地产公司建设工程类合同签订及发票取得指引.doc

第一篇：地产公司建设工程类合同签订及发票取得指引.doc

地产公司建设工程类合同签订及发票取得指引

地产公司技术、工程、预决算等部门对外签订建设工程类合同时，往往对合同签订方、合同付款时取得的发票类型和合同内容中的涉税问题存在疑问。为了规范建设工程类合同签订和发票获取的合规性，降低地产公司的涉税风险，我们对建设工程合同进行分类，针对每一类合同就其签订的方式、发票的获取和合同的涉税注意事项进行梳理和归纳，便于地产公司相关部门在合同签订过程中参照使用。

目前，地产公司相关部门对外签订的建设工程类合同主要有设计合同、土建工程合同、设备安装合同、装饰装修合同、园林绿化工程合同、软装配饰合同。从合同涉税处理角度，上述合同主要可以分为四类，设计类合同、建安工程类合同、装饰装修合同、软装配饰合同。

一、设计类合同

设计类合同主要分为境内设计合同和境外设计合同。

1、境内设计合同

（1）境内设计合同一般由地产公司与设计公司直接签订；（2）合同付款时需按支付的设计费金额取得设计劳务（服务）发票，发票及一般装饰由设计公司在其所在地税局开具；

（3）设计合同一般应单独约定设计劳务；如合同中除约定设计劳务外，还约定其他劳务（如代购软装配饰）的，应在合同中明确设计劳务的金额和其他劳务款项金额，并分别取得不同类别的发票。

2、境外设计合同 签订境外设计合同时，需要注意以下事项：

（1）按外管局的相关规定，涉外合同一般应以外币标价。同时，以外币签订合同也可以防止多次换算汇率差异造成的付汇金额不确定，避免税务证明开具与实际付汇两个时点的付汇金额不一致。

（2）境外设计合同规定我方负担境内税款的（即合同金额为不含境内税款的金额）：一般情况下，应在合同中约定境外设计方需在向我方开具的境外收据金额中包含税款金额（即通过不含税价倒算的税款一定要包含在内，或由我司缴税后向其提供税票，由其开具与税款同等金额的收据），此时代扣代缴税款后税单注意写对方抬头；若对方不为我方提供税款金额的收据，我方代扣代缴税款后，要取得抬头为我方的税款扣缴单；不论我方取得发票还是抬头为我方的税款单据，代扣代缴的税款我们建议统一计入“开发成本”科目核算；

（3）对于境外设计服务的设计成果，应在合同中约定由我方所有或由双方共有，避免因设计成果被对方所有而我方支付的设计费被认定为特许权使用费后额外增加税负。

（4）设计方如派其雇员到中国境内提供设计劳务，应在合同中约定雇员为提供设计服务第一次抵达中国之日期起至离开中国的日期，设计方雇员在中国境内停留天数在任何十二个月中连续或累计应不超过183天。设计方数位雇员为同一个项目在同一时间段内提供设计劳务的，同一批人员的工作时间不按派员人数分别计算天数。例如，新加坡企业派遣10名员工为某项目在中国境内工作3天，这些员工在中国境内的工作时间为3天，而不是按每人3天共30天来计算。（5）在签订合同时，应要求对方向我司提供其所在国税务机构为其出具的居民企业的证明，以享受企业所得税的税收优惠；

二、工程类合同

工程类合同主要包括主体建筑工程合同、园林绿化工程合同、安装工程合同。

1、主体建筑工程合同

主体建筑工程款，包括构成主体工程所用的各类材料，必须由施工方向应我司统一开具全额建安发票；合同签订方式主要有两种：

（1）地产公司与总包方需签订工程总包合同，合同中约定工程价包含材料款，工程材料全部由总包方采购。

此时，地产公司按工程决算价向总包方付款，总包方按工程决算价向地产公司开具建筑安装发票。

（2）地产公司与总包方签订工程总包合同，合同中约定构成工程主体建造的材料及栏杆、铁花、井盖、文化石、路沿石等由地产公司指定品牌，由总包方负责采购，工程合同价款包含材料价款；同时，地产公司、总包方、材料供应商就材料签订三方合同，材料供应商将材料发票开给总包方，总包方以包含材料款在内的全部价款向地产公司开具建安发票。如材料供应商急需用款，可以由总包方向地产公司出具委托付款函，由地产公司支付向供应商支付材料款，材料供应商收到地产公司支付的款项后向地产公司开收据，地产公司根据委托付款函及供应商收据在与总包方结算工程款时扣除材料款，相应由总包方向我司开具建安发票； 此时需要注意的是，在拟订招投标文件和签订总包合同时，均应在明确约定，对于其他未包括在合同中的材料，当工程需要时，总包方应同意我方指定的材料供应商挂靠在其名下，配合、协助我方签订三方协议；

