第一篇：石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准
石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准
发布时间：2010年12月28日
服务等级
一 级
基础条件
住宅区封闭；有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房；绿化率 35%以上（包括水面）；有一定规模的园林景致；休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位不少于1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施；有固定体育活动场（所）地。住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
4、阳台封闭规格色调一致。
5、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。
6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。
6、楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。
7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。
2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。
4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每天清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每周擦洗一次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并随时补种。
2、草坪生长整齐，按时进行修剪。及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等。
3、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费 管理、日常办公等进行管理。
6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、设置“服务中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。并对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级
二 级
基础条件
住宅区封闭；有足够的物业管理服务用房；绿化率 30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范措施；有体育活动场所。主出入口设住宅区平面示意图、宣传公示栏。设有路、栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
4、阳台封闭、空调安装统一有序。
5、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上。
7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明 显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每季检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定线路和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每周清扫2次；扶手每周擦拭2次，保持干净整洁。4根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦拭2次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂树木无歪斜。发现死树应及时清除，并适时补种。
2、草坪生长整齐，保持修剪。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。
4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物无枯死植株，无明显秃裸。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、运用计算机对业主资料、收费 管理、日常办公等进行管理。
6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80%以上。对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级
三 级
基础条件
住宅区封闭；有固定管理服务用房； 绿化率 25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；
3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
5、阳台封闭有序。
6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。
4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天巡逻不少于6次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道每周清扫1次；楼梯扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。
3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、定时收集垃圾。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除，并适时补种。
2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。
4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。
7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理。
6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、开展回访工作，回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级
四 级
基础条件
住宅区基本封闭；有固定管理服务用房； 有简单的绿地、树木植物。
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
3、雨水井、化粪池定期清理，保持通畅。
4、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
2、急修报修3小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。
3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上。
5、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。
6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。
2、公共楼道、楼梯扶手每月清扫、擦拭1次，保持干净整洁。
3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、及时收集垃圾。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每月清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每季擦拭1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、绿篱适时修剪，长势良好。无垃圾、树挂及堆物。
2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。
3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。
综合管理服务
1、建立日常物业管理制度。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
6、开展回访工作，回访率60%以上。
7、每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
8、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级 等 外 级
服务标准
达不到四级服务标准的 附件二：
物业服务收费指导标准
单位：元/建筑平方米
注：以上标准不含物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。如需投保，经业主大会同意，由业主委员会与物业管理企业协商确定，保险费用另行收取。
第二篇：石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准
石家庄市普通住宅区物业管理服务等级指导标准
发布时间：2010-12-28 09:24:56
服务等级
一级
基础条件
住宅区封闭；有不少于住宅总建筑面积千分之三的物业管理服务用房；绿化率 35%以上（包括水面）；有一定规模的园林景致；休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位不少于1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范措施；有固定体育活动场（所）地。住宅区主出入口设房屋、道路平面分布图、宣传公示栏。各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
