第一篇：上海维修基金相关政策
上海市住房保障与房屋管理局下属 物业管理
上海市物业管理事务中心
（上海市维修资金管理事务中心、上海市公房经营管理事务中心）
http://www.xiexiebang.com）点击“商品住宅维修基金”图标，进入“商品住宅维修基金”主页注册，填写《注册登记表》。
二、房地产开发企业、物业管理公司持《注册登记表》、《企业资质证书》、《组织机构代码证》复印件到市房地局进行企业身份的认定。
业主委员会持《注册登记表》、《业主委员会批复》、《开户申请书》到物业所在地的各区县房地局进行身份认定。
三、各区县房地局要加强对房地产开发企业、物业管理公司、业主委员会的督促和业务操作指导。
上海市房屋土地资源管理局
2003-07-25
关于原全额出资购买使用权房、单位保留使用权房转为产权房的维修基金筹集、管理若干问题的通知
沪房地资物[2002]49l号
各区县房地局、房改办、房地产交易中心： 为了加强原全额出资购买使用权房、单位保留使用权房后转为产权房的维修基金的筹集 和管理，现作如下通知，请按照执行：
一、维修基金管理方式 原全额出资购买使用权房、单位保留使用权房后转为产权房的维修基金，按商品住宅维 修基金的管理方式进行管理。
二、维修基金交纳时限
在申请办理全额出资使用权房、单位保留使用权房转为产权房手续前，申请人应按规定 交纳维修基金，存人专户银行。其中，未成立业主委员会的物业管理区域，由申请人交至区、县房地局在银行开设的专户；已成立业主委员会的物业管理区域，由申请人交至业主委员会帐户。申请人凭专户银行出具的收款凭证，方可办理房地产权登记手续。其中，单位保留使用权房屋已建立维修基金的，凭基金交割凭证办理房地产登记手续。
三、维修基金的清理和帐户归并
根据规定已筹集的上述维修基金，按照“谁收款、谁清理”的原则，由收款单位按本通 知要求在今年8月31日前清理完毕，统一归并至区县房地局商品住宅维修基金帐户。
四、本通知自发布之日起施行。本通知施行之日以前有关规定与本通知规定不一致的，以本通知为准。
上海市房屋土地资源管理局
2002-08-30
关于拆迁互换产权房屋缴纳维修基金和申领房地产权证的规定
沪房地资改[2001]694号
各区县房地局：
为规范拆迁互换产权房屋的维修基金归集和房地产权证申领，特规定如下：
一、拆迁互换产权房屋中被拆迁人按三分之一成本价购买并领取互换产权房的房地产权证的，应按“有限产权接轨规定”缴纳维修基金，办理接轨手续后，换领房地产权证。
二、拆迁互换产权房的或被拆迁人获得互换产权房未领取房地产权证的，在申领房地产权证前，应按《上海市商品住宅维修基金管理办法》第六条第一款第二项规定缴纳维修基金。其中未成立业主委员会的物业管理区域，由申请人持互换产权房的合同向区、县房地局办理维修基金交款确认手续，区、县房地局确认后，开具《商品住宅维修基金交款通知（拆迁互换产权房专用）》（详见附件一），申请人依据通知要求向区、县房地局开立维修基金的专户银行交款；已成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会或其委托的物业管理企业向申请人开具《商品住宅维修基金交款通知（拆迁互换产权房专用）》（详见附件二），申请人依据通知要求向业主委员会开立维修基金的开户银行交款。申请人在申领房地产权证时应出具收款银行盖章的《上海市购房业主商品住宅维修基金交款凭证》（见附件三）。本规定实施前拆迁人和被拆迁人已按商品住宅维修基金筹集规定缴纳维修基金的，按上述规定的操作程序办理归集手续，凭银行盖章的交款凭证（其中，拆迁人已交维修基金的，被拆迁人应当出具拆迁人盖章的上述交款凭证复印件），申领房地产权证。
二○○二年一月九日
附件一
商品住宅维修基金交款通知
（拆迁互换产权房专用）
__________________________：
经审核，你购买的____________区（县）____________房屋，建筑面积____________平方米（其中车库面积____________M2），应交纳维修基金金额为人民币（大写）____________￥____________。请于____________年____________月____________日前将维修基金交至________________________银行。我局专户银行帐号________________________。
（应交纳维修基金计算公式为____________元／平方米×____________平方米）
________________________区（县）____________局盖章
****年**月**日
备注：
1、购房人须持本交款通知及交款凭证向专户银行交款。
2、本通知一式三份，区县房地局、购房人、专户银行各执一份。
3、交纳维修基金的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门每年公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同之日当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同之日的当年每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。
附件二
商品住宅维修基金交款通知（拆迁互换产权房专用）
_______________________：
经审核，你购买的___________区（县）___________房屋，建筑面积___________平方米（其中车库面积___________平方米），应交纳维修基金金额为人民币（大写)___________￥___________。请于___________年___________月___________日前将维修基金交至___________银行。我局专户银行帐号______________________。
（应交纳维修基金计算公式为_____________元／平方米×___________平方米）
______________________业主委员会盖章 年月日
备注：
1、购房人须持本交款通知及交款凭证向专户银行交款。
2、本通知一式三份，区县房地局、购房人、专户银行各执一份。
3、交纳维修基金的每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和物价部门每年公布。
其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面积成本价以1198元计价；2001年1月1日起出售的商品住宅，按签订土地使用权出让合同之日当年的每平方米建筑面积成本价计价，成片出让土地的地块，按签订土地使用权转让合同之日的当年每平方米建筑面积成本价计价；签订合同的时间在1996年以前的，每平方米建筑面积成本价按1198元计价。
上海市房屋土地资源管理局
2002-1-9
关于内外销商品住房并轨后维修基金筹集管理有关问题的通知
沪房地资物[2001]516号
各区县房地局：
根据《上海市人民政府批转市计委等六部门关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》（沪府发［2001］22号）的规定，现就内外销商品住宅并轨后的维修基金筹集管理有关问题通知如下：
一、凡在2001年8月1日前出售的新建外销商品住房的维修基金筹集，按商品住房出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主委员会协商一致的意见执行。
二、凡在2001年8月1日后出售的新建外销商品住房的维修基金筹集，按《上海市商品住宅维修基金管理办法》（市政府2000年第91号令）第六条第一、二款、第七条第一、二款规定执行。
三、内外销商品住房并轨后筹集的维修基金使用管理按《上海市商品住宅维修基金管理办法》（市政府2000年第91号令）的有关规定执行。
特此通知。
上海市房屋土地资源管理局
2001-09-24
售后公房维修基金使用情况调查
文／上海市房产经济学会第十九分会（嘉定分会）
房屋维修基金是保障提供房屋使用人能有一个长期正常、安全居住的“房屋养命钱”，涉及千家万户，关系民生。售后公房维修基金首次筹集以来的使用情况如何？还存在些什么问题？业主普遍十分关心。为此，我们对我区售后物业的维修基金使用情况进行了调查，并以售后物业相对集中的嘉定镇地区20个售后住宅小区的维修基金使用情况进行了分析。
一、售后公房维修基金的使用范围及管理原则
（一）房屋维修基金的使用范围。住房的共用部位、共用设备、公共设施的维修由全幢房屋所有人共同承担，费用在房屋维修基金中列支。房屋维修基金不敷使用时由管房小组按各单元住户建筑面积比例向业主筹集。
（二）街坊维修基金的使用范围。住房建筑以外的道路、上下水管、窨井、化粪池、路灯、绿化等街坊公共设施的管理、维修、养护等费用在街坊基金中列支，不足部份在城市维护费中列支。
（三）维修基金的使用管理原则。专户存储、专项使用、保值增值。
二、售房以来维修基金运作的基本状况分析
（一）增值情况
