拆迁房屋资料，包括房屋产权证、土地使用权证、建筑面积、房屋结构、装璜、附属物等。

应具有：反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像照片资料、实地勘察测量记录、评估对象登记清单，工作人员记录，被拆迁人签名；被拆迁人拒绝签名的，应当附有现场证人签名。

5、公示初步估价结论，公示时间7天。

6、估价机构向委托人提供被拆迁房屋整体估价报告和分户估价报告。

7、委托人向被拆迁人转交分户估价报告。

8、拆迁当事人对估价报告有异议的，在收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核，原估价机构应当在收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复，并出具书面意见。

9、另行委托估价机构评估的，受托估价机构应在10日内出具估价报告。

针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。

一、拆迁当事人共同选择评估机构。

市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

二、拆迁人出资委托评估机构。

拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

三、评估机构勘察测量。

1、拆迁当事人向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

2、受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

3、对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

4、实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

四、初步估价报告公示。

估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

五、复核申请。

拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

规范拆迁评估化解拆迁纠纷

第一篇：规范拆迁评估化解拆迁纠纷

第二篇：拆迁补偿评估

第三篇：拆迁安置纠纷案例

第四篇：拆迁纠纷裁决申请书样本

第五篇：房屋拆迁评估流程

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