房屋基金使用政策

第一篇：房屋基金使用政策

一、西安房屋大修基金使用方法

1、物业服务企业提出使用方案

2、提请并通过

3、进行公示若无异议进行下一步

4、申请单位向维修基金管理单位提交申请

5、物业组织具体实施

二、西安大修维修基金缴存标准

业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

1、商品房（经济适用房、集资建房）

（1）多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；（2）多层住宅（配备电梯的）：90元/平方米；

（3）小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。

2、房改房

（1）业主按照每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

3、拆迁安置房屋维修资金交存标准

（1）多层住宅（7层以下不配备电梯）：60元/平方米；（2）多层住宅（配备电梯）：90元/平方米；

（3）小高层和高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。

三、西安大修维修基金的使用程序

（1）授权委托：业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位（以下简称申请单位）受业主委托，向市房屋维修资金管理中心提交书面申请。

（2）制定方案并业主确认：申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。

（3）现场查看：管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料；（4）申请列支：申请单位持相关材料向管理中心申请列支：

（5）使用款首次拨付：核准后，拨付工程款（工程预算金额的70%）至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。

（6）组织实施：申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案；（7）竣工验收：工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程竣工验收单》；

（8）使用款尾款拨付：申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并与《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满（9）若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理工程尾款申请手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。

据悉，自2010年开始，西安在维修资金使用工作中引入了第三方审价机构，对工程造价超过1万元的项目，要求审价机构对其工程预、决算进行审核，有效防范虚设维修项目、虚增报价等资金使用风险，确保了资金使用工程造价的合理性。

四、维修基金有哪些便民服务

为方便业主交存维修资金，市房管局在西大街房产交易大厅、城南房产交易大厅、城北房产交易大厅，分别设立了多个维修资金办事服务窗口，办理维修资金归集、使用、物业保修金等多项业务。并对维修资金业务工作办理流程进行了简化，大力倡导文明服务、规范服务，提高了办事效率和服务水平。每周六西大街房产交易大厅维修资金窗口正常上班，以方便广大业主办理维修资金相关手续。

为方便业主交存，维修资金交存可采取现金、刷卡（只能刷借记卡）两种方式交存。各维修资金专户银行均支持跨行银联卡的支付交易，同时，对业主采取刷卡方式交存维修资金的，各维修资金专户银行均免除刷卡手续费。业主到各银行网点交存维修资金享受绿色通道，无需抽号、排队，专柜交存。

五、关于大修维修基金的监督管理

1、维修资金由业主大会自主管理的，应当接受所在地物业行政管理部门对其账户和资金使用情况的监督。

2、专户银行应当每月向物业行政管理部门、业主委员会核对并发送维修资金银行存款对账单。

3、专户银行应当每年至少一次与物业行政管理部门、业主委员会核对维修资金账目，并向物业行政管理部门、业主委员会、业主公布下列情况：

（1）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；（2）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（3）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；（4）其他有关维修资金的情况。

4、专户银行应建立维修资金查询制度，接受物业行政管理部门、业主委员会及业主对其账目的查询。物业行政管理部门、业主委员会及业主对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户银行进行复核。

5、专户银行应当向业主出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用凭证。维修资金专用凭证的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

6、维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。财政部门应加强对维修资金财务管理和会计核算情况的监督。

六、关于不安规定滥用维修基金的法律责任

1、开发建设单位或者物业服务企业未按规定将代收的维修资金转入维修资金专户的，由物业行政管理部门责令限期转入专户，对拒不转入专户的，处维修资金总额1%以上5%以下的罚款。

2、业主未按规定或者业主大会决议续交、补建维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

3、违反本办法规定的其他行为，按照有关法律法规的规定予以处理。

4、当事人对行政处罚决定不服的，可以依法提起行政复议或者行政诉讼。

5、国家机关工作人员在维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

如果物业公司存在伪造签名提取维修资金的情况，不仅违反了物业管理规定，也触犯了法律，涉及到一定金额构成犯罪的应负刑事责任。所以业主委员会要对物业的行为进行有效的监督，如果发现问题可以走法律程序维护自身利益。如果物业在管理上完全不承担自己的责任和义务，业主也可以通过业主委员会更换物业单位。

第二篇：房屋维修基金使用程序

房屋维修基金使用程序

一、申请阶段

申请使用维修基金应当由业主委员会向管理机构提出，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。实施物业管理尚未成立业主委员会的物业区域，由业主大会或相关业主会议委托物业服务企业向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。未实施物业管理的区域，由业主大会或相关业主会议委托物业所在区域的社区居民委员会向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。提交下列材料：