售后公房维修基金首次归集后的头几年，当时居民储蓄利息较高，加上银行还给房屋维修基金有特殊的利率照顾，所以，维修基金首次归集后的前几年，增值空间较大。归集后第一年的利率为16.4475，第二年的利率为14，第三年的利率为12，再加上归集后的前几年未启用维修基金，因此仅前三年，维修基金即增值约50%。以后随着居民储蓄利息的逐年调整降息，售后维修基金的增值空间也随之逐步减少。早期10年的高利率，促进了维修基金的快速增值，为房屋实施必要的修缮养护、合理的更新改造所需奠定了坚实的经费保障。
（二）使用情况
售后住宅小区初建时受当时历史条件的限制，原设计标准、建造标准低。加上建造年代较久及房改前以租养不了房等因素，形成了售房后房屋破损陈旧、安全隐患多、基础设施差、使用功能不齐、小区环境差等问题。因此，自1997年维修基金可启用以后，物业公司与业委会本着量力而行、分段实施、逐步解决历史欠帐的原则，动用维修基金解决一些业主反映比较突出的问题，如住房的墙面开裂、脱落、渗水、屋面漏水、上下水管道老化阻塞，街坊公共设施的道路、绿化、窨井，地下管网、小区的封闭等问题进行了修理、整治、更新、改造。随着新城镇建设要求的提高，创建文明小区力度的加大，又动用维修基金投入到创建整治的行列。维修基金为解决历史欠帐，改善售后住宅小区的环境面貌，保障房屋的居住使用功能，提升新城镇形象，创建文明小区的硬件建设起到了保障作用。在维修基金的支撑下，经各方十年的共同努力，售后公房的完好率、合格率、居住使用质量有了提高。售后住宅小区的环境面貌有了明显的改善，城镇的景观形象大为改观，社会的满意度明显提升。
（三）使用运作中出现的问题
售后住宅小区因历史原因形成的先天不足决定了要确保售后公房的完好率、合格率，业主的长期、安全、正常居住使用，必须要有充足的维修经费来支撑房屋长期修缮养护、合理更新改造。因此售后公房的维修基金使用必须遵循“专项使用，保值增值”的长期合理、正常有序使用的基本原则。但在这次调查中发现，部分小区出现了超支和明显的不足现象。主要表现在：
1.有的小区街坊维修基金已赤字或即将赤字
从2003年开始，陆续出现有的小区无街坊维修基金可动用的状态。在此情况下，小区业委会为了保证街坊公共设施的日常管理、养护、修理能正常运转，就采取这样的措施：一是逐户向业主发放征询表或召开业主代表大会征询来调剂使用房屋维修基金；二是要求物业公司垫资来实施街坊公共设施日常管理、养护、修理。至2007年10月28日止，已有6个小区的街坊维修基金赤字，有6个小区的街坊维修基金即将赤字（见附表
1、表
2、表3）。建行公房售后维修基金管理报告 表1
2007年7月3日 小区名称 建筑面积
（M2）街坊基金（元）小区名称 建筑面积（M2）街坊基金（元）
本金 可用息
本金 可用息
东塔 57041.87 12885.76 9714.49 虬桥 24019.39 532282.97-97902.21 李园一村 90779.64 156437.86-112386.19 高层 22283.87 637945.23 38669.24 李园二村
北片 86158.88 439421.56-84852.47 小囡桥城 中路 5674.13 51175.89-900.94 城中 60497.52 21887.38 1522.1 察院弄 14871.59 59252.99-1107.85 桃园 149349.72 126475.79 832 王家桥 3513.10 13988.19-261.53 六一 65594.78 11098.29 799.66 小囡桥 58670.64 529049.66-9313.85 南 24139.28 1370.6 310.11 东大 11748.31 112709.16 3692.97 梅园 52133.78 174056.7-34256.87 李园二村 东片 19626.40 23757.59-9570.68 民园 29368.47 489429.52-55168.56 李园二村 西片 13380.26 90114 3871.09 三皇桥 64719.61 401886.21-53075.4 人民 25312.27 379508.24-1064.55
小区欠物业公司街坊维修养护垫资款统计
表2
2007年10月28日 小区 名称 李园 一村 李园二村
(西片)东大 六一 南 城中 桃园 东塔 欠款数
(万元)6.6 4.57 6.66 32.85 8.17 40.79 46.93 2.3
2.个别小区目前尚余房屋维修基金储存不足 市建行公房售后维修基金管理报告 表3
2007年7月3日 小区名称 建筑面积（平方米）房修基金本金（元）房修基金可用息（元）街坊基金本金（元）街坊基金可用息（元）
李园一村 90779.64 8986350.8-2788886.87 156437.86-112386.19 三皇桥 64719.61 2904624.88 121158.02 401886.21-53075.4
从市建行公房售后维修基金管理报告显示的售后维修基金目前剩余的银行帐面情况看，个别小区目前尚余的房屋维修基金储存数已难以保障房屋自身今后的修理养护、更新改造实际需要，有的连一次大修的经费也不够。
市建行公房售后维修基金管理报告所反应的是整个小区维修基金的总额，在分摊到业主个人维修基金帐户时，因小区内单元与单元之间的情况不同，实施项目时有的做、有的未做、同样做项目内容也不一样，因此在单元与单元之间的分摊数也有多有少。所以实际分摊业主个人帐后，就会出现有的业主个人帐户维修基金的剩余额要大大低于管理报告中反应的整个小区业委会帐户剩余额平均数的情况，因此有的小区的维修基金虽然数量还不少，但涉及到单元或个人的，就有明显不足问题，特别是进行“平改坡”的住宅单元。
（四）形成街坊赤字负债和维修基金储备不足的原因
1.因历史原因形成的售后住宅先天性不足的特殊性，给改善提高居住质量，改善环境面貌的整治改造带来了面广量大的艰巨性，要化钱的地方多，所以资金的投入量也相应较大。
2.多次重复的整治改造，“平改坡”实事工程，文明小区的创建等或多或少分摊动用维修基金支付。一些在2000年前动用维修金已进行过整治改造的售后住宅小区，在进入新世纪后创建新城镇的整治中有的又多次分摊动用，如梅园小区2001年动用28万元，2004年动用50万元；小囡桥小区2001年动用62万元；2006年5月份动用156万元；三皇桥小区2006年5月一次性动用209万元；李园一村小区2007年5月一次性分摊动用318万元。
3.街坊维修基金出现入不敷出后，用房屋维修基金来调剂、垫资，加速了房屋维修基金剩余存量的减少。
4.有的小区保洁保安收费不足的缺额部份，业委会活动经费不足的缺额部份就由业委开具任务单在维修基金中冲抵列支等。
（五）维修基金储存不足后带来的后顾之忧
1.非专项使用带来的问题
从目前看，这些小区尚剩余的房屋维修基金储存量还能维持一段时间，但要以这些维修基金来支撑因街坊维修基金不足而为解决街坊公共设施项目日常修理、养护、管理所需要费用的支出；承担创建整治分摊费用的支出；用于保洁、保安收费不足和业委会活动经费不足的缺额部份费用的支出就显不足。以往每年用于街坊的路灯电费、路灯设施养护费、绿化养护费、雨污水管道、窨井的疏通、养护、修理费等由街坊基金支出的经费测算，年均支出每平方建筑面积约需1.3-1.4元左右。一个5万平方米左右的小区，以后每年要从房屋维修基金中支付用于街坊项目的费用需6-7万元，这样房屋维修基金剩余不多的小区便产生了如下问题：（1）剩余的房屋维修基金还能维持多长时间来承担支付这些非专项使用的经费支出。（2）支付了这些非专项使用的经费后，还剩余多少资金能用于解决房屋的修理养护、更新改造上的实际问题。
售后公房房龄长、房屋老、破损陈旧，且尚还有30年—40年的后续使用期。因此，必须要有坚实的经济基础来保障对其实施正常的修理养护、更新改造，以确保业主对房屋的正常安全居住使用。但实际上，有的小区维修基金尚余的储存量大幅减少，加上银行存款利率降低使维修基金增值空间减少，维修基金尚余储存量和增值量难以保障今后对房屋实施必要的修理养护、更新改造所需。
2.维修基金再筹集难的问题
目前居住在售后公房内的业主大部份是退休老年人、下岗等无稳定工作、稳定收入及一般工薪阶层的低收入城镇居民。一部份为解决货币动迁安置及为解决子女务工、读书住房而进城购买二手房的农村居民。面对这样一个无稳定收入、以低收入为主的业主群体，在维修基金入不敷出后需作再归集时，这些平时连缴纳基本的物业管理费、保洁、保安费都也有困难的低收入业主能否有经济承受能力？加上维修基金再归集的机制尚未完全确立，以往在维修基金的使用运作上出现的一些不规范性也有可能成为他们难以履行维修基金再归集的理由。我们的售后工房都是多层建筑，房屋的修缮只要有一户业主不交维修基金就无法进行修缮，这些都是今后的难题。
三、对策措施
（一）政策落实
公房出售时，市政府对维修基金的使用运作都有文件作出了明确的规定，如房屋维修基金“入不敷出时，由管房小组按各单元房屋面积比例向主业筹集”。经十年的使用运作后，已有个别小区业委会帐户的房屋维修基金储存量可能要不了几年就会出现入不敷出的情况，建议有关部门尽快出台再归集机制，制订再归集实施细则，为今后因维修基金不足而需再归集营造良好的基础。街坊维修基金“不足部份在城市维护费中列支”，但有的街坊维修基金已负债多年、有的即将赤字，影响了街坊项目的正常运转。建议有关部门尽快落实“不足部份在城市维护费中列支”的政策规定，以确保街坊项目的日常修理、养护、管理工作正常运转。“分户存储、专项使用，保值增值”的规定是维修基金使用管理的基本原则。建议相关实施部门，应严格遵守，自觉执行，凡不属于维修基金支付实施的项目，决不能动用维修基金，让仅剩的一点有限的“专项使用”资金为保障业主安全正常居住使用环境发挥其应有支撑作用。
