第一篇：房地产公司设立及项目开发流程
某房地产集团
项目公司设立及房地产开发流程
房地产项目部
编制
2014年2月
房地产开发项目开发流程
第一步 房地产开发公司的设立 房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究 房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得 取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用权出让申请
4、主管部门实地勘察
5、土地估价报告的预审
6、委托地价评估
7、办理核定地价手续
8、办理土地出让审批
9、签订国有土地使用权出让合同
10、领取临时国有土地使用证
11、领取正式国有土地使用证
12、国有土地使用权出让金的返还
二、国有土地使用权的划拨
13、国有土地使用权划拨用地申请
14、主管部门现场勘察
15、划拨用地申请的审核、报批
16、取得划拨用地批准
三、集体土地的征用
17、征用集体土地用地申请
18、到拟征地所在区（县）房地局立案
19、签订征地协议
20、签订补偿安置协议
21、确定劳动力安置方案
22、区（县）房地局审核各项协议
23、市政府下文征地
24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费
25、办理批地文件、批地图
26、办理冻结户口
27、调查户口核实劳动力
28、办理农转工工作
29、办理农转居工作
30、办理超转人员安置工作
31、地上物作价补偿工作
32、征地结案
取得房地产开发项目土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）
2、资金占用费
3、滞纳金
4、土地使用费
5、外商投资企业土地使用费
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税
10、地价评估费
11、出让土地预订金
12、征地管理费
13、土地补偿费
14、青苗及树木补偿费
15、地上物补偿费
16、劳动力安置费
17、超转人员安置费
18、新菜田开发建设基金
19、耕地占用税
第五步 房地产开发项目的拆迁安置 房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费（周转费）
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段 房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气（天然气）厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表，办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准，正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会，勘察现场
26、召开开标会议，进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费，签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费
1、三通一平费
2、自来水厂建设费
3、污水处理厂建设费
4、供热厂建设费
5、煤气厂建设费
6、地下水资源养蓄基金
7、地下热水资源费
8、市政、公用设施建设费（大市政费）
9、开发管理费
10、城建综合开发项目管理费
11、建筑行业管理费
12、绿化建设费
13、公园建设费
14、绿化补偿费
15、路灯维护费
16、环卫设施费
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费
24、竣工图费
25、建材发展补充基金
26、实心黏土砖限制使用费
27、工程监理费
28、工程标底编制管理费
29、机电设备委托招标服务费
30、超计划用水加价
31、夜间施工噪声扰民补偿费
32、占道费
33、固定资产投资方向调节税 第七步 房地产开发项目的经营阶段 房地产开发项目经营阶段的法律程序
一、北京市外销商品房的销售
1、办理《外销商品房预（销）售许可证》
2、选定中介代理机构和律师事务所
3、与购房者签订认购书
4、签订正式买卖契约
5、办理签约公证
6、办理外销商品房预售契约公证
7、办理外销商品房的预售登记
8、外销商品房转让登记
9、外销商品房抵押登记
10、楼宇交付入住手续
11、办理产权过户手续
二、北京市内销商品房的销售
12、提交完成建设项目投资证明
13、签署预售内销商品房预售款监管协议
