房地产开发贷款-风险审查要点

第一篇：房地产开发贷款-风险审查要点

房地产开发贷款风险审查要点

一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查

为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书（股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等。

实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房地产开发资质进行审查。

（一）对房地产开发企业营业执照的审查

对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格，可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括，申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。

（二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查

房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房地产开发经营活动应认定无效。对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一致。

二、对房地产项目资料的法律审查

银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告；建设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证、地价款缴交凭证复印件；施工许可证；自筹资金比例；合作项目需提供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和四证上及自筹资金比例上。

（一）对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。

银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主要注意审查两方面：

1、注意审查立项批准文件及四证的有效性

首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》即行失效。

建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。

2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域

根据中国人民银行（银发[2003]121号）文件的规定，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷款项目在本地区之内。

（二）商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查

《城市房地产开发经营管理条例》13条规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）文件也规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。”银监会颁布的《房地产贷款风险监管指引》将自筹资金的比例提高到不低于35%。

为了满足上述条件，获得贷款，许多房地产企业对自筹资金采取了灵活态度。在实践中，银行要区别情况认真审查：

1、同一房地产项目，房地产企业在多家有银行贷款的，其中一家银行计算借款人自筹资金比率时，将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴，这种做法是不符合要求的，银行不应接受此种自筹资金比例计算方式。

2、房地产企业的股东或其他企业投入，但不作为企业资本金投入，而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式作帐。此时，对于银行所要求的借款人自筹资金比率高于法律法规和人民银行规定要求的，股东或其他企业暂借借款人的款项可视为借款人的自筹资金。但为防止抽逃资金，银行应要求借款人的股东或其他企业书面承诺，借款人还清贷款前不收回该笔资金，以确保不因资金缺口而影响项目建设和按时还贷。

（三）对房地产贷款项目几种特殊情况的审查

1、对房地产贷款项目运做是否规范进行审查

我国法律法规及规章规定：房地产开发贷款中只有合法的开发主体才能享有所开发项目的销售收入；立项批准文件确定的开发主体与“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致、“四证”确定的建设者或土地使用权人不一致时，开发商（借款人）不是项目的合法建设主体。借款人不是项目建设的合法主体，可能引发纠纷使借款人陷入诉讼争执中；同时也会使借款人能否享有项目的销售收入存在一定的不确定性，给银行的贷款带来风险。

为防止项目运作不规范而引起的风险，银行可采取以下措施加以防范：严格按照人民银行及银监会的的信贷政策，审查房地产开发贷款中的批准文件和权证中记载的开发商的名称是否一致，对不一致的，应建议向银行申请贷款的开发商（借款人）变更有关权证，使其成为项目建设的合法主体；对借款人非自身原因不能获取政府有权批准机关关于立项批准文件及有关权证的变更批复，但政府有权批准机关答复肯定了借款人项目开发的合法主体地位，在这种情况下，可以要求原开发主体作为银行共同还款人，和借款人一起对银行贷款承担还本付息的责任。

2、对房地产开发项目实质是否合法进行审查

房地产开发是一个综合开发过程，应与城市规划、环境保护、交通运输、水利设施、城市绿化等方面协调一致，以达到综合治理的目的。房地产开发的立项审批，涉及到城市建设、规划、交通、水资源保护、行污排捞、环境保护、文化构成等诸多方面的问题，一个合法的房地产项目应符合城市规划法、环境保护法、防洪法等相关法律法规的规定。但是实践中，主管房地产开发项目审批的某些政府职能部门、审批部门的工作人员往往忽视、无视、或者根本不清楚其他法律的存在，盲目立项批准，导致项目被依法撤消或项目建成后成为违章建筑被依法撤除。如果开发商投入巨大的开发成本后，项目被依法撤消或所建房屋被撤除，将直接造成开发商还贷资金的缺乏，严重影响银行贷款的安全。银行可以从以下几个方面进行防范：

（1）审批人员应熟悉与房地产开发立项的有关法律法规及规章，如《城市房地产管理法》、《城市规划法》、《建筑法》、《防洪法》等。在房地产开发贷款中，如对项目的合法性存在疑惑，应及时查阅有关的法律法规直至咨询有关业务人员。

（2）要求借款人提供有效担保，实践中借款人多以开发项目的土地使用权为借款提供抵押担保，但是如果项目因实质不合法而被撤消或建成后被撤除，用作抵押的土地使用权也有可能因项目被撤消而无效，导致贷款担保落空。因此贷款银行在审批开发贷款时，对项目的合法性特别是土地审批手续的合法性存在疑问时，应要求借款人提供除土地使用权以外的有效担保。

（3）依法维权，保护银行利益。如果房地产项目的不合法是因为政府审批部门的过错造成的，贷款银行可督促借款人提起行政赔偿诉讼，要求有过错的政府审批部门承担赔偿责任，在借款人取得行政赔偿款后，贷款银行可要求借款人用以偿还贷款。

3、商业银行对房地产开发项目转让引发贷款风险的审查

房地产项目转让是指一方将已获得的土地使用权连同项目规划许可正、施工许可证等有关文件和已建成的房地产实物部分有偿转让给受让方，由受让方去完成项目建设，此时如银行已对该项目发放了房地产开发贷款，则由于借款人（原项目开发商）转让项目后不再是适格借款人，增加了银行的信贷风险。贷款银行可根据情况采取以下措施：

（1）要求借款人提前偿还贷款本息，结束房地产开发贷款法律关系。为此贷款银行可在借款合同中约定，如借款人转让所开发项目的，贷款银行可要求其提前偿还全部贷款本息。（2）与借款人、项目受让人协商，将开发贷款的借款人变更为项目受让人，由项目受让人承担原借款人根据借款合同应承担的义务，如贷款银行采取此种措施应注意审查开发项目转让的合法性。

首先，房地产开发项目的转让必须符合《城市房地产管理法》的规定。《城市房地产管理法》第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋建成的，还应当持有房屋所有权证书。

该法第39条还规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人民政府批准。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定交纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。房地产开发项目转让必须符合上述条件。

其次，房地产开发项目必须履行特定手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第21条的规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

再次，房地产开发项目受让人必须符合法定条件。由于我国对房地产业实行市场准入及资质管理制度，因此房地产开发项目受让人必须是取得房地产开发资质证书且其资质等级符合要求的房地产开发企业。

三、房地产开发类贷款的担保

实践中由于房地产开发类贷款金额大、周期长，为保证此类贷款的安全，银行一般只接受房地产抵押贷款，对保证、质押及房地产以外其他资产的抵押不宜接受。

（一）商业银行在受理房地产抵押时应注意审查以下法律风险及防范措施

1、在接受房地产抵押时，应注意审查产权证的真实性及来源的合法性。

银行在对房地产抵押进行审查时，不应仅进行形式上的审查，还应对抵押人取得权属证明是否经过了法定程序进行实质性审查。实践中，银行应特别关注以下情况：

（1）应注意审查土地出让合同的出让主体是否合法。根据现行有关法律及司法解释规定，我国只有县级以上人民政府或土地管理部门才有权出让土地使用权，而像开发区管委会等单位是无权出让土地，更无权颁发土地证的；

（2）注意审查土地出让金是否已经交清。应要求抵押人提供与合同价款相符的发票；对以协议方式出让的土地使用权，还应注意审查土地使用权出让金不能低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，否则无效。

（3）对于在二级市场受让的用于房屋建设工程的土地使用权，注意审查该土地在转让时是否已经完成了原土地出让合同规定的开发计划等；

（4）在接受二手房抵押贷款时，针对一些关联交易,特别是近亲属之间的交易。应注意审查交易的真实性，如是否支付对价、赠予行为是否是真实意思表示、房产交易双方当事人身份的真实性以及房屋买卖合同是否合法有效等；

2、在接受学校、幼儿园、医院等公益性事业单位房地产作抵押时应注意的问题。根据《担保法》第37条第3款规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。因此，一般来说像学校、幼儿园或医院等单位，不管其是公立还是私立，都不得接受其以公益设施作抵押，但学校、幼儿园或医院等公益单位以公益设施以外的财产（如店面）为自身债务设定抵押的，原则上应当可以接受。

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会等。

3、在接受光地抵押时应注意的问题。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金25%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”根据这一规定，抵押的土地使用权，可能由于该土地超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满两年未开发，被土地主管部门依照该规定无偿收回，被抵押的土地使用权会随之依法转移归国家所有，致使抵押权落空。

为避免出现上述风险，银行在接受土地使用权（光地）抵押时，应加强贷后管理，及时关注土地开发进展情况，对于未能在规定期限内进行开发的，应当积极敦促抵押人及时到土地主管部门办理延期开发手续，或及时采取合同中约定的违约救济措施，避免土地使用权被国家无偿收回。

4、接受集体土地使用权抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第34条和第36条的规定，集体土地使用权中，只有抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒地等“四荒”土地使用权和乡（镇）、村企业的厂房及其占用范围内的土地使用权可以设定抵押。但鉴于集体土地使用权在流转方面限制比较多，且实际价值难以判断，如林地使用权。因此，在实践中，一般不得接受集体土地使用权抵押。

5、办理土地使用权及房屋所有权同时抵押时应注意的问题。

根据《担保法》第36条规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这就是通常所说的房地产抵押时“房随地走”和“地随房走”的原则。法律上虽然明确规定房地需同时抵押，但在实践中，如何办理抵押登记手续，去实现房地同时抵押，却是横亘在银行面前的一道难题。

由于我区房屋和土地是实行分别管理、分开发证的，因此如地方法规无明确规定，为防范法律风险，办理房地产抵押时应分别到房屋和土地管理部门分别登记，防止因土地或房屋抵押缺乏公示而与其他抵押权人产生法律纠纷。

6、关于对一栋楼房仅以部分楼层抵押（或一栋房屋，其占地面积远小于其土地证面积），其土地如何办理抵押登记的问题。对一栋楼房仅以部分楼层抵押，可以从以下两个方面办理土地抵押登记：（1）对于能够办理土地分割的，应要求抵押人先行办理土地证分割，再办理房屋、土地的抵押登记；（2）对于不能办理土地分割的，如果抵押人同意，应要求其将整栋楼的所占土地一并抵押，如果抵押人不同意，则应要求其到土管部门出具同意该栋房屋部分抵押的“抵押联系通知单”，并注明土地证号，抵押权人及抵押金额。

