成局模拟拆迁文件146号召[最终版]

第一篇：成局模拟拆迁文件146号召[最终版]

关于中心城区城市房屋模拟拆迁工作的指导意见（试行）

成房发﹝2008﹞146号

为促进我市城市建设又好又快发展，探索市场化旧城改造模式，改善居民住房条件，完善城市基础设施和公共服务设施，提升城市整体功能，根据相关法律法规规定，结合我市实际情况，对我市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）范围内城市房屋模拟拆迁工作，提出如下指导意见：

一、基本原则

（一）符合规划。模拟拆迁工作应以科学发展观为指导，符合城市规划，促进城市功能提升和可持续发展。

（二）属地负责。模拟拆迁工作由所在区政府统一组织，街道办事处配合支持，区房管部门负责管理。

（三）规范操作。明确项目业主和相关部门的职责，统一模拟拆迁工作操作程序，确保模拟拆迁工作正常秩序。

（四）尊重民意。实施模拟拆迁应坚持以人为本，尊重房屋所有权人的意愿，制定模拟拆迁方案应广泛征求并充分考虑房屋所有权人的意见。

（五）自愿协商。项目业主和房屋所有权人签订模拟拆迁协议应坚持自愿协商和诚实守信原则，严格执行模拟拆迁协议各项条款。

二、适用范围

锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）国有土地范围内低洼棚户区危旧房以及居民和单位有拆迁改造愿望、大多数住户同意拆迁的旧城区域模拟拆迁活动。

三、实施主体

五城区政府及高新区管委会确定所属国有企业或事业单位作为项目业主具体实施。

四、工作程序

（一）发布模拟拆迁公告。启动模拟拆迁之前，由区房管部门发布模拟拆迁公告，公布模拟拆迁项目业主、实施期限、拆迁范围、启动条件、工作步骤及相关规定等事项。

（二）调查住户拆迁愿望。项目业主在当地街道办事处和社区配合下做好民意调查工作。房屋所有权人或直管公房承租人自愿填写《模拟拆迁征求意见表》，反映对模拟拆迁的意见和愿望。

（三）公示民意调查结果。民意调查结束后，项目业主应在五日内将调查结果和明细在现场公示；房屋所有权人或直管公房承租人对结果有异议的，应在公示之日起三日内以书面方式向项目业主提出。

（四）实施房屋价格预评估。同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，由当地街道办事处组织推选住户代表,参加区房管部门召开的房屋拆迁估价专题会，当场从城市房屋拆迁估价机构备选库中抽签确定估价机构，对拟拆迁房屋和安置房屋进行预评估。

（五）公布模拟拆迁安置方案。项目业主根据预评估报告及住户意见，参照城市房屋拆迁法规政策规定制订的模拟拆迁安置方案，应经区房管部门审查同意并报市房屋拆迁管理部门备案后在现场公布。

（六）签订模拟拆迁协议。项目业主与房屋所有权人签订模拟拆迁协议。

（七）办理拆迁许可手续。签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，项目业主除特殊原因必须终止模拟拆迁外，应当依法申请办理房屋拆迁许可证，将模拟拆迁依法纳入城市房屋拆迁项目统一监管。

五、相关规定

（一）本指导意见所称模拟拆迁是指拆迁项目业主在取得行政许可前，根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。

（二）模拟拆迁户数按房屋权属证书认定。一处房屋多人共有的，按一户认 2 定。直管公房按公房租赁合同或其他租赁证明认定。

（三）模拟拆迁实施期限一般不超过6个月，具体时间以模拟拆迁公告规定为准。逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁。

（四）取得房屋拆迁许可证后，市房屋拆迁管理部门按相关规定组织抽签选择估价机构，对被拆迁房屋和安置房屋市场价格进行正式评估。预评估价格和正式评估价格均应分别反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。

（五）模拟拆迁协议生效后，双方当事人应按约定履行协议。拒绝履行的，双方当事人可按约定方式解决争议。

取得房屋拆迁许可证后双方当事人仍不能达成协议的，一方当事人可以申请行政裁决，依法处理拆迁纠纷。

（六）模拟拆迁应采用市房屋拆迁管理部门统一监制的模拟拆迁公告和模拟拆迁协议的规范文本。模拟拆迁协议应当明确协议生效和失效条件等内容。

（七）模拟拆迁工作经费和预评估费用等由项目业主负担。

六、解释机关

本指导意见具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。

七、实施日期

本指导意见自公布之日起实施。

二○○八年十月二十三日

第二篇：拆迁文件

第一章 总则

第一条

为加强对南通经济技术开发区(以下简称开发区)房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，依据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，结合开发区实际，制定本办法。

第二条

在开发区内的集体土地、国有农用土地以及其他国有土地上，因规划建设需要拆迁房屋及其附属物，并需对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。

