模拟拆迁

第一篇：模拟拆迁

“模拟拆迁”若干问题探讨

近几年，随着城市建设速度的加快，拆迁的方式也与时俱进地发生了变化。“模拟拆迁”成为一种新兴的拆迁模式，特别在四川成都地区取得了良好的效果，各地也开始纷纷效仿。

所谓“模拟拆迁”，就是在实行拆迁前由具体实施单位把拟拆迁居民的旧房，根据权威机构的评估价及产权面积，计算出使用者应得的补偿金，然后把拟安置新房的地段、面积、评估价格、两者相抵后的价格差以及按照政府文件规定所能享受的相关政策等，都明确地告诉拟拆迁户，由其自主决定搬还是不搬。模拟拆迁主要针对居住环境差、居民期望改造愿望强的低洼棚户、旧城片区进行。

“模拟拆迁”的主要方式和步骤为:(1)希望被改造的居民书面自愿申请拆迁，当达到相应比例后，经政府批准即可启动模拟拆迁。(2)由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开、公平、公正的方式确定评估机构，进行房屋资产的预评估。(3)改造业主单位制定拆迁安置补赔偿方案，与住户签订意向性协议。(4)在双方约定期限内，协议签订率达一定的比例后，所签的意向性协议正式生效，模拟拆迁即转为正式拆迁。若未能达到规定的比例，模拟拆迁自行终止。

2008年，成都首个模拟拆迁项目锦江区373户住户模拟拆迁圆满结束，对于取得的良好效果，锦江区模拟拆迁项目指挥长黄友竹表示，传统拆迁是政府主导的行政拆迁，模拟拆迁则是民事行为，住户有了更多的话语权和谈判权。“从„要我拆‟变为了„我要拆‟”。在前期模拟协商阶段，政府转换成为对等的民事角色，更符合市场规律。由此看来，“模拟拆迁”作为一种新型的拆迁理念和模式受到很多人推崇。但是，在理论和实践中，“模拟拆迁”还是存在着很多疑问的。

一、“模拟拆迁协议”的法律性质

根据上文的定义及目前的“模拟拆迁”实践我们可知，“模拟拆迁协议”是住户与改造业主单位即开发商签订的一种附条件的民事合同，确切地说，是附生效条件的民事合同，即当同意拆迁的住户达到一定比例这一条件成就时，“模拟拆迁协议”生效。根据成都市已完成的几个“模拟拆迁”项目，当被拆迁居民同意拆迁的比例达到90%的时候即可实施拆迁。这90%的比例占了被拆迁户中的绝大多数，但也有少数人不同意拆迁。拆迁不只是拆除了旧的房屋，也改变了被拆迁户的生活习惯及邻里社会关系，许多在旧房居住了多年的住户都对旧房有着深厚的感情，当然也存在着部分住户想从拆迁中牟利的行为。在成都市实施的第一例“模拟拆迁”项目———龙舟路1号几栋房屋的拆迁中，一边是超过80%的居民强烈要求政府实施拆迁，一边是近20%的居民不同意拆迁，而根据先前约定，只有达到90%的居民同意政府才正式实施拆迁。此时合同必然是不生效的。但是如果同意拆迁的住户达到90%，另外10%的住户坚决反对拆迁，此时拆迁项目可以开始吗？笔者认为，看似是合同生效了，但是“模拟拆迁协议”作为开发商与90%住户签订的民事协议，其具有相对性，即只对签订协议的双方主体有约束力，对另外10%的住户是不可能产生约束力的，因此拆迁项目不能启动，至少反对拆迁的10%住户的房屋是不能被拆除的。很多人强调要尊重大多数人的意见，维护公共利益，可是笔者认为，如果强调公共利益，牺牲少部分人的利益，那么“模拟拆迁协议”就违背了合同法平等、自愿的原则。

综上，笔者认为，“模拟拆迁”充分尊重公众权利，把拆与不拆、何时拆、怎么拆的决定权，如何补偿、如何安置的选择权，交给公众，同时充分保障公众的知情权的理念是值得推崇的，但是从“模拟拆迁协议”的法律性质出发，作为民事协议，绝不能以“少数服从多数”的野蛮规则来强迫少部分住户服从拆迁。所以，协议所附条件应该是自愿拆迁住户的比例达到100%，只有这样，才符合《物权法》、《合同法》等相关民事法律的规定，符合法治理念，符合保障人民群众利益的宗旨。