2、园林绿化工程合同

在税法上，园林绿化工程也属于建筑业范围，我司只能收取相应建安发票，不得收取苗木供应商直接开具的货物销售发票，因此，一般要求对方具备建安资质；

（1）地产公司与园林工程总包方签订园林绿化工程总包合同，由总包方负责树苗、草木采购，同时负责整体园林提供绿化工程，总包方应向地产公司开具建安发票，苗木公司向总包方开具商品销售发票。

（2）地产公司不能与苗木公司单独就采购树苗、苗木签订两方合同。地产公司如考虑控制工程成本需要从苗木公司采购树苗、草木的，应协调园林绿化施工单位、苗木公司签订三方合同，或要求苗木供应商找一家具备资质的单位挂靠，以挂靠单位名义与我司签订合同或三方合同；合同应约定由地产公司指定苗木公司种植的树苗、草木，由施工单位负责采购及后续工程施工。

苗木公司向施工单位开具商品销售发票，施工方按含采购金额的总金额向地产公司开具建安发票。合同款项由地产公司直接支付给施工方，树苗、草木采购款由施工方支付给苗木公司。如苗木公司急需请款，则由施工方向地产公司出具委托付款函，由地产公司向苗木公司付款并做好付款台账，在向施工方结算时从工程总额中扣回。

3、安装工程合同

空调、门窗、电梯等设备的安装工程合同可分以下两种情况：（1）地产公司直接与设备生产商签订商品采购合同，生产商负责设备交付但不负责设备安装。地产公司需聘请专业安装公司或交给工程施工总包方负责设备安装。在此情况下，设备生产商向地产公司开具商品销售发票，安装公司或总包方向地产公司开具建安发票。

（2）地产公司与设备生产商签订商品采购安装合同，生产商负责交付设备并安装。此时，在招标阶段、在签订合同之前，我司应要求生产商提供其机构所在地主管国家税务机关出具的该生产商属于从事货物生产的单位的证明提供相应证明，并明确其可自行生产的货物类别：

对于应可以提供相应证明的，在合同中应明确约定其自产货物商品销售价款和其他安装劳务价款（必须在合同中分别列示），对方分别按销售设备价款和安装劳务价款向地产公司开具商品销售发票和建筑安装业发票；

对于不能提供相应证明的：不需在合同中分别列明货款金额和劳务金额，由施工方按合同总金额向地产公司提供建筑安装业发票。

三、装饰装修合同

按目前税法规定，开发商可自行采购装修所用材料，直接与供应商签订两方合同、收取货物销售发票，如灯具、水龙头、洁具、厨柜、地砖（不含外墙砖，外墙砖一定要由施工单位开具建安发票）等；但对于地产公司与装修公司签订装饰装修总包合同，合同总价包括提供装修劳务价款和材料价款的情形：

（1）装修材料全部由装修公司外购，装修公司应按合同总价向地产公司提供建筑安装业发票；

（2）部分装修材料由装修公司外购，剩余装修材料由装修公司自产的，处理方式同安装工程合同的第（2）种处理办法，要看其能否提供其机构所在地主管国家税务机关出具的该生产商属于从事货物生产的单位的证明来判断。

四、软装配饰合同

1、对方为境内企业时

软装配饰实为装饰装修劳务的一种，可分为软装货物采购和装配劳务两部分；其中软装货物可由我司直接进行采购，直接以货物销售发票入账；装配劳务则直接以施工方开具的建安发票入账；当软装货物不由我司自行采购时，有两种处理方式：

（1）可在合同中明确由施工方为地产公司代购软装物料，由供应商直接将发票开给地产公司；如需向供应商支付手续费的，应由施工方向地产公司开具服务业发票；此时合同名称为软装采购与装配合同；

