大修基金政策问题

第一篇：大修基金政策问题

转载自http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?id=7532739&boardid=1&page=1&1=1#7532739

“和谐重庆”路上的绊脚石

——大修基金收取之“黑洞”

2008年7月20日，五个重庆———“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，作为重庆发展的新目标、新追求，首次在重庆市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为“和谐重庆”发展的重要战略决策。我们要讨论的是，三年来，在奔向“宜居”的这条重庆路上，有绊脚石吗？“畅通”吗？

“宜居”要有家，家的物质基础即是房屋。“家是最小国，国是千万家”，“房事”也是国家大事。近年来，随着房价的年年高涨，商品房相关问题备受关注，而物业管理中的房屋专项维修基金（俗称“大修基金”）的归集、使用，监管问题也争议颇多。

1999年1月1日，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）施行，这是首部归集大修基金的立法。该办法第五条规定，“购房者应当按购房款2%—3%的比例向售房单位缴交维修基金”。随着十多年来房价的上涨，缴交的大修基金随购房款增加，单套普通住宅缴交的基金数额达到了10万元。商品房多为预售，由于购买时间、价格的差异，导致同时入住的同栋楼房、同面积的住户，缴交的基金数额相差达到数万元。随着时代变迁，该办法应与时俱进。

2008年2月1日，《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）的施行，这部取代建住房[1998]213号的规章，从立法上进了一大步。该办法第七条规定按建筑面积交存，实现了相对公平。随后，各省市相继出台当地具体交存标准，按面积交存，还利于民。

那么，作为“宜居”的倡导地——重庆，对大修基金是如何归集、使用的呢？对“宜居”的民生问题如何考虑的呢？

一、重庆大修基金的归集、管理立法进程

自2008年2月1日起，建设部、财政部令第165号规章施行，建住房[1998]213号规章失效。就地方立法而言，重庆市尚无房屋专项维修资金交存具体规定的立法。

2010年11月27日，重庆市政府通过了《重庆市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），于2011年3月1日起施行。《办法》第七条规定的交存标准为：“

（一）有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存;

（二）无电梯的，按每平方米建筑面积50元交存”。

从上述立法进程看，2008年2月1日至2011年2月28日期间，建设部、财政部令第165号规章是唯一的大修基金交存立法依据;2011年3月1日重庆市《办法》施行后，与165号规章是并行有效的规章，是地方政府规章与国家部门规章之间的关系。

两部规章都规定按建筑面积交存大修基金，最主要的不同之处是交存的时间点，地方政府规章规定在“办理房屋预售合同备案登记时”交存，国家部门规章规定在“在办理房屋入住手续前”交存。对此冲突，从法理上讲，前者不符逻辑，后者较为合理。因为以面积为单位计算交存金额，就应在房屋竣工实测后才能确定，试问，“办理房屋预售合同备案登记时”建筑面积是怎样确定的，与实测有出入如何处理，遇违约、政策因素、不可抗力等导致不能交房如何处理？

重庆市的《办法》虽有瑕疵，但对于深受购房成本困扰的百姓来说，仍是一场春雨，尽管这春雨来得有点晚。

问题是，重庆的房管部门——“宜居重庆”的推动者，是怎样执行和落实政策，还利于民的呢？

二、重庆房管部门的政策“宜居”吗？

为全面贯彻《办法》，重庆市国土房管局下发了《关于学习宣传贯彻〈重庆市物业专项维修资金管理办法〉的通知》（渝国土房管发[2011]19号，以下简称《通知》），该《通知》要求，“根据《办法》的相关规定和不溯既往原则：

（一）在2011年3月1日（不含）以前，已办理房屋预售合同备案登记的（以“预售合同备案证明”载明的时间为准），购房人仍然按照各地区原有的交存标准，交存物业专项维修资金……”。