7、关于抵押登记期限的问题。

根据《担保法》司法解释第12条规定我国法定的担保物权存续期间为主合同债权诉讼时效结束后二年，只要在此期间内行使担保物权，人民法院都应予以认可。根据该规定，可以认定：其

一、物权登记机关自行设定物权担保期限没有法律依据，是无效的；其

二、在法定担保物权存续期间即主合同债权诉讼时效结束后二年内主张担保物权均是合法有效的。但为了防范经营风险，在条件允许的情况下，银行应从审慎性原则出发，按时前往登记部门办理续登记，以免造成抵押物重复抵押，产生纠纷。

8、关于国有划拨土地使用权抵押登记问题。

根据国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》以及最高人民法院转发该通知时所作的规定，银行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，只要在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。另外，银行在测算划拨土地的抵押率时，应注意先行从其总价值中扣减与其在出让时应缴纳的土地出让金等金额相当的这部分价值。

9、关于在建工程抵押的问题。

根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为，由此可知，以在建工程抵押取得的贷款只能用于该在建工程的继续建造。换言之，在建工程的开发商不得以在建工程为他人债务作担保，也不能为自己其他性质的的债务进行担保，而只能为取得在建工程的继续建造资金的贷款担保。另外根据《城市房地产抵押管理办法》有关规定，在建工程在竣工验收办理产权证后，应及时将在建工程抵押变更为房地产抵押，防止银行抵押权落空。

（二）注意审查房地产抵押中涉及到的几种法律关系

1、注意审查在建工程抵押与建设工程工程款优先权的关系

《合同法》第286条规定了建设工程优先受偿权优先于银行抵押优先权实现。最高人民法院于2002年6月11日通过的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)也明确规定,建设工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。因此,银行应注意防范建设工程式优先受偿权带来的贷款风险。

由于法律和司法解释并未规定建筑工程优先权公示制度,导致该建设工程式的抵押权人在接受抵押时无从了解该建设工程上是否存在承包人的优先权。因此,假如贷款银行在发放房地产开发时接受了在建工程抵押,但开发商并未如约支付承包人建筑工程款时,贷款银行的抵押权很可能落空。为了最大限度的防范在建工程抵押权落空的风险权落空的风险,贷款银行在发放开发贷款时可以采取以下措施:（1）注意审查建筑工程承包合同对工程价款的约定。贷款银行应注意审查了解《建设工程合同》约定的工程总价款、支付条件、支付方式以及是否存在承包商垫资建设的情况，在承包商欲行使优先受尝权时贷款银行应该协助开发商。根据《建设工程合同》的约定和法律规定，对建设工程价款超过合同约定或超过预算数额时要求开发商行使拒绝权。另外最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，承包人的优先权的行使须在建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之日起6个月之内行使才为有效，因此贷款银行还可根据《建设工程合同》掌握承包人行使优先权的期限，以便及时提出抗辩。

（2）在确定抵押物价值时扣除工程价款。由于承包人的工程价款优先于贷款银行的贷款抵押权受偿，因此银行在确定拟抵押的房地产（尤其是在建工程和竣工未超过6个月的房地产抵押）的价款抵押时，可将工程款相应部分剔除。但是由于开发商支付承包人的价款后，承包人的优先权自然释放，所以银行在办理抵押登记时，仍然应对抵押的房地产作全部、第一顺序抵押权的登记，以便在优先权终止后获得优先于开发商的其他抵押权人、无担保债权人优先受偿的效力。

（3）要求承包人提供担保或要求承包人书面放弃优先受偿权。为了对抗承包人的优先受偿权，贷款银行可尝试以下两种方法：第一，贷款银行可与承包人协商，要求承包人提供连带责任保证，双方还应在合同中约定，承包人应在贷款银行开立帐户，对于其行使“建设工程优先受偿权”获得资金应存入该帐户，并授权银行进行扣划。第二，贷款银行可要求承包人出具放弃优先受偿权的书面文件。我们认为，法律赋予承包人对于建设工程的有限受偿权是一种授权性规范，承包人有权放弃，法律应遵守当事人意思自治的权利。但目前无明确规定和判例的情况下，从谨慎原则考虑贷款银行不应完全依赖于承包人放弃优先受偿权这一途径，而应结合其他方法保障银行信贷资金的安全。

2、房地产开发抵押贷款与商品房预售所涉及的法律问题

商品房预售是指房地产企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市房地产管理法》第44条规定，房地产开发商如要预售商品房，必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，由于开发商已将项目土地使用权预先抵押给贷款银行。

商品房预售后,项目土地使用权的变现能力将受到预售合同的限制,如开发商不能按时偿还贷款,贷款银行不能就抵押土地使用权折价、拍卖并就折价、拍卖款优先受偿。为防范此种风险，贷款银行可采取以下措施：

第一，要求开发商将预售款交存贷款银行，由贷款银行进行监管。《城市管理法》第44条第3款规定：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。实践中贷款银行可要求开发商将预售款交存我银行，对其进行监管，银行可以借此有效控制预售资金的用途，防止借款人滥用预售资金或将预售资金移转用于其他项目的开发。

第二，要求开发商与购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。在房地产开发贷款中，开发贷款的偿还往往依赖于项目房屋的销售收入，而房屋的销售收入大部分又来源于银行发放的个人住房贷款。开发贷款的发放银行发放个人住房抵押贷款，可使银行仍取得对房屋和土地的抵押权，有利于维护银行贷款资金的安全。为此，贷款银行可与开发商签定办理按揭贷款业务合作意向书，作为向其发放开发住房开发贷款的条件。第三，要求开发商为个人住房贷款提供保证担保。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》有关规定，消费者支付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，这就意味着银行的抵押权也不能对抗购房人的期待权。因此商品房预售后，银行对土地使用权的抵押权几乎失去了变现能力。为了保证贷款资金的安全性，贷款银行可要求开发商在房屋预售后，房屋产权证办出之前，为购房人在银行的抵押贷款提供连带责任保证。

四、几种特殊形式的房地产开发贷款法律风险防范

（一）借款人为企业集团成员法律风险防范

就房地产企业集团组织结构而言，集团母公司或控制公司是纯粹持有股份的公司，本身不参与房地产经营，由集团下属的房地产开发公司从事房地产项目的申报业务，房地产开发公司有时根据需要再设立项目公司，具体从事特定项目的开发和建设。房地产企业集团具有企业集团固有风险，在实践中控制公司利用控制权损害商业银行利益表现在以下几种情况：

1、借款人资本明显不足，借款人向控制公司或关联企业借款，以增加资本金，以满足贷款银行对资本金的要求。但在银行发放贷款后，借款人的控制公司抽回资金或将贷款资金移用于其他房地产开发项目。

2、房地产开发项目预售后，控制公司要求借款人移转预售款给控制公司或企业集团中的其他公司，从而使贷款银行的还贷来源落空，不仅将对项目继续开发产生实质性的影响，而且削弱了借款人的偿债能力，增加了银行房地产开发贷款的风险。

3、在偿还贷款银行债务之前，提前分配或转移销售收入，为贷款银行的贷款债权带来了一定风险。

因此针对上述情况，银行在发放贷款前，与控制公司协商并可根据情况取得控制公司对下列事项的承诺：

（1）承诺在借款人偿还商业银行贷款前，不得抽回借款或投资、不得要求借款人偿还所欠控制公司的借款，或承诺其对借款人的债权在银行贷款债权之后获得清偿。（2）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得要求借款人移转预售款。（3）承诺在借款人偿还银行贷款本息前，不得分红。

（4）承诺在某些情况下，商业银行可直接要求控制公司偿还贷款本息。这些事项包括如借款人资本明显不足、借款人存在欺诈行为、借款人的资产及财务与控制公司的资产及财务混淆不清等，事实上当借款人发生上述事项时，借款人的独立法人地位已明存实亡，银行可运用处理关联企业的法律规则“揭开公司面纱”制度，要求控制公司直接对从属公司的债务负责。

（二）借款人为房地产开发项目公司法律风险防范

房地产开发项目公司是为开发某一特定房地产开发项目而专门设立的企业。在实践中银行应注意对房地产开发项目公司进行以下审查：

1、注意审查房地产开发项目公司营业执照的时效性。建设部、国家工商总局于1992年颁发的《关于房地产开发企业管理的通知》第3条规定，项目公司经营对象只限于批准的项目，项目开发、经营完毕后，应向工商行政管理机关办理核减经营范围的变更登记。但在实践中，许多项目公司在特定项目开发完毕后，为避免高昂重新成立费用及复杂的手续，并不去工商机关注销营业执照，而是继续开发经营其他房地产项目。

2、注意审查房地产开发项目的政府立项批准文件和有关权证。某房地产开发公司（股东公司）以自身名义取得了某项目的批文及“四证”，此后股东公司就同一项目设立项目公司，而该项目公司又以自己的名义向商业银行申请房地产贷款是否允许？根据中国人民银行（银发[2003]121）号各商业银行对未取得“四证”的项目，不得发放任何形式贷款规定，银行对未取得四证的项目公司不得发放贷款。在这里需要明确的是，银行如与未取得四证的项目公司签定房地产开发借款合同，借款合同是否有效？就合同的效力而言，由于商业银行向项目公司开发贷款并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《合同法》规定合同无效条件，借款合同不会因此无效。但由于商业银行此种行为违反了人民银行及银监会的信贷政策而可能受到监管部门的处罚。

3、注意审查因项目公司股权整体转让对商业银行房地产开发贷款的影响。

股权转让形式下的房地产转让不需要到房地产交易中心办理过户手续，免却了复杂手续和费用，受让方可以合法的以股东身份参与经营管理项目，由于具有上述优点，收购房地产项目公司股权逐渐成为房地产项目转让中常用的手段。

作为贷款银行应防止股东公司滥用权利损害债权银行利益的情况发生，实践中表现有： 其一，项目公司股东低价转移股权行为造成了项目公司自有资产减少，偿债能力下降。另外如受让股权的企业资产较差，不仅不能给项目公司追加资金，而且还可能挪用项目资金，给银行贷款造成风险。

其二，项目公司股东因土地增殖股权高价转让导致项目开发成本增加，项目利润下降，导致贷款的还款来源可能落空。

按照《公司法》规定，公司股东转让股权，不必取得债权人的同意。因此为防范股东整体转让股权引起的法律风险，银行可在借款合同中约定：如借款人股权结构发生重大变化，应事先取得作为债权人的商业银行的同意。

