旧厂区改造专报

第一篇：旧厂区改造专报

“旧厂区改造”促进产业转型升级

（初稿）

2013年以来，根据省、市、区“三改一拆”工作的部署和要求，我局因地制宜，真抓实干，积极推进“旧厂区改造”，促进产业转型升级，至今共实施“旧厂区改造”项目11个，其中涉及总部经济类项目5个，特色产业园区项目4个，其它项目2个，完成改造建筑面积约25万平方米。

一、主要工作措施

（一）摸清底数，建立“旧厂区改造”资源库。自从2013年启动“旧厂区改造”工作以来，我局始终坚持早谋划、早部署，积极开展全区旧厂区资源调查排摸工作，以盘活存量促进产业转型发展为目的，建立“旧厂区改造”项目资源库并实时动态更新，2015年“旧厂区改造”储备项目9个，截止目前已启动或完成改造的项目5个。同时，根据市、区“三改一拆”领导小组的要求，于8月底完成了全区旧厂房违章改造成公寓出租情况排摸，经汇总，共计23处，涉及4个街道，总建筑面积超6万平方米。

（二）分类实施，提高“旧厂区改造”效益。结合旧村改造、旧城改造以及重点区块建设工作，我局立足区情对区内“旧厂房改造”项目采取总部经济类、临时改变用途类及改造提升类等三种模式分批次、有重点推进。截止目前，推进总部经济类项目5个，临时改变用途类项目4个，改造提 升类项目2个，累计完成改造面积约25万平方米，盘活土地面积近140亩。

（三）强化服务，建立健全综合协调机制。我局将“旧厂区”改造工作纳入一把手工程，全局领导干部深入“三改一拆”一线，通过组织实施区级领导班子联系企业制度、重点项目联席会议制度、跟踪协调推进制度等综合协调机制，加强对接服务，推动力量下沉、重心下移，做到情况掌握在一线、协调指挥在一线、问题解决在一线。今年以来，共召开专题协调会议3次，走访各部门、企业20余次，合力解决了“旧厂区改造”过程中遇到的各种难题。区人大、政协还将“旧厂区改造”三年行动工作纳入视察计划，定期进行视察监督。

二、取得的主要成效

（一）形成一批总部经济大楼。对已规划为总部用地范围内的旧厂房通过征收拆迁重新开展建设总部大楼，在空间布局规划、土地和财政资金方面给予重点支持。2013年以来，启动了原宁波线厂、原精诚机械厂、原振兴标准件厂、原市政集团厂房、原宁波电线电缆厂等地块改造成总部经济大楼项目5个，总投资近30亿元，盘活土地面积约94亩，总建筑面积26万平方米。目前，原宁波线厂改造成维科集团总部大楼项目已竣工投入使用，盘活土地面积约21亩，新建建筑面积7.9万平方米，形成以维科集团为主、各相关企业 紧密配套的总部大楼产业生态链，预计税收将过亿；原精诚机械厂等旧厂区改造成狮丹努集团总部大楼项目基本完成，盘活土地面积约26.5亩，新建建筑面积6万平方米，将以跨区域、跨国界的的新实体产业经济为方向，建设拥有国际贸易、研发基地、技术创新、品牌运行管理等多元化投资的现代化管理中心；原振兴标准件厂改造成真和电子商务总部大楼项目主体结构施工完成过半，盘活土地面积约24.5亩，预计新建建筑面积将达6.9万平方米，将形成电子商务总部办公及相关商业配套为特色的总部大楼；原市政集团厂房改造成市政集团总部大楼项目已主体结顶，盘活土地面积约10亩，预计新建建筑面积将达1.6万平方米；原电线电缆厂改造成恒厚集团总部大楼项目已完成项目备案登记并开展方案优化设计，盘活土地面积近12亩，预计新建建筑面积将达3.9万平方米。

（二）打造一批特色产业园区。以规划为先导，积极引导条件成熟的旧厂区改造升级，支持其通过临时改变厂房用途，高标准规划建设一批特色产业、新兴产业，带动产业转型升级，提高土地和建筑的使用效益。2013年以来，共启动实施了宁波富茂机械厂、大明黑马科技电子厂、宁波轴承厂及宁波方圆检测厂等临时改变用途项目4个，盘活土地面积近60亩，改造建筑面积约3.8万平方米。截止目前，启运路86号富茂机械厂利用原厂房改造成以微电影为主题的文 化创意园，填补了宁波微电影产业的空白，累计引进企业21家；环城西路896号大明黑马科技电子厂改造成896创新园，发展创意、互联网等相关产业，累计引进企业15家；机场路1000号宁波轴承厂改造成为宁波跨境贸易电子商务产业园区，形成集跨境电商、保税仓储、智能物流、跨境金融支付的国家政策性试点跨境贸易电子商务产业集聚区；环城西路756号宁波方圆检测厂改造成宁波星光大道大剧院，拉动了海曙西部文化产业，促进了月光经济发展。

