企业搬迁损失评估

第一篇：企业搬迁损失评估

企业搬迁损失评估

2011-04-13 15:29:15|

随着我国经济高速发展，越来越多的工厂需要搬迁，由此产生企业搬迁损失的评估项目也不断增加。与某些业内人士主张将工厂搬迁损失评估人为地划分为三个阶段不同，我们在参与企业搬迁评估的一个项目中，从评估结论的适用性。评估资料的可获得性和评估工作简易性出发，将某上市公司搬迁损失评估分为不动产损失，停产损失和搬迁费三个子项。由此产生的评估结论和评估报告获得了相关政府主管部门和公司董事会、大股东。股东大会的认可。我们的体会如下

某大型汽车部件生产企业原为某军工集团与一汽合作兴办。根据城市规划从主城区迁至高新技术开发区即将建成的新址。凭着对项目内涵的准确把握，我们通过竞标获得了搬迁损失评估的委托。

该企业的产品涵盖6大系列200余个品种，市场占有率达20％。公司资产5亿元。工业建筑42.000平方米，机器设备826台(套)，存货按定额管理，包括数控立体仓库等生产辅助设施齐全。厂区管网密布，绿化美观。工厂为多品种大批量生产，技术先进，开发能力强，管理水平与上市公司相称。经济效益稳定，2007年实现利润596万元。随着我国国民经济高速增长和汽车产量连年上升，预计搬迁后将更有利于企业发展。

委托方对本搬迁项目评估的要求是评估结论和评估报告能得到各方面认可，所获得的经济补偿足以保证完成搬迁任务，顺利地在新址全面投入生产。

通过对项目内涵的深刻理解，并为使评估结论和评估报告便于各相关方审查核准，我们设计的评估方案将搬迁损失评估分为三个子项：

一是不动产损失评估。指不能随迁的财产的拆迁补偿价值评估；

二是停产损失评估。指因搬迁而停产给企业造成的损失价值评估；

三是搬迁费评估。指随迁财产搬迁的全部合理费用。

我们的分项也获得了委托方的认可，分项不仅体现了对项目内涵的深刻了解，评估结论和报告也便于各方审查核准。其中，不动产损失是要用于与政府主管部门谈判补偿，停产损失要为董事会和股东大会审议通过，并向政府主管部门申报；搬迁费需由大股东核准并出资。1 / 3 在评估过程中，我们本着“科学合理，不重不漏”的原则，加大现场核查工作力度，按时高质量地实现了在竞标时的承诺。评估报告受到主管部门的肯定，评估结论也为各方所接受。我们的作法是：

(一)不动产损失评估

搬迁企业的不动产包括：房屋建筑物、构筑物(设备基础，道路、围墙、挡土墙等)、管网(给排水、暖，电、燃气、通讯、管理信息系统，安全监控、消防等)、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”。拆迁补偿价值是根据政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的补偿标准，只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估。当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁评估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动，但未对有关因素调整系数做出具体规定，本次评估对象为工业厂房，与住宅很难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻，故在与拆迁方协商后，决定本次评估采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。

(二)停产损失评估

《城市房屋拆迁管理条例》规定，因拆迁非住宅房屋造成停产，停业的，拆迁人应当给予适当补偿。一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业上年月平均净利润的若干倍给予补偿。

搬迁会造成停产，停产意味着获利能力的暂时损失。需要注意的是，机械工厂的搬迁，其短时停产并不意味着停止全部经营活动。以本案为例，产成品仍必须按合同兑现，原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行。在此次工厂搬迁损失的评估中，停产损失的评估用搬迁期间企业净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算。当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×(1+前三年销售收入平均增长率)/12。委托方设定此次的搬迁时限为两个月。

(三)搬迁费评估

工厂搬迁费评估是对随迁财产，包括机器设备，工装模具，工位器具。存货，在用低值 2 / 3 易耗品、文件档案等从拆卸运到新址安装试车投产全过程合理费用的估测。此次评估中搬迁费不计资金成本。

搬迁费的估价不是严格意义上的资产价值评估。注册资产评估师要针对不同的搬迁财产，经过深入调查研究，科学缜密，经济合理地设定一个搬迁方案，以此作为搬迁费用计价的基础。以机器设备为例，搬迁费一般应包括：拆卸费，包装费，吊装费，运费，卸车费，安装调试费，验收费，不可预见费，管理费，保险费。

