商业地产整租合同法律风险防范要点浅析

第一篇：商业地产整租合同法律风险防范要点浅析

商业地产整租合同法律风险防范要点浅析

商业地产运营模式按照租售方式的不同，可分为“整租模式”、“零租模式”、“整零结合租赁模式”、“零售零租模式”及“整体出售模式”等。

所谓商业地产的“整租模式”，是指开发商将商业地产整体出租给商业运营企业，由该运营企业进行规划、招商和经营管理，开发商收取约定租金的商业地产运营模式。[i]开发商在与商业运营企业（下简称“承租运营商”）订立整组合同时，需要特别注意以下要点：

一、需明确租赁标的的内容和情况

与单间商铺赁租不同，“整租模式”的租赁标的是相对复杂的。其通常包括房屋、公区、附属设施设备等等。因而，整租合同应当明确描述承租运营商租赁的标的所包含的内容及相应的状况。房屋产证、用途、图纸、设施设备保修情况等最好能作为合同附件或者向承租运营商披露并要求其签字。

二、需明确约定经营范围、行业规划及商户引进要求

在“整租模式”中，开发商之所以同意将整个商业地产的招商、运营交由承租运营商全权处理，往往是因为开发商认为承租运营商的对于项目的行业规划、市场定位、商户引进计划等想法符合开发商就该项目的战略目标，有利于项目的长远发展，能够使土地和物业增值。假使承租运营商在实际的招租运营过程中，违背初衷、只图短期效益而不顾项目的长远发展，将严重损害开发商的利益。且商业地产的运营和成熟是一个长期的过程，假使运营失败，推倒重来往往更为困难。故应当在整租合同中明确经营范围、行业规划、市场定位及商户引进等要求。并进而约定承租运营商的违约责任甚至赋予开发商以一定条件下的合同解除权。

三、需约定开发商对承租运营商的监管权和监管措施

承租运营商的项目运营活动，尤其是其与次承租人的签订的租赁合同，必须与整租合同相符。只有这样开发商才能控制相应的法律风险。因此，应当在整租合同中约定开发商对承租运营商的监管权和相应的监管措施。

（一）约定承租运营商的合同备案义务

可以在整租合同中要求承租运营商将其拟定的租赁合同版本事先提供给开发商备案，以便开发商审查该合同版本是否存在违反整租合同的情况。除此之外，开发商可以在整租合同中要求承租运营商在与次承租人实际签订租赁合同后，将该合同提交开发商备案。

（二）约定承租运营商与次承租人之间的租赁合同所必须符合的要求

1.租赁期限要求

即在整租合同中要求承租运营商与次承租人之间的租赁合同期限不得超过剩余整租期限。

2.“必备条款”以及“必备条款”的强制缔结要求

即在整租合同中事先设计若干“必备条款”，并要求承租运营商在其与次承租人实际签订的租赁合同中必须含有这些条款，且不得约定与这些条款相悖的内容，以保证这些“必备条款”能够在次承租合同的解释及适用过程中无障碍地贯彻。通常情况下，应强制缔结的“必备条款”可能涉及如下方面：

(1)禁止或限制转租条款

即要求承租运营商在次承租合同中约定禁止或限制次承租人转租的条款。

(2)整租合同解除则次承租合同自动终止条款

即要求承租运营商在次承租合同中约定，如果开发商行使法定或约定合同解除权解除整租合同，则次承租合同自动终止，次承租人应当返还租赁标的。在此情况下，承租运营商应自行处理其与次承租人之间的纠纷并承担由此产生的法律责任。次承租人不返还房屋的，视为承租运营商不履行返还房屋的义务，由承租运营商承担相应责任。

此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，如果出租人因承租人拖欠租金而解除合同，则次承租人有权通过代承租人支付租金和违约金的方式来抗辩出租人的合同解除权。故开发商应当要求承租运营商在次承租合同中排除该条司法解释的适用，以保障相应合同解除权的行使。