因长江大桥建设、高速公路建设等项目进行拆迁，江苏省人民政府另有规定的，从其规定。

第三条

开发区房屋拆迁必须符合城市规划。

第四条

拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当服从建设项目的需要，在拆迁补偿安置协议约定或者开发区管委会裁决规定的搬迁期限内完成搬迁，搬迁期限不得超出规定的拆迁期限。

本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

第五条

开发区管委会负责对开发区房屋拆迁工作实施管理监督。

第二章 拆迁管理

第六条

开发区房屋拆迁应当遵循下列程序：

(一)对拆迁项目进行评估提供概算；

(二)拆迁人向开发区管委会申领房屋拆迁许可证；

(三)开发区管委会发布拆迁公告；

(四)评估机构对被拆迁房屋进行价格评估并公布评估结果；

(五)拆迁人与被拆迁人订立书面拆迁补偿安置协议；

(六)拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置并实施房屋拆除。

第七条

拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

申领房屋拆迁许可证的，应当向开发区管委会提交下列材料：

(一)房屋拆迁申请书；

(二)建设项目批准文件；

(三)建设用地规划许可证或经有关部门批准的拆迁范围红线图；

(四)国有土地使用证或者建设用地批准书、征用土地批准文件；

(五)拆迁计划和拆迁方案，包括拆迁范围、拆迁对象、房屋的用途、面积、权属、拆迁实施步骤、安全防护、环保措施、各项补偿补助费用预算、安置用房、周转用房或者其他临时过渡措施的落实情况、拆迁的方式与时限、拆迁及评估委托合同等；

(六)办理专项存款业务的金融机构出具的足额拆迁补偿安置资金的存款证明。

开发区管委会应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

第八条

开发区管委会在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁公告应当在拆迁范围内张贴并通过本地媒体向社会公布。实施房屋拆迁施工的时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其他居住在国(境)外的人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间，拆迁时间应当相应延长。

第九条

开发区管委会、拆迁人、拆迁实施单位和评估机构应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。被拆迁人所属单位、组织和街道、乡镇及居(村)民委员会应当予以协助，并如实提供有关房屋、土地权属的资料。

前款所称拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订拆迁补偿安置协议的单位。

第十条

拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。

拆迁人需要延长拆迁期限的，应当按规定提前向开发区管委会提出申请，开发区管委会应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

第十一条

拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁实施单位拆迁。开发区管委会不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。

第十二条

从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员，应当经过专业培训和考核，取得上岗证后，方可从事拆迁工作。

被拆迁人有权要求从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员出示上岗证。

第十三条

拆迁人委托拆迁，在确定被委托的拆迁单位时，可以采用招标方式，也可以采用协议方式。

拆迁人应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立书面拆迁委托合同。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十四条

拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：

(一)新建、扩建、改建房屋；

(二)改变房屋和土地用途、办理工商营业执照；

(三)租赁房屋；

(四)迁入户口。

开发区管委会应当就前款所列事项，书面通知有关部门和街道办事处、乡(镇)人民政府、农场暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经开发区管委会批准，延长暂停期限不得超过1年。

第十五条

拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任、解决争议的办法等内容。

拆迁人委托拆迁实施单位拆迁的，拆迁人和拆迁实施单位应当在拆迁补偿安置协议上加盖印章，并明确违约责任。

第十六条

产权不明或有产权纠纷的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。

第十七条

拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

第十八条

拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由开发区管委会裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

第十九条

被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由开发区管委会依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

第二十条

拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。

第二十一条

拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入办理专项存款业务的金融机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，开发区管委会不予发放房屋拆迁许可证。

开发区管委会应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，与拆迁人或者拆迁实施单位、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议，明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。

第二十二条

房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有建筑施工企业资质证书的企业承担；施工企业必须编制房屋拆除方案，接受建设行政主管部门的安全监督，施工企业负责人对安全负责。

第二十三条 拆迁人和拆迁实施单位，在拆迁范围内的房屋拆除结束后5日内，应当报开发区管委会验收。

第二十四条

开发区管委会应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求，及时整理、妥善保管好拆迁资料，并在拆迁项目验收后1个月内交开发区管委会存档。

第三章 拆迁补偿与安置

第二十五条

拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。

第二十六条

被拆迁范围内的房屋权属按房屋权属证书确定。被拆迁人不能提供房屋权属证据的，由开发区管委会审核确认。

第二十七条

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权选择补偿方式。

第二十八条

工业用地项目、市政建设项目、政府土地储备项目拆迁的房屋原则上实行货币补偿。被拆迁人要求实行产权调换的，由拆迁人异地提供房源供被拆迁人选择。

前款市政建设项目是指开发区管委会批准的道路、桥梁、河道整治、防洪、排水、排污、环卫设施、公共绿地、广场、道路照明、绿化等建设项目。

第二十九条

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度等因素评估确定。

第三十条

实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十九条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税。