搬迁费评估为计价所设定的运输方案，不是搬迁组织措施计划，更不是装车计划。

工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为搬迁企业获得补偿而提供的价值参考的专业意见。注册资产评估师应针对搬迁企业行业和规模不同，以及评估报告使用要求的差异，关注到可能影响搬迁损失的所有层面。以本案为例，包括： 鉴于为搬迁损失给付补偿的部门不同，对应的搬迁损失评估报告特别是价值类型必须符合该部门的有关规定。例如房屋建筑物损失的评估要采用政府拆迁主管部门规定的方法进行，价值类型是“拆迁补偿价值”。而对于给付经济补偿的部门不承诺补偿的项目，如订单流失、信誉受损等形成的间接损失，则不列入评估范围内。搬迁企业占地7.4万平方米，土地使用权依长期合同租赁取得。租赁费已一次付清，租金远低于现行市价。工厂搬迁失去了继续使用的权利，也享受不到租金的优惠。从而形成搬迁损失，并纳入本次评估范围。委托方拟在搬迁新址土地使用权的取得方式和价格协议中，向有关部门申报经济补偿。在工厂搬迁损失评估中，注册资产评估师要加强现场清查核实。工业建筑要逐一核实建筑面积和结构；机器设备要逐台设定运输方案，关注拆卸损失和不可预见损失；存货除数量外，包括体积、重量，包装状态都要心中有数；大量的在产品、在用低值易耗品、在用工装模具刃具和工位器具都要掌握其数量，体积和重量。所有这些都要作到“不重不漏”。

目前，该上市公司搬迁损失的评估结果已为各方所接受，相关经济补偿顺利推进。工厂按计划完成搬迁，在新址已正式投入生产，并为当地政府树立为样板工程。

摘自资产评估

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第二篇：企业搬迁补偿费评估探讨

企业搬迁补偿费评估探讨

摘自《中国房地产估价与经纪》2011年3期

作者：刘艳萍

摘要：针对《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）颁布实施，本文研究搬迁对企业的损失和影响。对于不动产价值的补偿，不仅仅是房地产价值的补偿，而是所有不动产价值的补偿。对于停产停业损失费的补偿，把工业企业房地产与纯商业用途、办公用途房地产的停产停业损失费分开对待。对于搬迁补助费，不可按固定标准进行补偿，而应按实际发生费用进行核定。

关键词：企业搬迁；补偿费；评估；探讨

一、搬迁对企业的损失和影响

搬迁对企业的损失主要包括三个方面：不动产损失、停产停业损失、搬迁支出损失。

（一）不动产损失

不动产损失指不能随迁的固定于土地上或地下的所有有形资产，包括：建筑物（生产经营用房、办公用房、后勤用房）、构筑物（设备基础，道路交通、院墙、烟筒、挡土墙等）、管网系统（给水、排水、暖气，电路、通讯、网络、管理信息系统、安全监控系统、消防系统）、绿化景观、路灯照明等，以及土地使用权等无形资产。

（二）停产停业损失

停产停业损失指因搬迁而停产停业给企业造成的生产经营损失、盈利损失以及不必要的支出。一个大型的正在进行生产经营的企业，根据其生产规模和所经营业务的不同，因搬迁导致的停产停业时间一般为半年至两年，所涉及的损失一般包括：

(1)生产经营损失。主要指停产停业期间的利润，以及利润在此期间产生的利息等。

(2)公司产品订单损失。潜在客户的跑单、现有客户的跑单或减单、对原材料的订货减少导致订货单位成本增加、已订货订单无法继续生产的赔偿金等。

(3)一些设备因搬迁不得不提前报废或更换所带来的固定资产损失。

(4)原有客户群的丢失及新的市场开拓所带来的成本增加。原有客户群或许丢失，新的市场开拓必定带来成本的增加，如需加大广告力度而造成的费用增加等。

(5)公司的隐形损失。有些企业地理位置优越，由于搬迁，企业很难找到与原来一样优越的地理位置，导致原材料、产成品的运输成本大大增加，职工的交通补助增加，从而导致该企业的生产经营成本增加。

