电子科大南院旧城改造项目专报(第四期)

第一篇：电子科大南院旧城改造项目专报(第四期)

成华区电子科大南院旧城改造项目 专 报

第四期

成华区电子科大南院土地整理项目工作协调小组办公室

2011年4月26日

历尽艰难坎坷

终见胜利曙光

-成华区电子科大南院旧城改造项目拆迁大会战

成华区电子科大南院旧城改造项目位于成华区建设北路二段5号, 占地面积约156亩，涉及拆迁总户数约1050户，建筑总面积约7.24万平方米，本次项目牵头单位为成华区房产管理局、土地整理代理业主为成都市成华区危房改造开发办公室，拆迁实施单位为成都市跃华房屋经营开发有限公司。项目启动之初便恰逢中国传统的元旦、新春佳节，进度安排受到影响；同时面临 “国八条”、“限购令”等国家新政的出台和拆迁政策的变化，对工作的推进产生较大压力；项目启动不久，适逢全

国“两会”召开，项目安全维稳工作倍受考验；被拆迁户80%多为离、退休的老干部、老教师，普遍年老体迈、身体状况相对较

—1— 差。面对诸多不利因素，在区委、区政府的正确领导下，2011年1月12日正式启动签约工作，历经三个月零八天，于2011年4月20日全面完成项目一档期签约目标任务，完成签约率99.6%，此次拆迁的主要做法如下：

一、科学组织，扎实推进

（一）倾听“民声”，改善“民生”，切实维护群众合法权益。为顺利推进拆迁工作，我们始终坚持以人为本、和谐拆迁、阳光拆迁，始终坚持以群众需求为导向、群众利益无小事，始终将改善民生作为拆迁工作的出发点和着力点。一是邀请市拆迁管理处成华工作站组织电子科大校方代表、住户代表、街道办事处、派出所、社区、区人大代表及项目办负责人召开拆迁征求意见会，听取南院住户对项目改造的意见；二是积极协调街道办事处、属地社区召开南院楼栋长拆迁协调会，认真听取住户心声，针对住户提出的问题进行答疑解惑；三是协助电子科大校方解决历史遗留问题，为拆迁工作的高效推进奠定了扎实基础。

（二）统一思想，狠抓落实，打牢工作坚实基础。

区房管局领受任务后，在区领导的直接关心和指导下，在区协调小组有关部门配合支持下，首先强化认识，通过内部培训、思想动力等方式，让每一个参与拆迁工作的人员都意识到，拆迁工作是一项政策性强、事关群众切身利益和社会稳定的重要工作，稍有疏忽便会引发群众不满，激发社会矛盾。俗话说：—2— “知己知彼，百战不殆”。为尽快启动项目工作，一是组织工作人员上门走访，逐户摸排，准确掌握每户家庭的实际情况并建立档案，做到心中有数；二是在摸底排查的基础上，结合现行拆迁补偿安置标准，根据住户实际情况有针对性的制定切实可行的拆迁计划，夯实了拆迁工作基础；三是狠抓细节，精心细致地开展前期各项筹备工作，2010年12月5日顺利召开项目拆迁动员大会。2011年1月12日，成华区电子科大南院旧城改造项目协议签订工作全面正式启动。

（三）全面宣传，政策透明，保证拆迁阳光合法。

政策透明是顺利开展拆迁工作的敲门砖，为切实保护被拆迁人的合法利益不受侵害，项目办加大政策宣传力度，坚持“公开、公平、公正”原则，依法拆迁、阳光拆迁、文明拆迁，营造“以人为本，和谐拆迁”的工作氛围。一是坚持“十公开”，将项目拆迁许可证、拆迁公告、补偿安置方案等上墙公示，制作并下发《成华区电子科大南院旧城改造项目便民手册》；二是安置房源信息及安置情况上墙公示，严格遵守不预留一套安置房、不批转条子、不徇私情等“三不”原则；三是严格规范拆迁工作人员行为，通过笔试、面试选定参加本次项目的工作人员，邀请社会各界专家进行法律政策知识、拆迁政策及谈判技巧等专项培训，对工作中存在的违规操作行为依法纳入工作绩效考核严肃处理；四是接受“阳光拆迁人大监督员”监督，邀请区、市人大代表、街道工作组进驻现场监督；五是在工作中既坚持原则性又