第三十一条

开发区管委会应当根据拆迁规模，向市场投放相应的房地产用地，确保提供足够的符合国家质量安全标准的房源，供被拆迁人选购。

第三十二条

拆迁产权不明确或者有产权纠纷的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报开发区管委会审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第三十三条

拆迁设有典权、抵押权的房屋，依照国家有关法律规定办理。

第三十四条

被拆迁人安装使用的管道煤气(含液化气)、有线广播等设施，对房屋的装饰装修项目，及被砍伐或者移栽的树木，由拆迁人进行补偿。

对被拆迁人因拆迁产生的电话移机费、有线电视安装费、搬家费等费用应当按规定给予足额补偿。

第三十五条

拆迁人应当对被拆迁人支付搬迁费、临时安置补助费。

拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当一次性支付被拆迁人6个月的临时安置补助费。

被拆迁人选择产权调换的，拆迁过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起，一般不超过18个月，临时安置补助费按实际过渡期限结算。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人增付临时安置补助费：

(一)对被拆迁人自行解决过渡用房的，延长时间在12个月以内的，增付1倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付2倍临时安置补助费。

(二)对由拆迁人提供过渡用房的，延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付1倍临时安置补助费。

拆迁人应当在协议约定或者规定的时间内结清补偿安置费、临时安置补助费。

房屋拆迁搬迁费和临时安置补助费的标准为：

(一)被拆迁住宅房屋搬迁费的标准为：被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米)以下的，一次性支付300元；被拆迁房屋建筑面积在30平方米以上的，按每平方米8元的标准一次性支付，对按房屋面积计算低于300元的按300元支付。

(二)被拆迁人自行解决过渡居住用房的，临时安置补助费的标准为：被拆迁房屋建筑面积在30平方米(含30平方米)以下的，月支付120元；被拆迁房屋建筑面积在30平方米以上的，每平方米月支付3元，对按房屋面积计算低于120元的按120元支付。

(三)搬迁费和临时安置补助费按户计算。对在拆迁中析产因素造成少于30平方米的不单列分户计算。

被拆迁人应当自行承担其在过渡期限内所发生的水、电、气费。

第三十六条

拆迁人和被拆迁人应当遵守拆迁过渡期限的协议，拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。

第三十七条

被拆迁人搬迁时，可凭拆迁人或者拆迁实施单位的证明向所在单位申请搬迁事假两次(含过渡搬迁)，所在单位每次应当准假3天。

第四章 拆迁评估

第三十八条

本办法所称的拆迁评估，是指对被拆迁房屋进行估价，评定其经济价值和价格的活动。

第三十九条

从事城市房屋拆迁补偿评估的机构，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质。

未取得《房地产估价师执业资格证书》与《房地产估价注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事城市房屋拆迁补偿评估业务；未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事城市房屋拆迁补偿评估业务。

开发区管委会应当对从事城市房屋拆迁评估的机构及专业人员进行年检，并每年向社会公布评估机构名录，供拆迁人、被拆迁人选择。评估机构年检不合格的，不得从事拆迁评估业务。

第四十条

拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同，并在签订后3日内提交开发区管委会。受托的评估机构应当做好评估报告汇总工作，并在拆迁工程结束后10日内提交开发区管委会。

评估机构不得擅自转让受托的评估业务，不得借用无评估资格或者非本评估机构的人员从事拆迁评估业务。

第四十一条

拆迁评估应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，依法接受开发区管委会及其他相关部门的指导监督和检查。

第四十二条 在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与开发区管委会、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人的利益。

第四十三条

拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：

(一)区位：被拆迁房屋区位基准价以及房屋的周边环境、交通和商业服务便利程度、公共事业设施配套状况等区位调节因素。开发区区位补偿基价为500元/平方米。

(二)用途：以房屋所有权证和土地使用证上标明的用途为准，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。

(三)建筑面积和土地使用面积：合法建筑面积按新建、翻建时乡(镇)政府和区土地、建设主管部门审批或《宅基地登记表》核准的面积确定；合法土地使用面积按被拆迁人持有的土地使用证载明的面积确定。建筑面积按重置价结合成新评估补偿。对被拆迁房屋的建筑结构、等级、成新，按《南通开发区被拆迁房屋建筑结构、等级补偿标准》(附表一)、《南通开发区被拆迁房屋成新评定标准》(附表二)和《南通开发区被拆迁房屋成新折旧率》(附表三)补偿。