(3)经营范围条款

如整租合同对于承租运营商的行业和经营范围规划有明确的约定，那么就必须强制要求次承租合同约定经营范围条款，以确保承租经营商在次承租人变更经营范围打乱整体规划时具有要求次承租人整改并追究其违约责任的合同权利。

(4)装修、改造及户外广告方案报批条款

整租合同通常会要求承租运营商将租赁房屋的装修、改造及户外广告方案报经开发商同意后方可实施。相应地，在次承租合同中，承租运营商亦应要求次承租人的这些方案需经其同意后方可实施。以便承租运营商向开发商报批次承租人的相关方案，切实履行整租合同约定的方案报批义务。此外，还应明确次承租人的装修、改造及广告活动应符合法律规定，相关审批报验手续由次承租人负责，产生问题与承租运营商和开发商无关。

(5)营业要求及房屋使用要求条款

次承租合同应当约定对于次承租人的基本营业要求（如合法合规经营、营业时间、文明经营等）以及整租合同中关于房屋使用的要求，并约定相应的违约责任以进行有效的制约。

(6)违反“必备条款”强制缔结义务的责任

除上所述，开发商还可根据实际情况设计其他的“必备条款”。不过最为重要的是，应当在整租合同中明确承租运营商违反“必备条款”强制缔结义务的违约责任和法律后果。

四、明确约定承租运营商的维修保养责任

根据《合同法》第二百二十条的规定，除非当事人另有约定，租赁物的维修义务由出租人承担。“整租模式”相对于“零租模式”而言具有特殊性，开发商的租金收益通常较低，且开发商的缔约目的就在于发挥专业商业运营企业的优势，故其更愿意将物业及附属设施设备的维护责任交由承租运营商负责。因此，需在整租合同中明确承租运营商对于物业及附属设施设备的维修保养责任。

五、约定无法办出证照的免责条款

明确约定开发商不保证相应商铺能够办出次承租人合法经营所需的证照，承租运营商作为有经验的商业地产运营商，具有合理筹划各具体商铺的经营范围并选择合适的承租对象的责任，即使整租合同中明确约定了经营范围规划方案，开发商亦不对次承租人无法办出相应证照的情况承担任何责任，相应纠纷的解决由承租运营商负责，产生的责任由承租运营商承担。

六、约定承租运营商的安全责任

由于承租运营商对于租赁标的获得了长期和完整的占有、使用、收益，故相应的安全保障责任亦与零租模式不同，开发商仅对租赁标的的固有缺陷而产生的人身及财产损害负责，其余安全问题皆应由承租运营商负责妥善处理。因此，整租合同应明确承租运营商负有维护租赁物安全的维修义务、防范义务、管理义务、提示义务、注意义务等，并承担未尽这些义务而产生的法律后果；这些义务及责任与开发商无涉。

七、详细约定房屋返还时的状态、装修的处理

整租合同应明确约定房屋返还时的状态，如约定承租运营商在何种情况下必须恢复原状，在何种情况下可以不恢复原状；约定无论是否恢复原状，承租运营商皆具有对租赁物损害予以修复的责任等。此外，整租合同还应明确各种不同情况下装修的处理，何时需折价补偿，何时可无偿由开发商取得等。

八、其他

整租合同通常还会明确由承租运营商负责处理其与次承租人之间的各类纠纷，以及因次承租人原因致使承租运营商违反整租合同时不减免承租运营商的法律责任等条款。除这些要点之外，开发商还应根据自身商业要求及项目发展需求与承租运营商协商确定其他的权利义务和相应违约责任，以尽可能防范商业地产“整租模式”的法律风险。

