开发商承诺免物业费 法院认定该承诺无效

第一篇：开发商承诺免物业费 法院认定该承诺无效

开发商承诺免物业费

法院认定该承诺无效

来源: 中国法院网

时间：2015-07-17 湖南省安乡县某物业公司要求王女士交物业费，王女士以购房时开发商向其承诺可以终身免交物业费为由拒绝交纳物业费。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理一起物业服务合同纠纷案，判决王女士向物业公司交纳物业费7395.36元。

2005年1月1日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某花园小区的四套房屋。原告系该花园小区物业公司，与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期间，只交纳一套房屋的物业费，而没有交纳另外三套房屋的物业费。王女士辩称，自己购买的四套房屋，一套用于自家居住，另外三套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造这三套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“四套终身按一套收取”，自己才会决定购买这三套房屋，否则，自己不会购买。由此王女士拒绝交纳另外三套房屋的物业费。

法院经审理认为，购房合同书附件中“四套终身按一套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告王女士不能由此主张免交另外三套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业公司交纳物业费7395.36元。（夏江霞）

■法官说法■

开发商的承诺属于无权代理行为

这起案件的争议焦点在于开发商在售房时对业主作出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。

该案承办法官说，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告作出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据合同法的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所作出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。

该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的作出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的作出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，以免因误导而购房，遭遇王女士同样的苦恼。

第二篇：开发商承诺终身免物业费被判无效

开发商承诺终身免物业费被判无效

中国消费者报

2015-07-24 12:26:23 本报长沙讯（记者余知都）物业公司要求业主缴物业费，被对方以购房时开发商承诺可终身免缴物业费为由拒绝，物业公司于是将业主告上了法庭。近日，湖南省安乡县人民法院公开开庭审理这起物业服务合同纠纷案，判决业主王女士向物业公司缴纳物业费7395.36元。

2005年1月1日，王女士与安乡某房产开发商签订了购房合同书，购买安乡县某小区的4套房屋。小区物业公司与小区业主委员会签订了物业管理服务合同。

原告诉称，王女士自2012年1月1日至2014年12月31日期间，只缴了一套房屋的物业费，而没有缴纳另外3套房屋的物业费。

王女士辩称，自己购买的4套房屋，一套用于自住，另外3套用于开办幼儿园。因计划开办幼儿园，当时与房产开发商约定按照幼儿园格局建造另外3套房屋，且购房价格高于该小区普通房屋价格。因为开发商在购房合同书附件中对自己承诺了物业费“4套终身按1套收取”，自己才决定购买另外3套房屋。据此，王女士拒缴另外3套房屋的物业费。

法院经审理认为，购房合同书附件中“4套终身按1套收取”的约定对物业公司没有约束力，被告王女士不能由此主张免缴另外3套房屋的物业费。法院最终判决王女士需向物业公司缴纳物业费7395.36元。

●法官释案

开发商承诺属无权代理行为

该案件的争议焦点在于，开发商在售房时对业主做出的关于减免物业费的承诺对物业公司是否具有约束力，物业公司对此是否需要无条件地执行。

该案承办法官指出，房产开发公司与物业公司各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。王女士与房产开发公司之间形成的是房屋买卖合同关系，而其与物业公司之间形成的是物业服务合同关系，这是两个完全不同的民事法律关系。

在未获得物业公司授权委托的情形下，房产开发公司无权擅自处分物业公司权利，无权在购房合同书附件中就物业费收取事项对被告做出承诺，减免物业费的承诺超越了房产开发公司在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使被告成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为。

根据《合同法》的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。事实上，对于房产开发公司为获取自身利益所做出的越权承诺，如果物业公司需要无条件执行的话，对物业公司而言显失公平。该法官同时指出，房产开发商在售房时为了打动购房者，往往会大力宣传楼盘优势，虚假或违法宣传的现象屡见不鲜：有的做出一些不属于自己权利范围内的承诺，如上述案例中擅自处分物业公司的收费权利；有的做出一些违法的承诺，如售后包租承诺，即开发商承诺对购房者购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报；还有的对出售房屋的位置、环境、周边设施等做虚假宣传。开发商在通过这些虚假宣传诱导业主购房后，对售楼时的承诺往往置之不理，使业主遭受损失。因此，消费者在购房时要擦亮眼睛，不要被误导而冲动购房，进而产生不必要的纠纷。（余知都）

第三篇：承诺放弃单位缴纳社保无效!

