旧烟囱防腐改造考虑的主要因素

第一篇：旧烟囱防腐改造考虑的主要因素

一、旧烟囱防腐改造考虑的主要因素 玻璃鳞片防腐 烟囱OM涂料防腐 耐酸胶泥防腐方法

老机组采用湿法脱硫改造后，若不加GGH，湿烟气排放到烟囱，会在排烟囱筒内壁结露形成强腐蚀，原烟囱排烟筒设计时若没有考虑湿烟囱防腐设计构造，一定要在加脱硫工艺的同时，对原烟囱进行防腐改造。旧烟囱改造烟囱脱硫高空防腐、钢制烟囱脱硫高空防腐、烟囱脱硫防腐、烟囱高空防腐施工的基本要求，是当湿烟囱内壁出现的冷凝酸液时，排烟筒内衬在设计使用年限内不应受腐蚀而丧失结构安全，更不能由于内衬腐蚀受损后，冷凝酸液渗出到钢筋砼外筒壁，危及烟囱结构承载能力。钢筋砼外筒壁受腐蚀时，直接影响的是结构安全问题，排烟筒内衬受腐蚀是长期耐久性问题。烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

研究旧烟囱防腐改造时主要考虑以下因素。

1、旧烟囱改造后服务年限 烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

火力发电设备一般经济运行年限大约25年，设计使用年限一般35年。建筑结构设计使用年限50年。烟囱是发电机组运行的最后一个环节，由于目前环保标准的提高，烟囱逐渐被视为火力发电系统中的一个设备来对待。旧机组脱硫改造带来烟囱防腐改造问题。首先应明确改造后的机组还可能运行多少年，以此来决定烟囱防腐的标准和防腐设计寿命。预计还要运行30年的烟囱与可能运行10年的烟囱，排烟筒内衬防腐改造显然应区别对待，更不能简单按新建发电机组湿烟囱防腐设计标准来处理。

2、原来烟囱结构形式 烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

几年前我国非脱硫机组(包括脱硫后加GGH)配套烟囱一般还是单筒烟囱或套筒烟囱。原来的烟囱在设计时考虑了哪些防腐措施，哪些地方不能满足湿烟囱的要求？

单筒烟囱内壁有砖砌的或双滑后水泥砂浆沫面的。套筒烟囱的内筒有砖砌体的和钢的。在防腐改造前一定要查清础原烟囱内衬的结构形式。一般没有考虑湿烟囱的防腐要求，对于不同的内衬表面，选择适合的防腐材料。对于套筒烟囱，钢排烟筒内壁只要增加耐酸胶泥或涂料作为隔水层即可。

对于过去采用釉面耐酸砖砌的排烟筒，由于国内采购的耐酸砖吸水率在12-20%，远远不能解决湿烟囱防腐问题，则必须另增加隔水层和防腐层，或者拆除原内衬后，参考金竹山和湘潭电厂的经验重新由泡沫陶瓷砖砖筑。对于单筒烟囱不论内衬是砖砌或是双滑形成的砼表面都有必要采用2-3cm耐酸砂浆涂抹形成隔水隔气的防腐层。

3、排烟筒内壁清理 烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

一般为砖砌体，砂浆抹面和钢内筒。旧烟囱改造首先要清理内筒表面的积灰和缺陷，砖砌内衬由于表面不平，还有一些砖存在破损，必须采用喷砂或高压喷水清除干净，然后填补缺陷。若采用涂料防腐不可用水冲洗方法来清理，因为水冲洗后，内衬表面一定要凉干才能进行喷涂，这样施工时间会很长。

4、防腐改造费用 烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

旧的210-240M高度钢筋砼单筒烟囱在80年代每座工程造价一般1200-1400万元。90年代1600～1800万元，2000年以后2200～2500万元。如果防腐改造费用超过原工程造价25～30%，则改造的可能性就不合适了。这时，应该从脱硫改造的系统设中寻求合理的方案。例如，华能山东辛店电厂考虑原来的旧烟囱不改造，为排放旁路高温烟气使用，另建一个玻璃钢内筒的烟囱为排放脱硫后湿烟气专用。丽港电厂一期在42m高的脱硫塔顶上，建造一个总高度120米的防腐钢烟囱专门排放湿烟气，原烟囱也不用防腐改造，只为旁路烟气服务。两个发电厂经核算认为这种方案经济效果还比较好。

5、现场施工条件 烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

由于是生产改造，施工现场比较狭小。改造工程施工中，烟囱内部工程材料和机具的堆放、运输都会受到限制。如果在旧烟囱内加钢排筒时，应考虑钢内筒现场加工场地，烟囱内安装，焊接，吊装平台等实施条件。