（三）拓展经济发展新空间。结合旧城旧村改造工作，对我区部分的老旧厂房进行拆除，改变土地用途，开发建设住宅、商务楼宇、城市综合体等业态，拓展经济发展空间。近年来，先后完成了鄞奉路区块、姚丰工业区、联丰工业区等地块逾20万平方米厂房的征收拆迁工作,腾出土地逾300亩，实施了长安之星4S店、宁波教学仪器厂等项目异地搬迁改造，累计盘活土地面积2.4万平方米。截止目前，原长安之星4S店厂房土地性质调整商务金融用地，容积率2.5，预计可开发容量达3.7万平方米；原教学仪器厂土地性质预计将调整为商业用地，目前规划还在调整中。

第二篇：吴兴区“旧厂区改造”工作推进情况汇报

吴兴区“旧厂区改造”工作推进情况汇报 区发改委

2013年10月22日

今年以来，按照省市关于‚三改一拆‛的工作部署，我区全力推进旧厂区改造工作。9月14日，区委区政府召开了1500多人参加的‚旧厂区改造‛推进工作电视视频会议，根据会议的精神，高新区、各乡镇及环渚街道更是进一步明确责任、确定重点、排定项目、落实举措，工作进展明显加快。现将有关情况汇报如下：

一、工作进展情况

据统计，至10月15日，全区‚旧厂区改造‛项目开工数202个，完工项目数66个，是市目标任务数34个的194%；完成改造建筑面积242.01万平方米，是市目标任务数31.8万平方米的761%（。至10月8日，上报市完成总量列全市第二，德清112.39万,吴兴107.79万,长兴89.5万,南浔83.86万,安吉47.31万）

完成区改造建筑面积目标任务数的72.4万平方米185.4%。按乡镇来看：高新区开工项目数17个，竣工项目数7个，完成改造建筑面积33.6万平方米，是目标任务数4.2万平方米的800%；织里镇开工项目数43个，竣工项目数14个，完成改造建筑面积91.3万平方米，是目标任务数34.8万平方米的262%；八里店镇开工项目数35个，竣工项目数7个，完成改造建筑面积32.6万平方米，是目标任务数3.75万平方米的869%；道场乡开工项目数9个，竣工数2个，完成改造建筑面积2.67万平方米，是目标任务数0.7万的404%；妙西镇开工 1 项目数5个，竣工项目数2个，完成改造建筑面积2.75万平方米，是目标任务数2万平方米的135%;埭溪镇开工项目数47个，竣工项目数12个，完成改造建筑面积38.66万平方米，是目标任务数16万平方米的242%；东林镇开工项目数23个，竣工数17个，完成改造建筑面积7.43万平方米，是目标任务数5.9万平方米的125%；环渚街道开工项目数17个，竣工数5个，完成改造建筑面积32.9万平方米，是目标任务数4.9万平方米的671%。

据初步测算，全区腾出用地面积1215亩，盘活利用建筑面积46.85万平方米，效益提升土地面积4215亩，节能16265吨标煤，实现减排COD112吨、SO2181吨。

二、前阶段工作开展情况

(一)责任意识更加增强。区委召开电视视频会议后，高新区、各乡镇及环渚街道对旧厂区改造工作的责任意识明显增强，党委政府班子会议都进行了专题研究，结合各自实际情况，明确工作重点，落实责任到人（企业），制定相关举措。八里店镇更是召开了专题的动员会议，对318国道沿线36家重点企业，实行班子成员包干负责，确定项目企业，分组带班推进的工作模式，目前，6个工作小组已经全部进驻。

（二）计划方案更加详实。各乡镇根据区统一部署，都详细制定了各自的旧厂区改造工作推进方案，在原来排定的1000家企业项目的基础上，按照‚落后产能实行技术改造、‘低小散乱’实行集中拆除、闲置低效实行腾笼盘活、沿河沿路实行美化整治、违规企业实行关停收回‛的要求，在方案中做到项目主体、责任 2 人员、时间内容、投资效益等都明确。尤其是对各乡镇自己签订责任状的项目企业，更是排定联系领导，落实联系人员重点实行推进。