（2）在合同中明确软装配饰由施工方负责采购，相应价款全部包含在合同价款中，此时由施工方就全额向地产公司开具建安发票；此时合同名称一般应直接为装配工程合同；

2、对方为境外企业时 此时所软装物料往往统一由境外企业采购，相应价款已经包括在合同金额之中：

（1）通常情况下，对于境外公司为我司提供的装配劳务的，我司应提示对方依据《非居民承包工程作业和提供劳务税收管理暂行办法》（国家税务总局令2009年第19号）的相关规定，向项目所在地税局申请办理临时税务登记, 依据法申报企业所得税（税率10%）；当境外企业在中国境内停留天数在任何十二个月中连续或累计应不超过183天的，不构成常设机构，我司应要求对方提交《非居民企业承包工程作业和提供劳务享受税收协定待遇报告表》、其所在国税局为其出具的居民企业身份证明等资料，以申请享受免交10%企业所得税的税收协定优惠（在合同为不含税金额时，这一动作往往需由我方向税局申请）；

（2）境外企业为了规避在境内办理税务登记等手续，通常可签订两份协议的方式进行：以某区域的软装设计顾问费名义签订主合同合同，再签一份约定双方真实相关采购及布臵方面的补充协议；以主合同去报税，以补充协议作为双方真实权利义务的反映；

此时，一方面应要求对方向我司提供其所在国家居民企业身份证明及其他相关资料，以享受企业所得税的协定税收优惠；另一方面，当合同金额为不包括境内税费金额时，我司缴纳税款后，应要求对方就税款向我方开具同等金额的发票。

第二篇：工程合同签订及履约标准化工作指引

合同签订及履约标准化工作指引

一、目的

通过签订建设工程施工、监理、材料和设施设备采购等合同，明确承发包双方的权利和义务，确保工程质量、进度、成本得到有效控制。

二、适用范围

三、职责

工程管理部：负责工程合同签字、盖章和分发工作，负责合同资料整理归档。成本管理部：负责拟写合同草案，并完成流程的报批。

材料管理部：负责材料和设施设备采购合同草案的拟写、流程报批及合同的签章、分发和归档工作。

四、工作程序

1、合同签订 1.1合同主办部门根据询标纪要、投标书、答疑纪要、招标文件及国家法律法规文件拟适用于乌镇雅园及乌镇达园项目的施工、监理等合同的签订和履行。

写合同草案，议（续）标的根据议（续）标报告拟订合同草案。合同草案经相关人员内部评审后由合同主办部门按相应流程报公司审批。

1.1.1合同内容应规范合理，原则上应使用公司现行的标准范本格式。

1.1.1.1合同名称应反映所属项目和主要事项，禁止直接使用通用性的合同名称。项目相关合同名称应包括“XX项目+事项”，例如“乌镇达园ALILA酒店 建安工程施工合同”。

1.1.1.2合同起首部分应写明各方的全称，且必须与公司印章名称保持一致。1.1.1.3施工合同要明确工程范围和内容、工程数量、工程价款（结算办法）、付款办法、工期要求、质量标准、技术资料提供、违约责任、保修条件等； 1.1.1.4采购类合同要具体写明产品名称、牌号、商标、生产厂家、型号、规格、等级、花色、是否成套产品等，技术质量要求要明确、具体，数量要明确计量单位、计量方法等，运输方式及运费负责人应具体，交（提）货期限、地点及验收方法应明确； 1.1.1.5合同必须有违约责任，违约责任应具体写明约定的违约条件、违约金数额、比例及计算方法。合同中必须有履约保证金的比例及交纳、退还时间条款约定。1.1.1.6合同必须有质保金及质保期，以保证合同后期服务的正常进行。原则上质保期应以项目集中交付业主之日起计算。1.1.1.7合同应有明确的签约地点及合同生效和执行完毕的起止时间及签约时间。1.2合同主办部门根据评审意见对工程施工合同进行修改完善，并组织与承包方进行洽谈，对于评审意见无法落实的，须书面与有关职能部门沟通确认。1.3经审批后的合同，由合同主办部门根据会签意见修改，并将需要打印的合同文本、投标报价清单及合同相关附件资料转换成PDF格式后以电子邮件的方式发送至工程管理部招标专员，由工程管理部招标专员落实合同文本、投标报价清单及其他附件（如有其他特殊要求的由成本管理部相关人员在邮件中注明）的打印、装订工作。1.4工程管理部招标专员在装订完成的合同文本侧面盖工程管理部骑缝章，交由施工单位签章后返回，工程管理部招标专员对施工单位完成签章的施工合同进行核对，核对无误后报公司综合管理部盖公司合同专用章，并按合同约定份数分发给施工单位。工程管理部招标专员负责合同签章的跟踪，需督促施工单位及时完成合同的签章工作并返回。合同双方必须使用有效的印章（公章或合同专用章），不得使用财务章或业务章等。1.5合同签订后，工程管理部分管人员应及时督促承包方按照合同约定提缴履约保证金或履约保函。1.6工程施工合同主办部门为成本管理部，材料和设施设备采购合同主办部门为材料管理部。1.7合同流程发起后，流程发起人务必做好过程中的提醒、跟踪、督促工作；各环节的流程责任人在审批流程到达后，务必及时签署明确的意见或建议，必须对流程负责，对签署的意见或建议负责。原则上流程到达各环节责任人后，各环节责任人应在三个工作日完成意见签署，流程在会签栏停留时间不超过五个工作日。