(四)装饰装修：装饰装修补偿应当结合装潢材料的档次、价格、折旧年限等因素评估补偿。对超出被评估房屋本身结构等级条件以外的设施设备和装潢、装修项目，按《南通开发区房屋拆迁附属设施设备和装潢、装修补偿标准》(附表四)进行补偿。

(五)其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。

第四十四条 拆迁人和被拆迁人对评估机构不能达成一致的，由开发区管委会抽签确定，开发区管委会应当提前3日在拆迁范围内公告抽签的时间和地点。评估机构按照前款规定对被拆迁房屋进行房地产市场价评估的费用，由拆迁人承担。

被拆迁人无正当理由不到场，或者拒绝评估，影响拆迁正常进行的，评估机构可以依据被拆迁房屋的权属资料，可确权书证及房屋区位、朝向、结构状况等因素进行评估。评估时，评估机构应当通知公证机关现场公证，开发区管委会可依据评估结果进行裁决。

第四十五条

拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估报告送达之日起5个工作日内要求评估机构作出解释说明。评估机构应当在5个工作日内作出书面解释说明。经解释说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合规定的其他评估机构重新评估。

重新评估结果与原评估结果在±2%的误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出±2%的误差范围的，由开发区管委会在专家库中抽签选定有关专家进行鉴定。鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。

第四十六条

拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁地点公布评估结果。

第四十七条 被拆迁住宅房屋为平房的，区位补偿按合法建筑面积计算。被拆迁住宅房屋为楼房的，底楼区位补偿按底楼合法建筑面积计算；楼上区位补偿按楼上合法建筑面积的60%计算，但区位补偿面积总数不得大于合法土地使用面积。

被拆迁住宅房屋合法土地使用面积大于房屋合法建筑占地面积的，其超出部分按每平方米70元的标准给予土地补偿。

第四十八条

新建住宅房屋自批准建房之日起6个月至拆迁许可证颁发之日不满5年被拆迁的，按其房屋重置价的15%增加补偿。

第四十九条

开发区拆迁以被拆迁人的产权户为单位。拆迁范围内计划内出生、婚嫁、长期居住的人员列入被拆迁人产权户成员范围。拆迁范围内非计划内出生、婚嫁、长期居住的人员，具有下列情形之一的，经被拆迁人申请，可以列入被拆迁人产权户成员范围：

(一)原户口在拆迁范围内的现役军人(包括义务兵和未在异地安家落户的志愿兵)。原户口在拆迁范围内的现役军官，如其配偶是被拆迁人产权户成员，可以列为被拆迁人产权户成员，但配偶已随军的除外。

(二)户口报在大、中专院校的在校学生或毕业后待业在家的人员。

(三)在外地工作的配偶，不包括全家户口均在外地的人员。

(四)产权户仅此一处住房，不包括同一产权户在不同村、组、队有两处或两处以上住房的。

(五)符合法定结婚年龄，无子一女招婿的，列入被拆迁人产权户成员范围。

(六)拆迁公告期间计划内出生、死亡的人员。

(七)产权户中有未婚独生子女的，增加1人标准计算。

已出嫁的人员，挂靠户口的人员，租住、借住、寄住的人员，拆迁公告规定期限以后出生的人员，在另一地已列为被拆迁人产权户成员，以及其他原因非正常迁入的人员，不列入被拆迁人产权户成员范围。

第五十条

符合本办法第四十九条规定的人员，给予补偿区位基价补贴、未建房价差补贴和宅基地补贴。

(一)区位基价补贴。含楼房二层0．6系数已补偿的面积在内，核定产权户实际人口建筑面积达不到下列标准的，按下列标准补足：

1.户人数3人以下(含3人)区位补偿人均面积不足24平方米的，补足到人均24平方米；

2.户人数4人区位补偿面积不足93平方米的，补足到93平方米；

3.户人数5人(含5人)以上的，每增加1人，区位补偿面积增加17.5平方米；

4.对列入被拆迁人产权户成员范围的非农业人口，其区位补偿人均面积按农业人口标准的90%计算。

(二)未建房价差补贴。实际合法建筑面积(含二层合法建筑面积)低于第(一)项规定标准的部分，每平方米补贴150元。

(三)宅基地补贴。按实际区位补偿面积×0．43×70元计算。

第五十一条

被拆迁人获得的住宅房屋拆迁补偿额人均低于17000元的，按人均17000元给予补偿。

第五十二条 开发区管委会决定移地迁建的，根据被拆迁房屋合法建筑面积，按迁建费用给予被拆迁人补偿。被拆迁房屋的迁建成本补偿价，按《南通开发区被拆迁房屋迁建补偿费标准》(见附表五)评估。