4、阳台封闭规格色调一致。
5、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。
6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范。
6、楼道灯，景观灯等公共照明设备完好率98%以上。
7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每月检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证；有减速设施及禁鸣标志。
2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天不少于12次，对住宅区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡查过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、管护好公共财物，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每周擦拭2次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫1次；楼梯扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。
4、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每天清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每周擦洗一次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并随时补种。
2、草坪生长整齐，按时进行修剪。及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、烟头、纸屑等。
3、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。
6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、设置“服务中心”，公示联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。并对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级
二级
基础条件
住宅区封闭；有足够的物业管理服务用房；绿化率 30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范措施；有体育活动场所。主出入口设住宅区平面示意图、宣传公示栏。设有路、栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
4、阳台封闭、空调安装统一有序。
5、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。
4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上。
7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每季检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定线路和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每3小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。
6、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每周清扫2次；扶手每周擦拭2次，保持干净整洁。4根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。
5、每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦拭2次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
10、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
11、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、花草树木生长正常，绿化效果良好，有较好的观赏效果。无枯死、无树挂树木无歪斜。发现死树应及时清除，并适时补种。
2、草坪生长整齐，保持修剪。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。
4、绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物无枯死植株，无明显秃裸。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定较完善的物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员70%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。
6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率80%以上。对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级
三级
基础条件
住宅区封闭；有固定管理服务用房；绿化率 25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。主出入口设住宅区平面示意图、宣传栏。设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；
3、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。
4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
5、阳台封闭有序。
6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、公共设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修1小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。
4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
5、道路平整畅通，停车泊位划定整齐。
6、楼道灯公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。
8、雨水井、化粪井每半年检查一次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、按照规定线路和时间进行巡逻，每天巡逻不少于6次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
4、对出入住宅区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、管护好公共财产，包括消防器材及表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传拦、信报箱等每半个月擦拭1次。
2、公共楼道每周清扫1次；楼梯扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。
3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、定时收集垃圾。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每月擦洗1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、绿化布局合理，符合规划要求。无枯枝、死树、无树挂。发现死树应及时清除，并适时补种。
2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。
3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。
4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。
5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。
6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病虫害引起枯枝死亡现象。
7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业管理制度，制定物业管理方案并组织实施。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。3服务人员统一着装、佩带标志、语言规范、文明服务。4管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
5、运用计算机进行简单的日常办公进行管理。
6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
9、开展回访工作，回访率70%以上。对薄弱环节进行改进。
10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
11、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级