二、“模拟拆迁协议”的效力 由于拆迁是涉及土地和房屋的重大事项，居民通常对是否“拆迁”需慎重考虑。一方面拆迁可以改善居住条件，并且加快城市建设步伐；另一方面，要放弃自己居住多年的房屋，重新处理邻里关系。由于有利也有弊，有些持观望态度的居民最初认为“模拟拆迁协议”不是正式协议，可以随时反悔，在签署协议后经过考虑又拒绝拆迁。此时“模拟拆迁协议”的效力该如何判断？

在附生效条件的合同中，条件未出现前的效力表现为当事人不得自行撤销、变更合同的拘束力和可基于条件出现时对该合同生效的期待权。条件出现后效力表现为该合同立即生效。也就是说，当住户签署了“模拟拆迁协议”之后，无论在签署协议的住户达到约定比例之前还是之后，都不能再随意撤销和变更。笔者认为，在实践中，业主改造单位即开发商有可能从商业利益的角度出发，在签署协议前不告知住户“模拟拆迁协议”的法律性质和效力，此时当地政府及相关部门应该从群众利益角度出发，告知住户该情况，让住户在慎重考虑之后再签署协议。

三、“模拟拆迁”程序的合法性

“模拟拆迁”将拆迁补偿安置协商工作前置，在未办理《房屋拆迁许可证》也未经过建设规划审查的情况下，由工作人员入户与房屋产权人或使用人商谈房屋拆迁事宜。这就涉及到行政和民事两方面的法律问题。按照规定，拆迁必须取得相应行政许可。而模拟拆迁在操作上，属未经许可而预备实施，这是否违反行政法规规定值得商榷。

如果违反行政法规，将导致两方面结果：一是拆迁管理部门将承担监管不力、行政不作为的法律责任，而实施单位也将承担因无证拆迁而受到行政处罚的风险；二是从合同法角度考虑，如果存在行政违法，所签署的“模拟拆迁协议”属无效合同。这样，被拆迁方以及其他利害关系人可能因此起诉至法院，申请撤销模拟拆迁协议，为今后正式拆迁的实施留下隐患。鉴于此，从保护被拆迁人利益出发，为切实推进城市改造，对模拟拆迁进行制度认可与规范是十分必要的。例如设置模拟拆迁的实施条件、实施程序和管理措施等，使模拟拆迁充分有效地彰显平等自愿、意思自治的民法价值，真正广泛地成为城市拆迁工作的助推器。

四、“模拟拆迁”的法律意义

以往的拆迁屡屡受阻，一部分原因是有些居民确实不想拆迁，也有部分原因是居民抵触政府的强制态度和行为。模拟拆迁是在充分民意调查基础上实施的，其协议的签定是被拆迁人为实现补偿安置要求而与实施单位进行友好协商的民事行为，故被拆迁人抵触情绪减少，双方矛盾减少。同时，实施单位在操作上完全尊重民意，拆迁强制性弱化，避免了许多不必要的磨擦和纠纷，住户上访也相应减少。从实践来看，拆迁户会在权衡利益之下自行去调解处理家庭内部矛盾。同时，已经签订协议的拆迁户，会利用邻里之情，主动去做那些思想还不通的拆迁户的工作，不仅宣传效果更好，而且还减少了拆迁方与钉子户矛盾纠纷。

传统的拆迁模式由于有些地块拆迁“清零”难度大，时间跨度较长，期间拆迁政策和补偿标准都有可能会出现变化，致使同一地块前后签约的补偿价格很难把握，因此拆迁户往往担忧补偿价格公平公正问题。而“模拟拆迁”不仅将矛盾解决在事前，而且通过比较透明的操作程序，一般每周公示一次补偿安置情况，当拆迁进度放缓时，继续加大公示力度，平均每2～3天公示一次。这让那些拆迁户对自家和其他村民的拆迁面积、补偿金额等都一目了然，有了横向比较后，可以更好地消除群众“怕吃亏”、“患不均”的顾虑，满足其“盼公平”、“求公正”的意愿，做到拆迁工作“公开、公平、公正”。反过来，群众对拆迁信任度的增强，也进一步增强了其拆迁意愿，推动拆迁工作顺利进行。

