土地转让办理方法万购详解

第一篇：土地转让办理方法万购详解

土地转让办理方法万购详解

土地转让有两种方式：一是土地使用人将土地使用权有偿或无偿地转移给他人；二是在土地家庭承包经营的情况下，土地转让指承包人自找对象，由第三者代替自己向发包人履行承包合同的行为。下面万购地产网为土地转让办理方法详解：

（一）办事程序

由转让双方当事人提出书面申请—利用股受理审查是否符合转让条件—现场勘测—地价评估—填写转让申请审批表—利用股审核—报局批准—签定国有土地使用权转让合同。

（二）转让土地报件

1、用地申请

2、土地使用证（原件）

3、原出让合同，批复文件（涉及招、拍、挂的提供成交确认书）

4、双方转让协议

5、如改变规划的提供规划部门意见

6、土地评估报告

7、双方营业执照复印件、法人代表复印件、法人证书复印件

（三）承诺时限：15个工作日

（四）收费标准：不收费

（五）政策依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理办法》

2、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》

3、《国土资源部招拍挂出让国有建设用地使用权规定》

4、《国土资源部招拍挂出让国有建设用地使用权规范》

5、《河南省城镇国有土地使用权出让转让管理规定》

6、《中华人民共和国土地管理法》

7、《划拨用地目录》

8、《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让管理规定》

第二篇：土地转让需要注意的九大问题万购提醒

土地转让需要注意的九大问题万购提醒

土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项，例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权就无法转让等。

一、转让合同的形式

国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，明确双方的权利义务。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

二、国有土地的权属调查和资信能力调查

1、转让合同签订之前，要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的，应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。

2、转让方也要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等，以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。

三、转让价格评估事宜

在转让前，应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。

四、国有土地使用权转让的担保

1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。

2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。

五、有关税费

转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价，若成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。

六、土地用途及相关用地条件的变更

1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。

2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地，不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。

七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题

1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。

3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

八、权属变更程序与支付转让价款问题

因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序，故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。

九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题

国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。

以上相关事项，是国有土地使用权转让交易中经常出现一些问题，万购地产网提醒，土地转让当事人应当多加留意细节，不仅有利于降低交易成本，还有利于控制法律风险，避免出现违法现象。

第三篇：如何办理土地使用权转让

如何办理土地使用权转让

一、土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

二、土地使用权转让应当签订转让合同。

三、土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

四、土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

五、土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

六、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

七、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。

八、土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。

九、土地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本条例第十八条的规定办理。

第四篇：万春晓土地转让合同

土地转让合同

甲方身份证号码：

甲方共有人：

乙方：

经甲乙双方共同协商，本着互利互惠的原则，甲乙双方协商甲方同意将哈拉玉宫乡铁旗杆村一队承包的25亩土地一次性转让给乙方，为了确保双方的合法权益，现签订本合同。

一．哈拉玉宫乡铁旗杆村一队的25亩土地及砖房一套和土块房一套一起转让给万春晓，转让价总计16万元（壹拾陆万元整）

二．甲方的25亩土地一次性转让给乙方后，其土地使用权终身属于乙方，合同签订后土地使用权与甲方没有任何关系。

三．甲方必须保证乙方的用水，甲方的高压电、变压器、水井的产权，按总亩数分摊到每亩多少钱，乙方拥有总亩数中，25亩的电、井的产权，水费按每度0.37元（每度叁角柒分）计量。

四．土地转让给乙方后，水泵维修，电力维护。井上所有维修，乙方必须承担自己25亩土地所发生的费用。（费用按总亩数多少，分摊到每户每亩多少钱）

五．甲乙双方合同在签订之日后，乙方一次性付清甲方的土地转让金16万元（壹拾陆万元整）

六．甲方把土地转让给乙方后，在本合同签订之前甲方在其土地上所发生的经济上的债务与经济纠纷与甲方无关。

七．甲方承包的是村里的集体土地，合同期限为30年不变，期满后甲方和村里继续签订续约时，乙方享有甲方给村里签约的同等权利和义务，甲方无权收回土地。

八．合同自签订之日起即可生效，如有违约，经济损失必须由自己承担。乙方违约交给甲方的现金甲方有权不退。甲方违约按25亩土地上当年经济收入乘以30年的金额赔偿。

九．其它未尽事宜，由甲乙双方另行商定。

2011-10-16

第五篇：如何办理划拨土地使用权转让

《划拨土地使用权转让如何办理》

一、划拨地转让的实质经济法律关系:

1、划拨土地使用权人－市县政府－土地受让人

2、划拨土地使用权人－政府

3、划拨土地使用权人－新的出让土地使用权人

4、政府－土地出让人

二、政策依据:

1、《城市房地产管理法》第四十条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地出让金。

2、《协议出让国有土地使用权规范》

三、办理原则：

划拨土地使用权申请转让，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。

四、办理程序:

1、申请。原土地使用权人应当持有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

2、受理和审查。市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

3、地价评估。市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

4、集体确定应缴出让金，拟订出让方案。市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

（1）转让后不改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格

（2）转让后改变用途等土地使用条件的：应缴纳的土地出让金=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格

5、方案报批，发出准予转让通知书。市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。通知书内容包括：准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

6、公开交易。取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。

7、签订转让合同。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

8、办理出让手续。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原土地使用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理出让手续。市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的划拨决定书，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订出让合同。

四、注意事项

1、划拨地转让，可能存在协议出让与招标拍卖挂牌出让两种情况，权限在地方。

2、批准协议出让的，也要拟订出让方案并报政府审批。

3、划拨地转让，要在成交前核定政府应收取的出让金而有是成交后核定。

4、划拨地转让，要在土地市场公开交易，意向用地者未必是最终的竞得人。

5、划拨地转让中，受让方要签订两个合同－－与政府签订出让合同，与原划拨土地使用权人签订转让合同。要缴两笔钱－－向政府缴纳出让金，向原划拨土地使用权人支付划拨土地使用权权益。