（一）使用申请书；

（二）业主委员会成立的备案证明或者业主大会授权相关单位的授权委托书；

（三）原工程竣工验收证明或其他有关材料（特种设备应提供年检证明，如电梯，消防设备等）；

（四）《维修方案》；

（五）《维修费用预算分摊清册》。

管理机构收到申请后，应当在七个工作日内组织现场勘查，审查《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。

二、表决阶段

对属于维修资金使用范围的，书面通知业主委员会或者受委托单位将《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》在物业区域内适当位置公示七日，征求所涉及业主意见并补充完善，并经双三分之二以上业主依法表决通过，形成书面决议。

业主大会或者相关业主会议可以采用集体讨论的形式表决，也可以采用书面征求意见的形式表决。

三、核准划拨阶段

业主委员会或者受委托单位在施工前持下列材料到管理机构办理划拨维修基金手续：

（一）《业主大会决议》及公示证明；

（二）《维修项目施工合同》；

（三）法律法规规定的其它相关材料。

管理机构在十五个工作日内审核相关材料后，按工程形象进度将维修费用划拨到《维修项目施工合同》约定的账户。

第三篇：房屋物业及维修基金使用

聊城市物业服务收费管理实施办法

（试行）

第一条 为规范城市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）和省物价局、建设厅《山东省物业服务收费管理实施办法》（鲁价费发[2004]205号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条 本办法适用于聊城市范围内经工商行政管理机关登记注册，并经物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对住宅及写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅房屋提供社会化、专业化服务的收费行为。

第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条 市政府价格主管部门会同市房地产行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

县级政府价格主管部门会同同级房地产主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作（东昌府区和经济开发区除外）。

第六条 物业服务收费应遵循合理、公开的原则，以合理成本费用为基础，结合不同类型物业的服务内容、服务质量确定。根据物业服务的性质、内容、质量、特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

（一）为住宅小区物业产权人、使用人提供公共性服务，其收费实行政府指导价。

成立业主大会的住宅小区，可由业主大会或其授权业主委员会与物业管理企业根据本办法规定的物业服务等级收费基准价和浮动幅度协商议定，经业主大会批准后执行，并报当地价格主管部门备案。协商不成的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。未成立业主大会的，由物业管理企业报当地价格主管部门核定。

（二）实行前期物业管理的住宅小区，按照建设单位与物业买受人的约定标准收取物业服务费。

（三）为写字楼、工业园（区）、商场（商埠）、宾馆（酒店）等非住宅提供公共性物业服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方合同约定，报当地价格主管部门备案。政府价格主管部门应给予规范和指导。

（四）为满足部分产权人、使用人需要或接受委托开展的特约服务，其收费实行市场调节价，收费标准由当事人双方协商议定。

（五）安装并使用中央空调、电梯和二次加压泵等物业项目的，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，物业管理企业应单独设帐，公布每月耗电量、电费总额及分摊办法，并按实际支出费用和约定方式向物业使用人收取。

第七条 为体现“优质优价、质价相符”的原则，实行政府指导价的物业服务收费实行等级收费管理。各等级收费基准价上下浮动幅度为10%。对达不到等级服务标准的物业住宅小区其收费标准按四级最低收费标准以下确定。收费等级由物业管理企业提出申请，报经当地价格主管部门会同同级房地产行政主管部门按照《聊城市住宅小区物业管理服务等级评定标准》考核、确定。住宅小区物业管理服务等级评定以住宅小区为单位，一个小区执行一个等级收费标准。住宅小区的收费等级每两年评定一次。

第八条 物业服务收费按房产证载明的房屋建筑面积计算。未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。业主自用的车库、储藏室、地下室、阁楼不收取物业管理服务费。住宅小区内用于经营的场所和住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室、阁楼的物业服务费，可适当高于住宅物业服务收费标准，由双方协商确定。

第九条 住宅小区物业管理服务基本项目及内容包括房屋管理、公共设施设备维修保养、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等内容。

第十条 未经价格主管部门同意，物业管理企业不得以任何名目向物业产权人、使用人收取长期占用性质（超过一年以上）的违约金、押金、保证金等。

第十一条 住宅小区物业管理服务等级，原则上在住宅销售或入住率达到60%后评定，对入住率未达到60%的住宅小区，物业管理企业已按住宅区物业管理服务与收费等级标准进行管理的，由同级价格主管部门制定试行标准，试行期限一般不超过一年。