张菊香 / 包智渊 / 郑玮

2011.11

[i].关于“整租模式”的概念参见宋安成著：《商业地产法律实务》，中国法律出版社2011年6月第1版，第235页

第二篇：合同法律风险及防范讲稿

合同法律风险及防范

广东新丰江律师事务所

李飞艺律师

“企业财富的一半甚至更多，与合同有关， 企业的利益，大多数是通过合同实现的。

 合同顺利的签订和履行，是企业得以发展的前提和基础，是企业生产经营目标得以实现的重要保证。

 一份好的合同，会让企业获得巨大的利润，而一份不好的合同，也有可能让企业处于破产边缘。

 如何正确签订和使用合同已成为摆在每一个企业经营管理者面前的重要问题。

合同法律风险及防范要点  合同主体  合同形式  合同内容

一、审查合同主体

 合同主体即民事主体，是指在民事法律关系中独立享有民事权利和承担民事义务的人。审查合同主体，了解合作对象的基本情况，有助于在签订合同的时候，采取相应的对策，防止风险 的发生，这一环节是必不可少的，在并购、资产重组、投资等重大交易中，还需要聘请律师进行尽职调查。 合同主体主要包括自然人、法人和其他组织。 在与自然人签订合同时，需要注意：

审查身份证明资料，如身份证号码、住址（如果是外地人，需要了解其在本地的住所）、联系电话等，确定其是否具备相应的民事行为能力。

与无民事行为能力人签订合同，合同无效。如果与限制行为能力人签订合同，合同效力待定，效力待定的合同可能会因其法定代理人拒绝追认而归于无效。

审查其身份资料，最好将对方身份证复印留存  在与法人或其他组织签订合同时，需要注意：

审查营业执照，营业执照包含了企业的基本信息：注册资金及到位情况、企业属性（国有、集体、国有控制、私营）、企业性质（有限、股份、外资、合伙）、法定代表人、住所地、经营范围、年检情况；如果有必要，还可深入了解：股东出资及组成、章程、资产情况、生产经营情况、关联企业、实地考察。

从企业的营业执照我们可以获得一定的信息，比如：如果对方注册资金比较少，而双方签订的合同标的数额特别大，那么我们就要考虑对方有没有实力签订这个合同以及有无能力履行合同。还有住所、办公场所，是否与营业执照上是否一致，如果不是，那么我们就要问个为什么？是因为从小的办公场所换到更大的场所，还是因为不诚信 故意变更经营场所。

另外还要看对方是否具备相关资质或经营许可的（如经营民有爆破用品）

 审查上述情况，主要目的是：了解对方是否具备签约资格、履行能力及商业信誉如何

例如：某些较大企业，其对采购部门往往会成立一个壳公司来从事这样的工作，这样是规避风险，其注册资金往往很少，也没有大额固定资产，更没有可产生盈利的设备或产品，因此，对这些企业要区别对待，如果吃不准，最好现款现货交易。

 另外需要注意：签约主体不等同于合同主体。 签约主体：法定代表人或代理人

签约人是合同对方的代理人的，应注意核实其身份，要求其出示授权委托书，以确认该签约人的代理资格。必要时，与被代理人取得联系，查验真伪。

二、确定合同形式

 合同形式：书面形式、口头形式和其他形式（如传真、电子邮件等）。

口头形式或其他形式达成的合同有如下风险：

1、传真件：便于伪造，无盖章的原件

2、电子邮件：容易篡改

3、口头协议：空口无凭

上述形式还有不利于保存的缺点，发生纠纷后，在司法程序下，证明力弱，不能作为直接的证据使用，需要加以其他证据予佐证。

在签订合同时，在合同形式方面应该要注意：（1）法律明确要求书面形式的，一定要用书面形式（如合同法规定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。）特别需要强调的是：重要的合同更应采用合同书的形式

（2）（3）涉及多页文本的合同，应加盖骑缝章。

合同文本上无实际内容的，应注明“此页无补充”或“以下无正文”等说明，以防对方伪造或变更合同内容。

签订书面合同的重要性体现在以下方面：

首先，它是双方存在合同关系的重要证据，有利于保护双方的权益，中国有句古话“口说无凭；

其次，避免双方在履行过程中发生争议，合同的签订就是制订一项规则，也可以说双方为此设定了游戏规则，大家都应该遵守这样的规则。

再次，预防合作方对业务员的职务行为不予认可（如有合同，配上业务员的职务，法院则可认定交易存在）

三、明确合同内容

即使合同主体完全合格，合同的合法性也并非万无一失，因为合同内容的某些约定仍可能触及相关强制性规定而不合法，从而导致合同无效或部分无效

 合同内容应注意哪些问题？ 

（一）合同名称

 合同名称应与合同内容、属性一致，不存在冲突，名称界定不准确，可能影响对合同法律关系的判断。对于法律关系不好定义的，最好用《合同书》或者《协议书》这样的中性词进行命名，以免产生歧义。