(6)搬迁范围外房地产的损失。一些企业部分房地产在搬迁范围内，部分房地产不在搬迁范围内，但因工厂主体停产而导致不在搬迁范围内的房地产也不得不停产、停业，其补偿费是得不到的，但其停产停业损失和日常有些开支是必须要发生的（如一些销售业网点的房租费等）。

以上停产停业损失是以企业停歇一段时间继续生产经营为前提的。如果因为搬迁，公司厂址的变更，机器、设备的大迁移，公司人员的变动、对客户的负面影响等原因导致企业无法继续生产经营，不得不进行破产清算。那么以破产清算而告终的企业损失就会更大。

（三）搬迁支出损失

搬迁支出损失是指因搬迁产生的全部费用以及不必要的浪费和不可预见损失等，包括：(l)可移动物品的搬迁、安装费用。可移动办公家具及用品、文件档案的迁移费，大量的原材料、在产品、半成品、产成品的迁移费，在用工装模具、刃具和器具、消防器材的迁移费、安装费，可移动机器设备的运输、安装费用。

(2)不可移动设备的搬迁、安装费用。固定于地表的不可移动的机器设备的拆卸费、运输费、安装调试费、验收费、不可预见费等。

(3)一旦拆除便无法恢复使用的机器、设备的补偿费。每个企业都或多或少存在一些一旦拆除便无法恢复使用的机器、设备或者为配合安全生产、环境保护等要求的一些生产外附属设备，这些设备一旦拆除便无法恢复继续使用，如通风设备、除尘设备等。

二、目前国家及北京市实行的相关补偿政策

（一）国家相关法律规定

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

（二）北京市相关法律规定

北京市在新的《征收条例》出台后，目前还未制定出新的配套的补偿办法与相关法律规定，目前尚在执行的相关政策为：

(1)关于被征收房屋价值补偿，目前执行的文件是：《北京市非住宅房屋搬迁评估技术标准》（京房地评字[1999]656号），及《北京市房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[20031808号]。(2)关于停产停业损失，目前执行的文件是：《关于北京市城市房屋搬迁补助费有关规定》（京政函[20011109号]第五条：“因搬迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被搬迁人根据被搬迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。具体标准由各区、县房屋、搬迁行政主管部门制定。”

(3)关于搬迁支出损失，目前执行的文件是：《关于北京市城市房屋搬迁补助费有关规定》第三条：“搬迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被搬迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给补偿。”

三、《征收条例》颁布后企业搬迁损失补偿评估的方法

（一）关于不动产价值的补偿内容

(l)不仅仅是房地产价值的补偿，而是所有不动产价值的补偿。搬迁对于不动产的损失，如前所述不仅仅是房地产的损失，还包括相应的构筑物、附属物、管网系统以及附属配套设备、设施的损失，相应评估就不应该仅仅是房产与地产价格的评估，也应包括构筑物、附属物、管网系统以及相关附属配套设、设施价值的评估。

(2)对于房地产价值的评估建议采用房地分估的办法。因为在同一地段、同一使用类型的土地其地理区位与公共配套设施、基础设施情况大致相同，土地区位价格就应该大致相同；而房屋情况却是千差万别的，有钢混结构、砖混结构的、砖木结构以及纯木结构或者彩钢板结构的，有新的、半新的、旧的，估价师就应该根据不同的建筑结构、建筑类型、新旧程度，根据相应的建筑物于估价时点的工程造价标准的市场行情来评定其重置成新价格，而不是一成不变的套用多年不变的计算公式及死指标。

(3)对于土地价值的评估，建议采用假设开发法、市场比较法进行评估。因为假设开发法是依据建成后房地产的市场售价减去房屋的重置价格得到的土地价格；市场比较法是依据估价时点的土地市场三个以上比较案例的交易价格加以修正得到的土地的价格，均更能反映届时土地的市场平均价格水平。尽量少用基准地价系数修正法（因为北京市的基准地价还是于2002年制定的，其价值水平已经远远不能反映目前的市场价格行情了），尽量少用成本法（因为成本法中的许多价格参数没有参照指标、无据可循）。

(4)对于房屋价值的评估，建议采用成本法、收益法进行评估。尽量少用市场比较法进行评估（因为市场比较法绝大多数的市场交易案例价格是房地一体的房地产价格，而不是单独的房产的价格，难于剥离）。