（二）加强监管
有关部门应切实承担起对维修基金这一专项基金的使用管理的监管责任，采取有力措施扭转和克服以往使用运作上产生的一些非理性、非规范性的做法，使维修基金真正能“专项使用，保值增值”，替老百姓管好这一点有限的房屋救命钱。
（三）政府的示范作用
在为推进新城镇建设，创建文明小区的活动中，应坚持由政府出资投入实施，不用或尽量少用业主的维修基金，使有限的维修基金真正用于保障他们有一个长期安全正常居住使用环境的房屋修缮养护更新改造上。
（四）加强计划性
业委会要根据本小区自身物业的实际和尚余的维修基金存量的实际，会同物业公司一起制订出切实可行的近期、中长期修缮养护、更新改造和对小区环境面貌实施整治改造的规划。规划的制订与今后的操作实施一定要保持长期性、连贯性、持续性，克服随意性，做到一张规划图纸管到底，杜绝重复整治改造。然后按照使用计划，将维修基金按近期、中期、长期分段进行专项储存，确保保值、增值，消除业主的后顾之忧。
（五）政府的扶持
因售后物业先天不足和居住业主群体的特殊性，建议政府对售后物业采取一些必要的政策扶持，如在制订售后维修基金再归集细则时可否考虑采用政府再贴补一点，业主自己出一点的办法解决。由于售后物业管理费的收费标准是由政府定价的，远远低于商品住宅收费标准，同时不包含保洁保安费，加上收缴率也较低，在此情况下区财政自2007年开始给予了一定补贴，但与实际所需费用仍有一定差距。建议补贴费用适当提高一些，政府己给物业管理费补贴的小区，不应再另分摊保洁、保安费。
关于公有住宅售后房屋灭失三项维修基金处理意见的通知
沪房地物[1998]418号
各区县房地局、房管局，崇明县建委： 为加强公有住宅售后三项维修基金管理，现就公有住宅售后房屋灭失三项维修基金处理意见通知如下：
因房屋动迁等原因造成公有住宅售后房屋灭失的，由业主、房屋动迁单位、原售房单位或物业管理单位持房屋灭失等有关证明文件，到建行办理住宅维修基金交割手续，其中原个人缴纳住宅维修基金中的剩余部分，由建行退还给业主，原房屋出售单位缴纳三项维修基金的剩余部分，作为补贴街坊公共设施维修基金的不足。
上海市房屋土地管理局
1998-07-13
转发《关于业主大会开立房屋维修资金帐户有关问题的通知》的通知
沪房地资物[2004]198号
各区县房地局、各业主大会：
为贯彻实施《物业管理条例》和《上海市商品住宅维修基金管理办法》，现将《中国人民银行土海市分行关于业主大会开立房屋维修资金账户有关问题的通知》(上银发[2004]92号，以下简称《通知》)转发给你们，并提出如下实施意见，请遵照执行：
一、新成立的业主大会应严格按照《通知》的规定开立维修资金专用存款账户。
二、《通知》下发前已成立业主委员会尚未开立维修资金帐户的，业主委员会应持原批准成立业主委员会的文件、证书和依法通过的业主大会议事规则向区县房地局申领业主大会、业主委员会备案证，并按规定开立维修资金专用存款账户。
三、区县房地局发出的业主大会、业主委员会备案证中业主委员会负责人一栏应填写业主委员会主任和副主任姓名，原来没有明确的，应予以补正。
四、各区县房地局要加强对业主大会开立维修资金专用存款账户的指导和督促。
五、《通知》下发前已开立的临时存款账户和基本存款账户，应在2005年8月31日前完成相关的变更手续。附件：
中国人民银行上海分行
关于业主大会开立房屋维修资金帐户有关问题的通知
上海银发[2004]92号
各国有商业银行上海市分行，上海浦东发展银行、上海银行，各股份制商业银行上海分行、上海市农村信用合作社联合社、上海市各经营人民币业务的外资银行：
为了贯彻实施《物业管理条例》，上海市政府发布的《上海市商品住宅维修资金管理办法》和《人民币银行结算账户管理办法》，现就业主大会开立房屋专项维修资金有关事项通知如下，请遵照执行：
一、业主大会成立后，应在与其签订委托协议的商业银行开立专用存款账户。
二、业主大会申请开立专用存款账户时，应根据申请开立专用存款账户时的开户资料，认真填写“开立单位银行结算账户申请书”（以下简称开户申请书），并加盖业主大会公章和业主委员会负责人（正、副主任）的私章。同时向开户银行出具下列开户资料：
（一）房地产行政管理部门出具的业主大会、业主委员会备案证；
（二）业主委员会负责人的身份证件或业主委员会授权书及被授权人的身份证件。
三、开户银行应对业主大会提交的开户申请书的填写事项和其他开户资料的真实性、完整性、合规性进行审查。符合开户条件的，开户银行应将开户申请书原件、其他开户资料的复印件（加盖银行业务章）报送人民银行上海分行（会计财务处）。
人民银行对开户银行报送的开户资料的合规性予以审核，符合条件的，核发专用存款账户开户核准通知书。
四、业主大会开立专用存款账户后，不得再申请开立其他账户。如因同一业主大会商品住宅维修资金账户的开户银行与售后公房维修资金账户的开户银行不是同一家银行的，可按本通知规定另行申请开立一个专用存款账户，用于核算售后公房维修资金。
五、业主大会专用存款账户开立、撤销及变更的相关事项，按照《人民币银行结算账户管理办法》有关规定办理。
六、业主大会开立的专用存款账户不得支取现金，不得使用除贷记凭证以外的结算凭证或其他票据。
七、原以业主委员会名义开立的临时存款账户，可在账户年检的同时办理更名手续；以业主委员会名义通过年检开立的基本存款账户，开户银行应通知其缴回开户登记证（正、副本），并撤销其基本存款账户，另填制开户申请书，办理账户名称和账户性质变更手续。
八、业主大会专用存款账户仅核发开户核准通知书。
九、本通知自发文之日起执行，原《关于业主委员会开立维修基金账户有关问题的通知》（上海银办发[2001]287号）同时废止。
特此通知。
上海市房屋土地资源管理局
2004-05-09
关于商品住宅维修基金分摊中有关问题的批复
沪房地资物[2003]159号
崇明县房地局：
你局《关于商品房维修基金分摊中有关问题的请示》(崇房地[2003]14号)收悉。经研究，现批复如下：
一、《关于实施〈上海市商品住宅维修基金管理办法〉若干问题的通知》（沪房地资物［2002］457号）文颁布前，商品住宅小区内发生的物业日常养护费（包括日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等），应经业主委员会和物业管理企业协商一致后，按约定的方式支出。
二、《关于实施〈上海市商品住宅维修基金管理办法〉若干问题的通知》（沪房地资物［2002］457号）文颁布后，商品住宅小区内发生的物业日常养护费应纳入物业管理服务费范围。
上海市房屋土地资源管理局
2003-05-06
关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理有关收费问题的通知
上海住宅 2005年第2期
沪房地资物[2004]562号
各区县房地局、物价局、业主大会：
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》和《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》的规定，现就业主大会委托社会中介机构进行商品住宅维修资金代理记帐、年度审计以及工程预(决)算审价等有关收费问题通知如下：
一、代理记帐服务费
代记帐服务费的参考价为：物业管理区域每套住宅每月1元；非居住房屋每满100平方米建筑面积按一套计算，每月1元；未满100平方米建筑面积、有单独房地产权证的按一套计算，每月1元。
二、维修资金收支审计费
维修资金收支审计费的参考价为：1250元+被审计会计期间的维修资金收支发生总额(不含筹集维修资金的收入部分)x0.25％。但单次审计费用一般不超过4000元。
三、工程预算、决算审价费
工程预算、决算审价费基准价如下表：
凡项目送审价核减率在5％以内的审价费，由委托单位承担；核减率在5％以上部分的审价费，由原编制单位承担。若出现核增，则工程审价费由原编制单位承担。(如核减率高于5％，但按核减额计算的审价费等于或低于最低收费标准的，则审价费由委托单位和编制单位按如下比例承担：委托单位承担的费用=最低收费x5％÷核减率；编制单位承担的费用=最低收费X(核减率-5％)÷核减率)
四、工程预算、决算审价收费采用差额定率累进计费方式。业主大会与社会中介机构可根据物业管理区域范围大小或者按照维修工程预算、决算审价的难易程度，在上述审价费基准价上下10％幅度内协商确定。
五、商品住宅维修资金委托代理记帐服务费可以分别在物业管理服务费和物业维修资金中各列支50％；商品住宅维修资金委托审计费、审价费可以在维修资金中列支。
六、业主大会委托社会中介机构管理公有住宅售后维修资金的服务费用的支付，参照本通知执行，所涉及的服务费用可以在物业维修资金中列支。
七、本通知自二OO四年十一月一日起执行，试行一年。
上海市房屋土地资源管理局
上海市物价局
二OO四年十月二十二日
商品住宅维修资金使用管理中存在的问题及对策
上海房地 2006年第6期 谭群 彭晖