第五十三条

对被征用集体土地范围内的镇村集体经济组织的房屋实施拆迁的，房屋的合法建筑面积按重置价评估补偿。

第五十四条

对拆迁范围内属于被拆迁人的树木(含果树)、竹园、祖坟等，需要砍伐或迁移的，按附表六给予一次性补偿。

第五十五条

被拆迁人从事养殖等家庭副业，或者取得工商营业执照从事经营，因房屋拆迁终止的，按其直接经济损失评估补偿。具体补偿标准见附表七。

第五章 企业拆迁的其他规定

第五十六条

对被拆迁镇村工业企业属于国有划拨性质建设用地或集体性质建设用地的土地，按其持有的《国有土地使用权证》或《集体土地建设用地使用权证》载明的合法用地面积，以拆迁时取得《国有土地使用权证》或《集体土地建设用地使用权证》所需支付的费用标准(2.5万元/亩)给予土地补偿。

对被拆迁镇村工业企业未取得合法土地使用权证的土地，及属于临时用地性质的土地，不给予土地补偿。

第五十七条

被拆迁镇村工业企业的迁建用地另行办理国有土地出让手续，土地出让价按江苏省人民政府规定的最低保护价确定。

被拆迁镇村工业企业购买国有土地使用权确有困难，需租用土地的，经开发区管委会批准，可订立租赁合同，租赁期限不超过5年，租金可参照签订租赁合同时的同期银行贷款利息确定。租赁期满后需要续租的，应当重新签订土地租赁合同，租金按签订新合同时的价格确定。租赁期间，鼓励企业购买国有土地使用权。

第五十八条

被拆迁镇村工业企业的房屋权属按房屋权属证书(或建房批文)确定。房屋的等级按建筑结构、装潢设施等因素综合确定。

第五十九条

被拆迁镇村工业企业的房屋，根据房屋权属证书(或建房批文)确定的合法建筑面积给予房屋拆迁补偿和搬迁费补助。房屋拆迁补偿标准按《南通开发区被拆迁房屋迁建补偿费标准》(附表五)执行；搬迁费补助标准按《南通开发区非住宅房屋拆迁搬迁费补助标准》(附表八)执行。

第六十条 对镇村工业企业的锅炉、烟囱等特殊设备拆迁，可按建设成本减去折旧后适当补偿。

第六十一条

拆迁商业总店、供销社营业铺面的，可实行产权调换。被拆迁人选择货币补偿的，按拆迁时同类地区市场同类用房的区位地价给予土地补偿。

第六十二条

拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产、停业的，拆迁人应当对停产、停业期间的经济损失给予适当补偿。

第六章 罚则

第六十三条

违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由开发区管委会责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第六十四条

拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由开发区管委会吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

第六十五条

拆迁人违反本办法规定，有下列行为之-的，由开发区管委会责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

(一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

(二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

(三)擅自延长拆迁期限的。

第六十六条

接受委托的拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由开发区管委会责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

第六十七条

承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以2000元以上30000元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由开发区管委会吊销其拆迁上岗证，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。

第六十八条

拆迁当事人违反本办法规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由开发区管委会责令改正。

第六十九条 评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由开发区管委会处以5000元以上50000元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至取消评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第七十条

以侮辱、威胁、殴打等方法阻碍房屋拆迁工作人员依法实施拆迁的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七十一条

当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第七十二条

开发区管委会违反本办法规定，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第七十三条

本办法自2003年1月1日起施行。2003年1月1日前已发布公告的拆迁项目，按原规定执行。

第三篇：拆迁文件

申请

镇党委政府领导

为了加快小城镇建设的步伐，改变我村陈旧落后的面貌，经过我村召开党员村民代表大会决定把我村现在的集贸市场搬迁至杨庄镇党委政府路口东50米处，将集市搬迁后原有地皮开发成住宅楼作为我村改造工程的突破口，搬迁过程中经过初步核算，搬迁后集市费用明细如下：因我村暂时无经济能力，望领导能审批提取。

1.挖土方需要用挖掘机10天×3000元 合计3万元

2.搬运土方2000车×50元 合计10万元

3.需要铲车10天×1700元 合计1.7万元

4.需建公共厕所2个“6米×5米” 合计1.5万元

5.需建市场管理办公室两间“3.5米×6米×2” 合计1.5万元

6.需建垃圾池4个合计0.4万元

7.摊位需水泥板及水泥块各600块合计7万元

以上需要总款项合计25.1万元

一.申请提取镇党委政府往年拖欠杨庄村款118440.92万元

二.申请党委政府拖欠杨庄村2008年旧村改造补助款12万元

望领导审批提取，提取所属资金保证专款专用，用于市场搬迁各项费用支出，望领导监督实施。

杨庄村委会

2012年3月25日

第四篇：成办发 城镇房屋拆迁(2009)74号文件

成都市人民政府办公厅

关于进一步规范城镇房屋拆迁工作的通知

成办发[2009]74号

各区(市)县政府，市政府各部门：

为进一步规范我市城镇房屋拆迁工作，维护人民群众合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》、《成都市城市房屋拆迁管理条例》等法律法规规定，现就有关事项通知如下：