五、结语

城市的发展，离不开旧城改造的破旧立新。虽然处于起步阶段的“模拟拆迁”还存在着许多问题，但在解决人性化和政府职能的服务方面，给了大家一个很好的启示，特别是得到了许多地方政府和开发商的高度认可。如果能在法律的角度对“模拟拆迁”进行明确的规范，不久之后，随着这一模式的广泛推广，拆迁工作的实施将更为顺利，群众的利益也将得到更好的维护。（陈晨/文 作者系北京在明律师事务所律师助理）

第二篇：浅析“模拟拆迁”利与弊

浅析“模拟拆迁”利与弊

一、模拟拆迁的概念

模拟拆迁是指改造业主（中心城区一般为区属危改办、统建办）根据城市规划和相关法律法规等有关规定,就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。其核心特征是:群众自愿申请（一般可采取政府对拟改造区域发放模拟调查表的方式摸清群众意愿）改造签名率达到相应比例,即可启动模拟拆迁;在规定时间内,模拟拆迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟拆迁即转为正式拆迁,模拟拆迁协议才产生法律效力;反之,模拟拆迁自行终止。

按照该模式,群众期望改造的自愿申请达到相应比例是启动模拟拆迁的前提;居民与改造业主签订模拟拆迁协议达到相应比例是模拟拆迁生效的条件。

二、模拟拆迁的特点

析其法律关系和生效条件,模拟拆迁具有下列特点: 1.模拟拆迁行为是一种民事行为,模拟拆迁协议是改造业主与居民按照《民法通则》、《合同法》等相关法律法规签订的一种民事协议。

2.模拟拆迁协议的效力具有或然性,居民通过模拟拆迁获得的补偿具有期待性。只有签订模拟拆迁协议达到相应比例,模拟拆迁协议才能发生法律效力,居民才能获得相应补偿。

3.模拟拆迁不具有强制性。是否同意拆迁,是否签订拆迁协议完全取决于居民意志。

三、模拟拆迁的实施方式

模拟拆迁的主要程序是：期望改造的居民自愿申请拆迁改造，达到相应比例后，启动模拟拆迁→由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开方式确定评估机构→评估机构对拟改造房屋进行评估→改造业主单位制定拆迁安置补偿方案→改造业主与住户签订拆迁协议。

具体实施步骤为：

第一步，首先发布模拟拆迁公告，同时对拟拆迁区域住户进行民意调查，超过85%（部分地区为90%，最高为98%）的居民同意拆迁时可启动模拟拆迁程序。

第二步，改造业主单位应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于15日。然后根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并以征收主体的名义在改造范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。

第三步，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议，不再作出房屋征收决定。达到总户数95%的，改造业主单位可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订协议户数不足总户数95%的，终止模拟搬迁。（第三步所列数字为目前成都市的实施标准，有些地区执行标准较低，如河北邯郸丛台区模拟拆迁协议签字率达85%即实施拆迁。有些地区则要求达100%签字率才能实施拆迁，如福州市以及刚刚试行模拟拆迁时的成都市锦江区等）

四、模拟拆迁与一般房屋征收的利弊对比 有利点在于：

1.模拟拆迁突出了群众自愿、自主、自决的主体地位。模拟拆迁设置了群众自愿申请改造率达到一定比例方可启动模拟拆迁，模拟拆迁协议签约率达到一定比例方可生效两个先决条件，形成了群众从以往拆迁“要我拆”到“我要拆”的角色变化，将以往“代民作主”变为群众自主选择。

2.模拟拆迁在规定时限内签约率未达到相应比例即自行终止的规则，打破了以往拆迁补偿方案一经公示，拆迁居民即产生补偿已入囊中的笃定心态，有效地降低“钉子户”们漫天要价的心理预期，同时还会使有漫天要价想法“钉子户”受到更多来自其他居民的压力，有效降低拆迁难度。