（三）实施重点更加突出。高新区、各乡镇和环渚街道经过研究讨论，都对旧厂区改造工作的重点区域重点项目实行了再次的明确，做到重点更加突出。如高新区的重点主要是做好常溪村和欣安村低小散企业集中拆除、加快推进砂洗城改造和太嘉湖工程沿线多家企业的拆除等；织里镇的重点主要是做好利济路沿线童装企业的旧厂区加层改扩建、沿河小印花企业的整治拆除、金牛、阿祥、元昌等企业的拆旧建新等；八里店镇的重点主要是做好318国道沿线36家企业的搬迁整治和尹家圩、移沿山‚低小散‛经编企业进园区工作，同时加快推进誉华的关停搬迁。

（四）工作推进更加迅速。全区召开电视视频会议以后，全区列入‚旧厂区改造‛的项目建设速度明显加快，如高新区欣安村的‚低小散‛小丝织违章搭建厂房，目前已经全面拆除，共计拆除了86户，2.25万平米。环渚街道已经委托市城规院全面编制工业园区88公顷面积的改造整治提升规划，金龙家苑区域的违章搭建厂房已全面拆除。道场乡的二家化工厂的拆除工作也已签订协议，一家已经拆除，一家启动拆除。东林的金农麦芽项目也已开始小规模的续建工作。埭溪的绿色建材项目和104国道沿线绿化带的整治提升需拆除一家汽配厂也开始进行搬迁的政策处理。

三、存在的问题

一是进展不平衡。项目上主要表现以政府为主体的项目如拆 3 除类项目进展较快，企业为主体的项目如厂房改造、机器设备改造等项目进展较慢。同时因当前中心工作较多的原因，部分乡镇领导精力难以集中。

二是要素保障缺乏。主要一是资金短缺，因经济大环境不景气原因，各个企业资金情况比较紧张，造成企业想‚改‛但不敢开始或进展缓慢，各乡镇政府也是资金缺乏，如搬迁、关停企业的资金补助等，难以落实；二是土地资源稀缺，如八里店针对318国道沿线企业实行‚关、搬‛二种方式，但对‚搬‛的企业，搬到哪里、土地指标等问题还未能确定。

三是支持力度相对薄弱。因我区财政相对薄弱，与周边县区相比，旧厂区改造在政策支持上如资金补助、奖励措施等方面力度不够大。

四、下一步工作重点

一是进一步加快推进项目。根据区领导要求，今年我区旧厂区改造工作的目标是实现一半以上排定项目数开工，完成改造建筑面积列全市第一，因此区、乡镇和区有关部门必须进一步密切配合，细化落实推进方案，落实工作责任制，强化工作举措，借势当前良好的工作氛围，进一步加快推进项目的建设工作。同时对未开工的项目，必须排定好时间，落实好人员，明确好责任，保障好措施，能实现早日开工。

二是进一步健全完善机制。充分利用好现有相关政策，如《浙江省人民政府关于推进低效利用建设用地二次开发的若干意见》、《湖州市淘汰落后产能政策意见》、区政府新出台的《关于加快推进旧厂区改造‚双十条‛政策意见》等，深入分析，仔细 4 研究，对照政策落实有关奖励，从而有利于专项行动推进。进一步完善工作机制，加强‚一周一统计、一月一小结、一季一通报‛的制度，对行动慢、力度小、重视不够的乡镇和企业予以通报批评，对工作突出的部门和项目建设进度快的企业树立典型，予以表彰，切实提高专项行动工作实效。

三是进一步突出重点。高新区、各乡镇和环渚街道必须按照‚百千万‛工程‚一年成态势、两年展形象、三年出成效‛的要求，进一步突出重点对象和重点区域，强化意识、配强力量、包干推进。同时必须进一步突出重点项目，对重点项目企业的负责人，要从推进企业转型升级发展的角度出发，提高其意识，增强其主动性，加强投入，加快项目推进。

四是进一步强化督察考核。要按照实施挂牌督战的要求，确保工作依照排定计划推进。对排定的100个重点实施项目，必须明确时序进度、时间节点，建立保障机制。定期协调问，确保各项工作责任落到实处。充分发挥区作风办的督察作用，全方位对各个企业旧厂区改造的进展情况进行督促检查，对进展慢的乡镇，督促乡镇主要领导抓紧抓快抓实地推进工作。对进展慢的项目，督促企业负责人加快项目的落实和推进。根据年初制定的月度、季度以及年终考核目标，加强考核，确保工作推进。