（三）房地产合作开发贷款的法律风险防范

房地产合作开发是指在房地产开发中享有土地使用权的一方与他方签定合同，共同开发土地，建造房屋，并按投资比例分享房屋产权的经营行为，实践中多称为“连建”、“参建”。合法的房地产合作开发应具备以下三个要素：

1、合作开发双方必须签定合法有效的合作开发协议；

2、一方必须是取得房地产开发资质的房地产开发企业；

3、一方必须取得土地使用权。

银行在实践中应注意防范几种不合法的房地产合作开发方式：

1、名为合作开发，实为借贷的合作开发形式

在房地产合作开发中，如双方在合作开发合同中约定，建设方只收取固定货币利益，不承担经营风险，则这种条款构成合作开发合同中的“保底条款”，双方虽名为合作开发关系，实为借贷关系，根据国家有关法规，禁止企业间互相借贷收取利息，因此上述合同应属无效。同时根据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款也属于联营合同的“保底条款”，也应认定无效。

2、名为合作开发，实为非法转让土地使用权的合作开发形式 实践中主要表现为以下三种方式：

第一，在保底条款中约定土地使用权人不承担经营风险，只收取固定货币利益。在房地产合作开发协议的保底条款中，如双方约定的是供地方不承担经营风险，只收取固定货币利益，则这种约定虽名为合作开发，实为土地使用权的非法转让，应认定无效。

第二、以划拨土地使用权与他人合作开发，但未办理审批手续，未补交土地出让金。土地使用权的划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。根据《划拨土地使用权管理办法》第5条、第40条的规定，如土地使用权人以划拨土地使用权与他人合作进行房地产开发的，应取得市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，否则此种房地产合作开发就因非法转让划拨土地使用权而应归于无效。第三、改变土地用途，与他人合作进行房地产开发

根据《土地管理法》第56条规定，土地使用权人以土地使用权与他人合作开发房地产的，如要改变土地用途的，首先要取得规划局的同意，再报原批准的人民政府批准，否者合作开发可能因非法改变土地用途而无效。

第二篇：房地产开发贷款审查要点

房地产开发贷款审查要点

一、定义

本文所指房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

二、房地产行业总体特征

1、政策敏感性。

2、资金密集性。

3、区域性较强。

4、自偿性特征。

三、项目审查判断三大关键因素

（老城区、大型居住新区、户型-购房群体）区位和客户群销售风险完工风险股东（股东和集团实力、开发经历、、销售排名、市场品牌）品牌和实力商住项目财务风险实力：完工风险、整体抗风险能力品牌：销售风险（跌价空间-市场波动风险、定价合理-可比项目成本与价格除上述外部条件外，内部的管理和操作风险（抵押、预售资金监管）是风险管控的关键

四、申请人及股东审查要点

主要审查股权结构、股东背景，实际控制人（追溯到最高一级）的实力和市场品牌。

1、股东（实际控制人）的实力和品牌：

21）股东是否央企、省市国企或大型民营房企；如股东构成有各类财务投资者，须关注是否明股实债、股权结构的稳定性，授信方案须提出保障我行权益的措施；

（2）股东主营业务板块构成。关注房地产开发从业时间，开、竣工面积等；关注其他主营板块的行业地位和集团整体经营稳定、综合实力情况；

（3）市场对其品牌的认可度：近几年全国销售排名（克而瑞排名）或区域性排名。

2、在建项目以及土地储备情况，关注在一、二、三四线城市的占比。

3、集团财务情况，关注集团整体债务压力情况，判断整体抗风险能力。申请人财务情况，关注有无资本金抽逃或差额能否放款前落实、申请人其他项目融资落实情况、本项目已取得的外部融资和销售回款被集团或其他项目占用等情况。

五、项目位置审查要点

主要审查项目在该城市所处区域和具体地段的居住组团、配套成熟度，关注当地市场对该区域的认可度

（一）地理位置：分为三类，主城区、大型居住新区以及其他地区，具体由各分行根据当地实际情况进行判断、归类。

1、大型居住新区：关注政府对该区域的未来发展规划、基础设施建设情况，以及当地居民对该区域的认可度。是否政务/商务或居住新区核心地段等

2、其他地区：分析该地区有哪些特殊优势，针对的销售对象。

（二）周边生活配套设施情况

1、与主城区之间的交通情况：轨道交通情况、跨河大桥（或跨河隧道）情况（有河相隔的）。

2、是否在学区房范围（划归的重点小学和初中情况），六、项目自身审查要点

（一）项目土地审查要点

主要审查土地取得程序、合同特别条款、价款支付情况。

1、土地取得过程和取得方式。

2、土地成本和支付情况，并计算楼面地价。

3、土地证取得情况及相关记载内容。

4、土地出让合同中是否有配建保障房、无偿移交或还建（回迁）、限制销售等特殊约定。

5、土地取得流程或土地本身是否有瑕疵。

（二）项目规划审查要点

主要审查项目规划规模、业态、套型，判断销售群体和去化风险

1、整体规划情况：项目商住等业态规划面积、主要套型和层高、精装/毛坯，分期概况（包括前期开发进展）。

2、授信区域项目规划情况。即上述具体规划情况。

（三）四证取得情况

主要审查已取得证照情况和预计后续取得时间。

（四）项目总投资和筹资计划审查要点

主要审查投资成本、筹资计划是否合理，资本金能否落实，对销售滚动投入依赖度是否过高

1、总投资构成以及投入情况。关注土地楼面价与周边项目对比有无优势，单位建安成本是否当地市场合理区间；

2、筹资计划和已投入情况。关注资本金能否在放款前落实到位，融资比例和模式是否合理，销售滚动投入依赖是否过高。

3、关注外部融资（包括本项目和项目公司其他项目）情况：金额、期限、利率、担保方式、还款来源。对我行融资安全的影响，授信方案的应对措施。

（五）项目建设进度审查要点

项目目前建设进度、计划开盘时间和竣工入住时间。

（六）项目销售审查要点

主要审查周边销售去化率和价格、本项目前期销售去化和价格、授信项目按可比价格测算的销售收入。

1、周边可比项目销售情况。

2、授信项目前期销售情况（如有）。关注已售部分去化率情况以及销售收入、价格、资金回款情况。

3、授信项目预计未来销售价格和总收入情况。有意向性销售或定向销售的，根据具体协议内容分析未来销售情况。

4、计算可售面积成本、保全价格和跌价空间。

（七）封闭管理审查要点

1、根据当地政策规定和我行与借款人确定的管理方案，能否落实预售资金唯一监管，销售回款能否全部我行归集。

2、经营机构是否已制订明确的贷后管理措施，包括成立专项小组、责任人、抵解押和资金封闭管理（建设资金和预售回款）的具体要求。

（八）还款方案审查要点

ABC三类：根据股东情况以及项目所在地区，并结合项目具体情况，以三类方案为基础制定具体的还款方案（具体分类方案参见审查报告模版）。

七、项目担保方式审查要点

（一）抵押担保

1、土地、在建工程能否全程办理抵押；

2、无法办理全程抵押的，解释原因，要求落实预售阶段的风险防控措施。

3、抵押物评估方式以及估值的合理性，抵押率的设定。

（二）质押担保

1、质押物的评估方式、估值的合理性、质押率的设定。

2、当地办理相关质押登记的相关规定、流程以及可操作性。

（三）连带责任担保

1、担保人与借款人的关系。

2、担保人的担保履约能力：股东背景、资金实力、偿债压力等。

八、授信方案审查要点

制订明确的授信方案（参照审查报告模版），主要关注是否符合总行政策和模版相关要求，风险管控方案是否合理。

第三篇：工厂审查要点

工厂质量保证能力要求

在国家认证认可监督管理委员会发布的强制性产品认证实施规则中，对于认证产品进行合格评定的一个重要部分就是对工厂质量保证能力的评价。

《强制性产品认证工厂质量保证能力要求》是工厂质量保证能力检查的依据，它共包括十个要素(十个要素及理解要点见附件)。

一、质量保证能力要求的主要内容

1.对认证产品进行合格评定的一个重要内容是对工厂质量保证能 力进行评价，以确定工厂是否具有生产与经认证机构确认合格的样品一致的产品的综合能力。认证规则中明确规定了工厂质量保证能力要求，包括对产品、关键零部件和/或原材料，工厂应进行检测的项目及其频次等。

2.工厂应按照工厂质量保证能力要求建立质量管理体系，至少应包括以下文件化程序：

（1）认证标志的保管使用控制程序；（2）产品变更控制程序；（3）文件和资料控制程序；（4）质量记录控制程序；（5）供应商选择评定和日常管理程序；（6）关键零部件和材料的检验或验证程序；（7）关键零部件和材料的定期确认检验程序；（8）生产设备维护保养制度;

1（9）例行检验和确认检验程序；（10）不合格品控制程序；（11）内部质量审核程序。

3.还应有与质量活动有关的各类人员的职责和相互关系、认证产品标准、认证产品质量计划或类似文件、必要的工艺作业指导书、仪器设备操作规程等。

4.工厂应具备生产相应产品的生产设备和/或工艺装备、符合规定检验要求的检验试验设备以及与生产过程相适应的环境条件。配备相应的人力资源。

5.工厂应建立符合要求的关键零部件和材料的供应体系，以保证认证产品的生产能够得到合格的关键零部件和材料。

6.为保证产品持续满足规定的要求，控制认证产品质量的文件和资料都应受控，已经的涉及产品一致性的文件的更改应符合人证规定要求。

7.应按程序严格控制不合格的产品，确保贴有人证标志的产品符合标准及相关的要求方可出厂。

8.为了确保质量保证能力和产品的一致性能够持续地满足认证机构的要求，工厂应开展内部质量审核，自我考核质量保证能力的符合性、有效性，并使之持续增强。

9.通过认证地产品。使用认证标志及标志管理应符合规定要求，确认使用标志的产品，而不符和产品和发生变更但未经过认证机构批准的产品不使用标志。

10.质量记录使产品符合规定要求的证据，也使进行追溯的基础，工厂应按程序规定对质量记录实施控制。

11.认证过程中可能涉及到申请人、制造商、工厂等多个组织，而质量保证能力要求所指的制造场地是生产或组装产品的场所，并由认证机构建立跟踪服务。

二、汽车产品的工厂检查对于例行检验和确认检验的具体要求

1.例行检验项目（要求100%）至少包括：外观及装配质量和以下项目：（1）汽车：外观及标记、前照灯照射位置及光强、转向轮侧滑量及转向角、制动力及分配、车速表指示误差、怠速排放或自由加速烟度等。（2）专用汽车：外观及装配质量、制动及下列项目 罐车：标志、罐体容量、作业噪声、导静电装置、消防装置、抽油试验 起重举升专用车：40次作业循环、100km行驶(自制底盘300km)、起升速度、静载试验、稳定性试验、系统压力调定、作业噪声 其它专用车: 按出厂检验标准（加装上装后的整车匹配性能试验、专用装置的相应试验等）2.确认检验（按一定比例、频次）至少应包括：规定按批量或期限对所生产的产品按照实施规则的要求进行外廓尺寸、转向装置、制