3.一般的房屋征收往往给居民造成一种被迫感，使其合作度降低，更易引发社会矛盾。采用了“模拟拆迁”模式后，使拆迁与否变成了居民内部自我协商解决的问题，使政府不再与拆迁户产生直接矛盾，有效降低了发生上访等群体性事件的风险。

4.拆迁方式变得更灵活，进行民意调查后，可依据待拆迁区域的民意情况进行先后分片拆迁，支持率高的区域先拆迁，条件不具备的区域暂缓拆迁。如成都市新都区在进行一地块的征收拆迁时，将同意拆迁率在98%以上3个院落125户，纳入首批模拟拆迁改造范围内，另外3个院落164户的同意率未达到98%，则暂缓拆迁，有效减少了工作阻力。

模拟拆迁的弊端则主要表现在：

1.如果按照模拟拆迁协议签字率达到100%才能启动拆迁的标准实施，则往往容易导致少数人不签约使拆迁项目中止，影响大多数人的利益。

2.如按照模拟拆迁协议签字率达95%甚至85%的标准实施拆迁，则易导致少数人的利益被多数人裹挟，少数居民的自主选择权被其他大多数居民“阉割”。

3.如出现少数居民拒不签约导致拆迁无法进行的情况，往往会导致居民之间矛盾激化，影响社会安定。

附件一：成都“模拟拆迁”相关政策性文件 附件二：相关理论研究文章 附件三：各地模拟拆迁实例

附件一：成都“模拟拆迁”相关政策性文件 成都相关文件一： 关于中心城区城市房屋模拟拆迁工作的 指导意见（试行）

为促进我市城市建设又好又快发展，探索市场化旧城改造模式，改善居民住房条件，完善城市基础设施和公共服务设施，提升城市整体功能，根据相关法律法规规定，结合我市实际情况，对我市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）范围内城市房屋模拟拆迁工作，提出如下指导意见：

一、基本原则

（一）符合规划。模拟拆迁工作应以科学发展观为指导，符合城市规划，促进城市功能提升和可持续发展。

（二）属地负责。模拟拆迁工作由所在区政府统一组织，街道办事处配合支持，区房管部门负责管理。

（三）规范操作。明确项目业主和相关部门的职责，统一模拟拆迁工作操作程序，确保模拟拆迁工作正常秩序。

（四）尊重民意。实施模拟拆迁应坚持以人为本，尊重房屋所有权人的意愿，制定模拟拆迁方案应广泛征求并充分考虑房屋所有权人的意见。

（五）自愿协商。项目业主和房屋所有权人签订模拟拆迁协议应坚持自愿协商和诚实守信原则，严格执行模拟拆迁协议各项条款。

二、适用范围 锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）国有土地范围内低洼棚户区危旧房以及居民和单位有拆迁改造愿望、大多数住户同意拆迁的旧城区域模拟拆迁活动。

三、实施主体

五城区政府及高新区管委会确定所属国有企业或事业单位作为项目业主具体实施。

四、工作程序

（一）发布模拟拆迁公告。启动模拟拆迁之前，由区房管部门发布模拟拆迁公告，公布模拟拆迁项目业主、实施期限、拆迁范围、启动条件、工作步骤及相关规定等事项。

（二）调查住户拆迁愿望。项目业主在当地街道办事处和社区配合下做好民意调查工作。房屋所有权人或直管公房承租人自愿填写《模拟拆迁征求意见表》，反映对模拟拆迁的意见和愿望。

（三）公示民意调查结果。民意调查结束后，项目业主应在五日内将调查结果和明细在现场公示；房屋所有权人或直管公房承租人对结果有异议的，应在公示之日起三日内以书面方式向项目业主提出。

（四）实施房屋价格预评估。同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，由当地街道办事处组织推选住户代表,参加区房管部门召开的房屋拆迁估价专题会，当场从城市房屋拆迁估价机构备选库中抽签确定估价机构，对拟拆迁房屋和安置房屋进行预评估。

（五）公布模拟拆迁安置方案。项目业主根据预评估报告及住户意见，参照城市房屋拆迁法规政策规定制订的模拟拆迁安置方案，应经区房管部门审查同意并报市房屋拆迁管理部门备案后在现场公布。