一、依法审批拆迁许可

根据城镇规划实施旧城改造、危旧房改造、市政基础设施等建设工程，需要对房屋实施拆迁的，应当依法办理房屋拆迁许可证。对拆迁资金、安置房源、拆迁补偿安置方案未落实的，审批机关不得发放房屋拆迁许可证，未取得房屋拆迁许可证不得实施拆迁。各区(市)县政府应对取得房屋拆迁许可证未实施拆迁或未实施完毕的拆迁项目进行清理。

二、认真执行拆迁补偿政策

要遵循市场价值原则对被拆迁房屋依法进行评估。拆迁补偿费用包括经评估确定的被拆迁房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励等五部分。中心城区拆迁补偿费用标准应按市政府办公厅《关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见》(成办发[2008]75号)规定执行，郊区(市)县应尽快制定公布五项费用的标准和执行办法。

要建立城镇房屋拆迁估价机构备选库，进入备选库的房地产估价机构，方可参加政府组织实施拆迁项目的评估。房产行政管理部门应在拆迁动员会上主持现场抽签产生估价机构，并邀请公证机关到场公证。估价机构必须依法、独立、客观、公正地按国家相关评估技术规范进行评估作业，评估结果应当予以公示。

三、规范拆迁实施主体

按照城镇规划实施旧城改造、危旧房改造、市政基础设施等建设工程，需要对房屋实施拆迁的，应由各区(市)县政府明确具有法定资质的实施单位组织实施，除经批准实施的单位自行改造项目外，具体拆迁补偿安置工作不得委托社会性拆迁公司承担。

四、实施阳光拆迁

城镇房屋拆迁工作要坚持公开、公平、公正的原则，将拆迁法规政策、房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告、拆迁工作人员名单、拆迁补偿安置方案、安置房源平面图、房地产估价报告、拆迁补偿及奖励标准、拆迁补偿安置合同样本、拆迁工作制度等以书面形式在拆迁范围内公布。执行拆迁政策要一视同仁，坚决防止暗箱操作。

五、健全拆迁投诉机制

各区(市)县房产行政管理部门应设立拆迁投诉中心，公开投诉电话。被拆迁人对补偿标准、安置方案有异议的，可向投诉中心投诉。投诉中心应及时调查核实，并答复当事人。

拆迁当事人对拆迁许可、行政裁决不服的，可依法申请行政复议或向人民法院提起行政诉讼。

六、依法规范强制拆迁行为

对依法进行了足额补偿、安置，仍达不成拆迁补偿安置协议的，房产行政管理部门可依法作出行政裁决。被拆迁当事人不服行政裁决的，可向行政主管部门提请行政复议。经行政裁决或行政复议决定确需拆迁，当事人在规定期限内仍不拆迁的，房产行政管理部门可依法向市或区(市)县政府申请行政强制拆迁或者申请人民法院强制执行。

作出行政强制拆迁决定前，应当依法组织听证，充分听取拆迁当事人的陈述、申辩，认真研究听证人员的意见，作出书面的听证结论并告知拆迁当事人。行政强制拆迁由县级以上人民政府决定，并由作出决定的政府责成有关行政执法部门组织实施。各区(市)县政府应当组织实施强制拆迁的部门制定完备的工作方案和预案，针对各种可能出现的情况，采取相应的预防措施，防止意外事故发生。

行政强制拆迁应当由具备行政执法资格的人员实施。行政执法人员在实施强制拆迁时应当依法行使职权，文明执法，有效保护当事人合法权益不受损害，应及时、有效地处置强制拆迁过程中出现的重大、紧急情况，确保人员安全。对阻碍国家机关工作人员依法执行职务的，公安机关应当依法采取有效措施予以处理。实施强制拆迁的部门应当在人员安全得到保障、财产妥善处置后方可实施拆除施工。

七、积极探索旧城改造新方式

坚持以人为本，尊重群众意愿，积极探索股份制改造、自主改造等旧城改造方式。积极推行模拟拆迁，对大多数群众有改造愿望的旧城区域可组织模拟拆迁，即发布模拟拆迁公告、公布模拟改造主体、实施期限、改造范围、启动条件、工作步骤及相关规定等事项，做好民意调查和评估工作。房产行政管理部门根据模拟拆迁的评估结果，对大多数群众确有意愿的改造项目，可依法组织实施拆迁改造。