（二）关于停产停业损失费的补偿

(l)把工业企业与纯商业用途、办公用途房地产的停产停业损失费分开对待，区分不同补偿标准。目前北京市的补偿标准不区分工业企业还是商业企业、办公类等非住宅类型房地产，只要是处于同一地段，是同一个项目，其补偿标准均是一致的。笔者认为这中有不妥之处，试想一个临街店铺或一个办公用房，只要换个地方，搬一下家、更新一下营业执照，就可以继续经营，其停产停业损失费怎么可能与需要重新寻址、重建厂房，机器、设备、人员大迁移的正在进行生产的工业企业的停产停业损失费一样呢？所以，不同情况应不同对待，不同性质的非住宅类型房地产区分不同的补偿标准是笔者的观点与主张。例如：笔者所从事的项目石景山区西黄村道路改造项目，经过两年多的博弈，一个工业企业最终的解决方案就是这样的：工业企业最后结算的补偿标准是1500元／平方米，其余的企业是1200元／平方米，收到了极好的效果，赢得了三方（拆迁人、被拆迁人、拆迁公司）的赞同，故根据具体情况以不同的补偿标准区分不同的行业补偿是非常重要的。

(2)补偿标准按土地面积还是建筑面积，根据其证载范围内实际生产经营场所来决定。北京市的补偿标准是：“对被搬迁人根据被搬迁房屋的区位、使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。”可是在我公司承接过的项目中，例如2009年的怀航水泥制品有限公司，其所经营的是水泥预制板的生产，全部是室外地面作业，其房屋建筑面积很小，如果按照此标准进行计算的话，其停产停业补助费（按照700元／平方米计算）是50万元，按照其实际生产经营场所土地面积进行补偿的话是120多万元，被搬迁人认为应该按照实际经营场所土院落面积进行补偿，而不是按建筑面积进行补偿。后来经过一年多的博弈，最终搬迁人（委托方）还是同意按其证载土地面积计算其停产停业损失费，很快便签订了搬迁补偿协议。因此，按照《国有土地使用证》范围内的实际生产经营场所计算停产停业损失费不愧是一个行之有效的办法。

(3)适当考虑企业的品牌与商誉，区分不同标准。显而易见商誉很好的品牌大企业与小型的普通企业相比，在同样的搬迁时间内其停产停业造成的损失是相差很大甚至是大相径庭的，这点应该是大家无需争辩、毋庸置疑的。

(4)建议采用计算公式计算停产停业损失费。停产停业损失费严格来讲包括房屋所有者的损失和房屋经营者的损失以及其他费用。建议采用以下公式进行计算：

停产停业损失费={房地产净收益 [（人员工资补偿 基本利润补偿）×（1其他因素补偿系数）]}×停产停业合理补偿期限

这样当房屋所有者与经营者相同主体时，其停产停业损失费就是利用以上公式计算出来的全部，当房屋所有者与经营者为不同主体（如出租）时，则房屋所有者的损失为前半部分：房地产净收益×停产停业合理补偿期限；房屋经营者的损失为后半部分：[（人员工资补偿 基本利润补偿）×（1其他因素补偿系数）]×停产停业合理补偿期限。其中：

房地产净收益：是指房地产所有者因拥有房地：而在单位时间内（这里指月）可以持续获取的净收益。其数额等于有效毛收入（潜在毛收入中扣除空置和收租损失以后的客观收入）减去运营费用（包括房地产税、保险费、管理费、维修费等）后的纯收入。

人员工资补偿：是指因停产停业造成的房屋经营者对职工待岗期间内每月工资支出的合理补偿。基本利润补偿：是指因停产停业造成的经营者平均每月基本利润的合理补偿。基本利润补偿等于企业前三年的平均利润。依据企业纳税额核定：

A按所得税率纳税的：利润=纳税额／所得税率一纳税额；

B无法按所得税核定的：根据营业税核定收入，然后按行业平均利润率核定； C以上方法都无法核定行业平均利润的，以企业财务报表为依据确定。

其他因素补偿系数：主要用于补偿企业经营者设备折旧、重新建立资信、渠道维护费用、商誉损失、强销售宣传等所产生的费用。取值范围在0-0.4之间，依据行业特点及实际情况进行取值，例如表1：