职工写下书面声明，自愿放弃办理社保,该承诺是否具有法律效力？

郑先生于去年5月1日到某公司上班，并签订了为期1年的劳动合同，在岗期间没有办理社保。今年初，郑先生离业公司后诉至劳动争议仲裁委员会，要求物业管理公司为其补办工作期间的社保。

公司表示，去年5月5日，郑先生书面声明自愿放弃用人单位为其办理社会保险的权利，因此公司将应缴的社会保险费用折算成补贴，随工资一同发放给了郑先生。

劳动争议仲裁委员会审理后认为，郑先生虽作出书面声明，但根据劳动法规定，参加社会保险既是劳动者和用人单位的权利，也是双方的义务，是国家的强制性规定。郑先生的书面声明违反了法律强制性规定，不具有法律效力，于是裁决公司为郑先生补办社保，而郑先生返还用人单位发放的社会保险费补贴。

该区劳动仲裁部门有关人士表示，不少用人单位为逃避社会保险义务让劳动者作出书面承诺，表示自愿放弃办理社保，殊不知这种做法属无效行为，劳动者仍有权要求用人单位为其补办社会保险。

陆振华律师

江苏蓝之天律师事务所员工书面放弃购买社会保险的承诺书是否有效？

小林是刚毕业后来到深圳找工作的大学生，几经周折终于在一家科技公司谋到销售员一职。由于家在农村，家境并不富裕，加上父母年老多病，因此很想多赚点钱寄回家里孝敬父母。销售员的工资税前月薪3800元，可是扣除社保费用、个人所得税后只剩不到3000元了，于是小林向单位申请并提交了放弃购买社会保险的承诺书，主要内容如下：

本人林立刚于XX年XX月XX日与公司签订了劳动合同，公司亦向我告知应按法律规定缴纳各项社会保险费用，考虑到自身的实际情况，我自愿不缴纳各项社会保险费用（含养老、医疗、工伤、失业、生育保险、住房公积金），要求公司在每月工资中以现金支付。特此承诺，请公司批准！

承诺人：林立刚2009年8月18日律师评析

这样的承诺是无效的。为什么呢？

根据《中华人民共和国劳动法》第72条的规定，用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。可见办理社会保险不仅仅是用人单位的法定义务，同时也是劳动者的法定义务；办理社会保险包括两方面：第一是要办理社保的开户及登记手续；二是要依法定的数额进行足额缴纳。因此，劳动者和用人单位双方自愿签订的承诺书，虽然是双方真实意思的表示，但因为其内容违反了法律的强制性规定，因而是无效的，故小林和单位的这种做法是错误的。

所以小林随时有权要求单位补缴各项社会保险，补办手续应当补缴至小林第一天到科技公司开始上班之日。此外，科技公司除应补缴各项社会保险外，还可能受到劳动行政部门的处罚。

劳动者签订不缴纳社会保险的书面承诺，企业是否可以不缴纳社会保险？

李某从外地来北京工作，与某外商投资企业订立书面的劳动合同时，双方就社会保险条款进行协商时，辛某考虑到自己家不在北京，并且自己对于北京的工作不知是否适应，如果每个月要缴纳一定数额的社会保险，可能最后无法享受到相应的社会保险待遇，而社会保险的转移续接手续又非常麻烦，因此，主动提出要求企业不办理社会保险，而要求企业将相应的社会保险费用作为工资发给自己。企业考虑再三，认为是劳动者自己主动提出不办理社会保险，自己没有多少责任。为了稳妥，企业要求丰某签订了书面的同意书，承诺自己要求不办理社会保陵，企业应该缴纳的社会保险费作为工资的一部分发放给李某。

李某在该公司工作了1年后，发现自己对于北京的工作生活都比较满意，因此，决定长期在北京发展，由于工作出色，有其他企业愿意高薪聘请辛某，但是，李某由于与该外贸投资企业订立的劳动合同期限较长，并且有违约金的约定，因此，一时无法“跳槽”，为此事某十分苦恼。但是，经“高人”指点后，发现《北京市劳动合同规定》中明确规定“用人单位来为劳动者办理社会保险的，劳动者可以解除劳动合同”。因此，李某向劳动争议仲裁委员提起仲裁，要求解除劳动合同。

该案例是实践中的真实案例，对于多数企业来讲，该案例或许是个“血”的教训，因为，提出不办理社会保险的是劳动者本人，而最后劳动者却以此为由解除劳动合同。对于劳动者主动要求不办理社会保险的情形在实践中有不少，首先，我们提醒大家，办理社会保险是用人单位的法定义务，不沦何种原因，用人单位不为劳动者办理社会保险都是违反了自己的法定义务，应该要承担相应的法律责任，如：滞纳金等。劳动者主动提出不办理社会保险也不能免除用人单位办理社会保险的法定义务。

如上述案例，劳动者主动提出用人单位不用办理社会保险，而将相应的费用直接支付给劳动者本人的情形，用人单位可能面临多重损失。用人单位自身所应承担社会保险费实际上已经支付，只是没有缴纳给社会保险经办机构，而是给了劳动者本人。但是，如果社会保险经办机构在监察中发现了该违法行为，则可以要求用人单位整改．并且补缴相应的费用，并要给付滞纳金。而用人单位并不能以自己已经向劳动者支付社会保险费为由，拒绝补缴或者要求社会保险经办机构直接向劳动者征缴。因此，用人单位等于支付了两次社会保险费。对此该任何处理呢?