动装置、噪声、无线电干扰、整车排放（Ⅰ型 Ⅲ型 Ⅳ型）、发动机排放（排气污染物、可见污染物）、刮水器和洗涤器（M1）、挂车的减压制动。(专用车辆确认检验项目另附)

三、产品一致性检查：

产品一致性检查是工厂检查的主要内容，通过一致性检查可直接获取工厂是否具备生产与型式试验合格样品的特性一致的产品的能力的证据，从而对工厂是否具备“强制性产品认证工厂质量保证能力要求”中的基本条件作出准确的判定。1.一致性检查的依据：（1）申请书

（2）认证证书（监督检查时）（3）产品描述

（4）型式试验报告（必要时）（5）产品变更确认文件（监督检查时）（6）认证标准 2.一致性检查的内容：

(1)产品名称、型号、规格与产品描述、型式试验报告、认证标准是否一致；

（2）产品所使用的关键零部件、材料与经认证机构确认的是否一致；

4（3）产品的特性与型式试验合格样品的特性是否一致，是否符合认证标准的要求；

（4）产品描述中的其他项目的检查。3.一致性检查的方法

一致性检查是采取抽样检查的方法。如工厂同时有多种产品申请/获得认证，则每种产品至少抽取一个样品。样品由检查员抽取。（1）产品名称、型号、规格与产品描述、型式试验报告、认证标准是否一致：

a.抽样和检查方法：

●初始工厂检查时：从成品库总抽取合格产品，或生产线的末端工厂认为可以提交顾客的产品中抽取；依据“型式试验报告”、“产品描述”检查铭牌、标记、外包装印刷、说明书等所描述的产品名称、型号、规格，逐一核对是否与“申请书”、“型式试验报告”、“产品描述”或其它技术文件：认证标准、图样、标样、照片等是否一致；

●监督检查时：从成品库或生产线末端抽取带有CCC标志的产品；依据“认证证书”和“产品变更确认文件”。b.处置：

●检查中如发现型号规格不一致的产品，检查员应与企业确认是否为认证产品。如属认证产品，则作为不符合事实予以记录； ●如企业表示属非认证产品，则要追踪其用途。

5(2)认证产品所使用的关键零部件、原材料与申请材料、产品描述报告 等是否一致： a.抽样和检查方法：

●从库房或从零部件生产线抽取关键原材料或关键零件；对照“产品描述”报告、图样或配方等技术文件资料核对原材料、零部件的牌号、规格结构、关键特性或参数是否一致。

●或在生产线上随机抽取在制的关键部件；对照“产品描述”报告、图样或配件等技术文件资料核对原材料、零部件的牌号、规格结构、关键特性或参数是否一致，当需要解体部件分析零件时，应请工厂人员操作。

●或从装配线上抽取工厂认为合格可进入装配的关键零部件、原材料；检查所使用的关键零部件、原材料，逐一核对所使用的关键零件、原材料的生产厂、型号、牌号、规格及技术参数与产品描述是否一致，与“产品描述” 报告、图样、标准等资料记录的内容是否一致？零件一致性检查的要点是涉及安全及环保要求的关键件。●或从库房或装配线抽取合格成品；检查认证产品所使用的原材料和 零件，逐一核对其生产厂、型号、规格、牌号、及技术参数与产品描述、图样、标准等资料记录的相关内容是否一致？零件一致性检查的重点是涉及安全及环保的关键件。当须解体检查时，请工厂专业人员操作。b.处置：

●发现不一致的情形时，要作好记录；

●依据标准判定变更后的结构是否仍满足标准要求。注意标准对于产品结构的众多要求；

●“产品描述”、“型式试验报告”上未明确描述的情况。检查员要根

据自身专业知识和标准要求判定所检查样品是否要进行指定检验，以

进一步判定更改的结构是否满足求。

（3）指定检验（一致性检查的现场检验项目）

指定检验是认证产品一致性检查的一种手段。

产品一致性的控制效果最终应体现在成品上，指定检验的目的就是通过对工厂已检合格的成品进行指定项目的试验，从而判定工厂产品一致性控制的效果。

指定检验的样品应按标准规定的试验数量，在工厂成品库或生产线末端抽取，但必须是工厂已检合格的认证产品。监督检查时应是贴有CCC标志的成品。

指定检验的项目由检查员根据产品的特点、工厂条件和检查中发现的情况来确定，可以是例行检验和确认检验项目，也可以是认证标准要求的其他项目。指定检验通常是在工厂的现场进行，在检查员观察下由工人操作人员按成品标准规定的条件和方法测试。如果某项目工厂无条件完成，而检查员由充分证据认为确有必要进行检验时，可报告认证机构，经批准后封样送检测机构进行检验。

汽车产品认证的指定检验项目一般为在线检测项目如外观及装配质量、速度、制动、排放、前照灯灯光、专用装置等。（4）其他项目的检查：

工厂的文件更改是否会导致产品不符合认证标准的要求；申请人、持证人与生产场所不同时，生产场所是否有变更。

附件：

对于认证规则中的工厂能力检查的要求理解要点

第一节 职责和资源

1.1 职责

工厂应规定与质量活动有关的各类人员职责及相互关系,且工厂应在组织内指定一名质量负责人,无论该成员在其他方面的职责如何,应具有以下方面的职责和权限: a)负责建立满足本文件要求的质量体系,并确保其实施和保持;b)确保加贴强制性认证标志的产品符合认证标准的要求;c)建立文件化的程序,确保认证标志的妥善保管和使用;d)建立文件化的程序,确保不合格品和获证产品变更后未经认证机构确认,不加贴强制性认证标志。

质量负责人应具有充分的能力胜任本职工作。

理解要点：

1)工厂（Factory），制造商自己拥有的或受制造商雇佣委托其进行生产、组装活动的物质基础，包括人员、场地、设施和设备；

2)影响认证产品质量的人员，至少包括：质量负责人、和质量活动相关的各级管理人员、设计人员(如果有)、采购人员、对供应商进行评价的人员、按制造工艺流程进行操作的人员、检验/试验人员、设备维修保养人员、计量人员（如果有）、内部审核人员（无论其他职责如何）、从事包装、搬运和储存的人

员。各类人员都应有相应的职责，且各职责的接口应清晰、明确；

3)指定的质量负责人原则上应是最高管理层的人员，至少是能直接同最高管理层沟通的人员。工厂可指派一名质量负责人的代理人，当质量负责人不在时履行相应职责；

4)质量负责人（无论在其它方面的职责如何）应被赋予覆盖1.1 a)～d)的职责和权限。他/她应具有相应的质量管理工作经验或经历，并得到相应的授权，有能力协调、处理与认证产品质量相关的事宜，熟悉相关认证实施规则和认证机构对强制性认证标志的管理要求。

审查要点：

1)与质量活动有关的各类人员的职责和相互关系是否已规定，规定的充分性、适宜性、协调性如何；

2)工厂是否指定了质量负责人，其是否被赋予了1.1 a)～d)规定的职责和权限；

3)通过对相关过程和活动的审核，确定质量负责人是否具有充分的能力胜任本职工作；

4)通过对相关过程和活动的审核，评定各类人员职责的履行情况。

1.2 资源

工厂应配备必须的生产设备和检验设备以满足稳定生产符合强制性认证标准的产品要求;应配备相应的人力资源,确保从事对产品质量有影响工作的人员具备必要的能力;建立并保持适宜产品生产、检验、试验、储存等必备的环境。

理解要点：

1)本条款是对工厂资源的总要求，包括生产设备、检验设备、人力资源和工作环境；

2)人力资源的配备应满足质量活动对人员能力的要求； 3)工厂应有足够的生产及检验设备，其技术性能、精度、运行状态等均能对认证产品满足强制性认证标准提供保障； 4)工作环境是指保证认证产品符合要求所需的环境，涉及生产、检验、试验、存储等环节，如：温度、湿度、噪声、振动、磁场、照度、洁净度、无菌、防尘等方面。工厂应识别环境要求，并提供和管理资源以满足要求；

5)无论是由于外部原因（如：认证制度、认证标准等）或是内部原因（人员变动、设备更换、环境发生变化等），资源发生变化，工厂应采取相应的措施，保证认证产品质量满足强制性认证标准的要求。审查要点：

1)工厂是否确定了对认证产品质量有影响的各岗位人员的能力要求，通过何种措施使人员满足岗位能力要求，目前各岗位人员的能力是否符合要求；

2)通过对相关过程和活动的审核，判定企业提供的资源是否充分和适宜，对资源是否实施了有效的管理和控制；

3)当资源发生变化时，工厂是否有畅通的渠道以及时了解相应的信息，是否能及时采取措施保证其资源满足认证产品稳定生产

第二节 文件和记录

2.1 工厂应建立、保持文件化的认证产品的质量计划或类似文件，以及为确保产品质量的相关过程有效运作和控制需要的文件。质量计划应包括产品设计目标、实现过程、检测及有关资源的规定，以及产品获证后对获证产品的变更（标准、工艺、关键件等）、标志的使用管理等的规定。

产品设计标准或规范应是质量计划的一个内容，其要求应不低于有关该产品的国家标准要求。理解要点：

1)关键件（Critical component），直接影响整机（车）产品认证相关质量的元器件、材料等。通常，这些关键件可以作为独立的元器件供货，并可按相关的独立元器件标准进行检测和认证；

2)工厂应针对认证产品建立并保持相关文件，文件的内容应覆盖2.1条中的规定。当产品和过程都比较简单时，可用质量计划把所有内容包括进去。若无法实现，可将上述规定写入不同的文件中。如质量计划只规定由谁及何时使用哪些程序和相关资

源；认证产品变更的管理、认证标志使用的管理在程序文件中规定；产品的设计目标在相应的标准或规范中规定；产品实现过程，监视和测量过程，资源配置和使用等在作业指导书、操作规程等文件中规定；