五是进一步加强与舆论宣传。旧厂房改造涉及面广、影响大，必须得到社会各方面的大力支持。区宣传部门、各乡镇要组织、协调各新闻媒体，营造舆论声势，广泛宣传旧厂房改造的重要意义、相关法律法规和政策，公布旧厂房改造的规划，让企业主和居民了解旧厂房改造给经济、社会和居民等各方面带来的好处，5 取得企业的理解和社会各界的支持，形成良好的工作氛围。

第三篇：三旧改造专题

三旧改造专题研究

摘要：我国经济快速增长、城市化快速推进，与之相伴的是商品住宅供应紧张，房地产可供开发有效土地供不应求，和大量土地开发投入、土地低效利用。

城市中心区用地供需矛盾更是日趋紧张；与此同时许多旧区普遍存在布局混乱、容积率低、土地闲置、低效利用、市政和公共服务设施短缺、环境污染等弊病，严重阻碍了我国城市化和城市经济的进一步发展进程。因而积极推广“三旧”改造，挖掘土地利用潜力，使土地市场由增量土地向存量地土地转变，走内涵式发展道路，成为了目前实现我国城市土地利用由粗放型向集约型转变的客观要求和必然选择。对此，房地产开发向“三旧要地”也将成为一种普遍的发展趋势。

关键词：三旧改造 六本木新城 三方共赢

一、前言

2008年，国家出台“三旧改造”的有关政策，并在珠江三角洲地区及广东省试行。“三旧改造”是指旧城镇、就村庄、旧厂房的改造。全面推进“三旧”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同时也是改善城乡人居环境、加快发展方式转变、激发城乡生机与活力的客观要求，对于加快城镇发展具有深远的历史意义和重要的现实意义。

二、三旧改造的优势

1、“三旧”改造可以拉动投资，推动经济持续增长。

2、节省新增建设用地的有偿使用费。

3、按规定完善历史遗留用地手续，不需要落实耕地占补平衡。现在

很多用地要求占补平衡，“三旧”用地改造则不用占补平衡。

4、地方政府集体可以获得土地出让收入。按照20%作为内部和公共设施用地，另外80%按照招拍挂，协议以后一半进入出让。

5、实现多方共赢，调动各方参与改造的积极性。为促进使用存量土地，鼓励原用地者支持改造，新政策允许纳入“三旧”改造范围、没有合法手续的用地，采用协议方式，完善供地手续。

6、有利于统筹城乡发展，推进旧村庄的改造。

三、三旧改造的模式

（一）政府主导模式

政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设，属于完全政府主导的公益型改造模式，主要适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府主导新建型：（1）政府利用零散地块，投资建设基础设施、公共服务设施，满足地区设施承载力的需要；（2）根据城市规划的功能布局，政府对不适应城市发展要求的旧城或失去功能的厂房用地进行改造，并为因改造产生的失业工人提供免费培训，为原改造范围内的居民提供最低生活保障；（3）政府统征统购被纳入城市建成区的农村用地，为失地农民提供全面的社会保障。

2．政府主导更新型：（1）政府统一对旧城区、旧厂房进行翻新、修葺，通过租金和税费的优惠吸引商业、生产性服务业进驻；（2）允许升级改造的工业区适度发展配套的生产性服务业。

3．政府主导改建型：（1）政府主导拆迁补偿等工作，统筹基础设施、公共服务设施和建筑改造的建设与资金投入；（2）政府制定合理补偿标准，并保证拆迁户的安置保障；（3）政府为村民提供社会保障和再就业培训。

4．政府主导整治型：（1）编制专门的保护规划，使新建筑的形式、色彩、层数和尺度与历史建筑保持协调统一；（2）成立改造工作专项部门，监管保护范围内的房屋兴建和修缮；（3）疏解旧城区人口压力，提升居民生活品质。

（二）政府与市场合作模式

政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，该模式适用于旧城镇和旧厂房改造，具体策略如下：

1．政府与市场合作新建型：（1）“政府主导、公众参与、市场化运作”相结合，进行“阳光拆迁”；规范拆迁流程、操作方法，建立监督渠道，实现拆迁过程的“全透明”；（2）政府出资进行旧城镇和旧厂房改造，保障一定资金进行过渡安置。

2．政府与市场合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府与开发商共同进行拆迁、土地整理与重新建设；（2）引入市场资金发展休闲、生态旅游业，促进产业结构高级化。

3．政府与市场合作改建型：（1）政府主动调整用地功能，引入社会资金参与土地前期整备，共同进行土地开发经营与管理；（2）合理制定开发强度，平衡改造收益，降低改造难度。

