物业管理词典全集[精选多篇]

第一篇：物业管理词典全集

物业管理

第一篇 物业管理企业

一、物业管理公司的设立

公司

公司是依法成立的以盈利为目的的企业法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人资格，是一种企业法人;(2)公司是以盈利为目的的法人组织，通过其在法定范围内从事生产经营活动获取经济利益;(3)公司是依照公司法而成立的企业法人，区别于依照民法的规定设立的其他法人。

有限责任公司

有限责任公司又称有限公司，是公司的一种形式。它是指由法律规定的一定人数的出资人或者股东组成，所有出资人或股东均以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。

有限责任公司特征

有限责任公司有以下几点特征:(1)有限责任公司的出资人或者股东仅以其出资额为限对公司负责，对公司的债权人不负直接责任;(2)有限责任公司的股东人数有限制;(3)有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票刊的有限责任公司股东的出资转让有严格的限制;(5)有限责任公司的资本总额与各股东出资额均应在章程中记载，并须一次缴足;(6)有限责任公司是不公开发行股票的公司，股东人数比较固定;(7)有限责任公司的设立程序和组织机构较股份有限公司简便。

股份有限公司

股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下几点特征:(1)股份有限公司是最典型的合资公司,其信用基础是资本而不在于股东个人，出资形式只能是现金或实物，而不能是信用或劳务;(2)股东必须达到法定人数;(3)资本划分为均等的股份川的股东承担有限责任;(5)股份有限公司具有较多的优越性，如有利于集中资本，有利于分散投资者的风险，有利于自由转让股票，具有广泛的社会性，适应了企业所有权与经营权分离的需要等。

国有独资公司

国有独资公司是国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。根据我国《公司法》的规定，凡是国务院确定的生产特殊产品的公司或者属于特定行业的公司，均应采取国有独资公司的形式。

合资公司

合资公司是指由两个或两个以上的投资者共同出资成立的有限责任公司或股份有限公司。

国内公司

国内公司是指投资人全部为中国国内公民和法人的公司。

涉外公司

涉外公司是指外国投资者依照中国法律，在中国境内成立的独资或外方合资公司。

分公司

分公司是本公司或总公司的对称，是公司的分支机构或附属机构，而公司本身则称之为总公司或本公司，其分支机构或附属机构就是分公司。分公司的特征是：分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格，其民事责任由总(本)公司承担。

子公司

子公司是指股权和经营的业务活动受其他公司控制的公司，亦称为“附属公司”或“从属公司”,子公司是相对于控股公司或母公司而言的，其股票的半数以上(有时无须达到半数)归于实际控制的公司(控股公司或母公司)所有。我国《公司法》规定:公司可以设立子公司。子公司的特征是:具有相对独立的法人资格，有自己的公司名称、章程，以自己的名义从事经营活动，与母公司的财产彼此独立，依法独立承担民事责任。

控股公司

控股公司亦称“持股公司”或“股权公司”,是指通过持有另一个或几个公司的一定比例以上的股票或其他证券而对其实行控制的公司。控股公司必须是“母公司”(母公司不一定是控股公司),被控公司为“子公司”。控股公司按其控股的方式不同可分为纯粹控股公司和混合控股公司两种。

上市公司

上市公司亦称“公众公司”、“公开公司”,是指其股份按一定程序在证券交易所上市交易的股份有限公司。我国《公司法》所称上市公司是指所发行的股票经国务院或者国务院授权证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。

物业管理公司

物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。

物业管理公司组建原则 根据物业管理的内涵，物业管理公司组建的原则是（1）企业化;(2)专业化;(3)社会化。

物业管理公司的性质

物业管理公司属于第三产业中的服务行业，其性质是具有独立的企业法人地位的经济实体，按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

物业管理公司的指导思想

物业管理公司的指导思想是：以服务为宗旨、以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。

物业管理公司分类

根据企业的所有制性质，物业管理公司可分为全民、集体、私营以及外商投资企业，包括中外合资、中外合作或外商独资企业。

专项管理公司

为了提高效率，进行规模化经营，社会上涌现出一些高度社会化、专业化的专业物业管理公司(专项公司)来承担单一的某项服务，例如清扫保洁公司。

专项管理公司的种类 在物业管理发展过程中，涌现出很多专项管理公司，通常有以下类型:(1)园林绿化专业公司;(2)清扫保洁专业公司;(3)保安公司川4)市政管养专业公司;(5)电梯、设备修理专业公司等。

园林绿化专业公司

专门从事林木、花卉、草坪的培育，保养以及美化环境的工作的企业。

清扫保洁专业公司

专门从事居住小区(大厦)范围内的环境卫生清扫和保洁的企业。

保安公司

专门提供保安服务，为保障居住小区(大厦)内的业主(使用者)的人身安全和财产安全的企业。

电梯、设备修理专业公司 专门从事电梯装的企业。

房屋修缮专业公司

专门从事房屋的维修、保养的企业。设立公司的条件

根据公司法规定，设立公司必须符合以下条件:(1)符合法定的出资人数;(2)注册资本达到法定的最低限度，以工业产权、非专利技术等出资的，不得超过资本总额的20%;(3)有共同制定的公司章程;(4)有明确的公司名称和组织机构;(5)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

资质

资质就是资格等级，公司的资质就是公司的经营能力。资质等级高的，经营范围就大;资质等级低的，经营范围就小。

资质等级

为了加强对物业管理公司的管理，维护物业管理市场秩序，政府主管部门借鉴其他行业的经验，建立物业管理公司资质评审制度。根据物业管理公司的技术资质、规模和业绩，可将物业管理公司划分为一、二、三等若干不同等级，并规定物业管理公司的资质必须与所管理的物业档次相吻合，不够等级资质的企业一律不允许从事同等级的物业管理。

资质条件

物业管理公司的资质条件一般应有以下几点:(1)有合格的管理章程和管理办法;(2)有20万~30万元以上的货币注册资金;(3)有固定的注册地点及经营地点;(4)拥有或受托管理建筑面积(l~5)万平方米以上的物业;(5)有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10万平方米的不少于5人。企业在册管理人员中专业技术人员不得少于三分之一;(6)有完备的房屋维修、管理与养护的保障措施。

资质审批资料

物业管理公司申报经营资质审批必须提供的资料有:(1)主管单位提请对物业管理公司经营资质进行审批的报告;(2)设立物业管理公司的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件:(3)拥有或受托管理物业的证明资料;(4)验资证明;(5)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件刊的企业法定代表人任命书或聘任书刊（7)管理章程或管理办法;(8)注册及经营地点证明;(9)其他有关资料。属于私营企业的，还须报业主身份证明、简历和雇员名单。外商投资企业除提报上述各类有关资料外，属于合资、合作企业的，还需报合资或合作项目建议书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件。此外，外商独资企业还需委托具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批的文件。

资质审批程序

申请单位首先要向房地产主管单位递交物业管理公司的经营资质报告及齐全的申请资料。房地产主管单位审核完毕后，如符合经营资质条件的，核发批准文件。然后按有关规定，申请单位向工商行政管理机关办理注册登记手续后，才能对外营业。

公司的组织机构

公司的组织机构是公司在法律关系中代表公司整体，实施法律行为的机构。它的行为直接表现为法人行为。股东会和股东大会

股东会是由有限责任公司的全体股东共同参加组成的公司最高权力机构。股东大会是由股份有限公司的全体股东参加的公司最高权力机构。股东会和股东大会负责决定公司的最根本的事务，如决定公司的经营方针、投资计划，选择和更换董事，审议公司的预、决算方案等。

董事会和监事会

董事会是公司的执行机构，行使公司的职权。董事成员必须是股东，董事长或执行董事为公司的法人代表。监事会是公司的监督机构，由股东代表和职工代表组成。

经理

经理是由公司董事会聘任的负责公司日常生产、经营等各项活动的执行人。经理可以是股东也可以不是。经理的主要任务是主持公司的生产、经营、管理工作，实施董事会决议，完成公司的年度经营计划等。

公司债券

公司债券是指公司为筹措资金，依照法定条件和程序发行的、约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券持有者是公司的债权人，持券人的权利是按约定条件向公司索取利息和到期收回本金，并可优先于股东分红取息，当公司破产清算时，也优先于股东收回本金，但公司债券的持有者无权参与公司的决策和经营管理活动。

公司的合并

公司的合并是指一个公司吸收其他公司而使其他公司成为自己的一个组成部分￥或两个以上的公司合并成立一个新公司，各合并公司均为新公司的组成部分。

公司分立

公司分立是将公司分解，各出资人成立新公司，或将公司的一部分从公司中分出，而作为另一法人存在的行为。

公司破产

公司破产是指公司因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务，经债权人或公司自己申请，由人民法院裁定的公司解体。

公司破产的条件

公司破产的条件是公司的资产不能清偿到期的债务，即资不抵债，但符合下列条件的，人民法院可以不宣告破产：一是公司的经营内容与国计民生有重大关系，国家统一资助或帮助采取其他措施清偿服务的；二是公司取得担保，自破产申请提出之日起六个月内清偿债务的；三是公司与债权人达成合解协议，债权人同意延期还债，公司能够在所延长的期限内清偿债务的。

公司解散

公司解散是相对于公司设立而言的。公司解散是依照《公司法》或章程规定申请注销公司登记，终止其法人资格的行为。公司因设立而取得法人资格，因解散清算而消灭法人资格。解散是消灭法人资格的开始，经过清算和注销公司登记消灭法人资格。公司解散的方式，可分为强制解散与自行解散两种。

公司解散的条件

公司解散必须符合下列条件之一：一是公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现;二是股东会议解散;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因违反法律、法规而被有关部门依法责令关闭而强行解散的。

公司清算

清算是指公司在解散过程中，为保护相关当事人的合法权益，终结现存的各种法律关系，而对公司的资产、债权债务关系等进行清理、处分的行为。公司清算分为按《公司法》规定进行的正常清算和按有关破产的法律规定进行的破产清算。

清算组织机构组成 公司解散时，有限责任公司的清算组由股东组成;股份有限公司的清算组由股东大会确定人选;不能成立清算组的由人民法院指定。

公司破产后财产的处理

被清算的公司财产，首先支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，然后缴纳所欠税款，清偿公司债务。不能清偿全部债务的，参照《民事诉讼法》关于清偿顺序和按比例分配的办法向债权人清偿。

物业管理公司的注册登记

公司章程

企业注册登记时，必须制定一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中应明确各方的权利、义务、责任。

物业管理公司章程的主要内容

根据国家规定，章程应包含以下主要内容:(1)总则，主要包括企业的名称(全称)、地址等;(2)物业管理企业的经营宗旨;(3)物业管理公司经营的范围刊的企业的经济性质及组织形式;(5)注册资金;(6)机构;(7)财务会计制度川的利润分配制度刊的职工录用方式、待遇及管理方法;(10)企业的各种规章制度等。

按《公司法》规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

二、物业管理公司的运作体制

企业的所有权

所有权是生产资料所有关系的法律表现。生产资料归谁所有，谁就在法律上拥有对生产资料的所有权，成为生产资料的主人。

企业的经营权

经营权是占有、使用、收益、处分关系的法律表现。生产资料归谁占有、使用、收益、处分，在法律上谁就拥有经营权，可以直接指挥、组织企业的生产经营活动。所有权决定经营权，经营权从属于所有权。所有权与经营权分离

所有权和经营权可以是统一的，也可以在一定条件上彼此分离。所有权与经营权的统一，表明生产资料的所有者拥有直接经营权力。在一定条件下所有权与经营权的分离，表明生产资料的所有者通过各种形式转让经营权，所有者依据所有权取得报酬。

实行两权分离必须坚持:（1)不改变所有权;(2)在不改变所有制的情况下，一定要强化企业在经营上的责任，使企业成为真正的法人;(3)确保企业的资产使用权。

我国全民所有制企业采取的两权分离的主要形式有:承包制、租赁制、资产经营责任制和股份制等。

企业经营方式的多样化

经营方式是指在一定生产资料所有制形式下，企业生产经营的具体形式，以及所有者同经营者之间的关系。我国《全民所有制工业企业法》规定，全民所有制工业企业是依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产和经营单位。企业依法自主经营，经营方式灵活多样。

企业经营方式的多样化表现为企业经营责任制形式的多样化和企业内部经营方式的灵活多样。在所有权与经营权分离的原则下，企业可以依照产业性质、企业规模、技术特点等采取不同的经营责任制形式。

租赁经营

我国的租赁经营是在不改变所有制的前提下，通过公开招标和签订合同的办法，将企业的资产有限期地、有条件地、有偿地让渡给承租人经营。租赁经营是经济手段与法律手段相结合，权、责、利相统一的经营责任制。

承包经营的实施

实行承包制的企业，尽管其承包形式不同、特点各异，但在具体实施中，大体都经历以下三个阶段:(l)准备阶段；(2)招标阶段；(3)签订合同阶段。

资产经营责任制

通过对企业资产进行社会评估，招标聘任法人代表，实行责任经营，利益分享，以契约关系明确经营者的责任和权利的一种经营责任制形式。它是在深化企业改革中出现的一种新型责任制形式，集中了租赁制、承包制、厂长任期目标责任制等多种经营方式的优点，能够保证国家资产的逐步增长和企业发展的后劲，使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的有效经营模式。

资产经营责任制的试行程序：(l)准备阶段;(2)招标聘任阶段;(3)签订合同阶段。

股份制的意义

股份制是伴随着商品经济的发展而产生的一种企业经营组织形式。在社会主义生产方式中，由于所有制结构的多元化，多种经济成分和多种经营形式并存发展。实行股份制具有特殊意义:(l)股份制有利于调动经营者和生产者的积极性;(2)股份制有利于资源的合理配置，促进企业的横向经济联合刊（3)股份制有利于增加资本积累，合理引导消费;(4)股份制有利于培育一支宏大的社会主义企业家队伍;(5)股份制有利于实现管理民主化、决策科学化、行为合理化。

企业股份的构成

我国试行的企业股份制的股份构成形式主要有三种模式:(l)一企四制,企业的股份由国家股、企业职工集体股、社会法人股和个人股四种成分构成;(2)一企三制飞企业的股份由国家股、企业股、个人股三种成分构成，没有社会法人股，这是目前试点企业采用较多的一种形式;(3)一企两制,企业只有国家股和个人股，不设企业股。

企业股票

企业股票是股份制企业发行的有价证券。股票的发行一般有公开发行、股东优先认购和内部协商发行三种形式。各种形式都有自己的特色和适用范围。股票一般通过国家指定的投资银行发行。投资银行根据国家有关法律和国民经济发展计划，对企业发行股票的申请进行可行性研究论证，同企业商定股票发行价格，企业一般不得擅自发行股票。

股票价格一般要真实反映经营状况和盈利水平，有利于建立合理的价格体系，健全价格形成机制，促进资金合理流动和资源的重新配置。

股票市场

股票市场是买卖股票的交易场所。在社会主义制度下，不允许私人经营证券交易所。

股息与红利

股息是指股票持有者凭股票定期从股份公司领取的盈利。每一个股东都有根据其所持有股票的多少从股份公司获得收益的权利。股息的分配既涉及股东的权利，也对股票的价格和公司的前途具有重要的影响。

红利是指普通股股东所得到的超过股息部分的利润。股息是事先确定的，而红利则随股份公司盈利的多少而变动。红利通常没有固定的数额和比例，完全取决于公司年度经营状况的好坏和公司今后经营发展战略决策的安排。

实行股份经营的原则

股份经营的原则是:资产共筹，经营共管，利益共事，亏盈共负，风险共担。

实行股份经营的范围

股份制企业范围广泛，形式多样，有工商企业招股集资型，金融部门发行股票的投资公司型，地区间、部门间、企业间合资联办的集体联营型及中外合资联营型。按人股形式，股份制企业可分为折股企业、扩股企业、招股企业和合股企业。随着经济体制改革的不断深化和企业经营机制的逐步完善，各地区出现了各种经营方式互相参与的混合型股份制企业，如租赁企业股份化，承包企业股份化，租赁—股份—承包三位一体和股份化企业集团等。

实行股份经营的基本程序

实行股份经营的基本程序是:(1)资产折股和发行股票。将现有企业资产划分为国家股和企业股。(2)建立股东代表大会和董事会。股东代表大会是股份制企业的最高决策机构，代表由股东推选产生。董事会是股东代表大会的常设机构，其成员是在股东代表中产生，董事长由董事会推选产生。(3)制定《企业股份制章程》，明确利益分配。

经济联合

在经济领域里，具有法人资格的单位之间的合作。这是发展经济关系，实现经济关系的基本形式，是生产、流通、科技、信息、金融等各个领域打破条块关系的分割、封锁和人为割裂，实现相互开放，在社会分工和经济合理原则的基础上，通过企业、部门、地区之间的协商、联合和签约，建立互惠互利、互通有无、彼此支持的经济技术关系，组成多种形式的经济联合体，以达到生产要素优化组合和资源合理配置的目的。

经济联合形式

经济联合的形式，从联合的内容上可分为:(1)企业之间的联合;(2)企业与科研单位、大专院校之间的联合刊(3)对外经济联合。

企业集团

由科研、生产、金融等部门，在共同利益和目标下组建起来的企业群体。企业集团发挥产品和行业优势，以较强的市场竞争能力带动着中小企业发展，成为我国经济发展的主要支柱;是推动生产力发展的有效的企业组织形式。

企业集团的主要形式

企业集团的主要形式有:(1)以大型骨干企业的主要产品或名优产品为龙头，组织系列化产品生产;(2)以大中型骨干企业为主体组织跨地区、跨行业、跨部门的横向联合体，提供配套服务;(3)以科研为先导，组织科研院所、大专院校、骨干企业、金融部门参加的联合体川4)联合经营，组织跨地区的销售、维修、服务网络体系。

企业兼并

生产要素的重新组合。企业兼并是在深化改革中出现的新生事物，它遵循商品经济的发展规律，体现优胜劣汰的自然法则，有利于产业结构和企业组织结构的调整，促进了资源的合理配置，有助于取得规模经济效益。

企业兼并程序

企业兼并的一般程序:(1)确定被兼并企业;(2)对被兼并企业现有资产进行评估，清理债权、债务，确定产权转让底价;(3)通过招标、投标或自找对象确定兼并企业;(4)兼并双方办理有关法律手续并进行公证。

物业管理公司部门设置原则

物业管理公司的部门设置是根据物业管理的计划、组织、指挥、协调、控制等职能的要求，通常应遵循以下三个原则:企业化原则，专业化原则，社会化原则。

企业化原则

部门设置必须充分体现在统一领导、分级管理、适应社会化大生产要求;有利于物业公司的管理、经营、维修经济技术活动，提高工作效能。

专业化原则

部门机构应有利于实现企业的经营目标，应求精干、高效、节约，按照专业化来调整机构、设置岗位。社会化原则

物业管理的社会化说明管理服务工作不仅是一个开放性管理服务，又是一个系统化的管理服务，因此机构设置中应注意横向、纵向关系的协调，注意摆正本机构与其他各部门机构中的位置，处理好各个职能部门、业主与社会等方方面面的关系。

物业管理分类

根据物业管理性质，设置机构的原则,按照当前我国物业管理的实际进行分类。通常可以分为三类:(1)行政、福利性管理型;(2)行政性与专业化相结合管理型;(3)社会化、专业化、市场化管理型。

行政、福利性管理型

主要是指直管公房住宅区的管理，其特点是房屋所有权单位或房管部门组建的房管所实施管理。其住户只有使用权，没有所有权，住户只象征性缴一些房租，维修房屋需要的费用主要靠财政拨款，住户不需要承担维修费用。

行政性与专业化相结合管理型

主要是指政府建房，并按一定的优惠条件内销给单位职工的住宅区的管理。其特点是房屋所有权部分商品化，由独立核算、自我运转的专业管理部门对其实行综合管理，有偿服务，同时政府或开发单位少量补贴的管理方法。

社会化、专业化、市场化管理型

主要是指房地产开发商修建，按照市场价格出售的商品房的住宅小区、综合写字楼等房产管理。其特点是房屋所有权完全归使用者所有，由具有法人资格的管理企业对其实行统一管理与服务。

行政管理部门成立物业管理模式特点 以区、街道办事处成立物业管理公司的模式特点是突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区物管会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排、分工明确、专业协作、各负其责。这种模式要防止物管会大包大揽、行政管理代替一切的情况。

房管部门建立物业管理模式特点

以房管部门建立的物业管理模式的特点是发挥了房管部门管理房产的优势，能较好地进行科学管理，保持房屋较高完好率，有利于小区整体风貌;这种模式的弱点是难以协调各专业部门，容易各自为政，扯皮现象多。

市场经济方式管理模式

按照市场经济规律建立的物业管理模式的特点是管理行为按市场经济规律办事，实行有偿服务。按照这种模式成立的物业管理公司按独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善的方式运行，这种模式应防止片面追求经济效益，而应注重经济效益、社会效益和环境效益的统一。

单位自行管理的物业管理模式特点

单位自行管理的物业管理模式特点是房产管理单一，经费来源于企业福利基金，比较充裕，带有企业福利的功能，是计划经济的产物。人事制度改革、人才流动，给这类房产管理服务带来冲击，应逐步加以改革、转制。

物业管理公司部门设置的步骤

为了使物业管理公司部门设置科学化，并能高效地运行，通常按照以下步骤进行：(1)确定目标，按照企业经营与管理任务来确定组织机构。(2)收集与分析资料。包括同类型企业的部门机构形式，结合要达到目标，分析各类企业部门机构的优缺点。(3)拟建、提出组织结构图。按照组织机构设计要求，将各个管理工作单元，有序地排列起来，形成层次化的部门组织机构。(4)确定职能、岗位、权限与责任。根据组织机构图，对部门内部进行分工，确定相应职务、岗位以及权限和责任。(5)评价部门组织机构设计。组织有关人员对组织机构进行审查、评价、修改，确定最佳方案。

物业管理公司机构形式的选择

物业管理公司根据本企业经营物业管理面积多少和管理房产类型来选择组织形式，通常有直线制、职能制、事业部制、矩阵制等。

直线制

直线制的管理组织形式的特点是企业各级单位从上到下的垂直领导，各级主管人对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人工作。

职能制

职能制的管理组织形式的特点是在直线制组织形式基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员，他们既能在各自的职能范围内直接指挥下属单位，又能协助领导工作。

直线—职能综合制

直线职能综合制是职能制的进一步发展。它是按照管理区域与对象，或管理职能特点来设置企业管理机构。其主要特点是:(1)这种管理机构有两个层次:一是管理层，一是作业层;(2)各物业管理单位，由总经理等统一管理本单位的管理、经营、服务工作，并对上级负责或对董事会、股东大会负责。

事业部制

按照集中决策、分散经营的原则，在总公司下设事业部。各事业部在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。

矩阵制

矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵形式。

总经理负责制管理模式

该管理模式的特点是集指挥和职能于一人——总经理，命令统一，责权分明，指挥及时。它要求总经理的专业知识和各类技能以及个人品格素质都要高，这样才能领导好企业。

总师负责制管理模式

该管理模式特点是在董事会、总经理领导下，具体的指挥职能由总师来分担，即由总经济师、总会计师、总工程师来分别领导和指挥各个职能部门。采用三总师负责制的管理模式通常是一些大型企业，而且所管理物业的量大、房产类型多。

物业管理公司组织机构设置

为保证物业管理统一、高效地运转，物业管理公司必须建立必要的组织机构，通常有总经理、办公室、财务部、工程部、管理部、经营服务部等机构。

总经理

总经理和若干副经理是企业的决策层，在总经理的领导下对企业一切重大问题作决策，并对企业负全面责任。

办公室

办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责人事行政管理、人员培训、各种文档资料管理、协调企业各部门之间工作。

财务部

财务部参与企业经营管理、负责财务、计划、经济核算、各类收费等项工作。

工程部

工程部是企业重要的技术管理部门，负责房屋设备及公共设施的管理和维修保养，保证其正常运行。

管理部

管理部是物业管理的业务主管部门,指导各物业管理分公司的管理工作，负责物业区域内的公共卫生、环境绿化、消防治安，处理停水、停电等突发事件，接待客户投诉等他项工作。

经营服务部

经营服务部负责策划和从事各种经营项目，为住户提供全方位生活、办公服务，包括各种家政服务和综合代办服务，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、多种经营服务等活动。