6、适用的运行工况 烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

目前，很多运行的脱硫机组，烟气设有旁路，烟囱排烟的工况比较复杂，排烟筒防腐设计困难较大。业主一般提出防腐涂层应适用于脱硫工况（湿烟气，45-50℃）和非脱硫工况（干烟气，145℃）交替运行的条件。应保证在烟囱长期运行的145℃工作温度环境下膨胀可逆并能够保持良好的弹性；且短时间应能够承受180℃高温（每次半小时，每年3次）。很多有机材料为主的涂料是很难满足这些要求的。如果在近期能实现脱硫机组不设旁路，烟囱的烟气不出现混合排放，排烟筒防腐设计会简单一些。

7、工期安排

200～300MW机组一般是二台炉共一个烟囱，通过电力调度的计划安排二台炉同时停运大修时，才能进行烟囱内衬防腐改造，一般只能在45天以内完成全部改造工程。所以应该考虑冬季严寒和夏季多雨对防腐工程施工的影响，必要时在施工过程中供暖或加挡雨蓬。

8、防腐材料的性能和工程业绩

在烟囱防腐工程投标中往往会出现很多新型防腐材料，有的还是国外独资或合资的厂家。他们的防腐材料标准各持一家，性能及指标的试验方法和测试结果也不相同，提供的性能指标可比性很差。有些厂商提供的业绩主要反映国外工程，很难了解和核实。

一般来说粘贴泡沫玻璃或泡沫陶瓷砖工程价在800--1000元/m2，在新建的湿烟囱中比较合适。改性耐酸胶泥(500元/m2左右)适宜在砖内筒表面涂抹或喷涂。涂料(400元/m2左右)需要在内衬表面平整干燥的条件下喷涂才能保证附着强度，否则喷涂后会起泡、起鼓，甚至大面积脱落，出现“脱裤子”现象。同时对涂料还应注意它的耐温性能。

关于防腐材料的耐久性，目前都是以快速试验结果推算出来，但推算方法还不健全，理论也不成熟，现在市场推出的材料都没有经过工程实践的证明。如果招标书对防腐材料耐久性提的很高，比如说25年以上，根据都不太充分，生产厂家应标也很牵强，基本没有可信度。所以建设旧烟囱改造工程中的防腐材料耐久性一般按15年考虑比较现实，过15年后，经检查测试，若有必要可以再涂抹或喷刷一次，这样做从技术经济和可操作性上都比较合适。

其实，湿烟囱防腐的工程业绩，由于湿烟囱防腐这几年才开始，各个防腐公司都没有经实践考验的典型业绩。目前只能主要通过防腐材料的检测和评审来核实它的特点，所以我们建议不论国内外厂商推出的防腐材料，应该具有国内同行专家进行评审的意见。在国内有资质的、熟悉火力发电系统的测试研究单位，按统一的试验方法测实出的性能指标来进行评价。

烟囱防腐改造的几种适用方案烟囱OM涂料防腐 玻璃鳞片防腐 耐酸胶泥防腐

目前国内进入烟囱脱硫高空防腐、钢制烟囱脱硫高空防腐、烟囱脱硫防腐、烟囱高空防腐施工改造工程的防腐材料大约有20多种，但基本可以分为粘贴块材，玻璃钢衬砌、耐酸胶泥和涂料四大类。它们的主要成份是有机树脂和无机材料的组合，有机材料为主的耐温较差，无机材料为主的耐腐和耐温性能好，但粘接能力差、而且易出现裂纹。它们的组份配比会严重影响防腐材料的性能和耐久性。在旧烟囱防腐改造中应综合考虑。

第二篇：浅谈特高温烟道烟囱的防腐

浅谈特高温烟道/烟囱的防腐

前段时间答应过，欧阳会整理总结出来一篇关于特高温烟道烟囱防腐的文章出来。昨晚弄了两个小时，写出来点文字，供大家共勉。由于仅仅是作为坛友茶余饭后的讨论的话题，因此本人并未非常慎重得去查任何资料，引用任何文献，所写的文字全部是本人随性而作，难免会有语句不通顺，甚至错别字存在，请各位见谅。

烟道防腐，烟囱防腐，如果是经过脱硫之后，有旁路的话，烟道烟囱的温度其实并不高，这个在国内已经得到很好的解决了，经历了2000至今的发展，目前基本以乙烯基酯树脂玻璃鳞片胶泥方案为主，当然也存在KPI、砖板内衬等方案，但在中低温以及一般的高温时，玻璃鳞片胶泥的方案已经被大家所认同，尽管不一定是最完美的解决方案，但从性价比，使用寿命等各方面综合来看，乙烯基酯树脂玻璃鳞片胶泥内衬的方案确实是最佳选择。

国内做FC的工程公司正在越来越多得遇到一些更加棘手的问题：电厂原烟道/烟囱、锅炉原烟道/烟囱。这两者都是特高温，瞬间高温达200度以上，长期温度也有接近180度，并且基材有钢质的，也有混泥土砼基材的，在实际运行过程中，会时常出现温度时高时低，运行环境的温度骤变很厉害。