（三）集体主导模式

由村集体成立经济发展公司进行改造，政府负责协作或给予扶持政策，可采用集体主导的公益型改造或者集体成立公司的自主性改造两种方式，该模式适用于旧村居和旧厂房改造，具体策略如下： 1．集体主导新建型：（1）集体利用村闲置地作为周转启动地块，建设公寓式新村；（2）对迁出腾空的部分旧村实施拆迁，建设公寓式住宅，用于安置旧村内其它村民；（3）政府予以相关配套设施和政策的支持。

2．集体主导改建型：（1）在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法补偿面积部分）作价入股筹集改造资金；（2）村民参与整个开发，并按照商议的比例分红，保证村民长期收入。

3．集体主导整治型：（1）编制村庄整治规划和详细规划，指导建设；（2）集体提供资金进行改造整治；（3）提倡公众参与，尊重村民意愿。

（四）集体与市场合作模式

村民以土地入股形式与开发商共同改造旧村，享受利润分红。减少拆迁补偿和征地费用；或由村集体提供项目用地，由开发商垫资建设，建成后让开发商拥有数年的租赁经营权，年限到期后由村集体收回。该模式适用于旧村居改造和旧厂房改造，具体策略如下：

1．集体与市场合作新建型：（1）拆迁资金主要来源于市场，由村集体与开发商共同运作危旧房拆迁与安置工作；（2）村集体以土地入股的形式，与开发商对建成后物业赢利的分红；（3）改造后部分铺位无

偿租给开发商经营，将其他铺位的租金用于抵偿建设费用。2．集体与市场合作更新型：（1）引入市场投资获得启动资金，对村居进行改建、翻新，成为艺术家工作坊与休闲旅游基地；（2）利用集体经济的收益，开展村庄人居环境整治，实现村级经济良性循环发展。3．集体与市场合作改建型：（1）以集体土地产权置换开发商改造物业，获得补偿与利润分红；（2）不再另行补偿村民宅基地，只按照国家有关政策补偿村民住宅建设成本和拆迁安置过渡。

四、三旧改造的实施与组织程序

“三旧改造”是在符合土地利用总体规划、城乡规划的前提下对现有低效利用的建设用地进行“二次开发”，通过进行土地资源整合和统筹规划，提高土地资源利用效益，引导产业升级与集聚发展，充分拓展和适度预留城市发展空间，其操作过程基本可归纳为五个步骤(图1)。

其具体的组织管理模式则较为多样，可由政府纳入土地储备进行改造，也可在政府相关政策约束下由原土地使用权人自行改造，或者市场主体收购相邻多宗地块进行集中改造。但佛山市现有的“三旧改造”项目基本都是在“政府引导、市场主体”框架下进行的，即由政府通过制定相关政策引导市场主体参与，开发主体在符合土地规划和城市规划下灵活地选择改造方式，协调多方利益与共享价值增值的过

程。

五、三旧改造的运作机制

1、国有建设用地改造运作机制：“政府引导、社会参与，市场运作、三方共赢”

三旧改造主要是通过土地转让，引导市场主体对其进行二次开发，实现土地集约效益的提升和旧区物质更新。在其整理运作过程中政府通过优惠政策如税收减免、行政性收费减免、土地出让金返拨、专项基金支持等等扶持和鼓励市场主体(开发商)参与改造项目，其一方面减轻政府投入改造所需的巨额资金困难，有利于促进项目改造的全面推进；另一方面政府为市场主体(开发商)进入开辟的“绿色通道”，降低开发商的市场风险，增加了营利空间，增强了其参与开发的意愿与动力。而其整理结果将使政府通过公共基础设施建设和城市空间物质及其产业更新，实现规划发展意图；开发商则在政策扶持的有利条件下，通过经营收益回收成本并获取利润；居民则通过拆迁补偿收入或迁入新的社区，实现了住区环境的改善和收入的提高，从而 6

最终实现参与多方共享土地价值增值(图2)。如佛山祖庙东华里改造完全遵循这个机制，通过引入市场资本75亿元，由政府主导拆迁安置、开发商主导开发建新。佛山创意产业园创建则由开发商主导改造，引入新产业，实现了产业置换，也基本遵循这一机制。

2、集体建设用地改造运作机制：“腾换土地、自主改造”，“利益共享、联合开发”，“转为国有，市场运作”