2、合同履行 合同签订后有关部门的相关分管人员应熟悉合同条款，并负责对合同的履行进行跟踪。公司各部门应加强合同履行的监督和管理工作，在合同履行过程中，若发现承包方未按合同履行时，应及时向公司领导汇报，并采取应急措施。经项目公司对该承包方进行评审、考核后，决定是否继续与其履行合同。

3、资料归档 3.1合同签订后，由工程管理部资料室进行合同原件整理归档，并将合同原件报备财务管理部及综合管理部。工程管理部资料室对归档合同进行统一编号，建立《工程施工合同目录》，并建立合同电子档案，并将合同电子档案报备至成本管理部。3.2材料和设施设备采购合同由材料管理部负责合同统一编号并整理归档，建立《材料和设施设备合同目录》，并建立合同电子档案，并将合同电子档案报备至成本管理部。

五、审批程序

审批程序根据公司现行审批权限执行。

六、执行原则

1、在合同签订时，禁止实质性改变招标文件中约定的有关内容。

2、必须加强计划管理，严禁先进场施工后签订施工合同。

3、严禁以电子文档形式向外发放施工合同等相关资料。

第三篇：签订建设工程合同注意事项

签订建设工程合同注意事项

合同作为维护施工企业自身权益的法律依据，合同管理的健全与否，直接影响到施工企业的经济效益与社会效益。为使顾问单位的经营活动健康有序进行,结合本人在办案过程中一些经验体会,撰写本文,供顾问单位领导参考。

一、合同的主体

1、发包方。发包方主要应了解两方面内容：①主体资格，发包方一般为房地产开发企业或建筑企业，其相关资质信息均可登陆北京市建设委员会网站查询。还有就是建设相关手续是否齐全，例：建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。②履约能力。发包方的实力、已完成的工程、市场信誉度等。

需要注意的是，发包方分支机构（项目部、未领取营业执照的分公司）不能对外签订合同，如前期是与这些分支机构接洽，在签订正式合同时应要求法人单位盖章。

2、承包方（顾问单位）。建筑市场有严格的准入门槛，具备一定的资质才能在其范围内承揽工程，因此会有一些个人或建筑企业要求借用顾问单位的资质承揽工程，给予顾问电位一定数额的管理费。但这些个人或建筑企业往往不具备承揽工程的能力（人员、设备、技术条件等方面），一旦工程出现质量问题或其他纠纷，根据法律规定，出借资质的一方要承担连带责任，所以说是得不偿失的。

二、合同价款

1、招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人、承包人依据工程预算在协议书内约定。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的依据。”根据上述规定，顾问单位不能轻信发包人私下的各种承诺，避免签订不受法律保护的“阴合同”。

2、合同价款是双方共同约定的条款，是承包方的利益所在，价款数额及付款日期应当明确具体。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。在司法实践中，如果明确了合同价款，最终没有结算即可按合同价款判决发包方给付；若合同价款不明确，最终没有结算则必须由法院或仲裁机构委托造价部门对工程进行造价鉴定才能确定工程款，从而增加审判时间和费用。