14、办理《内销商品房预（销）售许可证》
15、销售项目备案
16、委托中介代理机构进行销售
17、与购房者签订认购书
18、与购房者签订买卖契约
19、办理预售登记
20、办理转让登记
21、办理房地产抵押登记手续
22、楼宇交付入住
23、质量保证书和使用说明书
24、办理产权立契过户手续
三、北京市房地产出租的综合管理
25、房屋出租权的确认
26、申请房屋租赁许可证
27、出租人与承租人签订书面承租协议
28、租赁当事人办理租赁登记手续
29、租赁房屋的转租
30、房屋租赁关系的终止
四、北京市房地产出租的专项（外地来京人员）管理
31、房屋出租权的确认
32、出租人办理房屋租赁许可证
33、出租人办理《房屋租赁安全合格证》
34、签订书面租赁协议
35、租赁双方办理租赁登记备案手续
五、北京市房地产的抵押
36、抵押权的设定
37、签订抵押合同
38、办理房地产抵押登记
39、抵押房地产的占管
40、抵押房地产的处分 房地产开发项目经营阶段的相关税费
1、营业税
2、城市维护建设税
3、教育费附加
4、印花税
5、契税
6、土地增值税
7、企业所得税
8、个人所得税
9、房产税
10、城市房地产税
11、房屋产权登记费
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费
16、房屋买卖手续费
17、房屋租赁审核备案手续费
18、向来京人员租赁房屋审核备案手续费
19、来京人员租赁私房合同登记备案手续费
20、房屋租赁登记费
21、房屋估价手续费
22、房屋公证估价手续费
23、房地产价格评估费
24、房地产中介服务费
第八步 房地产开发项目的物业管理阶段 房地产开发项目物业管理阶段的法律程序
1、物业管理单位经营资质审批
2、签署物业管理委托合同
3、居住小区的物业接管综合验收
4、物业使用、管理、维修公约的核准
5、安排签订管理公约
6、制定、提供质量保证书和使用说明书
7、物业管理服务基本要求
8、物业管理委员会的设立
房地产开发项目物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费
2、共用部位共用设施设备维修基金
3、普通居住小区物业管理费
4、高档住宅物业管理费
5、经济适用住房小区物业管理费
6、供暖费
附： 以北京市房地产开发项目开发流程为例
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分 房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分 行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建； 6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告
↓ 计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局
┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛
市政府下文批地
↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓
画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得
│
土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房
│
│
规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证
│
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置
│
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册
│
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛
进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│ 运用“营销策划展示设计系统”
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持年度计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
│
填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书 同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛
