第一篇：江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准
江西省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准（试行）一 级
一、硬件环境性能：
1、住宅容积率≤1.5，建筑密度≤25%
2、绿地率≥40%
3、结合绿地设置适量的硬质铺装场地，满足居民活动要求，有相应的照明设施及给水、喷灌设施。
4、乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型三种以上，随着季节更替呈现出具有观赏价值的色彩变化，植物配置多层次。
5、机动车平均每户不少于0.6个泊位。
6、设有健身房或其它室内体育场所。
7、设有儿童游戏场或其它室外体育场地及健身器器械。
8、设置教育设施（幼儿园、小学及其它教学场地）。
9、有多功能厅，能提供会议、文化活动等服务场所。
10、设有社区服务设施。
11、设有游泳池（室内游泳池水面面积至少40平方米，室外游泳池水面面积至少100平方米）。
12、小区市政基础设施齐全且全部埋地敷设。
13、小区设置综合型布线系统。
14、有背景音乐系统。
15、设置可视对讲，高线防盗和燃气泄漏报警，电子巡更，家居智能控制，IC卡门禁控制，闭路电视监控，周边防范红外监控等安防系统。
16、设置楼道声（光、红外）控制区域照明，物业信息网等物业管理系统。
17、设置有线电视网，高速宽带数据传输，数字程控交换服务和因特网（Internet）住处服务等网络系统。
18、外墙采用涂料或饰面砖，对暴露在外墙的管道及设备均有造型上的处理，主要建筑物有较好的灯光造型设计和夜景。
19、住宅底层入口处应设进厅，进厅面积不小于4m2，楼梯段净宽不小于1.2m，并采用石材铺设地面，楼道内墙采用高级内墙乳胶涂料，塑钢窗或铝合金窗，各单元有收集垃圾的设施。
20、设有家用炉灶的烟道。
二、基本要求
1、物业管理企业应持有国家二级以上资质证书。
2、物业管理企业应建立质量管理体系和管理制度。
3、应有完善的物业管理方案，并签订规范的物业管理合同。
4、物业管理企业应在小区管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范（专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务）、现场标识等。
5、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验，曾担任一年以上项目负责人。
6、管理人员应100%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
8、物业管理企业广泛运用计算机管理（业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）
9、小区应设置“服务中心”，公示服务联系电话，实行24小时电话接听制度。
10、适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务。公示服务项目及收费价目。
11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与70%以上业户作有效沟通，每年有效投诉处理率100%。每年进行一次满意度测评，有效样本覆盖率大于50%，满意率达95%以上，并对薄弱环节持续改进。
12、建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。
13、适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。
14、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。
15、按规定管理、使用公共维修资金。
16、封闭式管理。
三、房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。
4、空调安装统一有序，支架无锈蚀；有条件的组织实施冷凝水集中排放。
5、阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。
6、无超出设计的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。
7、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。
8、主出入口设置小区房屋、道路平面分布图。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
四、设施设备维修养护
1、共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。
2、实行24小时电话报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，在24小时内予以修复，如不能在规定时间内完成，需对业主做出限时修复的承诺，回访率90%以上。
3、水、电、消防、监控等设备运行人员应具备上岗证，技能熟练，严格执行操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
4、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。
5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。
6、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
7、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录。
8、各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。
9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、备有应急发电设备，停电后按规定时间供应应急电源。
五、公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班（其中18小时立岗）。
2、对小区重点部位每小时巡查一次。
3、中央监控室24小时实施监控。
4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。
5、对进出小区的车辆实施登记管理或实施IC卡管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。
6、对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。
7、对火灾、水浸、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。
六、保洁服务
（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地
1次/天
清理（2）硬化地面
2次/天
清扫（3）主次干道
2次/天
清扫
（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品
1次/周 擦拭（5）水池
1次/天
清理（6）喷水池、水景1次/周换水
（7）沟、渠、窖井
1次/周 清理
2、房屋内公共部位
（1）多层楼内通道、楼梯
1次/天
清扫（2）共用活动场所
2次/天
清扫（3）楼道玻璃窗
1次/周 擦拭（4）会所
石料地面
1次/4小时
全面拖洗
1次/2个月
打蜡 地板地面 1次/4小时全面拖洗
1次/2个月 打蜡 地砖地面 1次/4小时 全面拖洗
1次/2个月 清洗 地毯地面 1次/4小时 全面吸尘 1次/2个月 清洗
（7）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/2天
全面擦拭（8）公共卫生间
1次/2小时
全面清洁
（9）及时清扫积水、积雪清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、外观整洁、明亮；并进行保洁巡查，无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。
（二）垃圾的处理与收集
1、根据物业实际，合理设置果壳箱，实行垃圾袋装，并按当地有关要求实行垃圾分类收集；
2、生活垃圾每日收集2次，做到日产日清；
3、设有垃圾中转设施的，与周边环境协调，卫生良好，定期进行消杀，杜绝蝇、蚊等害虫孳生；
4、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。
（三）排水、排污管道畅通
1、小区内公共雨、污水管道
1次/年
全面疏通
2、雨、污水井
1次/月
检查（并视检查情况进行及时清掏）
3、化粪池
1次/月
检查
2次/年
清掏
（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网；定期巡查。