第十二条 业主与物业管理企业协商议定物业服务费用的，可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）办公费用；

（七）物业管理企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十四条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

业主或者业主大会对公布的物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

第十五条 物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

第十六条 物业管理企业在实施收费时，应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的醒目位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第十八条 政府价格主管部门对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准与服务质量不符的，予以调整其收费标准。

第十九条 物业管理企业自用的办公及生活用水、用电等，应单独设表计量，其费用由物业管理企业承担，不得向业主分摊。

第二十条 装修期间产生的建筑垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运收费由双方协商确定。

第二十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主未按时交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍未交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结算物业服务费用或者物业服务资金。

第二十二条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

第二十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，手续费应由委托单位承担，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十五条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得强行重复服务，强行收取费用。

第二十六条 物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的通行证，不得收取费用。物业管理企业也不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。

第二十七条 住宅小区内没有专用停车场的，不得收取车辆停放服务费。设有专用停车场的，可按规定收取车辆停放服务费。物业管理区域内车辆看管费实行政府定价（具体收费标准由同级价格主管部门另行制定）。

第二十八条 物业管理企业在向政府价格主管部门申请确 认收费等级、收费标准或备案收费标准时，应分别提供以下资料：

1、工商营业执照；

2、物业管理资质证书；

3、物业管理委托合同；

4、业主委员会章程及成员名单；

5、申请核准物业服务收费等级、收费标准的书面报告；

6、聊城市公共性物业服务收费等级申报表；

7、聊城市公共性物业服务收费标准备案表；

8、其他相关材料等。

第二十九条 各级政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规和规定予以处罚。

第三十条 本办法由聊城市物价局、聊城市房地产管理局按各自职责负责解释。

第三十一条 本办法自2006年1月1日起执行。此前凡与本办法不符的，一律以本办法为准。

聊城市商品住宅专项维修资金使用办法

第一章 总则

第一条 为进一步加强我市物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）使用管理，严格专项维修资金使用审批程序，提高工作效率，保证专项维修资金的合理有效使用，特制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并缴入监管专户的商品住宅专项维修资金的使用适用本办法。

第三条 专项维修资金的使用应当坚持“业主决策、专款专用、核算到户、政府监督”的原则，量入为出，合理使用。

第四条 专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，不得挪作他用。

业主应当增强住宅共用部位、共用设施设备维修、养护责任。物业管理企业应当按照物业管理服务合同的约定，加强对住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理，最大限度延长物业使用寿命。

第二章 使用范围 第五条 房屋共用部位维修工程范围：

（一）房屋主体结构部位，包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，因损坏影响住用安全，需要拆换加固的。

（二）楼屋面因损坏影响正常使用，需要重做防水或者保温层的。

（三）门厅、楼梯间、地下室及走廊通道等部位楼地面、内墙和顶棚面层脱落、门窗破损影响正常使用，需要修缮的。

（四）外墙面层构造脱落、防水层损坏等影响正常使用，需要修缮的。

第六条 共用设施设备维修、更新改造工程范围：

（一）物业管理区域内道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等破损严重，影响安全和正常使用，需要整体或局部修复的。

（二）公共排水管道、落水管、水箱、加压水泵等老化、损坏，需要更新改造的。

（三）整体更新改造消防控制系统或者更换、维修主要部件，一次性费用超过原造价10%的工程。

（四）整体更新电梯或者更换、维修主要部件，一次性费用超过电梯原造价10%的工程。

（五）非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋因损坏，需要整体修缮、更新的。

第七条 专业服务部门按照有关规定，负责对物业管理区域内的相关管线和设施设备进行维修，并承担相关费用。与专业服务部门有约定的，从其约定。

第三章 使用程序

第八条 物业管理企业应当按照专项维修资金使用范围，根据房屋现状以及业主大会或者相关业主的意见，制定维修、更新改造方案。维修、更新改造方案包括：

（一）维修、更新改造内容；

（二）工程预算；

（三）涉及户数及按户分摊费用；

（四）专项维修资金缴存余额；

（五）维修、更新改造组织方式。

第九条 物业管理区域内共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主大会决策；整幢住宅或者每个单元共用部位、共用设施设备维修，涉及部分业主利益的，应当由相关受益业主集体决策，业主委员会负责监督实施。