集体建设用地改造运作机制较为复杂多样，其目前较为典型案例中主要分为集体建设直接更新、联合开发和转化国有土地后更新三种机制(图3)。除了都能获得政府相关政策扶持外，直接进行更新整理项目可以是通过村集体自主成立项目公司、投入资金改造，实现物业经济更新和壮大，利益由村集体分享的自主改造机制(图3上半部分)。如厦西村的改造整理方式：通过拆旧建新方式集中建设的农民公寓，拆旧建新腾出400多亩土地，将置换出来的土地建设广东夏西国际橡胶城，实现了村集体经济持续发展和壮大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市场运作改造，开发商和村集村共同分享价值增值的市场主导改造机制(图3中间部分)。如凤池村“以地引资、以租抵建”BOT模式，市场的物业改造全部由开发商按设计标准垫资建设，建成后开发商拥有5年的租赁经营权。而转化为国有土地后更新改造的实为村集体以土地入股，市场出资的联合开发，所得利益按股分红的联合改造机制(图3下半部分机制)，如石头村通过引入市场资金，土地入股实施拆旧建新整体改造，村民不仅拆迁住房按照1比1得到了商品住宅补偿，人居环境也得到有效改善，还将分享项目经营的利

润，而开发商则节省了土地对于资金的占用，降低了投入和风险。

概括而言，集体建设用地改造运作机制可以分为“腾换土地，自主改造”和“利益共享，联合开发”、“转为国有，市场运作”三种方式。第一种方式需要村集体本身具有较强的经济实力，因而难以具备普遍的推广性。而第二种则避免了这一难题，具有较多的推广性，也是目前佛山市“三旧改造”中运作较多的一种方式。至于第三种方式转为国有土地后，市场运作，即类同于国有建设用地改造运作机制。

六、个案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是东京破旧的老城区,低矮的木制房屋鳞次栉比,街道狭窄得连消防车都无法通过, 而东京都政府及主要创建者森大厦株式会社经过17年时间、1000多轮与原业主的谈判,最终促成这一地区的再开发,使之成为旧城改造典范之作。开发完成后的六本木新城集办公、住宅、商业设施、文化设施、宾馆、豪华影院和广播中心等为一体,在这个区域里实现居住、工作、游玩、休憩、学习和 8

创造等多项功能。

六本木在旧城改造的过程中实现了两个目的,一个是老城区的二次城市化,另一个就是产业升级和转型。改造后的六本木不仅高楼林立,城市环境得到改善和美化,还成为东京中心的热门旅游区和商业办公区。

由于日本承认土地私有,六本木新城在拆迁中要面对400多位产权所有者,虽然这些原业主也希望改变破旧、不安全的居住环境,与六本木的开发商意愿达成了一致,但如何进行拆迁补偿,使得“大家都想做,大家又都受益”这是个难题。

六本木的开发商为解决这个难题,灵活采取了四种拆迁方案。第一种是货币补偿,由开发商直接买下土地所有权；第二种是新房换旧房,按协议换算办法,用新房换原业主的旧房；第三种是把六本木新城做成一个项目公司,让那些不愿要钱,也不愿要新房的,以土地折价入股,一起分享土地升值的好处。而第四种方案就是前三种办法的混合,原业主可以把一部分所有权出售后拿钱,一部分用来换新房,一部分所有权入股。

四种因人而异的方案成就了六本木新城没有钉子户和无人上访的典范地位。而为了这种多方共赢,六本木的开发商也花费了14年的时间,与原业主成立“恳谈会”、“协议会”,经过了1000多轮谈判,双方才达成一致。而东京都政府也在周边大大小小的改造规划中,都照顾到了这个在谈项目,给六本木新城留有建设空间。

“旧城改造”必然是投资者和原业主共同利益的实现,而利益双

方合作的达成,需要一个平衡点,达到平衡点这个过程要由市场来推动。东京都政府在六本木项目上,一直秉承协调人、仲裁者的角色,充分尽到了日本保护个人对土地的所有权的法律义务。而开发商和原业主上千轮的谈判,也就是市场推动下,博弈双方在寻求利益平衡点的过程。

当然,有的时候这个平衡点只在市场的推动下很难达到。“这时候,政府就要提供把蛋糕做大的条件,让双方都吃饱。”在六本木项目开发过程中,东京都政府确实通过征求民意等办法,反复调查改造范围和方式,不断修改开发计划,甚至把容积率破例提高到一个新水平上,以照顾开发商的利益。

七、三旧改造中开发商所面临的难题和潜在风险

（一）难题

1、拆迁改造问题：

旧址物业产权的复杂性，拆迁谈判的复杂性与长期性，开发商作为独立的经营个体，无法像政府一样有能力与时间去解决拆迁问题。

2、开发定位问题：

三旧改造因开发成本较高，地块容积率一般较高，且通常附有回迁安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更准的定位、定价来实现盈利。