（五）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。
（六）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
七、绿化养护管理
1、草坪保持平整，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。
2、草坪内常年无杂草。
3、花草树木无枯死，发现死树，应在一周内清除，并适时补种。
4、绿篱应及时进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。
6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。
8、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。
二 级
一、硬件环境性能：
1、住宅容积率≤1.8，建筑密度≤30%
2、绿地率≥35%
3、结合绿地设置适量的硬质铺装场地，满足居民活动要求。
4、乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型二种以上，植物配置多层次。
5、机动车平均每户不少于0.3个泊位。
6、设有健身房或其它室内体育场所。
7、设有儿童游戏场或其它室外体育场地。
8、设置教育设施。
9、设有社区服务设施。
10、设有背景音乐系统。
11、小区市基础设施齐全且全部埋地敷设。
12、小区设置基本型布线系统。
13、配有会议室。
14、设置对讲，初级防盗和燃气泄漏报警，IC卡门禁控制，闭路电视监控，周边防范红外监控等安防系统。
15、设置声控制区域自动照明等物业管理系统。
16、外墙采用涂料或饰面砖，对暴露在外墙的管道及设备均有造型上的处理。
17、住宅底层入口处应设进厅，楼梯段净宽不小于1.2m，并采用石材铺设地面，塑钢窗或铝合金窗，楼道内墙普遍内墙涂料，各层有收集垃圾的措施。
18、设有家用炉灶的烟道。
二、基本要求
1、物业管理企业应持有国家三级以上资质证书。
2、物业管理企业应制定质量管理制度。
3、应有较完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。
4、管理服务人员统一着装，佩戴标志、规范用语。
5、物业管理项目经理应具备二年以上专业物业管理经验。
6、管理人员应90%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
8、物业管理企业多方面运用计算机管理（业主档案、收费管理等）。
9、小区实施每周六天每天12小时服务接待（公示服务联系电话）。
10、根据小区实际条件，开展业户必需的有偿特约服务及代办服务（公示服务项目及收费价目）。
11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50%以上业主作有效沟通；每年有效投诉处理率大于90%。
12、建立较完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案）。
13、根据小区实际条件，配合开展必要的社区文化活动。
14、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。
15、按规定管理、使用公共维修资金。
16、封闭式管理。
三、房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损；外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告，并协助有关部门依法处理。
4、空调安装无安全隐患。
5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。
6、房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等。对危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止、报告。
8、小区主出口设小区平面示意图，主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。
四、设施设备维修养护
1、共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。
2、实行24小时电话报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，在24小时内予以修复，如不能在规定时间内完成，需对业主做出限时修复的承诺。回访率80%以上。
3、水、电等设备运行人员具备上岗证，并严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损；消防通道畅通；制订消防应急方案、进行消防演习。
4、道路通畅，路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志齐全规范。
5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。
6、维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
7、对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
8、各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。
9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。
五、公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班（其中12小时立岗）。
2、对小区重点部位每2小时巡查一次。
3、小区设有中央监控室24小时实施监控。网务服律法产地房下天
4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设备安全防范警示标志。
5、对进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。
6、进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案（每年进行消防演习一次）。
六、保洁服务
（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地
1次/天
清理（2）硬化地面
2次/天
清扫（3）主次干道
2次/天
清扫
（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/半个月擦拭（5）水池
1次/天
清理（6）喷水池、水景1次/2周换水
（7）沟、渠、沙井
3次/月
清理
2、房屋内公共部位
（1）多层楼内通道、楼梯
1次/天
清扫（2）共用活动场所
1次/天
清扫（3）楼道玻璃窗
1次/半月
擦拭（4）会所
石料地面 2次/天
全面拖洗
1次/4个月
打蜡 地板地面2次/天
全面拖洗 1次/4个月
打蜡 地砖地面2次/天 全面拖洗
1次/4个月
清洗 地毯地面2次/天 全面吸尘
1次/4个月
清洗
（7）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施
1次/15天
擦拭（8）公共卫生间
2次/天
清洁
（9）及时清扫积水、积雪。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味、并进行保洁巡查。
（二）垃圾的处理与收集
1、根据物业实际，合理设置果壳箱，实行垃圾袋装，并按当地有关要求实行垃圾分类收集。
2、垃圾每日收集1次，做到日产日清；无垃圾桶、果壳箱溢满现象；
3、设有垃圾中转设施的，与周边环境协调，卫生良好定期进行消杀，杜绝蝇、蚊等害虫孳生；
4、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。
（三）排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道 1次/年
疏通
2、雨、污水井
1次/6个月 检查、并视检查情况进行及时清掏
3、化粪池
1次/6个月 检查 1次/年清掏
（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求；定期巡查。
（五）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。
（六）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
七、绿化养护管理
1、草坪保持平整，及时进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须在半月内清除，并适时补种。
4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。