四级
基础条件
住宅区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木植物。
服务内容
服务标准
房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告，并报告有关部门依法处理。
3、雨水井、化粪池定期清理，保持通畅。
4、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出住宅区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报告有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。
设施设备维修养护
1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。
2、急修报修3小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。
3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上。
5、设备用房整洁，主要设施设备标示清楚齐全，危及人身安全隐患处有名显标志和防范措施。
6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。
7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
公共秩序维护
1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。
2、住宅区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。
3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。
保洁服务
1、住宅区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。
2、公共楼道、楼梯扶手每月清扫、擦拭1次，保持干净整洁。
3、根据住宅区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。
4、及时收集垃圾。
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
6、垃圾设施每月清洁1次，无异味。
7、公共区域玻璃每季擦拭1次。
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
绿化养护管理
1、绿篱适时修剪，长势良好。无垃圾、树挂及堆物。
2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。
3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。
综合管理服务
1、建立日常物业管理制度。2按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台帐报表、图册健全，保存完好。
5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。
6、开展回访工作，回访率60%以上。
7、每半年公布一次物业管理服务费收支情况。
8、建立共用部位设施设备维修基金台账，帐目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。
服务等级等外级
服务标准
达不到四级服务标准的 附件二：
物业服务收费指导标准
单位：元/建筑平方米
第三篇：普通住宅小区物业管理服务等级标准
普通住宅小区物业管理效劳等级标准〔试行〕
一
级
项
目
内
容
与
标
准
〔一〕
基
本
要
求
1、效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确。
2、承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理效劳人员统一着装、佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情。
6、设有效劳接待中心，公示24小时效劳
。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳的，公示效劳工程与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况。
9、按合同约定标准使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业效劳的意见，满意率80%以上。
〔二〕
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约〔业主临时公约〕要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主〔使用人〕的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元〔门〕、户和公共配套设施、场地有明显标志。
〔三〕
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护〔依法应由专业部门负责的除外〕。
2、建立共用设施设备档案〔设备台帐〕，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、标准。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
〔四〕
协助
维护
公共
秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有平安监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
〔五〕
保
洁
服
务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时去除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
〔六〕
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持欣赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
二
级
项
目
内
容
与
标
准
〔一〕
基
本
要
求
1、效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确。
2、承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理效劳人员统一着装、佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情。
6、公示16小时效劳
。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业效劳合同之外的特约效劳和代办效劳的，公示效劳工程与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况。
9、按合同约定标准使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业效劳的意见，满意率75%以上。
〔二〕
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约〔业主临时公约〕要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主〔使用人〕的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元〔门〕、户有明显标志。
〔三〕
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护〔依法应由专业部门负责的除外〕。
2、建立共用设施设备档案〔设备台帐〕，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、标准，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
〔四〕
协助
维护
公共
秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
〔五〕
保
洁
服
务
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时去除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
〔六〕
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期去除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
三
级
项
目
内
容
与
标
准
〔一〕
基
本
要
求
1、效劳与被效劳双方签订标准的物业效劳合同，双方权利义务关系明确。
2、承接工程时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理效劳人员佩戴标志，行为标准，效劳主动、热情。
6、公示8小时效劳
。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业效劳费用或者物业效劳资金的收支情况。
8、按合同约定标准使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业效劳的意见，满意率70%以上。
〔二〕