三、合同价款及调整条款应注意：

1、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。

2、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。

3、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。

四、工期条款

考虑到实践中工期拖延往往成为发包方克扣工程款及要求承包方支付违约金的重要理由，顾问单位在签订施工合同时应明确凡非因承包人因素造成的工期拖延（包括人为因素、技术因素、材料和设备因素、气候因素、环境因素等）均应顺延工期，同时发包方还应给予一定的费用补偿。当合同实际履行中工期拖延的因素发生时，顾问单位应及时做好现场记录并要求发包方（现场代表）予以书面确认。

五、签订施工合同中应注明发包人现场负责人（工程师、现场代表）姓名，在履行合同中产生的各种书面材料（设计变更文件、洽谈记录、会议纪要、结算书、补充协议、签证等）如无法要求发包方盖章的情况下均须要求合同中约定的发包方现场负责人签名确认。司法实践中，如果上述书面文件没有发包方盖章、签署人又没有体现在合同中很容易引起扯皮，发包方可能会以我公司没这个人、或没有公司授权等理由抗辩，借此来逃避责任。

六、违约条款

违约金与赔偿金应明确约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。

第四篇：建设工程合同协议签订范本

建设工程合同协议签订范本

建设单位(甲方):____________________________ 地址:____________邮码____________电话____________

法定代表人:____________职务____________

咨询单位(乙方):____________________________ 地址:____________邮码____________电话____________

法定代表人:____________职务____________

第一条甲方应于____年____月____日以前将规划局红线图、上级部门批文、委托书以及建筑安装工程的建筑面积、安装项目、消防方式、库房每层净高等资料提交乙方。

第二条乙方根据甲方要求,对________建筑安装工程的地形、地质条件、建筑安装构想等进行可行性研究,最后编制出设计任务书及匡算表,于________年____月____日以前交付甲方。

第三条甲方根据国家主管部门规定的工程设计收费标准,承付乙方咨询费元。自本合同签订之日起____日内,甲方先付给乙方____元,待乙方将设计任务书及匡算表交付甲方后____日内,再付给乙方____元。

第四条为本咨询工程需要到外地进行调研、收集资料人员的差旅费,由甲方负担。

第五条甲方的违约责任

1.甲方如不按本合同规定的时间向乙方送交有关文件、图纸和资料,乙方可按耽误的时间顺延交付设计任务书及匡算表的时间。

2.甲方如不按本合同规定的时间向乙方交付咨询费,迟延一天,按迟延交付款额罚款____‰。

3.甲方如果中途中断咨询请求,乙方咨询工作已经过半的,应付给乙方全部咨询费;咨询工作尚未过半,按总咨询费的50%收费。

第六条乙方的违约责任

1.乙方如不按本合同规定的时间交付设计任务书及匡算表,迟延一天,按总咨询费金额罚款____‰。

2.乙方如中途中断咨询,应按总咨询费向乙方交付罚款。

3.乙方所提供的技术咨询服务,因质量缺陷或过错给甲方造成经济损失的,应负责赔偿。如果由此引起重大事故,造成严重后果的,还应追究其主要负责人的行政责任或刑事责任。第七

条

其他

约

定________________________________________

本合同自签订之日起,甲乙双方不得随意更改。如有未尽事宜,需经双方协商解决。

本合同正本一式两份,甲乙双方各执一份,合同副本一式____份,分别交________建筑工程主管部门、建行____等单位各一份。

建设单位(甲方):________________________________

负

责人:__________________________________________

____年____月____日

咨询单位(乙方):________________________________

负

责人:__________________________________________

____年____月____日

第五篇：未签订建设工程书面合同的,工程价款如何确定

未签订建设工程书面合同的，工程价款如何确定

（本文为原创作品，未经作者书面授权，禁止转载）

本案要旨：建设工程双方当事人没有就建设工程签订书面建设工程合同，仅采取了口头形式进行施工约定，对建设工程的结算价款没有具体规定的，对于具体的工程造价可以通过司法审价予以确定。计算的定额标准为目前通用的定额标准。

编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。

一、案件来源

上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第24290号；上海市第一中级人民法院(2011)沪一中民二(民)终字第2446号。

本案例分析撰写过程中，作者为了凸显拟讨论的问题，对案例原文做了必要的删减。如需了解该案例全貌，请阅读该案例判决书原文。

二、基本案情

2010年4月，甲公司口头将上海市浦东新区唐镇唐龙路73号厂房翻修工程发包给陈某承建。陈某即开工，同年6月左右完工。原审庭审中，甲公司自认共支付给陈某工程款15,000元（人民币，下同），其中5,000元是甲公司支付给陈某，1万元是案外人王霞委托甲公司支付给陈某。