—3— 注重掌握政策尺度，做深入细致的思想工作。

（四）科学组织，合理分工，全面高效推进拆迁工作。该项目时间紧、任务重，为顺利推进项目工作，我局迅速组建项目办，下设七个拆迁工作组、现场设置综合部、工程部、政策咨询室，邀请街道办事处、法律顾问、公证处、评估机构及房屋中介驻场办公。其中，拆迁组负责具体拆迁补偿安置协商、拆迁补偿安置合同签订、拆迁资料归集等工作；工程部负责协调项目业主及相关部门；政策咨询室负责针对住户提出有关政策方面的问题进行答疑解惑；综合部负责会议、文件、车辆、档案管理、办公、后勤等事务的保障工作。各部门各负其责，各拆迁工作组相互配合，分工不分家，统筹协调全面推进拆迁工作。

二、坚定信心，攻坚克难

（一）坚定信心，排除万难。

项目办自2010年11月正式进场开展工作以来，南院住户中便有以赵常德为首的自称“家委会”的部分“重点人员”坚决抵制拆迁，采取不支持、不接触、不配合的“三不”态度，通过网络散布错误言论、召集南院住户聚会、煽动南院住户抵制拆迁工作、多次越级到省市上访甚至扬言进京。赵常德在3月“温总理与网友对话”活动中要求单独和温总理对话，甚至 “邀请”外来律师煽动住户通过所谓法律诉讼手段企图扰乱阻止拆迁工作的开展，严重干扰了正常的拆迁秩序。对此，项目办始终坚持依法—4— 规范的原则，努力与每一名住户沟通，入户入心，以情动人。全面深入排查不稳定因素，及时上报，做到与有关部门信息交流畅通，针对出现的不稳定因素做到及时、妥善处理。拆迁工作组的同志坚持不懈地、深入地对部分持抵制态度的住户进行政策宣传、答疑解惑工作，不急不躁、不愠不火、有理有节，在情感上打动、政策上说服、工作上争取，通过主动上门进行政策宣讲和情感沟通，提供优质服务，得到了包括赵常德在内的绝大多数被拆迁人的理解、支持、配合，赵常德于4月8日主动来到拆迁现场签订补偿安置合同，拆迁工作局面全面打开。

（二）充分发动，依靠群众，变对立为给力。

项目拆迁工作自启动之初，虽面临诸多困难，但在阳光拆迁、情感拆迁的推动下，整体工作得到南院大部分住户的理解和支持，许多被拆迁人在签定协议后，深切感受到拆迁人的诚意和依法规范的操作，在思想上发生了巨大的转变，从对立自发转变为支持，不少被拆迁人主动协助拆迁人开展拆迁协商工作，起到了意想不到的作用，有效地推进了签约工作的全面推进。

（三）恪尽职守，夜以继日，万无一失。

自项目组正式进场开展工作以来，电子科大项目组全体工作人员放弃了节假日的休息，全力以赴投入到整体工作开展中来。旧房拆除工作正式启动后，项目办考虑到围墙拆除会给电子科大学生的学习和生活造成一定的安全隐患，项目办工作人

—5— 员多次熬更守夜直至新围墙全面成型、改道工作全面完工。面对住户的不理解、承受着住户的过激举动，工作人员艰难进取，从酷暑至严寒，直到春暖花开，尽心尽责深入细致的做好拆迁宣传解释工作，工作人员的这种“以比亲人亲、比子孙孝、比保姆贤”的敬业工作态度打动了拆迁群众，临近提前搬迁奖励一档期，各拆迁工作组收到住户送来的锦旗共多达23面、得到的表扬和赞赏不绝于耳。2011年4月20日为提前搬迁一档期的最后一天，为最大限度保障拆迁住户的利益，局分管领导、项目办负责人和全体拆迁工作人员发扬恪尽职守、夜以继日的职业精神，坚守工作至次日凌晨三时。截至2011年4月20日零时，电子科大南院1050户被拆迁户共签订1046户，仅剩4户未签协议，签约率达99.6%。