3)本文所规定的产品设计目标应至少包括满足强制性产品认证标准的要求；

4)实现过程是指认证产品生产过程。审查要点：

1)按上述要求查阅针对认证产品制定的质量计划及相关的过程管理文件或程序文件，并在现场审查时，注意核实质量计划的可行性和有效性；

2)查阅标准、规范一览表（或类似文件），确认生产厂使用的标准及规范不低于强制性认证标准的要求。

2.2 工厂应建立并保持文件化的程序以对本文件要求的文件和资料进行有效的控制。这些控制应确保：

a)文件发布前和更改应由授权人批准，以确保其适宜性；

b)文件的更改和修订状态得到识别，防止作废文件的非预期使用；

c)确保在使用处可获得相应文件的有效版本。

理解要点：

该条款的理解基本和体系认证的理解相同。

1)凡用于控制认证产品质量的文件和资料都应受控；

2)文件和资料的受控主要体现在：文件和资料须经授权人批准才可正式使用；在从事与认证产品质量相关的活动中应使用经批准的文件和资料。

审查要点：

1)是否制定了文件和资料的控制程序；

2)查阅程序文件，其内容是否覆盖了2.2 a)～c)中的规定； 3)在现场审查时，注意核实其规定的要求是否得到落实。

2.3 工厂应建立并保持质量记录的标识、储存、保管和处理的文件化程序，质量记录应清晰、完整以作为产品符合规定要求的证据。

质量记录应有适当的保存期限。

理解要点：

1)质量记录的管理要制度化、规范化，对产品的追溯性起重要作用的质量记录必须保留。也就是说，保留下来的质量记录要能起到证实认证产品是否符合规定要求的作用。2)质量记录的控制要求：

a)对记录的标识，可采用颜色、编号等方式。

b)对记录的储存，应安排适宜的环境，防止记录的损坏或丢失。

c)对记录的保管，应包括对记录的防护和管理，使记录易于查阅。

d)对记录的处理，应包括记录最终如何销毁的要求。

3)记录的填写要求是：字迹清晰，不随意涂改，按规定更改，内容完整。

4)所有质量记录都应规定保存期限。保存期限的规定应考虑认证产品特点、法律法规要求、认证要求、追溯期限等因素。

审查要点：

1)查阅管理质量记录的程序文件（或类似文件），程序对质量记录的标识、储存、保管、处理是否进行了规定，规定是否充分和适宜；

2)在现场审查中，可随机抽取保存的质量记录（一般以近期的质量记录为宜）和现场使用的质量记录，确认规定和实施的符合性；

3)是否所有质量记录都规定了保存期限，规定是否适宜； 4)质量记录的填写是否清晰、完整。

第三节 采购和进货检验

3.1 供应商的控制

工厂应制定对关键元器件和材料的供应商的选择、评定和日常管理的程序，以确保供应商具有保证生产关键元器件和材料满足要求的能力。

工厂应保存对供应商的选择评价和日常管理记录。

理解要点：

1)供应商（Suppliers)，对生产认证产品的工厂提供元器件、材料或服务的企业或个人；

2)关键元器件和材料是指对产品的安全、环保、EMC、主要性能有较大影响的元器件和材料，如认证实施规则中的“关键零部件清单”（有时可能不仅限于这些）；

3)工厂应制定相应的程序对供应商进行控制，对选择、评定和日常管理必须明确规定其控制方法；

4)供应商的选择包括确定供应商范围、制定选择条件、明确选择方法和程序等。如所采购的产品涉及强制性认证时，在选择准则中应有这方面的要求；

5)供应商的评定包括制定评定依据或准则，明确合格评定要求或指标，对评定人员的要求，对评定结果审批的权限和职责，以及执行评定的方法和程序等。对各类采购产品可采用不同的评定准则；

6)供应商的日常管理包括规定管理方式，确定控制程度（一般还是从严），明确出现问题时的处理方法等；

7)工厂应保存的对供应商选择评价记录包括合格供应商名录，供应商质保能力调查表等。工厂应保存的日常管理记录包括供货业绩，当供应商产品出现问题时，工厂要求其采取纠正措施及验证其实施的资料等；

8)以上记录应按⒉３条的要求进行控制。审查要点：

1)是否制定了对供应商的选择、评价和日常管理的程序，选择、评价的准则和日常管理的方法是否明确、适宜；

2)是否按程序的要求对供应商进行了选择、评定及日常管理； 3)是否保存了相应的记录。

3.2 关键元器件和材料的检验/验证

工厂应建立并保持对供应商提供的关键元器件和材料的检验或验证的程序及定期确认检验的程序，以确保关键元器件和材料满足认证所规定的要求。

关键元器件和材料的检验可由工厂进行，也可以由供应商完成。当由供应商检验时，工厂应对供应商提出明确的检验要求。

工厂应保存关键件检验或验证记录、确认检验记录及供应商提供的合格证明及有关检验数据等。

理解要点：

1)工厂制定的检验/验证程序中，应明确规定对属于关键元器件的外购件、外协件进行检验/验证；应制定关键元器件和材料的检验/验证及定期确认检验的程序。工厂应对供应商提供的产品按程序的要求进行检验或验证；

2)定期确认检验是工厂为确保供应商提供的产品持续符合要求而采取的确认活动。工厂应明确其实施的时机、频次及项目等；

3)工厂应根据所采购产品的重要性，自身的检测能力，检验成本及供应商质保能力等因素来确定检验的方式和内容。当检验是由供应商进行时，工厂应对供应商提出明确的检验要求，如检验的频次、项目、方法等；

4)应保存关键元器件检验或验证记录、确认检验记录及供应商提供的合格证明及有关检验数据等； 5)记录的控制应符合2.3条的要求。审查要点：

1)是否制定了关键元器件和材料的检验/验证及定期确认检验的程序，程序规定是否适宜；

2)按程序文件（或类似文件）规定的要求，查阅相关记录，确认其符合性和有效性。

3)当由供应商进行检验时，工厂是否对检验提出了明确的要求。4)通过查阅生产厂对关键元器件合格率或类似内容的统计信息确认生产厂对关键元器件的检验/验证控制程序是否可行或有效。

5)相关记录是否保存，是否符合要求。

第四节 生产过程控制和过程检验

4.1 工厂应对关键生产工序进行识别，关键工序操作人员应具备相应的能力，如果该工序没有文件规定就不能保证产品质量时，则应制定相应的工艺作业指导书，使生产过程受控。理解要点：

1)过程控制（Process control）,指从关键元器件、材料的采购，直到加工出成品的全过程中对半成品、产品的质量进行监视、修正和控制的活动；

2)过程检验（Process testing），在过程控制中对关键元器件、材料，半成品，成品的规定参数进行的检测和验收； 3)工厂应以明确的表达方式指明，哪些生产过程工序对认证产品的关键特性（安全、环保、EMC）起着重要的作用； 4)工厂应对在关键工序岗位的人员能力提出具体要求，并保证在岗人员的能力符合规定的要求；

5)并非所有的工序都需要工艺作业指导书。工艺作业指导书是否需要及其详略程度与操作人员的能力、作业活动的复杂程度等有关。只有在确认没有文件规定就不能保证认证产品质量时，工艺作业指导书才是必需的；

6)通常，工艺作业指导书应明确工艺的步骤、方法、要求等，必要时，可包括对工艺过程监控的要求。

审查要点：

1)通过查阅相关文件和现场观察，确认工厂是否明确了关键生产工序；

2)通过查阅关键工序操作人员的培训记录，并结合现场调查的情况，判断操作人员是否具备相应的能力；

3)在现场审查时，注意在规定有工艺作业指导书的工序上，工艺作业指导书是否为有效版本，是否明确了控制要求。操作人员是否按工艺作业指导书进行操作。

4.2 产品生产过程中如对环境条件有要求，工厂应保证工作环境满足规定的要求。

理解要点：

1)环境条件包括：温度、湿度、噪声、振动、磁场、照度、洁净度、无菌、防尘等；

2)工厂应识别认证产品生产过程中为达到其符合要求所需的工作环境，应提供和管理相应的资源以确保工作环境满足规定要求。工厂还应对这些条件作出明确的规定，包括具体的参数及控制要求（如果有）；

3)在认证产品生产过程中，必须确认规定的条件已得到满足，否则不能进行生产活动。

审查要点：

1)通过询问或查阅相关文件的方式确认工厂是否识别出生产过程中对环境的要求；

2)按照规定的要求，采用查阅记录和现场观察的方法，确认环境条件是否得到满足。

4.3 可行时，工厂应对适宜的过程参数和产品特性进行监控。

理解要点：

1)在以下两种情况时，工厂应对适宜的过程参数和产品特性进行监控：

a)过程的结果不能通过以后的检验和试验完全验证，或者加工后无法测量或需实施破坏性测量才能得出结果； b)过程对最终产品的安全质量、主要性能有重大影响。2)当过程参数和产品特性失控会使认证产品的质量失去保障时，应对此种可能做出相应的补救规定；

3)当过程参数和产品特性是以特定的软件进行监控时，生产厂应有相应的措施或规定，保持软件的正确使用，防止非正常使用。

审查要点：

1)通过查阅相关规定和调查询问的方式，确定有无需要进行监控的过程参数和产品特性；

2)通过查阅相关记录和现场观察的方式，了解对过程参数和产品特性进行监控的情况，确认其实施的符合性和有效性。

4.4工厂应建立并保持对生产设备进行维护保养的制度。

理解要点：

1)凡是和生产认证产品相关的生产设备都须进行维护和保养；

2)维护和保养制度中的规定应确保生产设备正常运转，处于完好的技术状态，并能生产出符合要求的认证产品。

审查要点：

1)查阅与生产设备维护保养相关的文件，了解维护保养的要求； 2)按文件规定的要求，抽查维护保养计划和记录，确认其计划实施的符合性和有效性；

3)在现场通过观察和询问的方式了解生产设备的运行状态。

4.5工厂应在生产的适当阶段对产品进行检验，以确保产品及零部件与认证样品一致。

理解要点：

1)工厂应针对认证产品的特点，在其形成的适当阶段设立检验/试验点，并明确其要求；

2)在检验/试验点上，须用明确的表示方法（如图纸、图片、模型、描述说明等）标明认证样品的特点（如名称、规格、型号、尺寸等）；

3)检验的目的是为了确保认证产品的一致性。审查要点：

1)通过查阅相关文件和询问的方式，明确检验/试验的工位（或类似检验/试验点）；

2)通过在现场查阅记录和观察的方式，确认其实施结果可否达到检验的目的；

3)当无法实现检验目的时，请生产厂给出合理的解释，并确认其为实现检验目的所采用的保证方式。

第五节 例行检验和确认检验

工厂应制定并保持文件化的例行检验和确认检验程序，以验证产品满足规定的要求。检验程序中应包括检验项目、内容、方法、判定等，并应保存检验记录。具体的例行检验和确认检验要求应满足相应产品的认证实施规则的要求。