物业管理公司建设

物业管理走向市场竞争是未来发展趋势，物业管理公司要想在激烈的市场竞争之中立于不败之地，必须强化内部建设：(l)形成奋发进取，优胜劣汰的竞争机制;(2)制订一个长远的发展规划，使其能朝着多元化、规模化的方向发展;(3)全面提高物业管理人员素质川的要使物业管理现代化。

物业管理现代化

物业管理现代化就是综合运用现代化管理科学并采用先进的技术手段，把国家对物业管理的各项规定及要求物化在各种设备中，并由这些设备与管理人员构成为某种工作目标服务的信息处理系统。

物业管理现代化的内容

物业管理现代化，通常包含以下内容:管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化以及管理手段自动化。

管理观念现代化

现代化的物业管理决不是传统的房产管理，在观念上有着新的内涵，其表现在：(1)信息观念强;(2)系统观念强;(3)经营观念强。运用现代化的管理方法来开展物业管理。

管理方式程序化

为了提高物业管理的服务质量和效果，必须建立一整套完备的制度，使每一位管理工作人员都有章可循，照章办事，由人治变为法治全面提高企业水准。

管理标准规范化

为了使物业管理服务质量上水平，必须建立一套规范化的管理标准，而且其标准要细化，要量化，具有可操作性。这样才能使物业管理公司的整体素质达到一流水准。

管理组织网络化

物业管理涉及面广，物业管理公司与许多政府部门、企业有着各种联系，为了使物业管理有序地开展，需要建立网络，以保证信息资源、人力资源、技术资源得到充分地运用，使物业管理服务质量大大提高。

管理手段自动化

为了提高物业管理水平，真正地为住户服务，需要采用一些高科技产品及技术，使管理手段现代化。通常选择的现代设备系统有z电视安全监控系统、电子通讯系统、计算机管理系统、办公自动化系统等。

管理机构现代化

公司管理机构现代化的重要标志就是建立现代化企业制度，它的基本内容有:(l)完善企业法人制度;(2)建立科学的组织制度;(3)建立完整的考核、监督制度。

管理人员素质现代化

管理人员素质不能注重外包装的更新，更要注重内在的文化修养，技术、业务素质与能力上都必须达到专业化、知识化、现代化要求。

第二篇 物业管理开展的基本理论

一、产权理论

产权

产权就是财产所有权，也称物权。指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

专有部分产权

业主通过购房拥有了独立的一套室，户门以内的上、下、左、右、前、后的房屋构件围筑而成的一个空间，他跟任何方向毗连的单元套房业主并不构成“按份共有”关系，也绝对有权独立处分这个空间(如出售、出租或赠与等)，而不必征得其他业主同意，其他业主也不具有优先权。

部分共有产权

这种产权形态的生成，是基于权利客体(住宅楼)的物理性能，该性能决定了它只能为该部分的业主共同使用，并共同拥有，故称之为部分共有。

两方互有产权

所谓两方互有就是指两个业主共有某一构件。与部分共有相比，两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第二者介入;二是权利客体仅限于共用，共有之构件都不含共用、共有之空间。

两方互有特征

通常两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第三者介入F二是权利客体仅限于共用。

相邻使用权

业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请示使用其他业主的专有部分或公用部分的权利，称之相邻使用权。

全体共有产权

对于一个住宅区内，除了以上专有部分、部分共用、两方互有的权利客体以外的其余部分应为该小区所有业主全体共有。这种产权形态最重要的特点，是权利在个人之间的完全重合。

法定共有部分

通常是指由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本结构部分、附属建筑物和附属设备等。

约定共有部分

通常是指由合同契约或合约约定的属业主所有的部分。

产权理论给业主带来的权利

通常产权理论给业主带来5种权利:一是表决权，业主参加业主大会，对大会讨论的事项享有表决权z二是参与制定规约权一一业主参加大会，参与制定和修改合约、管理规则等权利;三是选举、罢免权，业主参加业主大会，选举代表业主权利的业主委员会成员，同样对一些质价不符的物业管理企业，业主有权罢免物业管理企业;四是请求权，业主可以根据管理合约，依照程序请求召开业主大会，或要求物业管理企业积极开展服务;五是监督权，广大业主有权监督物业管理企业开展工作的情况。

二、委托代理理论

代理

所谓代理就是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由此产生的民事权利和义务直接由被代理人承受的一种民事关系。

代理的特征

代理在法律活动中具有以下四个特征：(1)代理活动必须是具有法律意义的行为；(2)代理人以被代理人的名义实施民事法律行为；(3)代理人在代理权限内实施代理行为；(4)被代理人对代理行为承担民事责任。

代理的种类

根据《民法通则》规定，代理的种类主要有:委托代理、法定代理和指定代理。

委托代理

委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名义实施民事法律行为，其法律后果直接归属于被代理人的法律制度。

法定代理

法定代理是指根据法律的宣接规定而发生的代理关系。主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。

指定代理

根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。

委托代理形式

委托代理形式通常有两种：一种采用口头形式委托，另一种采用书面形式委托。物业管理的委托服务必须采用书面形式。

代理权取得

代理权可通过以下方式取得：(1)因授权而取得代理权；(2)因指定而发生；(3)因法律规定而发生。

代理人行使代理权时应遵循的原则

代理人行使代理权时通常应遵循明下两项原则：(l)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使;(2)代理权利得滥用。

物业管理代理链

物业管理中，其委托代理的实现绝不是简单的一个合约，而是若干个连续性 的合约，这又表现为一种代理链如图:

业主(使用人)→业主大会(业主委员会)→物业管理企业→企业员工 委托代理 委托代理 委托代理

委托代理中的效率体现

单位、个人(业主)采用委托代理的最终效率，体现在自身利益最大化或损失最小化。

产权利益追求

在委托代理关系中，对代理人进行监督或激励的原动力来自初始委托人对产权利益的追求，它包括对物业管理质量、水平以及产生的收益方面的追求，等等。

监督距离长短

代理效率的好坏与委托代理活动中的中闰环节的多少有关。每经过一个中间层，初始委托人的监督管理积极性就递减一次，监督距离越长、中间层越多、递减量就越大。

激励手段强弱

物业管理正面激励的最大难点在于不可能形成统一的量化指标，因此应建立以模糊数学为基础、加权平均多元素的考按模型方法来进行考核，这样，使得激励措施落到实处。

三、公共选择理论

公共选择

居住在住宅环境内的业主(使用人)都在追求自身利益的最大化效用，或者说追求自我价值实现，然而每一位业主追求自我需要时，必然要受到他人利益的限制。在这种相互限制进而不得不相互妥协的作用下，形成某些大家的共同利益。这种属于共同利益的权利确认通常采用大家共同决策(有的称之公共选择)来实现。

公共机构

一种代表公众利益讨论决策的组织称之为公共机构。

个人选择

如果选择是由一个人独立完成的，那么这种选择相对于做决策的人来说，称之为个人选择(即个人决策)。

集体选择

集体选择是指各参与者依据某项协议规则相互协商而确定的集体行动方案。

公共机构特征

公共选择理论来自公共机构的决定。人类生存的需要产生了公共机构，通过大家商议产生了某些规则，形成了共识，使得公共机构发挥作用。公共机构具有以下明显的特征：(1)具有权威性;(2)公共机构成员必须经过选举产生，具有代表性;(3)公共机构做出的决定必须执行少数服从多数的原则。

多数性原则

住宅小区(大厦楼宇)业主大会及业主委员会关于物业管理事项做决定时.不能 随意地由几位组织者或一些同意者参与而做出决定，而必须由业主大会投票来决定，其原则是少数服从多数，有的称之为多数性原则。

四、社区理论

社区

社区指聚集在某一地域中的社会群体、社会组织所形成的一个在生活上互相关联的社会实体。德国滕尼斯称之为结合社会，英国麦其弗称之为社区。

构成社区的基本因素 一般地说，构成社区的基本因素有五个:(1)必须有以一定的生产关系为基础组织起来的、进行共同生活的人群，对于人口的多少，并无一定的要求。(2)有一定的地域，即有人口集体或居民群赖以进行生产和生活活动的、有一定地界的地理区域，其面积的大小，亦无一定的标准。从这个角度看，社区是人类与自然环境的统一体，这种自然条件对于人类的社会活动具有很大的制约作用。(3)居民群之间要共同进行社会活动，彼此结成一定的社会关系。如亲属关系、邻居关系、职业关系等，它们不仅具有基!于血缘纽带的共同成员感，而且具有同类意识，表现出牢固的、内3聚的相互作用。(4)由于现实的经济条件、政治条件、社会条件及历史文化传统，居民职业构成者各不相同，每个社区都有自己特有的文化、制度和生活方式。一方面为谋求人际关系的相互协调、规范或行为准则，如风俗、规章制度，一方面为谋求规章制度的具体落实，产生各种社会群体和机构，如祠堂、教会、社会以及政治组织。(5)有各方面的生活服务设施，如商业、服务业、文化、教育等设施以满足居民的物质需要和精神需要。美国帕森斯认为，社区是行动者的一个集体，他们有一个有界限的地区作为进行最大部分日常生活的基础。

社区建设

对一定地域的居民社会生活的共同体的物质生活与精神生活需求的满足与提高。

社区建设的必要性

现代社会中，人们从以住房为栖身的目的转为住房是满足物质生活与精神生活的需要。除了追求硬件条件(房屋布局合理、设备齐全、结构可靠等)以外，更加追求软件条件(治安良好、道路清洁、交通方便、环境优美、服务设施齐全等)，这一切都要靠物业管理公司推行社区建设来保证。

文化

文化有广义和狭义之分。广义的文化指自然环境以外，人类所创造的→切物质财富和精神财富，如通常所说的人类文化等。狭义的文化即指人类所创造的社会精神财富，如通常所说的文化生活、文化水平等。

社区文化

社区文化指在一定地域范围内，具有共同生活和习俗所形成的文化价值观念的规范道德。

社区文化建设的必要性

现代生活高强度、快节奏的工作方式，不良的心理状态——紧张的人际关系容易导致众多的身心疾病。社区文化可以创造一种和谐、愉快、友好的家庭及周边环境氛围，让人们的心理得到放松，身体健康，精力充沛地去工作和学习。良好的社区文化建设可以创造出一种舒适、安静、祥和的居住条件。

社区文化活动的方式

通常采用的社区文化活动的方式在(1)运用传播文化的工具和康乐设施，如影剧院、文化站、图书馆、闭路电视等开展联络感情活动，增强人们之间的友谊;(2)创建文明单位、文明楼、文明家庭、文明市民、文明住宅小区等活动，注重文明居住，邻里团结、互助，积极参加各项公益活动;(3)积极开展各类文明活动，提倡讲文明、懂礼貌，树立新风尚川4)组织各类体育比赛、文艺比赛、音乐沙龙、京剧票友联谊会等活动，加强住户之间的交往与联系，培养集体观念，增强公民意识;(5)在特定的节假日，专门进行各类联欢活动;(们在一些涉外居住小区结合外国友人的实际情况积极开展中西合璧的社区文化活动。

社区文化的特征

社区文化的特征主要有:(1)开放性;(2)多元性;(3)地域性川的归属性。

社区文化的内容

社区文化不可能离开一定的形态而存在，这种形态可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神相结合的。社区文化的内容应包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化。

环境文化

社区环境是社区文化的第一层面，它是由社区成员共同创造维护的自然环境和人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体表现。

行为文化

行为文化又称之为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化，通常所说的社区文化都是指这一类社区文化活动。

制度文化

制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的制度、规章、组织机构等。

精神文化

精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德价值观念、社区理想、行为准则等，这是社区成员精神观、价值观、道德观生成的主要途径。

社会

社会是人们相互交往的产物，是各种社会关系的总和。即在共同的物质生产活动的基础上相互联系的人们的总体。人类的相互依存关系纷繁复杂.有经济关系、政治关系、家庭关系以及由精神和文化生活而结成的种种其他关系，但由于生产活动是人们的基本活动，所以物质资料的生产关系是社会存在的基础。

社会化

人的社会化，指社会将一个自然人转化成为一个能够适应和接受一定的文化，参与社会生活，按照社会发展去履行一定角色和不断完善自己社会性的社会人的过程。

社金化的内容

社会化的内容包括:(1)社会生活基本技能(自理技能和谋生技能)社会化;(2)社会规范社会化;(3)社会角色社会化刊的政治制度社会化。

社会化的因素

社会化的因素包括内在和外在因素。内在因素有：(1)遗传因素川(2)主体能动因素。外在因素有：(1)社会文化;(2)家庭;(3)学校;(4)同辈群体;(5)大众传播工具。

社会化的过程

社会化的过程有：(1)青年期前，对外界事物逐渐认识，初步的社会化;(2)青年期时，自觉地使自己由自然人向社会人转变;(3)成年期时，继续社会化，使价值和动机见诸于行动并不断完善它;(4)再社会化，当社会化中断、推迟时需再社会化，形式有补偿教育、罪犯改造和强化训练。

社会化的特点

社会化的特点一般是:(1)双向性，人与社会环境因素之间社会互动;(2)终身性，人一生都在社会化。

亲缘社会联系

亲缘关系是与血缘关系为纽带的，包括家庭关系、亲属关系、婚姻关系。

地缘社会联系

通常是以人们生存的地理为背景形成的关系，主要表现为邻里关系、乡亲关系、社区关系。

业缘社会联系

通常是指人们在所从事的工作、所从事的行业中发生的联系，即以社会为基础的联系。业缘关系的表现形式十分广泛，如同事关系、同学关系、上下级关系等等。

公共关系

它是指社会中的组织与集团间的联系。在社会中，由于各种原因和需要，形成了形形色色的组织与集团。这些组织和集团在各自的运行过程中，根据自身的需要同其他组织、集团和公众发生交往和联系，从而形成公共关系。

民族关系

它是指不同历史条件和经济生活条件下，形成的传统、风俗、生活习惯等具有自身特点的民族之间的交往关系。

邻里

邻里就是住地毗连的人们互相形成的密切互动关系，有着明显的认同感和感情联系。邻里是地缘相邻并构成互动关系的基本社会群体。

邻里社会功能 邻里社会功能主要表现为以下四个方面:(1)社会化功能。指邻里间形成的一种价值氛围，并由此教育邻里中的居民和儿童。(2)相互支持的功能。指邻里之间相互保护和支持，使邻里间有安全感和信任感。(3)社会控制能力。指通过有关规范约束居民行为，调整居民关系，维持社区的安全。(4)交流功能。指人们在业余时间里通过公共活动、休闲娱乐或串门拜访等，自觉或不自觉地进行感情和思想的交流，从而满足精神要求，起到相互影响的作用。

社区管理与物业管理的内在联系

社区建设与物业管理有一个最基本的共同点，即都是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种便利。但两者又各有侧重点t物业管理主要从养护和完善物业及周围环境的功能，来体现以人为中心的服务;而社区建设则着眼于协调人际关系，通过建立良好的人际关系来体现以人为中心的各项建设。

社区管理与物业管理的区别

城市社区管理是大系统社区建设的一个子系统，社区管理包含社区文化管理、环境卫生管理、治安管理、商业网点管理、三废处理、物业管理等众多内容。物业管理作为社区管理的子系统之一，虽然在职能和方法上有类似之处，然而物业管理是企业化、公司化行为。

认同感

社区中的居民对本社区的社区文化的认识和肯定，并自觉地服从于这种社区文化。

归属感

社区中的居民总是要把自身置身于一种社区文化中，在精神上依赖于这种文化。

整合

指调整不同因素的矛盾冲突，使之成为统一的体系的过程或结果。

价值观整合

调整社区内居民在价值观上的差异与冲突，形成一个统一的价值观念体系。

功能整合

社会文化系统发挥的各个功能是相互耦合、相互补充、相互促进的。

规范整合

规范是指调整人与人之间的社会关系的标准，也是指导或约束人们社会行为的准则。规范整合是指物业管理行业规范化、秩序化、科学化、法制化管理，使住户在生活环境中感到安全、舒适、自豪，从而产生了认同感。

五、项目管理理论

项目

项目指在一定约束条件下(限定资源、限定时间、限定质量)，具有特定目标的一次性事业。它具有一个规定的开始时间和结束时间，需要一种或多种资源。

项目管理

项目管理指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。

项目管理特征

项目管理具有以下特征:(1)项目管理的一次性，项目作为一种一次性事业，其实施过程具有明显的单件性，这也是项目管理区别于非项目管理活动的重要特征;(2)项目管理目标的明确性，每个项目都有其预期的目标，如不同的投资(成本)、不同的工期、不同的目标、不同的质量等，项目管理工作是保证其顺利达到目标的手段;(3)项目经理负责制，项目管理是一件非常复杂的工作，因此设置和明确工程项目负责人就显得非常重要，一般称之为项目经理。

项目经理负责制

一个项目的总任务包含了许多子任务，如质量、时间、成本、效益等，在不同的阶段又有不同的阶段性任务，同时在项目管理中会有许多不可预见的因素，还会遇到各种干扰。项目经理根据预定的目标在管理工作中进行有效的控制与管理，以确保其达到最理想的状态。

项目计划

计划是对未来的预测，为企业将来发展制定的目标，一个项目决定实施，企业就需要制定一个不断深化的计划。

项目控制

为了确保项目的贯彻和实施，必须建立项目的控制系统，以保证项目能够达到理想的目标。具体地反映在质量、时间和成本上形成一个平衡，使它们相互协调，并使项目管理满足业主和使用人的共同需要。

项目组织

项目组织是人们为了完成某一项目的全部目标，开展项目管理活动所建立健全的管理体制和管理机构系统。高效率的项目组织是项目管理的骨架，它担负着沟通信息、下达指令、协调矛盾、统一步调、组织运转、制定决策的重任。

信息管理

在项目管理工作过程中，对于项目内部，需要通过信息来了解情况，下达指令，制定对策。如税务、审计部门等也需要信息作为税收、审计等方面的依据。

物业管理与项目管理内涵的一致性 物业管理具有项目管理的特征，即物业管理和项目管理一样具有一次性特点。比如，物业管理公司对住户的各种服务质量具有一次性，即各种服务完毕，其服务质量的优劣便形成了。

物业管理与项目管理过程的一致性

管理工作过程就是预测和计划、组织、指令、协调、控制等五个方面的工作过程。无论项目管理还是物业管理都具有以上过程。

物业管理和项目管理目标的一致性

作为项目管理本身来说，其目标就是要将有限的时间、费用等方面的资源充分有效地利用(使之能用最少的时间、最省的费用获得一个令人满意的质量要求)。同理，物业管理目标就是用有限的资源，通过管理工作协调、平衡来达到一个较高的质量要求，使得物业保值增值。因此，两者目标有高度的一致性。

用项目管理方法开展物业管理的意义

主要体现在以下三个方面：(1)克服了各自为政、多头管理以及“大锅饭”的现象。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强。物业管理公司应按照项目管理理论，实施经理负责制，有力克服了各自为政、多头管理的现象;有利于加强目标管理，保证各项任务指标圆满完成。(2)节约资金，使投入与产出获得平衡。采用项目管理方法来制定物业管理工作的计划，并进行目标控制，协调投入和产出之间的平衡，防止资金浪费。(3)工作协调，提高效率，保证质量。把物业管理的各个服务项目分解为一个个子项目，按照项目管理要求来分解，有目的地加强各部门、各单位的沟通，更好地为住户服务。

物业管理企业经理{主任}的工作重点

作为一名企业负责人的工作重点是:(1)质量控制，物业管理服务质量是物业管理企业在进行物业管理活动过程中，要达到规定要求和满足住户需求的能力和程度;(2)成本控制，所谓成本控制，就是对物业管理的每一项活动，都要有成本意识，都要学会运用价格理论，找出物业管理收支平衡点，尤其要对物业管理中各项活动的成本进行分析，做到心中有数;(3)时间控制，所谓时间控制，就是在成本与质量的前提下，注意学会时间安排从而提高效益。

六、环境保护可持续发展理论

环堤环境通常指人类的生存环境。包括:大气、水、土地、矿藏、森林、草原、野生动物、野生植物、名胜古迹、风景游览区、温泉、疗养院、自然保护区、生活居住区等。按性质可分为自然环境、人工环境和社会环境。

环境标准

环境标准是政府环境保护部门为保护环境和人体健康，维持生态平衡而制定的强制性规定。环境标准按等级分为国家环境标准和地方环境标准;按种类分为环境质量标准、污染物排放标准、环境基础标准和环境方法标准等。

环境监测

环境监测指通过物理测定、化学测定、仪器测定、生物监测等手段，有计划有目的地对环境质量中某些有代表性的数值实施测定的过程。它是环境保护工作的重要组成部分。

环境效应

环境效应是在环境诸要素综合影响下，物质之间通过物理、化学和生物作用所产生的环境效果。环境效应一般分为自然环境效应和人为环境效应。环境要素

构成人类环境整体的各个独立的、性质不同的而又服从整体演化规律的基本因素，称为环境要素。人们一般把环境要素分为自然环境要素和社会环境要素两大类。

环境容量

指在一定时间和空间范围内，环境对污染物的净化能力。当污染总量不超过环境净化能力时，环境不受污染，否则环境便会被污染。

环境质量标准

指对环境质量所提出的综合性要求。目前我国已经颁布的环境质量标准有:农田灌溉水质标准、温业水质标准、海水水质标准、大气环境质量标准、城市区域环境噪声标准等。

生态环境要素

生态环境要素指构成人类生存环境系统的各个独立的、性质不同的而又服从整体演化规律的基本物质组合。生态环境要素又可分为生态因子与环境因子。

生态因子

指生态环境中对人类及生物的生长和发青具有直接或间接影响的外界环境要素，例如光、水、土壤、气候等。

环境因子

指生物有机体以外的所有环境要素，是构成环境的最基本成分。当前许多专家学者把生态因子分为五类z气候因子、土壤因子、地理因子、生物因子、人为因子。

自然环境

自然环境在人类出现之前就已存在，它是人们赖以生存、生活和生产所必需的自然条件与自然资源的总称，是直接或间接影响人类的一切自然形成的物质、能量和自然现象的总体，通常指水、大气、生物、阳光、岩石、土壤、植被等。

人工环境

人工环境是指由于人类的活动而形成的环境要素，是人类为了不断提高自己的物质和文化生活质量而创造的环境，包括由人工形成的物质、能量和精神产品，以及人类活动所形成的人与人之间的关系(上层建筑)等。

社会环境

社会环境是在自然环境的基础上，人类经过长期有意识的社会劳动，加工和改造自然物质，创造物质生产体系，积累物质文化等所形成的环境体系。

环境功能

环境最基本的功能有三个：(1)空间功能，通常指环境提供了人类和其他生物栖息、生长、繁衍的场所，且这种场所是适合其生存发展要求的;(2)营养功能，通常指提供人类及其他生物生长繁衍所必需的各类营养物质及各类资源、能源等;(3)调节功能，通常指对各种生物植被及相关联的物质发挥调节功能，如森林具有蓄水、防止水土流失、吸收二氧化碳的调节作用。

环境管理

通常指运用行政、法律、经济、技术、教育等手段对环境方面的问题进行管理。环境管理主要包括：环境计划的管理、环境质量的管理、环境技术的管理等。

环境规划

对一定时期内环境保护目标和措施所做出的规定。环境规划是国民经济和社会发展规划的组成部分，其目的是在发展的同时保护环境，维护生态平衡。

物业环境

物业环境一般指某个物业区域内的环境，它是城市环境的一部分。

物业环境的分类

物业环境按物业的不同而分成不同的物业环境，通常分为生活居住环境(内部居住环境与外部居住环境)、办公环境、商业环境、生产环境等。

内部居住环境

一般指居住建筑的内部环境。

影响住宅内部居住环境的因素

影响住宅内部居住环境的因素很多，通常有以下几个主要因素:(1)住宅标准，指面积的质量标准。一般面积标准指平均每户建筑面积和平均每人居住面积大小，质量标准指设备的完善程度，如卫生设备、煤气、供电供水、供热等。(2)住宅类型，通常指别墅、公寓、一般住宅及高层等。(3)隔音效果。(4)隔热和保温。(5)光照。(6)日照。(7)通风等。