6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。
8、绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿化。
三 级
一、硬件环境性能：
1、住宅容积率≤2.5
2、绿地率≥30%
3、乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型一种以上。植物配置多层次。
4、设有儿童游戏场或其它室外体育场地。
5、设有社区服务设施。
6、小区市政基础设施齐全。
7、声控楼道照明。
8、楼道内墙刷白。
二、基本要求
1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。
2、物业管理企业应制定日常管理制度。
3、按规范签定物业管理合同。
4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。
5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。
6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
8、物业管理企业实施每周5天每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。
9、年与30%以上业主作有效沟通；年有效投诉处理率大于80%。
10、建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案）。
11、建立财务制度，每半年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。
12、按规定管理使用公共维修资金。
三、房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。
2、房屋外观完好、整洁。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告，并协助有关部门依法处理。
4、空调安装无安全隐患。
5、阳台封闭统一有序。
6、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
7、小区主出口设小区平面示意图，主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。
四、设施设备维修养护
1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。
2、设立24小时报修值班制度，急修报修一小时内到达现场，建立回访制度，回访率70%以上。
3、设备运行人员具备上岗证，严格遵守操作规程及保养规范。
4、消防系统设备完好，保证消防通道畅通。
5、道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。
6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。
7、设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。
8、保持设备房整洁卫生，制定设备房管理制度。
9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。
五、公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班（其中4小时立岗）。
2、对小区重要部位每4小时巡查一次。
3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设备安全警示标志。
4、进出小区的车辆指定位置有序停放。
5、保安人员经过突发事件应急处理培训。
6、每年进行消防演习一次。
六、保洁服务
（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地
1次/天
清理（2）硬化地面
1次/天
清扫（3）主次干道
1次/天
清扫
（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月
擦拭（5）水池
1次/天
清理（6）喷水池、水景1次/月换水
（7）沟、渠、沙井
2次/月
清理
2、房屋内公共部位
（1）多层楼内通道、楼梯
1次/天
清扫（2）共用活动场所
1次/天
清扫（3）楼道玻璃窗
1次/月
擦拭
（4）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施
1次/月
擦拭（5）公共卫生间
1次/天
清洁
（6）及时清扫积水、积雪。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物。
（二）垃圾的处理与收集
1、根据物业实际，合理设置果壳箱；
2、垃圾每日收集1次，做到日产日清；
3、设有垃圾中转设施的，每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要定期进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生；
4、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。
（三）排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道
定时疏通
2、雨、污水井
定时清掏
3、化粪池
定时清掏
（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求；定期巡查。
（五）无饲养家禽、家畜，养宠物必须符合相关规定。
（六）根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
七、绿化养护管理
1、草坪保持平整，按规定进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须清除，并适时按需要补种。
4、绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。
6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。
四 级
一、硬件环境性能：
1、设有绿地，乔木——草木型、灌木——草木型、乔木——灌木——草木型、藤木型等人工植物群落类型一种以上。
2、设置教育设施。
3、设有社区服务设施。
二、基本要求
1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。
2、物业管理企业应制定日常管理制度。
3、按规范签定物业管理合同。
4、物业管理项目经理应具备物业管理经验。
5、管理人员应70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
6、一线服务人员每年体检一次，合格上岗。
7、物业管理企业实施每周5天每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。
8、年与10%以上业主作有效沟通；年有效投诉处理率大于70%。
10、建立档案管理制度。
11、建立财务制度，每半年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。
12、按规定管理、使用公共维修资金。
三、房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施设备进行管理服务。
2、房屋外观完好、整洁。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告，并协助有关部门依法处理。
4、空调安装无安全隐患。
5、阳台封闭统一有序。
6、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
7、小区主出口设小区平面示意图，主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。
四、设施设备维修养护
1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。
2、设立12小时电话报修值班制度，急修报修一小时内到达现场，建立回访制度，回访率50%以上。
3、设备运行人员具备上岗证，并严格遵守操作规程及保养规范。
4、消防系统设备完好，保证消防通道畅通。
5、道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。
6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。
7、设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。
8、保持设备房整洁卫生，制定设备房管理制度。