业主委员会应当在物业管理企业的协助下通过召开会议或者按户走访等形式对维修、更新改造方案进行书面确认（附件1）。维修、更新改造方案应当征得涉及范围内所持投票权三分之二以上的业主书面同意。

经业主书面确认的维修、更新改造方案应当在物业管理区域内进行公示（附件2），公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

未成立业主委员会的，由开发建设单位或其委托的物业管理企业依照前款规定向相关业主征求意见，并接受当地房地产管理部门的指导和监督。

第十条 物业管理企业应当采取公开招标或者邀请招标方式选择专业施工企业，也可以委托房地产管理部门指定的招标代理机构进行，委托招标费用计入维修、更新改造成本。

物业管理企业应当与中标的施工企业签订工程施工合同。合同主要包括：承包方式、工程内容、工程范围、施工期限、工程造价、工程质量、结算方式、保修期限和法律责任等内容。

第十一条 物业管理企业到项目所在地的房地产管理部门提出专项维修资金使用申请，须填写《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》（附件3），并提交下列材料：

（一）维修、更新改造方案；

（二）相关业主书面确认证明原件及复印件（附件1）；

（三）公示情况照片及维修、更新改造方案公示证明（附件4）；

（四）工程施工合同。

第十二条 房地产管理部门受理申请后，要件齐全的应当在接件后3个工作日内按下述要求完成支用核准手续：

（一）审核工程预算书；

（二）核对维修资金存款余额；

（三）按照维修、更新改造方案确定的工程预算的50%，开具专项维修资金划转拨付单，并将支用部分资金由专户划转入支用户；

（四）按照工程进度向申请人分期拨付。

提交申请要件不齐全的，当场一次告知需要补正的全部内容，并出具补正告知单（附件5）。

第十三条 工程竣工后，施工企业应当提供完整的竣工资料。物业管理企业应当组织施工企业及工程质量鉴定单位对工程进行验收，并签署《维修工程竣工验收表》（附件6）。

工程验收合格的，物业管理企业应当将费用清单、发票及验收合格文件告知业主委员会。业主委员会主任、副主任阅后签章。

第十四条物业管理企业应当按照决算费用作出《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》（附件7），并在物业管理区域内进行公示，公示期7天。业主对公示内容有疑义的，业主委员会或者物业管理企业应当认真做好解释工作。

第十五条 物业管理企业到房地产管理部门办理工程尾款核拨手续，应提交下列材料：

（一）公示后的分摊清册；

（二）公示情况照片及维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明（附件8）；

（三）发票及费用清单；

（四）《维修工程验收合格证明》。

房地产管理部门应当在5个工作日内，将工程尾款核实后划转到支用户，拨付给物业管理企业。同时，按照分摊清册从相关业主的个人专项维修资金明细账中核减。

第十六条 专项维修资金使用后，房地产管理部门应当将《商品住宅专项维修资金使用申请登记表》、相关业主书面确认证明原件、工程施工合同、《维修、更新改造工程费用决算分摊清册》、维修、更新改造工程费用决算分摊清册公示证明、维修费用发票复印件及《维修工程验收合格证明》按物业项目立卷存档。

物业管理企业应当将维修、更新改造方案、相关业主书面确认明细表复印件、工程施工合同、维修费用发票复印件、《维修工程验收合格证明（副件）》及维修、更新改造工程费用决算分摊清册按物业项目立卷存档。

第四章 服务监督

第十七条 房屋主体结构因损坏影响住用安全的，业主委员会或者相关业主应申请房屋安全鉴定机构对房屋主体结构进行安全鉴定，鉴定费用计入维修、更新改造成本。

第十八条 房屋维修工程，业主委员会应当委托物业管理企业聘请监理单位实施房屋修缮工程质量监理，费用计入维修、更新改造成本。

第十九条 业主对维修、更新改造费用有疑义的，物业管理企业应当负责解释，仍有疑义的可以委托专业中介机构进行复核，委托费用由委托人支付。

第二十条 在施工过程中，业主、房屋使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。业主委员会应当做好解释、协调工作。

因工程施工不可避免造成业主房屋自用部位装修损坏的，应当修复或者给予合理补偿，费用计入维修、更新改造成本。

第二十一条在施工过程中，施工企业应当文明施工，减少噪音，防止污染。物业管理企业应当对工程的工期、质量进行监督，对违反施工操作规程及扰民行为及时制止。

第二十二条业主委员会应当对施工全过程进行监督。有疑义的，业主委员会应当及时向物业管理企业反映，确有问题的，物业管理企业应当尽快与施工企业协商、解决。

第五章 附 则

第二十三条 本办法自颁布之日起施行。

第四篇：房屋维修基金的使用准则

房屋维修资金是房子的养老金，如何缴纳维修资金，如何管理，如何使用，如何查询，如何在被侵占时维护自己的合法权益都是广大业主需要了解的。下面，本网将通过快问快答教你如何合理使用房屋维修资金。

一、什么是住宅专项维修资金?