例行检验是在生产的最终阶段对生产线上的产品进行的100%检验，通常检验后，除包装和加贴标签外，不再进一步加工。

确认检验是为验证产品持续符合标准要求进行的抽样检验。

理解要点：

1)例行检验（Routine test），在生产的最终阶段对产品的关键项目进行的100%检验，例行检验后除进行包装和加贴标签外，一般不再进一步加工。在有些认证机构的文件中称为生产线试验（Production Line Test）是产品认证工厂审查时普遍要求的项目，也是与其他认证制度的工厂审查不同的项目。其目的是剔除产品在加工过程中可能对产品产生的偶然性损伤，以确保成品的质量满足规定的要求；

2)确认检验（Verification test）, 作为质量保证措施的一部分，为验证产品是否持续符合标准要求而由工厂计划和实施的 23 一种定期抽样检验。其目的是考核认证产品质量的稳定性，从而验证工厂质量保证能力的有效性；

3)认证实施规则中对例行检验、确认检验的要求有明确规定。工厂应按认证实施规则的要求制定文件化的例行检验和确认检验程序并执行；

4)工厂制定的例行检验的项目应不少于认证实施规则的要求，确认检验的频次应不低于认证实施规则的要求。确认检验可由工厂进行，也可由工厂委托具备能力的组织来完成；

5)例行检验和确认检验的记录应予以保存，其控制应符合2.3条的要求。

审查要点：

1)是否制定文件化的例行检验和确认检验程序，其规定是否适宜；

2)是否按程序要求进行例行检验和确认检验； 3)是否保存相关记录。

第六节 检验试验仪器设备

用于检验和试验的设备应定期校准和检查，并满足检验试验能力。

检验和试验的仪器设备应有操作规程，检验人员应能按操作规程要求，准确地使用仪器设备。

理解要点：

1)生产厂应根据规定的检验试验要求来配备检验和试验设备，并确保这些设备的能力应能满足检验试验的要求（如量程、精度、数量等）；

2)生产厂应针对检验和试验设备制定并执行相关规定； 3)生产厂配备的检验和试验设备及检验人员应能适应检验试验的需要。

审查要点：

1)查阅有关检验和试验设备的相关规定，并确认其能否保证检验和试验设备满足检验试验能力要求；

2)在现场审查时，注意观察检验人员是否按操作规程使用仪器设备；

3)通过现场观察和抽查检验人员培训记录等方式确认检验人员是否有能力准确使用仪器设备。

6.1 校准和检定

用于确定所生产的产品符合规定要求的检验试验设备应按规定的周期进行校准或检定。校准或检定应溯源至国家或国际基准。对自行校准的，则应规定校准方法、验收准则和校准周期等。设备的校准状态应能被使用及管理人员方便识别。

应保存设备的校准记录。

理解要点:

1)校准（Calibration）,在规定的条件下，为确定测量仪器所指示的量值或实物量具的赋值与对应的由测量标准所复现值之间关系的一组操作。校准一般不进行结果合格与否的判定； 2)检定（Verification），通过测量和提供客观证据，表明规定的要求已经得到满足的一组确认。检定与测量仪器的管理有关，检定提供了一种方法，用来证明测量仪器的指示值与被测量已知值之间的偏差，并使其始终小于有关测量仪器管理标准、规程所规定的最大允差。根据测量结果做出合格、降级使用、停用、恢复使用等决定；

3)溯源（Traceability）,通过一条具有规定不确定度的不间断的比较链，使测量结果或测量标准的值能够与规定的参考标准（国家标准或国际标准）联系起来的可能性或过程； 4)生产厂应针对检验和试验设备的具体情况或特定要求，规定其校准或检定周期；

5)生产厂应选择具有相应资格的校准和/或检定机构（无论是本机构内部或外部的）对检验和试验设备进行校准和/或检定； 6)在检验和试验设备上使用表明校准状态的标识。对于不能投入使用的检验和试验设备，一定要有醒目的标识，以防非预期使用。

审查要点：

1)查阅检验和试验设备一览表，确认其中的信息（包括校准或检定周期、校准或检定状态等）是否满足要求；

2)通过计量溯源图，计量机构的声明或类似文件了解溯源情况； 3)如有自行校准的情况，应查阅其规定，并确认是否合理、有效；

4)抽查现场使用的检验和试验设备是否有校准或检定记录，是否有易于识别的校准状态标识；

5)抽查保存的校准或检定记录，确认记录是否保存完好。

6.2 运行检查

对用于例行检验和确认检验的设备除应进行日常操作检查外，还应进行运行检查。当发现运行检查结果不能满足规定要求时，应能追溯至已检测过的产品。必要时，应对这些产品重新进行检测。应规定操作人员在发现设备功能失效时需采取的措施。

运行检查结果及采取的调整等措施应记录。

理解要点：

1)运行检查（Functional check），定期对检测仪器设备进行的功能性检查，以判断该仪器能否用于进行产品检测和质量判断；

2)当检验/试验仪器设备的好坏直接影响产品质量时，则不仅要求该仪器设备要按有关规定定期校准，确保仪器设备准确。此外，还要求对仪器设备在两次校准期间以简单有效的方法确定设备功能是否正常；

3)需进行运行检查的设备限于进行例行检验和确认检验的设备；

4)工厂应明确需进行运行检查的设备，同时规定其检查的要求、内容、频次和方法，使能做到一旦发现设备功能失效时，可将上次检测过的认证产品追回重新检测；

5)当检测设备在使用或运行检查中发现失准或失效时，工厂应对以往检测结果的有效性进行评价，并采取必要的措施； 6)有关的运行检查、评价结果及采取的措施须有记录。审查要点：

1)对用于例行检验和确认检验的设备是否规定了运行检查程序，其中的检查要求是否明确；

2)用于运行检查的样件是否进行了有效控制；

3)通过查阅运行检查记录和询问的方式，了解运行检查是否按要求得到实施，并保存了相应的记录；

4)通过查阅相关规定和询问设备操作人员的方式，了解操作人员在发现设备功能失效时，是否并如何采取措施；

5)工厂对发现设备失效时所采取的评价方法及相应措施是否适当；

6)抽查运行检查记录，并与现场调查的情况相比较； 7)设备失效时的结果评价及处理措施是否进行了记录。

第七节 不合格品的控制

工厂应建立不合格品控制程序，内容应包括不合格品的标识方法、隔离和处置及采取纠正、预防措施。经返修、返工后的产

品应重新检测。对重要部件或组件的返修应作相应的记录，应保存对不合格品的处置记录。

理解要点：

1)不合格品的概念应涉及产品形成的各个阶段或步骤； 2)不合格品应有标识，与合格品分区存放；

3)当不合格由内部产生时，需及时纠正，并防止类似不合格再次发生；

4)关键元器件的返工、返修，应按规定作好记录；

5)应针对不合格的性质（如个别、批量、偶然性）及严重程度进行原因分析，必要时应采取相应的纠正、预防措施。

审查要点：

1)查阅不合格品的控制程序，确认其内容是否满足要求； 2)在现场审查的全过程，都应注意对不合格品的控制是否按规定的要求在执行；

3)对发现的不合格品是否按规定进行了标识、隔离和处置； 4)重点查阅进货检验、过程检验和最终检验的不合格品记录并注意其处置情况；

5)随机抽查返工、返修品的记录，确认其操作是否按规定执行； 6)注意调查关键元器件和完成品的不合格品率是否超出正常范围；

7)对需要采取纠正和/或预防措施的不合格是否按规定采取了相应的有效措施，效果如何。

第八节 内部质量审核

工厂应建立文件化的内部质量审核程序，确保质量体系的有效性和认证产品的一致性，并记录内部审核结果。

对工厂的投诉尤其是对产品不符合标准要求的投诉，应保存记录，并应作为内部质量审核的信息输入。

对审核中发现的问题，应采取纠正和预防措施，并进行记录。

理解要点：

1)预防措施（Preventive action)，为了防止潜在的不合格情况的发生消除其发生的原因所采取的行动；

2)纠正措施（Corrective action)，对于已出现的不合格消除其后果以及产生的原因所采取的活动；

3)生产厂在进行内审时，除了审核体系的有效性外，应将保持认证产品的一致性作为内审的重要内容之一；

4)工厂应根据质量体系运行的实际情况（如过程的复杂性、重要性、运行情况及以往审核的结果）策划审核方案。应收集顾客的投诉，特别是对认证产品质量的投诉，并作为每次内审的输入信息。审核的频次应确保一年内的审核覆盖《工厂质量保证能力要求》的全部内容；

5)对审核中发现的问题，有关部门应及时采取纠正和预防措施，审核人员对纠正和预防措施的实施结果进行验证和评价；

6)内部审核时，特别注意对产品一致性控制的有效性进行审核； 7)每次内审应有审核报告，对质量体系运行的有效性及产品一致性做出评价。

审查要点：

1)抽查最近

一、两年的内审记录，重点查阅对认证产品一致性和体系有效性的审核结果；

2)在查阅内审记录时，注意其中的内审输入信息中是否包括投诉信息，特别是对认证产品不符合标准要求的投诉，要予以重点关注；

3)通过抽查记录、询问调查和现场调查的方式，确认内审中发现的问题是否得到有效纠正，认为有可能影响产品质量的隐患是否采取了相应的预防措施。

第九节 认证产品的一致性

工厂应对批量生产产品与型式试验合格的产品的一致性进行控制，以使认证产品持续符合规定的要求。

工厂应建立产品关键元器件和材料、结构等影响产品符合规定要求因素的变更控制程序，认证产品的变更（可能影响与相关标准的符合性或型式试验样机的一致性）在实施前应向认证机构申报并获得批准后方可执行。