应该来讲，目前国内做这一行的工程公司很多，材料商也很多，提出来的方案五花八门，但是真正经历了五年以上的实际环境运行的成功案例，几乎没有。下面欧阳就目前国内防腐行业在该领域所提出来的方案一一分析其优缺点，供所需人士参考。

特高温烟道/烟囱的防腐方案，目前主流的有：乙烯基酯树脂（VER）玻璃鳞片胶泥、VER胶泥玻璃钢复合、VER胶泥勾缝砖板内衬（宾高德玻化砖、耐酸砖、耐酸陶瓷等）、耐酸KPI胶泥、KPI胶泥勾缝砖板内衬、OM涂料、钛合金哈氏合金等等合金方案。现在市场上已经开始有了一些新的方案，但是几乎没有案例，就是有的案例也运行不到两年：混元体方案、环硅聚合物金属杂化方案。

特高温烟道/烟囱的防腐方案设计，关键考虑点：防腐、抗渗、防脱落。防腐由材料本身材质的耐酸性，尤其是高温下的耐酸性决定的；抗渗主要有防腐的厚度，有机/无机成份的固化物的致密性决定的；防脱落主要是由施工质量、基材的处理好坏、防腐材料本身的耐温骤变性能高低以及防腐涂层的耐应力变化优劣决定的。

A 高温玻璃鳞片胶泥方案

这里指的是可以长期耐180度的高交联密度型的玻璃鳞片胶泥。

方案优点：耐酸性非常好、抗渗性能极好、施工方便、综合成本低、性价比高。

方案缺点（或称难点）：底漆的耐温性能要求同样达到耐180度级别，并且做到有一定柔韧性，这是目前乙烯基酯树脂行业较解决的问题；胶泥本身韧性不佳，容易发脆；尤其是在温度骤变下，胶泥底漆层与基材的粘结性能不佳，容易脱落，尤其是基材处理不足时更容易出问题；温度骤变时，局部应力引起的应力后续集中，这是较难解决的（该方案的耐应力变化不足）。以上几个缺点的根本原因在于：FC胶泥方案的最终防腐层固化后的线性膨胀系数与基材有差异，尤其是在特高温时，体现得尤为明显，高温下与基材的粘结性能不能很好得保证，乙烯基酯树脂中的极性键是羟基，还不足以完全象环氧键那样起到的粘结效果好，并且基材处理要求较高，而实际施工中，工程方的基材处理往往都是应付了事。

长期耐180度的胶泥方案很容易得到，如使用高交联密度型的酚醛型乙烯基酯树脂，辅以玻璃鳞片和其他助剂，就可制备出来这类型的胶泥。应该注意的是，这类型树脂的粘度一般都较大，制作胶泥时，加入过多的稀料苯乙烯，又会导致最终胶泥固化物发脆，耐温性能下降，因此在制备胶泥时，不可靠过多添加苯乙烯来满足操作工艺性，也不可一味靠减少玻璃鳞片等无机物的含量来达到工艺便利性，应该是两者结合，最终胶泥的树脂含量较之一般的VER胶泥的树脂含量要高一些，只要能满足现场施工，就尽量不要多添加苯乙烯单体。高温底漆，并且具备一定柔韧性，目前在国内能提供这样底漆的厂家，完美解决这个问题的，几乎没有。目前市场绝大多数的做法是：把高交联密度型VER或者类似的树脂，添加丙烯酸、甲基丙烯酸、甲基丙烯酸甲酯等其他极性较高，又能参与交联固化的稀料，制成底漆打底的，打底完一道后，再在底漆中添加少许粉料（多为石英粉之类）再上非常稀的胶泥一道，然后再上特高温胶泥中涂和面涂。也就是说，现行的做法是并没有去找专门的底漆，而是拿耐高温的乙烯基树脂，极性单体稀释后直接作为底漆来用。

当然现在国内已经出现了一种有机硅复合耐高温的乙烯基树脂的底漆了，目前基本上上还是停留在各公司研发实验室中试中，在实际中并未得到大量应用。有机硅树脂的引入，会大大提高底漆的耐温级别。聚氨酯改性耐高温乙烯基树脂底漆，也已经有了新的尝试，但至今还没有看到案例中成熟的应用。

为了降低耐特高温的乙烯基酯树脂玻璃鳞片胶泥的现行膨胀系数，做到更佳接近基材，同时又能很好得提高胶泥本身的韧性和耐冲击性能，有效地防止温度骤变过程中的脱落和耐应力变化的不足，目前市场上一些人已经开始尝试并使用一些改性剂对现行的VER胶泥进行改性，主要方向有：

1、添加热塑性高分子塑料的粉末，比如PET、PP、PE、ABS这些，这些东西在胶泥中起到低收缩剂的作用，降低收缩的同时，提高了整个胶泥涂层的韧性，从另一个侧面来改善涂层的耐温骤变耐应力变化不足容易脱落的问题（一些原来做涂料的现在也做VER玻璃鳞片胶泥的厂家正在朝这个方向努力，并且已经市场化，欧阳已经见过这方面的厂家工程师）；