八、加强组织领导

城镇房屋拆迁工作政策性强，关系群众的切身利益，各区(市)县政府、市政府有关部门要高度重视，加强领导。要加强对辖区内拆迁项目的统一协调，定期研究拆迁过程中可能出现的问题，制定处置预案并及时解决。市政府有关部门要按照职责分工，认真履职，协调配合，指导各区(市)县政府依法做好拆迁工作。行政机关及其工作人员在查处和拆迁过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，对负责的主管人员和其他直接责任人员应依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五篇：模拟拆迁

“模拟拆迁”若干问题探讨

近几年，随着城市建设速度的加快，拆迁的方式也与时俱进地发生了变化。“模拟拆迁”成为一种新兴的拆迁模式，特别在四川成都地区取得了良好的效果，各地也开始纷纷效仿。

所谓“模拟拆迁”，就是在实行拆迁前由具体实施单位把拟拆迁居民的旧房，根据权威机构的评估价及产权面积，计算出使用者应得的补偿金，然后把拟安置新房的地段、面积、评估价格、两者相抵后的价格差以及按照政府文件规定所能享受的相关政策等，都明确地告诉拟拆迁户，由其自主决定搬还是不搬。模拟拆迁主要针对居住环境差、居民期望改造愿望强的低洼棚户、旧城片区进行。

“模拟拆迁”的主要方式和步骤为:(1)希望被改造的居民书面自愿申请拆迁，当达到相应比例后，经政府批准即可启动模拟拆迁。(2)由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开、公平、公正的方式确定评估机构，进行房屋资产的预评估。(3)改造业主单位制定拆迁安置补赔偿方案，与住户签订意向性协议。(4)在双方约定期限内，协议签订率达一定的比例后，所签的意向性协议正式生效，模拟拆迁即转为正式拆迁。若未能达到规定的比例，模拟拆迁自行终止。

2008年，成都首个模拟拆迁项目锦江区373户住户模拟拆迁圆满结束，对于取得的良好效果，锦江区模拟拆迁项目指挥长黄友竹表示，传统拆迁是政府主导的行政拆迁，模拟拆迁则是民事行为，住户有了更多的话语权和谈判权。“从„要我拆‟变为了„我要拆‟”。在前期模拟协商阶段，政府转换成为对等的民事角色，更符合市场规律。由此看来，“模拟拆迁”作为一种新型的拆迁理念和模式受到很多人推崇。但是，在理论和实践中，“模拟拆迁”还是存在着很多疑问的。

一、“模拟拆迁协议”的法律性质

根据上文的定义及目前的“模拟拆迁”实践我们可知，“模拟拆迁协议”是住户与改造业主单位即开发商签订的一种附条件的民事合同，确切地说，是附生效条件的民事合同，即当同意拆迁的住户达到一定比例这一条件成就时，“模拟拆迁协议”生效。根据成都市已完成的几个“模拟拆迁”项目，当被拆迁居民同意拆迁的比例达到90%的时候即可实施拆迁。这90%的比例占了被拆迁户中的绝大多数，但也有少数人不同意拆迁。拆迁不只是拆除了旧的房屋，也改变了被拆迁户的生活习惯及邻里社会关系，许多在旧房居住了多年的住户都对旧房有着深厚的感情，当然也存在着部分住户想从拆迁中牟利的行为。在成都市实施的第一例“模拟拆迁”项目———龙舟路1号几栋房屋的拆迁中，一边是超过80%的居民强烈要求政府实施拆迁，一边是近20%的居民不同意拆迁，而根据先前约定，只有达到90%的居民同意政府才正式实施拆迁。此时合同必然是不生效的。但是如果同意拆迁的住户达到90%，另外10%的住户坚决反对拆迁，此时拆迁项目可以开始吗？笔者认为，看似是合同生效了，但是“模拟拆迁协议”作为开发商与90%住户签订的民事协议，其具有相对性，即只对签订协议的双方主体有约束力，对另外10%的住户是不可能产生约束力的，因此拆迁项目不能启动，至少反对拆迁的10%住户的房屋是不能被拆除的。很多人强调要尊重大多数人的意见，维护公共利益，可是笔者认为，如果强调公共利益，牺牲少部分人的利益，那么“模拟拆迁协议”就违背了合同法平等、自愿的原则。

综上，笔者认为，“模拟拆迁”充分尊重公众权利，把拆与不拆、何时拆、怎么拆的决定权，如何补偿、如何安置的选择权，交给公众，同时充分保障公众的知情权的理念是值得推崇的，但是从“模拟拆迁协议”的法律性质出发，作为民事协议，绝不能以“少数服从多数”的野蛮规则来强迫少部分住户服从拆迁。所以，协议所附条件应该是自愿拆迁住户的比例达到100%，只有这样，才符合《物权法》、《合同法》等相关民事法律的规定，符合法治理念，符合保障人民群众利益的宗旨。