三、统筹规划、再接再砺、为下步工作打下坚实基础

（一）准确掌握市场信息，加强拆迁纠纷行政调解。

一是为尽快完成最后4户住户协议签订，我们一方面准确掌握房产市场信息，向被拆迁人详细宣讲房屋价格信息、商品房成本构成、旧房评估规范等。

二是拆迁小组及时跟进，开展强有力的政策攻心，分户瓦解。项目办在申请拆迁纠纷行政裁决的同时，继续同步开展协调沟通工作，我们以敬业、务实的工作作风，感动了被拆迁户。

三是以拆房促迁，随着旧房腾交及拆房工作的陆续推进，未签约住户意识到拆房势在必行，项目办抓住住户这一心理，—6— 适势加大拆房工作力度。

通过以上举措，成华区电子科大南院旧城改造项目拆迁工作已近尾声，这项工作带给我们宝贵的经验和教训，也为我们今后的重点项目提供了有益的借鉴，我局将继续发扬“不干不优、不优不休”的工作激情，奋发有为、攻坚克难，一如既往、毫不松懈的做好项目收尾工作，夺取工作的全面胜利，为成华加快建设“生态城区、现代成华”，为成都加快建设“两枢纽、三中心、四基地”、实现“世界现代田园城市”作出应有的贡献。

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送：立斌、先义、李巴同志；

发：区委办、区人大办、区政府办、区政协办、区委政法委、区信访局、区发改局、区卫生局、区监察局、区财政局、区广电新局、区危改办、区房管局、区安监局、区公安分局、区公安消防大队、区规划分局、建设路街道、猛追街办、府青路街办、新鸿街办、桃蹊路街办、建设路派出所、项目办。

成华区电子科大南院土地整理项目工作协调小组办公室 2011年4月26日印

（共印26份）

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第二篇：旧城改造项目策划书

关于拟对燕林市场实施除险美化、规范经营的设想

一、总论

十堰市地理位置优越、开发潜力巨大，但市中心存在一处脏乱差、有严重消防隐患的建材经营、加工市场，已严重影响了十堰市的建设和发展。

1、项目现状

燕林市场兴建于1989年，占地面积约5500m²，一层为商铺，上层为四栋住宅楼。这个建于上个世纪80年代商住楼由于不规范物业管理长期年久失修，现已破旧脏乱，弊端众多，与当前十堰市市容市貌、市政发展格格不入。

2、项目背景

第一、存在严重的消防安全隐患。燕林市场在兴建时期对消防应急设施设备建设不完善，不具备消防应急急救功能，而燕林市场建筑年久失修，电路电线老化，跑水漏电现象常有发生。一楼商铺主要经营各类易燃的塑料管材、油漆、建材，同时伴随电气焊切割作业、烧水做饭等活动，切割机、电焊机、等同时作业，对老化电路会造成超负荷运转，极易造成火灾。电焊机、切割机的明火运行像是一根导火索，塑料板材加工和油漆等更像一颗定时炸弹，许多仓库随时都有被引爆的可能，严重威胁了周边地区人民生命财产安全；而小货车的频繁进出和乱停乱放不仅阻碍交通，也会在紧急救援中妨碍消防救援车辆的进入，造成更大的隐患。

第二、脏乱差的环境严重影响了市容市貌及城市建设。许多住户在二楼阳台放养家畜，对人们健康和环境卫生产生极大危害。同时在二楼阳台形成了一个天然的“垃圾场”，很多住户直接将垃圾丢放在二楼阳台，垃圾成堆无人清理，对整个城市的卫生和形象带来了极大的损坏。

第三、作坊式营业业态，制约了市中心商业价值体现，给更具市场竞争力的商业业态进入这一地区造成阻碍。建材加工业对社区居民的生活产生了巨大的噪音污染和环境污染，屡遭投诉。而作坊式经营又不能满足大量城市人口的就业和物业价值的提升，不规范的经营模式对税收的贡献率也极低。