（二）标的条款

 合同的标的有物、权利、行为、智力成果等。合同标的即是合同交易的对象，合同是围绕标的物展开谈判，形成交易的规则，是合同成立的必要条件，如果没有约定，则合同不能成立。如果约定不明确，则可能会在履行中发生争议。 需要注意：

 ①如果是买卖合同，应明确该标的物归谁所有。

 ②应使用标的的正式名称，而且在首次提到时要使用全称。 ③对标的进行描述时，必须明确、具体、详尽。

（三）质量条款  应注意的问题：

①在签订质量条款时，应当首先明确合同相对方需求的产品或服务应当达到的质量标准并写明该标准的名称以及编号，约定质量验收的时间、地点、方式以及提出质量异议的期限等。



（四）数量条款

 合同涉及数量条款时应注意：合同中涉及的数量必须清楚、准确，不能使用“大约”、“左右”等含糊的概念。



（五）合同价款 注意两点：

1、明确约定付款的时间

2、明确付款的方式

注意：模凌两可的约定会给合作方找到拖延付款的理由 如：季付、收到货物后付款、验收合格后付款等这样的表述极易引发争议。

（六）定金条款

定金条款应写明“定金”字样，合同条款如果写“留置金、押金、保证金、订金|等”，没有约定“定金”，如事人主张定金权利的，人民法院不会给予支持。定金不得超过主合同标的的百分之二十。

（七）履行期限、地点和方式条款 ◆应注意：

①应在合同中写明具体的履行起止日期，避免因履行期限不明确而产生纠纷。

②应在合同中明确约定履行的具体地点。

③在合同中明确约定适当的履行方式。如果货物送往本地，当明确约定送货地点，这关系到纠纷处理时法院的管辖；如果货物送往外地，则尽量不要写明，而应争取约定由本地法院管辖。此外，合同中应列明收货方的经办人的姓名。这样做的目的是防止经办人离开后，对方不承认收货的事实，给诉讼中的举证带来困难。施工企业人员的变动较为频繁，当对方更换新的经办人时，应当要求对方提供授权委托书。



（八）违约责任条款

 违约责任条款是十常重要的条款，如果你在合同中起草一个比较好的违约条款，则很有可能会限制对方违约行为的倾向。

 违约责任条款应注意：

①如果涉及到支付货款的，可以约定每逾期一日支付百分之几的违约金。

②违约金与定金不能同时适用，一份合同不能同时存在违约金和定金，如果两者都存在，只能选择其一。③违约责任应该和义务相适应。

④如果违约会导致损失的，应约定损失赔偿额的计算方法或或直接明确损失赔偿额。

⑤合同约定违约金时，违约金约定数额不宜过高也不宜过低。



（九）争议解决方式条款

在合同履行过程中不可避免地会产生争议，为使争议发生后能够有一个双方都能接受的解决办法，应当在合同条款中对此作出规定。

如果没有约定或者约定不明的，将按照法律规定确定管辖法院。可能会增大诉讼成本，更可能因为“地方保护主义”而降低了胜诉的几率，为企业带来损失。

 ◆防范要点：

①诉讼或者仲裁只能选择一种。一般情况下，建议选择诉讼方式解决。

②如选择诉讼方式，一般是采取原告就被告的原则，即一般到被告住所地的法院管辖，但是，合同纠纷，依照法律规定诉讼管辖可选择，可选择的法院有：被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，我方应依法遵循对己方有利的原则选择管辖法院。