2、添加一些有机硅类特耐高温的物质或助剂，提高整体胶泥涂层的耐温级别（欧阳也已经见过这方面的厂家工程师）；

3、添加现行膨胀系数更小的鳞片或其他物质（如金属鳞片）到胶泥中去，使得最终的涂层的硬度强度提高更多，涂层的现行膨胀系数更加接近无机或金属基材，也能从另一个侧面来改善涂层的耐温骤变耐应力变化不足容易脱落的问题。以上三种方法在国内已经有不少人在实际案例中使用了。

B VER玻璃鳞片胶泥+FRP玻璃钢的复合方案

这也是目前使用较多的一种方案，在国外，尤其是日本，已经比较认可的特耐高温的方案。

该方案相比纯的胶泥方案的优点在于：胶泥底下做了FRP的隔离层，在有条件下情况，甚至可以做碳纤维的玻璃钢隔离层（1~2mm），可以很好的起到胶泥和基材层的过度作用，整体强度和耐冲击都会大大提高，保证耐温、耐酸、抗渗的前提下，较A方案的耐温骤变和耐应力变化会有所改善，但严格来说也是治标不治本，其缺点也和上文提到的一样，如果要去做改善，其方法和原理也和上文一样。

C VER胶泥勾缝砖板内衬（宾高德泡沫玻化砖、耐酸砖、耐酸陶瓷等）

砖板内衬的方案可以说是国内做得也较多的方案之一，尤其是在盐城地区的高空防腐类工程公司，他们的方案很多都是这一类。

砖板衬里，本应是在超重腐蚀环境下，对耐温、承压、耐磨等都有特殊要求之时，才会用到，相比较玻璃钢内衬防腐、胶泥内衬防腐的成本更高。

砖板衬里的耐温性（尤其是耐温骤变性）、耐腐蚀、耐磨、承压、传热慢这些都是它的优点；韧性不足，抗冲击差，勾缝材料选择不当容易出现渗漏，隔离层粘结材料使用不当容易砖板脱落。

砖板衬里的主要原材料分两块：一是砖和板；二是粘结剂材料。

砖和板目前较常用的有：耐酸陶瓷材料（含各种尺寸规格的板和砖）、铸石板（以绿灰岩、玄武岩、工业矿渣等为原料的）、各种尺寸规格的耐酸砖、天然耐酸石材（主要是花岗岩）、热固性树脂浸渍石墨材料、水玻璃浸渍石墨材料。

当然在高温烟道使用，一般都是耐酸碳砖、耐酸工业陶瓷和宾高德泡沫玻化砖（这个在高温烟囱防腐中使用较多）。粘结材料这其中主要指的是胶泥，主要用于勾缝、挤缝、粘结的，有时也直接做隔离层用。主要有：水玻璃胶泥就是硅酸盐胶泥（KPI就是目前用得较多的，钾水玻璃性能更好）、酚醛胶泥（实际使用并不多）、呋喃胶泥（要和环氧打底配合使用）、环氧胶泥（高温烟道用一般都是有机硅改性的环氧树脂）、不饱和树脂胶泥（用的不少）、特耐高温的高交联密度型酚醛乙烯基酯树脂胶泥（用的最多）等。这里需要指出的是：粘结材料的选择和最终衬里应用环境有很大关系：耐温、耐酸、耐碱等，也和基材等其他因素有关：粘结强度、韧性、收缩余量等。除了考虑常温下的性能外，更多要考虑砖板衬里在高温下或者一定温度下（使用在一定温度或高温下那是肯定，否则干嘛用砖板衬里这么高成本的方案），粘结材料还能否保持的非常好的强度、韧性、耐酸碱腐蚀、抗渗透性能等。无论哪种胶泥，真空分散制备的胶泥一定会比现场随便搅合的胶泥质量好得多。

再谈一下关于隔离层的设置。胶泥在勾缝挤缝之外，往往还会继续做一隔离层。隔离层的选择是很有讲究的，要求传热快的话，多数都是采用金属材质来做隔离层的，成本很高；橡胶材料做隔离层也是很常见的；玻璃钢做隔离层那就更多了，粘结性好，树脂变化选择余地大。砖板衬里表面好似盖房子砌墙一样，实际上深究，还有很多需要注意的细节。尤其是拐角等一些非平面特殊情况的的铺砌，尤为要注意。

D 耐酸KPI胶泥

KPI胶泥主要成分是硅酸钾，辅以其他的无机成份配合而成的。优点是：耐有机溶剂，尤其是中低温的情况下优势明显、耐温性能好（添加钛白粉等一些粉料时，KPI胶泥的耐温可达600度以上，但这样高的温度下KPI胶泥和基材粘结性能也会很差）、单价低；缺点是：较FC胶泥、玻璃钢、砖板内衬的机械强度和粘结性能要差不少、耐酸性能较VER胶泥差、尤其是抗渗性能较FC玻璃鳞片胶泥差很多，当遇到湿的烟气那就更麻烦了（因此KPI胶泥要是使用的话，其施工厚度必须大于10mm）。