建立商品住宅维修资金制度,是为了解决保修期满后小区共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的经费问题，从而确保小区公共利益和社会公共安全。经过努力，截至2005年底,我市已归集商品住宅维修资金总量超过了150多亿元，基本上保障了近7000多个商品住宅小区，250多万套房屋共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的经费来源。但是,随着时间的推移，上世纪90年代初建造的商品住宅已逐渐进入了正常的维修期，维修资金的使用日趋频繁。最近，通过对一些已动用过维修资金的典型案例进行分析，总体上是规范的。但还是存在一些问题，主要表现在维修资金的使用在一些小区出现了超出使用范围、使用程序不规范，等等。因此，加强商品住宅维修资金使用监管，不仅必要，而且迫切。
一、商品住宅维修资金使用管理现状
根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》，业主大会成立以后，业主大会可以在房地局规定物业所在地的七家银行开设一个专户，房地局将代为监管的首期资金连本带息全部转入到该账户，由业主自主管理专户内的维修资金。
对于共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，符合规定的，可以按规定的流程支用维修资金。房地局对业主大会阶段维修资金的使用，只制定游戏规则，并加强监管，但不审批。截至2005年底，全市累计已使用维修资金3.2亿元，涉及1200多个业主大会。
在规范业主大会的资金使用上，一方面提高业主大会的自我管理能力，另一方面积极发挥行业主管部门监督作用。
一是加强账户管理，要求业主大会与开户银行签订委托管理合同，规范账户的开立、收支程序和日常管理，明确权利和义务；二是拓宽业主信息渠道，确保业主知情权，督促开户银行发放年度业主结存单，推行半年一次的资金使用账目公布；三是建立检查制度，区县维修资金管理办公室以网上巡查和实地抽查的方式，重点监督使用的程序是否规范；四是引导业主大会开展工程审价和财务审计工作，发挥中介机构的专业性服务优势，逐步使社会监督成为维修资金监管的重要力量。
二、商品住宅维修资金使用管理中存在的问题 总体上而言，经过几年的强化管理，维修资金的使用日趋制度化、规范化，基本上未出现大的挪用问题。但是，通过对业主结存单和账目公布后引发的信访投诉，对开户银行履行委托管理合同的专项检查，以及对小区分摊维修资金的网上巡查和实地检查情况，进行分析研究，发现在维修资金的使用过程中，不同程度地存在着随意扩大列支范围、违反列支程序、经营性收益专户外运作等违规现象。
扩大维修资金列支范围。
根据有关规定，维修资金专项用于物业保修期满后,物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。但在操作中，一些小区扩大了维修资金列支项目，如日常绿化养护费、水箱清洗、公用照明和共用设备养护费等本已在物业管理费中涵盖的项目，有的列支了诉讼费、业委会活动经费、小区精神文明创建经费等，有的则将本应由房地产开发企业承担保修责任的项目在维修资金中列支。
违反维修资金列支程序。
物业发生维修时，物业管理企业应按规定提出维修方案，按照维修范围，分别经部分共用部分的业主或业主大会同意后，由物业管理企业组织维修。有的业委会突破业主公约授权范围，未经相关业主同意，擅自委托物业管理企业使用维修资金。有的专项维修工程没有工程预算和最终决算，也没有按照工程进度，一笔钱就支付了工程款。有的重复分摊项目，同一个维修内容按照不同的名称列支。有的将应该由部分业主承担的费用变成了让全体业主来承担。有的原始资料不清，以白条代原始凭证，没有按照财务规定记账。
小区经营性收入专户外运作。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营产生的收益，应当归共同拥有该物业的业主所有，且应主要用于补充维修资金。但目前小区收益不存入业主大会账户的现象较为普遍，同时大多数也不进行账目公布。有的将收益用于补贴物业管理费，有的用于业委会活动经费，有的直接用于维修更新工程。经营性收入的使用方案大多直接由业委会说了算，没有征得相关业主的同意。
以上种种违规现象，不仅侵犯了业主的权益，而且容易激发业委会与业主之间，业主与物业公司之间的矛盾，影响到小区的稳定，更影响到物业管理的可持续发展。其成因，主要如下。
（一）维修资金使用决策机制不完善
维修资金属于全体业主，应当由业主大会决定使用方案，并监督实施。而在实际运作中，由于业主公约、业主议事规则对于维修资金的使用审批权限没有设定得很细致，有的甚至出现每笔维修支出都要通过业主大会同意的情况。由于召开业主大会的成本高、难度大，2/3以上投票权通过维修资金使用方案的要求往往难以达到。决策效率的低下，导致一些项目得不到及时修缮，直接影响到业主的正常生活，损失也往往扩大化。一些业委会从方便操作的角度出发，往往忽略了自己作为一个执行机构的角色定位，突破授权范围使用维修资金，违反了正常的决策程序，同时，业委会做出的决定没有及时在小区内公示。在当前管理模式下，对业委会还缺乏有效的制约和监督机制，错误的决策往往难以纠正，缺乏必要的法律救济。
（二）维修资金使用操作不规范
在维修资金使用过程中，物业公司负责提交维修更新方案、项目实施和监督、资金的分摊和财务记账，承担实际操作者的角色。相对于原房管所转制的物业管理企业，不少物业企业还缺乏维修资金管理经验，对执行有关规范的理解上有误区，尤其是把业委会误认为是维修资金的决策者。有的在物业管理费标准低、收缴率低的时候，作为企业，追求的是利润最大化，往往就从维修资金入手，寻求资金支持，以维持企业的生存。
（三）维修资金使用监督不加强
维修资金使用监督不单纯是政府监督，更应该是依靠包括广大业主在内的社会监督。但是,事实上很多业主对维修资金的重要性还缺乏认识，还没有摆脱计划经济体制下国家包揽的观念，没有完全形成买房后还要养房的消费概念，公共利益意识还不是非常清晰，对维修资金的归集、使用、统筹等还不够关心，因此不能做到主动、自觉地参与维修的使用管理和监督。限于人力、成本和职能，政府监管往往集中在纠纷的协调解决和仲裁上，监督的有效性、全面性和系统性需要社会监督共同提高。
三、解决商品住宅维修资金使用管理存在问题的对策
维修资金涉及小区业主的切身利益，关乎社区稳定和社会安全，建立健全预防、控制和监督并重的管理体系，从“事前、事中、事后”三个环节强调规范，加强约束，依法“归集好、使用好、监管好”维修资金，重点要开展以下几方面的工作。
（一）加强政策宣传，强化源头管理
一项好的制度，如果执行者不够了解或者不清楚，就不能很好地发挥作用。主动地围绕工作重点，加强宣传力度，政策才能宣传到位，措施才能推进到位，才能赢得民心，才能得到群众的理解和支持。一是针对维修资金制度，积极主动地进行答疑解惑，要让业主、业委会、物业管理企业、受托管理银行等懂得为什么要这样做，知道怎样做，及时有效地引导社会各界形成有利于促进维修资金管理的社会氛围和舆论环境。二是围绕目前社会普遍关注的维修资金归集、使用和监管问题，配合市房地资源局策划组织一系列有较强影响力的专题报道，积极开展典型宣传，形成正面舆论强势，不断推动工作。三是让广大市民了解已经开展的行政监管工作措施，引导市民主动关心，积极参与本小区的维修资金管理，提高社会监督的参与面。
（二）加强制度建设，规范业务运作
完善有关法规政策，从制度上规范维修资金的使用，具体包括制定不同类型房屋和设备的大修和专项修理技术 的标准和规范；完善维修资金会计核算办法；制定维修资金使用管理操作规范等。严格资金使用的审批制度、支出范围、操作规程，确保工程质量，明确业主、业委会、物业公司、开户银行各方的责任和权利，促使维修资金管理健康发展。
由于物业公司对于维修资金使用的理解上和具体运作上相对业委会要专业得多，违规使用维修资金更具隐蔽性。因此,强化物业公司业务管理，显得尤为重要。一是可以通过上岗制提高从业人员的素质；二是采用考评制，评选优秀施工项目，提高企业的积极性；三是对挪用、滥用维修资金的企业严惩不贷。
在指导业委会制定和修改业主公约、业主大会议事规则时，就维修资金的使用决策程序、使用范围、使用金额等进行一些具体的约定，可以提高决策效率，方便操作。同时，在签订物业管理合同过程中，也可以授予物业公司一部分直接组织维修的权利，简化操作。
（三）加强信息公开，强化业务监督
维修资金的所有者是广大业主，建立并畅通维修资金归集和使用的信息渠道，使业主方便地了解自己账户的收支情况，是保障业主知情权和监督权的一项重要工作。
通过构建以“管理平台”和“服务平台”为核心的信息化管理系统，全市各级房地产行政主管部门,可以对辖区内业主大会的维修资金使用情况进行动态监管；物业管理企业可以按照标准化业务流程将维修资金的使用分摊到户；业主委员会和业主可以随时登录因特网站，查询维修资金的账户余额和使用情况。通过信息技术的运用，把对维修资金的事后监管，转变为全过程监管的模式，最大限度地减少了维修资金业务办理的繁琐程度，以求得较好的经济社会效益。
商品住宅维修资金使用管理直接影响到维修资金管理长效机制建设，从内部而言，应以完善业主大会运作机制为依托，提高业委会管理维修资金的能力，从外部而言，应建立“政府—业主大会—物业公司—开户银行”的使用监管体系。通过加强宣传，规范运作，加大监管力度，充分发挥各方的积极性，确保资金用到刀刃上，从而切实维护广大业主的利益，维护社会公共安全，为构建和谐社会奠定良好的社区基础。