综上所述，燕林市场已成为该区域经济发展和城市形象提升的阻碍，整体改造势在必行。

二、项目改造规划设想

燕林市场项目的除险改造，不是简单的房地产开发，必须上升到城市整体建设的高度，上升到整合各类商业资源的高度，只有运用系统工程统筹兼顾才能完成。

项目考虑与维也纳已有的商业业态进行整合，形成一个具有一定规模的新型开放时尚商业广场和创意产业中心，一个商业摩尔城，一个创意示范园，使之成为十堰核心商圈的示范项目，成为人民路这条黄金商业带上一颗独具特色的新星。

1、完善设施、消除隐患

对项目内部的设施设备需要统一改造、更换。原有电线负荷供小

于求，对内部的线路要按照建筑结构重新布局安装。严格按照消防部门的规定对消防设施设备进行全面改造，新增消防监控和喷淋系统，设消防分区，完善消防功能，彻底消除隐患。同时，完善物业硬件投入，加强社区管理，消除治安隐患。

2、外观改造

在前一阶段的“三城联创”和“创卫”工作中，人民路沿线景观已得到了大力改善，但燕林市场的形象却与人民路沿线景观格格不入，彻底改造迫在眉睫。项目改造的初步设想是，对整体外立面实施造型改造，让其具有怀旧风格的后现代元素，将店招进行统一规划，融入外立面改造之中；进一步优化卖场的动线设计，使其更具商业习惯和理念，同时满足消防疏散要求；对整体建筑物亮化改造，让建筑物与维也纳商业广场融为一体，打造一个十堰的新天地，一个十堰的创意产业示范地。

3、观景平台美化改造

将市场二楼平台和屋面变“垃圾场“为观光地，变废为宝。具体规划设想是：

（1）搭建大型采光阳光屋面，连通一层与二层平台，对屋面进行绿化园林处理，将其改造成空中景观，休闲休憩的公共场所。

（2）引进低碳节能减排理念，将阳光屋面做成太阳能采光板和集热板，使用太阳能光伏小环境发电设备和空调设备，按照现有技术，这样大面积的太阳能装置足以满足整个卖场的电梯，照明和供热需求，其对能源的贡献是巨大的，同时也减少了项目的电力改造压力。

4、提高城市公共物业的管理水平

通过项目改造，我们初步设想：

（1）将紧临市场南巷的垃圾中转站进行功能整合，提高利用率，将其改造成五层立体停车库和一体式自动化垃圾中转站，经过我们的调研，这个设想在技术上是完全可行的，立体停车库的生产厂家可以将自动化垃圾中转站设备与停车库设备进行整合，最大限度地利用好空间和“边角余料”，实现功能完善。

（2）在物业管理上可以考虑将其日常管理委托给专业的商业物管公司，与维也纳商业广场的物业实现统一管理，资源共享，将政府的资源从城市管理服务中解放出来，进行市场化运作，让政府将更好的行政能力用于城市执法和监督，变“运动员”为“裁判员”。

三、项目的商业规划设想

1、引进先进的思维模式突破红海——创新商业模式新思路 引进购物、美食、休闲、观光、娱乐、艺术等多种业态为一体的商业中心，完善十堰市最繁华商业区的购物逛街功能。转变原有的商业模式，业态重组。实行全新业态、全新的管理模式：统一业态规划，统一招商，统一经营，统一管理。

通过改变经营管理思路：—打造一站式便捷生活；—提供优雅的购物环境；—引导人们对高端生活的追求；—享受精致、惬意、休闲、舒适“漫生活”—引入文化艺术类消费业态，提高精神层面的物质化享受。

2、内引外联 差异化经营——打造品牌新中心

集创意产业、文化艺术产业、品牌购物、时尚餐饮、小资休闲为一体。区别于人民路商业区现有的商业格局，与传统市场实行差异化经营，打造“人无我有、人有我精”的经营业态。对服装行业引进品牌服装店；美食和休闲方面引进特色的小吃与时尚休闲区；一楼引入创意型经营业态；在塔楼部分打造以创意园和大学生创业园为主的创业中心，打造十堰创意生活摩尔城。