停产停业合理补偿期限：停产停业合理补偿期限是根据企业类型、企业规模，综合考虑搬迁所需实际时间设定的，如表2：

（三）关于搬迁补助费的补偿

搬迁补助费对企业来说，按照北京市的现行标准（按照被搬迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算）来定，对于一些小作坊企业（没有大型机器设备的企业）可能是够，但对于一些大型的工业企业是远远不够的。2008年我单位承接的朝阳区市政道路改造项目，其中一个单位是建材生产单位，其原材料、半成品、产成品、机器设备等均为大体积、大重量的物体及设备，其补偿金额均已达成协议，因为搬迁补助费一项迟迟达不成协议，最终拖了两个多月未能搬家，后来我们采取了按该实际发生费用，很快便与企业达成了搬迁补偿协议，也得到了三方的充分认可。2007年门头沟区的兴华机械厂项目也是因为搬迁补助费达不成协议而拖延了好几个月，后来我们加大现场核查工作力度，采取据实估算的办法，很顺利协助双方签订了搬迁补偿协议。

由此可见，固执己见、墨守陈规、死搬硬套规程、规定的方法在搬迁实际工作中是行不通的。由此，笔者的观点和建议是，对于企业（尤其是大型工业企业）的搬迁补助费，按照在合理的搬迁期限内实际发生费用进行核定。

至于一旦拆除便无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新，给予补偿。大部分企业对于旧设备的补偿是能接受的，极个别企业认为他们新购进的设备刚刚购进2年左右，成新度在9成新以上，设备的调试、校正、磨合阶段刚刚结束，设备刚开始顺行，马上就要拆除、毁之一旦，要求给予全新的价格进行补偿，笔者认为也是有一定道理的。总之，灵活机动、按实际情况、实际损失进行补偿是其中的关键。

第三篇：企业政策性搬迁损失税务处理之我见

税务师：镇江 王青勇

企业政策性搬迁损失税务处理之我见

国家税务总局于2009年3月12日出台《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号），该文件明确了当前政策性搬迁（或处置）收入的税务处理方法。文件中规定：“企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。”同时规定“企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。”

通过该文件上述二个规定的对比，我们不难发现，该文件中对于企业政策性搬迁损失的规定是不甚明晰的。试问：如果一个企业取得了企业政策性搬迁收入并进行重置或改良固定资产或技术改造，那么企业的各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用，应该怎么样处理呢？

概而言之，处理的方法无非是以下三种：

第一种处理方法，根据财政部于2005年8月15日出台《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企

[2005]123号），文件中明确要求：“企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算；在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，核销专项应付款。”企业应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额后，再按照国税函[2009]118号的规定进行企业所得税处理。

第二种处理方法，各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额（一般为负数），按照《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发〔2009〕88号）规定报批后调增重置资产的价值，通过折旧扣除。搬迁收入另行按照国税函

[2009]118号的规定进行企业所得税处理。

第三种处理方法，各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额（一般为负数），按照《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发〔2009〕88号）规定报批后并在当进行企业所得税处理。搬迁收入另行按照国税函

[2009]118号的规定进行企业所得税处理。

笔者赞同第三种处理方法，理由如下：

财政部出台的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），是相关财务处理的规范文件。根据《企业所得税法》第二十一条规定，“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

我们细读国税函[2009]118号文件，在该文件中首先明确了企业

政策性搬迁和处置收入的定义，“企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。”

文件中规定“用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。” 文件中同时规定“企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。”通过这二条规定的对比，我们可以清楚地看到两者的区别。将这二条规定的原文组合一下，则成为：“如果企业有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，则搬迁收入不要先加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出，扣除后的余额，再计入企业应纳税所得额”。组合后的规定与财政部出台的财企[2005]123号规范文件是不一致，但根据《企业所得税法》第二十一条规定，“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算”。

当然，有同志认为，国税函[2009]118号文件规定的“固定资产重置„ „支出”中就应该包含了“各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用”。但笔者对此不能认同。

首先，固定资产重置支出不是一个规范的专业用语，其与会计专业用语“重置完全价值”应是完全不同的两个概念。会计专业用语“重置完全价值”是固定资产计价的一种方法。重置完全价值也称为现时重置成本，它是指在当时的生产技术条件下，重新购建同样的固定资产所需要的全部支出。按现时重置成本计价，虽然可以比较真实地反映固定资产的现时价值，但也带来了一系列的其他问题，会计实务操作也比较复杂，因此，这种方法仅在确定清查财产中盘盈固定资产的价值时使用，或在对报表进行补充、附注说明时采用。对于投资者投入的固定资产、企业接受损赠的固定资产也采用重置完全价值计价。