建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
计
2.委托施工 3.配电室土
建工程验
收
4.设备安装
及验收 5.送电
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
验收
验收
规划
5.施工
2.到市政
位置
6.业务科检验
监理所
2.委托
同意接气
下水报
设计
7.凭通气单到
装
3.到劳动
管网所办固
3.规划设
局报装
定资产转移
计
4.环保局
手续及通气
4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到
设备
液化气公司
5.竣工验收
办各户通气
手续
9.通气
全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛
凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
第二篇：新设立房地产公司开发资质申报程序
新设立房地产公司开发资质申报程序
(参考)
一、鼓励符合条件的自然人以及其他合法的投资主体直接组建房地产开发公司(以下简称公司)，从事房地产开发经营业务。
二、新设立的房地产开发企业资质必须具备以下条件：
1、有限责任公司，有2个以上50个以下的股东；
2、有企业章程和固定的办公地点；
3、有独立健全的组织管理机构，有董事会任命的专职经理；
4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不得少于5人。
5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称、财务负责人具有相应专业初级以上职称、配有专业统计人员；
6、注册资本不低于100万元。少于300万元投资额的项目，注册资金应与公司投资的项目总投资额相同；超过300万元投资额的项目，公司可分期注资，首期注资不低于300万元；
7、有供房地产开发经营的土地；
8、有符合国家规定的财务管理制度。
三、申办公司必须提交以下资料：(按顺序装订成册一式二份)
1、申办公司申报资质申请书和填写《房地产开发企业资质申报表》。
2、股东签订的合作开发经营房地产项目的合同。合同内必须明确以下内容：⑴各股东的姓名、住址、身份证号码；⑵开发项目的地址、用地面积、建筑规模、总投资额；⑶公司各股东所占股份以及权利和义务。
3、公司章程和公司设立登记申请书、名称预先核准通知书。
4、开发项目的建设用地资料。
5、开发项目的可行性报告。
6、公司的注册资金的验资报告；
7、公司法定人身份证明、职称人员职称证书及聘任书、双方签订劳动合同、就业登记表；
8、法律、法规、规章规定提供的其他资料。
以上资料无法提供原件的，可提供复印件，但必须持原件来核对。
四、公司在取得资质证书后，应持资质证书到工商行政管理部门进行登记，并在取得企业法人营业执照后五个工作日内将其复印件送XX市建设局备案。
五、公司在取得资质证书后一个月内，必须把公司职称人员经劳动部门鉴证聘任合同送我局备案。
六、公司在取得资质证书和营业执照后三个月内，必须把项目建设用地转入公司，办理《国有土地使用证》，将其复印件送我局备案；以公司的名义来办理各种报建手续和开发经营该项目。
七、公司的房地产开发业务必须纳入XX市建设局的行业管理，镇报项目手册，每年参加资质年审，每月按时报送统计报表。
八、公司只能开发经营资质证书上注明的项目，该项目要在领取资质证书后一年内动工，否则，将在资质年审中注销其资质证书。该项目完成后，其资质自动撤销。公司在开发该项目的同时如再开发新的项目，必须向市建设局提交新项目的可行性报告，经核准，在办理了资质证书和营业执照的变更手续后，才能开发经营新的项目。
九、公司在撤销前，开发经营的项目必须经竣工综合验收合格后移交给物业管理单位管理，必须把该项目的《住宅质量保证书》中的保修责任委托给该项目的施工单位，并签订《住宅质量保修责任委托合同》，报XX市建设局备案。
十、公司经营期满，应自公司清算工作结束之日起30天内到XX市建设局和工商行政管理部门申请注销资质证书和营业执照。
十一、外地房地产开发企业进入XX市开发经营，必须应到建设局登记备案。
十二、办理性质：核准。
十三、办理时限：30个工作日。
十四、办理依据：《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）。
第三篇：项目开发流程
项目开发流程
第一步:获得信息,主要有以下方式:通过政府网络,即人际关系网络。通过中介机构。
3通过在网络上发布的公司信息,如厂房网,商铺网等。
4通过报纸上的信息,如房地产时报,新明晚报等。