（作者单位：上海市房屋维修资金管理中心）
关于新建非住宅物业出售时维修资金办理的批复
沪房地资物[2004]196号
静安区房地局：
你局《关于新建非住宅物业出售时维修资金具体如何办理的请示》（静房地[2004]025号）收悉，经研究，现批复如下：
1、自2003年9月1日起出售的非住宅物业管理区域内的物业，应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中给定。2、2003年9月1日前出售的非住宅物业管理区域内的物业，其维修资金的筹集按房屋出售合同的约定或房屋买卖双方、房地产开发企业与业主大会协商一致的意见执行。3、2003年9月1日前出售的非住宅物业合同中未约定建立维修资金的，如何筹集维修资金，由业主大会讨论决定。
上海市房屋土地资源管理局
2004-05-09
关于印发《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》的通知
沪房地资物[2004]468号
各区县房地局、业主委员会： 现将《关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定》印发给你们，请遵照执行。
上海市房屋土地资源管理局
二○○四年九月十三日
关于委托中介机构进行商品住宅维修资金财务管理的暂行规定
第一条（目的和依据）
为规范商品住宅维修资金的使用和管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》及有关法规、规章，制定本规定。
第二条（适用范围）
本市业主大会委托社会中介机构进行商品住宅维修资金代理记帐、审计以及工程预决算审价（以下简称维修资金财务管理）的活动，适用本规定。第三条（社会中介机构的条件）
从事商品住宅维修资金代理记帐和审计业务的机构，应当是从事相关业务且无不良记录的会计师事务所；从事商品住宅维修工程预决算审价业务的机构，应当具备工程预决算审价资格。
从事上述业务的社会中介机构应当配备专业人员，并对从业人员进行培训。第四条（社会中介机构名单目录）
市注册会计师协会和相关行业协会可以定期推荐并公布会计师事务所、工程预决算审价机构的名单目录（以下简称社会中介机构名单目录），供业主大会选择。第五条（委托事项和内容）
业主大会可就下列事项分别委托给符合本规定的社会中介机构，但不得将下列第（一）项、第（二）项委托给同一会计师事务所：
（一）代理记帐。对维修资金收支的真实性、合法性和合理性进行审核，按时进行会计核算、编制会计报表和核对帐目（含维修资金收支分摊明细帐的复核）。按规定或约定公布维修资金收支情况分析报告及明细帐，并妥善整理、保管各类会计档案。
（二）审计。对维修资金收支进行审计，出具审计报告。
（三）工程预算、决算审价。对小区物业大修、专项维修工程预算或决算进行审价，出具工程预决算审价报告。第六条（业主大会职责）
业主大会委托维修资金财务管理的，可以在社会中介机构名单目录中选择受托管理单位。
业主大会委托维修资金财务管理的，应事先就委托机构、委托事项和委托管理费用及费用来源等事项，经业主大会讨论通过。其中，业主大会委托社会中介机构代理记帐的，应当与物业管理企业变更物业管理服务合同，约定由物业管理企业专人负责日常货币收支保管，以及现金、银行日记帐的登录。第七条（社会中介机构职责）
从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当委派专业人员按照相关法规和本市商品住宅维修资金管理规定进行管理，并接受业主及业主委员会的查询；对违反国家相关法规和维修资金收支使用管理规定以及损害业主利益的行为，应当向业主委员会提出改正建议；业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况，并在维修资金收支分析报告、审计报告、工程预决算审价报告中予以注明。第八条（委托管理合同的订立）
从事商品住宅维修资金财务管理业务的社会中介机构，应当与业主大会就委托项目分别订立书面商品住宅维修资金委托代理记帐合同、维修资金收支审计业务约定书、物业维修工程委托审价合同（示范文本见附件），并载明下列主要内容：
（一）业主大会和社会中介机构的名称、住所；
（二）物业管理区域范围；
（三）委托事项和要求；
（四）委托管理费用；
（五）委托管理期限；
（六）违约责任；
（七）合同终止和解除的约定；
（八）当事人双方约定的其他事项
社会中介机构应当自合同生效之日起十五日内，将该合同报区、县房地局备案。第九条（收费）
社会中介机构从事商品住宅维修资金管理业务的收费，应当按市房地资源局和市物价局制定的有关规定执行，并在委托合同中予以约定。第十条（参照执行）
本市业主大会委托社会中介机构代为管理公有住宅售后维修资金，参照本规定执行。
第十一条（解释权）
本规定由市房地资源局负责解释。第十二条（施行日期）
本规定自二○○四年十一月一日起施行。
附件：1.商品住宅维修资金委托代理记帐合同(示范文本)
2.委托审计商品住宅维修资金收支情况的业务约定书(示范文本)
3.物业维修工程委托审价合同（示范文本）
附件1
商品住宅维修资金委托代理记帐合同(示范文本)
委托方： 业主大会（以下简称甲方）受托人： 会计师事务所（以下简称乙方）根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》和国家有关法规，经甲、乙双方协商，本着平等、自愿原则，签订本合同。
第一条 委托代理记帐的物业区域范围及事项
(一)甲方将位于＿＿＿＿区＿＿＿＿路的＿＿＿＿住宅区范围内的商品住宅维修资金的帐务委托给乙方管理。
（二）委托事项包括：
1、建帐、记帐、对帐和报帐；
2、编制商品住宅维修资金报表；
3、有关商品住宅维修资金核算工作。第二条 委托期限
委托管理期限为＿＿ 年，自＿＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起至＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止。第三条 权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、甲方或甲方委托的物业管理企业对本小区发生的商品住宅维修资金收支费用，及时向乙方提供真实、合法、完整的原始凭证和相关资料，并办理书面交接手续（书面交接单见附件）。
2、甲方应当委托物业管理企业专人负责日常货币收支和保管，以及现金、银行日记帐的登录。
3、甲方对乙方退回的不符合国家统一会计制度和本市商品住宅维修资金管理规定的原始凭证，应当及时予以更正、补充。
4、甲方或甲方委托的物业管理企业向乙方提供工作和档案保管的条件。
5、甲方应按本合同约定支付代理记帐费用。
6、7、（二）乙方的权利和义务
1、乙方根据本市商品住宅维修资金管理规定，对维修资金收支的真实性、合法性和合理性进行审查，如实反映维修资金的收支活动，并承担相应责任。对不符合国家财经法规和本市商品住宅维修资金管理规定的原始凭证，不予入帐；对于损害业主正当权益的行为，应向业主委员会提出改正建议，若业主委员会不接受或不完全接受的，应当及时向全体业主和政府主管部门报告有关情况。
2、乙方应根据相关财务会计法规和本市商品住宅维修资金管理规定设置会计科目，进行会计核算。对日常维修资金收支按季结算并分摊到户，对大修和专项修理项目按次或按项结算并分摊到户。按期编制商品住宅维修资金收支报表和分析报告。每半年张榜公布一次财务分析及收支明细帐。
3、乙方按月对现金、银行日记帐与总帐进行核对；不定期盘点库存现金和有价证券，并进行帐、实核对。
4、乙方必须加强对工作人员的培训，熟悉维修资金管理与使用法规，遵守执业规范，确保代理记帐质量。
5、对所代理记帐的记帐凭证，应专人负责，分户编号、每月终了装订成册；帐簿、报表应分户整理、分类排列登记，集中建档保管、并遵照会计档案保管规定处理
6、乙方负责保管代理记帐期间的全部会计档案。本合同终止之日起一日内，乙方应将代理记帐期间的全部会计档案移交给甲方，并办理交接手续。
7、乙方应当接受业主及业主委员会对维修资金收支业务的咨询，对业主或业主委员会提出的疑义负有解释义务。
8、乙方对在执行业务中知悉的商业秘密，负有保密义务。第四条 代理记帐收费
甲乙双方按照市房地资源局和市物价局制定的收费标准执行。每月每户 元，合计 元。甲方与乙方 个月结算一次代理记帐费用。第五条 合同的变更和终止
（一）经双方协商一致，可对本合同条款进行修订和补充，修订和补充的合同条款与本合同具有同等法律效力。
（二）合同期满，本合同自然终止。甲、乙双方如欲续订合同，须提前一个月向对方提出书面意见。第六条 违约责任
本合同甲方或乙方发生违约，按下列约定承担违约责任：
（一）甲方原因造成违约，按合同费用总额 支付乙方 %违约金；
（二）乙方原因造成违约，按合同费用总额 支付甲方 %违约金；
乙方违反注册会计师法的规定及本合同约定，给甲方及其他利害关系人造成损失的，乙方应当依法承担赔偿责任。第七条 争议解决办法
甲方或乙方在履行本合同中发生争议，应本着友好协商的精神妥善处理。如协商不成，按下列途径处理（取消的条款，在其编号前括号内标示“×”）：（）
（一）向上海仲裁委员会申请仲裁。（）