3、开放式商街 集约化管理——拉动区域经济的新动力

管理方式上，根据燕林市场的现状，实行开放式经营模式，对各经营商铺统一收银，统一纳税的集约化管理。

服务理念上，加强高端商服理念建设，用诚信、务实、品牌、和谐的宗旨打造一支专业的高素质的服务团队。

保障品质，严把质量关，对经营的所有产品保障质量和品质。

税收贡献，对所有的经营商铺统一进行收银，从而保证了税源的不流失，统一缴纳税费，既保障了税收又拉动了区域经济的发展，使之成为新的税源增长点。

扩大就业，燕林市场的经营需要各类的人才，这既帮政府缓解了社会就业的压力，也给人们提供了创业机会。

打造友好环境，让消费者在消费的同时不仅能享受到品牌商品的独特魅力，又能享受独具特色的休闲娱乐环境，使之成为人民路上的商业繁华之地，人气聚集之地。

4、低碳节能性运营模式——尝试创意产生新理念

引入光伏发电技术将太阳能直接转换为电能，基本保障公共区域设施设备的照明和使用。引进光伏发电安全可靠、无噪声、低污染、无需消耗燃料从而保证了节能型公共照明、自动扶梯、小环境空调系统能够低碳运行。

引入大型采光面，在屋面上设置大型玻璃采光板等采光材料，使其基本保证白天的照明需求，可支持消费者低碳出行、低碳消费、低碳生活、低碳休闲，这是创意性项目所必备的理念。

按照现代化城市建设的需要，引进和吸收现代商业和现代旅游的新理念，遵循以人为本、低碳节能、环境友好、功能齐备、品质优良的要求，打造成为吃、住、游、乐、行为一体的一座商业城、旅游城、商务城、文化创意城。

四、项目需要的支持和帮助

1、该项目虽然采用了市场运作的模式，但由于涉及到许多旧城改造和现实现状的困难，我们希望政府有关部门能站在项目可持续发展的视角，能在土地政策和环保补助方面参照旧城改造的相关优惠政策，给于一些考虑和倾斜，缓解企业负担，让更多的企业资源用于项目的改造和经济补偿上。

2、该项目拟引进一些创意型项目入驻，希望能在政府帮助下，在国家产业扶持政策内享受一些产业补助和优惠支持，以利于我们在项目中实施开展“大学生、青年创业计划”，以扶持有志于创意科技和相关服务的年青创意科技人才入驻创业，推动十堰地区创意产业项

目的示范和发展。

3、由于该项目的历史原因，在项目实施时，希望政府有关部门能召集各相关行政职能部门进行专题研究，在政策和法律许可范围内，对项目能简化行政审批程序，对改造项目实施规划预批，并能加快后续项目手续的完善和办理，确保项目落地结果。

综上所述，项目实施必须遵照政府主导、市场运作、利益共享、和谐改造的原则和措施。让各利益主体在项目中实现预期，让项目能真正成为旧城改造的示范工程和经典之作，探索在市场经济环境下实现城市改造和功能提升的新思路。

十堰永安资产管理有限公司

二0一一年十月

第三篇：旧城改造

探讨富民服装城对南充市旧城的改造

南充市旧城的现状

a.b.南门片区：旧城改造快速推进的条件

南门片区位处南充市顺庆区南门坝滨江生态走廊腹地，东连高坪，南通嘉陵，扼守三区交汇、两河中心的黄金地带。

此片区居民住的是大棚户，夏天燥热、冬天寒冷、居住条件十分恶劣，居民需要改善生活条件，旧城改造顺从民意。

此片区均是居住区，无商业形态，折迁成本低，可具操作性。

在滨江大道和玉带路的交汇处是新修的四桥。四桥的修建有利于缓解高坪到顺庆，嘉陵的交通压力，加强三区的沟通，符合城市规划。

b.西门片区：旧城改造难度主要的原因

西门片区主要以西门市场为中心。西门片区是旧城商业区，商铺折迁成本过高，只有降低该片区的商业价值，拆迁才具可操作性。

西门片区商圈形成，主要西门市场的带动。西门市场如果消亡，才能除低西门片区的商业价值。

西门市场产权的分割，形成众多的小业主。在改造中，各个小商户漫天要价，不支持政府的决策，使得西门市场的改造和发展步履艰难，成为政府的心病。面对这样的一个杂乱无序的片区，政府无从下手，无法改变现状，只得任其发展。西门片区成为了一个自生自灭的市场。