③如果约定仲裁方式，要有明确请求仲裁的意思表示，仲裁的事项属于仲裁的受理范围，注意仲裁机构的名称、地点应准确无误。

四、合同履行过程中的一些危险信号

1、住所突然变更，如比较好的经营场所换在较差的场所；

2、经常联系的业务员或业务经理离职，这也是一种危险信号，这可能是对方经营状况不好导致人员变动，还有直接一点的，在履行当中对方业务员签订的一些单据、收货单、发货单，在发生纠纷时对方有可能会直接说这个人不是我们公司的人，他们公司没有这个人，面对业务员变动，应及时将该业务员签订的单据进行结算由对方盖章确认。

3、发现对方付款不正常，如经常拖延，如对方给你的支票因为余额不足导致退票，这也是一种合同可能违约的危险信号。

4、经常找不到对方老总或财务人员，这也有可能是对方财务发生状况的一种表现，很有可能是因为躲债而经营找不到人。

5、对方突然以比较低的价格销售产品，则很有可能是因为对方资金链断裂，争需资金回笼，而对方资金不足，也是产生合同违约的一个原因。

6、平时订单比较正常，对方突然下很大量的订单，数量超出了常理，这个情况也需要注意，对方有可能会利用你们之间的信誉关系，下一个很大量的订单，把你公司的产品 弄过去，但实际上对方根本没有付款能力，这也是一种合同履行过程中出现的危险信号。

因此，在合同履行过程中要密切关注对方出现的危险信号，如果发生这些危险信号，要及时采取防范措施。

第三篇：合同预付费法律风险及防范

合同预付费法律风险及防范

来源:胡律师网 作者:上海律师 胡燕来 所属栏目:企业法律顾问

专业企业法律顾问胡律师认为，有些公司为了抓抢业务,订立合同时作出种种不合常理的承诺,这样就容易留下漏洞为对方利用。

2001年8月,西安宏洋商贸有限责任公司与湖南飞毛腿运输公司签订了一份小型柴油运输合同,双方决定在武汉见面签约。签合同时,西安方称自己有急事需到广州,要求先签订一个主合同,以后再签一个副合同予以补充。

运输公司觉得不会存在什么大问题,便答应了。双方对标的物的具体种类及价格等各方面的问题逐一商谈,约定由湖南飞毛腿运输公司将西安宏洋公司提供的100O台柴油机从西安运到湖南,运输款共10万元,飞毛腿运输公司先交1万元定金作为履行合同的保证。当谈到交货地点和其他一些细节问题时,商贸公司称火车将开必须南下,在交货地点一栏上草草填上“在湖南岳阳”便迅速离去。

但湖南的地理范围很大,究竟在岳阳何处进行交易,则不够明确。这样的合同是无法履行的。为了弥补这种漏洞,就需要再订立一份细则性的副件,加以完善和解释,这个副件就是所谓的副合同。

10天后,西安宏洋公司与湖南的运输公司签订了一份副合同,约定将柴油机运到湖南另一个城市的一个仓库。在签副合同时,西安方故意将副合同的签订日期倒签在主合同之前,运输公司负责人粗心大意,当时并未发现。

副合同签订后,湖南飞毛腿运输公司依约交纳了1万元定金。一月后,该运输公司依副合同履行了自己的义务,将1000台柴油机按时运到湖南某市仓库。当运输公司要求宏洋公司付款时,宏洋公司却拿出主合同,称按主合同规定应将货物运到岳阳。由于运输公司“擅自”变更合同履行地点,宏洋公司只付三分之一的运费并将其交纳的一万元定金予以“没收”。运输公司当然不答应,于是一纸诉状将宏洋公司告上法庭,双方在法庭各执一词,运输公司认为副合同是主合同的补充,实际执行应以副合同为准。而宏洋公司则主张主合同订立在后,履行地点已经予以变更,运输公司应按“签订时间在后”的主合同履行。

拿到这样两份合同,法院一时难以辨出其中的真假虚实。这样一来,案子一拖再拖,当然,宏洋公司并没有任何损失,因为它不但分文不花就完成了货物运输,而且还凭空得了定金。倒霉的则是飞毛腿运输公司,它不但没有按期拿到运输费用,而且还莫名其妙地搭进去1万元。www.xiexiebang.com