（二）向人民法院起诉 第八条 其他事项
（一）本合同自甲乙双方签订之日起生效。
（二）本合同正本一式四份，甲、乙双方和物业公司、区、县房地局各执一份。
甲方（盖章）：
乙方（盖章）：
负责人或授权代理人： 法定代表人或授权代理人：（签字）
（签名）
年
月 日 年 月 日 附件2
委托审计商品住宅维修资金收支情况的业务约定书(示范文本)
委托方： 业主大会（以下简称甲方）受托方：（以下简称乙方）
兹由甲方委托乙方进行商品住宅维修资金收支情况的审计，经双方共同协商达成以下约定：
一、委托的目的、范围和审计原则
（一）委托目的：对 小区的商品住宅维修资金收支情况及其会计报表的公正、客观及一致性原则提供审计报告。
（二）审计范围： 年度。
（三）审计原则：按照国家有关法规规章、《中国注册会计师独立审计准则》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》对 物业管理有限公司提供的会计凭证、会计帐册、会计报表等会计资料进行审计。
二、甲方的责任和义务
（一）甲方的责任是：保护基金安全、完整，保证会计资料的真实、合法、完整，保证会计报表充分披露有关的信息。
（二）义务：
1.配合乙方审计工作的需要，及时提供所需的全部会计资料及其他有关资料。2.指派有关人员协调开展审计工作，并提供必要的工作场所。3.按本约定的规定及时足额支付审计费用。
三、乙方的责任和义务
（一）乙方的责任是：按照《中国注册会计师独立审计准则》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》的要求进行审计，出具审计报告，对审计报告的真实性和合法性负责。如甲方提出要求，乙方有责任向业主代表大会介绍审计情况及有关查出的问题。
（二）义务：
1.按照约定时间完成审计业务，出具审计报告。
2.在执行审计业务过程中，对知悉的甲方商业秘密负有保密责任。3.在 年 月 日之前出具审计报告。
四、审计收费
（一）本审计业务的收费，按照乙方各类人员预计花费的时间及上海市有关部门规定的收费标准确定为人民币（大写）。
（二）甲方在约定书签订后预付上述费用的 %，其余 %在提交审计报告时一次付清。
五、审计报告的使用责任
乙方向甲方出具的审计报告一式 份，这些审计报告由甲方分发和正确使用，因使用不当而造成的后果，与乙方无关。
六、约定书的有效时间
本约定书一式二份，甲、乙双方各执一份，并具有同等法律效力。本约定书自 年 月 日起生效，并在本约定事项全部完成日之前有效。
七、约定事项的变更 由于出现不可预见的情况，影响乙方审计工作如期完成的，或甲方需要提前出具审计报告时，甲、乙双方可要求变更约定事项，但因及时通知对方，并由双方协商解决。
八、争议的解决及违约的责任 发生争议，由甲、乙双方友好协商解决，发生违约，按照有关规定承担违约责任。
九、甲、乙双方对其他有关事项的约定
甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 负责人或委托代理人： 负责人或委托代理人： 经办人： 经办注册会计师：
年 月 日 年 月 日 地址： 地址： 电话： 电话： 传真： 传真： 邮编： 邮编：
附件3 物业维修工程委托审价合同（示范文本）
委托方： 业主大会（以下简称甲方）受托方：（以下简称乙方）
按照《中华人民共和国合同法》和其他有关法规，经甲乙双方协商，本着平等自愿原则，订立本合同。第一条 工程概况
1、工程名称： 工程地点： 开工日期： 竣工日期：
建筑面积：平方米 结构类别：
预算造价： 元 决算造价： 元
2、物业业管理企业：
3、施工单位：
4、监理单位：
5、其他：
第二条 合同内容（取消的条款，在其编号前括号内标示“×”）
（）
1、甲方委托乙方编制该工程预算（或概算）；
（）
2、甲方委托乙方审核该工程预算（或结算）；
（）
3、甲方委托乙方承办工程造价技术经济鉴定；
（）
4、其他。
第三条：甲方权利与义务
1、甲方可向乙方索取与委托内容有关的技术经济报告；
2、甲方可向乙方询问委托工作进展情况及相关内容（政府有规定者例外）；
3、甲方可向乙方书面阐述对工程及具体问题的意见；
4、甲方应向乙方及时提供工程所需的修缮方案和必要的施工图纸及其他有关的书面资料；
5、甲方为乙方的工作开展提供必要的配合；
6、甲方须按约及时向乙方支付服务费用；
7、其他。
第四条 乙方权利与义务
1、乙方可向甲方索取与委托内容有关的各类技术经济资料；
2、乙方可要求甲方对有关问题做出解释和补充有关资料；
3、乙方可要求甲方在工作进展中提供必要的配合；
4、乙方接受本合同第二条第三项委托内容的，应当加强维修工程事前、事中、事后的跟踪检查；
5、乙方应遵循公平、公正、公开及合法的原则，认真、细致、周到地进行服务工作；
6、其他。
第五条 合同费用
1、甲乙双方按照市房地资源局和市物价局制定的收费标准执行。
2、基本费：
按
为取费基础，计 元。
人民币（大写）：
3、差额费：
按
为取费基础，计 元。人民币（大写）：
4、甲乙双方商定：
按
元，一次确定，不另调整。
人民币（大写）：
5、上列三款费用不得同时计取，如发生差异，应按其中金额最大一类收费。
6、付款办法：
第一次支付： 元。人民币（大写）：
支付日期： 年 月 日
第二次支付： 元。人民币（大写）：
支付日期： 年 月 日
如有余款，待合同履行完毕时，一次结清。
第六条 合同时效
1、本合同自签订之日起生效。
2、双方确定，本合同所含工作内容至 年 月 日结束。
3、双方完成工作，付清费用后，本合同自行失效。
第七条 违约责任
本合同如发生违约，按下列约定承担违约责任。
1、甲方原因造成违约，按合同费用总额
支付给乙方 ％违约金；
2、乙方原因造成违约，按合同费用总额
支付给甲方
％违约金；
第八条 争议解决办法
甲方或乙方在履行本合同中发生争议，如协商不成，按下列途径处理（取消的条款在其编号前括号内标示“×”）：
（）
1、向上海仲裁委员会申请仲裁；
（）
2、向人民法院起诉。
第九条 附则
1、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行协商或签订补充协议，所达成的一致意见或协议与本合同具有同等效力。
2、本合同一式 份，其中正本 份，副本 份；甲乙双方各执正本 份，副本 份；
甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 地址： 地址：
负责人或委托代理人： 负责人或委托代理人：
（签字）（签字）电话： 电话：
开户银行及帐号： 开户银行及帐号： 邮政编码： 邮政编码： 合同订立日期： 年 月 日
上海市房屋土地资源管理局
2004-09-13
第二篇：维修基金申请报告
维修基金申请报告
都匀市住建局：
我房屋坐落于都匀市京都广场C座C1—1302，房屋建筑面积209.46平方，因屋顶面及墙面长期多次出现渗水甚至漏水情况，渗水漏水造成我屋内木地板、墙纸、家具不同程度的损坏，严重影响我们的日常生活，我多次找到物业公司进行维修整改，但均未得到彻底解决，近日得到物业公司通知房屋外墙渗水保质期已过，但物业公司告知可以通过向贵单位申请维修基金继续进行维修整改，为此我决定向贵单位申请维修基金来继续进行维修整改，望贵单位予以批准。
特此申请
申请人：王瑞伟 2014年10月1日
第三篇：维修基金问题
1、什么是住房专项维修资金？
答：住房专项维修资金，是指业主或者公有住房售房单位缴存的，专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，形象地说，也就是住房的“养老金”。
2．维修资金是什么时候开始要缴交，由谁承担？
答：根据《物业管理条例》，2003年9月1日以后购房的业主应当缴交维修资金。根据《广东省物业管理条例》，1998年10月1日至2003年8月31日期间领取预售许可证的商品房的维修资金由建设单位缴交，在业委会成立之后向业委会移交。1998年9月30日以前的法规未作规定，按照权责统一的原则，应由共同所有人承担维修责任，也就是由业主承担。
3．维修资金的缴交标准如何确定？
答：2003年9月1日至2006年5月14日期间领取预售许可证的商品房的维修资金的缴交标准由双方在合同中约定，不能超过售价的2%。5月15日之后领取预售证的，按标准房价乘以套内建筑面积乘以2%计算。标准房价由开发商确定，同一小区同一标准，不得低于该项目的最低售价。今后我区如有新文件对维修资金的缴交标准重新作出规范的，按新文件执行。法规规定由建设单位缴纳维修资金的，按照10元/平方米的标准缴交，今后不足使用的，不足部分由业主承担。
4．维修资金如何缴交？
答：建设单位在领取预售许可证之前先到有关银行开设维修资金专用帐户，与银行和建设局三方签订维修资金专用帐户监管协议，再凭所签的协议领取预售许可证。在销售时，建设单位应在销售合同中明确约定维修资金缴交的标准和金额。在实际面积确定后，建设单位开出缴款通知，业主按通知所确定的应缴金额将维修资金存入指定的维修资金专用帐户，并领取银行出具的维修资金对帐簿。
5．维修资金有何用途？如何区分业主的维修责任和物业公司维修责任？ 答：维修资金属于业主所有，用于保修期满后共用部位、共用设施设备的大中修和更新改造。属于上述情况的维修应由业主负责，在维修资金中开支。日常的养护和小修则由物业公司负责，在物业管理费中支出。