只有建成一个新的服装批发市场来刺激和加速西门市场的衰落，而西门市场的衰落将带动整个西门片区的衰落。

富民服装城在西门片区旧城改造中的作用

富民服装城是一个集服装市场，写字楼，住宿，停车场，客运等为一体的大型的服装市场。选址在人民南路和红花街之间的地段。

与西门市场相比，富民服装城购物环境舒适，价格比西门低三分之二，环境，交通非常便捷，取代西门市场指日可待。

第四篇：旧城改造

改造原因

城市旧居住区，是在一个城市的长期历史发展中，逐步形成的，也是城市各个历史时期的发展缩影。旧城一般指的是在市区的一些小区或者是厂房的改造,主要是因为这些小区和厂房年代久远,好多已经成为危房,所以必须实行改造,这种改造相对来说补偿要高一些。旧城区通常历史文化遗存比较丰富，历史格局和传统风貌比较完整，但同时也存在城市格局尺度比较小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比较高、基础设施比较陈旧、房屋质量比较差等问题。

编辑本段改造效果

通过旧城区改造，城市的各个方面都有较大的发展和变化。第一，旧城区道路网络基本建成，道路交通矛盾日益缓解；第二，公用配套设施供需总量基本平衡，服务供应结构得到优化；第三，城市环境质量得到有效控制，并呈改善趋势；第四，住宅长期短缺的矛盾得到根本性扭转，住宅建设飞速发展。编辑本段问题、矛盾

旧居住区改造是一个复杂的综合系统，它涉及到社会效益、经济效益、环境效益、文化效益等多方面的平衡与完善，关系到政府部门、房产开发商和普通居民的利益分配。由于旧居住区改造的系统性和复杂性，我国的城市旧居住区改造还面临着一些问题和矛盾：

一、对经济效益的过度注重和对社会效益的忽视；

二、传统改造手段的成本居高不下；

三、轻视文化效益——历史风貌和城市景观特色的丧失；

四、改造手段的单一和体制的不完善；

五、公众参与仍然薄弱。

编辑本段发展趋势

目前，我国城市旧居住区改造呈现多种模式、多个层次推进发展态势，改造模式由过去单纯的“旧区改造”转向“旧区再开发”。概括起来，现阶段我国城市的旧居住区改造呈现出以下趋势：

一、城市发展对经济和环境效益提出更高层次要求；

二、公众参与程度不断提升；

三、趋向法制化、民主化和多元化。

第五篇：旧城改造

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。内容包括：①改造城市规划结构，在其行政界限范围内，实行合理的用地分区和城市用地的规划分区；②改善城市环境，通过采取综合的相互联系的措施来净化大气和水体，减轻噪声污染，绿化并整顿开阔空间的利用状况等；③更新、调整城市工业布局；④更新或完善城市道路系统；⑤改善城市居住环境并组织大规模的公共服务设施建设，把旧街坊改造成完整的居住区。当前旧城改造方案设计的趋向为：①保持中心城市相对稳定，增加一些结构完整、规模适当的封闭式卫星城镇，城市用地被划分为一些孤立的功能区，而整个规划结构的发展，有赖于相交半放射环形系统的扩展；②在向灵活分区过渡的基础上编制各种开敞式的城市结构，公共服务中心的布局则根据完善整个城市规划结构的具体条件，具有更加多样的组合方案。

旧城改造的创新理念

在对广州南华西骑楼街进行旧城改造过程中，广州环海集团以引进现代动漫元素的方式，把动漫风格与岭南特色的骑楼建筑完美融合，打造旧城改造的文化创新方式。动漫创意文化的纳入，将使广州骑楼街危破房改造达到修旧创新、独树一格的效果，为广州旧城改造项目树立典范。