9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电，在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。
五、公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班。
2、对小区重要部位定时巡查。
3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设备安全警示标志。
4、进出小区的车辆指定位置有序停放。
5、保安人员经过突发事件应急处理培训。
6、每年进行消防演习一次。
六、保洁服务
（一）小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁（不少于以下频次）
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道（1）公共绿地
1次/天
清理（2）硬化地面
1次/天
清扫（3）主次干道
1次/天
清扫
（4）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月
擦拭（5）水池
1次/天
清理（6）沟、渠
1次/月
清理
2、房屋内公共部位
（1）楼内通道、楼梯
1次/天
清扫（2）共用活动场所
1次/天
清扫（3）楼道玻璃窗
1次/月
擦拭
（4）室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施
1次/月
擦拭（5）公共卫生间
1次/天
清洁
（6）及时清扫积水、积雪。清洁完成后，清洁区域、部位无垃圾、杂物。
（二）垃圾的处理与收集
1、根据物业实际，合理设置果壳箱；
2、垃圾每日收集1次，做到日产日清；
3、设有垃圾中转设施的，每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫孳生；
4、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。
（三）排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道
定时疏通
2、雨、污水井
定时清掏
3、化粪池
定时清掏
（四）二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求；定期巡查。
（五）无饲养家禽、家畜，饲养宠物必须符合相关规定。
（六）根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制害虫孳生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。
七、绿化养护管理
1、草坪保持平整，按规定进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草，有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死，养护中发现的死树，必须清除，并适时按需要补种。
4、绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。
6、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
7、适时组织防冻保暖、预防病虫害。
第二篇：住宅小区物业管理公共服务等级标准
住宅小区物业管理公共服务等级标准
(二级)(一)基本要求：
1、物业管理企业应持有国家三级以上资质证书。
2、物业管理企业应制定质量管理制度。
3、应有较完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。
4、管理服务人员统一着装、佩戴标志、规范用语。
5、物业管理项目经理应具备二年以上专业物业管理经验。
6、管理人员应90%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。
8、物业管理企业多方面运用计算机管理(业主档案、收费管理等)。
9、小区实施每周六天每天12小时服务接待(公示服务联系电话)。
10、根据小区实际条件,开展业户必需的有偿特约服务及代办服务(公示服务项目及收费价目)。
11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与30%以上业主作有效沟通;每年有效投诉处理率>90%。
12、建立较完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案)。
13、根据小区实际条件,配合开展必要的社区文化活动。
14、建立健全财务管理制度,每年公布一次物业管理费的收支状况。
15、按规定管理使用公共维修基金。
(二)房屋管理 ：
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁,公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损;外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。
4、空调安装位置统一,支架无锈蚀,无安全隐患。
5、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面。
6、除建筑设计有要求外,不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。
7、房屋装修符合规定,有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等。对危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止、报告。
8、小区主出口设小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元(门)、户门及公共配套设施场地有明显标志。
(三)设施设备维修养护：
1、共用配套设备设施良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备,有设备运行记录。
2、实行24小时报修值班制度,急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场。回访率80%以上。
3、水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范,消防设备设施完好无损,可随时启用;消防通道畅通;制订消防应急方案、进行消防演习。
4、道路通畅,路面平整,路面井盖不影响车辆和行人通行,停车场及主要道路交通标志齐全规范。
5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上,按规定时间定时开关。
6、维修养护制度健全,并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。
7、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
8、各设备房卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全,设备房管理制度明确。
9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。(四)公共秩序维护：
1、小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗)。
2、对小区重点部位每2小时巡查一次。
3、小区设有中央监控室实施24小时监控。
4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。
5、进出小区的车辆实施登记管理,引导车辆有序停放。
6、进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。
7、对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案,(每年进行消防演习一次)。
(五)保洁服务 ：
一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁(不少于以下频次)
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道
(1)公共绿地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清扫
(3)主次干道 2次/天 清扫
(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/半个月 擦拭
(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋内公共部位
(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫