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约〔业主临时公约〕要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主〔使用人〕的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和考前须知。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构平安及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元〔门〕、户有明显标志。
〔三〕
共用
设施
设备
维修
养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护〔依法应由专业部门负责的除外〕。
2、建立共用设施设备档案〔设备台帐〕，设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养标准；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造方案和住房专项维修资金使用方案，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
〔四〕
协助
维护
公共
秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
〔五〕
保
洁
服
务
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
〔六〕
绿化
养护
管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期去除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
第四篇：广西壮族自治区物业管理服务等级标准指导意见
广西壮族自治区物业管理服务等级标准
指导意见
一级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。公示24小时服务电话，有专职客户服务人员，24小时受理业主来访来电、咨询、报修和投诉；水、电、气等紧急报修30分钟内、其它报修按双方约定时间内到达现场；建立报修、投诉台帐并有完整的报修、维修和回访记录，回访率100%；夜间有管理人员值班，处理突发紧急事件。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
6、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业服务企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务收费项目、标准及依据。
7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
8、每单元设置信息栏，在小区的显著位置开辟公共信息栏。涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主出入口、各楼层单元门张贴通知，履行告知义务。
9、建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、电梯、公共卫生、自然灾害等）的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生突发事件即能随时保证预案的实施。
10、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务技能培训；每年接受继续教育培训人员不少于30%（与行业培训机构挂钩）。
11、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，覆盖面占全体业主60%以上，满意率达85%以上。
12、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
13、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。
14、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
15、每年至少开展一次健康有益的社区文化活动。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修业主（临时）管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场。
5、房屋外观完好、整洁，符合原设计要求，无任何违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达90%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。
7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施场地的标示齐全、规范、美观。
8、对危及房屋结构安全的行为及时告知并进行劝阻，对拒不改正的，报告行政主管部门，并记录在案。
三、共用设施设备维修养护
1、公共配套设施完善，电梯、水电、消防设施先进，智能化程度高。
2、对共用设备设施进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立完整的共用设施设备清册档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备管理科学、规范，维护良好，责任人明确；配备专业的操作维护人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。设施设备运行正常。
4、属于特种设备的，按照有关规定进行运行、养护、维修和定期检验检测。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新
改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案。
7、设备房保持整洁、通风，有防鼠、防尘、防水等措施，无冒、滴、漏及鼠害现象。
8、设备房内相关操作规程上墙张贴；来访登记；无鼠害；配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等。
9、消防监控、中控室等有专人24小时值班，值守人员每班工作时间不超过8小时。
10、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
11、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于95%。
12、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
13、接到相关部门停水、停电通知后，应提前向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
1、配备先进的保安设备和监控报警系统，保持最佳运行状态。
2、实行封闭性管理，小区主出入口24小时站岗值勤；公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。
3、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控，并有完备记录。
4、夜间主出入口及停车场工作人员需配置通讯设备，收到报警信号后应在10分钟内赶到现场。
5、小区实行人车分流管理，有完备且明显的车辆行走、限速、方向、停放等交通标志，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
6、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理，进出小区的外来人员实施登记出入管理。
7、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、每栋每单元至少设置一个垃圾桶，垃圾日产日清，每日收集并清运垃圾至少1次。实行垃圾分类，垃圾袋装化，容器封闭，保持垃圾桶清洁，无异味。
2、根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运2次。
3、有健全的保洁制度，公共保洁区域如小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，电梯轿厢每日擦拭2次，目视无污迹；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次；楼项天台、屋顶每月清扫1次，有天台、内天井的每日巡视检查1次，无垃圾杂物。及时清除道路积水。发现堆积物或遗洒物及时清理。无明显暴露垃圾，无卫生死角。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、按照政府有关要求对公共区域进行灭鼠、灭蝇、灭蟑、杀虫、消毒活动。消杀前张贴通知，灭害药物投放处有明显标示。
六、绿化养护
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、绿化维护完好、充分，无明显裸露土地。
3、绿化树木生长基本正常，无死树及明显枯枝死杈，无严重黄叶、焦叶及明显虫咬；树木无明显钉栓、捆绑等现象；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种；花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、绿地整洁，无明显的堆物堆集、搭棚、侵占等现象。
5、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
6、定期喷洒药物，预防病虫害。喷洒药物前有明显提示。
7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。
8、绿化地设有爱护绿化宣传牌。