答：住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。设立维修资金的目的是为了提高和保持房屋完好率，延长房屋使用寿命，保障房屋居住安全，维护业主的共同利益和社会稳定，因此它就相当于房子的“养老金”。维修资金不同于契税，不是一种税费，而是存在业主名下的一笔专用款项。维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

二、共用部位、共用设施设备具体指哪些?

答：住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

三、什么样的房屋需要交存维修资金?

答：一个物业管理区域内有两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存维修资金。

四、维修资金应在什么时侯交存?

答：业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照有关规定交存首期维修资金，建设单位不得将房屋交付买受人。

五、维修资金如何查询?

答：业主持购房合同原件，业主身份证原件到西安市房屋维修资金管理中心就可以查询。

六、住宅专项维修资金不敷支出时怎么办?

答：业主分户账面维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金。

七、房屋维修资金归谁所有?

答：业主交存的维修资金属于业主所有。

八、西安市住宅专项维修资金由谁管理?

答：西安市房屋维修资金管理中心具体负责本市新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区行政区域内维修资金的日常管理工作。

阎良区、临潼区、长安区及市辖县物业行政管理部门负责本辖区内维修资金的交存、使用和管理工作。

九、由谁来办理维修资金立户相关手续呢?

答：维修资金立户相关手续由项目小区的开发建设单位或物业服务企业携带相关资料来西安市房屋维修资金管理中心办理。

十、住宅专项维修资金与物业管理费有什么区别?

答：住宅专项维修资金是用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修和更新改造，相当于房屋的养老金。物业管理费是指对小区公共秩序、环境绿化等进行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常维护、保养，而向业主收取的报酬，主要用于人员工资、垃圾清运、小修费用等。

十一、新的维修资金交存标准是多少?

答：

1、商品房(经济适用房、集资建房)维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含7层)：145元/平方米。

2、房改房维修资金交存标准为：(1)业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%;(2)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

3、拆迁安置房屋维修资金交存标准为：多层住宅(7层以下，不配备电梯的)：60元/平方米;多层住宅(配备电梯的)：90元/平方米;小高层、高层住宅(7层以上，含七层)：90元/平方米。

十二、开发商、物业公司是否可以代收业主的维修资金?

答：开发商、物业公司不能代收业主的维修资金。业主自己持《维修资金交存通知单》到西安市住房保障和房屋管理局住宅专项维修资金专户银行交存维修资金。根据《西安市物业管理条例》第七十九条的规定：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企业不得代收专项维修资金。业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证;未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。

十三、维修资金的使用，遵循什么原则?

答：维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

十四、哪些情况不能动用维修资金?

答：对于房屋共用部位、共用设施设备的维修，以下几种情况不能动用维修资金。

(1)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;

(2)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(3)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(4)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用(包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明等)。

十五、小区未成立业主大会，能否使用维修资金?

答：可以申请使用，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主讨论通过使用方案后即可申请使用。

十六、房屋维修资金使用程序?

(一)授权委托

业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位(以下简称申请单位)受业主委托，向市房屋维修资金管理中心(以下简称管理中心)提交书面申请。

(二)制定方案并业主确认

申请单位制定《维修和更新、改造方案》，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主确认通过改造方案。申请单位将《业主委托代办申请维修资金征求意见表》、《维修和更新、改造方案》、《业主书面表决证明》在小区进行公示，公示期为七天，公示期间业主若有异议，向管理中心投诉。

(三)现场查看

管理中心工作人员到小区现场查看并留取影像资料;

(四)申请列支

申请单位持相关材料向管理中心申请列支：

(五)使用款首次拨付

市住房保障和房屋管理局核准后，拨付工程款(工程预算金额的70%)至申请单位在专户银行开立的“使用账户”，“使用账户”账户内资金只能划转至施工单位。

(六)组织实施

申请单位或者相关业主组织实施维修和更新、改造方案;

(七)竣工验收

工程竣工后，物业服务企业、业主委员会、业主代表、施工单位对工程进行验收，并签署《维修和更新、改造工程验收单》;

(八)使用款尾款拨付

申请单位根据工程结算费用填写《维修和更新、改造工程结算费用分摊清册》，并将《分摊清册》和《维修和更新、改造工程竣工验收单》在小区进行公示，公示期为七天，公示期满若业主无异议，申请单位持相关材料到管理中心办理工程尾款申请手续，市住房保障和房屋管理局核准后，将工程尾款拨付至申请单位在专户银行开立的“使用账户”。

十七、什么情况下可以退还住宅专项维修资金?