理解要点：

1)认证产品的一致性（Compliance of product），使用认证标志的产品在设计、结构和所使用的关键元器件、材料方面与型式试验样品一致的程度；

2)生产厂应制定并执行对于认证产品变更的控制程序（或类似文件），明确规定无论由于何种原因引起认证产品发生变更，都应在变更前向认证机构提出变更申请；

3)凡涉及认证产品的变更应向认证机构做出申报，提供相应的变更详细资料；

4)未经批准的变更，不能在变更产品上加贴认证标志。审查要点：

1)当有批量产品生产时，依据型式试验合格样品的描述，确认批量生产出来的认证产品和样品是否一致；

2)通过样品描述，确认是否有变更；如有变更，是否经认证机构批准；

3)在对生产厂进行日常监督时，应确认加贴认证标志的产品是否与型式试验合格的样品相一致，变更是否经认证机构批准； 4)在现场审查时，不仅要关注整机的一致性，还包括关键元器件的一致性。

第十节 包装、搬运和储存

工厂所进行的任何包装、搬运操作和储存环境应不影响产品符合规定标准要求。

理解要点：

1)生产厂应明确需包装的认证产品的包装要求，所采用的包装材料、包装方法、包装过程不能对已符合标准要求的认证产品产生任何不利影响。包装表面的标识应符合中国国家标准； 2)生产厂对认证产品的搬运应做出明确规定，防止因搬运操作不当、搬运工具不适当、搬运人员不熟悉搬运要求等原因造成认证产品不符合规定标准的要求。为确保搬运质量，对搬运人员应进行培训，使其掌握必要的技能；

3)生产厂应针对产品的特点设定适宜的储存环境，保证储存的产品不因储存条件不适合而造成损坏。审查要点：

1)在现场审查时，通过查阅与包装、搬运和储存相关的规定，抽查相关记录和现场观察等方式，确认其规定是否正确实施； 2)认证产品在包装、搬运和储存期间是否出现过严重的质量问题；

3)操作人员是否明确产品包装、搬运和储存的相关要求，特别是特殊物资的控制要求。

第四篇：入党材料审查要点

入党材料审查要点

一、《入党申请书》和思想汇报

1、《入党申请书》的结尾必须手签姓名并注明时间。

2、发展对象递交的所有《入党申请书》都应随其他入党材料一起上报，包括第一份入党申请书。

二、《入党积极分子培养考察写实簿》和《党校学员登记表》

1、“培养考察写实栏”是记录自确定为入党积极分子起至确定为发展对象阶段的培养考察情况，一般每半年记录一次，主要内容包括培养人的培养措施、考察对象的思想进步过程、在学习、工作和生活中发挥先锋模范作用的情况，存在的缺点，下一步努力方向等。

所有培养联系人的意见都应由培养人手签姓名。

2、确定为入党积极分子的时间距离确定为发展对象的时间至少 要满一年，入党积极分子至少要培养一年以上，才能被确定为发展对象。

3、确定为发展对象的各项程序（团员推优、培养人意见、民意测验、支部委员会确定为发展对象的意见）时间应该接近组织发展时间，能够做到准确反映发展对象最近阶段内的表现。

4、公示程序要在党总支预审通过之后，并且接收预备党员的支部大会召开之前进行。公示内容的格式要严格按照要求整理（见《发展细则》），贴在《公示情况登记表》内的公示原文只需提供该发展对象个人的情况部分。

三、政审材料和自传

1、《入党志愿书》中说明的父母亲及主要社会关系的情况（包括姓名、政治面貌、工作单位和职业等）与外调材料中的情况要一致。

2、外调证明信的开具时间均要早于党支部的综合政审材料整理

时间，保证要在切实收到外调证明信后再得出政审结论。

3、政审过程中外调对象如果有工作单位，须由工作单位出具证明材料；如果没有工作单位，可由居住地党组织出具证明材料。

4、外调证明信须有基层党委盖章才具备证明效力，只有行政印章或者党支部或总支印章不符合政审要求。

5、自传应该内容详细，包括个人和家庭主要成员、主要社会关系的情况、个人历史（一般从上小学或七周岁时写起）、思想成熟发展过程（写明各段时间对党组织的认识和思想变化）等。

6、自传结尾必须手签姓名并注明时间。

四、最主要的一项获奖证书复印件和成绩单

五、《入党志愿书》

《入党志愿书》的填写应在以上所有程序完成之后进行。

1、《入党志愿书》第1页“学历”栏内应填写“本科在读”或者“研究生在读”；“学位或职称”一栏如果没有内容填写，应注明“无”。

2、“入党志愿”内应是“我志愿加入”，而非“我志愿加入”。

3、“入党志愿”着重阐述本人对党的纲领、性质、宗旨、指导思想、党员义务和权利的认识和理解，实事求是地表达本人对党的认识、入党动机和对入党问题的态度，要反映思想发展和认识提高的过程，并对自己的优缺点作出分析，具体表明自己如何争取做一名合格共产党员的决心和努力方向。

“入党志愿”的写作中存在以下问题：a.对党的性质的阐述不准确（中国共产党是中国工人阶级的先锋队，同时是中国人民和中华民族的先锋队，是中国特色社会主义事业的领导核心，代表中国先进生产力的发展要求，代表中国先进文化的前进方向，代表中国最广大人民的根本利益）；b.对党的行动指南的表述不准确（马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和“三

个代表”重要思想）；c.关于入党动机的表述与端正的入党动机仍然存在差距（端正的入党动机是要为共产主义和中国特色社会主义事业奋斗终身，全心全意为人民服务）；d.论述党的发展历史时没有论及当下党的思想理论新成果（如“科学发展观”）和发展进程(如十七大的召开)，显示了对党的认识的滞后性；e.“入党志愿”中较多时政评论，没有谈及自身思想成长成熟的过程；f.没有全面分析自身的优缺点；g.“入党志愿”内容过于简略；h.发展对象在填写“入党志愿”时一般不宜作“我……已经基本符合一名中共党员的标准”的表述。

4、《入党志愿书》本人经历一栏填写不完整，没有包括现阶段经历。

5、《入党志愿书》中第5页任何一栏如果没有内容填写，应注明“无”，不得空白。

6、《入党志愿书》中“主要社会关系情况”栏目需要注意的问题：a.正常情况下不能为空（“主要社会关系”是指本人的旁系亲属和与本人关系密切或本人受其影响较大的亲友等）；b.政审中函调的主要社会关系情况应该在《入党志愿书》中“主要社会关系”一栏中对应体现;c.有工作单位的要写明工作单位名称，没有工作单位的应写明具体所在地名称；d.假设父母已离异或亡故的，也须注明。

7、《入党志愿书》第7页“需要向党组织说明的问题”一栏如果没有内容填写，应注明“无”。

8、入党志愿书个人签名时间晚于介绍人意见填写时间，组织程序不规范。

9、入党介绍人意见必须由介绍人本人填写，不得由他人代替，并且应准确写明发展对象的姓名，不要全部用“该”或“其”等代替。

10、《入党志愿书》中入党介绍人意见栏内介绍人单位、职务或

职业的说明应尽量详细，不担任职务的一般要具体到学院、年级、专业或班级。

11、《入党志愿书》中支部大会决议的填写内容是：（1）支部大会讨论的意见和结论，包括对发展对象的思想、学习、工作等方面的评价以及组织对其是否已具备一名中国共产党党员条件的结论；（2）简要叙述支部大会的基本情况，包括应到人数、应到正式党员数、实到人数、实到正式党员数、采取的表决方式、表决时赞成、反对和弃权的人数、表决结果等；（3）最后写明支部名称，支部书记签名或盖章，签名须摁手印，落款日期应是支部大会召开的日期。

12、总支审查意见一栏中应准确写明发展对象的姓名，不要全部用“该”或“其”等代替。

13、《入党志愿书》中如果有整页替换修改的，应在新旧页之间加盖党总支印章，以示证明。望今后党组织在组织发展对象填写《入党志愿书》时加强指导，尽量避免换页情况。

附注：入党材料要求使用16k纸张，应尽量按照要求实行。

第五篇：信贷审查要点

信贷资产是我们农合行主要生息资产和收入来源，只有贷款“放得出，收得回，有效益，无风险”,实现资金良性循环，信用合作事业才会不断向前发展。近年来，一些不良贷款户利用合法的途径、合规的手续，采取“一户多贷”，“多社串贷”等不正当方式,大肆套取农合行的贷款，让各级信贷管理部门束手无策。出现这种违规违纪贷款问题的根本症结，就在于我们放松了贷款审查。特别是当前农村农合行大额贷款日益增多,如果贷款投放把关不严，信贷资产质量低劣，不良贷款积累到一定限度，便会拖垮一个农合行，甚至总行，使多年经营成果付之东流，严重危及到农合行的生存,阻碍农合行的发展。加强贷款审查就是要消除事实风险，同时尽可能把可以预见的贷款风险控制在最低限度,缩短与其他商业银行在信贷管理上的差距，提高我们的核心竞争力。因此，根据新时期农合行信贷管理工作的新情况和新要求，切实加强贷款审查显得尤为重要。

一、基本资料审查要点

（一）准入条件审查。受理贷款时审查其主体是否符合农合行贷款准入条件，是决定贷款的关键性问题，如果客户主体不符合规定要求，则可直接退审，不必进入下一审查环节。按照有关法律和农合行管理规定，准入条件审查主要有以下三个方面：

一是确认客户真实性。审查公司类客户其经营证照是否真实，有无涂改等造假现象，是否在有效期限内，是否办理年检等；个人客户要审查其身份证是否真实。

二是审查贷款项目的政策性、合法性。属于特种行业的审查是否持有有效的特种行业从业许可证；属于房地产开业企业的审查是否持有齐全的资质证件；审查贷款项目是否符合国家政策，是否为高耗能、高污染、产能过剩行业的劣质企业，以及商业银行已退出的领域；审查个人经营项目是否合法合规；审查公司或个人经营是否正常，有无亏损；审查产品销售合同是否真实等。三是审查公司（或个人）资信程度。审查公司（或个人）、关联企业、公司股东及其配偶在金融机构贷款情况，以亲朋名义在农合行贷款情况，对外担保情况，有无不良信用记录，有无大额或有负债或重大涉讼案件等；审查公司法人代表或个人有无赌博、吸毒、赖帐不还等劣迹，有无道德风险等。审查报告中要对以上情况作专门介绍，并将人行和农合行查询记录附后佐证。