6．以前没有建立起维修资金的楼盘，需要维修该怎么办？
答：应由业主缴纳维修资金的商品房，保修期满后应由业主承担维修责任，确需维修的，相关的维修费用应由相关业主按建筑面积分摊。
7．维修资金如何支取？
答：保修期满后确需支取维修资金的，由物业公司将维修工程计划进行公告并委托专业机构进行鉴定，将费用预算、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表向涉及业主征求书面意见，以2/3的业主同意后再向区建设局申请，同审核同意后方可向银行支取维修资金。
8、发生紧急情况需要进行维修该怎么办？
答：在建立维修资金的时候，可由物业管理企业制定物业共用部位、共用设施设备维修资金应急支取预案，预案经业主大会决议通过后实施；未成立业主大会的，可按照业主监时公约的约定实施；未约定的，应当经全体为主所持投票权三分之二以上表决通过后实施。出现紧急情况时，按照预案先行处置，再按照规定办理维修资金支取手续。
第四篇：青岛基金政策
制发机关：青岛市 > 市政府工作部门 > 市财政局 成文日期：2010-04-14 编
号：青财企一[2010]25号索引号：***20100073 标
题：关于印发青岛市创业投资引导基金管理暂行办法的通知
各区、市财政、发改、科技、中小企业主管部门，市直有关企业：
现将《青岛市创业投资引导基金管理暂行办法》印发你们，请遵照执行。执行中如有问题，请及时沟通。
青岛市市财政局 青岛市发展和改革委员会 青岛市科技局 青岛市经济与信息化委
二○一○年四月十四日
青岛市创业投资引导基金管理暂行办法 市财政局 市发改委 市科技局 市经信委
第一章 总 则
为了规范市级创业投资引导基金管理和运作，加快我市创业投资企业发展，支持中小企业创新创业，根据国务院《关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》（国办发〔2008〕116号）和市政府办公厅《关于青岛市市级创业投资引导基金设立方案的通知》（青政办发〔2010〕11号）的规定，制定本办法。
本办法所称市级创业投资引导基金（以下简称“引导基金”）是由市政府设立并按市场化方式运作的政策性基金。
引导基金的来源主要包括四个方面：支持创业投资企业发展的财政性专项资金；引导基金投资收益；闲置资金存放银行或购买国债所得的利息收益；个人、企业或社会机构无偿捐赠的资金等。
引导基金主要用于引导和扶持社会资本按照《创业投资企业管理暂行办法》（国家发展改革委等十部委第39号令）规定，在本市行政区域内新发起设立的创业 投资企业，并鼓励创业投资企业主要投资于本市行政区域内符合《国家重点支持的高新技术领域》的未上市中小企业，优先扶持处于种子期、创建期的科技型中小企业和中小高新技术企业。
种子期、创建期科技型中小企业是指主要从事高新技术产品研究、开发、生产和服务，成立期限在36个月以内，职工人数不超过300人，年销售额不超过3000万元人民币，净资产不超过2000万元人民币，每年科技研发投入不低于当年销售额5%的企业；中小高新技术企业是指经认定的高新技术企业，且职工人数不超过500人，年销售额不超过2亿元人民币，资产总额不超过2亿元人民币。
第二章 决策管理与运行机制
引导基金理事会为引导基金的决策机构，由市发展改革委、财政局、科技局、经信委的有关负责同志组成，对市政府负责。理事会办公室设在市发展改革委。
理事会主要负责引导基金重大事项的指导和决策，建立健全创业投资项目评审、新闻媒体公示和资金托管制度，研究制定对受托管理机构的经营考核和激励约束机制，监督引导基金规范运作。理事会办公室负责落实理事会决策事项，承担理事会的日常事务性工作。
理事会聘请政府有关部门、创业投资行业自律组织的代表和相关投资领域专家组成评审委员会，对引导基金支持方案进行独立评审。理事会根据评审委员会全体成员三分之二以上通过的评审结果，对拟投资创投机构进行决策。
成立青岛市市级创业投资引导基金管理中心（以下简称“市级引导基金管理中心”），受理事会委托作为引导基金名义出资人和受托管理机构，对外行使引导基金的权益与义务。主要负责参股创业投资企业和跟进投资企业的调查评估、注资组建、运行监管、退出回收等日常管理工作。市级引导基金管理中心成立之前，其有关工作暂由理事会办公室代办。
根据有关规定，理事会选择一家商业银行对引导基金进行托管，承担引导基金的 资金保管、拨付、结算以及日常监管工作。
资金托管银行负责对引导基金实行动态监管，定期向理事会办公室、市级引导基金管理中心报告资金情况。发现引导基金异常流动时，应采取适当应急措施并及时报告。
第三章 运作原则及方式
引导基金按照“政府引导、市场运作，科学决策、防范风险”的原则进行投资运作，吸引和扶持在本市行政区域内设立创业投资企业。
引导基金运作以参股方式为主，视运作情况可采用跟进投资等其它方式。
（一）参股。向创业投资企业进行股权投资，吸引社会资本共同发起设立创业投资企业。参股投资比例不超过创业投资企业实收资本的35%，且不能成为第一大股东。参股投资期限一般不超过7年。
（二）跟进投资。当创业投资企业投资种子期、创建期企业或需要政府重点扶持和鼓励的高新技术等产业领域的创业企业时，引导基金可以按适当股权比例向该创业企业投资。
跟进投资一般不超过创业投资企业实际投资额的50%，投资期限一般不超过5年。跟进投资形成的股权，委托共同投资的创业投资企业管理，并签订《股权托管协议》，明确双方的权利、责任、义务和股权退出的条件、时间等。
第四章 对外投资及程序
申请引导基金参股设立创业投资企业的主发起人应符合以下条件：
（一）主发起人中至少有1家是在引导基金参股设立的创业投资企业主管部门备案的创业投资企业或创业投资管理企业，其中：
创业投资企业的实收资本不低于5000万元人民币，或者首期实收资本不低于3000万元人民币，且全体投资者承诺在注册后的3年内补足不低于5000万元人民币实收资本，所有投资者以货币形式出资。
创业投资管理企业的实收资本不低于500万元人民币，其受托管理的创业投资基 金应不低于1亿元人民币；
（二）投资领域明确；
（三）至少配备3名具有2年以上创业投资或相关业务经验的高级管理人员，且高管人员已经取得良好的管理业绩；
（四）其管理团队成员、主发起人或自身有对中小企业投资的成功案例；
（五）严格执行国家企业财务、会计制度规定，具备规范健全的内部财务管理制度和会计核算办法；
（六）企业领导班子诚信度高，管理和运作规范，具备科学有效的投资决策程序和风险控制、信用管理机制。
引导基金参股设立的创业投资企业应按规定在市创业投资企业管理部门备案，并接受监管。其投资运作应遵循以下原则：
（一）投资于青岛市行政区域内符合基金投资领域的科技型中小企业和中小高新技术企业的资金比例不少于实收资本的70%；
（二）投资于青岛市行政区域内处于种子期、创建期且符合基金投资领域的科技型中小企业和中小高新技术企业的资金比例不少于国家与市级引导基金实际比例之和。
（三）对单个创业企业的累计投资不得超过创业投资企业实收资本的20%；
（四）投资对象仅限于未上市企业，但所投资的企业上市后，参股创业投资企业所持股份的未转让部分及其配售部分不在此限；
（五）不得投资于其它创业投资企业。
申请跟进投资的创业投资企业应符合以下条件：
（一）按规定在市创业投资企业管理部门备案，并接受监管；
（二）跟进投资的创业企业应为本市行政区域内的科技型中小企业和中小高新技术企业；
（三）申请跟进投资的项目已经创业投资企业选定，或实际完成投资1年以内；
（四）共同投资的创业投资企业不得先于引导基金退出其在被投资企业的股权。申请引导基金参股的报批程序：
（一）公开征集。按照理事会审议通过的引导基金工作计划，市级引导基金管理中心在规定的时间内，面向社会公开征集拟申请引导基金参股的创业投资机 构。
各区市可以推荐报送当地符合条件的创业投资机构。
（二）受理。市级引导基金管理中心负责受理申请，根据引导基金设立方案和管理办法的有关条款进行初审后，确定初步名单。
申请引导基金参股的创业投资机构报送具体的发起设立或增资扩股方案，应充分论证引导基金参股的必要性和可行性，明确公司组织架构、专业管理团队配备和确保引导基金资产安全、固定收益回报的保障措施等。同时还应体现对社会资本的杠杆放大作用，非国有社会资本所占的比例应不低于30%。
（三）考察。市级引导基金管理中心对初步名单中的创业投资机构进行调查，核对申请材料的真实性，提出初步参股方案，形成详尽的调查报告。
理事会办公室根据市级引导基金管理中心提交的调查报告，按照一定的淘汰率，确定进入专家评审阶段的创业投资机构名单，连同有关申请材料一并提交评审委员会审议。
（四）评审。评审委员会对创业投资机构提出的申请参股方案进行独立评审，评审委员会三分之二以上成员通过的评审结果作为决策依据。
（五）决策。由理事会根据评审委员会通过的评审结果做出决定。
（六）公示。市级引导基金管理中心将决策结果在指定的媒体予以公示。
（七）实施。理事会办公室将理事会的决策意见下达市级引导基金管理中心和托管银行；市级引导基金管理中心根据理事会决策意见签订参股投资协议，并负责引导基金投资后形成股权的监督、管理、转让、退出等事项；托管银行根据市级引导基金管理中心的拨款通知向创业投资企业拨付参股资金，并对引导基金实行动态监管。
跟进投资等其它方式的申请、报批，按照受理、考察、评审、决策、公示、实施 的程序执行。