外部居住环境

一般指住宅与住户生活密切相关的各类公共建筑、公用设施、绿化、院落和室外场地等，它与内部居住环境有机组成完整的生活居住环境。

影响住宅外部环境的因素

影响住宅外部环境的因素很多，通常有以下主要因素:(l)居住密度，即单位用地面积上居民和建筑的分布程度。一般居住密度较低为好。(2)公共建筑，为居民生活服务提供的各类配套建筑，如中小学、幼儿园、医院、商店等。(3)市政公用设施，如道路、各种工程管线、公共知匾等。(的绿化。(5)室外庭院和各类活动场所。(6)大气环境。(7)声环境和视环境。(8)邻里和社会环境等。

影响办公环境的因素

影响办公环境的因素主要有：(1)办公室的标准;(2)办公室类型；(3)隔音;(4)隔热和保温;(5)光照;(6)通风等，以及外部的市政公共设施、绿地、大气环境、声环境、视环境等影响，还有办公设备，办公区域的治安状况等。

影响商业环境的因素 影响商业环境的因素主要有:(l)商场建筑内部的光照、室内的气温、相对适度空气流通速度等因素;(2)商场外部的配套公共建筑、市政道路公共交通、绿化、环境卫生等因素;(3)商业设施，以及商业工作人员的服务态度和水平也是影响商业环境的重要因素。

影响生产环境的因素

影响生产环境的因素主要有:配套的公共建筑、道路、公共交通、工程管线、绿化、室外环境小品、环境卫生状况等。

城市环境

人类利用和改造自然环境而创造出来的高度人工化的聚居场所。城市环境的污染主要来自工厂排污、交通噪音以及人口密集而带来的一系列污染。

环境污染

指人类在生产和生活活动中，大量地、不断地向环境中排放的污染物质超出环境本身的自净能力，从而使环境质量发生不良变化，影响对环境资源的使用。

城市区域环境噪声标准

根据《城市区域环境噪声标准》规定，城市区域由于安静程度的不同要求和可能，把城市区域划分为五种适用区域，分别规定了噪声标准，如下表:

类别昼间夜间 备注

0 50 40 适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域 1 55 45 适用于以居住文教机关为主的区域 2 60 50 适用于居住商业、工业混杂区 3 65 55 适用于工业区 70 60 适用于城市交通干线道路两侧、城区内河航道两侧、穿越城区铁路两侧区域

大气环境质量标准分级 根据GB3095-82的规定，我国将大气环境标准分为主级:一级为保护自然生态和人群健康，在长期接触情况下，不发生任何危害影响的空气质量要求;二级为保护人群健康和城市、乡村的动植物，在长期和短期接触情况下，不发生伤害的空气质量要求;三级为保护人群不发生急慢性中毒和城市一般动植物正常生长的空气质量要求。

大气自净能力

靠大气的稀释、扩散、氧化等物理、化学作用，能使进入大气的污染物质逐渐消失的现象。例如，排入大气的一氧化碳，经稀释扩散，被度降低，再经氧化变为二氧化碳，被绿色植物吸收后，空气成分恢复原来的状态。

废水处理方法

现代废水处理方法主要分为物理处理法、化学处理法和生物处理法三类。

废水的物理处理方法

主要通过物理作用分离、回收废水中不溶解的呈悬浮状态的、污染物的废水处理方法。通常采用沉淀、过滤、离心分离、气浮、蒸发结晶、反渗透等方法。

废水的化学处理方法

通过化学反应和传统作用来分离，去除废水溶解、胶体状态的污染物或将其转化为无害物质的废水处理方法。常用方法有:中和、混凝、氧化还原、萃取、汽提、吸附、离子交换以及电渗透等方法。

废水的生物处理方法

通过微生物的代谢作用，使废水溶液、胶体以及微细悬浮状态的有机、有毒物等污染物质转化为稳定、无害的物质的废水处理方法。

固体废物

在人类的生产和生活过程中，往往有一些固体或泥状物质被丢弃，这些暂时没有利用价值的物质称为固体废物，亦称固体废弃物。固体废物种类很多，成分复杂、数量巨大。按其来拥、可分为工业固体废渣、城市垃圾和农业固体废物。

环境影响报告书

为了防止环境污染破坏，建设项目批准需要一份环境影响报告书，基本内容包括:(1)建设项目的一般情况(建设项目、建设性质、建设项目地点、主要工艺等);(2)建设项目周围地区的环境状况;(3)建设项目对周围地区的环境影响(包括对周围地区地质、水文、气象等)；(4)建设项目环境保护可行性技术经济论证意见。

环境影响评价

通常指在开发资源和工程建设项目之前预测这些活动对环境状况可能产生的影响和破坏，提出可以防止环境污染的措施和办法。

环境影响评价方法

根据不同的要求，可以采取不同的评价方法，通常有:(1)图形法;(2)列表法;(3)指数法刊的矩阵法;(5)模型法。

环境经济学以经济学

为理论基础的一门经济学科，是研究经济发展和环境保护之间的相互关系，探索合理调节人类经济活动和环境之间的物质交换的基本规律，其目的是使经济活动能取得最佳的经济效益和环境效益。

生态

指地球上各种生物存在和发展的状态。

生态系统

生态系统是自然界一定空间的生物与环境之间相互作用、相互制约、不断滴变，达到动态平衡、相对稳定的统一整体，是具有一定结构和功能的单位。

生态环境

指生态系统进行物质循环和能量交换的条件和情况。生态环境有自然生态环境和人工生态环境之分。凡未经人工改造的自然生态系统，如原始森林、海洋、大气等称自然生态环境;而那些经过人工改造的生态系统，如农田、水利系统、人工风景区等则称人工生态环境。

生态平衡

生态系统的能量流动和物质循环是在不断地进行着的，虽然自然因素和人为活动经常会给生态系统带来各种政策;但是在一段时期内，生产者、消费者和分解者之间又能保持一种相对稳定的平衡状态。这种平衡状态就是生态平衡。

生态系统的结构

通常分为形态结构和营养结构两种。生态系统的形态结构是指生物的种类、种群数量、种的空间配置、种的时间变化等;生态系统的营养结构是指生态系统中各个组成部分之间建立起来的营养关系。

生态系统的类型

生态系统按生态类型可分为淡水生态系统、海洋生态系统和陆地生态系统;按受人为的影响或干预的程度，可分为自然生态系统、半自然生态系统和人工生态系统等。

生态系统的组成

生态系统是由四个部分组成，即生产者——指绿色植物和所有能进行光合作用制造有机物的植物;消费者——主要是动物;分解着——指各种具有分解能力的微生物和一些微型动物;元生命物质——指生态系统中的各种元生命的元机物、有机物和各种自然因素。

生态效益

指利用生态系统之间的补偿作用，提高物种的再生能力，维持和改善人类赖以生存、生活和生产的自然环境及其生态系统的稳定性，使之得到环境整体的效益，即生态效益。

城市生命周期论

城市生命周期论是由美国Luis Suazervilla提出的。该理论认为城市有如生物有机体一样，经历出生、发育、发展、衰落等过程，城市发展具有不同的阶段。城市要素在城市各个发展阶段具有不同的表现，可作为城市发生、发展的标志，这些发展阶段称为城市生命周期。

城市复合生态系统论

我国生态学家马世俊(1984)、王如松(1988)提出了城市复合生态系统理论，认为城市生态系统可分为社会、经济、自然三个亚系统。各个亚系统又可分为不同层次的子系统，彼此互为环境。

清洁生产工艺论

清洁生产是致以衷心的创新性的思想，该思想将整体预防的环境战略持续应用于生产过程、产品和服务中，以增加生态效率和减少人类及环境的风险。清洁生产的内容主要包括:清洁生产过程、清洁的产品和清洁的服务。

循环经济

循环经济指把清洁生产和废弃物的综合利用融为一体的经济，本质上是一种生态经济，它要求运用生态学规律来指导人类社会的经济活动。与传统的经济相比，循环经济的不同之处在于:传统经济是一种有资摞——产品——污染排放所构成的物质单向流动的经济。循环经济倡导的是一种建立在物质不断循环利用基础上的经济发展模式，它要求把经济活动按照自然生态系统的模式，组成一个资源——产品——再生资源的特质反复循环流动过程，使得整个经济系统以及生产和消费的过程基本上不产生或者只产生很少的废弃物。

可持续发展理论

1987年，由挪威前首相布伦特兰夫人领导的“世界环境与发展委员会”(WCED)发表了《我们共同的未来》，第一次真正科学地论述了可持续发展概念，即“可持续发展是满足当代人需求，同时不损害后代自身需求的能力”。这个概念的提出使世界各国达成了以下共识:(1)生态危机是人类面临的最大危机和共同危机;(2)人类只有一个地球，人类应采取共同行动。可持续发展理论包括以下三个方面的发展原则:公平性原则、可持续性原则、共同性原则。

公平性原则

公平性原则包括代内公平、代际公平和区际公平。

代内公平指发展要以满足全体人民的需求为目标，给当代人以公平的分配权和发展权，使社会每个成员有均等的机会来实现他们对较高生活的愿望，减少贫富悬殊，消除两极分化。

代际公平指一代人的发展不能以损害后代人的发展条件为代价，要给后代人公平利用自然资源和环境的权利。

区际公平指各国拥有按照本国的环境与发展政策开发本国自然资源的主权，并负有确保在其管辖范围内或在其控制下的权力，不致损害其他国家或在各国管辖范围以外地区的环境责任。

可持续性原则

可持续性原则的核心是人类经济和社会的发展不能超越资源与环境的承载能力，人类活动的目标是经济、社会和生态环境三者持续发展的高度统一。

共同性原则

由于世界各国历史背景不同，文化和发展水平存在着差异，因此关于可持续发展的具体目标、政策和实施步骤不可能是惟一的。但可持续发展作为全球发展的总目标，所体现的公平性和可持续性是共同的。

固体废弃物污染

固体废弃物是人类生产和生活活动中排放出的固体物质，按其来清、可分为工业固体废弃物、矿业固体废弃物、农业固体废弃物、放射性固体废弃物和城市生活垃圾。

物业管理在环境保护中的作用

宣传作用、运作作用、指导作用、监督作用、前期介入作用。

第三篇 物业管理与房地产开发

一、土地开发与管理

(一)基本知识

土地

未经人类开发的自然界原有的处女地，是人类生存发展的必要条件。广义的土地是一垂直系统，包括地球表面至地心乃至大气层一定垂直距离的空间面积，它是由土壤、地貌、岩石、植被、水文、气候以及受人类活动影响的地理位置等多种因素组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球表面构成陆地的土壤层，通常称之为地皮或地表。土地与人类有极其密切的关系，它以多种多样的属性满足人类的需要，使人类得以生存和发展:“)土地是人类生息的基地和存在的物质条件;(2)土地是人类生产资料和生活资料的源泉;(3)土地是人们社会生产关系的客体。

国有土地

国有土地指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。

集体土地

集体土地指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔生产。

土地功能

土地的主要功能有:(l)负载功能。土地负载万物，不仅是一切生物的生存基地，而且是人类进行开发建设和生产活动的基础。(2)养育功能。土地以其具有的营养元素养育万物，包括人类以及生活在地表、天空、海底的一切动植物。(3)生产功能。土地本身就是农、林、牧、副、渔业的基本生产资料，没有土地，就没有农业。此外，人类生产必需的建筑材料、矿产资源也均出自土地。(4)观赏功能。土地自然形成的各种景观:秀丽的群山，奔腾的江河，浩瀚的大海，无垠的沃野等，颇具观赏价值，有利于陶冶人们的情操，丰富人类的精神生活。

土地的特征

土地的特征包括土地的自然特征和经济特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不动性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某个经纬度上，不可挪动;(2)土地的肥沃程度和土地位置优劣的差异 性;(3)土地使用的耐久性，只要人们使用得当，其使用价值经久不衰，可以永续利用川的土地面积的有限性，土地是自然产物，属非再生资源。土地的经济特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地经营的垄断 性;(2)在一定条件下，土地报酬递减的可能性;(3)变更土地使用方向的困难刊的土地所有权形式上的排他性和垄断性。

土地结构

土地结构亦称土地构成，在全国或某一区域的土地总面积中，各种不同性质和用途的土地面积所占的比重。通常以各类土地(如耕地、园地、林地、牧地、荒地和水面等)的面积在全国或某一区域土地面积中所占的百分比来表示。土地结构可以反映土地利用状况。合理的土地结构，有利于提高土地的利用率和优化土地资源的配置。

土地资源

土地、水、矿物、气候、生物等与地表、地下、空中和海洋中各种自然资源的总和。

地皮

可供建筑物使用的地段或场地，是土 地使用中一种通俗的用地。

地价

土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将 土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金、市政配套设施费和 土地开发费。

土地使用年限

土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。

土地使用费

土地使用者因使用土地按规定每年支 付给政府的费用。

土地供应计划

一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求。土地开发潜力 以及城市规划的要求制定。计划的内容包括 : 出让土地的面积、地点，土地上建筑物的性质，建筑面积及所需的建造费用，预计的地价收入，土地供应计划经市政府批准后纳入城市整体计划，对外公布实施。

土地利用规划

土地利用规划是根据国民经济发展的需要，对土地资源在时间和空间上进行合理分配和合理组织的综合措施。

土地所有制

土地所有制是在一定的社会生产方式

下，由国家确认的土地归属制度。它是土地制度的核心和基础，土地所有制的性质决定土地所有权、使用权和占用权的性质和内容。土地所有权是指对土地的占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制在法律上的表现。土地使用权指依照法律对土地加以利用的权利，《土地管理法》第七条规定:”国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有土地可以依法确定给个人使用。“

土地使用制

土地使用制指人们在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的经济关系，它是对土地使用的条件、形式和程序的规定。它是土地制度中仅次于土地所有制的重要组成部分。

土地所有权

土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地。土地使用权

土地使用权指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

城市土地

城市区域中的陆地、水域，以及它们之上、之下的一定空间。在区域上说，城市土地包括三个层次:一是城市市区的土地，即城市建成区范围内的土地;二是城市规划区范围内的土地，即目前仍为郊区农副业或村镇占用的土地;三是城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区、县范围内的土地。城市土地在城市经济发展中起着非常重要的作用:(1)城市经济发展的规模，在一定程度上取决于城市土地的数量;(2)合理利用城市土地是城市经济发展的重要条件;(3)城市土地是国家财政收入的重要来源。

城市土地分类

按照城市土地属性的不同，将其划分为不同类型。城市土地按其所有权的性质，可分为全民所有制和集体所有制两大类别;按其在社会再生产中的地位和作用，可分为生产性用地和非生产性用地;按其开发程度及发展趋势，可分为已开发的、未开发的和未来待扩展的城市土地三大类别。通过分类，可以反映出城市建设、开发水平和土地利用结构是否合理，从而可以为进一步研究、制定城市总体规划，合理布局城市土地提供依据。

城市土地的基本特征

相对于农村土地而言，其基本特征有:(l)城市土地位置具有特殊的重要性。对于城市经济的各行各业来说，城市土地是处于生产过程之外的生产条件，主要功能是提供一个场所，其最重要的是位置。而位置的优劣，不仅取决于距离市中心的绝对距离，而且与交通运输条件、现代化通讯条件有密切关系。(2)城市土地使用的复杂性和集约性。这是由城市的多功能性和功能的整体性所决定的。(3)城市建筑地段具有两重性。即既是自然资源，又是劳动产品，在商品经济条件下具有商品属性。但作为建筑地段的土地，与一般劳动产品不同，它是附着在作为自然资源的土地本体之上，其生产和流通都离不开原有的土地。

城市土地使用模式

城市土地使用的标准模式，即城市土地使用的空间结构及其与城市土地使用效益之间的相互关系，从总体上确定合理的城市用地模式，对于城市的经济建设具有重要的意义。一有利于缓和城市土地的供求矛盾，二有利于充分发挥城市土地的效益。城市土地使用模式可分为两大类:单中心模式和多中心模式。

城市土地质量

指城市土地对各种功能用地的适宜程

度。城市土地质量不仅受自然因素的制约，还受人类经济活动的影响，在评定城市土地质量时应考虑自然和经济两个方面的因素。影响城市土地质量的自然因素主要是地质、地貌、气候和水文等;影响城市土地质量的经济因素主要是土地的空间位置。

城市土地的经济属性

经济属性也称社会属性，相对于自然属性，是指一定历史阶段上人类社会对自然物的土地加以利用、改造所赋予自然物(土地)的新属性。城市土地的经济属性表现在z(1)垄断性。土地是社会稀缺的重要财富，在不同历史阶段为不同阶级所垄断。(2)可塑性。土地不能增加，但可以改良，提高其价值。土地所能发挥的潜力有很大的伸缩性，就看资本投入程度。(3)永续性。土地本身的使用价值和投资效益均有永续性和积累性，不是一次投资一次使用就失去效力，而是不断改良，不断提高。

城市土地所有制

指城市土地属谁所有的制度。我国宪法规定，城市土地属于国家所有。土地所有制产生了土地所有权。我国城市土地固有制产生了城市土地国家所有权，公民个人只可能享有使用权。

城镇土地分等

就一定区域内的城镇整体而言，各个城镇由于受地理位置、交通条件、经济发展水平和自然条件的影响，以及人们改造土地、投人资本的不同，它们在区域中发挥的作用和所处的地位有很大差异。这种差异反映在区域城镇土地上，则形成土地质量差异，从而带来城镇间整体的级差收益。因此，城镇土地分等就是通过研究全国或某一地区城镇间土地质量的差异，并据此排序分等，以土地等级反映各城镇土地平均收益的优劣。

区位理论

区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说，是伴随着工业、农业、商业、交通运输业和城市的发展而产生和发展的。区位理论在宏观上研究一个地区的布局优化问题。

城镇土地定级

通过对城镇内部的土地进行综合评价，揭示城镇内土地的使用价值和价值在空间分布上的差异性，并划分出土地级别，在此基础上测算土地级差收益。

现代西方经济学地租理论

认为土地这一自然的生产要素与资本难于区别，把土地看成是资本的一种形态，因而相应把地租看成是利息的一种形态。如同利息是取决于资本的边际生产力一样，地租取决于土地的边际生产力。同时，又认为土地和资本存在着区别，资本的供给可以是无限的，土地的供给是有限的。所以，对土地的需求成为决定地租的惟一原因。

马克思的地租理

论马克思经济学说的重要组成部分，如同其他组成部分一样，也是在批判地继承和发展资产阶级古典经济学的基础上建立的科学理论体系。马克思地租理论对地租的性质、来源、形成等一系列问题都做了科学的规定和说明。(1)地租的性质。地租的实体是劳动人民创造的剩余价值，在私有制社会是地主的剥削所得。商品经济条件下，剩余价值分解为利润、利息、地租，地租由超额利润转化。但地租是剩余价值中特殊的、独特的组成部分，必须将地租与利润、利息严格区别开来。如果把地租看成是投资的利润利息，”地租的存在被否定了，从而地租实际上就被解释掉了“(《马克思恩格斯全集》第26卷第26页)。(2)地租的产生。地租来源于社会而不是来源于土地。由于土地是稀缺的自然物，又可以被垄断，在一定的社会条件下出现土地所有权。他人使用土地就要向土地所有者支付费用即地租。”土地所有权本身已经产生地租。“(《马克思恩格斯全集》第25卷第851页)(3)不同形式地租的共性。不同社会历史条件下地租形式不同。但是，”不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式“、”土地所有权特有的经济表现“(同上书第714、701页)。在社会主义条件下，土地所有权仍然存在，因而地租也仍然存在。社会主义社会的土地最终应全部国有化，地租归国家所得，用于国家支出。(4)地租与土地资本的关系。投入土地的资本会提高土地的使用价值和经济效益。如果是土地所有者自己投入，除获得利润、利息之外，会提高地租量。、但这并不意味着地租是投资的利润、利息。”土地在投资以后会提供地租，并不是因为已经在土地上进行了投资，而是因为这种投资已经使土地变成一个比以前有更高生产率的投资场所。“(同上书第841页)(5)地租与价值规律的关系。提供地租的土地产品其生产与流通受价值规律支配，在农业成本构成低的情况下，农产品按价值或低于价值出售，只要出售价格高于生产价格，就可以提供地租。转化为地租的超额利润的形成，是价值规律运动的结果，而不是对价值规律的否定。但是土地所有者收取地租本身，并不是由等价交换的价值规律所决定。”土地所有者总想取得地租，也就是说，总想不花代价而获得什么东西“，”不管这种土地是处于自然状态，还是已被开茧(《马克思恩格斯全集》第25卷第869、698页)。

土地资本

为了适应建筑、居住等各种用途的经济技术要求对土地开发后再开发投人的物化劳动和活劳动，它形成固定资产，提高土地使用价值和经济效益，在通常情况下，可以提高土地的地租量。土地资本所形成的固定资产，比如在城市土地上兴建的各种基础设施，都是人类劳动产品，有价值，与自然物土地不一样。土地资本或者合并在土地中，或者埋藏在土地里，或者建立在土地上，因而有时与土地本身实际上很难分开，但在理论上一定要分开。(1)从实物形态上看，土地资本所形成的固定资产，与其他任何固定资产一样，会逐渐损耗直到不再存在，而土地本身是永恒的。(2)从补偿的内容和形式看，土地资本所形成的固定资产，其磨损所取得的补偿是价值实现，补偿的形式是收回投资和取得利润，而土地出租是取得土地使用权让渡的代价，即土地所有权在经济上的实现，其形式是取得地租。

土地价值

经济学上的“价值”特指生产产品所凝结的社会必要劳动。在土地有无价值问题上，我国学术界观点很不一致。(1)无价值论。土地本身是自然物不是劳动产品，因而不凝结价值。已开发土地，虽然技人了人类劳动，但投入的劳动主要形成被称为“土地资本”的固定资产，土地不过是起这类固定资产承载体、容纳体、附着体的作用，土地本身并不因此凝结价值，价值凝结在这类固定资产本身。(2)有价值论。土地价值是地租的实体，地租是土地价值的转化形式。其观点又可分为两大类:一，未开发土地未投入人类劳动，无价值，但已开发土地投入了人类劳动，因而土地就有了价值。城市土地由于建设城市基础设施凝结了大量人类劳动，所以城市土地价值大于农村土地，城市土地地租地价也相应大于农村。二，不仅已开发的土地有价值，未开发的土地也有价值。土地是不可再生不可替代的自然资源，土地的稀缺性、有用性就是价值。

土地投机 囤积土地，人为制造供求紧张局面，哄抬地租地价，牟取暴利。由于城市土地在经济景气情况下总是大幅度升值，私有制社会中，城市土地投机活动相当普遍，建筑投机主要是土地投机。

炒卖地皮

香港地区对土地投机的称谓。

城市面积

指城市行政区域内(不包括市辖县)的全部土地面积(包括水域面积)。城市面积由市区面积和郊区面积两部分组成(郊区面积:见市、镇的设置)。

市区面积

市区面积按民政部门或规划部门确定的区域范围计算。

城市用地面积

指城市行政区域内的各项用地面积。包括:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。

城市规划区面积

指由城市总体规划确定的城市规划区面积。规划区是城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制城市总体规划中划定。

居住用地

指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。包括:住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。(1)住宅用地：指住宅建筑用地。(2)公共服务设施用地:指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。(3)道路用地:指居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地。(4)绿地:指居住小区及小区级以下的小游园等用地。

公共设施用地

指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

市政公用设施用地

指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

(二)土地开发与经营

土地商品化

指把土地作为商品来经营，也就是商品经营的原则经营土地。在社会主义条件下，土地不是商品，但是由于商品经济条件的作用，可以而且应当按照所有权与使用权分离的原则，把土地作为商品来经营，对国有土地实行计划经济与市场调节相当合的管理方式。土地商品化经营与一般商品经营的主要区别：经营的对象是土地的使用权;在经营过程中，不发生土地所有权的转移。城市土地实行商品化经营的意义:(1)土地进入市场，实行有偿使用。国家在出让土地使用权时，向土地使用者收取相应的土地使用权出让金，这样就能促进节约用地，合理用地，杜绝土地浪费现象，提高土地的利用率。(2)土地进入大流通，同样要遵循等价交换的原则。建筑地段实行商品化经营，能为维护、改造更新城市基础设施提供数量可观的资金来源。(3)我国正在逐步推行住宅商品化，房地产业正在崛起。如果城市土地不实行商品化，则难以形成真正的房地产业。所以，实行土地商品化经营，能为城市房地产业的发展奠定基础。(4)城市土地商品化经营，对于实行对外开放，对内搞活经济，促进经济体制改革和城市经济发展等，都有着十分重要的意义。