二级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，办公设施设备先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。公示24小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，急修1小时、其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
6、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、在物业服务中心悬挂（或张贴）物业服务企业资质证书（或复印件）、项目负责人照片，公示物业服务收费项目、标准及依据。
8、每单元设置信息栏，在小区的显著位置开辟公共信息栏。涉及住户正常生活的物业服务重要事项，应在小区主出入口、各楼层单元门张贴通知，履行告知义务。
9、定期对服务人员进行物业管理业务知识培训、消防培训及其他服务培训。
10、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达80%以上。
11、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
12、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和物业服务资金的收支情况。
13、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
14、按合同适时开展健康有益的社区文化活动。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
3、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主（临时）管理规约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会或有关部门。
5、房屋外观良好、整洁，无违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达85%以上，巡查、检修记录和保养记录齐全。
7、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。有完整的小区标识导示系统。
三、共用设施设备维修养护
1、公共配套设施完善，电梯、水电、消防设施先进，智能化程度高。
2、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；建立完整的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备管理科学、规范，维护良好，责任人明确；配备专业的操作维护人员，严格执行设施设备操作规程及保养规范。设施设备运行正常。
4、设备房内相关操作规程上墙张贴；来访登记；无鼠害；配有流体流向标识、设备运行状态标识、危险设备配警示标识等。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。建立消防管理制度、消防责任制及火灾消防预案。
7、设备房保持整洁、通风，有防鼠、防尘、防水等措施，无冒、滴、漏及鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
11、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
1、配备保安设备和监控报警系统，保持良好运行状态。
2、实行封闭性管理，小区主出入口24小时站岗值勤；公共秩序维护人员定期接受安全技能培训。
3、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次,；配有安全监控设施的，配备专门人员实施24小时监控。
4、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
5、进出小区的装修、家政等劳务人员及其他外来人员实施登记出入管理。
6、每年对服务人员进行消防培训，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、每栋每单元至少设置一个垃圾桶，每日清运1次。实行垃圾分类，垃圾袋装化，容器封闭，保持垃圾桶清洁，无异味。
2、根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运1次。
3、有健全的保洁制度，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅保持清洁；楼内其他公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗一次；共用部位玻璃每月清洁2次，路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据小区情况制定合理的消毒和灭虫除害计划并有效实施。消杀有明显通知及警示。
六、绿化养护
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护，各种绿化植物长势良好。
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防旱、防涝、防冻。
4、适时喷洒药物，预防病虫害。
5、定期清除绿地杂草、杂物。
6、园林建筑和辅助设施整洁无损。
7、绿化地设有爱护绿化宣传牌。
三级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，办公设施设备完备。公示16小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，急修2小时、其他保修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
6、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
7、及时解答业主咨询和处理业主投诉，每年进行一次物业管理服务满意率调查，满意率达70%以上。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、有房屋共用部位管理制度，实施有效的日常管理和维修养护。
3、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主（临时）管理规约要求，建立住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知
装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。
5、房屋外观良好，无违章装修，违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好记录，并及时维修养护。维修养护处理及时率达80%以上，检修记录和保养记录齐全。
7、小区设有小区平面示意图，有小区标识导示系统。
三、共用设施设备维修养护
1、公共配套设施完善。
2、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。
4、设施设备管理规范，定期维护，配备设备设施管理人员，按照设施设备操作规程及保养规范运作。设施设备运行正常。
5、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需维修的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无明显冒、滴、漏及鼠害现象。
8、对照明设备按规定时间定时开关，每天检查，及时更换，路灯、楼道灯完好率不低于85%。
9、危及人身安全的隐患处有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
10、接到相关部门停水、停电通知后，应向业主做好通知工作。
四、协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤；配有必要的技防监控设施。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，并做好巡查记录。
3、对进出小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务
1、每栋每单元至少设置一个垃圾桶，每日清运1次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁，无异味。
2、根据小区实际情况合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运1次1次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼内公共区域地面每日清扫1次，每半月拖洗一次；共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据小区情况制定消毒和灭虫除害计划并实施。
六、绿化养护
1、有专职人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时喷洒药物，预防病虫害。
5、园林建筑和辅助设施完好无损。
四级标准
一、综合服务
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务诉求，按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
4、有物业管理方案，财务管理、档案管理等制度。
5、服务人员持有职业上岗证书。
二、房屋管理
1、按照物业服务合同和业主（临时）管理规约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。
2、有房屋共用部位管理制度，实施日常管理和维修养护。