据房管局的书面回复，凡在2011年3月1日以前办理房屋预售合同备案登记的，即按购房款2%—3%的收取的标准按此标准。对该表述，我们觉得有几方面的问题需要探讨。

第一，“各地区原有的交存标准”是多少？从前述分析来看，从2008年2月1日起，无需区分合同备案登记的时间，都应按建设部、财政部令第165号规章和《重庆市物业专项维修资金管理办法》，以建筑面积为单位交存维修资金。

第二，该“交存标准”与重庆市新实施的《办法》相冲突。根据新《办法》第五十三条的规定，“本办法实施前，未交存首期物业专项维修资金的，相关业主应当在本办法施行之日起三个月内按照规定的标准交存至物业所在地区县（自治县）房地产行政主管部门公布的银行专户中”。此条中“按照规定的标准”，按照法条本意，指本规章规定的标准。

第三，该“交存标准”表述的“不溯既往原则”出现逻辑矛盾。

按照 “不溯既往原则”，2011年3月1日之前已经备案登记，但在3月1日之后交房的预售商品房，就不适用新《办法》的规定，还是应按建设部、财政部令第165号规章的规定在房屋入住前交存。因此，该《通知》表述的“不溯既往原则”在交存时间方面“溯既往”，以新《办法》为准，要求购房者提前履行交存义务;在交存标准方面“不溯既往”，以原有的惯例（购房款的“2%—3%”）为准，这种双重标准严重损害了购房者的利益，不利于“„宜居重庆‟建设和构建和谐社会”。

第四，房管部门在交存标准认定方面，没有与时俱进，政策文件前后矛盾。

根据2006年该局下发的渝国土房管发〔2006〕548号文件规定，“

三、关于专项维修资金归集、管理和使用问题…….（二）各区县可按房屋售价的2%、3%的比例，也可结合实际探索按购房面积定额交缴的办法，归集首期商品房专项维修资金”。

2006年市房管局已提倡按购房面积交存，这在当时，是积极的尝试。为何在2008年建设部、财政部令第165号规章，以及2011年重庆市《办法》实施之后，仍然坚持“购房款的2%—3%”的高标准不动摇呢？

三、关于重庆大修基金的“黑洞”猜想

1、新浪网2006年03月01日日新闻《重庆市国土房管局：全市大修基

金

黑

洞

亿

》http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-03-01/0856118797.html报道，“重庆市国土房管局传出的消息令人震惊：截至2005年，重庆市物业管理覆盖面积已达到1.3亿多平方米。按此建设规模，重庆市大修基金归集数量应接近100亿元的规模，但目前重庆归集的大修基金仅6亿多元，欠缴的房屋大修基金总额高达90多亿元！除一些业主拖欠大修基金外，大多数已经由房屋购买者向开发商缴纳的大修基金均“下落不明”。……”

腾讯网2007年01月19日新闻《重庆90亿大修基金“失踪” 政府出招欲堵漏洞》http://cq.qq.com/a/20070119/000177.htm报道，“去年是重庆住宅楼大修基金“失踪”的高发季节，重庆市九龙坡区全兴别墅11万元大修基金宣告失踪。此前，重庆南桥峰景园153万元大修基金、重庆小龙坎正街2号隆庆楼50万元大修基金、重庆江北区爱丁堡小区339万元大修基金也相继宣布“失踪”……与此同时，重庆市国土房管局日前发出的消息更令人震惊———截止到2005年，重庆市大修基金归集数量应接近100亿元，但目前归集的只有6亿多元，其中90多亿元大修基金不知去向。…….”

猜想一，“黑洞”怎样形成的？谁在监管？资金黑洞怎么办？谁来“买单”？

2、重庆的商品房多为预售，从购买签合同备案到接房入住的周期为一至两年。自2008年2月1日起，随着《住宅专项维修资金管理办法》的施行，至2011年3月1日，大修基金的交存标准本应按建筑面积计算。但这3年多的时间里，重庆房管部门一直坚持按总房款2-3%的交存。