城市土地的二重性

指城市土地在经济上的二重性，即城市土地具有计划性和商品性这两重经济属性。这是由城市土地国有化和社会主义阶段仍存在商品经济的条件决定的。(l)城市土地的计划性。城市土地属于国家自有，决定了城市土地在使用过程中必须体现全民的意志和利益。全民的意志和利益主要实现形式，就是国家对土地利用的计划性。国家通过各种土地政策和法令，有计划地指导城市土地的开发和利用，对土地实行统一的规划、调拨和管理，以保证城市土地的利用符合全社会的根本利益。(2)城市土地的商品性。社会主义经济是有计划的商品经济。在商品经济条件下，必然会发生土地所有权和使用权的分离。城市土地所有权属于国家，而使用权可以在国家计划指导下有偿让渡给各个用地单位。随着我国经济体制改革的深入发展，城市全民所有制企业，作为自主经营、自负盈亏的经济实体，必须向国家交纳土地使用费(税)。集体所有制企业是与国家没有所有权隶属关系的经济实体，个体经济实际上就是私有经济，它们与国家在土地经济关系上都是一种租赁关系，使用国有土地，当然更应有代价，才能使国家的土地所有权得到经济上的实现。城市土地的这种经济关系，并没有改变土地所有权的性质，实际上只是土地使用权的商品化。土地使用权的商品化，使城市土地在具有计划性的同时，又具有商品性。

土地开发

指改变原有土地的使用方式，提高土地经济效益的经济活动。土地开发是城市各项事业顺利发展的基础。土地开发有多种形式:如新城区开发与旧城区改建;外延型开发与内涵型开发;单项开发与综合开发;零星地段开发与成片小区开发;开发与再开发等。土地开发只是进行征地拆迁手续的办理和劳动力的安置、搞好“三通一平”等项工作，以达到提高土地的使用价值和价值的目的，它不包括房屋建设。土地开发以后，开发单位可按市场价格转让给有关单位进行房屋建设，收取土地开发费，或把已开发的土地进行拍卖和招标。

城市土地统一开发

指土地开发部门将分散的土地开发工作组成一整体统一进行，各自的建设归于一致。进行土地统一开发，开发部门应根据城市建设总体规划的要求，对一定区域内的房屋建筑、配套工程及基础设施进行全面计划、统一建设、分期施工，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。统一开发的内容包括z(1)对开发地区的工业、交通、住宅、科学、教青、文化、卫生、商业服务、市政工程、公用事业、园林绿化、环境保护以及其他建筑工程，统筹安排，配套建设，分期交付使用，尽早发挥工程效益，做到有利生产，方便生活，建设适合人们生产和生活的环境。(2)对建设全过程，即从规划设计、征地拆迁、平整场地、组织施工、验收交付使用到房屋管理等，负责组织实施，做到各环节紧密衔接，互相配合，以求缩短建设周期。从城市用地管理角度看，有利于贯彻城市规划，避免市政设施重复建设，提高城市土地利用率，有利于缩短建设周期，节约人力、物力、财力，充分发挥投资效益。

城市土地综合开发

土地开发的高级形式是指将不同种类、不同性质的开发任务组合在相当规模的用地内统一进行。这种形式不仅适用于城市新区的开发建设，也适用于改造城市老区，具有开发内容统筹协调，开发规模合理适度，开发效益较高等方面的优点。其基本内容可概括为“六个统一”，即:统一选址，统一设计，统一征地动迁，统一使用资金，统一建设开发和统一经营管理。城市土地综合开发是土地开发的一种最重要的形式。

城市土地外延

开发指单纯依靠增加城市土地面积而实现的土地开发方式。这种方式主要适用于建立新城市和扩大原有城市规模，它通过将城市郊区或农村的土地转变为城市新区土地的途径来实现。

三通-平

通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。

地产经营

指以城市土地为对象而开展的土地使用权出让，土地开发利用，土地使用权转让，土地使用权出租、抵押等经济活动。土地经营也称地产经营。城市土地经营活动从1990年5月19日国务院发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为法律依据。城市土地经营的对象，就经济关系而言，是在城市土地开发过程中投入的土地资金;就法权关系而言，城市土地经营的对象，是城市国有土地的使用权。城市土地经营的内容是对城市土地承载力和位置的开发和利用，并通过土地使用权出让、转让或出租，实现其经济目的。城市土地经营的方式主要有两种:(1)由各种经济成分的城市土地开发公司专门从事土地改良物的经营，如“七通一平”;(2)由城市各种房地产公司从事连同地上建筑物(如各种生产营业性用房和商品住宅)一起经营。城市土地经营的性质特征:(1)是非土地形式的生产资料的经营，即对土地资金的经营川2)城市土地所有权的收益，形成于城市土地经营活动中;(3)在城市土地国有的前提下，各种经济成分多种经营城市土地，允许各个土地经营实体之间进行合法、合理的竞争。

城市土地经营

活动必须坚持如下几个原则:(l)国家的土地所有权不能买卖。(2)必须加强管理，由各级土地管理部门进行监督检查。如:各种土地经营企业依法取得土地使用权后，应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用权出让或转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意井经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用权转让的市场价格不合理时，市、县人民政府可以干预。(3)任何单位和个人对土地的使用都是有期限的，国家有权按期或提前收回城市国有土地。按照商品经营原则经营城市土地，对于开发城市房地产业，加速城市建设具有重要的意义。

城市土地开发经营

指城市土地开发企业对城市国有土地进行开发和再开发的经营活动。开发经营是城市土地经营的一种形式。其经营范围包括:(1)新城区的土地开发刊2)旧城区土地的再开发。经营内容包括对城市土地进行勘测、设计、拆迁、维护、整治和城市基础设施配套建设。经过开发的城市土地，城市土地开发企业通过土地使用权转让或出租，获取经济收益，同时，也增加了城市土地的经济供给。城市土地开发经营有基础设施建设(“七通一平”)、招标开发、房地产综合开发，以及外商投资成片开发等形式。

土地经营权

指土地经营者对土地享有占有、使用、收益的权利。土地经营权的特点:(l)权利主体是特定的某一个人或某几个人(自然人或法人)，义务主体则是除了权利人以外的任何人，包括土地所有人;(2)标的是土地，是不动产;(3)内容是对土地的占有、使用、收益。土地经营权包含两个方面:第一，依法取得了在国有土地或集体土地上从事生产经营的权利，即全民所有制企业、集体所有制企业或个人在依法取得的国家或集体所有的土地的经营权后，可以在土地上从事工业、农业、建筑、交通运输或其他生产经营活动的权利。第二，土地经营企业从事土地经营的权利，即土地经营企业在依法取得国家或集体所有土地的经营权后，可以从事土地的开发经营，包括经过开发的土地使用权的有偿转让等权利。土地经营权的表现形式主要有五种:(l)社会主义的企事业单位以及其他经济组织对国有土地或集体所有土地的使用经营权;(2)农户的土地承包经营权和租赁经营权;(3)农村社员对自留山、自留地的经营权;(4)城镇和农村居民个人对土地作为宅基地的使用权;(曰“三资”企业及其他性质和形式的组织对国有土地和集体所有土地的经营权。土地经营权是土地国家所有权和集体所有权派生出来的一种新型物权，并且是一种他物权，只具有土地所有权的部分权能。所以，土地经营权人在经营国家或集体所有的土地时，必须遵守有关法律规定，不得妨碍社会主义公共利益;应保护、管理和合理利用好土地;必须完成承包经营合同规定的各项义务;必须按照国家规定缴纳土地使用税。土地经营者的合法权益受到国家法律的保护。土地经营权是一项有偿使用权，因而有利于节约用地，克服土地浪费现象，有利于调动土地经营者的积极性，提高土地经营者经营水平，使土地的使用经营趋于合理化、科学化，充分发挥土地的经济效益。

集约经营

单位面积土地上投人物化劳动和活劳动多，并且采用新技术，提高才产出或提高土地负荷能力。这是先进的科学的经营方式。

粗放经营

单位面积土地上投入的物化劳动和活劳动少，不依靠技术进步主要依靠扩大土地面积提高产量或提高土地负荷能力。这是落后的经营方式。适度规模经营

经营的土地面积大小适中，劳动、资金成比例地投入，形成生产要素的最佳组合，经济效益高。城市中开发土地，面积如果过小，兴建的基础设施能力不能充分发挥，或者面积过大，基础设施不能普遍覆盖，都会造成浪费。农业生产中如果耕作面积过小，运用农业机械受限制，或者面积过大，农业机械负担不了，经济效益就低。适度的度是个变量，会随着经济技术条件的不同而不同。

土地市场

进行土地交易的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。

一级土地市场

土地所有者转(出)让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能由国家垄断。

二级土地市场

土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。

土地开发费

指用地单位在取得土地使用权时，向国家一次性支付的城市土地开发投资的补偿费用。一般来说，土地开发费是向初次取得土地使用权的单位或个人征收，并且是一次性征收。城市土地开发(包括新城区土地开发和旧城区土地开发)，由城市人民政府或土地管理机构组织土地开发企业进行经营，经过开发的城市土地，由国家统一作价，提供给用地单位选择使用，并向用地单位征收土地开发费。新城区土地开发费项目包括土地征用费、勘察设计费、土地整治费、基础设施建设费用、管理费、垫支资金利息和一定利润。征收时，按照土地位置和使用性质划分等级，按面积进行收取。旧城区土地开发费项目，包括拆迁安置费、更新改造城市基础设施费、垫支资金利息和一定利润。征收时，根据土地使用价值的提高和使用性质的改变等因素重新划定等级，按面积收取。土地开发费与土地使用费(税)的区别在于：土地开发费是对土地开发或再开发的投资资金的部分补偿，是使用土地者为了取得经过开发的城市土地使用权而支付的一次性费用。土地使用费(税)则是使用国有土地者向国家缴纳的租金，它是土地所有权在经济上的实现。因此，土地使用者在缴纳土地开发费，取得土地使用权之后，为了在一个较长的时期内拥有土地使用权，还要按年(或季)缴纳土地使用费(税)。为了鼓励外商在我国投资办企业，我国不少省、市分别制定了一些有关土地开发费优惠待遇的措施。1990年5月19日，国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后，土地使用者可以按《条例》规定，向土地使用权人(即原土地使用者)签订国有土地使用权转让合同，支付土地使用权转让金(即地价)而取得土地使用权。土地使用权转让金即已包含了“土地开发费”。

城市土地收益

指以城市土地条件为基础而产生的超额纯收益。纯收益是总收益扣除生产经营过程中已消耗的生产资料和劳动力的补偿费用后的余额，它包含非土地性纯收益和土地收益两个部分。影响非土地性纯收益的，是劳动的社会经济技术条件;影响土地收益的，则是土地本身的条件(如土地的位置、在市场机制作用下能否形成垄断特性等)。当劳动的经济技术等非土地性条件相同时，两个投资所得纯收益的高低，就取决于其所用土地条件的差异。因此，城市土地收益是以城市土地条件为基础而产生的。城市土地收益归土地所有者占有时，城市土地收益就取得了地租的属性。在不同的土地所有制下，土地所有者占有城市土地收益的目的不同，地租的界限也不同。在社会主义的城市土地管理中，应当使地租的占有适应城市土地收益形成的规律，并把城市土地收益的分配作为管理城市土地、实现社会主义城市土地利用目标的手段。正确处理城市土地收益的分配，对于维护社会主义国家对城市土地的所有权，正确处理国家和各种经济成分的城市土地使用者之间的利益分配关系，正确评价企业的经济效益，促进城市土地的节约使用，调节城市土地的开发利用等，都有十分重要的意义。

土地经济效益

投入的劳力、资金、技术、土地诸生产要素提供的总产出中，土地所提供的产出。

城市土地投资

指为开发经营城市土地而投人的资金，对城市土地投资，目的是为了对城市土地进行维护和开发建设。其内容包括对城市土地进行勘测、设计、维护、整治和开发。土地开发投资主要用于地面平整、拆除建筑、铺设地下管线、建设道路等基础设施工程。土地投资不同于土地物质，它形成土地资本，可以作为商品来经营。城市土地投资通过转让经过开发的土地的使用权得到补偿，并获得利息。

土地抵押

指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:城市土地使用权可以抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时.其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记.抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权恢照国家法律、法规和抵押合同的规定处理抵押财产。抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

土地转让

土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

土地拍卖

土地拍卖也称土地竞卖。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。土地拍卖在资本主义国家十分盛行。在我国经济体制改革中，一些地方也开始采用这种方式来实行城市土地的有偿使用。为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地的管理，促进城市建设和经济的发展，1990年5月19日，国务院颁布施行了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。《条例》规定:国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。拍卖的具体程序和步骤由省、自治区、直辖市人民政府规定。土地拍卖通常由政府土地管理部门发出土地拍卖公告，通过拍卖程序，签订土地使用权出让合同。土地使用者要在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。而后，依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。社会主义条件下的土地拍卖，与资本主义国家的土地拍卖有本质上的区别:(1)被拍卖的土地的所有权仍属于国家所有，以拍卖方式获得土地的用地单位(或个人)只享有土地的使用权，并应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地，违者将受到法律制裁。(2)国家用拍卖方式收取的土地使用权出让金列人财政预算，主要用于城市建设和土地开发。

土地价格

指土地买卖的价款，通常简称为地价。土地是自然物，没有价值。土地的价格不是土地价值的货币表现，而是地租的资本化。决定土地价格的因素是地租量和利息率。用公式表示为:

土地价格=地租利息率

例如:某块土地的地租为1000元，利息率是5%，地价就是2万元。在资本主义制度下，随着资本主义的发展，地租不断上涨，利息率趋于下降，而土地价格有上涨的趋势。在社会主义初级阶段，由于存在着多种经济成分和商品交换关系，城市土地的所有权和使用权可以分离，城市土地的土地资金与作为自然条件的土地物质不可分离，存在级差地租，因而城市土地仍然存在地租，存在土地使用权的价格。解放前国内很多城市曾制定地价，解放后大多取消了，城市国有土地处于长期无偿使用状态。土地国有化，禁止买卖土地，也就无所谓地价了。近年来，各城市使用的地价表，是以土地使用费为基础计算出来的。1990年5月19日国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的土地使用权出让金、转让金，其实质是一定期限内土地使用权的价格。由于我国坚持计划经济与市场调节相结合的方针，因此，一方面，土地使用权的价格可以随土地市场供求关系的变化而有所浮动;另一方面，当市场价格明显不合理时，政府有关部门可以依法进行必要的干预。

土地转让价格

指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政有优先购买权。土地使用权转让的市场格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取要的措施。

土地价格构成

指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息四个要素。

土地租赁

出租人将土地交给承租人使用，承租人向出租人交付约定的租金，并在租赁关系终止时，将土地交还给出租人的法律行为。土地租赁在旧社会大量存在，地主将土地出租给农民，索取高额地租，作为剥削农民的手段。我国土地制度改革之后，农民取得土地之初，他们可以买卖或者出租土地，农业、工商业社会主义改造之后，土地制度变私有制为公有制，宪法规定土地不能买卖、出租。但1988年宪法修正案又删去不得出租之规定4同时补充规定土地的使用权可以依照法律的规定转让。《探圳经济特区土地管理暂行规定》、《厦门经济特区土地使用管理规定》等地方法规中，规定特区企业用地，都应计收“土地使用费”。《上海市土地使用权有偿转让办法》中规定，土地使用权受让人获得土地使用权应支付土地使用权“出让金”，土地使用权受让人使用土地应按年向政府支付土地使用金。《海口市土地使用权有权出让和转让的规定》中则称为“地价款”。尽管叫法不同，但都是以一定金额换取定量、定时的土地使用权，具有土地租赁的某些属性。

地租

地租是土地所有权在经济上的实现。无产阶级革命家马克思列宁都认为，社会主义社会仍然存在地租，恩格斯在《论住宅问题》中指出:“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租二二虽然是用改变过的形式一一转交给社会。”列宁在解释土地归国家所有时说:“所谓归国家所有，就是说国家政权机关有获得地租的权利，并且由国家政权规定全国共同的土地占有和土地使用的规则。”我国土地存在两种所有制形式，即国家所有和集体所有，存在着所有权与使用权分离，土地所有者的土地所有权必须在经济上实现，因而，仍然存在地租。《土地管理法》规定，实行国有土地有偿使用制度。当前有偿使用土地的主要形式是征收土地开发费(由初次取得土地使用者一次性偿付)和征收土地使用费。土地使用费的实质是定期缴纳地租。它包括因土地位置因素而形成的级差地租和垄断地租，也包括使用最差土地而需缴纳的绝对地租。房屋离不开土地，房屋售价包含着地价，房屋租金包含着地租。

土地使用费

指国有土地使用者，按规定向国家交付的使用土地的费用。土地使用费的征收对象包括一切使用城市国有土地的事业单位、全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资经营企业、外商独资经营企业和个人。土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。1980年12月国务院批转的{全国城市规划工作会议纪要》中指出:征收城镇土地使用费，是城镇建设和维护的一个固定资金来源。在城镇规划区范围内，对占用土地的单位和个人，均应按当年实际占地面积交纳土地使用费。土地使用费的标准应在测算土地级差收益的基础上进行，并且根据土地等级的变化，每隔若干年做一次调整。对于不同的土地使用单位，收费标准应有所不同。1987年全国各地就开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。1988年11月1日施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》又将各地的城镇土地使用费统一改为征收土地使用税。同时，一些城市和地区还制定了固有土地使用权有偿出让和转让暂行办法，进行改革尝试。1990年5月19日国务院发布施行《中华人民共和国城镇固有土地使用权出让和转让暂行条例》，从此，把收取土地使用费(税)的做法有计划有步骤地改为收取土地使用权出让金，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金实质上就是地价款，可通过协议、招标、拍卖的方式确定，也就是说，可接受土地市场调节。

场地使用费

指外商投资独办及中外合资、合作开办的企业使用土地所应当缴纳的费用。场地使用费包括征用土地的补偿费用，场地原有建筑物的拆迁费用，人员安置费用以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用等。具体的收费标准，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁、安置费用和外资企业对基础设施的要求等因素，由所在省、自治区、直辖市人民政府规定。产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，执行《国务院关于鼓励外商投资的规定》的收费标准，或酌情在一定期限内免收。中外合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。对于已经征收场地使用费的外商投资企业用地，不再征收土地使用税和耕地占用税。

地租率

指转化为地租的那部分剩余价值同经营这块土地的预付总资本之比。用r表示地租，用c表示预付总资本，地租率=rc剩余价值量，特别是转化为地租的那部分剩余价值量增大，地租率就上升;预付总资本量增大，地租率就下降。地租率受平均利润规律的制约，平均利润率有下降的趋势时，地租率也有下降的趋势。

地租形式

指地租的形态和种类。根据土地所有者收取地租的不同形态区分，可分为劳役地租、实物地租、货币地租。按土地租赁关系的不同性质区分，可分为前资本主义地租、资本主义地租、社会主义地租。按照地租这个剩余劳动的实体来源区分，可分为绝对地租、级差地租等。按出租土地的用途区分，可分为农业地租、矿山地租、建筑地段地租等。

资本主义地租

指资本主义社会中，租地资本家或租地农场主为取得土地使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值。在资本主义制度下，不论在农业、开采业或其他产业部门所占用的土地中，都存在着这种由超额利润转化而来的地租。资本主义地租体现着租地资本家或租地农场主和土地所有者共同剥削雇佣工人的关系。资本主义地租除了级差地租和绝对地租两种基本形式外，还存在垄断地租。

社会主义地租

指社会主义制度下，土地所有权在经济上的实现形式。即土地使用者为了取得固有土地使用权而依法付给国家的租金。在社会主义社会，地租仍然存在。废除土地私有制并不要求消灭地租，而是把地租转交给社会。社会主义地租，也是土地所有权及其规律存在和起作用的结果，地租实体也是超过平均利润的余额，地租的形态也是一般等价物货币。这些与以前的地租，特别是资本主义地租没有什么区别。但是，社会主义地租赖以实现的租赁形式，尤其是所反映的阶级关系，则完全不同于过去的剥削与被剥削关系。由于社会主义国家土地是全民所有或者集体所有，撇开对外开放的土地租赁不论，租赁关系的当事人，不论是出租者还是承租者都是弄动者一一劳动者的整体、群体或个体。承租者交付地租，出租者收取地租，是国民收入再分配的一种表现，是取之于民用之于民，而且是促进土地合理使用的强有力的经济杠杆，不再具有剥削的性质。

城市地租

城市地租亦称建筑地段地租，依靠对建筑地段的所有权而获取的收入。它包括城市土地绝对地租和城市土地级差地租两大类。建筑地段的面积和所处的位置是影响城市地租的主要因素。一般地，建筑地段的面积大，建筑地段所处的位置繁华，其地租就高。目前，在我国，城市地租的实现形式是交纳土地使用税和耕地占用税。认真研究城市地租，合理确定城市地租大小，将有利于城市土地有偿使用制的顺利实施。

绝对地租

指土地所有者凭借对土地的私有权所取得的一种资本主义地租。它是农业劳动者所创造的农产品价值超过生产价格的余额。在资本主义制度下，土地所有者出租土地，不论土地好坏，都要向土地使用者索取一定数额的地租。这不同于级差地租，因而称为绝对地租。绝对地租的来源，也是高于平均利润以上的超额利润，但它不同于级差地租所据以形成的那种超额利润，它不是较优土地上产品的个别生产价格低于劣等土地上产品的个别生产价格的余额，而是农产品的市场价格(价值)高于生产价格(一般生产价格)的余额。在资本主义的发展过程中，农业中的资本有机构成长期低于社会平均资本的有机构成，因而相同的投资，在农业中所带来的剩余价值比工业中所带来的剩余价值要多。农产品价值大于一般生产价格的这部分超额利润，被土地所有者占有，便成为绝对地租。所以，在资本主义制度下，农业工人所创造的剩余价值是绝对地租的源泉。马克思曾经指出:“凡是土地私有制(事实上或法律上)不存在的地方，就不支付绝对地租。”然而，实际中的社会主义进程与马克思的设想存在差别。目前，我国还处于社会主义初级阶段，生产力水平还相当落后，又极不平衡，存在多种所有制形式。同时，企业与国家的关系，仍然存在着商品交换关系。因此，即使是国有企业，也不应该无偿地使用属于国家所有的城市土地。国家凭借土地所有权可以而且应该要求每一个国有土地使用者交纳一定数量的贡赋。这种贡赋就是国家对城市土地所有权在经济上的实现，就是城市绝对地租。

垄断地租

指从特别有利的土地上生产的商品的价格中所获得的超过其价值的超额利润。是资本主义地租的一种特殊形式。垄断地租存在于农业、采掘工业和城市地段上，在城市地租中占有一定优势。城市建筑地段上的垄断地租，是随着大生产的发展而产生并发展起来的。在资本主义条件下，由于工业的发展和人口的急剧膨胀，需要建造大批工业建筑物、住宅以及城市基础设施，从而在某些特殊地段上土地所有者可以垄断价格出卖或者出租土地;城市土地，特别是城市中心地段的土地价格昂贵，使建筑于其上的建筑物也取得了垄断价格的形态，可以高价出售或出租，这个垄断价格会形成一个相当大的超额利润，为租用城市土地的资本家所获得，问时，由于土地所有权的关系而转化为地租。城市土地垄断地租这种地租的特殊形式，在社会主义初级阶段仍然存在。这是因为:社会主义城市经济是有计划的商品经济。在社会主义工业化过程中，国家要利用地租杠杆调节城市用地，解决城市用地供求关系。所以，城市地租也会日益升高，在这种情况下，社会主义城市地租就不仅仅是绝对地租和级差地租，而且包含着垄断地租。同时，由于购买者的购买欲和支付能力所决定，城市特别有利的建筑地段，也能以垄断价格出售或出租，从而使使用土地者获得巨大的超额利润。在城市土地属于国家所有的情况下，这种超额利润会转化为垄断地租井归国家所有。社会主义国家可以利用垄断地租的分配管理来调节城市土地的开发和利用。例如，对那些工业高度密集、交通拥挤，对公用设施压力大，以致城市经济功能衰退的地区，可以通过收取高额垄断地租，促使那些工业企业进行改造，或从市中心迁出，分散到地租较低的城市边缘地区或卫星城镇，以此实现符合城市管理目标的合理的土地利用结构，提高城市土地利用的综合效益。，城市土地级差收益