其次，固定资产重置支出应是指重置某项固定资产时的历史成本。《企业所得税法实施条例》第五十八条明确规定了固定资产的计税基础，没有任何一类固定资产的计税基础中包括“各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用”。有同志认为，税法规定改建的固定资产，是以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。但是笔者认为改建的固定资产与企业政策性搬迁重置（或新置）的固定资产，应是完全不同的两个概念。试想，如果某企业有一处房产被政策性搬迁，企业用搬迁收入购置新的固定资产（例如：一个机器设备）或进行技术改造

（例如生产设备改造），按照国税函[2009]118号文件规定这样是可以的，但该企业是不可能将被搬迁房产的折余价值和处置费用，计入新购置的机器设备计税基础的。

最后，国税函[2009]118号文件中将两个政策是并列陈述的，有和没有相关重置固定资产等计划的情况，税务处理规定是有明显差别的。而且该文件应是财政部和国家税务总局于2007年5月18日出台的《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2007〕61号）的政策延续。《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号，2005年8月9日颁布，目前状态是有效但不再作为执行依据）第九条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。但是，在办理相关审批手续时，要符合《企业财产损失所得税前扣除管理办法》第四十五条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：

（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据。

（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明。

（三）企业资产的账面价值确定依据。可见，根据这一税法规定，企业因政府规划搬迁发生的财产损失是允许税前扣除的。

综上所述，笔者认为，企业应将各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额（一般为负数），按照《企业资产损失税前扣除管理办法》（国税发〔2009〕88号）规定报批后并在当进行企业所得税处理。搬迁收入另行按照国税函[2009]118号的规定进行企业所得税处理。

由于国税函[2009]118号文件同时规定，“企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。”所以，如果企业按照第三种处理方法进行税务处理将会得到税收处理收益。

第四篇：损失评估申请书

损失评估委托申请书

申请人：金陵饭店物业管理有限公司常熟分公司 法定代表人： 地址：

请求事项：在我公司与董超房屋租赁纠纷一案中，董超所承租的常熟东南开发区湖山路333号同济科技广场精英公寓1904房内装修及设备等物品损失具体金额不明确，故特请求法院安排专业价格评估机构予以评估。

此致

常熟市人民法院

申请人：

****年**月**日

第五篇：损失评估鉴定申请书

损失评估鉴定申请书一：

申请人：李**，男，19xx年7月1日出生，汉族，住址是新疆**县阔克阿尕什乡迭里布列克村19号。

唐*，女，19xx年10月2号，汉，住址是新疆**县一农场建设东路65号。

请求事项：

请求法院依法委托具备相关资质的司法鉴定单位对申请人的经济损失进行评估。

事实和理由

20XX年8月25日，被告**生物科技有限公司所修的涵洞质量不合格，导致原告在运输小麦的运输过程中车辆发生侧翻，将车上的小麦倾倒入附近的水渠中，给原告造成了重大的经济损失。为查清事实损失的数额，请求法院依法委托鉴定单位进行评估鉴定。

此致

**县人民法院

申请人：

年 月 日

损失评估鉴定申请书二：

申请事项：

请求贵院将申请人位于黑龙江省牡丹江市爱民区纺织二路牡纺河东小区9栋5单元601室的房屋漏水的影响成度及经济损失数额进行鉴定、评估。

事实和理由：

原告王**与被告樊国相邻关系纠纷一案中，原告与被告系楼上楼下关系。因被告20XX年6月26日开始私自改造房顶，将女儿墙盖上排水管堵死，只要一下雨，雨水直接顺着墙体往下流，屋里刚出现漏水时，就告之被告处理，被告置之不理。才导致原告家2个卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台不同成度严重漏雨，严重时水都成水溜往下流。原告从入住8年来从未有过漏雨现象。从20XX年6月28日早7点30分开始漏雨到现在，以使原告家无法正常生活和正常居住。特申请贵院委托专业人员对损坏房屋做出公平公正的鉴定和评估。