KPI胶泥方案，在低端防腐工程中前些年使用较多，现在已经越来越少了。采用KPI胶泥去做烟道防腐的，现在已经很少了，因为KPI胶泥固化后主要成份是无机的，因此该方案一定程度上解决了耐温性、耐温骤变性这方面的问题，但是它却不能很好解决防腐和抗渗这两个问题。

E KPI胶泥勾缝砖板内衬

这个方案，前些年出现在盐城和北京一些高空烟道烟囱防腐方案中，这些年已经很少用到了。和C方案相比，只是把VER胶泥切换成KPI胶泥了，尽管耐温解决了，但是同样是抗渗和防腐解决不了。C方案的其实就是早年KPI胶泥勾缝衍生而来的。

F OM涂料

OM涂料和乙烯基酯树脂玻璃鳞片胶泥（FC的一种）的一些区别： 成分差别：OM纯有机的，VER－FC为有机-无机复合的；固化后，VER－FC的热胀冷缩比例系数（线性膨胀系数）相比纯有机成分的OM涂料更接近基材（耐火砖、砖、金属基材），这决定了以下很多方面性能；与砖的粘结能力差别：VER－FC较OM好很多；

与金属基材粘结能力：VER－FC较OM好很多；

尤其是在周期性的高温-低温变化之后，粘结能力的差别体现得更加明显。FC有效防腐厚度较OM厚不少，成本也要高不少。OM在2005前，在国内的烟道和烟囱内防腐用得较多，自2005年以来，尤其是西格里武汉、日本靖江王子这些企业把VER－FC技术引入中国电厂湿法脱硫之后，OM的使用就越来越少了，VER－FC的应用案例越来越多，并不是说VER－FC没有出问题的案例，也有，但是相对来说，目前市场上甲方和工程单位更加容易接受的是VER－FC或者VER－FC深加工的方案（砖板内衬VER－FC胶泥勾缝就是深加工的一类应用方式）。耐温和耐温骤变，VER－FC远优于OM；抗渗性方面，VER－FC远超OM；耐磨耐冲刷方面，VER－FC远超OM。

烟道防腐需要考虑到：1 耐酸、2 抗渗、3 耐温、4 与基材的粘结性、5 耐磨性、6 耐温骤变和耐应力变化。OM几乎以上哪一个都不能很好的解决，因此OM几乎已经退出了烟道烟囱重防腐领域了。

高温烟囱，要是FGD不运行的话，直接跑到烟囱里面去，温度就会很高，尤其是入口温度可能会高达200度以上（此时当然也就是干的气体了）。这种情况下，OM更不能解决以上的几个关键点问题了，尤其是金属内筒烟囱。

高温烟道和烟囱，目前市场厂使用最多的方案还是：玻璃鳞片胶泥、玻璃鳞片胶泥FRP复合、玻璃鳞片胶泥勾缝砖板内衬这三个方案。这三个方案的最大的优点都在于重防腐、绝对耐温性能好、抗渗性能好。如果在高低温变化频率不是很大，温度骤变不厉害应力变化不厉害（超高烟囱摇摆会导致严重的应力集中）的场合，可以说乙烯基酯树脂玻璃鳞片胶泥是一个较为完美的方案。但是在遇到上述特殊苛刻情况下，即使你再在玻璃鳞片胶泥中去添加什么热塑性改性剂、有机硅添加物、金属鳞片或者其他什么的碳纤维补强层等等，也是治标不治本，只能少许改善，这种情况下，这两个方案也并非完美啊。

最近国内出现了两个比较新的对应以上应力、温度频繁变化的超高温湿烟气的环境的防腐方案（可能大家已经听说了）：混元体防腐、杂化聚合物防腐。先谈前者。这两个方案目前在实际案例中应用时间都太短，因此只能说拿出来讨论而已。

G 混元体方案

混元体：广州佛山一厂家开创的叫法，应该说很贴切。关于什么是混元体结构，到他们的网站上一看就知道。混元体的原理是：

砼基：

第一道：渗透到砼基体中去的，兴鲁自己称为还原剂，叫什么，无关紧要，分析一下他们的主体材料：低分子量环氧+活性稀释剂+T31类的环氧常温固化剂。环氧树脂可能还有水性的类别，因为他们资料上宣称能够湿基材乃至水下施工； 第二道：补强层。环氧（为主）+有机硅耐高温树脂+石蜡+固化剂； 第三道：修复层。环氧+活性稀释剂+石英粉+T31类固化；