是城市土地收益的一种特殊形式。指城市土地收益以土地位置差别为基础而形成的超额纯收益。这种位置差别主要表现为环境差别和运距差别。人们利用城市土地不是利用它的肥力或其地下矿藏，而是利用土地的空间位置。在城市中所处位置有利的地段，由于环境繁华，交通便捷，通讯方便，既节省费用，又能加快资金周转，故能获得更大超额利润。这种由城市土地的位置因素为基础而形成的超额纯收益，就是通常所说的城市土地级差收益I(级差地租I的实体);在同一块地连续投资而产生的土地级差收益，就是级差收益E(级差地租H的实体)。由于土地级差收益H是处在不同地段上的各个连续投资按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别。因此，土地级差收益H和级差收益I都必须按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别，这就决定了级差收益E本质上也是级差收益I。也就是说，连续投资提供的级差收益H，必须转化为级差收益I才能表现出来。因此，归根结底，城市土地级差收益是在土地位置差别的基础上形成的。我国城市土地属于国家所有，土地使用者获得的城市土地级差收益，应以级差地租形式缴给国家。城市土地级差收益向地租的转化，表现为国家与企业、个人之间的收入分配关系。实现并管理好这种转化，是城市土地管理的重要内容之一。

土地使用权协议

指土地使用权的受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者的代表机关通过与受让方进行协商，并就有关出让的土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过程。

土地使用权终止

是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而国家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权，或者因土地的灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权。

土地使用权续期

是指土地使用权出让合同规定的使用期届满后，依新的土地使用权出让合同让原土地使用权受让人继续使用该块土地。

土地征用

国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。土地征用的特征是:(1)具有一定的强制性。《土地管理法》规定被征用单位应当服从国家需要，不得阻挠。(2)土地征用是土地所有权的转移。《土地管理法》规定国家建设所征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位只有使用权。(3)必须妥善安置被征地单位群众的生产与生活。用地单位要按规定向被征地单位支付土地补偿费和安置补助费，妥善安置农民的生产和生活。

土地闲置费

政府为有效地执行土地使用规划，征收不按政府划定地区内的土地使用性质用地的一种费用。如有的城市划定了一些商业街，对在商业街不经营商业的用地，征收商业用地闲置费。此所谓用地管理中的经济手段，其目的是为了实施总体规划，更好地节约土地、利用土地。

土地利用率

在一定的区域范围内，已利用的土地面积与土地的总面积(包括已利用的、未利用的闲置土地面积)之比，即是其区域的土地利用率。例如，某区域有一块100公顷的土地，已利用了80公顷，那么这个区域的土地利用率便是80%。分析某区域用地情况好坏，其中土地利用率是一个重要的指标。

(三)土地管理

城市土地管理

指城市土地管理者为了确立和巩固一定的土地占有形式，调整土地关系，采取法律、经济、行政、技术等一系列措施，对城市土地的利用实施规划、控制、调节、监督和组织等活动。也就是为实现城市土地利用的社会目标而采取的一定组织形式和管理手段。城市土地管理是整个土地管理的一个组成部分。城市土地管理反映社会生产力发展的要求，具有自然属性;在城市土地利用中各经济利益主体的关系方面，城市土地管理反映特定社会形态占主导地位的生产关系的要求，具有社会属性。社会主义城市土地管理是在市场经济条件下，按照社会主义基本经济规律的要求，遵循土地的自然规律，有计划地对城市土地进行充分合理的利用和保护。城市土地管理的范围，是属于城市管辖范围内的全部土地资源。社会主义城市土地管理的基本任务是维护城市土地的社会主义全民所有制，贯彻党和政府的有关法律、法规和各项政策，执行“珍惜每寸土地”的基本国策，通过一定的组织形式和程序，保证城市土地资源的合理利用。

城市土地管理的法律方法

指依靠国家法制，按照土地法规和有关制度，遵循立法、司法以及仲裁的程序管理城市土地的方法。城市土地管理的法律方法，也即城市土地管理的法律手段，是管理好城市土地的一个主要方法。土地法规是调整国家机关、企事业单位和其他社会组织之间，以及他们和经济实体、公民个人之间在有关土地的活动中所发生的校利、义务关系的行为准则的总和。包括法律、法令和国家机关制定的其他土地规范性文件。我国土地立法工作相当落后，建国以后，长时期没有一部适合我国国情和社会主义建设需要的土地法。改革开放以后，国家加紧了土地方面的立法工作，陆续发布了《村镇建房用地管理条例》、《国家建设征用土地条例》、《国务院关于制止买卖租赁土地的通知》，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等主要土地管理法令和条例。1988年12月公布经过修订的《中华人民共和国土地管理法》，1990年5月19日发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1998年，国家又重新修改颁布了《中华人民共和国土地管理法》。这些法规都是城市土地管理工作的主要法律依据。城市土地管理的行政方法

指依靠各级行政机关，采用行政命令、指令、规定等强制性手段，按照行政系统、行政层次来管理城市土地的方法。城市土地管理的行政方法，是由我国城市土地的国有性质决定的。我国城市土地属于国家所有，需要由有关部门代表国家行使土地所有权的管理，有计划地对土地进行宏观控制。这种土地所有权的管理涉及制定土地规划、建立土地档案、征收土地使用税、处理土地纠纷等内容。这些方面的管理工作需要采取权威的、强制的、指令性的方法，也即采取行政的方法，才能贯彻落实。如果仅仅采用经济方法，把国有土地当作商品来经营，就会损害国家所有权的权益。

城市土地管理的经济方法

指依靠经济力量，运用经济手段，按照经济规律的要求管理城市土地的方法，也就是运用经济杠杆实施管理。主要应用的经济杠杆有财政杠杆、金融杠杆、税收杠杆和价格杠杆四种。运用经济手段，特别是运用一系列与价值相关的经济利益范畴，作为经济杠杆来组织、调节和影响城市土地利用的经济活动，实现国家对城市土地的宏观控制，有利于城市土地的合理开发和利用，提高城市土地的社会经济效益。这是已被实践证明了的搞好城市土地管理的好办法。过去，由于忽视采用经济手段管理城市土地，因而给城市土地管理工作带来很多弊病，主要表现在无偿使用城市国有土地上。城市土地属于国家所有，国家在征用、开发土地过程中投人了大量的劳动和资金，用地单位和个人要取得城市土地使用权，就必须支付代价，而不能无偿使用，有偿使用城市国有土地，是国家的土地所有权在经济上的实现形式。城市土地有偿使用是用经济方法管理城市土地的核心。目前，我国有偿使用城市土地的做法有以下几种:(1)向用地单位或个人收取城市土地使用税(或使用费);(2)实行土地使用权招标、投标和拍卖;(3)国家统一征地，有偿出让刊的有偿转让、出租、抵押土地使用权。

城市土地管理方针

指由国家制定的管理城市土地的方针。贯彻执行城市土地管理方针，加强城市土地管理，是整个城市管理的重要任务之一。《中华人民共和国土地管理法》规定:各级人民政府必须贯倒执行“十分珍惜和合理利用土地”的方针，全面规划，加强管理、保护、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地，是我们的国策。因此，城市土地管理的基本方针应该是在国家计划指导下，采用行政的、法律的和经济的方法，做到合理用地，节约用地。

城市土地管理特点

指不同于农业土地管理的独有特点。具体来说有以下五个方面:(1)城市土地管理的对象，主要是国家所有的土地，因而土地管理部门代表国家意志调整各用地单位在土地占有和使用方面的经济关系，具有直接性，即由城市土地利用所形成的超额利润，应以地租形式归国家所有，以保证国家对城市土地的所有权在经济上得到实现。而农业土地管理的对象则是劳动群众集体所有的土地，国家主要是通过经济杠杆的作用来实现土地管理的目标，具有间接性，即由农业土地利用所形成的超额利润转化成的地租，归农业集体经济单位所有。国家在农业土地管理方面的任务，主要是保障和监督土地的合理利用，并不占有地租。(2)城市经济活动的分工细，专业性强，土地利用的形式比农业土地更为复杂，因而城市土地管理面临的任务更艰巨、更复杂。(3)城市土地利用具有固定性的特点，土地投资一旦固定在城市土地上，就不易撤出，如建筑物、道路等，其使用价值寿命较长，不易转移和迁徙。而在农业土地上，人们有在同一范围的土地上经营不同农作物的可能性。这就要求城市土地管理具布更强的预见性和科学性，才能保证城市建设的整体性和统一性，保证城市土地利用具有更好的社会效益。(4)城市土地具有地段不同收益不同的特点。在同一城市，由于地理位置、交通便利程度、基础设施、配套投资等不同，其经济效益相差很大。所以应当利用城市土地不同地段的不同收益，即级差地租来管理城市土地，发挥其使用效益。(5)城市土地与房屋具有不可分离性的特点。城市土地除了用于道路和园林绿化等公共设施外，就是用于承载建筑物。因此城市土地和房屋是不可分离的。在城市土地管理中，必须把有关房屋的一系列方针政策和法令都考虑进去，必须妥善处理一些与群众的经济利益密切相关的问题，如城市房屋的所有权、使用权的各种复杂情况，土地收费标准，劳力安置等，关心和保护城市群众的合法权益。

城市土地管理内容

指城市土地管理机关的各项工作项目。城市土地管理内容包括如下七个方面:(l)城市土地基础管理，即对城市土地资源的调查、评价与统计;(2)城市土地规划管理，即对城市规划区的全部城市土地进行全面的、合理的统→安排，确定城市土地利用目标模式;(3)城市土地开发管理，即在符合城市土地规划的原则下，改变城市土地原有的使用方式，经投资改造，提高土地的使用价值和土地利用的经济、社会、生态效益;(4)城市土地利用管理，即利用行政立法、经济技术手段，保证城市土地的充分合理利用，并对土地利用进行监督;(5)城市土地产权管理，即确定、变更和保护城市土地的所有权与使用权，办理土地征用，审批土地使用，处理士地权属纠纷，制止违法用地;(6)城市土地经营管理，即管理城市土地使用权的有偿转移，实质是管理土地资金的投入、补偿和增值，即土地资金的良性循环；（7)城市土地的效益管理，就是管理城市土地收益、主要是土地使用税的分配。

城市土地产权管理

指对城市土地所有权和使用权的管理。具体来说，是指土地所有者依靠一定的组织管理机构，根据土地法规和有关制度，按照规定的程序和相应的技术措施，确定、变更、保护城市土地所有权和使用权等一系列活动过程。社会主义城市土地所有制(即城市土地的全民所有制和郊区土地的集体所有制)是实行城市土地产权管理的基础。城市土地产权管理必须遵循以下原则:(l)维护社会主义土地公有制。(2)认真贯彻执行国家的土地政策和法令，以及和城市土地有关的政策和法令。(3)必须有利于合理地、节约地利用城市土地，有利于充分发挥郊区土地的两重性作用。(4)统筹兼顾，全面安排，保证城市土地规划的实现和城市发展的统一性、整体性。城市土地产权管理的任务是:巩固和不断完善社会主义的城市土地国有制;保护并监督城市土地资源的合理利用;预防和调解城市土地权属纠纷;调动城市土地使用者开发、利用城市土地的积极性，促进城市建设和不断完善城市土地的使用条件。城市土地产权管理的内容包括:(1)城市土地所有权和使用权的确立;(2)土地权属的变更;(3)土地权属纠纷的处理;(4)对违反土地政策法令行为进行惩处等四个方面。核心是保护一切合法的土地所有权和使用权，即保护城市土地的国家所有权和郊区土地的集体所有权不受侵犯;保护依法取得的城市土地使用权不受侵犯，不准任何单位和个人随意占用国有土地和集体土地，严格按照规定办理国家和集体建设征用和占用土地，禁止侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。城镇国有土地使用权可以依照法律规定转让、出租和抵押。

城市土地开发管理

指对城市土地开发经济活动的管理。城市土地开发是根据城市经济社会发展的需要进行土地投资，改变原有的土地使用方式，以提高土地利用效益的一种经济活动。城市土地开发管理的基本任务，是保证城市土地开发按照城市总体规划的要求进行，为城市发展提供合理的空间条件，达到提高城市土地利用的经济、社会、生态综合效益的目的。在不同类型的城市土地开发中，城市土地开发管理的任务不同:(1)城市新区的开发主要是将农村土地转变为城市建成区土地，使城市建设资金分布在更广阔的空间。新区土地开发管理的主要任务是根据国家有关规定对征用土地进行管理，严格控制用地审批，注意节约用地，杜绝乱占耕地;根据城市总体规划的要求选址和布局，合理确定土地征用费，执行补偿、安置和拆迁。(2)旧城区土地开发，主要是将城市原有利用效益低的土地，转变为利用效益高的土地，使城市建设资金集中分布在有限的空间。旧城区土地开发管理的主要任务，是根据城市总体规划，选择开发范围，进行旧城区改造的建设项目选址，核定土地拆迁费用，执行拆迁、还建和补偿，合理安排动迁顺序。城市土地综合开发，是根据城市规划要求和近期建设需要，选择相当规模的用地，统一而有步骤地进行征地或动迁、实施基础设施建设、主要用地功能项目建设以及配套设施建设。所以开发管理的主要任务是组织统一规划设计，统一选址，统一征地拆迁，统一使用资金，统一建设开发，统一经营管理。

城市土地经营管理

指对城市土地经营企业经营城市土地的各种经济活动实施规划、协调和监督等的管理行为。其要点是维护城市土地的国家所有制，制止在城市土地经营活动中，侵犯或变相侵犯城市土地的国家所有权。在此前提下，促进城市土地经营，搞活城市土地经济，以利于城市土地的开发与利用。根据城市土地国有的性质和政企分开的原则，作为国家机关的土地管理部门虽能代表国家管理土地，但不宜直接经营城市土地F在土地经营方面，它只起监督、协调、规划的作用，而应由城市土地经营企业来经营城市土地。国家可以通过国有土地经营企业，用经济手段，有计划地调节土地经营市场，保证和促进城市土地经营的健康发展，保证国家的城市土地所有权的实现。国有土地经营企业与国家的关系和其他企业一样是纳税的关系。城市土地经营允许多种经济成分和多种经营方式同时并存。国有以外的其他各种经济成分的土地经营企业应当向土地管理机关申请承包、承租土地经营(开发、利用)许可证;交纳土地使用税(费)，方能取得经营城市土地的资格。城市土地经营管理的基本形式是城市土地经营的经济核算制，它的主要内容有:(l)城市土地经营的经济责任;(2)经营的权限;(3)企业收益分配;(4)经济验算。

土地法

指调整土地关系的各种法律规范的总和，是法律体系的一个重要分支。土地法除土地基本法外，还包括一系列关于土地管理、开发、利用、保护、整治、建设的法规。它是国家组织、领导、管理有关土地的各种活动的重要工具，也是人们进行土地经济活动的准则和行为规范。社会主义国家的土地法保护社会主义土地公有制，促进土地有计划的合理利用，以满足国民经济的发展和人民生活的需要。

征收土地

征收土地也称土地征收。指我国土地改革时，为了消灭封建土地所有制而采取的改变土地所有权的一种措施。征收土地与没收土地的区别是:前者的对象比较广泛，后者则仅限于地主。征收土地的范围，按照l950年《中华人民共和国土地改革即规定，包括:(1)祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校、团体在农村中的土地及其他公地;(2)工商业家在农村中的土地和原由农民居住的房屋川3)因从事其他职业或因缺乏劳力而出租的超过当地每人平均数百分之二百以上的土地刊的在某些特殊地区，经省以上人民政府批准，可以征收富农出租土地的一部分或全部;(5)半地主式的富农出租大量土地，超过其自耕和雇人耕种的土地数量者，应征收其出租的土地。征收的土地除分配给无地少地的农民外，其余收为国有。征收的土地不给代价。

土地划拨

指土地无偿拨用。它是引起土地使用权转移的一种形式。土地划拨包括两个方面:(l)国有土地的划拨；（2)集体土地的划拨。土地划拨是国家土地管理部门的一项职能。国家根据全民所有制企事业单位，城市集体所有制单位或个人的生产、建设、建房的需要，农村集体经济单位或个人进城从事生产经营活动的需要，全民所有制单位同农村集体所有制单位联合投资建设项目的需要，城镇集体所有制单位同农村集体所有制单位联合投资建设项目的需要，外商投资企业用地需要，可以从国有土地中划出一部分拨给他们使用;农村村民委员会和集体组织根据村民、离退体干部、华侨、港澳同胞等回乡落户建房需要，可以从集体所有的土地中划拨一部分宅基地(或耕地)给他们使用。土地划拨后，土地所有权仍归国家或集体所有，用地单位或个人只有使用权，并且必须履行保护与合理利用土地的义务。土地划拨应当遵循以下程序:建设单位(或个人)必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有效文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设用地单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地;经县级以上人民政府的审查批准后，由土地管理部门划拨土地。外商投资企业凡申请用地者，一律到土地管理部门依法办理手续，经同级人民政府批准后划拨。农村宅基地的审批，必须先由个人提出申请，经村民委员会和集体组织审核，由县、区人民政府批准，报市农村土地管理部门备案。

建设用地

指建设单位或个人进行各项城市建设所使用的国有土地或征用的集体土地。使用建设用地要遵循一定的程序和规定。《中华人民共和国城市规划法》第31条规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目前有关文件，向城市规划行政主营部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”第39条规定:“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。”

临时用地

指被提供为暂时使用之土地。临时用地包括:建筑施工中的临时用房，堆料场和道路用地;工程地质勘测部门临时钻探及试验工作用地;进行桥梁作业过程中的施工便道、便桥占地;场外地上架设安装临时管道、电缆用地z军事急需所占的临时试验、演习场地等。使用临时用地需遵照一定的程序和规定。我国《土地管理法》第33条规定:“工程项目施主，需要材料堆场、运输通路和其他临时设施的，应当尽量在征用的土地范围内安排。确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地数量和期限的申请，经批准后，同农业集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前三年平均年产值逐年给予补偿。川架设地上线路、铺设地下管线，建设其他地下工程，进行地质勘探等，需要临时使用土地的，由当地县级人民政府批准，并按照前款规定给予补偿。”我国《城市规划法》第33条规定:“临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”临时用地的审批，需进行严格的控制，特别要防止一些单位将临时用地变为永久性用地。但遇到抢险或紧急的军事需要等特殊情况急需使用一部分土地时，属于临时用地的，可以先使用，并立即报告所在县（市、区)人民政府。临时用地的期限，一般不得超过两年。如果确实需要，到期必须办理继续使用手续。期满后，由用地单位负责恢复土地原貌，同时归还原土地所有单位使用。获准使用临时土地的组织和个人，从取得临时用地许可证之日起，闲置超过两年又未经批准延期使用的;或依照《土地管理法》第33条规定临时使用土地，期满不归还的，都应收回土地的使用权，另行安排。拒不交出土地的，责令交还土地，并处罚款。禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。

用地许可证

指经城市规划主管部门审批井颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的《城市规划条例》把用地许可证分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的程序做了具体的规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日起施行，国务院发布的《城市规划条例》同时废止。《城市规划法》不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提建设用地规划许可证，井做了如下规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

土地税

指以土地为课税对象，按照土地的面积、价格或收益等征收的税。土地税也称地产税、地价税，是历史上最早的一种税收，各国普遍使用。资本主义国家的地税、中国的田赋和地价税等，都属于土地税的范围。最初的土地税以面积大小定税额多少，后来发展成为以生产的多少或土质的肥瘠程度定税额等级。近代资本主义与旧中国土地法规定以土地价格为征税标准。在私有制社会，土地是作为私有财产征税的，旨在保护土地私有制。实行土地公有制的社会主义国家对土地征税，旨在保护土地资源，促进土地的合理利用。土地税分为:(l)土地原价税，即按土地原价向土地所有人或典权人征收的税。(2)土地增值税，按土地价格增加部分征税，又可分为:①土地转移增值税，即在土地所有权转移时，根据土地所有人出卖土地价格高于购人土地

第二篇：共和国词典

共和国词典

开国大典 1949年10月1日，首都北京30万军民在天安门广场集会，隆重举行开国大典。毛泽东宣读中央人民政府公告，向全世界庄严宣告伟大的中华人民共和国成立。中华人民共和国的成立，标志着民族独立和人民解放基本历史任务的胜利完成，中国开始从半殖民地半封建社会经由新民主主义社会逐步向社会主义社会过渡。

稳定价格1949年11月1日和5日，中国人民政府政务院财政经济委员会两次开会研究稳定市场物价问题。物价上涨的原因是：为支援解放战争，财政出现大量赤字，货币发行过多；国民党时期长期恶性通货膨胀的影响；投机资本猖狂的投机倒把活动。稳定物价是刚成立的共和国政权面临的最紧迫任务之一。陈云主持中央财经委员会，在全国范围内调集粮食、棉纱等物资，并采集停止货款和按约收回贷款，开征税收，冻结资金投放等措施，经过周密部署和充分准备，各大城市统一行动，趁市场高价大量抛售，在几天时间内给哄抬物价的投机资本以沉重打击，平抑了物价。

毛泽东访苏 1949年12月毛泽东出访苏联。访问期间，中苏两国政府于1950年2月在莫斯科签订了《中苏友好同盟互助条约》。这一条约规定：双方对有关中苏两国共同利益的一切重大国际问题，均将进行彼此协商；遵照平等、互利、互相尊重国家主权与领土完整及不干涉对方内政的原则，发展和巩固中苏两国之间的经济与文化关系等。同时，还签订《关于中国长春铁路、旅顺口及大连的协定》和《关于贷款给中华人民共和国的协定》。根据这些协定，苏联同意放弃在

中国的特权，不迟于1952年末，将中国长春铁路的一切权利和财产无偿移交中国政府，并从旅顺口撤退苏联军队，中国政府偿付苏联自1945年以后在此处的建设费用。大连的行政由中国管辖，苏联在大连临时代管和租用的财产于1950年内由中国政府接收。苏联政府贷款3亿美元给中国政府（年利1%）。

第一部婚姻法 1950年4月13日，中央人民政府委员会召开第七次会议，通过了《中华人民共和国婚姻法》，废除包办强迫、男尊女卑、漠视子女利益的封建婚姻制度，实行男女婚姻自由、保护妇女和子女的合法利益的新婚姻制度。这是扫除我国封建旧传统、实现妇女解放的一件大事。

整风运动 1950年5月1日，中共中央发出关于在全党全军开展整风运动的指示，要求各级党组织开展批评与自我批评，克服党内，首先是领导干部中的居功自傲情绪，命令主义作风，以及少数人贪污腐化、政治上堕落颓废，违法乱纪等错误，密切党和人民的联系。遵照中共中央指示，各级党的组织普遍进行了整风。同年冬整风运动基本结束。

土地革命 1950年6月，中国人民政治协商会议第一届全国委员会第二次会议讨论和同意了刘少奇作的《关于土地改革问题的报告》及中央共中建设的土地改革法草案。此后，中央人民政府委员会第八次会议6月28日通过的土地改革法，于6月30日施行。土地改革法规定：“废除地主阶级封建剥削的土地所有制，实行农民的土地所有制，借以解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道

路。”土地改革法根据全国解放后的新情况，将过去征收富农多余土地财产的政策，改变为保存富农经济的政策，以便更好地孤立地主，保护中农和小土地出租者，稳定民族资产阶级，以利于早日恢复和发展生产。此后，土改运动在有2.9亿人口的新解放区分期分批有计划有步骤地开展。