为防止受到预付费欺诈,企业首先应注意不要盲目签订定金条款。在签订合同时除了要对合同交易对方进行审查外,还应认真制作合同条款并仔细审核,即使是一个标点也不能放过。如果在合同中自己的义务被限制较多,或者对方提出一些不合理的要求,最好能够当场提出,倘若对方坚持不改,则表明其中必定有诈,这样的合同还是不签为妙,否则极可能引狼人室。如果发现合同相对方以各种名目收取其他各种费用,也须提高警惕。签合同时要严格审查合同条款,使权利、义务对等,条款规范、约定明确,以利履行。合同主要条款不能含糊不清或易产生歧义,以防止对方利用条款设置骗局,留下隐患。

不法分子利用合同诈骗屡屡得手,加大了企业经营风险。事实上,合同相对方提出的一些看似公平的条款,实际上很有可能是对方对某些法律问题的规避;己方提出的,在业务上很有利的条款,实际上很有可能存在重大的法律隐患。因此,企业除了提高人员素质,提高经营管理水平外,聘请有合同法律知识和业务能力的专业人员做法律顾问,是企业避免合同法律风险的一条捷径。（文章来源：胡律师网

上海地区邮箱：hulvshi119@163.com）

第四篇：涉外合同法律风险及防范

涉外合同法律风险及防范

文：孙荣达 杨亚丽

《孙子兵法 谋攻》中曾言：“不战而屈人之兵，善之善者也。故上兵伐谋，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”。这一点同样适用于涉外合同法律风险防范之中，合同在签订之初就应该通过“谋”略，未雨調缪，将可能发生的风险消除在未然之时，从而通过合同的签订，保证自身利益能够实现最大化，使合同在履行过程中，我方一直占据有利地位。在合同发生纠纷之时，才能够达到“不战而屈人之兵”的效果。本文通过总结涉外合同风险并分析风险防范的措施，来展开全文。

一、涉外合同的定义和特征

（一）涉外合同的定义

所谓涉外合同，是指具有涉外因素的合同，即合同的当事人、合同的客体或者产生、变更、终止合同关系的法律事实中任何一个具有涉外因素的合同。

（二）涉外合同的特征

1、涉外经济合同具有涉外因素，涉外因素是指：合同主体，一方或多方为外国人（含港澳台），这里的“人”包括法人、其他组织和自然人。

2、行为或法律事实发生于境外。

3、涉外经济合同一般涉及承运人、外国银行、海关、商检、保险公司等多个部门；从合同订立到履行要涉及本国法、外国法、国际

法等一系列法律规定。

4、涉外合同种类繁多。涉外合同既包括国际货物买卖合同、涉外借款合同、涉外工程承包合同、涉外劳务合作合同，也包括对外加工装配合同、补偿贸易合同等，其中涉外买卖合同最为常见。

二、涉外合同中法律风险及防范

（一）、信用证“软条款”的风险及防范

1、信用证“软条款”的定义

信用证的“软条款”是指不可撤销信用证中规定有信用证附条件生效的条款，或者规定要求信用证受益人提交某些难以取得的单证，使受益人处于不利和被动地位，导致受益人履约和结汇存在风险隐患的条

款。

2、“软条款”常见的类型

信用证规定必须在货物抵达目的港经买方检验合格后方才付款。在此种情况下，信用证项下银行的付款保证已无从谈起，实质上将信用证付款方式改成远期承兑交单的托收业务，卖方承受了全部收汇的风险。

无明确的保证付款条款，或对银行的付款、承兑行为规定了若干前提条件。如明确表示开证行付款以买方承兑卖方开立的汇票为条件。这样，当买方拒绝承兑卖方开立的汇票时，银行就拒绝付款。或者表示货物清关后才支付、收到其他银行的款项才支付等。

（3）有关运输事项如船名、装船日期、装卸港等须以开证申请

人修改后的通知为准。

（4）设置不易被察觉的陷阱，使卖方难以取得合格的单据，从而保留拒付的权利。例如在海运单据中规定将内陆城市确定为装运港。

（5）信用证前后条款互相矛盾，受益人无论如何也做不到单单一致。

3、信用证“软条款”的防范措施

（1）慎重选择贸易伙伴，注重对开证进口商的信用审査。进口商设置软条款的主要目的就是控制信用证的议付，实际上已经把银行信用转化成了进口商自身的商业信用风险，因此选择具有良好信誉的进口商能从一定程度上避免软条款的现象。