二、“模拟拆迁协议”的效力 由于拆迁是涉及土地和房屋的重大事项，居民通常对是否“拆迁”需慎重考虑。一方面拆迁可以改善居住条件，并且加快城市建设步伐；另一方面，要放弃自己居住多年的房屋，重新处理邻里关系。由于有利也有弊，有些持观望态度的居民最初认为“模拟拆迁协议”不是正式协议，可以随时反悔，在签署协议后经过考虑又拒绝拆迁。此时“模拟拆迁协议”的效力该如何判断？

在附生效条件的合同中，条件未出现前的效力表现为当事人不得自行撤销、变更合同的拘束力和可基于条件出现时对该合同生效的期待权。条件出现后效力表现为该合同立即生效。也就是说，当住户签署了“模拟拆迁协议”之后，无论在签署协议的住户达到约定比例之前还是之后，都不能再随意撤销和变更。笔者认为，在实践中，业主改造单位即开发商有可能从商业利益的角度出发，在签署协议前不告知住户“模拟拆迁协议”的法律性质和效力，此时当地政府及相关部门应该从群众利益角度出发，告知住户该情况，让住户在慎重考虑之后再签署协议。

三、“模拟拆迁”程序的合法性

“模拟拆迁”将拆迁补偿安置协商工作前置，在未办理《房屋拆迁许可证》也未经过建设规划审查的情况下，由工作人员入户与房屋产权人或使用人商谈房屋拆迁事宜。这就涉及到行政和民事两方面的法律问题。按照规定，拆迁必须取得相应行政许可。而模拟拆迁在操作上，属未经许可而预备实施，这是否违反行政法规规定值得商榷。

如果违反行政法规，将导致两方面结果：一是拆迁管理部门将承担监管不力、行政不作为的法律责任，而实施单位也将承担因无证拆迁而受到行政处罚的风险；二是从合同法角度考虑，如果存在行政违法，所签署的“模拟拆迁协议”属无效合同。这样，被拆迁方以及其他利害关系人可能因此起诉至法院，申请撤销模拟拆迁协议，为今后正式拆迁的实施留下隐患。鉴于此，从保护被拆迁人利益出发，为切实推进城市改造，对模拟拆迁进行制度认可与规范是十分必要的。例如设置模拟拆迁的实施条件、实施程序和管理措施等，使模拟拆迁充分有效地彰显平等自愿、意思自治的民法价值，真正广泛地成为城市拆迁工作的助推器。

四、“模拟拆迁”的法律意义

以往的拆迁屡屡受阻，一部分原因是有些居民确实不想拆迁，也有部分原因是居民抵触政府的强制态度和行为。模拟拆迁是在充分民意调查基础上实施的，其协议的签定是被拆迁人为实现补偿安置要求而与实施单位进行友好协商的民事行为，故被拆迁人抵触情绪减少，双方矛盾减少。同时，实施单位在操作上完全尊重民意，拆迁强制性弱化，避免了许多不必要的磨擦和纠纷，住户上访也相应减少。从实践来看，拆迁户会在权衡利益之下自行去调解处理家庭内部矛盾。同时，已经签订协议的拆迁户，会利用邻里之情，主动去做那些思想还不通的拆迁户的工作，不仅宣传效果更好，而且还减少了拆迁方与钉子户矛盾纠纷。

传统的拆迁模式由于有些地块拆迁“清零”难度大，时间跨度较长，期间拆迁政策和补偿标准都有可能会出现变化，致使同一地块前后签约的补偿价格很难把握，因此拆迁户往往担忧补偿价格公平公正问题。而“模拟拆迁”不仅将矛盾解决在事前，而且通过比较透明的操作程序，一般每周公示一次补偿安置情况，当拆迁进度放缓时，继续加大公示力度，平均每2～3天公示一次。这让那些拆迁户对自家和其他村民的拆迁面积、补偿金额等都一目了然，有了横向比较后，可以更好地消除群众“怕吃亏”、“患不均”的顾虑，满足其“盼公平”、“求公正”的意愿，做到拆迁工作“公开、公平、公正”。反过来，群众对拆迁信任度的增强，也进一步增强了其拆迁意愿，推动拆迁工作顺利进行。

五、结语

城市的发展，离不开旧城改造的破旧立新。虽然处于起步阶段的“模拟拆迁”还存在着许多问题，但在解决人性化和政府职能的服务方面，给了大家一个很好的启示，特别是得到了许多地方政府和开发商的高度认可。如果能在法律的角度对“模拟拆迁”进行明确的规范，不久之后，随着这一模式的广泛推广，拆迁工作的实施将更为顺利，群众的利益也将得到更好的维护。（陈晨/文 作者系北京在明律师事务所律师助理）