3、开发模式问题：

三旧改造所涉及到的土地类型多样，问题复杂多变，必然要求其开发模式灵活多样以适用不同项目需要，其关键就是要促成经营效益

与社会效益双赢局面，实现项目的顺利开发。

（二）潜在风险

1、营运风险：

一是由于得不到充分的市场信息导致经营定位决策失误；二是由于不清楚三旧改造所涉及的众多的法律条文、城市规划条例、赋税规定等造成投资失败的可能性。

2、财务风险：

一旦将资金投入“三旧”改造开发，就很难转入其他投资领域，这样一旦开发商判断出现偏差，其投资收益将不能弥补支出。另一方面，在“三旧”开发投资中，投资周期往往很长，在开发过程中，由于建造成本不可预计的涨价因素或者获取贷款的利率提高，会直接增加开发成本，可能造成开发投资者不堪重负，欲罢不能。

3、市场风险：

旧改开发成本比较高，必然导致项目房价的提升，市场压力将大大增加，如果建成的物业不能及时出售，或者出租的空置率过高，将导致项目利润率不能实现或净收入低于期望值等。

4、社会风险和自然风险：

由于社会的、经济的较大变动或者冲击以及相应的规模、政策等因素的变动，引起房地产需求和价格的跌落，当社会经济发展处于高潮时期，房地产价格上涨，当各种政策调控和经济衰退时，原有发展规划改变，造成房地产需求下降进而引起房地产价格急剧下降。

八、结论

由以两种土地所有权属性质的三旧改造运作机制可以看出，三旧改造运作的核心问题和本质就是要实现政府、开发商、被拆迁人三方利益协调与共享土地价值升值的过程，而享有权益的同时，就必须履行相应的义务(如表1)。因此在此过程中，利益三方主体在享受三旧改造土地价值升值相关权益的同时，履行各方相应的义务，是保障三旧改造的顺利实施与成功的关键。

目前我国城市正处于快速发展和加速城市化的进程中，耕地不断减少与建设用地不断增长的人地矛盾日益加剧，如何有效推进旧区改造，挖掘城市发展新空间和提高土地利用效益、改善城乡空间环境，己成为了一个急需解决的难题，一方面是由于其改造过程中改造资金的数额巨大、筹措困难；另一方面是被动迁者的激烈抵触行为、使改造难以进行。而 “三旧改造”通过引入市场资本、多方主体参与有效的解决改造资金的筹措困难，通过“政府-原居民-开发商”共享价值增值，构建了较好的利益平衡机制，具体而言，在国有建设土地整理中，通过“政府实现旧区更新-居民居住条件和环境得到改善-开发 12

商经营收入”实现利益协调；在集体建设土地整理中，通过“政府实现城乡统筹发展-村民村集体物业更新、收入增加-开发商利润分成”实现利益协调，从而得到绝大数居民支持和开发商的积极参与，减少了政府政财负担，实现了规划意图。因“三方共赢”保证了“三旧改造”的有效开展。

参考文献

（1）关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定及3个相关指导意见的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68号）

（2）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（2009年8月25日 粤府[2009]78号）

（3）佛山市“三旧”改造专项规划（2009-2020）

第四篇：三旧改造

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

印发《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》的通知 惠府办〔2012〕38号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法》业经十一届7次市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市国土资源局反映。

惠州市人民政府办公室

二○一二年七月四日

惠州市“三旧”改造用地协议出让缴交土地出让金办法

为确保我市“三旧”改造工作规范、有序运行，根据省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

一、适用范围

符合城乡规划、“三旧”改造专项规划和实施计划的“三旧”改造项目，改造方案经市、县人民政府批准实施，由改造单位具体负责征收拆迁、安置补偿等事宜，且相关安置补偿等费用由其承担支付而不需政府予以审核支付，市、县人民政府依法以协议方式出让“三旧”改造用地使用权涉及缴交土地出让金的，适用本办法。

以招标、拍卖、挂牌等公开方式出让“三旧”用地使用权，缴交土地出让金的，不适用本办法。

二、土地出让金缴交标准

（一）旧城镇改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下的部分，缴交10%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交40%；容积率2.5以上至3.5（含3.5）部分，缴交60%；容积率3.5以上的部分，缴交100%。