2008年至2010年，重庆的房地产市场量价齐升。以2009年为例，全市成交建筑面积为2435.68万平方米，成交均价4179元/平方米。全年成交商品房总价1017.9亿元，如果按总房款3%的交存标准（重庆多高楼，为电梯房的标准），大修基金将交存30.5亿元;如果按建筑面积每平米80元计算，大修基金仅交存19.5亿元。仅仅因为执行标准的不同，归集的资金相差11亿元。据此保守计算，2008年至2010年期间，仅仅因为执行标准的不同，收取金额相差会达到30亿元以上。

猜想二，由于执行标准的不同，多出的几十亿资金如何使用？如何监管？会不会出现和以前一样的“黑洞”？

3、腾讯网2007年01月19日新闻《重庆90亿大修基金“失踪” 政府出招欲堵漏洞》http://cq.qq.com/a/20070119/000177.htm报道，“目前市国土房管局已代市政府完成了草案的起草工作。在该办法草案中，提出了物业专项维修资金按建筑面积收取的建议，具体标准：无电梯住宅30元/平方米，有电梯住宅50元/平方米。主城区以外的商品房收取标准可适当下调，最低不能低于主城区标准的50%，具体标准由各区县确定。”

2007年的重庆房管部门是积极的，建议按面积每平方米交30-50元;2010的《办法》规定为每平方米交50-80元。为什么在实际执行中，重庆房管部门对已购买但未交房的购房对象，仍然坚持按总房款3%的高标准收取呢？

猜想三，是什么原因，让房管部门需要归集更多的钱呢？谁“差钱”？

四、新《办法》实施后，大修基金交存标准过渡期间的政策建议

随着建设部、财政部令第165号规章和重庆市新《办法》的先后施行，从2008年2月1日起，不论是在2011年3月1日之前，还是之后备案登记的购房合同，都应按建筑面积交存维修基金。

在新旧政策的衔接方面，重庆房管部门可以借鉴西安市的做法，西安市在新的交存办法实施后，实施了新、旧标准过渡期，时间自2009年12月23日至2010年2月22日，过渡期间新、旧标准并行。在两个月的过渡期内，业主可自主选择对自己有利的标准交存专项维修资金。

在重庆市新《办法》实施之后，重庆市万州区房管部门的做法是，从惠及民生角度考虑，房屋的大修基金交存就低不就高———原则上按旧标准交存，若旧标准高于新标准则按新标准执行。

综上所述，我们建议重庆房管部门深入调研物业专项维修资金归集、使用与监管情况，以建设部、财政部令第165号规章与重庆市出台的《办法》为依据，根据《办法》第五十二条、第五十三条的规定实施“三个月”的新、旧标准过渡期，让购房者自主选择标准交存专项维修资金，并加强物业专项维修资金的监督管理。

渝国土房管发[2011]19号《通知》仅仅是一个地方政府部门的文件，不但与建设部、财政部令第165号规章和重庆市的新《办法》相抵触，而且通过行政通知的方式违规高额收取大修基金，在使用过程中漏洞百出、监督缺位，我们完全有理由质疑，这种搜刮民脂民膏的行为，是否出自于部门或者利益集团的私利？该文件是否经过了政府法制部门的审查，是否有效？立法必须遵循公正，公平，以人为本的原则，否则这就是一部恶法，必须加以废除。只有这样的恶法被纠正、制止，才能彰显现代法治精神，才能体现出我国依法治国的决心。

“五个重庆”的每一个“重庆”，都需要相关部门的主导推动。以上情况涉及到重庆的千家万户，涉及到数十万老百姓的该不该多缴“血汗钱”，涉及到数十亿资金使用和监管的民生问题。“房事”也是国事，大修基金该如何收？过去的“黑洞”如何补？未来如何预防“黑洞”？这些是考量地方政府执政水平的大事，也是影响“和谐重庆”道路的绊脚石，希望能得到重庆政府部门和社会的重视，以民生为导向，依法妥善处理。

第二篇：大修基金维修委托书

委托书

兹有广安区鸿都香榭A区（二、三期）大修基金维修款 元，划入广安天顺物业管理有限公司账户（中储银行广安分行直属支行），其账号为***001。该维修款项必须用于本小区公用及共用部位维修，任何人不得挪为他用，否则追究其后果。