答：房屋灭失的，房屋所有权人或者售房单位应当持本人身份证、房屋灭失注销证明、维修资金交存凭证到专户银行提取分户账中维修资金的余额，办理分户账注销手续。

第五篇：青岛基金政策

制发机关：青岛市 > 市政府工作部门 > 市财政局 成文日期：2010-04-14 编

号：青财企一[2010]25号索引号：***20100073 标

题：关于印发青岛市创业投资引导基金管理暂行办法的通知

各区、市财政、发改、科技、中小企业主管部门，市直有关企业：

现将《青岛市创业投资引导基金管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。执行中如有问题，请及时沟通。

青岛市市财政局 青岛市发展和改革委员会 青岛市科技局 青岛市经济与信息化委

二○一○年四月十四日

青岛市创业投资引导基金管理暂行办法 市财政局 市发改委 市科技局 市经信委

第一章 总 则

为了规范市级创业投资引导基金管理和运作，加快我市创业投资企业发展，支持中小企业创新创业，根据国务院《关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》（国办发〔2008〕116号）和市政府办公厅《关于青岛市市级创业投资引导基金设立方案的通知》（青政办发〔2010〕11号）的规定，制定本办法。

本办法所称市级创业投资引导基金（以下简称“引导基金”）是由市政府设立并按市场化方式运作的政策性基金。

引导基金的来源主要包括四个方面：支持创业投资企业发展的财政性专项资金；引导基金投资收益；闲置资金存放银行或购买国债所得的利息收益；个人、企业或社会机构无偿捐赠的资金等。

引导基金主要用于引导和扶持社会资本按照《创业投资企业管理暂行办法》（国家发展改革委等十部委第39号令）规定，在本市行政区域内新发起设立的创业 投资企业，并鼓励创业投资企业主要投资于本市行政区域内符合《国家重点支持的高新技术领域》的未上市中小企业，优先扶持处于种子期、创建期的科技型中小企业和中小高新技术企业。

种子期、创建期科技型中小企业是指主要从事高新技术产品研究、开发、生产和服务，成立期限在36个月以内，职工人数不超过300人，年销售额不超过3000万元人民币，净资产不超过2000万元人民币，每年科技研发投入不低于当年销售额5%的企业；中小高新技术企业是指经认定的高新技术企业，且职工人数不超过500人，年销售额不超过2亿元人民币，资产总额不超过2亿元人民币。

第二章 决策管理与运行机制

引导基金理事会为引导基金的决策机构，由市发展改革委、财政局、科技局、经信委的有关负责同志组成，对市政府负责。理事会办公室设在市发展改革委。

理事会主要负责引导基金重大事项的指导和决策，建立健全创业投资项目评审、新闻媒体公示和资金托管制度，研究制定对受托管理机构的经营考核和激励约束机制，监督引导基金规范运作。理事会办公室负责落实理事会决策事项，承担理事会的日常事务性工作。

理事会聘请政府有关部门、创业投资行业自律组织的代表和相关投资领域专家组成评审委员会，对引导基金支持方案进行独立评审。理事会根据评审委员会全体成员三分之二以上通过的评审结果，对拟投资创投机构进行决策。

成立青岛市市级创业投资引导基金管理中心（以下简称“市级引导基金管理中心”），受理事会委托作为引导基金名义出资人和受托管理机构，对外行使引导基金的权益与义务。主要负责参股创业投资企业和跟进投资企业的调查评估、注资组建、运行监管、退出回收等日常管理工作。市级引导基金管理中心成立之前，其有关工作暂由理事会办公室代办。