（二）旧厂房改造用地。

1．旧厂房改造范围内，工业用地在符合城乡规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

2．旧厂房改造范围内，在符合城乡规划要求的前提下，利用旧厂房改造为文化创意产业项目的，土地用途和使用权人可暂不变更。

3．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为商业、居住等经营性用地（不含物流园用地）的，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下的部分，缴交10%；容积率1.2以上至2.0（含2.0）部分，缴交40%；容积率2.0以上至2.5（含2.5）部分，缴交50%；容积率2.5以上至3.0（含3.0）部分，缴交60%；容积率3.0以上的部分，缴交100%。

4．旧厂房改造范围内，改造单位申请将原工业用地改变为物流园用地的，对其中仓储部分用地同属工业用地性质不再增收土地出让金，对其中非仓储部分如商业、办公及其它功能，根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率1.2（含1.2）以下部分，缴交10%；容积率1.2以上部分缴交30%。

（三）旧村庄改造用地。

根据拆迁改造项目规划确定的总容积率等规划指标评估确定改造项目用地市场楼面地价，再分段按比例计算改造单位应缴纳的土地出让金：

容积率2.0（含2.0）以下部分，缴交10%；容积率2.0以上部分，缴交40%。

（四）其他。

1．同一改造项目范围内涉及多种改造类型的，以各改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例分别按上述标准，计算应缴交的土地出让金；但对于一种改造类型用地面积占改造项目总用地面积的比例小于20%的，不单独计算应缴交的土地出让金，按照主要改造类型用地缴交土地出让金标准计算应缴土地出让金。

2．在“三旧”改造项目范围内，规划确定的改造项目计算容积率指标用地红线以外的城镇公共基础设施用地上的建构筑物，市、县人民政府要求由改造单位代征代拆的，由市、县人民政府按有关规定给予合理补偿。

3．对于改造单位在按本办法规定的标准缴交了改造项目用地的土地出让金后，经市、县人民政府批准调整改造项目建设用地性质、容积率须补缴土地出让金的，不得再按本办法规定的标准补缴土地出让金，须严格按照国家和省、市有关建设用地改变性质、调整容积率补缴土地出让金的法规、政策规定执行。

三、监督检查职责

对于采取协议方式出让“三旧”改造用地使用权和按上述办法计收土地出让金的，必须经市、县 “三旧”改造工作领导小组集体研究确定，并报市、县人民政府批准，在监察、审计部门的监督下实施，严禁未经集体研究决定擅自采取协议方式出让土地使用权和确定土地出让金缴交标准，一经发现，将严肃处理，并按有关法律法规规定追究相关责任人的责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

四、本办法自发布之日起施行，省政府停止执行“三旧”改造政策后，本办法相应自行废止。

第五篇：改造旧玩具

改造旧玩具，成就两代人的童年回忆

现在的玩具非常智能化，但是玩具却侵占了孩子们的想象空间。相信许多80后的父母都有感想，以前自己的童年时代，只是一把剪刀，一些纸就能玩得不亦乐乎，而现在的孩子，这些东西对他们来说很无趣，对于智能化的益智玩具也更是如此，许多玩具玩一下就不感兴趣了，接着就堆积成为旧玩具。让家长们束手无策。

而近期，在广州市儿童活动中心一场“玩具总动员，共筑中国梦”的亲子活动就拉开帷幕。这次展览让孩子们尽情改造自己和父母们的旧玩具、废弃物品，使之在倡导节能环保的同时，勾起了两代人之间感情记忆。

这个活动主要有节能环保玩具创意大赛以及科普征文比赛两种，主要收集孩子们的新奇有趣、极具创意的作品，并将其中一部分优秀作品现场展出。在展厅，这些孩子们变废为宝的奇思妙想让许多参观的家长孩子都惊叹不已，激动人心。

该活动中心主任表示，因为玩具是孩子们生活中最熟悉、最亲密、最喜爱的东西，所以他们对自己的作品倾注了极大的感情，才能有如此优秀的作品。许多孩子通过一些生活中的废品，如塑料瓶、纸箱做原材料，然后用玩具配件，如芭比配件，像是剪开芭比娃娃的衣服布料来装饰自己的作品等。而且随着这些年该活动的举办，参与者的创作手段、动手能力、调研水平都越来越强，作品的科技含量也越来越高，超乎想象，这也真正体现了该活动的意义。我们都知道，现在的孩子都是饭来张口，衣来伸手，许多事情都由父母完成，因此难以锻炼孩子的动手能力，难以让孩子亲身体验生活中的乐趣。所以许多孩子总是欲求不满。而该活动不是为了选出小达人、小天才，而是希望有更多人从此活动中学到科普知识，让孩子从小能培养起对科学的兴趣，以及环保的观念，通过身边的物品，如体会自己动手创造的乐趣。