（六）签订模拟拆迁协议。项目业主与房屋所有权人签订模拟拆迁协议。

（七）办理拆迁许可手续。签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，项目业主除特殊原因必须终止模拟拆迁外，应当依法申请办理房屋拆迁许可证，将模拟拆迁依法纳入城市房屋拆迁项目统一监管。

五、相关规定

（一）本指导意见所称模拟拆迁是指拆迁项目业主在取得行政许可前，根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。

（二）模拟拆迁户数按房屋权属证书认定。一处房屋多人共有的，按一户认定。直管公房按公房租赁合同或其他租赁证明认定。

（三）模拟拆迁实施期限一般不超过6个月，具体时间以模拟拆迁公告规定为准。逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁。

（四）取得房屋拆迁许可证后，市房屋拆迁管理部门按相关规定组织抽签选择估价机构，对被拆迁房屋和安置房屋市场价格进行正式评估。预评估价格和正式评估价格均应分别反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。

（五）模拟拆迁协议生效后，双方当事人应按约定履行协议。拒绝履行的，双方当事人可按约定方式解决争议。

取得房屋拆迁许可证后双方当事人仍不能达成协议的，一方当事人可以申请行政裁决，依法处理拆迁纠纷。

（六）模拟拆迁应采用市房屋拆迁管理部门统一监制的模拟拆迁公告和模拟拆迁协议的规范文本。模拟拆迁协议应当明确协议生效和失效条件等内容。

（七）模拟拆迁工作经费和预评估费用等由项目业主负担。

六、解释机关

本指导意见具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。

七、实施日期

本指导意见自公布之日起实施。

成都相关文件二：

成都市城乡房产管理局关于印发《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》的通

知

各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局，市房屋征收管理办公室：

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及相关法规政策，结合我市旧城区改建实际，我局制定了《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》，现印发你们，请遵照执行。特此通知。

二〇一二年六月二十一日

关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见

为切实维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据相关法规政策规定，结合我市旧城区改建实际，就房屋征收中做好模拟搬迁工作，提出如下指导意见：

第一条（基本原则）因旧城区改建需要征收房屋的，应当严格执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《征收条例》），坚持阳光操作，充分尊重民意，广泛征求并充分考虑被征收人意见，将模拟搬迁作为房屋征收的重要环节。

第二条（征收主体）市、区（市）县政府（以下简称征收主体）负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，作出房屋征收、补偿决定。

第三条（征收部门）市、区（市）县房管部门（以下简称房屋征收部门）负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，包括发布模拟搬迁公告、拟订补偿方案、组织补偿方案论证、受理房屋征收信访投诉及法规政策的解释、宣传工作等。

第四条（实施单位）房屋征收部门可委托征收主体确定的事业单位或国有企业作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位应当在受委托范围内开展工作，房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为，并对其行为后果承担法律责任。

第五条（启动方式）房屋征收部门根据房屋征收计划，按照项目实施步骤和进度安排向征收主体提出启动模拟搬迁的申请。

第六条（发布公告）征收主体同意启动后，由房屋征收部门在改造范围内发布模拟搬迁公告，公布模拟搬迁实施单位、模拟搬迁期限、改造范围、启动条件、工作步骤、咨询及投诉电话等相关事项。

第七条（调查登记）房屋征收部门对居民的改造意愿进行调查，并对改造范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记结果和改造意愿调查结果应当及时公布，改造范围内居民对结果有异议的，可在公布之日起3日内以书面方式向房屋征收部门提出。同意改造户数未达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门应当终止模拟搬迁。

第八条（初次评估）同意改造户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门应当组织改造范围内居民协商确定房地产价格评估机构，对安置房屋及改造范围内房屋进行初次评估，协商期限不少于15日。协商不成的，由房屋征收部门组织改造范围内居民按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构必须独立、客观、公正地按相关评估技术规范开展评估工作，严禁违规高评低估。

第九条（方案征询）房屋征收部门应当根据调查登记和评估结果拟定模拟搬迁补偿方案，组织有关部门进行论证并以征收主体的名义在改造范围内公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。改造范围内95%以上户数认为模拟搬迁补偿方案不符合《征收条例》规定的，房屋征收部门应当组织由居民和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