(2)高层电梯厅(白天)1次/4小时 拖扫
(3)高层消防通道 1次/半个月 拖擦
(4)共用活动场所 1次/天 清扫
(5)楼道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高层大堂、会所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 打蜡地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 打蜡地砖地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸尘 1次/4个月 清洗
(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施1次/15天 擦拭
(8)公共卫生间 2次/天 清洁
(9)电梯内 1次/天 清洁
(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味,并进行保洁巡查。
二、垃圾的处理与收集
1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;
3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、蚊等害虫孳生;
4、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。
三、排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6个月 检查,并视情况进行及时清掏
3、化粪池 1次/6个月 检查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求;定期巡查。
四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制
1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
2、饲养宠物必须符合相关规定;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
五、建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。(六)绿化养护管理：
1、草坪保持平整，及时进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须在半月内清除,并适时补种。
4、绿篱超过平齐线时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。
6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。
7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。
8、绿化地应设有宣传牌,提示人们爱护绿化。
第三篇：北京市住宅物业管理服务等级标准一级
北京市住宅物业管理服务等级标准一级
（一）基本要求 服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。2 承接项目，对住宅共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3 管理人员和专业操作人员按照政府有关规定取得相应的专业培训合格证书。4 有物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5 服务人员佩戴标志，服务主动、热情，文明用语。6 公开物业管理服务标准、收费依据、收费标准及收费办法。在公共区域显著位置公示24小时报修电话，水、电、气等急迫性报修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录（依法由专业部门负责的除外）。设置意见箱，每年集中进行一次公开的物业管理服务意见征集，并将提出的意见与解决情况公示。每年1次对房屋及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。
10建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。
11小区内显著位置设立公共信息栏，配合街道、社区居委会进行公益性宣传。12冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查。
（二）房屋管理 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，有检修记录和保养记录。根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。3 每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4 定期巡视房屋共用部位的楼地面、墙面、顶棚等，发现破损及时修补。5按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。6 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。
（三）共用设施设备运行维修养护 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），共用设施设备保持正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。建立共用设施设备清册档案（设备台帐），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范执行。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于非因小修不及时进行修缮而发生的大、中修范围或者需要更新改造的，向委托方提出报告与建议，按有关规定办理。属于特种设备的，按照政府有关规定，定期进行检验检测，并符合相关规范。6 设备房保持整洁，无鼠害现象。7 庭院灯、楼道灯损坏及时修复。危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。公共区域内的雨水、污水管道每年检查、疏通1次；雨水、污水井每半年检查、清掏1次；雨水、污水管道发生堵塞应及时疏通；化粪池清掏每年1次，每季度检查1次，防止外溢。
（四）协助维护公共秩序 负责小区公共区域内的公共财产的看护。
2封闭的小区，主要出入口有专人24小时执勤，危及人身安全处设有明显标志。3 夜间对服务范围内重点部位、道路进行1次防范检查和巡逻，每次巡逻人数为2人，做到有计划、有记录。对进出小区的车辆进行管理，车辆有序通行、停放。
（五）保洁服务
1.小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。2.小区公共保洁区域每日清扫1次。
3.按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。4.在雨、雪天气应及时对小区内主路、干路积水、积雪进行清扫。
5.发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强宣传，维持正常的生活秩序。
（六）绿化养护管理 按北京市园林局规定的《三级养护标准》养护。
（七）消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防责任制。消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护，并有记录。3 消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。每年进行1次消防训练，保证有关人员掌握消防基本知识和技能。5 发生火情，及时处理，必要时及时报警，积极协助配合消防人员的工作。6 设有消防箱，备存紧急消防物资，设有消防监控中心的要24小时专人值守。
（八）停车管理 有健全的机动车、非机动车停（存）车管理制度和管理方案。2 对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。3 机动车停车有序，24小时有专人巡视管理。定期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务。5 小区主要道路及停车场有交通标志。地下停车场保证照明，给排水、通风等系统正常运行，各类指示标识清晰。
（九）二次供水管理 二次供水设施设备正常运行。
2水箱内按要求使用紫外线消毒灯，并按规定定期清洗消毒、水质化验，取得卫生许可证、水质符合国家生活饮用水卫生标准，水箱盖必须上锁。
3操作人员应取得生活饮用水健康体检合格证，禁止无关人员进入二次供水机房接近高位水箱。