（二）资料完整性审查。主要是对照省联社大额贷款申报资料目录，看资料是否齐全完整，特别是关键性资料是否缺漏，缺漏资料应作理由充分的说明。

（三）资料合规性审查。

一是审查资料及文本签字要求。审查调查是否二人以上，调查人是否在调查采集的每份资料右上角加盖“调查核对，资料真实”章，并签名。目前多数联社盖的是“与原件核对相符”章，贷前调查关键是调查人承诺调查资料的真实性，而“与原件核对相符”章仅是确认和辨别资料是否真实的一个环节，并不能证明该资料是否真实，也不是调查人对资料真实性的承诺，统一改盖“调查核对，资料真实”章为宜。此外，所有签名只能由本人手写，不能代签，不许盖私人名章。贷款申报审批书、调查报告、审查报告等落款处除负责人、调查人、审查人签字外，还应加盖部门公章，凸显部门行为，弱化个人色彩。凡未按以上要求盖章和签字或一人调查的申报资料，一律不予受理。二是审查调查报告应参加调查人是否到位，是否签字。按照省、市有关贷款管理规定，上报办事处大额贷款，分管信贷领导、联社业务科长等都必须参加调查，调查报告落款要注明参加调查人单位、职务，并由本人签名，以示负责。

三是审查申报资料内容是否衔接一致；资料是复印件的是否模糊不清等。

二、抵押贷款审查要点

（一）审查抵押物权利证书的真实性。股东会同意抵押的决议是否符合公司章程规定，是否符合法律文书要求；财产共有人是否出具有效的同意抵押的承诺。

（二）审查抵押物详细清单。内容包括：产权人、抵押物名称、用途、建造年份、成新率、房产证号、土地证号、购置价（指购买价或建造成本价）、账面价（指在报表上反映的价值）、评估价（指评估公司评定价值或农合行初步评定价值）、抵押价（指农合行在评估价基础上，最终核定确认的抵押作价或与产权人商定的抵押价，主要是防止评估公司估价虚高及通盘考虑变现能力）。

（三）审查抵押物价值依据。《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十三条规定“商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险”。所以说，贷款审查中必须防止房地产评估价值虚增风险。

抵押物价值有自行认定和评估认定两种：

1、自行认定。自行认定抵押物价值主要有三种方法：一是取得抵押物的对价支付依据。如：购买合同或转让协议，建筑承包合同、自建购买材料等付款凭据、交易收据，企业固定资产帐等。二是抵押物同地段近期已售房地产价格。三是当地房地产管理部门在报纸等媒体挂牌转让的土地价格。以上有关资料要复印作证明。

2、评估认定。谨慎采用评估公司评估数据，必须以购置价为基础，评估价为参考，合理核定抵押价，防范抵押物虚高风险。审查中对一贯缺乏职业道德，瞎评乱估的评估公司要予抵制，对其评估结果一律不予认可。此外，不同品种抵押物抵押率的计算评估，按省联社[2006]35号文件及相关管理办法执行。

（四）审查抵押物状况及抵押限制。

除《担保法》规定的不能抵押的情形之外，审查抵押物时还应关注以下情况：1.抵押物是否为违章建筑及已列入拆迁范围的房屋、设施；2．抵押物权属是否有争议；房主抵押意图；抵押物变现能力；3．以出让方式取得土地使用权，满二年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；4．未按土地出让合同约定支付全部土地出让金或取得《国有土地使用证》的； 5．按照土地出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，未完成投资总额25％以上的，属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的；6．以划拨的土地使用权设定抵押，未取得有权人民政府批准同意的；划拨土地不得单独抵押，以划拨土地抵押的在计算抵押率时因剔减出让金因素；7.城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的；

8、在建工程抵押的，抵押合同应载明以下内容：（1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的编号；（2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；（3）已投入在建工程的工程款；（4）施工进度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量；（6）抵押后对抵押人出租、转让抵押房地产或改变抵押房地产用途的限制等。

（五）审查是否提供抵押物实景彩色照片。由于贷咨会成员一般不亲临抵押物现场调查，将抵押物拍成实景彩色照片，主要是为了加深贷咨会成员对抵押物的直观认识和了解。所以凡提交办事处的抵押物照片不要装订入申报资料中，以便供贷咨会成员传阅。抵押物实景彩色照片以15厘米乘20厘米为宜。

三、保证贷款审查要点

（一）无效担保。审查保证担保贷款时，必须审慎考察保证人的经济实力、资产负债情况和资信程度，是否具有实际的代偿能力。但实际工作中，一些农合行追求表面上的担保手续合规，而忽视债务担保的实质内容，出现以小保大、以弱保强，交叉担保、连环担保等假性担保现象,即使担保有效，也难以实现担保目的。此外，并非所有具有代为清偿债务能力的单位和个人都可以作为担保人，以下为无效担保行为:（1）精神病人和未成年人等无行为能力人、限制行为能力人所作的担保；（2）医院、学校、幼儿园等以公益为目的的事业单位、社会团体所作的担保；（3）国家机关所作的担保；（4）法人分支机构未经授权所作的担保;（5）董事、经理以公司名义为股东担保或个人贷款所作的担保；（6）法律、法规规定对外保证合同应当经国家主管部门批准的，未经批准所作的担保。

（二）公司担保审查

1、注意审查公司提供担保行为是否符合公司章程规定；审查被担保人与担保人关系，被担保人是否为公司股东或公司实际控制人；股东会决议是否符合法律规定，避免因股东会决议无效而带来的信贷风险。

2、审查公司章程对担保额度的限制。如果公司章程规定担保总额或单项担保限额的，应注意审查董事会或股东大会决议所同意的担保额度有无超过公司章程的限额规定，同时还要注意审查决议所同意担保的款项是否为对应的贷款；订立担保合同的订约人有无公司授权。

3、接受公司提供的担保时，要注意审查公司对外提供担保行为是否依照公司章程规定经公司董事会或股东会决议，如不履行审慎注意义务将可能导致担保债权落空的法律后果。

四、企业财务报表要点

（一）必须提供近两年及借款人申请贷款日上月资产负债表和损益表，但跨月上报办事处的贷款，必须提供办事处实际收到贷款申报资料日期上月报表，并对报表科目作明细分析。办理了审计的应提供上审计报告，关注其审计报告反映的问题，并审查其提供会计师事务所的报表与本行报表是否一致。

（二）审查资产负债表和损益表。报表必须字迹清晰，有单位公章及相关负责人签章；按照“资产=负债+所有者权益”的会计平衡公式，审查借贷方是否平衡、上年结转是否真实、近两年来财务变动异常情况等。

（三）重点审查科目。应重点审查的科目包括：应收及其他应收款、存货、固定资产、无形资产、短期及长期负债、应付及其他应付款，所有者权益和损益类科目等。

（四）审查要求。应收及其他应收款，应付及其他应付款进行帐龄统计、列出大户名单；存货分类统计、存货积压的原因分析；固定资产和无形资产分类统计、固定资产清单、购置价值、入帐价值等；短期及长期负债明细，包括贷款行社名、借款方式、借款金额、借款期限等；所有者权益和损益类科目是否真实合理。

（五）现金流分析。分析现金流要从两个方面考虑：一是现金流的数量，如果企业总的现金流为正，则表明企业的现金流入能够保证现金流出的需要。二是现金流的质量，这包括现金流的波动情况、企业的管理情况，如销售收入的增长是否过快，存货是否已经过时或流动缓慢，应收帐款的可收回性等等。最后是企业所处的经营环境，如行业前景，行业内的竞争格局，产品的生命周期等。所有这些因素都会影响企业产生未来现金流的能力。

五、注意法律文书的规范和严谨

（一）审查公司董事会或股东会同意贷款的决议和同意抵押的决议合法性；审查个人贷款申请书、财产共有人同意抵押承诺的合法性。尤其是公司贷款要注意审核其参加董事会或股东会的人数，是否符合章程规定；董事会或股东会决议书内容是否完整。

1、董事会或股东会同意贷款的决议书内容应包括：承贷社全称、贷款用途、贷款金额、贷款期限、还款计划、贷款方式等。

2、董事会或股东会同意抵押的决议书内容应包括：借款人和承贷社全称、贷款用途、贷款金额、贷款期限、抵押物具体情况（含抵押物名称、地理位置、数量、状况等）、法律责任等。

3、个人客户贷款申请书、财产共有人同意抵押承诺等可参照上述公司类贷款文书内容撰写。

（二）决议或承诺必须本人到场在农合行监督下签字，本人因故不能到场的，应有授权委托书，不能由法定代表人一人独签或找人代签，防止因决议无效，导致贷款或抵押行为无效。

（三）防范股东假冒、虚假签字的方法。一是本人出示身份证，当场签字，并加按手印；二是核对公司成立时的章程中股东签字或贷款是股东提供的签字式样，核对笔迹。三是可查阅股东在农合行原来贷款时的签字资料。

（四）注意审查决议或合同所加盖的公司印章是否为工商部门登记备案的真实印章，如果签约人不是公司法定代表人的，还要注意审查授权委托书的真实性，避免被骗而造成贷款损失。

（五）涉及不明确的法律问题，应由法律顾问对贷款行为及担保情况进行审查，并出具法律意见书。

六、补充资料的规定

（一）补充资料只能由总行业务科或贷款审查中心调查，逐项作答，形成简明扼要的书面材料，调查人签字，加盖公章，打印上报。

（二）上级总行不直接受理农合行或客户调查上报的文字材料，但客户提供的经总行调查人员核实的证件、合同、报表、发票等证据类资料可作为附件。

（三）补充资料要及时、迅速，不要无故拖延，耽误贷款审批。

七、撰写审查报告应注意的事项

（一）审查报告内容：一是基本情况，包括客户概况、经营证照、关联企业、资产负债、生产经营、贷款用途、还款来源及计划等；二是客户资信；三是抵押物情况；四是风险提示；五是审查意见。审查报告落款处主审人、审查中心负责人及分管领导必须签字。

（二）审查报告要求：内容精练，重点突出，语言措辞严密,判断得体,不得用模糊语言,不要说大话、假话、空话，少说美化色彩的好话。要对照审查目标有重点地进行取舍，去伪存真，去粗取精，抓住主要的、关键性的问题来写。

（三）审查评价要客观公正。审查中审查人员不要局限于调查报告的文字描述，要重物证、查依据、作比较，独立审查，冷静分析，提炼观点。审查意见和建议要有针对性、可操作性。要加强综合分析提炼，提出建设性的、实效性的意见和建议