第四道：增韧层。环氧树脂+聚硅氧烷助剂+脂肪族环氧固化剂+稀释剂；

第五道：釉面层。经过聚合的植物油（为主）的一类树脂+固化剂+非活性稀释剂（如苯、二甲苯、酯类、醇类）。其中第四道可以使用纤维布增强。对这个方案关键点的疑问在于：

1）渗到基材中去的应该是活性稀释剂，而上面的是非活性的，这也是最终他只能做到1.5mm厚度以下的主要原因；上面耐腐蚀涂层采用过多活性稀释剂，会导致最终的环氧涂层耐热、耐腐蚀等都会下降。

2）保证能渗到基材中去，势必渗进去的东西分子量非常小，粘度非常小，且能够在基材中反应，将基材更加牢固得粘合在一起。不加活性稀释剂，是不可能做到渗透性那么好的，粘度势必会很大，环氧树脂采用E51或类似品的可能性更大，粘结性更好。当然也可以采用含有环氧键的其他有几类化合物，分子量会更小，但是粘结性和固化操作性，并不易控制。3）补强层采用树脂，添加有机硅树脂了，耐热可以提高。4）修复层添加了石英粉之类的无机物，好使胶泥中的玻璃鳞片；

5）增韧层应该是主体防腐层（尽管他们的资料称从渗进去的基材能就起到耐腐蚀作用，但实际上里面加了那么多的稀释剂，主体树脂又是环氧，耐热和耐腐蚀是不可能做到那么优异的）； 混元体方案的可取之处在于：

1）在基材和防腐层间，确实借鉴目前地面防腐工程的原理，做了渗透这一层，这种做法和目前一些做地坪的工程公司，对一些水沙比太大，混泥土基材起砂，不奴实的情况下，用一些所谓的混泥土基材修复剂去处理基材的原理是一样的，这样做确实基材的质量会更佳； 2）再去做修复层和补强层，其实原理和做地面工程的刮腻子类似，目的都是为了在防腐层和基材间建立一个具有更加过渡性的一层，增加与基材的粘合力；

3）渗进去的东西和原来的基材混合在一起，更牢固，同时和涂层间形成一个更厚的，行程更长的过渡层，这能更加嫁接基材和涂层这两个线性膨胀系数相差很大东西，这种过渡作用，更够在温度骤变和应力变化时，降低涂层和基材黏合不良的概率。

4）和目前的胶泥、砖板内衬、玻璃钢、OM、KPI等方案不同之处，混元体的方案，从另一个方向和侧面去试图解决最终防腐层和基材的脱落剥离问题，那就是他更加从基材处理上做文章（他们的还原层、修复层只是一种变相的基材处理，是广义的基材处理概念）。的确在目前的高温烟道的防腐中，施工公司很少这样渗进去进行基材处理的，一般都是喷砂打成粗糙面罢了，相比混元体方案，确实广义上来说，基材处理完全是两样的效果。混元体方案的问题点： 1）环氧树脂的使用品种，照这个方案的施工可行性来说，下面用的是当量小的，上面用的是当量大的，乃至是酚醛型环氧，乃至是高当量的多官能度的环氧。这样做，地面保证渗透，上面保证最终固化物层的硬度，强度以及抗渗性能。使用T31酚醛胺类固化剂，脂肪族固化剂进行固化，又是逐步聚合，交联密度如何能够得到很好的保证，最终固化物得的耐热、强度、耐腐蚀（尤其是高温耐强酸）并不能兼顾。加入有机硅树脂确实可以提高耐热，但是耐腐蚀也是做不到的。因此最终这个方案的实际动态耐腐蚀效果和耐热效果相比较VER的玻璃鳞片胶泥肯定会有所不足。

2）使用环氧，最终的基材粘结性能，整体耐冲击无疑是很好的，并且在和基材中间形成了一个过渡层，确实这个方案的耐冲击和应力应变，是该方案的最大优点。但是上面使用纤维布去增强，里面却有稀释剂，这样做，不是不可以但是要很薄，稀释剂不挥发出来，会严重影响最终的耐热耐腐蚀，挥发出来吧，也就是类似于二甲苯为溶剂的丙烯酸涂料的成膜机理一样，会存在一个湿膜厚度和干膜厚度。溶剂是不可能能全部挥发出来的，不像自由基固化一样，苯乙烯溶剂是可以参与交联反应的，这里的非活性稀释剂施工时没有挥发出来的部分，经过上面的釉面层封盖之后，在日后的高温情况下，势必还会膨胀或者引起诸如对环氧树脂进行溶胀效果的其他不良影响； 3）耐磨性能，釉面层，做得很光滑，不附着在上面，当然好，但是实际最终的耐腐的效果，更多是和防腐层的硬度有关系。为什么人们在有些情况下加硅微粉，相信不是白加的，硅微粉的存在一定有他的道理。但是这里如采用非活性稀释剂的话，加这些任何粉料、鳞片，都会大大影响稀释剂的溢出，只能采用连续装又有一定间隙的纤维布之类的材料了。