（十）电梯管理 无人值守电梯,应24小时运行。有人值守电梯，主梯6：00－24：00不间断运行，0：00－6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话和房号。凡设有高峰梯的，在高峰期6点－8点、17点－19点与主梯同时运行。4 主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内进行抢修，其它维修应在23点至次日5点以内进行。5一旦发生电梯停电、关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。
（十一）装修管理服务 按照政府有关住宅装饰装修管理的规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。受理装修人的装修申报登记，与装修人、施工单位签订装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。装修期间，每天巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共用管线、不符合消防管理规定和治安管理规定等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告政府有关主管部门。业主装修结束后，应进行检查。对违反装修管理协议的行为当事人要按照 约定进行违约处理，问题严重的要报告行政主管部门。指定装修垃圾存放点并设有围挡，装修垃圾及时集中清运、不得外溢。
（十二）水景观
小区内设置水景观设施等，在接管时，维修运行要求应有约定，并按约定提供服务。
第四篇：广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见
广西壮族自治区物业管理服务等级标准
指导意见
一级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。公示24小时服务电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等紧急报修30分钟内、其它报修按双方约定时间内到达现场；建立报修、投诉台帐并有完整的报修、维修和回访记录，回访率100%；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
6、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业服务企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务收费项目、标准及依据。
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
8、每单元设置信息栏，在小区的显著位置开辟公共信息栏。涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主出入口、各楼层单元门张贴通知，履行告知义务。
9、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。
10、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务技能培训；每年接受继续教育培训人员不少于30%（与行业培训机构挂钩）。
11、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，覆盖面占全体业主60%以上，满意率达85%以上。
12、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
13、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。
14、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
15、每年至少开展一次健康有益的社区文化活动。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修业主（临时）管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场。
5、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达90%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。
7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地的标示齐全、规范、美观。
8、对危及房屋结构安全的行为及时告知并进行劝阻，对拒不改正的，报告行政主管部门，并记录在案。
三、共用设施设备维修养护
1、公共配套设施完善，电梯、水电、消防设施先进，智能化程度高。
2、对共用设备设施进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立完整的共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备管理科学、规范，维护良好，责任人明确；配备专业的操作维护人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。设施设备运行正常。
4、属于特种设备的，按照有关规定进行运行、养护、维修和定期检验检测。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新
改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。
7、设备房保持整洁、通风，有防鼠、防尘、防水等措施，无冒、滴、漏及鼠害现象。
8、设备房内相关操作规程上墙张贴；来访登记；无鼠害；配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等。
9、消防监控、中控室等有专人24小时值班，值守人员每班工作时间不超过8小时。
10、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
11、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于95%。
12、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
13、接到相关部门停水、停电通知后，应提前向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
1、配备先进的保安设备和监控报警系统，保持最佳运行状态。
2、实行封闭性管理，小区主出入口24小时站岗值勤；公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。
3、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控，并有完备记录。
4、夜间主出入口及停车场工作人员需配置通讯设备，收到报警信号后应在10分钟内赶到现场。
5、小区实行人车分流管理，有完备且明显的车辆行走、限速、方向、停放等交通标志，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
6、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，进出小区的外来人员实施登记出入管理。
7、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、每栋每单元至少设置一个垃圾桶，垃圾日产日清，每日收集并清运垃圾至少1次。实行垃圾分类，垃圾袋装化，容器封闭，保持垃圾桶清洁，无异味。
2、根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运2次。
3、有健全的保洁制度，公共保洁区域如小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，电梯轿厢每日擦拭2次，目视无污迹；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次；楼项天台、屋顶每月清扫1次，有天台、内天井的每日巡视检查1次，无垃圾杂物。及时清除道路积水。发现堆积物或遗洒物及时清理。无明显暴露垃圾，无卫生死角。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蝇、灭蟑、杀虫、消毒活动。消杀前张贴通知，灭害药物投放处有明显标示。
六、绿化养护
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、绿化维护完好、充分，无明显裸露土地。
3、绿化树木生长基本正常，无死树及明显枯枝死杈，无严重黄叶、焦叶及明显虫咬；树木无明显钉栓、捆绑等现象；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、绿地整洁，无明显的堆物堆集、搭棚、侵占等现象。
5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