第五章 收益分配与股权退出
引导基金不得用于贷款或股票、期货、房地产、金融衍生品等投资，不得用于赞助、捐赠等支出，闲置资金只能存放银行或购买国债。
引导基金的收益为投资分红收入与股权转让所取得的收益。引导基金参股创业投资企业按照同股同权的原则，参与创业投资企业分红。引导基金参股创业投资企业形成的股权可适时转让，转让收益一般不高于引导基金原始投资额与按照转让时财政部公开发行的同期国债利率计算的收益之和，其他超额收益主要由非引导基金股东分享。
引导基金投资形成的股权可以通过上市、股权转让、企业回购及破产清算等方式退出。在有受让人的情况下，引导基金可以随时退出，其它股东具有优先受让权。引导基金在创业投资企业破产清算时具有优先清偿权。
为体现市级引导基金的政策导向，可考虑对创投企业提高对我市种子期、创建期企业的投资比例进行奖励，该比例较规定的最低标准每提高1%，引导基金让渡10%的收益给创投基金管理公司，最高可奖励引导基金收益的50%。引导基金可从收益中按照一定比例提取日常运作经费。
跟进投资的收益按《股权托管协议》确定的比例，向共同投资的创业投资企业支付效益奖励，剩余的投资收益一并纳入引导基金收益进行分配。
引导基金收益在提取相应的管理费用后形成的结余，继续作为引导基金进行运作。第六章 绩效考核与监督检查
引导基金所扶持的创业投资企业应在每个季度终了15日内向市级引导基金管理中心报送上一季度的投资运作报告和财务会计报表，在每个终了3个月内报送上一的投资运作报告和财务会计报告。
引导基金所扶持的创业投资企业应接受市级引导基金管理中心或其委托的中介机构对企业投资运作和会计核算、财务管理等方面情况的审计和检查。
对审计和检查发现的问题，创业投资企业应在规定时间内予以整改。对拒不整改或反复整改后未达到规定要求的，市级引导基金管理中心应采取终止协议、收回 资金和以后5年内不再受理其引导基金申请等处置措施。
市级引导基金管理中心应定期向理事会报送引导基金投资计划、参股创业投资企业及跟进投资企业运作情况和相应的财务文件，接受理事会或其委托的中介机构对引导基金的日常管理与运作事务的审计检查。
根据审计检查结果，理事会对市级引导基金管理中心进行考核。如考核不达标，理事会责成市级引导基金管理中心予以限期整改。
托管银行应在每个季度终了10日内向市级引导基金管理中心报送上一季度的资金托管报告，并在每个终了1个月内报送上一的资金托管报告。
根据托管银行的履行协议情况和服务质量，理事会对托管银行进行考核。对连续两年考核不达标的资金托管银行，理事会应终止委托协议，另行选择其它符合条件的托管银行。
市财政局应会同市发展改革委、市科技局、市经济与信息化委切实加强引导基金监管，按照公共性原则，建立有效的引导基金绩效考核制度，定期对引导基金政策目标、政策效果及其资产情况进行绩效评价。绩效评价与考核结果作为指导引导基金运作的重要依据，绩效考核办法另行制定。
引导基金理事会及办公室、市级引导基金管理中心、所扶持的创业投资企业应按照有关规定，规范管理、运作和使用引导基金。
对引导基金运作中的各种违规行为和创业投资企业弄虚作假、骗取财政资金或不按规定用途使用、截留转移、挥霍浪费财政资金等行为，依据《财政违法行为处罚处分条例》等有关规定进行严肃处理。构成犯罪的，移交司法部门依法追究刑事责任。
第七章 附 则
本办法由市财政局会同市发展改革委、市科技局、市经济与信息化委负责解释。本办法自印发之日起试行。
第五篇：维修基金应急解决办法
沈阳维修基金难解燃眉之急 应急办法年内出台
雨季来临，部分小区的顶楼和把山居民因屋顶漏雨、墙体渗漏而闹心——想用维修基金修房，苦于报批程序繁琐，难解燃眉之急。8月10日，记者从市房产局小区管理办公室得到消息，年末沈阳将出台维修基金应急管理办法。届时，小区再遇到屋面漏雨、墙体渗漏、地下给排水管线损坏、楼内给水共用管线爆裂、小区窨井外溢、楼内共用电路发生故障等严重影响住用功能的故障，都将纳入应急维修范围之内，房产部门可以简化审批手续，迅速启用维修基金。现状 启用维修基金必过“双2/3”“红线”
住房维修基金是包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。2000年6月，国家对维修基金作出新规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业，或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应按规定交纳专项维修资金。专项维修基金属业主所有，专项用于保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，不得挪作他用。维修基金专户存储，享有活期利率。
沈阳市房屋维修基金2000年6月收取初期，是按总购房款2.5%交纳。两年后调整为“每平方米高于2300元的住宅，按2300元标准的房屋总价的2.5%收取；每平方米低于2300元的住宅，按实际房价的2.5%收取”。
为了维护大多数业主的利益，维修基金使用有严格程序，并不是想用就能用。一般来说，小区业主想要启动和使用维修基金，首先需要符合以下四个条件：该小区或住宅楼建立了维修基金账号；损坏的部位必须是公共部位和公共设施；必须是在保修期满以后；商品房小区必须组建业主委员会，由委托的物业公司在业主大会的监督下启动和使用维修资金。
在满足以上条件的情况下，要经过六个既定步骤才能启用维修资金。具体说，当住宅的业主发现房屋出现漏雨等质量问题需要维修时，物业企业要首先进行勘查，并向业主委员会提交维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书等资料。资料齐备后，住宅小区的业主委员会将组织召开业主大会（也可采取业主意见书面调查等形式）对资料进行审议。审议通过后，形成业主大会决议，在小区内公示5天。
物业公司5天后将公示照片、业主委员会对公示意见反馈情况说明、业主意见调查表等材料报到所在区的小区办审核。区小区办实地审核后，提出审核意见方可实施对物业共用部位、共用设施设备的大修，更新或改造。对于单个项目资金在5万元以上的较大工程，建议业主委员会通过社会专业部门对工程造价进行预、决算审验。
值得注意的是，启用维修基金最关键的一个环节就是不但要占小区2/3以上户数的业主同意，而且还要同意户数的业主居住的房屋面积加起来占小区总房屋面积达到2/3以上，即“双2/3”原则。
困惑 维修基金难解“燃眉之急”
近两年，每逢雨季来临，家住铁西区保工街七马路附近某花园小区的李先生就一筹莫展。他家住的是小区顶楼，近四五年屋顶总漏雨。为了房屋维修，他三天两头找物业公司。物业公司说，动用维修基金得经过2/3以上业主同意。前几年，小区有业主委员会的时候，由于很多非顶楼居民抱着“反正我家不漏”的想法而不同意动用维修基金，业主大会一直没开上。而这两年，小区业主委员会“黄了”，更没人召集业主开会，动用维修基金就更没指望了。
记者调查发现，现实生活中，真正想要启用维修基金很难。其中2/3以上业主是否同意，成为维修基金最终能否动用的关键。如果同意的业主没达到2/3，维修基金就不能用。现实情况是，一些小区尚未成立业主委员会，许多小区很难召集所有业主参加业主大会。由于屋顶漏雨只涉及顶层住户，即使有人参会也很难让2/3的业主同意动用维修基金。有些小区入住率尚未达到2/3，即使有紧急情况，这笔钱也动不了。
“现在老百姓都说修房难，最大的障碍不是„没钱修‟，而是„有钱修不了‟。”记者从市房产局小区办了解到，目前，沈阳市商品房维修基金已达44.3亿元，使用1.2亿元。
据介绍，维修基金使用率不高的原因有两个：一个是房屋使用期限一般在50年左右，沈阳市从2000年才开始收取维修基金，现在还没到使用高峰。而另一个重要原因不是房屋不需要维修，而是难获大多数业主同意。
操作 既要简化程序又要严格审批
为及时解决居民房屋漏雨、墙体渗漏、管线爆裂等紧急难题，沈阳市人大代表曾提议，房产部门应灵活掌握《物权法》关于“只有发生危及房屋安全等紧急情况才可简化维修资金审批手续”的规定，将屋面漏雨、墙体渗漏等纳入紧急情况之中。可以规定“在紧急情况下不必经过2/3以上业主同意，可以直接启动维修基金”。
因为“召开业主大会程序比较复杂，应该先救急。”市房产局物业管理处处长陈全表示，把屋顶漏雨等严重影响住房功能的情况，列入紧急情况范围内，有利于解决百姓生活难题。
据市房产局小区办负责人杨洪仲介绍，现在他们正在起草维修基金应急管理办法，具体实施细则正在制定并经有关部门审议后，预计年末即可实施。届时，再遇到应急情况，直接到房产部门审批，迅速启用维修基金。
据了解，为了保证维修基金使用安全，即便是紧急情况下使用维修基金，也要经过有关部门的严格审批，这样才能避免业主利益受损。“审批的环节是必不可少的，审批程序应该方便快捷，这样才能及时解决居民难题。”
“其实，屋面漏雨、墙体渗漏不只是把山、把顶等少数居民的事，还会加速整栋楼的老化、折旧，会使整栋楼房使用年限降低而发生贬值，真正受损失的是全楼居民。因此，沈阳市民应该树立一种成熟的住房消费观念。”陈全表示，如果业主能树立“自治”意识，积极主动成立业主委员会，并主动参加业主大会履行职责，将有助于从根本上解决维修基金使用难题。
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