根据有关规定，理事会选择一家商业银行对引导基金进行托管，承担引导基金的 资金保管、拨付、结算以及日常监管工作。

资金托管银行负责对引导基金实行动态监管，定期向理事会办公室、市级引导基金管理中心报告资金情况。发现引导基金异常流动时，应采取适当应急措施并及时报告。

第三章 运作原则及方式

引导基金按照“政府引导、市场运作，科学决策、防范风险”的原则进行投资运作，吸引和扶持在本市行政区域内设立创业投资企业。

引导基金运作以参股方式为主，视运作情况可采用跟进投资等其它方式。

（一）参股。向创业投资企业进行股权投资，吸引社会资本共同发起设立创业投资企业。参股投资比例不超过创业投资企业实收资本的35%，且不能成为第一大股东。参股投资期限一般不超过7年。

（二）跟进投资。当创业投资企业投资种子期、创建期企业或需要政府重点扶持和鼓励的高新技术等产业领域的创业企业时，引导基金可以按适当股权比例向该创业企业投资。

跟进投资一般不超过创业投资企业实际投资额的50%，投资期限一般不超过5年。跟进投资形成的股权，委托共同投资的创业投资企业管理，并签订《股权托管协议》，明确双方的权利、责任、义务和股权退出的条件、时间等。

第四章 对外投资及程序

申请引导基金参股设立创业投资企业的主发起人应符合以下条件：

（一）主发起人中至少有1家是在引导基金参股设立的创业投资企业主管部门备案的创业投资企业或创业投资管理企业，其中：

创业投资企业的实收资本不低于5000万元人民币，或者首期实收资本不低于3000万元人民币，且全体投资者承诺在注册后的3年内补足不低于5000万元人民币实收资本，所有投资者以货币形式出资。

创业投资管理企业的实收资本不低于500万元人民币，其受托管理的创业投资基 金应不低于1亿元人民币；

（二）投资领域明确；

（三）至少配备3名具有2年以上创业投资或相关业务经验的高级管理人员，且高管人员已经取得良好的管理业绩；

（四）其管理团队成员、主发起人或自身有对中小企业投资的成功案例；

（五）严格执行国家企业财务、会计制度规定，具备规范健全的内部财务管理制度和会计核算办法；

（六）企业领导班子诚信度高，管理和运作规范，具备科学有效的投资决策程序和风险控制、信用管理机制。

引导基金参股设立的创业投资企业应按规定在市创业投资企业管理部门备案，并接受监管。其投资运作应遵循以下原则：

（一）投资于青岛市行政区域内符合基金投资领域的科技型中小企业和中小高新技术企业的资金比例不少于实收资本的70%；

（二）投资于青岛市行政区域内处于种子期、创建期且符合基金投资领域的科技型中小企业和中小高新技术企业的资金比例不少于国家与市级引导基金实际比例之和。

（三）对单个创业企业的累计投资不得超过创业投资企业实收资本的20%；

（四）投资对象仅限于未上市企业，但所投资的企业上市后，参股创业投资企业所持股份的未转让部分及其配售部分不在此限；

（五）不得投资于其它创业投资企业。

申请跟进投资的创业投资企业应符合以下条件：

（一）按规定在市创业投资企业管理部门备案，并接受监管；

（二）跟进投资的创业企业应为本市行政区域内的科技型中小企业和中小高新技术企业；

（三）申请跟进投资的项目已经创业投资企业选定，或实际完成投资1年以内；

（四）共同投资的创业投资企业不得先于引导基金退出其在被投资企业的股权。申请引导基金参股的报批程序：

（一）公开征集。按照理事会审议通过的引导基金工作计划，市级引导基金管理中心在规定的时间内，面向社会公开征集拟申请引导基金参股的创业投资机 构。

各区市可以推荐报送当地符合条件的创业投资机构。

（二）受理。市级引导基金管理中心负责受理申请，根据引导基金设立方案和管理办法的有关条款进行初审后，确定初步名单。

申请引导基金参股的创业投资机构报送具体的发起设立或增资扩股方案，应充分论证引导基金参股的必要性和可行性，明确公司组织架构、专业管理团队配备和确保引导基金资产安全、固定收益回报的保障措施等。同时还应体现对社会资本的杠杆放大作用，非国有社会资本所占的比例应不低于30%。