2010年8月12日陈某诉至法院，请求判令甲公司支付工程款76,234.30元。

原审审理过程中，经甲公司申请，证人王霞出庭作证证明其承租了甲公司所有的上海市浦东新区唐镇唐龙路73号1号楼房屋，将1号楼的翻修工程发包给陈某承建，并委托甲公司法定代表人吴某的丈夫周顺发和儿子杨伟鑫来监工。

原审审理过程中，经陈某申请，法院委托上海沪港建设咨询有限公司对上海市浦东新区唐镇唐龙路73号厂房翻修工程进行审计。审计结论为：系争工程的无争议工程造价为15,436元。有争议工程造价为43,036元，两项合计58,472元。

四、法院审理

原审认为，根据法律规定，从事建筑活动的建筑施工企业应经资质审查合格，取得相应等级的资质证书，方可在其资质等级许可的范围内从事建筑活动。陈某系自然人，并不具有从事建筑活动的主体资格，陈某、甲公司之间建设工程施工合同关系违反了法律、行政法规的强制性规定，当属无效。甲公司应当返还因无效合同取得的财产，因陈某已将建材及劳务添附于不动产上，甲公司理应对陈某作出折价补偿。

甲公司抗辩陈某施工的系争工程存在质量问题，根据法律规定，建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。陈某、甲公司在原审庭审中均确认陈某尚未施工完毕，承租人就搬入使用了。故甲公司以存在质量问题为由拒付工程款的抗辩，法院难以采信。且甲公司已就质量问题向法院另行提起诉讼，可予以另案处理。

一、关于本案系争工程造价。

（一）、陈某对审价报告提出如下异议：

1、审价报告中没有将管理费、利润、损耗计入。审计人员解释称，管理费、利润、损耗均包含在定额中，在审计过程中均予以考虑，在审计报告中的综合费用中予以反映。法院认为，审计部门在审计过程中对管理费、利润、损耗均予以考虑，故对陈某的异议，不予采纳。

2、针对有争议部分陈某提出部分审价书第4项面层、细木工板，陈某认为细木工板的单价应为22.70元/平方米，审计单位以10.34元/平方米计价偏低。审计部门解释称，系争工程的细木工板均用旧木板利用，故考虑了折旧因素，没有以新木板的单价计取，以旧木板的单价计取。法院认为，审计部门计取单价合理，法院予以采纳。

3、针对有争议部分陈某提出部分审价书中遗漏40.04平方米混合砂浆墙面，以21.35元/平方米计价，总价为855元，要求计入总造价。审计部门解释称，唐龙路73号6号楼是用细木工板施工的，不存在混合砂浆墙面，故不能计价。法院据此采信审计部门的意见。

4、针对有争议部分陈某提出部分审价书第10项木门、无亮夹板门扇安装，陈某认为木门的单价应为102.95元/平方米，审计单位以8.61元/平方米计价偏低。审计部门解释称，102.95元/平方米包含了木门的主材价和安装费用，系争工程中木门是甲公司提供的，陈某仅进行安装，故以安装费用8.61元/平方米计价。陈某自认木门是甲公司提供的，对审计部门的解释予以认可。

5、针对安装部分有争议部分审价书第14项塑料电线管PC20安装，陈某认为遗漏了主材价格，审计部门只计算了安装价格。审计部门解释称，塑料电线管是甲公司提供的，故未将主材价格计入。法院认为，因陈某无证据证明塑料电线管系陈某购买，故审计部门计价无误。

（二）、甲公司对审价报告提出如下异议：

1、针对无争议部分装饰部分审价书第1项多孔砖、外墙、1/2砖、混合砂浆M7.5，甲公司认为陈某未实际施工，要求将117元从总造价中扣除。审计部门解释称，施工现场有上述施工量。法院认为，系争工程是按实结算，审计部门确认施工现场确实有上述施工量，将其计入总造价无误，对甲公司的抗辩意见，法院不予采信。

2、针对无争议部分装饰部分审价书第2项新铺或拆换、屋面板油毡，甲公司认为审计部门认定工程量为177.46平方米、造价为1,167元有误，甲公司认为造价为336元。审计部门解释称，工程量177.46平方米是根据施工现场的面积和坡度系数计算出的，造价1,167元中包含了材料费、人工费、机械的费用。法院据此采信审计部门的意见。