3、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需维修且属于小修范围的，及时修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告和建议，根据业主大会的决定，组织维修。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主（临时）管理规约要求，装修前，依规定审核业主（使用人）的专修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少2次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、每周巡查1次小区，发现损坏进行维修、养护。
7、小区、栋、单元（门）、户有明显标志。
三、共用设施设备维修养护
1、对共用设备设施进行日产管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、设施设备按期维护，运行正常。
3、建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修记录齐全。
4、设备设施管理人员，按照设施设备操作规程及保养规范运作。
5、消防设施设备可随时启用；消防通道畅通。
6、设备房保持整洁、通风，无明显冒、滴、漏及鼠害现象。
7、对照明设备按规定时间定时开关；路灯、楼道灯完好率不低于80%。
四、协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、实施巡视巡查制度，对重点区域重点部位每6小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主
委员会和有关部门。
五、保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次。
3、雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
六、绿化养护
1、对草坪、花卉、绿篱、树木进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草树木病虫害。
二O一三年六月
第五篇：江苏省物业管理服务等级标准
江苏省物业管理服务等级标准（一级）
一、房屋及共用部位、共用设施、设备的维修养护：
1、房屋完好率95%以上
;2、房屋零修、急修及时率75%以上；3、房屋零修合格率85%以上；4、房屋立面较整洁，无重大缺损；5、房屋装修符合管理规定；6、协调水、电、气等部门的正常保障；7、环卫设施基本完好；8、道路畅通，路面较平整；9、消防设施基本完好，可随时启用。
二、安全保卫：1、安全入口24小时值班；2、安全护卫人员定时巡查；3、交通车辆管理有序；4、有应急处理计划，遇险及时报警。
三、绿化环境卫生：1、绿化覆盖率15%以上；2、花草树木长势良好，无大面积虫害现象；3、建立清扫保洁制度，专人定时保洁清扫，定时杀虫灭鼠，垃圾日产日清。4、院内通路基本整洁；5、公共设备、环卫设施基本整洁；6、无乱设摊点、广告牌、乱贴画现象。
四、经营服务与文体服务：1、能提供基本的生活服务、维修服务，如房屋自用部位设施、设备的维修等；2、公共娱乐文体活动常年开展3项以上。
五、服务质量、效果：1、服务人员尽职尽责，岗位职责明确，服务项目及价格公布；2、公共服务费收支情况定期（1－2次/年）公布；3、维修基金帐务报业委会审核，并定期向业主通报；4、建立投诉记录，有效投诉办结率在80%以上，回访率95%以上；5、业主意见反馈、满意率60%以上。
六、硬件环境：1、小区符合规划要求，容貌完好，无违章搭建现象；2、主出入口有小区平面示意图，标号标志明显；3、水、电、排水、消防、绿化、环卫设施设备基本齐全；4、停车场；5、主出入口设有值班室。
七、物业管理企业：1、有物业管理企业资质证书；2、企业有内部考核制度，岗位职责明确；3、人员持证上岗率80%以上，经理持有物业岗位证书；4、安全护卫人员统一着装。
八、业主委员会：具备条件的应成立业主委员会。（目前东院没有专项维修资金，中大修、维修、更新有困难）
江苏省物业管理条例19条：物业管理服务事项主要包括以下内容
（一）物业共用部位和物业共用设施设备日常维护和管理。
（二）物业管理区域内日常环境卫生绿化的管理。
（三）协助管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。
（四）物业装饰装修的安全性能，垃圾清运等管理服务。
（五）应业主要求进行的室内特殊维护服务。
（六）物业档案资料的管理。
东院委托服务事项
（摘《合同》第二章）
一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、基础、柱、梁、内外墙体等承重结构、楼梯间、户外墙面、走廊通道、门厅等。
二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、天线、垃圾道、天然气、暖气干道、加压供水设备、配电系统、中水系统、小区自管公共厕所、楼内消防设备等。
三、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、广场、室外上下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、地下停车库、路面停车位、变电室、设备间、公共门厅过道、地下室、窨井、警卫值班室等。
四、公用绿地、花草、树木、建筑小品的养护与管理。
五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括：商业网点、摊位、文化娱乐场所等。
六、公共环境卫生，包括：房屋共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集清运等。
七、交通与车辆行驶、停放秩序的管理。确保本物业区域内车辆行驶、停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产保险、保管责任）。
八、维持物业区域内公共秩序，包括安全监控、门岗值勤、巡视，协助公安机关做好安全防范工作等（不承担人身、财产保险、保管责任）。
九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、物品等。
十、负责向业主和物业使用人按规定收取有关物业管理服务费用等。
十一、组织开展社区文化娱乐活动。
十二、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并按规定收费。
十三、对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，根据具体情况，采取批评、规劝、警告、制止、向物业主管部门报告等措施。
东院物业服务质量标准
（摘《合同》第五章）
乙方须按下列规定，实现目标管理：
1、房屋外观：清洁卫生、完好无损；
2、设备运行：协调好水、电、汽部门的正常保障，满足正常使用；
3、房屋及设备、设施的维修、养护：房屋完好无重大缺陷、零修及时率90%以上；
4、公共卫生环境：清洁卫生，无死角，无乱设摊点、广告牌现象；
5、绿化：定期做好整枝、修剪草坪草地，及时做好病虫害防治工作，花木长势良好；
6、交通秩序：划线停放，管理有序，道路顺畅；
7、治安：维护小区正常秩序，治安形势明显好转；
8、急修：24小时接受报修，零修合格率90%以上，随报随修；
9、乙方执行江苏省一级物业管理服务标准，业主和使用人满意率达到65%以上。
补充说明：（东大院至今没有专项维修资金，大、中修和更新有困难）
补充以下意见：
1、做好物业公用部位、公用设施设备的维修、养护工作。
（1）对于公用部位、公用设施设备发现问题要及时处理；
（2）雨季来临前，对房屋漏雨情况作一次调查，分别情况及时作出处理。急修、小修要及时，中修、大修报业主委员会研究处理。
（3）做好与水、电、汽等有关部门的密切配合，确保东院生活区水、电、汽供应顺畅。
（4）对于坑凹不平的路面，要有计划地修补，做到路面平整。
2、做好治安防范工作
（1）西门、南门有专人24小时值勤，做到规范认真，礼貌文明；东小门定时开放，专人值班，以防闲杂人员自由进出物业小区。
（2）东院24小时内有专人值班，巡逻，白天巡逻不少于4次，晚上巡逻不少于6次，做到机警、细心，以便及时发现问题，排除治安隐患，有电话记录。
（3）对陌生人和车辆进入东院要进行必要的查询和登记；对拖物外出者要登记。
（4）值勤人员要统一着装，注意形象。
（5）东院生活区发现安全事故要采取应急措施，并报有关部门。
3、维护好交通秩序。
（1）有交通管理标志牌。
（2）进入东院的车辆要分别进行疏导。
原东院汽车停放指定泊位，外面因事进入东院汽车停放指定地点，并收临时停车费；幼儿园门口一律不得停放汽车、摩托车、自行车、电瓶车要停放入棚。克服乱停放现象，让道路顺畅。
4、创造良好的卫生环境。
（1）及时清扫。对路面、广场、花园每天清晨和下午各打扫一次，要清除花园内的杂物、杂草、废品，每周楼道清扫一次、每周楼道扶手擦拭一次。基本无垃圾、无杂物、无乱堆放、无死角现象，垃圾日产日清。遇暴雨、暴雪必须组织人员及时清扫，1小时内清除积水、积雪。
（2）加强对广告、摊贩、小店的环境卫生管理监督，店面招牌整齐、无外溢现象。无噪音、油烟等污染业主生活。
（3）下水道、化粪池上半年各清理一次，下半年重点检查发现问题及时处理，做到及时疏通，无堵塞外溢现象，确保公共厕所的卫生、安全。无明显异味，要有足够的保洁人员，不得中途减少。
（4）卫生环境要达到创卫的标准。
5、做好绿化工作
（1）每年一次开展对树木的整枝、花圃的培植、护理。
（2）每年两次及时喷洒药水，防止病虫害，做到无枯死、无破坏、花木长势良好。
（3）定期剪修草坪、花木、树枝，无杂草、无裸露，保护建筑小品，确保环境优美。
（4）绿化带每天清扫一次，无果皮、纸屑、石块。
6、做好摊位、广告的管理工作
总的要求：规范、限量。东院摊位不超过20个，幼儿园对面原则上不设点，最多不超过5个，院内不允许摊位过夜。合同以三个月或半年为期限，一人一位。摊位必须有临时摊位证，服从管理。
做到三不：不影响交通，不影响环卫，不影响院容。
7、人员组织：总建制不少于35人——其中治保不少于15人，环卫不少于11人，水、电、瓦、绿化各1人，办公室4－5人（总经理、总监、会计、收费员）。
广告要定地段、定时间，规范整齐。
做到人力配齐，岗位明确，骨干相对稳定，不随意中途裁人，持证上岗，统一着装，文明服务。
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