鸿都香榭业委会

2013年 月 日

第三篇：大修基金标准及规定

西安市房屋维修资金交存标准

商品房（经济适用房、集资建房）维修资金交存标准为：

多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（7层以下，配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。

房改房维修资金交存标准为：

1、业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；

2、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

拆迁安置房屋维修资金交存标准为：

多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（7层以下，配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。

住宅维修资金就是房屋的“养老钱”每个业主都有义务及时交存

房屋维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，是房屋的“养老钱”。

西安紫薇物业管理有限公司一位负责人在谈及房屋维修资金的使用时，感触颇深。据了解，2010年以来，该物业已经成功申报5笔维修资金，用于小区的电梯、屋面防水等方面的改造和维修，及时处理了设备设施存在的问题，极大地缓解了业主和物业之间的矛盾。

今年，紫薇臻品小区18号楼电梯出现了故障，物业公司根据维修资金使用流程，及时进行了申报，维修资金到位后，在最短的时间内，排除了电梯隐患，保证了电梯安全，业主非常满意。这是紫薇物业公司首次使用维修资金的项目，也使业主们感受到了专项维修资金的重要性和便利性，使小区物业管理进入良性循环。

友情提示：

西安市房管局提醒，为方便业主交存住宅专项维修资金，目前西安市已经有中国银行、中国建设银行、西安银行三家机构可以办理交存业务，共15个银行网点，可出具统一的《西安市房屋专项维修资金缴存收据》。市民可凭借此收据办理新房入住手续和领取房产证，登录西安市住房保障和房屋管理局网站进行查询。

政策解读二

开发建设（含城改、棚改项目）实施单位、物业公司一律不得代收房屋维修资金

一、中华人民共和国财政部令第165号《住宅专项维修资金管理 办法》的规定：

第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期

住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发

建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

二、《西安市物业管理条例》的规定：

第七十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅

楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有住房的单位，应当交 存专项维修资金。

专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部

位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第七十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首

期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企

业不得代收专项维修资金。

业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证；

未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。

三、《西安市住宅专项维修资金管理办法》的规定：

第十一条 建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时，应当向

房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。

政策解读三 住宅专项维修资金都能用在哪？

1、住宅专项维修资金的用途？

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保

修期满后的维修和更新、改造的资金。

2、共用部位、共用设施设备具体指哪些？

住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶

以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备 使用的房屋等。

第四篇：大修问题总结

1．沟通协调问题，沟通好可以节约时间，提高效率。

2．拆接设备是要防止小物件丢失。

3．图纸与资料要看仔细，防止多做或少做。

4．多与老员工交流，讲解如何做及注意事项。

5．提前准备备品备件及个人工器具及常用小件。

6．尽量一次就做好，防止反工或反复。

7.细节还要加强，注意规程和质量计划与校验单不同。

8.万用表的档位与表笔插孔是否合适。

9.前期经验原来出现过哪些问题，能不能有一个地方总结。到时也好看看。

10.仪表工作后再检查一遍是否有问题及阀门位置是否正确。

11.低压力的表一定注意环境问题。

12.规程和质量计划一定要看仔细，不要粗略的过。每页都看仔细，注意带括号和小字部分。

第五篇：大修基金标准及规定[最终版]

2011-12-23

热烈庆祝《西安市住宅专项维修资金管理办法》颁布实施两周年

西安住宅专项维修资金累计归集已达55亿元

2009年12月23日，《西安市住宅专项维修资金管理办法》正式颁布实施。两年来，西安市的住宅专项维修资金管理工作取得了长足进步。截至11月30日，全市各类住宅专项维修资金已累计归集55亿元，拨付使用1386万元，涉及维修项目98个，3万余业主受益。