3、针对无争议部分装饰部分审价书第3项拆换屋面板30度以内厚15，甲公司认为审计部门认定工程量为177.46平方米、造价为4788元有误，甲公司认为造价为2,240元，且施工现场没有旧的屋面板要拆除。审计部门解释称，该项造价中包含了拆除旧的屋面板换成新的屋面板的施工工艺，施工现场可以看出拆除旧的屋面板换成新的屋面板，这是最起码的施工工艺。法院认为审计部门的解释合理，对甲公司抗辩，难以采信。

4、针对无争议部分装饰部分审价书第4项翻做平瓦屋面（坡度30度以外）添瓦5张以上，甲公司认为审计部门认定工程量为177.46平方米、单价为21.92元/平方米、造价为3,890元有误，甲公司认为单价过高，工程量过多，造价应为112元。审计部门解释称，材料单价是根据市场价取定，造价是根据上海市房修定额2000计算出的。法院采信审计部门意见。

5、针对无争议部分装饰部分审价书第5项满批建筑腻子二遍，甲公司认为审计部门认定单价为9.70元/平方米、造价为464元过高，甲公司认为造价应为150元。审计部门解释称，材料单价是根据市场价取定，工程量是根据施工现场实际测量，造价是根据上海市房修定额2000计算出的。法院采信审计部门意见。

6、甲公司认为审计报告中所有项目的单价、工程量过高，要求予以调整。审计部门解释称，审计有基本原则和规定，现行是上海市2000定额，其中有房屋修缮、土建、安装等定额，审计部门是根据上述定额综合取定，单价和材料价均是根据市场价格取定，单价中包含了人工、材料、机械等一切费用，工程量均是根据施工现场按实计算。法院认为审计部门的解释合理，对甲公司的抗辩，不予采信。

（三）、针对审计报告中有争议部分。

1、针对装饰部分1、3号楼（客户要求）的25,135元。

审计部门解释称其中1号楼造价为20,744元，3号楼的造价为4,391元。

甲公司主张1号楼的翻修工程是承租人王霞发包给陈某施工的，3号楼的翻修工程是承租人柳艳鹏发包给陈某施工的。陈某自认1号楼是王霞发包给其施工的，3号楼是甲公司法定代表人的丈夫周顺发让陈某施工的，陈某从未与柳艳鹏见面并洽谈过。针对1号楼，法院认为，王霞出庭作证证明其承租了甲公司所有的上海市浦东新区唐镇唐龙路73号1号楼房屋，将1号楼的翻修工程发包给陈某承建，并委托甲公司法定代表人吴某的丈夫周顺发和儿子杨伟鑫来监工。陈某亦自认1号楼是王霞发包给其施工的，且在原审庭审中同意在本案中扣除1号楼的造价20,744元，另案向王霞主张，故法院将1号楼的造价20744元从总造价中扣除。针对3号楼，法院认为，首先，甲公司在原审庭审中自认其是唐龙路73号3号楼的房屋所有权人，陈某已将建材及劳务添附于不动产上，甲公司理应对陈某作出折价补偿；其次，甲公司发包给陈某施工的工程，均委托甲公司法定代表人吴某的丈夫周顺发来具体监工，故周顺发将3号楼的翻修工程发包给陈某施工构成表见代理；再次，甲公司主张3号楼的翻修工程是承租人柳艳鹏发包给陈某施工的，陈某对此予以否认，甲公司虽提供了与柳艳鹏签订的《房屋租赁合同》，但无法证明甲公司的主张，故对甲公司的抗辩理由，法院难以采信。

2、针对装饰部分陈某提出无争议部分的3,840元、争议部分6,402元。

甲公司认为单价、工程量过高，要求予以调整。审计部门解释称，审计有基本原则和规定，现行是上海市2000定额，其中有房屋修缮、土建、安装等定额，审计部门是根据上述定额综合取定，单价和材料价均是根据市场价格取定，单价中包含了人工、材料、机械等一切费用，工程量均是根据施工现场按实计算。法院认为审计部门的解释合理，对甲公司的抗辩，不予采信。