（2）建议进口商开立信用证条款应简洁、清楚。笔者认为，最简单的、条款清楚、简洁的信用证就是最好的、最不容易出现问题的信用证。条款简洁、清楚的信用证对出口商来说，审核简便，理解清晰，不容易出现条款理解上的歧异和误差，因此也不容易出现软条款。

（3）尽量不接受带有“软条款”的信用证。不得已接受时一定让对方将其内容如实告知自己，看自己能否做到，能够做到的努力去做；否则，一定要求对方修改信用证。

（4）注重审单人员的培养。笔者接触过很多类似的案例，对于那些生产型出口企业和一些中小型外贸企业来说，目前严重缺少这方面的专业人才，导致业务人员或者对信用证完全不熟悉的人员在从事信用证单证工作时，往往是出现软条款后无法识别，导致法律风险产

生，最终造成巨大损失。因此加大对企业内部审单人员的培养，是长期防范信用证风险的一个重要措施。

（二）、无单放货的风险及防范

1、无单放货的定义

通常是指承运人（实际承运人或其代理人，或其他负有凭正本提单交货的义务人）应提货申请人的请求，凭其提供的副本提单（和/或保函〉交付货物，而无法再向持正本提单的人交付货物的行为。

2、无单放货的风险

无单放货最大的风险在于承运人将货物交给非提单持有人，真正的提单持有人无法提到货物。

3、防范措施

（1）对买方的资信进行调査。在出口业务中，外贸企业一定要首先对买方的资信进行调查审核，选择资质好信誉高的企业作为自己的贸易伙伴。在签订合同时，尽可能选择对己方有利的支付方式，比如预付货款方式，选择信誉高的银行作为信用证的开证行，并采用D/P方式成交等。

（2）采用电子提单。它是一种利用电子数据交换系统对海上运输中的货物所有权进行转让的程序。国际海事委员会制定的“电子提单规则”第9条规定：“„„交货时，只要收货人出示有效文件，经承运人核实后即可放货。物权所有人凭承运人给予的密码向承运人发出交货指示，承运人凭该交货指示放货。”

（3）谨慎选择贸易术语。出口方企业尽量签订GIF或CFR合同，2001年2月对外贸易经济合作部发布了《关于规避无单放货风险的通知》，指出，目前有60％-70％合同中货运代理人与进口商串通搞无单交货，使我国出口企业货款两空。因此，建议外贸企业在签订出口合同时应尽量签CIF或CFR，力拒FOB合同。

此外，还可以通过采取凭银行保函交货、购买“出口信用保险”和使用海运单的方式，来避免无单放货的风险。

（三）链接条款的风险及防范

1、链接条款的定义

本文的“链接条款”是笔者对一些涉外合同文本中包含某些网络链接地址情况而给出的定义。一些涉外合同条款并没有在合同中规定具体内容，而是给出一个网络链接，然后规定合同相对方应该按照网络链接中规定的内容，履行相应的义务。通常给出链接条款的一方是处于强势地位的出口商，例如微软、谷歌以及苹果公司等。

2、链接条款的风险

链接条款的风险主要在于链接中的内容一般是这些强势公司的网页中的内容，随着网页的更新，链接中的内容页随时改变。这样会使一个涉外合同变成一个内容在随着网页内容的更新而时时变动的“动态合同”。由此而导致的风险就是这些内容在不断发生变化，加大了对合同相对方履行合同的难度，可能稍有不慎，就会违约，甚至违约行为发生后，都无法察觉自己已经构成违约。

3、链接条款的防范

链接条款的法律风险在实务中，笔者一般建议合同相对方在签订

合同的同时，将合同签订时的链接条款打印出来，作为确定的纸质文本，附于合同正文之后。这样就能避免合同内容随着网页内容的更新而时时发生变化的情况出现，使合同的内容固定下来，这样就不会使相对方因为链接条款中内容变化而对合同履行无所适从。