抗美援朝1950年6月25日，朝鲜国内战火爆发。10月上旬，鉴于美国不顾中国政府的一再警告，把战火烧到我国东北边境，严重地威胁我国安全，中共中央根据朝鲜党和政府的请求和祖国安全的需要，作出了抗美援朝保家卫国的战略决策。10月8日，毛泽东发出《给中国人民志愿军的命令》，命令中国人民志愿军迅即向朝鲜境内出动，协同朝鲜同志向侵略者作战并争取光荣的胜利”，任命彭德怀为中国人民志愿军司令员兼政治委员。10月19日，中国人民志愿军到达朝鲜前线。之后，志愿军同朝鲜人民军一起，把敌人赶回三八线附近。1953年7月27日，朝鲜停战协定在板门店正式签定。至此，历时3年多的朝鲜战争宣告结束。

镇压反革命 1950年10月10日，中共中央发出关于镇压反革命活动的指示。全国解放后，大陆上残留着200多万政治土匪，还有大批恶霸，特务、反动党团骨干分子、反动会道门头子和其他反革命分子，反革命活动十分猖狂。政府虽采取过一些镇压措施，取得了一定成效，但不够坚决彻底。为此，这一指示要求坚决纠正镇压反革命中“宽大无边”偏向，全面贯彻党的“镇压与宽大相结合”的政策。根据这一指示，各地党委广泛发动群众，开始了大规模的镇压反革命运

动。

批判《武训传》1950年底，反映清朝末年乞丐出身的武训办教育的历史传记片《武训传》公映并受到观众热烈好评。1951年5月20日，《人民日报》以社会形式发表毛泽东写的《应当重视电影《武训传》的讨论，严厉批评对武训及电影《武训传》的赞扬，全国各地报刊纷纷转载并发表批评文章。同年7月，《人民日报》连载《武训历史调查记》对武训其人其事做了全盘否定。这次批判中，有的文章简单粗暴，无限上纲，形成了新中国成立后文化思想战线上的第一次批判运动。据新华社1985年9月6日报道，时任中共中央政治局委员胡乔木当天在中国陶行知研究会和基金会成立大会上，否定了上世纪50年代对电影《武训传》的批判。

西藏和平解放 1951年5月23日，《中央政府和西藏地方政府关于和平解放西藏办法的协议》（简称“十七条协议”）在北京签订，宣告西藏和平解放。同年10月，人民解放军进驻拉萨。和平解放西藏摆脱了帝国主义势力的侵略及其政治、经济羁绊，维护了国家主权统一和领士完整。

治淮工程1950年淮河洪灾后，政务院颁布了《政务院关于治理淮河的决定》，制定了“蓄泄兼筹”的治淮方针、治淮原则和治淮工程实施计划。1951年，毛泽东发出“一定要把淮河修好”的号召。当年7月，第一期治淮工程完成，结束了淮河流域“大雨大灾，小雨小灾”的历史。淮河是中国第一条全面、系统治理的大河，治淮是新中国大规模治水事业的开端。

农业合作化 是在中国共产党领导下，通过各种互助合作的形式，把以生产资料私有制为基础的个体农业经济，改造为以生产资料公有制为基础的农业合作经济的过程。这一社会变革过程，亦称农业集体化。大体分为三个阶段：第一阶段（1949年10月-1953年）以办互助组为主，同时试办初级形式的农业合作社。第二阶段（1954_年1955年上半），初级社在全国普遍建立和发展。第三阶段（1955年下半年-1956年底）是农业合作化运动迅猛发展时期。1955年10月，中共七届六中全会（扩大）通过了关于农业合作化问题的决议。

知识分子改造 1951年9月29日，周恩来在北京、天津高等学校教师学习会上作了《关于知识分子的改造问题》的报告，阐明了知识分子进行思想改造的必要性，勉励一切有民族思想、爱国思想的知识分子努力站到人民的立场，再争取进一步站到工人阶级的立场上来，在政治上要有明确的态度，分清敌、我、友。随后，知识分子的思想改造运动推广到社会各界。

“三反”“五反”运动 是1951年底到1952年，在党政机关工作人员中开展的“反贪污、反浪费、反官僚主义”和在私营工商业中开展的“反行贿、反偷税漏税、反盗骗国家财产、反偷工减料、反盗窃国家经济情报”的斗争的统称。

1951年底，中共中央发出关于实行精兵简政、增产节约、反对贪污、反对浪费和反对官僚主义的决定及关于反贪污斗争必须大张旗鼓地进行的指示。“三反”运动由此在全国展开。随着该运动的深入，又揭露出许多资本家的行贿偷税等严重违法行为。1952年1月，中

共中央发出关于在城市中限期展开大规模坚决彻底的“五反”斗争的指示，要求向违法资本家开展一场“五反”运动。当年2月，“五反”运动首先在各大城市开始，并很快向全国展开。

民族区域自治 是指在国家的统一领导下，各少数民族聚居地方实行区域自治，设立自治机关，行使自治权。1949年通过的《中国人民政治协商会议共同纲领》，明确把民族区域自治实施纲要，对民族自治地方的建立、自治机关的组成、自治机关的自治权等重要问题作出了决定。1954年召开的第一届全国人民代表大会，把民族区域自治制度载入宪法。1984年，民族区域自治法颁布实施。

1947年，我国第一个省级少数民族自治地方——内蒙古自治区建立；1955年10月，新疆吾尔自治区成立：1958年3月，广西壮族自治区成立：1965年9月，西藏自治区成立。到2007年，我国有30个自治州，120个自治县（旗）。

公审刘青山 张子善 1952年2月10日，河北省人民政府举行公审大贪污犯刘青山、张子善大会。河北省人民法院临时法庭奉最高人民法院命令，判处刘青山、张子善死刑，立即执行，并没收其本人的全部财产。1950年——1951年，刘张二人贪污、挪用公款176272万元（旧币，旧币一万元相当于新币一元）。刘曾任中共天津地委书记，被捕前任中共石家庄市委副书记；张曾任中央天津地委副书记，被捕前任天津地委书记。惩处刘青山、张子善，被称为“新中国反腐败第一大案。”

“一五”计划 是指我国从1953年到1957年发展国民经济的计

划。根据党在过渡时期的总路线的要求“一五”计划所确定的基本任务是：集中主要力量进行以苏联帮助我国设计的156个建设项目为中心、由694个大中型建设项目组城的工业建设，建立我国的社会主义工业化的初步基础，发展部分集体所有制的农业生产合作社，以建立对农业和手工艺社会主义改造的基础，基本上把资本主义工商业分别纳入各种形式的国家资本主义的轨道，以建立对私营工商业社会主义改造的基础。到1957年底，“一五”计划的各项指标大都大幅度地超额完成。“一五”计划的制订和执行，为我国的社会主义工业化奠定了初步基础，并开始形成高度集中的计划经济管理体制。

第一次全国人口普查 1953年，我国开始进行第一次全国人口普查。这次普查以1953年6月30日24时为全国人口普查登记的标准时间，内容包括姓名、与户主关系、性别、年龄，民族及本户住址六项。国家统计局1954年11月公布的这次全国人口普查结果：全国总人口约为6.0194亿人。

统购统销 1953年，我国粮食市场出现了极严重地形势。大规模的经济建设大大增加了需要供应粮食的人口，粮食销量急剧上升，私商的抬价抢购却使国家的购粮计划难以实现。这威胁着所有工业企业的职工和城市居民。当年11月，政务院颁布了实行粮食的计划收购和计划供应的命令。规定粮食应按国家规定的收购粮种、收购价格和计划收购的分配数量将余粮售给国家。这一年冬被迫实行的粮食、食油统购统销（次年9月起又陆续实行棉花、生猪、茶叶、羊毛等200种以上农副产品的统销统购）初步缓解了粮食供应的紧张、保持了市

场物价稳定；在不高的水准上满足了工业化对粮食的需要。1953年以后，中央把统购统销、总路线的宣传教育和农业生产合作化三者并称为“农业社会主义改造的三项最基本的任务”，统购统销代表了计划经济时期国家核心经济制度。1985年，我国取销了粮食统购制度，改为合同定购。

和平共处五项原则 1953年12月31日，周恩来在同印度政府代表团谈话时，提出了国家之间和平共处的五项原则：互相尊重主权和领土完整、互不侵犯、互不干涉内政、平等互利、和平共处。这五项原则写入了1954年4月双方达成的《关于中国西藏地方和印度之间的通商和交通协定》的序言中。

公私合营 1954年1月中央人民政府政务院财政经济委员会提出关于有步骤地将十个工人以上的资本主义工业基本上改造为公私合营企业的意见。当年9月初，政务院通过《公私合营工业企业暂行条例》。条例规定：对资本主义企业实行公私合营，应根据国家的需要、企业改造的可能和资本家的自愿。合营企业中社会主义成分居领导地位，私人股份的合法权益受到保护。

消息来源－－凤凰网

第三篇：媒介词典

媒介词典

一、电视广告篇 电视广告的形式

1、电视广告片

电视广告片时间长的一般有30秒或一分钟，现在最为常见的还是15秒。更多的广告从业者希望用15秒时长的广告片来负载更多的广告信息，并认为15秒广告片有着30秒广告片一半的价格优势，因而都乐于采用。然而，现在15秒广告的价格己今非昔比，约为30秒广告的85%。

2、标版

标版时间较短，一般为5秒，甚至更短，通常只有一两个体现企业形象的画面和一句广告语。电视黄金时段的标版为企业所看好。中央电视台新闻联播后的5秒标版，连续多年成为企业争夺“标王”的标的物。

3、赞助形式

赞助电视晚会、赞助体育比赛直播、赞助卫星实况转播某些大事件、赞助有奖智力竞赛、赞助电视片和电视剧的拍摄、赞助进口大片的放映等，一般在片头、片尾注上某企业赞助字样。在电视乾和电视剧的拍摄中，赞助形式甚至“渗透”到电视片和电视剧的道具和场景中去。电视媒体是塑造企业形象的有力手段，企业可以通过电视赞助的形式来塑造形象。

4、栏目冠名

将电视台的某些热门栏目以企业的名称或产品品牌命名，这也是一种常用的企业赞助形式。如中央电视台的“正大综艺”、“万宝路体育大世界”等。挂名“特约播出”，也属于栏目冠名广告。

5、电视信息(专题)片

这是一种传播产品信息的“二级”广告片，内容大多是对产品功能进行介绍和演示，电视直销广告片就属于这一类；另有一类侧重展示产品形象。一般时长在两分钟以上。电视直销广告片与其他电视广告片不同，往往会出现产品价格，并供消费者电话订购。

6、贴片广告

即跟片广告。广告片本身并无什么特殊之处，但贴片广告是固定地“贴”在某一部电视连续剧的片头、片尾或片中插播的。

基本要素

常规硬广插播示意图：

电视剧广告插播示意图：

电视剧挂版示意图：

角标示意图：

标板示意图：

二、电视广告收视效果评价篇 常用术语分类

收视指标：收视率、总收视率、集中度、市场占有率

成本指标：千人成本、收视点成本、累计指标：观众构成、到达率、接触频次

具体说明：

1、收视率（Rating)

概念：在一段时间内收看了某节目或某一频道的目标观众人数占目标总人数的百分比来表示。

公式：收视率＝收看某一节目的目标观众人数/目标总人数*100%在同一平台下（调查总体），收视率是评估节目或者频道最基本的指标，收视率越高表明收看该节目或者频道的人群越多。当观众被锁定为总体推及人口的一部分时（如4-14岁的儿童），收视率就是人们通常所说的目标观众收视率。

2、总收视点（GRP-Gross Rating Point）

概念：指一定时段内所有单位时段的收视率总和，又称毛收视率、总收视点、毛评点（总收视点不考虑重复，因此有可能大于100%），总收视点是计算媒体投放量的一个重要指标。

3、观众集中度

概念：对于特定时段（或节目），目标观众（如15-34岁人群）收视率（百分比）与参照观众（如4岁以上所有人）收视率（百分比）的比值。

公式：集中度＝目标人群收视率/参考人群收视率

注意：观众集中度表示的是目标观众相对于参照观众的收视集中程度，以此来反映目标观众对特定频道（节目）的收视倾向；目标观众收视率和参照观众收视率对应同一时段和同一频道。

4、市场占有率

概念：也叫市场份额，指特定时段内收看某一频道（或节目）的人数（或家户数）占打开电视机收看总人数的百分比。

公式：占有率＝收看某一频道（节目）的人数或（家数）/打开电视机人数*100%

5、收视点成本(CPRP-Cost Per Rating Point)

概念：指每得到一个收视百分点所需花费的成本，也称为毛评点或点成本。

公式：每收视点成本＝广告成本/所得的总收视点在投放评估中，收视点成本是衡量一个栏目投放效益的重要指标

6、千人成本（CPM-Cost Per Thousand）

概念：指一次投放每接触到1000个人所花费的成本

公式：每千人成本＝广告成本/总接触人次*100%千人成本与收视点成本区别每千人成本和每收视点成本都是关于广告成本效益的指标；当评估不同平台，不同媒体形式广告成本效益时，使用每收视点成本指标并不合适，最好使用千人成本，因为千人成本指标将收视点转换为实际收视人数，无论市场大小，评估具有可比性。收视点成本适用于同一市场，同一媒体平台的广告成本效益。

7、到达率(Reach)

概念：指收看过某一频道（节目）的不重复的观众人数占观众总数的百分比。

公式：到达率＝总收视率－重复收视人数百分比

8、总接触人次

概念：某次投放，或者特定时间内收看某一频道或节目至少一次的不重复的观众人数。

9、平均暴露频次

概念：为一定时间内，在有机会接触广告的人口中，每人接触广告的平均次数。

公式：暴露频次=总收视点/到达率

10、电视广告价格核算方法（以15秒为核算基准）30秒=15秒*1.8 5秒=15秒/3*1.6 10秒=15秒*0.8 20秒=15秒*1.36 25秒=15秒*1.6

三、媒体熟悉篇

1、中视行动主要承包资源为CCTV-3《经典综艺套》，平均每周21次，可以根据客户预算多少进行拆分（一周拆两周，一周拆四周），对外统一报价为15万/5秒/周，10秒价格=5秒*2；15秒价格=5秒*3。与公司结算为12.5万/5秒/周。10秒、15秒倍乘关系。

《经典综艺套》黄金时间（19:00-21:00）的频次为6次（详见节目表，同时所对应的栏目要记熟），白天频次为15次。务必熟悉拆分方法，这在给客户做方案排期时是至关重要的。同时，现在对我们销售3套非常有利的是，CCTV-3正在进行改版，从周一至周日我们对应的时间点都是播的诸如《星光大道》《我要上春晚》《非常6+1》《欢乐中国行》等栏目，我们客户的广告可以随播，打打提升了媒体价值和传播效果。

2、熟悉并掌握我司代理的CCTV-1《全天套》《精品套A》《精品套B》的价格、折扣、播出时间、对应栏目，播出方式；

3、熟悉并掌握我司代理的CCTV-7每天8个时间点的播出时间、价格、对应前后栏目、折扣、播出方式；

4、熟悉并掌握我司代理的CCTV-8每天7个时间点的播出时间、价格、对应前后栏目、折扣、播出方式；

5、熟悉并掌握我司代理的CCTV-2《交换空间》的播出时间、价格、对应前后栏目、折扣、播出方式；

6、熟悉并掌握我司代理的CCTV-13新闻频道晚间21：30档《新闻1+1》《新闻周刊》《面对面》的播出时间、价格、对应前后栏目、折扣、播出方式。

二、央视频道定位描述（必记）

CCTV-1综合频道

CCTV-2财经频道

CCTV-3综艺频道 中青年女性偏多

以音乐及歌舞综艺节目为主 受众广泛，25岁以上居偏男性 多

中年群体集中度高

集中了央视最优秀栏以财经、资讯、生活服目，将新闻、电视剧和务节目为主 综艺节目优化整合播出 CCTV-4国际频道 CCTV-5体育频道 CCTV-6电影频道

男性偏多，中青年居多 偏男性，年龄在40岁上偏男性，中青年居多 以居多

唯一国际级体育频道，每天播出8部不同风格电影纪录片等

以新闻类节目为主导，拥有多项国际顶级赛事以文化类为支撑，以对独家转播权 台湾报道为重点

CCTV-7军事农业频道 CCTV-8 电视剧频道 中高年龄群居多、中等偏女性，中年居多 文化程度

CCTV-10科教频道 偏男性，年龄偏大

以优秀电视剧为主要播开办有二十余个科教栏目

唯一专业传播农业科技出内容 信息的频道 CCTV-11戏曲频道 中老年居多

CCTV-12社会与法频道 CCTV-新闻频道 受众广泛、偏男性

汇集各地戏曲种类200中国最具影响力的法制以时效性为核心宗旨 多个，播出新戏和传统戏

专业频道，以普法、讲法为主要宗旨

三、CCTV各频道观众结构（必记）



CCTV-

1、3套、12套和音乐频道受众结构相对大众化——男女比例相当、偏中老年化群体；



CCTV-2、4、5、9、10、新闻频道偏男性高端化群体，学历、收入偏高，第一时间报道重大新闻事件 偏干部管理群体；



CCTV-6套受众偏男性大众化群体；



CCTV-7套受众偏男性，收入偏低的群体，城郊结合处和农村受众比重较大；



CCTV-8套受众偏女性大众化群体；



CCTV-少儿频道受众偏儿童和妈妈群体。

四、各频道受众特征综述（必记）

一套（综合频道）：央视主频道，影响力强，覆盖人群广泛； •

二套（财经频道）：频道定位经济，受众收入高，农村收看较少； •

三套（综艺频道）：大众化综艺，受女性偏爱，收视人口广泛； •

四套（国际频道）：主要覆盖海外，高龄男性观众居多，收入一般； •

五套（体育频道）：体育直播赛事，偏向男性观众；

六套（电影频道）：主要播放电影，观众细分不明显，男性偏多，收入水平中下；

七套（军事·农业频道）：面向农村，整体观众学历、职位、收入等较低；

八套（电视剧频道）：热播电视剧，以中年以上家庭女性收看为主； •

九套（英语频道）：节目全部以英语播出，面向外籍人士； •

十套（科教频道）：面向文化传播领域，男性偏多，其他观众群分布相对平均；

十一套（戏曲频道）：以老年观众为主，主要播出各类戏曲节目； •

十二套（社会与法频道）：各类法制节目、影视剧，受众学历、收入偏低；

新闻频道：专业化新闻定位，高端男性偏好强；

少儿频道：观众以青少年为主，播放各类卡通，少儿节目；

五、客户销售明晰

无论投放什么广告，我们都要知道这些问题：1．投放目的： 2．目标受众3．覆盖面4．投放频次5．投放区域及媒体6．投放时间7．投放预算。

知道以上这些，就方便我们制定有针对性的方案，同时也基本上会比较吻合客户的投放需求。

第四篇：教育词典

[1] 教育词典 [K].南昌:江西教育出版社,1987.[2] 苏区教育资料选编 [G].南昌:江西人民出版社,1981:79.[3] 毛泽东教育活动纪事 [M ].长沙:湖南教育出版社,1993:113.[4] 老解放区教育资料 [G].北京:教育科学出版社,1981.[5] 红色中华 [N].193216.湘鄂赣革命根据地文献资料 第二辑 北京 人民出 苏区教育资料选编 南昌 江西人民出版

陈元晖等 老解放区教育资料 一 北京 教育科学出 中央苏区革命文化史料汇编 南昌 江西人民出版社 李桂林 中国现代教育史教学参考资料 北京 人民教 湘赣革命根据地史料选编 南昌 江西人民出版社

韩延龙 常兆儒 中国新民主主义革命时期根据地法制文 献选编 第一卷 北京 中国社会科学出版社

文化教育军政训练，识字运动扫除文盲

过去各地党之所以没有力量 ,就是因为党员没有训练 ,甚至入党式都没有过 ,现在每个党员都须加以党的基本理论的训练。

苏维埃文化建设的中心任务是什么?是履行全部的义务教育, 是发展广泛的社会教育, 是努力扫除文盲, 是创造大批领导斗争的高级干部。

毛泽东认为‚过去各地党之所以没有力量 ,就是因为党员没有训练 ,甚至入党式都没有过 ,现在每个党员都须加以党的基本理论的训练。‛ 为此 ,湘赣边界特委和各县举办了党团训练班 ,红四军军委举办了政治训练班。训练班目的就是‚竭力铲除一般同志的机会主义思想和封建小资产阶级思想 ,确定无产阶级革命的人生观‛。在毛泽东等人的关心和支持下，中央苏区还创办了许多中等专业学校，以培养中级干部和中等技术人才，如中央农业专门学校、无线电学校、护士和医务学校、高尔基戏剧学校等。这些学校为革命根据地培养了各类干部大大促进了根据地的革命与建设事业的发展。由于加强了对干部的培养教育，苏维埃干部队伍迅速成长起来。

中央苏区在建立、巩固和发展苏维埃红色政权的革命斗争中，把教育工作同军事斗争、政治斗争、经济斗争看得同等重要，是组成苏维埃革命机器必不可少的齿轮和螺丝钉，是最终取得民主革命胜利的重要条件。加强苏区教育工作，提高干部的文化水平和政治水平，培养大批有革命理想、有领导才能、斗志旺盛、德才兼备的干部，是苏区教育的根本宗旨。为此，学校十分重视学生的思想政治教育，注重对他们的阶级教育和党性锻炼，学校的教学内容、教学手段、教学要求都紧紧扣住这点。学校基本上都开设了马列主义的课程，帮助学生系统学习马克思主义的基本原理。毛泽东在苏维埃文化教育总方针中指出的‚教育与劳动联系起来‛在各学校得到了很好的体现。干部教育以战争动员为中心目标，同时为 着战争的需要，重视阶级教育和战争战略战术的教育，纠正和克服过去把政治斗争与教育工作、生产劳动与教育工作、革命战争与教育工作对立起来的错误，反对借口群众不了解教育而放弃工作的机会主义，使教育与群众的实际生活联系起来，劳动与教育统一起来，劳心与劳力结合起来，消灭精神劳动与体力劳动的对立。

文化教育的落后在苏区是比较普遍的现象，文化教育的滞后严重影响了苏区的革命与建设，如中央苏区，有许多地方的政府，往往因负责人的文化程度太低，了解问题太差，以及不能把政府的经常工作好好的建立起来，对于上级的命令和文件，多半不能了解，也就不能执行。在苏区各地苏维埃政府教育部、乡教育委员会及识字运动委员会的组织领导下 ,从各地的实际情况出发 ,因地制宜 ,通过举办夜校、识字班、识字组、俱乐部、列宁室等多种多样的形式 ,组织工农劳苦民众努力读书识字 ,提高文化水平。当时在苏区 ,已经形成了一个扫盲识字运动。为使成人的识字扫盲具有实效 ,一些地区的政府还制定具体要求 ,督促落实。如闽浙赣省苏维埃政府特别发布《关于识字班工作的通告》,制定了阶段识字规划 ,要求以能写信、做报告、看《红色中华》报为毕业达标。苏维埃政府建立后，城区、乡村各处遍设小学。中央政府还先后兴办了苏维埃大学、马克思共产主义大学、中央红军大学和中央列宁师范、中央农业大学、中央红军护士学校、戏剧学校、无线电通讯学校、卫生学校等一大批大学和中等专业技术学校，使中央苏区成为当时国内教育的先进地区。红军大学为着理论联系实际，轮流派学生参加前方战斗指挥团的工作，有时前线指挥员受伤时，往往派学生去代理，一直战斗到结束，新的人员补充后再回校继续学习。红军大学与前线的密切联系使得它能够随时收集前线丰富的作战经验与各方面的材料，从而充实了教学内容，使教学更加生动、丰富，具有极大的现实性。红军大学的上级领导和教师都十分注意防止学生死记硬背教条，要求一切战术原则都应根据实际情况灵活运用。