钢基材的混元体

基材处理时刷的底涂可以与铁锈去反应，形成一层隔膜层，这样以来喷砂除锈的工作可以省很多了。其他的增韧层和釉面层和上文一样。分析：

1）尽管树脂相比其他方案的韧性和耐冲击好很多，但是无机材料和金属材料之间的线性膨胀系数，也就是由于热胀冷缩导致的材料的收缩比率还是相差很多啊，况且方案里面含有稀释剂，因此仅仅靠有机物含量那么高的涂料去解决这个问题，很难。

2）韧性做得很好，里面甚至再加些热塑性的粉末材料，确实能够在温度、应力变化时，回忆性效果更好，但是是否能根本上解决问题，理论上也并不能完全说得通。

3）采用热固性树脂为环氧的话，就目前常用的环氧、不饱和、乙烯基、酚醛、呋喃、双马、三聚氰胺、聚氨酯、有机硅树脂、聚砜、热塑性聚合物（大部分的通用塑料、工程塑料含氟塑料）这些材料，按照成膜机理这样做，保证常温的耐腐蚀是可行的，但在高温下仅仅采用环氧树脂还是很难保证重防腐和耐温性兼顾的。

混元体思路的提出，非常好，至少可以给重防腐业界的人士提出一个新的值得更加考虑的方向：那就是关于重防腐能力、耐热能力之外，可以从广义的基材处理方向去考虑，在重防腐、耐热、耐温度骤变、耐冲击、耐应力这几点中寻找一个最佳的平衡，那就是重防腐技术工程师，工程方面的施工人员需要更加合作，互通有无，这样才能和谐。H 环硅聚合物杂化方案

也叫APC杂化聚合物涂层，它是有机—无机杂化聚合材料，是一种高交联密度的三维空间立体结构防腐蚀材料。

优点：耐温高、耐蚀性好、耐磨性好、柔韧性好、阻燃、做得厚的话抗渗性能也很好、耐温骤变好、耐应力变化好、耐老化较有机方案好（但较钛合金差）； 缺点：抗渗性能和工艺成本不能兼顾、与基材粘结性能有待提高、施工工艺与成本太昂贵。

目前APC杂化聚合物涂层在电厂烟道、烟囱中应用案例：美国有；国内没有。该方案的关键点：

1）有机物成分中，和通常的防腐涂层区别在于，一般的有机物成分，可以常温施工成型，大部分都含有羟基或者酯键，如环氧树脂，乙烯基酯树脂，酚醛树脂等。（当然不排除一些溶剂型的非转化型成膜型涂料，是不含有羟基和酯健的）。而杂化聚合物结构层中的主体有机成分几乎不含羟基和酯健，主要以醚键来连接众多的可参与交联或者聚合的官能团。这种环硅类的聚合物，目前在国内还只是停留在实验室在做（中科院在做），小批量生产，美国的APC公司的Chemline 784中使用的主体有机成分就是同种类型的材料； 2）该方案并未像混元体那种思路，而是更多借鉴与金属基材的广义基材处理的思路去解决的，把涂层的线性膨胀系数做得更小，乃至接近金属基材；

3）为达到2）中的效果，除有机成分外，这个方案中再添加了不锈钢鳞片、石英粉、碳化硅陶瓷粉、改性碳纤维（界面粘结性能较一般碳纤维好）、钛白粉等无机成分；

4）固化剂采用脂环胺和芳香族胺相结合，保证最终涂层结构的耐热和交联密度；

5）控制无机成分、固化剂、稀释剂等含量，可以做出来接近混泥土基材、砼基材、金属基材的不同涂层材料。关键优点：

1）从线性膨胀系数角度出发，把防腐层结构的热胀冷缩做成更加接近基材的热胀冷缩，这是思路是复合材料防腐（有机+无机）的根本，但是该方案在此基础上，做得更疯狂，胶泥中只是加了玻璃鳞片、粉料这些东西，而这个方案不仅把钛白粉、陶瓷粉、碳纤维引进来了，甚至还把金属鳞片引进来，尽管成本非常高，但是可以预见的是肯定有助于解决线性膨胀系数问题。目前常见的仅仅是加点金刚砂、石英砂等来降低整个结构层的线性膨胀系数，加金属鳞片的确实不多；

2）硼纤维、碳纤维的引入，增加成本是必然，但也是从降低整个涂层的线性膨胀系数出发的。可行性疑问：

1）溶剂型的，里面含有环己酮、醇类、甚至石油醚和萘类的溶剂，在成膜时挥发出来，遇到纤维布是可以的，遇到金属类鳞片应该也不难，但是遇到钛白粉，尤其是含量更大的陶瓷粉时，溶剂的挥发会受到影响，为什么不加玻璃鳞片，就是因为加了玻璃鳞片，溶剂的挥发更成问题；