3、针对安装部分的争议部分的2,009元。

陈某认为该部分均系陈某施工。甲公司认为工程量过高，灯角、两厢电等是原有的。审计部门解释称，2,009元中包括材料及安装费用，施工现场均有上述施工项目，但因系争工程是整改工程，无法分辨出新安装的还是旧有的。法院认为，因甲公司对自己的主张未提供书面证据予以佐证，系争工程系按实结算，法院据此将2009元计入总造价。

4、针对安装部分的1、7号楼（客户要求）的5,650元。

审计部门解释称其中1号楼造价为4,156元，7号楼的造价为1,494元。

甲公司主张1号楼的翻修工程是承租人王霞发包给陈某施工的，7号楼的翻修工程是承租人李连宝发包给陈某施工的。陈某自认1号楼是王霞发包给其施工的，7号楼是甲公司法定代表人的丈夫周顺发让陈某施工的。针对1号楼，法院认为，王霞出庭作证证明其承租了甲公司所有的上海市浦东新区唐镇唐龙路73号1号楼房屋，将1号楼的翻修工程发包给陈某承建，并委托甲公司法定代表人吴某的丈夫周顺发和儿子杨伟鑫来监工。陈某亦自认1号楼是王霞发包给其施工的，且在原审庭审中同意在本案中扣除1号楼的造价4,156元，另案向王霞主张，故法院将1号楼的造价4,156元从总造价中扣除。针对7号楼，法院认为，首先，甲公司在原审庭审中自认其是唐龙路73号7号楼的房屋所有权人，陈某已将建材及劳务添附于不动产上，甲公司理应对陈某作出折价补偿；其次，甲公司发包给陈某施工的工程，均委托甲公司法定代表人吴某的丈夫周顺发来具体监工，故周顺发将7号楼的翻修工程发包给陈某施工构成表见代理；再次，甲公司主张7号楼的翻修工程是承租人李连宝发包给陈某施工的，陈某对此予以否认，甲公司虽提供了与李连宝签订的《房屋租赁合同》，但无法证明甲公司的主张，故对甲公司的抗辩理由，法院难以采信。

二、关于甲公司已经支付工程款数额。

甲公司在案件审理过程中自认先后共支付给陈某工程款15,000元，其中5,000元是甲公司支付的，1万元是案外人王霞委托甲公司支付给陈某，法院据此确认甲公司支付给陈某的工程款数额为5,000元。

综上，本案系争工程造价为33,572元（审计结论为58,472元，扣除1号楼造价20,744元及4,156元），扣除甲公司已经支付工程款5,000元，甲公司还应支付给陈某工程款28,572元。

原审法院于二○一一年七月二十九日依法作出判决：甲公司在判决生效之日起十日内支付陈某工程款人民币28,572元。甲公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,705元，减半收取计人民币852.50元，由陈某负担人民币338.20元，甲公司负担人民币514.30元。审计费人民币2,000元，由陈某、甲公司各半负担。

二审法院认为，被上诉人系无施工资质的个人，其与上诉人间的建设工程合同关系应为无效。现系争建设工程已交付使用，按最高人民法院相关司法解释规定，上诉人应按约向被上诉人支付相应的工程款。因双方间系口头合同关系，对于具体的工程造价应通过司法审价予以确定。现原审法院在综合分析司法审价报告的基础上所作的认定并无不当，上诉人对具体工程内容和项目所提出的异议缺乏充分的依据，法院不予采信。计算工程造价的定额标准所针对的标的物是建设工程本身而非具体的施工人，目前并无计算个人施工工程的定额计算标准，故虽然被上诉人是无施工资质的个人，但对于具体的工程造价的计算仍应适用目前通用的定额标准，上诉人要求在适用2000定额时予以扣减管理费、利润及损耗等是缺乏依据的，法院难以支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下，依法作出的判决是正确的，法院应予维持；上诉人甲公司的上诉请求，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。据此，依法判决驳回上诉，维持原判。

四、与本案及类似案例相关的法规索引 《建设工程价款结算暂行办法》

第十一条工程价款结算应按合同约定办理，合同未作约定或约定不明的，发、承包双方应依照下列规定与文件协商处理：

（一）国家有关法律、法规和规章制度；

（二）国务院建设行政主管部门、省、自治区、直辖市或有关部门发布的工程造价计价标准、计价办法等有关规定；

（三）建设项目的合同、补充协议、变更签证和现场签证，以及经发、承包人认可的其他有效文件；

（四）其他可依据的材料。

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