苏区的干部教育体系包括红军系统、党政系统、教育系统等。毛泽东指出:‚为了革命斗争领导干部的创造, 我们已设立了红军大学、苏维埃大学、马克思主义大学、及教育部领导下的许多教育干部学校。‛由于根据地变动大 ,红军流动作战 ,干部教育主要通过在职教育 ,又以随营学校、教导队短训班的形式进行。这种在职干部教育以政治教育、军事指挥技术和文化教育为主要内容 ,学员或作为一个独立的战斗团队 ,或在战斗间隙集中学习。地方上则由苏维埃政府举办 ,以短期训练班为主。1927 年 12 月 ,红军刚到井冈山不久 ,毛泽东即在宁冈砻市龙江书院创办了第一个工农革命教导队 ,训练工农革命军下级军官和赤卫队干部 ,学习内容包括军事、政治两个方面 ,也兼学文化。军队中以连队为单位组织识字班 ,按程度分为甲、乙、丙组 ,连队文书为甲组教员 ,甲组学员为乙组教员 ,乙组学员为丙组教员 ,有文化的首长为总教员 ,利用作战间隙读书识字。地方上以自然村落为单位 ,以夜校、补习学校、识字班、俱乐部为组织形式 ,以及识字牌、剧团、板报、宣传栏等教育形式 ,将土地革命、马克思列宁主义的宣传同普遍的群众性识字学文化运动结合起来 ,利用生产闲暇时间 ,开展活动。苏区社会教育注意解决学习与生产的矛盾 ,农民白天忙夜间闲 ,就组织他们上夜校 ,参加识字班。妇女家务多 ,下田多 ,就组织她们办家庭训练班、田间识字组。1928 年 1 月 ,毛泽东组织湘赣边界各级农民协会成立农民夜校 ,吸收农民学政治、学文化。中央苏区时期，有许多地方的政府往往因干部的文化程度太低、缺乏工作能力，而对上级的命令和文件不能理解，难以执行，政府的日常工作亦不能有计划的进行。这就迫切需要提高各条战线的干部的教育水平和工作能力，依靠他们贯彻党的路线、方针、政策，发动和组织人民群众进行伟大的革命斗争。为了适应革命斗争形势发展的需要，必须培养大批的革命干部，以领导广大军民进行革命战争和苏区的各项建设事业。当苏维埃大学在瑞金沙洲坝开学后，毛泽东常去学校讲课，《乡苏维埃怎样进行工作》一文，便是他向学员授课的讲稿。

从 1928年3 月 19 日开始 ,毛泽东亲自给两个营上政治课。毛泽东每上一次课 ,都安排半天的时间给大家讨论,思想教育使部队的精神面貌焕然一新。毛泽东和边界党组织定期举办党团训练班和政治训练班,毛泽东和其他特委领导同志,经常到训练班讲课。‚经过政治教育,红军士兵都有了阶级觉悟,都有了分配土地建立政权和武装工农等项常识,都知道是为了自己和工农阶级而战。因此, 他们都能在斗争中不出怨言。‛1928 年 10 月 ,在井冈山茨坪成立的红四军军官教导队 ,学员也是学政治、学军事、学文化 ,文化课结合政治内容学。正是由于抓住了政治教育 ,使红军官兵懂得了革命的道理 ,坚定了革命的信心 ,红军素质不断提高 ,战斗力不断增强 ,从而巩固了革命根据地。1928年 10 月 4 日至 6 日 ,毛泽东在宁冈步云山白云寺主持召开的中共湘赣边界第二次代表大会上 ,要求提高党员、工农同志的文化程度 ,开展识字运动 ,提高读写能力。这充分体现了毛泽东注重工农教育的思想。农村中的妇女文化程度 ,特别较男子落后 ,因此加紧妇女群众的教育训练 ,提高妇女的政治水平是非常迫切的。同时 ,还应教妇女识字、算术、学习看护、家庭卫生、革命常识等与日常生活有关系的事项促进她们参加政权和群众团体的工作能力 ,学习生产技能 ,提高妇女生产能力。大会通过了由毛泽东起草的《湘赣边界党的第二次代表大会决议案》,提出:现在每个党员都必须加强党的基本理论的训练。并规定‚特委要办经常训练班 ,各县也应尽量多办训练班 ,造成干部人才‛,提高工农同志的文化教育程度 ,同时要搞识字运动 ,提高读写能力。1928 年 10 月,边界特委在井冈山上举办了边界党团训练班,毛泽东、朱德、陈毅等经常到训练班看望学员 ,给学员讲课。工农革命军遭遇 1928 年的‚三月失败‛后 ,部队建设陷入艰难的境遇中。

1929 年 4 月 ,毛泽东在兴国潋江书院举办的土地革命干部训练班 ,为期 7 天 ,参加者多为兴国县主要干部和党团活动分子。1931 年干部学校出现后 ,干部训练班仍旧继续发挥在职干部教育的作用 ,但类别更丰富 ,实施较规范 ,多按系统、分层次举办。1929 年 12 月红四军第九次党代表大会通过的《古田会议决议案》,不仅是部队政治工作的指针,而且也为根据地干部和民众的政治思想教育奠定了良好的基础。《决议案》着重指,出‚红军党内最迫切的问题要算是教育的问题。为了红军的健全与扩大 ,为了斗争任务之能够负荷 ,都要从党内教育做起。不提高党内政治水平,不肃清党内各种偏向便决然不能健全并扩大红军 ,更不能担负重大的斗争任务。因此 ,有计划地进行党内教育 ,纠正过去之无计划地听其自然的状态 ,是党的重要任务之一。‛ 毛泽东阐述了红军教育的极端重要性,把它列为党的重大任务之一尤其是把有计划坚持政治教育,肃清党内各种偏向,提高党内政治水平,看作是决定党和红军的前途与命运的大事。

干部学校教育是在 1931 年后苏区政权逐步稳定的条件下 ,由一些干部训练班和随营学校发展而来的 ,1933 年以后一批重要的高级干部学校建立 ,虽然根据地办学条件比较差 ,但苏区干部教育已初具规模 ,苏区干部教育从不正规、半正规向正规化过渡 ,形成一个包括党政、军事、医药、师范、艺术、农业等较 完整的干部教育体系。1931 年 11 月在第一次全国工农兵代表大会通过的《宣言》中 ,明确提出了苏维埃政权的教育方针‚在苏维埃政权下,教育事业归苏维埃掌管。工农劳苦群众 ,不论男子和女子 ,在社会、经济、政治和教育上 ,完全享有同等的权利和义务。‛ 阐明了苏区教育为工农群众服务的性质 ,尤其强调女子在教育上享有与男子同等的权利在《中华苏维埃共和国宪法大纲》中也规定‚中华苏维埃政权保证工农劳苦民众有受教育的权利为目的。在进行国内革命战争所能做到的范围内 ,应开始施行完全免费的普及教育 ,首先应在青年劳动群众中施行并保障青年劳动群众的一切权利 ,积极地引导他们参加政治和文化的革命生活 ,以发展新的社会力量。‛ 从法律上确立了苏区教育的目的、任务和方向。1933 年 4 月,中华苏维埃共和国教育人民委员部的第 1 号训令重申了上述精神。

‚四军的政治训练：

（1）讲演，由官长召集全体讲话或作政治报告，或作生活批评或作工农运动概状报告等。

（2）讲课，在军队有三日的休息，则每日必有一小时政治课，由党代表担任报告去讲，这个报告比较有计划的，或定于一月讲评多题目，这些题目是可以连贯的使士兵得到一些有系统的政治知识。

（3）早晚点名讲话与呼口号，则（照）例每日士兵生活批评或对于明日行动之煽动宣传等。

（4）在一次游击工作，一次战斗，一次行动经过以后的批评，要详细向士兵讲出来。

（5）军队里举行识字行动，简易的办法就是要士兵认红军的标语，认得一个标语即将此标语包含的意义策略告诉他。

（6）参加群众大会，举各种纪念会、俱乐会亦为政治教育之另一种。

（7）在士兵委（员）会内将士兵编成若干小组，小组会上有各种报告，及工作批评亦为训练的方法之一。‛（《在井冈山的岁月》，鲍甫生, 曾富善主编，江西人民出版社，2000，16，原文选自《陈毅关于朱毛红军的历史》）

毛泽东认为‚过去各地党之所以没有力量 ,就是因为党员没有训练 ,甚至入党式都没有过 ,现在每个党员都须加以党的基本理论的训练。‛ 为此 ,湘赣边界特委和各县举办了党团训练班 ,红四军军委举办了政治训练班。训练班要达到的目的就是‚竭力铲除一般同志的机会主义思想和封建小资产阶级思想 ,确定无产阶级革命的人生观‛。这些训练班每期一、二天或三、四天不等 ,学员由各乡党支部选派的一名党员组成。永新、宁冈都举办了这种训练班。由特委机关和红四军机关中富有武装斗争和政治工作经验的同志当教员。

工农革命军遭遇 1928 年的‚三月失败‛后 ,井冈山根据地处于血雨腥风中 ,部队建设也陷入艰难的境遇中一些投机革命的旧军官 ,不愿意过艰苦的生活;一些意志薄弱的知识分子对红色政权的存在产生动摇;大多数同志对革命的前途充满担心和疑虑。毛泽东发现这些问题后 ,果断地决定部队在酃县中村休整一段时间 ,进行一次深入细致的政治思想教育 ,目的是让广大官兵看到革命的光明前途 ,从而更有信心地宣传群众、组织群众 ,建立和巩固红色政权。从 1928年3 月 19 日开始 ,毛泽东把一天分为两个单元 ,亲自给两个营上政治课。毛泽东每上一次课 ,都安排半天的时间给大家讨论 ,以消化、巩固课堂内容。一周左右的思想教育 ,使广大官兵提高了认识 ,受到了极大的鼓舞 ,部队的精神面貌焕然一新。1929年 9月,工农红军进行‚三湾改编‛时,成立了军官队。11月以此为基础,工农红军又在宁冈砻市创办了军官教导队。朱毛红军会师后改为红四军军官教导队。教导队的任务是培训军队和地方武装干部,训练内容包括政治、军事、文化等方面。毛泽东、朱德曾亲自到教导队给学员讲课。教导队为井冈山的斗争培养了大批政治、军事干部。1929年 1月,红四军下山后,红五军将军官教导队改为红军学校,彭德怀任校长，这是我军创办的第一所军队干部学校。中国工农红军学校，创建于 1931年秋,是苏区影响最大的军事干部学校。当时的校长 是刘伯承。1932年,叶剑英任校长兼政委。学习的课程,军事与政治四六开。

‚政治教育课程，主要是依据学员中存在的问题而设臵的。红军中的战士，有各种各样的成分，也就带来各种各样的问题。比如：从游击队过来的，一般来说，纪律性差一些；俘虏兵有雇佣思想，某些俘虏军官还有军阀主义；农民出身的战士常常带有迷信和宿命论的意识色彩。还有各地来的同志生活习惯不同，处理不好等等。教导队学员中存在这些问题就影响团结，这就为我们的政治教育提供了实践的对象。现在有一句叫做‚从自己做起‛的说法，那时，我们对理论和实践的结合，正是这样进行的。‛（《耿飚将军自述》，耿飚著，辽宁人民出版社，1998，65）

1930年2月，因红军第四、第五、第六军均缺干部，共同前委决定创办随军的红军学校，招收学员六百人，由毛泽东任校长。4月下旬 为贯彻执行兴国县《土地法》、开展土地革命运动，在潋江书院的崇圣祠按照广州、武昌农民运动讲习所的办法主办了一期土地革命干部训练班。参加训练班的有陈奇涵、萧华等四十余人。毛泽东担任主要课程的讲授。

1931年6月，毛泽东出席中共红一方面军临时总前委在南丰县康都圩举行的扩大会议，说：北伐时有‚黄埔‛，我们要办个‚红埔‛，开办个培养干部的基地。培养红军干部是一项极其重要的任务，我们必须向部队源源不断地输送经过学校培养的军政素质好的红色指挥员。我们是人民的军队，为了战胜反动派，也要学会办校、治军，培养自己的建军人材。红军学校仍要办，但必须抽调红军中高明的负责人去办，学生也要由红军中抽出，教材必须切合实际，少讲理论。

‚一九三三年春，红军学校第四期时，我的工作又发生了变动。中央成立了一个模范团，从各部队抽调优秀战士来训练，培训为部队的基层干部。团长是原来的红七军军长龚楚，当叫很有名，调他来当闭长，可见对模范团的重视。我被任命为这个团的政治委员，政治处主任是庄固，他原来叫庄振凤，抗日战争时期曾在海南岛坚持斗争，后来是广州军区副司令员，现在当顾问了。我们的部队驻在瑞金南边四十里外的武阳围。训练的内容军、政都有。‛（《伍修权将军自述》，伍修权著，辽宁人民出版社，1998，162）

‚红军学校训练很紧张。我们同全体学员一起，每天很早起床，披星戴月地跑步、出操，进行基本训练。叶剑英同志身为校长，处处以身作则，他当时已三十多岁，早操时同大家一样认真锻炼，在单杠上打大车轮，使许多青年人都自愧不如。我们做政治工作的任务，是随时了解学员的思想动向，鼓励和保证大家好好学习，克服不正确的思想。第一期学习四个月结束，学员分回前方，又调来第二批。第二期形势有所发展，学校扩大了，成立了一个步兵团，又增加了一个政治营，营长郭耀山，是上海工人出身，调我去当教导员。当时各个连的学习重点是步兵战术，军事课的比重占全部课程的十分之六，其中又以四分之三的时间用于夜战训练，根据红军的作战特点和实际需要，使学员掌握进攻、防御、追击、退却、侦察、警戒等战斗手段及原则。制式教练的时间只占四分之一。政治课比 重虽然只占全部课程的十分之四，其内容却十分丰富，主要有阶级教育、党的领导、中国革命性质、红军宗旨、红军纪律、土地革命和苏维埃运动的意义，中国革命的世界意义，我们的国际主义义务等等。政治营的学习重点是怎样做党的政治工作，除一般课程以外，还增学党的建设、中共党史和国际情况等内容。也是四个月结业。第三期，学校继续扩大，新成立了一个特科营，并继续征招了一个团的学员。这一期的团长是张经武，政委何长工，我是教育主任，主管军事教育。除我们这三个人，还有杨梅生。他当管理处长，管生活。我们那时相处很好，工作都很认真负责，生活虽然艰苦，却没有什么别的想法，为了革命战争的胜利，一心一意教好学员，大家都是这一目标。‛（《伍修权将军自述》，伍修权著，辽宁人民出版社，1998，61-62）

‚也是在红军学校时，我第一次见到了毛泽东、朱德和周恩来等中央领导同志。那时毛主席已三十多岁，长我们十多岁，按当时的眼光，他已经是长辈了。有一次毛主席到红军学校讲话，我回忆讲话的内容是帝国主义侵略对中国经济的破坏。记得他在讲帝国主义侵入，造成中国手工业经济破产时，举了个例子说：中国过去的木盆都用竹子箍，现在从外国来了铁丝，中国的竹箍只得取消，竹箍工人就失业了。他的讲话中有许多这样深入浅出的比喻，因而明白易懂。他对我国的社会生活进行过深入的调查研究，亲身经受过各种锻炼，因此，善于把马列主义的真理与中国革命的实际结合起来。他说的话既深刻又生动，我对他是由衷地钦佩的。‛（《伍修权将军自述》，伍修权著，辽宁人民出版社，1998，63页）

红军教育在继续抓紧随军教育外，创办了步兵学校、特科学校、通讯学校、卫生学校、游击队干部学校、红军大学等。红军教育的深入开展，不仅摘掉了许多官兵的‚文盲‛帽子，而且大大地提高了部队的军事、政治素质；培养了大批中高级政治和军事的领导干部、以及各种军事技术专业人才，他们在革命战争中发挥了巨大的作用。

为了适应中央苏区各项建设事业发展对干部的需要，苏区办起了许多干部学校。如苏维埃大学、马克思共产主义大学、中央农业学校、银行专科学校、商业学校、中央教育干部学校、高尔基戏剧学校以及列宁师范学校等。许多部门和地方还办了各种不同形式的干部短训班。为了培养党政高级干部 ,这一时期较有影响的干部学校有:马克思共产主义大学:1933 年 3 月在马克思逝世 50周年纪念日由苏区中央局与全总执行局联合创办的 ,直属苏区中央局 ,为苏维埃党校 ,校址先设在叶萍的洋溪 ,后迁至瑞金的沙洲坝，任务是培养能领导前方和后方政治工作的干部。学校设 3 个班:一是新区工作人员训练班 ,主要是训练新区和白区的工作人员。二是党团苏维埃工会工作人员训练班 ,主要培训党、团苏维埃和工会的工作者。三是高级干部训练班 ,主要是训练省委省苏维埃及省工会派送的高级干部。以上各类训练班主修的共同课程有马列主义基本原理、党的建设、工人运动、世界革命史、中国革命基本问题、游击战争等 ,学习时间为3 至6 个月。苏维埃大学是苏维埃政治干部学校 ,前身是当时苏维埃政权主持的各种干部训练班:1933 年 8 月 ,为了适应革命战争和苏区建设需要 ,为培养各类干部而设。由毛泽东、沙可夫任正、副校长 ,并决定学校设特别班和普通班。毛泽东到校讲课 ,讲授《乡苏维埃怎样工作》。特别班(属本科)下设土地、国民经济、财政、工农检查、教育、内务、劳动、司法等专业 ,后又增设外交、粮食等班 ,学习内容为马克思主义理论学习、实际问题研究、实习等 3 个部分 ,学习时间不少于半年。学员的入学资格必须在政府机关、群众团体或任领导工作半年以上 ,积极参加边区斗争 ,在工作中有成绩的 ,且年龄在 16 岁以上者。普通班是为文 化不高的学员进行补习而设 ,学习期限不定。苏区教育的三大任务之一就是‚发展广泛的社会教育‛,使广大工农劳苦大众成为文化教育的主人 ,促进苏区的政权建设、经济建设和文化建设。苏区把成人教育视为能提高红军战斗力和政府工作效率的重要工作。早在1928年毛泽东在《井冈山的斗争》一文中 ,就已提出为加强红军的政治素质、军事素质 ,扫除军队中的文盲 ,必须在红军中开展以政治、文化和军事技术为内容的群众教育 ,使用的教材 ,大都通俗易懂 ,易诵易记 ,便于流传。在教学内容上力求适合群众的需要 ,需要什么就教什么 , 如识字先教常见常用的字 ,教读报、写字、打算盘 ,使之学了就能用。此外 ,还广泛举办识字牌(钉在路旁屋壁上 ,牌上绘图写字)、墙报 ,开展俱乐部和戏剧等群众性文化活动。

毛泽东赞扬苏维埃的‚一切文化教育机关是操在工农劳苦群众的手里,工农及其子女有享受教育的优先权,‛‚苏维埃政府用一切方法来提高工农的文化水平,‛给群众学习文化提供‚政治上与物质条件上的一切可能的帮助。‛，大力主张文化教育的人民性和普及性。《中华苏维埃共和国宪法大纲》规定‚中国苏维埃政权以保证工农劳苦民众有享受教育的权利为目的。在进行国内革命战争所能做到的范围内 ,应开始施行完全免费的普及教育,首先应在青年劳动群众中施行并保障青年劳动群众的一切权利,积极地引导他们参加政治和文化的革命生活 ,以发展新的社会力量。‛

毛泽东领导中央政府教育部制定了正确的文化教育政策。他指出‚利用地主资产阶级出身的知识分子为苏维埃服务 ,这也是苏维埃文化政策中不能忽视的一点。‛1931 年 11 月, 中华苏维埃第一次全国工农兵代表大会通过了《中华苏维埃共和国宪法大纲》, 指出‚一切工农劳苦群众以及子弟, 有享受国家免费教育之权‛,‚中国苏维埃政权以保证工农劳苦群众有受教育的权利为目的, 在进行国内革命战争时所能做到的范围内, 应开始施行完全免费的普及教育。‛毛泽东在第二次全国苏维埃代表大会上总结根据地文化教育建设的成就时说:‚谁要是跑到我们苏区来看一看, 那就立刻看见是一个自由光明的新天地。这里一切文化教育机关, 是操在工农劳苦群众的手里, 工农及其子女有受教育的优先权。苏维埃政府用一切方法来提高工农群众的文化水平, 为了这个目的, 给予群众政治上与物质条件的一切可能的帮助。因为现在的苏维埃区域, 虽然是处在残酷的国内战争环境, 并且大都是很落后的地方, 但是已经在加速度地进行革命文化建设了。‛

毛泽东指出:‚苏维埃的政治任务是革命战争。‛因此,‚应该实行文化革命, 武装工农群众的头脑‛。《中华苏维埃共和国小学校制度暂行条例总纲》指出:‚要消灭离开生产劳动的寄生阶级的教育, 同时要用教育来提高生产劳动的知识技术, 使教育与劳动统一起来。‛毛泽东在第二次全国苏维埃代表大会上明确提出:‚苏维埃文化建设的中心任务是什么?是履行全部的义务教育, 是发展广泛的社会教育, 是努力扫除文盲, 是创造大批领导斗争的高级干部。‛

毛泽东非常重视教育。1932年 1月, 在 《湘鄂赣省工农兵苏维埃第一次代表大会通过的文化问题决议案 》中规定 , 苏区教育要 ‚实施马列主义的阶级教育 , ……提倡职业教育 , ……凡工农劳苦群众的孩子一律免费‛。到 1934年 1月第二次全国苏维埃代表大会召开时 ,江西福建广东三省 ‚二千九百三十 一个乡 , 有列宁小学三千零五十二所 , 学生八万九千七百一十人 , 有补习夜校六千四百六十二所 , 学生九万四千五百一十七人 ‛。

1932年 6月经中央执行委员会批准通过的《江西省第一次工农兵苏维埃代表大会文化教育工作决议 》指出:‚除各机关的工作人员应照中央政府强迫教育外 ,对于儿童厉行免费的强迫教育 ‛,对不识字的成人和青年工农,‚更要注重文化工作,厉行革命的政治教育 ,对于青年女工农妇,应使与男子受同等的文化教育 ,对于成年妇女也要设法劝其入俱乐部夜学及识字运动 ‛。为了落实这一决议 ,苏维埃工作人员在实际工作中对不入学者采取了一些简单、粗暴的方式。1933年11月毛泽东《长冈乡调查 》一文反映:对不愿入学者,让‚学生去‘捉 ’,捉来有罚扫地的 ,有罚禁闭的 ,罚饿饭的也有个把 ‛。列宁小学的领导管理制度保证了学校与群众的密切联系。列宁小学每月召开一次家长联席会议,听取家长对学校工作的意见 ,讨论学校教学、办学条件改善等问题。定期约请工会、贫农团、消费合作社、妇代会等群众团体到校参观或开联席会议 ,讨论办学中的重大问题。在教育经费十分紧缺的情况下,政府充分依靠群众 ,发动群众因陋就简创办学校。夜学、半日制学校办学用的粉笔、灯油等费用,由举办单位和当地合作社、贫农团资助解决一部分,发动群众募捐一部分。业余学校的经费主要由职工会的文化基金供给。为规范教育管理 ,提高教学质量 ,中央苏区政府专门颁布了《中华苏维埃共和国小学校制度暂行条例 》和《小学管理法大纲 》等教育法规。对‚列宁小学 ‛的学校设臵、组织编制、科目、任务及教学设备等都作了详细而明确地规定。

1933年4月 ,中央教育部训令《目前的教育任务 》规定‚苏区当前文化教育的任务 ,是要用教育与学习的方法 ,启发群众的阶级觉悟 ,提高群众的文化水平与政治水平,打破旧社会思想习惯的传统,以深入思想斗争 ,使能更有力的动员起来,加入战争 ,深入阶级斗争 ,和参加苏维埃各方面的建设 ‛。毛泽东在 1934年 1月‚二苏大‛上提出的‚四个在于 ‛的苏维埃文化教育总方针也把‚在于以共产主义的精神来教育广大的劳苦民众 ,在于使文化教育为革命战争与阶级斗争服务 ‛摆在首位。1934 年, 毛泽东在第二次全国苏维埃代表大会作工作报告中提出:‚苏维埃文化教育的总方针在什么地方呢? 在于以共产主义的精神来教育广大的劳苦民众, 在于使文化教育为革命战争与阶级斗争服务, 在于使教育与劳动联系起来, 在于使广大中国民众都成为享受文明幸福的人。‛ 这是苏区临时中央政府第一次对苏区文化教育工作总方针的概括。