6、定期喷洒药物，预防病虫害。喷洒药物前有明显提示。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有爱护绿化宣传牌。
二级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，急修1小时、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业服务企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务收费项目、标准及依据。
8、每单元设置信息栏，在小区的显著位置开辟公共信息栏。涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主出入口、各楼层单元门张贴通知，履行告知义务。
9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
10、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达80%以上。
11、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
12、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。
13、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
14、按合同适时开展健康有益的社区文化活动。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主（临时）管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或有关部门。
5、房屋外观良好、整洁，无违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达85%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。
7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。有完整的小区标识导示系统。
三、共用设施设备维修养护
1、公共配套设施完善，电梯、水电、消防设施先进，智能化程度高。
2、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立完整的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备管理科学、规范，维护良好，责任人明确；配备专业的操作维护人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。设施设备运行正常。
4、设备房内相关操作规程上墙张贴；来访登记；无鼠害；配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。建立消防管理制度、消防责任制及火灾消防预案。
7、设备房保持整洁、通风，有防鼠、防尘、防水等措施，无冒、滴、漏及鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
11、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
1、配备保安设备和监控报警系统，保持良好运行状态。
2、实行封闭性管理，小区主出入口24小时站岗值勤；公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。
3、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次,；配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控。
4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
5、进出小区的装修、家政等劳务人员及其他外来人员实施登记出入管理。
6、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、每栋每单元至少设置一个垃圾桶，每日清运1次。实行垃圾分类，垃圾袋装化，容器封闭，保持垃圾桶清洁，无异味。
2、根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运1次。
3、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅保持清洁；楼内其他公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗一次；共用部位玻璃每月清洁2次，路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据小区情况制定合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。消杀有明显通知及警示。
六、绿化养护
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护，各种绿化植物长势良好。
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
4、适时喷洒药物，预防病虫害。
5、定期清除绿地杂草、杂物。
6、园林建筑和辅助设施整洁无损。
7、绿化地设有爱护绿化宣传牌。
三级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，办公设施设备完备。公示16小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，急修2小时、其他保修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达70%以上。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、有房屋共用部位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护。
3、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主（临时）管理规约要求，建立住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知
装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。
5、房屋外观良好，无违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达80%以上，检修记录和保养记录齐全。
7、小区设有小区平面示意图，有小区标识导示系统。
三、共用设施设备维修养护
1、公共配套设施完善。
2、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。
4、设施设备管理规范，定期维护，配备设备设施管理人员，按照设施设备操作规程及保养规范运作。设施设备运行正常。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无明显冒、滴、漏及鼠害现象。
8、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于85%。
9、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
10、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤；配有必要的技防监控设施。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，并做好巡查记录。
3、对进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、每栋每单元至少设置一个垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，无异味。
2、根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运1次1次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼内公共区域地面每日清扫1次，每半月拖洗一次；共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据小区情况制定消毒和灭虫除害计划并实施。
六、绿化养护
1、有专职人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时喷洒药物，预防病虫害。
5、园林建筑和辅助设施完好无损。