5通过参加有关经济型饭店开发有关的社会活动,如:展会,教学会等。
第二步:对信息进行筛选和分配
获得项目信息后,呈报发展事业部总监，总监根据物业情况,分发给相适合部门的经理，再由经理分配给项目专员。
第三步:对有效信息的物业项目进行调查,编制调查报告。
1对物业进行网页背景调查。
2与房东初步接触。
3现场踏勘及周边市场调查。
4根据所获得的一系列调查资料,填写《项目登记表》和《项目评估表》。
第四步:对信息进行分析及判断:
1项目负责专员编制《项目调查表》后,对该项目作出判断,分为“淘汰,跟踪，呈报”三项。若是“呈报”则交给部门经理进行进一步分析。
3部门经理如果认为该项目合适并确认签字后，交工程部经理排房，4排房后，项目负责人填写《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。
第五步：谈判及审核
1填写完以上各表并经部门经理审核后交事业发展总监确认，总监签字后再与物业主进行意向书谈判
2意向书经上级部门审核签字后，与房主签定意向书，并进行合同谈判合同文本确定。3合同文本经上级审核同意后，由上级部门与物业主签定正式合同。
附：第三步完成后，需交《项目登记表》和《项目评估表》；
第四步完成后，需交《商圈调查表》，《酒店调查表》，《物业调查表》，《投资项目分析表》，《测算表》，《业主调查表》和《项目合作表》。
第四篇：项目公司设立流程
项目公司设立流程
一、项目公司设立类型
根据开发项目当地政府的要求及公司的开发资质，由公司召开董事会确定成立分公司或子公司（有限责任公司），并明确分公司负责人或子公司执行董事和监事人选。
二、项目公司成立应办理事项
1、工商营业执照（正、副）本
2、组织机构代码证（正、副）本
3、国税、地税登记证（正、副）本
4、公章、财务专用章、私章
5、验资报告（公司留存）
6、公司章程
7、开发资质
三、项目公司成立办理详细流程
（一）名称预先核准
办理地点：当地工商局
办理资料：
１、全体投资人签署的《企业名称预先核准申请书》；２、全体投资人签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或者共同委托代理人的身份证件复印件。
３、申请名称冠以“中国”、“中华”、“国家”、“全国”、“国
际”字词的，提交国务院的批准文件复印件。
（二）开设验资账户存钱
办理地点：银行
办理资料：
1、全体股东身份证复印件
2、名称预先核准通知书复印件
注意：存钱以后要银行出具《资金证明》
（三）验资
办理地点：当地会计师事务所
办理资料：
1、现金交款单回单原件
2、资金证明原件
3、名称预先核准通知书复印件
4、全体股东身份证明复印件
5、公司章程复印件
6、股东会决议复印件
7、经营场所证明文件
（四）办理工商营业执照
办理地点：当地工商局
有限责任公司设立提交资料：
1、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》。
2、全体股东签署的签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指定代表或者共同委托代理人的身份证件复印件。
3、全体股东签署的公司章程。
4、股东的主体资格证明（营业执照副本复印件加盖公章）或者自然人身份证明的复印件。
5、依法设立的验资机构出具的验资证明。
6、股东首次出资是非货币财产的，提交已办理财产权转移手续的证明文件。
7、董事、监事、经理的任职文件及身份证复印件。依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东签署的书面决定、董事会决议（由董事签字）或其他相关材料。
8、法定代表人的任职证明及身份证复印件。依据《公司法》和公司章程的规定和程序，提交股东签署的书面决定、董事会决议（由董事签字）或其他相关材料。
9、住所使用证明。自有房产提交产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议原件及出租方的产权证复印件。
10、《企业名称预先核准通知书》。
12、法律、行政法规和国务院决定规定设立有限责任公司必须报经批准的，提交有关的批准文件或者许可证书复印件。
分公司设立提交资料：
1、公司法定代表人签署的《分公司设立登记申请书》（加盖公司公章）；
2、公司签署的《指定代表或者共同委托代理人的证明》及指
定代表或者共同委托代理人的身份证件复印件；（加盖公司公章）
3、公司章程（加盖公司公章）；
4、公司营业执照副本复印件；（加盖公司公章）
5、分公司营业场所使用证明；
6、公司出具的分公司负责人的任职文件及身份证复印件；
7、其他需要提交的资料。
（五）刻章
向公司申请刻制项目公司公章、财务专用章、私章
（六）办理组织机构代码证