作为房屋“养老钱”的住宅专项维修资金，“取之于民，用之于民”，是一项事关每位业主安居乐业的住房保障资金，事关社会的和谐稳定，事关业主的生活质量。近年来，在市房管局的领导下，市房屋维修资金管理中心各项工作成效显著，该中心在归集和使用该项资金的过程中，不断探索和创新，在不到5年的时间里，维修资金由最初的7000多万元归集到了55亿元。全年现场累计收款19721户，交存金额达到1.42亿元，不仅方便了群众交存，也使维修资金归集量大幅增加。

同时，该中心还不断推进老旧小区维修资金的归集管理，取得了良好的效果。本归集维修资金就达到了10.8亿元。今年以来，陆续处理了古迹岭小区、西北一路44号院等13个老旧小区维修资金交存的问题，为日后此类小区共用设施设备的维修提供了保障。

今年多发的连阴雨天气，造成西安许多小区住宅出现了渗漏。对此，市房屋维修资金管理中心专门开辟了绿色通道，全年受理屋面渗漏维修项目20个，使用资金116万元，受到了业主的高度好评。同时，受理电梯维修项目32个，使用资金175万元。

明年，该中心将进一步加大维修资金管理力度，积极推进二手房维修资金交存工作，使西安市的维修资金管理工作不断向前迈进。

政策解读一

西安市房屋维修资金交存标准

商品房（经济适用房、集资建房）维修资金交存标准为：

多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（7层以下，配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元/平方米。

房改房维修资金交存标准为：

1、业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；

2、售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取维修资金。

拆迁安置房屋维修资金交存标准为：

多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元/平方米；多层住宅（7层以下，配备电梯的）：90元/平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含七层）：90元/平方米。

住宅维修资金就是房屋的“养老钱”每个业主都有义务及时交存

房屋维修资金是“取之于民、用之于民”的一项住房保障资金，是房屋的“养老钱”。

西安紫薇物业管理有限公司一位负责人在谈及房屋维修资金的使用时，感触颇深。据了解，2010年以来，该物业已经成功申报5笔维修资金，用于小区的电梯、屋面防水等方面的改造和维修，及时处理了设备设施存在的问题，极大地缓解了业主和物业之间的矛盾。

今年，紫薇臻品小区18号楼电梯出现了故障，物业公司根据维修资金使用流程，及时进行了申报，维修资金到位后，在最短的时间内，排除了电梯隐患，保证了电梯安全，业主非常满意。这是紫薇物业公司首次使用维修资金的项目，也使业主们感受到了专项维修资金的重要性和便利性，使小区物业管理进入良性循环。

友情提示：

西安市房管局提醒，为方便业主交存住宅专项维修资金，目前西安市已经有中国银行、中国建设银行、西安银行三家机构可以办理交存业务，共15个银行网点，可出具统一的《西安市房屋专项维修资金缴存收据》。市民可凭借此收据办理新房入住手续和领取房产证，登录西安市住房保障和房屋管理局网站进行查询。

政策解读二

开发建设（含城改、棚改项目）实施单位、物业公司一律不得代收房屋维修资金

一、中华人民共和国财政部令第165号《住宅专项维修资金管理 办法》的规定：

第十二条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期 住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发 建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。

二、《西安市物业管理条例》的规定：

第七十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业、与单幢住宅 楼结构相连的非住宅物业的业主，以及出售公有住房的单位，应当交 存专项维修资金。

专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部 位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第七十九条 商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首 期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。建设单位、物业服务企 业不得代收专项维修资金。

业主在办理房屋入住手续时，应当提供交存专项维修资金的凭证； 未提供凭证的，建设单位不得将房屋交付使用。

三、《西安市住宅专项维修资金管理办法》的规定：

第十一条 建设单位和业主在办理房屋权属转移登记时，应当向 房屋权属登记机关提交首期维修资金交存票据。

政策解读三 住宅专项维修资金都能用在哪？

1、住宅专项维修资金的用途？

住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保 修期满后的维修和更新、改造的资金。

2、共用部位、共用设施设备具体指哪些？

住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶 以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备 使用的房屋等。