四级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、有物业管理方案，财务管理、档案管理等制度。
5、服务人员持有职业上岗证书。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护。
3、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主（临时）管理规约要求，装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少2次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每周巡查1次小区，发现损坏进行维修、养护。
7、小区、栋、单元（门）、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
1、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、设施设备按期维护，运行正常。
3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修记录齐全。
4、设备设施管理人员，按照设施设备操作规程及保养规范运作。
5、消防设施设备可随时启用；消防通道畅通。
6、设备房保持整洁、通风，无明显冒、滴、漏及鼠害现象。
7、对照明设备按规定时间定时开关；路灯、楼道灯完好率不低于80%。
四、协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、实施巡视巡查制度，对重点区域重点部位每6小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主
委员会和有关部门。
五、保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次。
3、雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
六、绿化养护
1、对草坪、花卉、绿篱、树木进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草树木病虫害。
二O一三年六月
第五篇：住宅物业管理公共性服务收费等级考评标准
住宅物业管理公共性服务收费等级考评标准
一、综合管理
1.有否专业物业管理机构和固定的办公场所，有否规范的业主委员会联系制度； 1分
2.业主管理委员会组织机构是否健全； 1分
3.物业管理单位与业主管理委员会或委托管理单位有否物业管理合同，管理单位与业主管理委员会责、权、利关系是否明确； 1分
4.各项管理制度完善，制定了业主公约及辖区管理各项公众管理规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度； 1分
5.辖区内物业档案资料齐全，管理完善； 0.5分
6.有应用计算机等现代化管理手段，并进行科学管理。0.5分
7、物业管理人员经过物业管理专业培训，有上岗证员工不低于80%。2分小计 7分
二、环境卫生与绿化管理
1.有专业清洁卫生和绿化管理队伍，管理制度落实； 1分
2.辖区内环卫设施完备，设有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中转站等保洁设施并保持整体环境及环卫设施清洁；2分
3.房屋的公共部分如公共楼梯、扶栏、走道(含小区内道路)、电梯等的保洁工作； 2分
4.垃圾清运情况以及及时清理化粪池，并定期杀虫灭鼠，无鼠害、虫害，确保辖区整洁； 2分
5.辖区内不得违反规定饲养家禽及宠物。1分
6、工业或娱乐场所排放的废水、废气、噪音等符合环保标准，无有毒有害物质； 2分
7.辖区内的公共绿地覆盖率不低于25%； 2分
8.辖区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当，花草树木定期修剪，管理及养护制度完善，无人为破坏； 2分
9.绿化管理设施、设备齐全，水源有保障。1分
三、保安、消防及交通秩序管理
1.辖区实行封闭式管理； 2分
2有保安专业队伍，实行24小时保安巡视制度； 2分
3.保安人员配备有统一制服、熟悉辖区情况，工作认真、文明执勤、言语规范； 1分
4.安全监控、消防监控设施完备，各种消防设备、器材齐全，完好率达到98%以上； 2分
5.配备专职或兼职消防人员，制定严格的消防制度并抓好落实； 1分
6.可能危及人身安全处有明显标识和防范措施； 2分
7.有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具配置齐全，功能完好； 2分
8.无因管理单位责任造成的治安案件、交通事故和消防事故； 1分
9.车辆管理停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，无乱停乱放现象，管理制度落实，无管理单位责任造成车辆损坏或丢失现象； 2
分小计 15分
四、房屋及其配套设施的管理和养护
1.房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻； 1分
2.无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等； 3分
3.房屋及公用设施、设备档案和资料齐全、存放有序，查阅方便； 3分
4.房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅等无随意堆放杂物和占用现象； 3分
5.房屋完好率达97%以上，并坚持房屋修缮制度，保证房屋零修、急修及时率达到98%以上，维修质量100%合格； 4分
6.道路平坦通畅，停车场、棚、房及其他公共场所(地)、建筑小品、雕塑等完好无损； 1分
7.路灯、通道照明等公共照明设施完好，完好率达95%以上； 3分
五、公用配套设备的日常管理和维护工作
1.配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗； 1分
2.建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障； 3分
3.配电设备、电梯和中央空调系统运行安全、正常，保养状况良好，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全，并归档保存； 4分
4.电梯、中央空调由专业队伍维修保养，各种安全检查审核证件齐全； 1分
5.有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度； 2分
6.建立用水、供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水和节水计划； 1分
7.建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好； 4分
8.按规定定期清洗二次供水、蓄水设备，设备及周围环境整洁，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染； 4分
小计 20分
六、管理人员素质
1.物业管理单位的人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实； 2分
2.物业管理单位主要负责人和业务人员要经过物业管理专业培训，并取得相关技术证书； 2分
3.管理和服务人员要佩带明显标志，遵守职业道德规范； 2分
4.有建立完善的各类人员工作量和工作业绩考核制度； 2分
5.各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核目标，服务意识好，敬业精神强。2分小计 10分
七、社区文化
1.有计划、有人员、有制度地落实社区文化； 1分
2.有落实社区文化的娱乐场所、设施和设备； 1分
3.管理单位定期开展健康有益的宣传和文体活动； 1分
4.为业主开展多项便民服务，为业主提供方便； 1分
5.积极协助街道、派出所、居委会开展各项工作。1分
小计 5分
八、经营服务及收费执行情况
1.多种经营效果好，有偿服务项目多，收费公开合理，无违反规定乱收费； 1分
2.按规定明码标价，收费项目、收费标准和收费内容在经营场所或醒目位置公布； 2分
3.未违背业主意愿收取与自身管理服务无关的费用，未擅自为其他部门代收费用； 1分
4.严格执行规定的收费项目和收费标准，提供质价相称的服务，无只收费不服务或多收费少服务行为； 1分
5.物业管理单位费用支出合理，并定期向业主公开费用的收支情况，自觉接受业主监督； 2分
6.业主的投诉率要在0.5%以下，处理率达95%以上，回访率95%以上； 2分
7.业主对管理服务单位评议满意率达95%以上。1分
小计 10分
合计 100分
住宅物业管理公共性服务收费等级表
金额单位:元/月.建筑平方米
收费等级评分等级收费标准
甲级90分以上0.60元至0.80元
乙级80分至90分0.45元至0.60元
丙级70分至80分0.35元至0.45元
丁级60分至70分0.25元至0.35元 Time: 09-06-
点击咨询 