办理地点：当地质量技术监督局
办理资料：
1、营业执照复印件
2、有限责任公司法定代表人或分公司负责人身份证复印件
（七）办理税务登记证（国税、地税）
办理地点：当地国、地税局
办理资料：
1、营业执照复印件 ；
2、组织机构代码证复印件 ；
3、有限责任公司法定代表人或分公司负责人身份证复印件；
4、公司章程复印件 ；
5、全体股东身份证明复印件 ；
6、验资报告复印件
7、营业场所使用证明；
8、项目公章、财务专用章、私章。
（八）开设基本户
办理地点：银行
办理资料：
1、营业执照复印件 ；
2、组织机构代码证复印件 ；
3、有限责任公司法定代表人或分公司负责人身份证复印件；
4、税务登记证（国税、地税）复印件
5、项目公章、财务专用章、私章。
（九）办理开发资质
根据当地房地产管理局规定，进行资质备案或申报。
四、证书经常性审查
（一）组织机构代码证年审，到质量技术监督局办理
（二）营业执照年审，先在网上填报年检报告书，然后到市工商注册分局办理。
（三）企业开发资质年审，到市房产局开发办，先在网上申报，资料通过后报送书面资料：
1、年检申报表；
2、开发规模经营情况；
3、资质证书正本复印件，副本原件；
4、营业执照副本复印件及核对原件；
5、上企业审计报告，资产报告和财务报表；
6、上开发项目土地使用权证、用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、施工单位出具未拖欠工程款
证明、预售许可证、工程竣工验收或备案有效证明文件；
7、上房地产开发统计年报基层表和房地产开发企业统计登记表；
8、专业技术人员职称复印件，劳动合同；
9、住宅质量保证书，住宅使用证明书样本及房地产开发项目手册。
第五篇：开发项目招标流程
开发项目招标流程
一、项目立项、报建、备案
1、立项
运行该项目分公司招标小组负责立项文件资料的准备工作，经集团经营技术中心对资料复核后，按相关程序报各个管理机构审批。
2、报建
规划部门下发建设工程规划许可证，计委立项批复项目列入正式计划后，分公司招标小组领取并填写《建设工程报建登记表》，附带：计划文件；规划文件；资金来源及证明；工程管理人员情况等材料，报招投标管理机构审批。
3、备案
在确认是自行招标还是委托招标后，分公司招标小组应收齐计划批件、规划许可、工程报建单，填报招标工程备案表和承诺书、加盖公章及法人名章，持计划批件、规划许可、工程报建单、招标工程备案表到报招投标管理机构办理备案手续。
二、申报招标方式和招标范围
分公司招标小组向计委报送书面材料，由其审查核准自行招标条件和招标范围，若符合规定的自行招标条件的，分公司招标小组可以自行办理招标事宜。若认定不符合规定的自行招标条件的，分公司招标小组和集团经营技术中心联合考察符合条件的委托招标代理机构，委托招标代理机构办理招标事宜。
三、编制招标文件和标底
分公司招标小组负责招标文件和标底的编制，集团经营技术中心进行复核。集团经营技术中心针对标底的复核，应按照“先独立算量，后到当地市场核价”的方式进行。分公司招标小组应编制招标文件内容：投标须知；招标项目的性质、数量；招标工程的技术要求和设计文件；招标的价格要求及其计算方式；评标的标准和方法 ；交货、竣工或提供服务的时间；投标人应当提供的有关资料和资信证明文件；投标保证金的数额或其他形式的担保；投标文件的编制要求，投标文件的格式及附录；提供投标文件的方式、地点和截止时间 ；开标、评标的日程安排 ；拟签订合同的主要条款、合同格式及合同条件；要求投标人提交的其他材料。
四、发布招标公告或发出投标邀请书
1、实行公开招标的，分公司招标小组与集团经营技术中心共同制定发布招标公告，招标公告发布在国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介。
2、采用邀请招标的，分公司招标小组从承包商信息库中选定不少于五家有实力的潜在投标人，与集团经营技术中心对其初步审核确认后，向具备承担招标项目的能力资信良好的潜在投标人发出投标邀请书。
3、分公司招标小组编写的招标公告和投标邀请书均应载明招标人的名称和地址，招标工程的性质、规模、资金来源、项目的实施地点、质量要求、开工竣工日期、对投标人的要求、投标报名时间和报名截止时间以及获取资格预审文件、招标文件的办法等事项。
五、对潜在投标人进行资格审查
1、分公司招标小组与集团经营技术中心可以根据招标工程的需要，对投标申请人进行资格审查；委托招标代理机构的，也可以由工程招标代理机构对投标申请人进行资格预审。
2、分公司招标小组与集团经营技术中心共同确定预审内容，分公司招投标小 组编制预审文件并报主管经理审核盖章，编制报名登记表，发资格预审文件。经资格预审后，分公司招标小组应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告之获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告之资格预审结果。