（三）考察。市级引导基金管理中心对初步名单中的创业投资机构进行调查，核对申请材料的真实性，提出初步参股方案，形成详尽的调查报告。

理事会办公室根据市级引导基金管理中心提交的调查报告，按照一定的淘汰率，确定进入专家评审阶段的创业投资机构名单，连同有关申请材料一并提交评审委员会审议。

（四）评审。评审委员会对创业投资机构提出的申请参股方案进行独立评审，评审委员会三分之二以上成员通过的评审结果作为决策依据。

（五）决策。由理事会根据评审委员会通过的评审结果做出决定。

（六）公示。市级引导基金管理中心将决策结果在指定的媒体予以公示。

（七）实施。理事会办公室将理事会的决策意见下达市级引导基金管理中心和托管银行；市级引导基金管理中心根据理事会决策意见签订参股投资协议，并负责引导基金投资后形成股权的监督、管理、转让、退出等事项；托管银行根据市级引导基金管理中心的拨款通知向创业投资企业拨付参股资金，并对引导基金实行动态监管。

跟进投资等其它方式的申请、报批，按照受理、考察、评审、决策、公示、实施 的程序执行。

第五章 收益分配与股权退出

引导基金不得用于贷款或股票、期货、房地产、金融衍生品等投资，不得用于赞助、捐赠等支出，闲置资金只能存放银行或购买国债。

引导基金的收益为投资分红收入与股权转让所取得的收益。引导基金参股创业投资企业按照同股同权的原则，参与创业投资企业分红。引导基金参股创业投资企业形成的股权可适时转让，转让收益一般不高于引导基金原始投资额与按照转让时财政部公开发行的同期国债利率计算的收益之和，其他超额收益主要由非引导基金股东分享。

引导基金投资形成的股权可以通过上市、股权转让、企业回购及破产清算等方式退出。在有受让人的情况下，引导基金可以随时退出，其它股东具有优先受让权。引导基金在创业投资企业破产清算时具有优先清偿权。

为体现市级引导基金的政策导向，可考虑对创投企业提高对我市种子期、创建期企业的投资比例进行奖励，该比例较规定的最低标准每提高1%，引导基金让渡10%的收益给创投基金管理公司，最高可奖励引导基金收益的50%。引导基金可从收益中按照一定比例提取日常运作经费。

跟进投资的收益按《股权托管协议》确定的比例，向共同投资的创业投资企业支付效益奖励，剩余的投资收益一并纳入引导基金收益进行分配。

引导基金收益在提取相应的管理费用后形成的结余，继续作为引导基金进行运作。第六章 绩效考核与监督检查

引导基金所扶持的创业投资企业应在每个季度终了15日内向市级引导基金管理中心报送上一季度的投资运作报告和财务会计报表，在每个终了3个月内报送上一的投资运作报告和财务会计报告。

引导基金所扶持的创业投资企业应接受市级引导基金管理中心或其委托的中介机构对企业投资运作和会计核算、财务管理等方面情况的审计和检查。

对审计和检查发现的问题，创业投资企业应在规定时间内予以整改。对拒不整改或反复整改后未达到规定要求的，市级引导基金管理中心应采取终止协议、收回 资金和以后5年内不再受理其引导基金申请等处置措施。

市级引导基金管理中心应定期向理事会报送引导基金投资计划、参股创业投资企业及跟进投资企业运作情况和相应的财务文件，接受理事会或其委托的中介机构对引导基金的日常管理与运作事务的审计检查。

根据审计检查结果，理事会对市级引导基金管理中心进行考核。如考核不达标，理事会责成市级引导基金管理中心予以限期整改。

托管银行应在每个季度终了10日内向市级引导基金管理中心报送上一季度的资金托管报告，并在每个终了1个月内报送上一的资金托管报告。

根据托管银行的履行协议情况和服务质量，理事会对托管银行进行考核。对连续两年考核不达标的资金托管银行，理事会应终止委托协议，另行选择其它符合条件的托管银行。

市财政局应会同市发展改革委、市科技局、市经济与信息化委切实加强引导基金监管，按照公共性原则，建立有效的引导基金绩效考核制度，定期对引导基金政策目标、政策效果及其资产情况进行绩效评价。绩效评价与考核结果作为指导引导基金运作的重要依据，绩效考核办法另行制定。

引导基金理事会及办公室、市级引导基金管理中心、所扶持的创业投资企业应按照有关规定，规范管理、运作和使用引导基金。

对引导基金运作中的各种违规行为和创业投资企业弄虚作假、骗取财政资金或不按规定用途使用、截留转移、挥霍浪费财政资金等行为，依据《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定进行严肃处理。构成犯罪的，移交司法部门依法追究刑事责任。

第七章 附 则

本办法由市财政局会同市发展改革委、市科技局、市经济与信息化委负责解释。本办法自印发之日起试行。