我们认为，如果用人单位有相应的证据证明将社会保险费发放给了劳动者，则可以根据民法上的关于不当得利的规定，请求劳动者返还相应的社会保险费。《民法通则》第91条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”

第四篇：放弃社保的“声明”,法院认定无效。

放弃社保“声明” 法院认定无效

采集地：沈阳市和平区人民法院

当事人：王某、沈阳某公司

记者手记：入职声明放弃社会保险，法院称缴纳社会保险属强制行为，劳动者无权自动放弃，故判决用人单位补缴社会保险。

沈阳一公司在用人时为规避缴纳社会保险义务，让求职者写书面声明放弃保险。可是机关算尽却在法律面前折了腰，法院判决用人单位为劳动者补缴医疗保险，给付劳动者自行垫付的养老保险费。

王某于2006年1月入职沈阳某公司，签订劳动合同时，王某签署了“关于对五险关系不转入公司的声明”，主要内容为：王某自愿将养老、医疗保险关系保留原单位，不转入新入职公司缴纳。由此导致的退休手续的办理、医疗、工伤保险待遇的享受等与新公司无关，一切后果由王某自负等等。新公司以此为由未给王某办理养老保险和医疗保险。

2011年12月，王某以个体参保人员身份一次性补缴了养老保险费。后王某与公司协商补缴社会保险问题未果，诉至法院。

法院认为，《劳动法》明确规定，用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。王某虽系主动签署了《声明》，明确放弃了有关的社会保险权利，但公司不能因该声明而减轻自己所负法定义务。因此，王某按个体参保人员自行缴纳的养老保险费用，公司应予以承担。但考虑到该《声明》的存在，公司承担的比例，应与没有《声明》的情形有所区别。故王某所缴费用中，划入个人账户的8%部分，仍应由其自行承担，划入社会统筹的12%部分，公司应予承担。法院判决沈阳某公司为王某补缴有关的医疗保险，给付王某自行垫付的养老保险费。

办案法官认为，尽管王某向其用人单位出具了五险关系不转入的声明，即王某已明确放弃了由用人单位为其缴纳保险的劳动者权利。但根据相关法律规定，用人单位和劳动者必须依法参加社会保险，缴纳社会保险费。缴费单位逾期拒不缴纳社会保险费、滞纳金的，由劳动保险行政部门或者税务机关申请人民法院依法强制征缴。同时，《劳动合同法》明确了具有“用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利”情形的劳动合同为无效或部分无效。因此，社会保险费的缴纳属于一种国家强制用人单位为劳动者必须履行的义务，劳动者也无权放弃由用人单位缴纳社会保险费的权利。

法官特别提醒劳动者及用人单位，不论基于何种理由而放弃社会保险利益，均系违反法律强制性规定的行为，不会得到法律的保护。劳动者不应为了眼前利益而放弃关乎其基本生存权益的社会保险利益，用人单位应对劳动法律、法规予以透彻掌握，不能仅以劳动者的声明或承诺而免除其法定义务。

第五篇：法院服务承诺制度

为增强审判工作透明度，自觉接受监督，树立“人民法官为人民”良好形象，认真落实司法便民措施，特向社会各界作出公开承诺：

一、及时审查立案。对当事人的起诉，符合条件的由法庭为当事人当天办理立案手续；情况特殊的在七日内决定是否立案。对外地当事人，还可通过电子信箱实行网上立案。

二、加大调解力度。加大民商事案件调解结案力度，从根本上化解当事人之间的矛盾。

三、加大执行力度。对当事人提供的执行线索，及时进行调查核实，并向当事人反馈。对有能力执行而拒绝执行，或隐藏、转移、故意毁损财产、无偿转让财产等行为，致使裁判无法执行的，加大处罚力度，涉嫌犯罪的移送公安、检察机关处理。

四、严肃审判工作纪律。做到廉洁执法、秉公办案，杜绝接受案件代理人、当事人的请吃和收受礼品的违纪行为。严肃惩治贪赃枉法、执法不公的违法违纪人员。

五、强化便民诉讼措施。实行基本诉讼知识告知和诉讼风险提示制度，引导当事人正确行使诉讼权利；对交纳诉讼费确有困难的当事人，依法实行减、免、缓交制度；对涉及农民工和困难群众权益的案件，优先审理和执行。

六、对因患疾病或身体残疾行动不便的当事人，实行上门审理案件。对部分民事案件可依据当事人的申请和预约在假日启动“假日法庭”。

欢迎人大代表、政协委员及广大群众对上述承诺进行监督。如发生违诺，可直接向法院纪检组投诉。