2)金属鳞片的沉降，积聚，怎么去避免？

3）做得不厚的话，抗渗性怎么保证？要是每次至少做到5-10mm厚，那么成本得有多惊人？4）溶剂需要挥发出来，又要做厚，这样施工工法和间隔就是一个问题了；

5）为什么混元体不好做厚，就是因为溶剂的挥发问题（当然成本也是原因），那么这个方案又怎么保证做厚的同时，溶剂油绝大部分挥发出来呢；

6）环硅类聚合物，如chemline784，价格非常昂贵，又要做到5－10mm厚，因此这个方案的成本一定会高得惊人，要是真拿这么高的代价去做，又何尝不直接拿钛合金或者哈氏合金来做一次性投资呢？

I 钛合金内筒、喷涂钛合金、哈氏合金 这些方案的优点都是：同时解决了耐温、耐温骤变、耐应力变化、耐腐蚀（部分）；

缺点都是：成本昂贵。在欧美确实存在不少直接采用合金来制作特高温烟道和烟囱的，但是目前在国内，应该说还是屈指可数。钛合金在高温时的耐湿的酸雾性能不如哈氏合金，这点也是目前有些人已经不采用钛合金的原因。

欧阳本人，对金属材料了解甚少，不好造次，对于合金材料那就了解更少，因此不便在此多发表言论，希望做合金防腐的朋友看到这里能多多表达观点。

综上所述，怎么去同时解决重防腐、耐热、耐温度骤变、耐冲击、耐应力这些棘手的问题，之前的OM，KPI，涂料也好，还是现在市场上95%使用的乙烯基酯树脂玻璃鳞片胶泥方案也好，还是混元体也好，都是能解决其中的某几个点，都不能很完美得全部解决。任何方案，都不可一下子完全否定掉，当然也不能完全就相信它是万能的，因此，欧阳建议甲方业主、工程技术方、材料供应商三方应该更多沟通，坐下来针对甲方实际运行的工况，去综合判断选材，并且对以上不同方案相互借鉴，尤其是借鉴广义基材处理以及把线性膨胀系数做得更接近基材的类似思路，将这些思路应用到现在的VER乙烯基酯树脂玻璃鳞片胶泥方案中来，兴许能达到意想不到的效果，具体可以从以下方向尝试：

第一、广义的基材处理，混泥土基材需要在底漆上做文章，在渗透剂上做文章，在广义基材处理上做文章；

第二、把现有胶泥涂层固化后的线性膨胀系数做得更小，更加接近基材，可以在保证工艺可行性的前提下，在现有胶泥中适当添加：碳纤维、陶瓷粉、石英粉、金属鳞片等；

第三、把现有胶泥做得收缩更小，韧性耐冲击更好，可以在保证固化工艺可行性前提下，在现有胶泥中适当添加：热塑性塑料粉末等低收缩剂；

第四、把现有胶泥做得耐温更高，在保证耐腐蚀性能的前提下，使用高交联密度型特耐高温型乙烯基酯树脂，同时还可以考虑添加有机硅耐高温树脂或助剂，尤其是对于底漆树脂。

第三篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第四篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

第五篇：改造旧玩具

改造旧玩具，成就两代人的童年回忆

现在的玩具非常智能化，但是玩具却侵占了孩子们的想象空间。相信许多80后的父母都有感想，以前自己的童年时代，只是一把剪刀，一些纸就能玩得不亦乐乎，而现在的孩子，这些东西对他们来说很无趣，对于智能化的益智玩具也更是如此，许多玩具玩一下就不感兴趣了，接着就堆积成为旧玩具。让家长们束手无策。

而近期，在广州市儿童活动中心一场“玩具总动员，共筑中国梦”的亲子活动就拉开帷幕。这次展览让孩子们尽情改造自己和父母们的旧玩具、废弃物品，使之在倡导节能环保的同时，勾起了两代人之间感情记忆。

这个活动主要有节能环保玩具创意大赛以及科普征文比赛两种，主要收集孩子们的新奇有趣、极具创意的作品，并将其中一部分优秀作品现场展出。在展厅，这些孩子们变废为宝的奇思妙想让许多参观的家长孩子都惊叹不已，激动人心。

该活动中心主任表示，因为玩具是孩子们生活中最熟悉、最亲密、最喜爱的东西，所以他们对自己的作品倾注了极大的感情，才能有如此优秀的作品。许多孩子通过一些生活中的废品，如塑料瓶、纸箱做原材料，然后用玩具配件，如芭比配件，像是剪开芭比娃娃的衣服布料来装饰自己的作品等。而且随着这些年该活动的举办，参与者的创作手段、动手能力、调研水平都越来越强，作品的科技含量也越来越高，超乎想象，这也真正体现了该活动的意义。我们都知道，现在的孩子都是饭来张口，衣来伸手，许多事情都由父母完成，因此难以锻炼孩子的动手能力，难以让孩子亲身体验生活中的乐趣。所以许多孩子总是欲求不满。而该活动不是为了选出小达人、小天才，而是希望有更多人从此活动中学到科普知识，让孩子从小能培养起对科学的兴趣，以及环保的观念，通过身边的物品，如体会自己动手创造的乐趣。