3、在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由集团经营技术中心综合考虑投标申请人工程建设业绩和获奖情况，按照择优的原则，从中选择不少于五家资格预审合格的投标申请人参加投标竞争。
六、发招标文件
1、分公司招标小组编制招标文件（补充文件）、领取登记表、图纸领取登记表、标段选择记录表等相关表格，按要求发放招标文件，图纸。
2、分公司招标小组应当在招标文件发出的同时将招标文件报招投标管理机构备案；招投标管理机构发现招标文件有违反法律、法规内容的，分公司招标小组应当自收到备案材料之日起3日内修改完成，经集团经营技术中心再次审核后报送招投标管理机构，并申请招标日程顺延。
七、项目现场勘察答疑
1、勘察
分公司招标小组编制现场勘查签到表，根据项目具体情况安排投标人进行勘察现场。
2、答疑
分公司招标小组负责收集投标单位书面形式的问题并将问题分类汇总（按标段、回复单位）；编制答疑会登记表、领取记录表；组织答疑会，分发答疑会问题分类汇总；将设计单位书面回答和分公司招标小组和集团经营技术中心现场作答问题形成答疑会纪要，发给登记的投标单位。
八、组建评标委员会
1、由分公司招标小组和集团经营技术中心代表共同依法组建评标委员会；评标委员会由分公司招标小组和集团经营技术中心的代表和评委库有关技术、经济等 方面的专家组成；专家入选条件为从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，或从国务院有关部门及省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；
2、分公司招标小组根据工程规模和工程需要，在招投标管理机构的监督下于开标前从专家评委库中随机抽选所需专家评委；特殊招标项目可以由分公司招标小组和集团经营技术中心代表共同直接确定。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。
3、评标委员会总人数应为不少于5人的基数。其中招标人、招标代理以外的技术、经济等方面的专家不得少于评标委员会总人数的三分之二；
4、评标委员会应设负责人。评标委员会负责人由招标人确定或者由评标委员会推荐产生。
九、开标、评标，提交评标报告
1、开标
分公司招标小组负责编制投标登记表、报价一览表、开标记录表、评委抽取备案表、评委签到表、评标委员会对投标单位的综合考评分表、评分表、评分汇总表，评标人员守则、开评标程序；收集投标文件，唱标，记录，要求投标单位签字。开标会议由分公司招标小组组长组织并主持，集团经营技术中心派代表参加。
2、评标
开标会结束后，分公司招标小组向评标小组发送招标文件及初步审查符合规定的投标文件；评标委员会按照招标文件中规定的评标标准、办法对投标文件进行评审后，分公司招标小组收集经评委签字的评分统计表、评分汇总表、评标报告、评委意见、情况说明和监督报告，形成公示材料后由分公司招标小组组长和监督人签字后生效。
3、提交评标报告
分公司招标小组和集团经营技术中心代表共同接收由评标委员会提交评标报告。
十、确定中标人
中标人由分公司招标小组和集团经营技术中心共同确定，重点工程需要集团评标领导小组召开会议，确定中标人。可以按以下几种方式之一确定中标人：
1、根据评标委员会提交的评标报告为依据对评标委员会推荐的中标候选人进行比较，从中择优确定中标人；
2、按照中标候选人的排序确定中标人；
3、可以授权评标委员会确定中标人。
十一、提交招标投标情况的书面报告
分公司招标小组应当自确定中标人15日内向招投标管理机构提交经集团经营技术中心审核的招标投标情况书面报告。书面报告应当包括下列内容：
1、施工招标投标的基本情况，包括施工招标范围、施工招标方式、资格审查、开标过程和确定中标人的方式及理由等；
2、相关的文件资料，包括招标公告或者投标邀请书、投标报名表、资格预审文件、招标文件、标底（设有标底的）、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件。委托工程招标代理的，还应当附工程施工的招标代理委托合同。
十二、发出中标通知书
1、招投标管理机构自收到书面报告之日起5日内未通知招标方在招标投标活动中有违法行为时，分公司招标小组可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。
十三、签定合同
按项目所属，由运行主体的法人签订合同。
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