‚以瑞金为中心的中央革命根据地建立以后，党把‚动员广大群众参加革命战争，以革命战争打倒帝国主义和国民党，把革命发展到全国去，把帝国主义赶出中国去‛列为革命的中心任务，为了实现这个中心任务，就要造就适应这个中心任务的大量干部，因此，党办起了许多于部学校。中央党校，也就是适应当时这种需要而创办的。苏区中央局为了纪念科学社会主义的鼻祖马克思逝世50周年，广泛地有系统地传播马克思所创造的共产主义学说，把中央党校定名为‚马克思共产主义学校‛，并定于l 933年3月13日(当时误认为3月13日是马克思逝世纪念日，应是3月14日)开学。在开学典礼上说明党校宗旨有三：一是要培养无限忠诚于党、忠诚于工农大众的干部；二要学习马列主义，总结亲身革命经验，提高政治思想水平；三要锻炼思想意识，洗掉旧社会带来的脏东西，伎大家能适应土地革命战争的需要，为彻底粉碎国民党反革命‚围剿‛做出贡献。

中央党校的校址初期设在江西瑞金洋溪村北头，房子比较好．有三栋砖瓦房，还有围墙。后田敌机经常来空袭，影响教学工作，于同年4月迁至沙洲坝黄竹堪 村。这里的校舍是一所较大的词堂，并且借用了附近许多民房作为各班的教室和宿舍。‛（《罗明回忆录》，罗明著，福建人民出版社，1991，153-154）

‚中央党校主要招收党的县级干部和省级有关于部，都是由地力政府和部队根据实际需要择优送来的。培养目标是使他们能够运用马克思主义原理，联系实际，做好政治工作，解决实际问题，完成工作任务，成为县级党、团、政府、工会、妇委和白区工作的骨干。党班高级班的学员，分配到部队去的是充任红军或游击队的总支书记或政委，到地方去的是担任县委书记或区委书记。学员分班先按工作性质分为党班、团班、工会班、妇女班、新苏区班和白区工作班，再按政治文化水平分为高级班和初级班。随着学校规模逐步扩大，班数也由少到多，最多时达10余个班，每班约60人，学员近千人。

党校把理论联系实际定为教学方针，并从各个方面加以贯彻。教学计划规定，学制分为3个月、4个月、6个月3种。教学方针是‚理论与实际相结合，为革命战争与阶级斗争服务。‛学习方法是自修为主与重点讲授相结合。为此，课程设臵有马列主义原理、政治经济学、政治常识、中国革命史、西方革命史、党的建设、工人运动、妇女运动、白区工作、经济建设、自然地理、语文、军事、唱歌等。当时中央党校领导同志亲自来校讲课。其他科目则由兼职、专职教员担任。当时任课的有，博古同志讲马列主义原理，洛甫同志讲中国革命史，罗迈同志讲党的建设，我编写了党的建设的教材，也讲授了部分课程。周恩来同志讲政治形势与任务，董必武同志讲西方革命史，毛泽东同志讲苏维埃运动史，刘少奇同志讲工人运动，陈云同志讲白区工作，蔡畅同志讲妇女运动，吴克平向志讲经济建设，项英同志讲军事，冯雪峰问志讲政治常识，成仿吾同志讲共产主义理论，金维映同志讲红军，刘振亚同志任军事教官，李伯别同志放唱革命歌曲。‛（《罗明回忆录》，罗明著，福建人民出版社，1991，155-156）

‚党校的生活是很艰苦的，宿舍是借来的民间草房，地上放着稻草就是床铺，这种‚床铺‛还不够用，一些学员就干脆睡在楼板上。教室也是借来的民房和饲堂，条凳、桌子有些是从老百姓家里借来的，有些是用木板钉成的，大小不一，凑合使用。学员吃饭时每人一个饭包(用草编织的)，饭包上系有写上姓名的竹牌，粮食定量供应，学员每人每天1斤，工作人员是7至8两。原定每天吃两餐，后来为了便于分上午、下午上课，改吃3餐，早上吃稀粥，中午和晚上吃糙米饭。由于敌人‚围剿‛，对苏区长期进行经济封锁，严禁运进食盐，吃饭时无盐无油，经常以辣椒和芋荷干送饭。日子长了，大家感到力气不足。为了解决食盐问题，买些旧土砖来提炼硝盐用来煮菜，增加一点咸味，但多吃硝盐，时间长了在学员中引起面黄浮肿，而当时又缺少医药治病。以后才设法由福建边区暗中与商人联系，到反动统治地区去秘密运进食盐，但数量不多，而且价格昂贵，一块光洋才买五斤，只能少量供应。对这些，党校学员毫无怨言，而是觉得党校生活十分充实，心情非常舒畅。‛（《罗明回忆录》，罗明著，福建人民出版社，1991，158-159）

1933 年 8 月 16 日, 为着造就大批新的苏维埃工作干部，苏维埃临时中央委员会第四十八次会议决定创办苏维埃大学。《决定》指出:‚因为革命战争的猛烈开展, 环绕革命战争的各个重大工作如查田运动、经济建设、工人斗争、文化建设、财政工作、肃反工作、道路建设、新苏区的发展, 以及目前的选举运动, 都需要大批干部, 这不是几

十、几百人的事, 而是要有几千几万人继续供给到各个工作战线上去。中府(苏维埃临时中央政府的简称)各部都在开办训练班。为着集中领导、统一教授与学习的方法起见, 决定开办苏维埃大学。‛会议决定由毛泽东成立以毛泽东为校长的大学委员会。苏维埃大学决定招收一千五百余学生，暂分普通班与特别工作班(土地、国民经济、财政、工农检察、教育、内务、劳动、司法等八班)，于 1933 年 9 月开学。毛泽东经常到校给学员讲课。《苏维埃怎样进行工作》一文，便是毛泽东向学员授课的讲稿。

1933年 10月召开的中央苏区文化教育大会上通过的《目前教育工作的任务决议案 》中 ,明确规定:‚苏维埃教育制度的基本原则 ,是为了实现对一切男女儿童免费的义务教育到十七岁为止 ,但是估计着我们在战争的情况下 ,特别是实际的环境对于我们的需要 ,大会同意把教育缩短为五年。‛这次大会通过的《苏维埃学校建设决议案 》,还明确规定:‚一切儿童自满七岁至十三岁 ,施以免费的强迫教育 ,但在某种条件之下 ,能早日完成 ,或不能如期完成规定课程 ,可以减少修业年限 ,或增加修业年限。‛毛泽东在第二次全国苏维埃代表大会的报告中提出:‚苏维埃政府用一切方法来提高工农的文化水平。为了这个目的, 给予群众政治与物质条件上的一切可能的帮助。‛1933 年11月, 他在《长冈乡调查》详述长冈乡小学、夜学、识字班、俱乐部的情况。识字班‚随时,随地, 随人数, 乘凉时, 喝茶时, 一个人, 三个人, 五个人。起初, 画地为字, 随后各立一簿,学写起来, 字从‘桌椅板凳猪牛鸡鸭’写起。各人簿子, 大约十天由组长收齐, 送夜学老师看改,‘写得多写得好’的给以口头夸奖。字, 组长有不晓得写的, 问夜学老师, 夜学老师有不晓得的, 问日学老师。用此办法, 过去不识字的, 现在都识得四五十个字了, 少数能识七八十个。‛

1934 年1 月, 中华苏维埃共和国临时中央政府将《乡苏工作的模范(一)——长冈乡》、《乡苏工作的模范(二)——才溪乡》这两个调查报告发给参加第二次全国苏维埃代表大会的代表。毛泽东在这次大会上概括道:‚群众识字的人数迅速增加。识字的办法有夜校、识字组与识字牌。夜校有一定的地点, 识字组在群众的家里, 识字牌在道路的旁边。领导识字运动的机关则为乡村的识字运动委员会。拿兴国来说, 全县有一百三十个乡的识字运动总会, 五百六十一个村的识字运动分会, 三千三百八十七个分会下的识字小组, 二万二千五百二十九个加入识字小组的组员。这是扫除文盲的极大规模的群众运动, 这种运动应该使之向着全苏区一切城市与乡村中间开展去。‛

1934年 2月 16日颁布的《中华苏维埃共和国小学制度暂行条例 》中明文规定:‚小学教育的目的 ,要对于一切儿童 ,不分性别和成分差别 ,皆施以免费的义务教育 ,但目前国内的战争环境中 ,首先应该保证劳动工农的子弟得受免费的义务教育。‛ 对此 ,毛泽东同志 1934年 9月曾经这样总结道:‚这里一切文化教育机关是操在工农劳苦群众的手里 ,工农及其子女享受教育的优先权。‛ 同时 ,为了体现这种阶级性 ,提高贫苦儿童的阶级意识 ,在中央苏区 ,对工农群众的子弟还实行了免费的义务教育 ,相反 ,如果是富农子弟读书 ,就要缴纳学费;其次 ,在教育目的上 ,本着教育为革命战争和阶级斗争服务的精神 ,旨在培养‚参加苏维埃革命斗争的新后代 ‛。

要有效地发挥中央苏区教育的这些功能 ,就必须使教学内容与之相适应 ,符合革命斗争和中央苏区建设的需要。正如毛泽东在‚二苏大 ‛报告中指出的:‚为着革命战争的胜利 ,为着苏维埃政权的巩固与发展 ,为着动员民众的一切力量加入于伟大的革命斗争 ,为着创造革命的新后代 ,苏维埃必须实行文化教育的改革 ,解除反动统治阶级加于工农群众精神上的桎梏 ,而创造新的工农的 苏维埃文化。‛苏区教育取得了显著的成效。如在对红军官兵进行政治教育时 ,按程度与要求不同将学员划分为普通班、特别班、干部班。普通班以支队为单位组织一般士兵上课 ,通过教育使学员能得到初步的政治常识;特别班由各大队在士兵中选稍识文字及略有政治常识者组成 ,通过教学增长学员的政治常识;干部班以纵队为单位,由现任的大队以下干部及其他指定人员组成 ,通过教学使他们能提高政治水平和领导工作能力。这种根据教学对象的文化程度不同选择不同要求的教学内容进行教学的方法,充分体现了中央苏区红军教育在教学内容改革时注重遵循教育的内部规律 ,因此取得了很好的教学效果。红军学校的课程设臵做到了少而精 ,其课程一般分政治教育、军事教育和军事训练、文化教育等三大类。军事教育和军事训练 ,则根据不同类型的红军学校的任务 ,开设一些最基本的课程。如红军步兵学校的军事课 ,从操练步伐学起 ,到班、排、连、营的指挥。红军通讯学校则开设收发报、英文、电学、数学等课程;地方干部学校的课程设臵也是少而精 ,很切合实际需要。

苏区 ‚妇女群众要求教育的热烈, 实为从来所未见‛。在第二次全国苏维埃代表大会上, 毛泽东说:‚兴国夜校学生一万五千七百四十人中, 男子四千九百八十八人,占百分之三十一, 女子一万0 七百五十二人占百分之六十九, 兴国识字组组成人员二万二千五百十九人中, 男子九千人, 占百分之四十, 女子一万三千五百一十九人, 占百分之六十。在兴国等地妇女从文盲中得到了初步的解放, 因此妇女的活动十分积极。妇女不但自已受教育, 而且已在主持教育, 许多妇女是在作小学与夜校的校长, 作教育委员会与识字委员会的委员了, 女工农妇代表会在苏区是一种普遍的组织, 它注意于劳动妇女群众的整个利益, 妇女教育当然是他们注意的一部分。‛

中央苏区的小学教育同红军教育一样 ,在遵循教育的内部规律进行教学内容改革方面 ,取得了很好的成效。到 1934年 ,中央苏区的教材已基本上得到了统一 ,使各级各类学校有了统一的成套的课本。在中国共产党和中央苏区临时政府的领导下,中央苏区各级学校克服了许多困难 ,在教材建设上取得了很大的成绩。根据有关部门保存下来的教材和所能看到的教材书目,中央苏区各级各类学校的教材有 130多种。在红军教育方面 ,由工农红军总政治部和红军学校政治部等编写的教材和读物就有 40多种 ,包括政治课教材、文化识字课教材和各种专业课教材。在干部学校教育中 ,把政治课程定为最主要的课程。如在苏维埃大学的课程包括苏维埃工作的理论、实际问题和实习;在中央列宁师范学校 ,社会政治科学是其中的重要课程 ,并规定政治工作在任何条件下都不可放松。

中华苏维埃共和国临时中央政府人民委员会颁布的《小学校制度暂行条例 》规定:‚前三年的科目为国语、算术、游戏(唱歌、运动、手工、图画),但国语的科目中要包含乡土地理、革命历史、自然和政治等(不单独教授政治、自然及其他科目),游艺也须与国语、算术及政治、劳动教育等有密切针对‚中国有百分之九十未受文化教育的人民 ,这个里面最大多数的是农民 ‛ 的国情以及革命战争对人才干部的紧迫需要 ,毛泽东又确定了文化教育的中心任务:‚是厉行全部的义务教育 ,是发展广泛的社会教育 ,是努力扫除文盲 ,是创造大批领导斗争的高级干部。‛为实现这个中心任务 ,毛泽东强调:‚苏维埃政府应用一切方法来提高工农的文化水平‛ 这一切方法在苏区所表现出来的是一场轰轰烈烈、形式多样且富有针对性的全民普遍教育运动。它涉及了苏区的男女老幼 ,突出表现为扫盲识字运动。为扫除文盲 ,苏维埃政府设立了识字委员会、识字组 ,利用 夜学、挂识字牌等大众化的方式 ,并经常开展各种寓教于乐的业余文化活动 ,从而使扫盲运动成绩喜人。‚到第五次反‘围剿 ’战争前夕 ,闽浙赣根据地中心区域的青壮年 ,特别是红军指战员 ,基本上扫除了文盲。‛对于少年儿童教育 ,则通过设立列宁托儿所、幼稚园、小学、高级小学、中学等 ,实行免费义务教育。此外 ,还设有职业技校学校、职业中学、女子学校等 ,专门培养技术人才;各种大学、党校、干部学校和军事学校 ,在培养革命接班人的同时对党政机关干部、军官士兵进行教育 ,提高他们的文化、领导和军事水平。

《中华苏维埃第一次全国人民代表大会宣言 》也宣布:‚一切工农青年劳苦群众及其子弟 ,有享受国家免费教育之权。‛因此 ,在苏区 ,儿童义务教育、工农业余教育、红军教育和干部教育 ,几乎囊括了当地男女老少的全部。无论是从建立夜校、识字班(组),还是俱乐部、壁报、戏剧等机构 ,人民群众始终是建设者和实施者。人民群众不仅是受教育者 ,而且也是教育者。如群众自创的‚老公教老婆 ,儿子教父亲 ,秘书教主席 ,识字的教不识字的 ,识字多的教识字少的 ‛。这种‚以民教民 ‛的教学方法 ,不仅缓解了师资、经费方面的困境 ,而且在扫盲教育和普及教育上起到了良好的效果。

1933年 ,中华苏维埃共和国中央教育人民委员部发出《文化教育工作在查田运动中的任务 》的第四号训令指出:‚在目前一切给予战争 ,一切服从战争利益这一国内战争环境中 ,苏区文化教育不应是和平的建设事业 ,恰恰相反 ,文化教育应成为战争动员中一个不可少的力量 ,提高广大群众的政治水平,吸引广大群众积极参加一切战争动员工作。‛

毛泽东在 1934年 1月 24日的‚二苏大 ‛报告中曾由衷地赞叹:‚谁要是跑到我们苏区来看一看 ,那他就立刻看见这里是一个自由的光明新天地。‛‚这里一切文化教育机关 ,是操在工农劳苦群众的手里 ,工农及其子女有享受教育的优先权。苏维埃政府用一切办法来提高工农的文化水平,为了这个目的,给予群众政治上与物质条件上的一切可能的帮助。‛‚现在的苏维埃区域 ,虽然是处在残酷的国内战争环境 ,并且大都是过去文化很落后的地方 ,但是已经在加速度的进行着革命文化建设了。‛

毛泽东在兴国亲自举办土地革命干部训练班，详细讲解了《兴国土地法》。毛泽东在苏维埃文化教育的总方针里明确提出了教育要为革命战争与苏维埃建设服务，这一思想正确处理了教育与政治、经济的关系，丰富了马列主义教育理论宝库。中央苏区教育服务于革命战争和苏维埃各项建设，主要是围绕革命战争和苏维埃建设的需要努力培养大批的合格人才。

中央苏区普遍实行义务教育，大部分适龄儿童都入学读书。苏维埃小学教育确定了‚训练参加苏维埃革命斗争的新后代，并在革命斗争中训练将来共产主义的建设者‛ 的培养目标，为此苏维埃小学教育在课程设臵、教学内容和教学方法等方面都进行了改革，还设立了劳作实习和社会工作两门实践性课程，要求学校组织学生到附近红军农场、红军工厂去劳动，参加当地‚共产主义星期六‛的公益劳动和慰劳红军、查禁烟赌、破除迷信等宣传活动。通过把思想政治教育、知识教育和劳动教育三者结合起来，使学生成为苏维埃政权的小卫士。

为了适应革命战争和苏维埃各项建设的需要，中央苏区教育采取了灵活多样的办学形式，创办了多类型、多层次和多规格的学校与文化教育机构。有红军学校、干部学校、师范学校、职业学校、小学和幼儿园等学校教育形式，还有多种形式的在职干部训练班和夜校、半日学校、业余补习学校、识字班、识字牌、俱乐部等灵活多样的非学校教育形式。在学制上，伸缩性很大，根据需要与可能，有长有短，长短结合，总的原则是：适应需要，短期速成。教学形式更是灵活多样，根据农事的忙闲，学生居住的分散和文化程度参差不齐等情况，可以全日学，也可以半日学；农忙时少学，农闲时多学，白天不能学，可以晚上学；可以采用单级教学，也可以采用复式教学；可以在课堂内学，也可以在校外学。识字教学更是形式各异，子教父，夫教妻，儿媳妇教婆婆；学习的地点和时间也十分灵活，灶头床边、田头地边可以学，乘凉喝茶、下田生产时也可以学。总之，在教学形式上是因人、因地、因时而采用多种多样灵活的形式，加速了人才的培养，促进了中央苏区教育事业的发展。依靠群众自力更生，解决师资缺乏问题。解决的办法是群众推荐，能者为师；识字的教不识字的，识字多的教识字少的；依靠群众帮助教师解决生产生活和医疗保健问题，调动教师的工作积极性，使他们‚一师多用‛，一个日校教师同时兼任夜校、识字班的教师和俱乐部指导员。中央苏区教育从实际出发，依靠群众来解决师资问题，才使普及义务教育和扫盲运动蓬勃地开展起来。根据 1934年 1月毛泽东在第二次全苏大会上的报告 ,在江西、福建、粤赣 3省的 2932个乡中 ,有列宁小学 3052所,学生 89710人。有补习夜学 6462所 ,学生 94517人。而当时苏区的总人口约 300万,在校适龄学生总数约占总人口的6%左右 ,占适龄儿童总数的 50%左右。

第五篇：素质词典

各类胜任素质及其定义

一、成就和行动

1，成就欲（ACH）：

成就欲包括把工作做好，努力提高绩效，使自己完成具有挑战性的目标，把事情做得更好（更快、更有效、更少的成本等），与自己认定的某个标准来要求自己，如自己过去的成就（自我完善），某个客观的指标（相应的结果），别人的成绩（竞争性），前人已有的记录，独家成果（企业家的冒险性，开发新产品、服务、方法），或甚至没有人曾经做过的新的事物（创新）

2，关注质量与秩序（CO）：

关注质量与秩序，反映出降低环境不确定性的潜在动机，包括努力缩小误差，保证高质量，严格检查或监测数据与工作，按照流程或程序处理事情，建立和维护组织工作系统。

3，主动性（INT）

主动性是指在工作中，相对于别人或工作要求和期望做的工作，自我要求去做更多的工作，或自愿去做更多的工作，在发生的事件要求采取行动之前就主动采取措施，提高工作绩效，避免失败，发现或创造新的机会。在管理职位上，主动性表示在未来一些关键点上，会采取行动、避免问题或创造机会。

4，信息搜集（INF）

搜集信息指搜集和利用与工作问题或机会有关的信息：获得有关的参考意见，或在决策之前先调查问题并了解事实。

二、协助和服务

1，人际洞察力（IU）

人际洞察力指对他人的动机、情感、行为和所关心的事，能够理解、解释和做出反应；准确地判断他人的情绪或想法。

2，客户服务意识（CSO）

客户服务意识指有帮助和服务他人的兴趣，发现顾客或客户的需求并满足这些需求。“客户”包括内部的职员，如老板或下级部门、或外部的顾客。

三、影响力

1，影响力（IMP）

影响力指行为上表现出对个人或组织有影响力，表现出劝诱、说服、影响或感动他人的意图，以赢得他人的支持；或呈现出对他人产生特定冲击或影响的渴望。

2，组织认识能力（OA）

组织权限意识指在自己的或别的组织（客户、供应商等）把握和理解权力关系的能力。这包括鉴别谁是真正的决策拍板者，影响他们的人是谁；能预测新的事件和组织环境将对组织内的个体和

团体产生怎样的影响。

3，关系建立能力（RB）

关系建立能力指建立和维持一种关系网，以便能接触那些有能力提供与工作目标有关的信息、协助或支持的人（组织内部的和组织外部的）。这也包括与那些对实现工作目标有用的、或将来某一天有用的人建立和维持良好的关系。

四、管理

1，培养他人（DEV）

培养他人指真诚地愿意培养下属并能以适合下属发展水平的方式来培养他们。它关注于培养的意图和效果，而不是培训的正式角色。它需要经过考虑、有真诚地培养下属的意愿和努力，但这不包括例行的正式的训练项目。

2，指挥（DIR）

指挥是指恰当而有效地运用个人的权力或职位的权力，使他人顺从自己意愿（基于组织长远的利益考虑）。它包括一个主题或基调—告诉人做什么。这个基调从要求和指令到强硬甚至是威胁。企图通过推理、劝说或保证使他人服从自己，是个人影响力的表现，而不是指挥。

3，团队协作（TW）

团队协作指真诚地愿意配合他人工作，愿意成为小组中的一部分一起工作，反对隔离地或排斥地工作。团队中的任何一个成员都可能展现团队协作，个体不需要是领导者握有正式职权。拥有正式职权、但参与或以群体促进的态度做事的人，也是运用团队协作。

4，团队领导（TL）

团队领导指有意成为工作小组或队的领导角色，有领导他人的欲望。团队领导通常与团队协作结合，尤其最高管理者和较高层级的经理人更会如此。

五、认知

1，分析思维（AT）

分析思维指把复杂问题、过程或项目分解为组成部分并系统地加以考虑或组织的能力，如系统地比较不同的特征方面，合理地确定优先顺序，鉴别时间序列和因果关系等。

2，概念思维（CT）

概念思维指识别没有明显关系的情况间的模式或连接关系的能力，抓住复杂情境中关键的含混的问题的能力，或用创造性的、概括的、归纳的方法建立新的概念。

3，技术专长（EXP）

技术专长指对工作相关知识的精通了解（可能是技术、职业或管理方面）、扩展和利用技术知识，或指导他人有关工作的知识。

六、个人效能

1，自我控制（SCT）

自我控制也称之为压力承受力，指人在遭受诱惑、阻力、敌意、压力、受激惹时，保持冷静、抑制负面情绪及行动的能力。

2，自信（SCF）

自信指一个人相信自己具备选择有效途径完成某项任务或解决问题的能力，包括相信自己能适应日益增长的挑战性的环境，相信自己的决定和选择，以及相信自己建设性的处理失败的能力。

3，灵活性（FLX）

灵活性指一个人在不同的环境下，与不同个人或团队工作时表现出适应环境变化的能力。灵活性表现为一个人理解并重视事务的不同以及有时甚至对立的看法，并使自己适应和有效工作于多样的环境、个体和小组之中，可以依照情况需求来应变做事的方式，或易于接受变化。

4，组织承诺（OC）

组织承诺指行为上与组织的目标、需求和优先性保持一致，把组织的需要放在自己的前面，采用能促进组织目标或适合组织需要的方式行动。