三、结语

随着我国对外贸易量的增多，涉外合同法律风险防范的重要性必然会更加凸显。只有充分重视涉外合同可能带来的巨大风险，并采取积极有效的方式去化解风险，才能真正做到“伐谋”的境界。

孙荣达，澳大利亚阿德莱德大学法律硕士，北京岳成律师事务所国际业务部负责人。

杨亚丽，中国政法大学法律硕士，北京岳成律师事务所知识产权部律师助理。

文档出自：北京岳成律师事务所《法律顾问专刊》

网址：http://www.xiexiebang.com

第五篇：学《合同管理制度和法律防范风险》有感

学《合同管理制度和法律防范风险》有感

经济合同是市场经济和法制经济结合的产物，无论哪个层面的经济活动，都要有法律的约束，合同作为一种有法律效应的媒介，在诸多领域中都起着极为重要的作用，在建筑行业尤为重要。

疫情期间“停工不停学”，通过参加《合同管理制度和法律风险防范》课程，收获颇丰。作为一名费用薪酬组会计人员，日常工作涉及房屋租赁合同、征地使用费合同、工程险合同等，这次学习使我深刻理解到合同管理对企业经营管理的重要性，从而思考作为合同监督人员，要增强合同风险防范意识，把将来可能发生的合同纠纷风险降到最低。结合日常具体工作主要有以下三点体会：

1、合同贯穿于整个经济活动的始终，涉及各个部门各个岗位。

共享中心各专业岗应当尽可能地参与到项目部合同评审过程中，对涉及材料、设备、财务、安全等一系列条款给出相应专业的评审意见，将风险在合同签订之前降到最低。合同是最能反映项目的成本问题，从中我们能了解项目的一些情况。

2、合同全面记录了经济活动的全过程，是审核稽核的重要参考依据。

当前许多项目部在报销时常常忽视合同，特别是针对金额不大的报销和支付，往往不上传合同。这样不仅不利于共享中心审核岗全面了解业务实质、把控风险，也造成会计档案资料的部分缺失。同时，部分审核人员在审核过程中只看发票不看合同，审核重点放在发票的真实性上，而不是对照合同审核“三流是否一致”，开票时间是否与合同相符等，认为耗费时间，没有真正履行好共享的监督职责。除了发票外，在支付业务中合同也显得尤为重要，比如合同中约定验收后三个月支付款项，在审核时就要特别留意是否有提前支付的情形，避免后期不必要的纠纷。在日常会计核算中，更要提高合同风险意识，保持警惕，重点关注合同主要条款是否完备合规、格式条款是否有效、签章是否合规、是否存在导致合同无效或可撤销的条款等。根据合同法律风险合理推测经济活动的法律风险，提醒项目部提高关注，重点预防。依据法律法规结合具体合同条款处理会计业务，稽核要以法律准则和合同条文为标尺而不能受工作习惯和人际关系的影响。

3、合同会签及审批支付流程科学合理是防范风险的重要前提。

关注合同会签流程和审批支付流程，能有效的降低风险。具体到日常稽核而言，要看合同签单是否有缺失、漏签、代签、签字时间不符合逻辑等情况;审批支付流程监督的重点放在合同主体、金额、支付方式与合同支付条件、关键节点、合同生效与合同变更等细节。

日常业务稽核和合同管理看似关联不大，实则千丝万缕。合同是经济活动和法律制度的结合产物，稽核是经济活动在会计层面的初步体现，要想做到有理有据、高效快速、准确无误的稽核，就需要全面了解相关法律法规、公司内部各种规章制度，熟悉合同的各种专业术语，提高把握合同精髓的能力;同时还需要与时俱进，不断学习更新各种法律法规、内部制度，全面提升业务能力。

稽核岗位看似平凡无奇，实则是风险把控的重要环节。每一个稽核岗人员都要为公司站岗把关，始终坚持稽核无小事的原则，要认真稽核、依法依章稽核、依合同文本稽核，切实把工作落到实处。