征求意见情况和根据公众意见修改后的模拟搬迁补偿方案应当以征收主体的名义及时公布，提前搬迁奖励的期限从模拟搬迁补偿方案公布之日起开始计算。房屋征收部门应当将模拟搬迁补偿方案报市房屋征收管理办公室备案。

房屋征收部门应当按照相关规定组织项目所在地信访部门、街道办事处等单位及人大代表、政协委员等进行社会稳定风险评估。第十条（签订协议）房屋征收部门在与房屋所有权人签订模拟搬迁协议过程中，应当加强宣传解释，投诉中心应当主动介入，现场公布投诉电话，及时调查并妥善处置居民投诉。

第十一条（生效条件）房屋征收部门应当将模拟搬迁协议的签订情况以及相应结果等在征收范围内及时公布。

模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。

签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议，不再作出房屋征收决定；签订模拟搬迁协议的户数不足95%的，终止模拟搬迁。

第十二条（征收要件）房屋征收部门向征收主体提出作出房屋征收决定的申请时，应当提交发改部门出具的项目符合国民经济和社会发展规划的证明、规划部门出具的拟征收范围符合城乡规划和专项规划的证明、国土部门出具的拟征收范围符合土地利用总体规划的证明等相关材料。

第十三条（征收决定）征收主体应当对房屋征收部门提交的相关材料进行审查，具备征收条件的应当作出房屋征收决定并及时公告，公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。作出房屋征收决定前，房屋征收部门可根据需要组织进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

第十四条（征收评估）进行初次评估的房地产价格评估机构，应当以征收决定公告之日为评估时点，结合市场变化情况，参照前期评估的查勘情况和测算结果，出具安置房屋及被征收房屋的分户评估报告。房屋征收部门应当及时将评估结果报市房屋征收管理办公室备案。

征收评估结果与初次评估结果出现差异的，被征收房屋按“就高不就低”的原则确定价格，安置房屋按“就低不就高”的原则确定价格。

第十五条（补偿决定）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请征收主体按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，公告时间不得少于30日。

第十六条（强制执行）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由征收主体依法申请当地人民法院强制执行。

第十七条（实施日期）本指导意见自发文之日起施行，有效期5年。旧城区改建以外的其他房屋征收项目可参照本指导意见执行。

成都相关文件三：

成华区统建办西南石油大学青龙校区宿舍

模拟拆迁实施方案

一、模拟拆迁安置政策

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月国务院令第590号）的框架下，该方案参照《成都市城乡房产管理局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题的通知》（成房办[2011]54号）的相关法律、法规、政策制定。

二、基本原则

（一）搬迁期限为90日，签定率达到100%，合同生效，并办理财务结算手续。

（二）坚持“公开、公平、公正”的原则，坚持依法拆迁、阳光拆迁，以维护拆迁政策的严肃性和一致性，维护拆迁当事人双方的合法权益为指导思想。

（三）以一个房屋产权证或房改合同为一户，以市场价值评估为依据，结合项目的实际情况，住宅采取货币补偿或产权调换两种补偿安置方式。

三、住宅补偿安置方式

（一）货币补偿

被拆迁房屋补偿，按照被拆迁房屋评估单价乘以被拆迁房屋所有权证记载的或房改合同记载的建筑面积确定。作为计算货币补偿款的结算依据。计算公式：被拆迁房屋评估单价乘以被拆迁房屋产权证（包括房屋共有证）或房改合同记载的建筑面积。

（二）产权调换安置

（1）选择产权调换安置的，被拆迁人以房屋产权证（包括房屋共有证）或一个房改合同为一户的私有住房，在签订模拟拆迁产权调换合同时，先签先选。

（2）安置房源：

成华区东昌路55号上东一号及沙河新居部分房源。

（3）安置标准：

①被拆迁房屋建筑面积在55平方米以上、70平方米以下（含70平方米）安置建筑面积约85㎡套三房屋一套；

②被拆迁房屋建筑面积在70平方米以上的，安置建筑面积约100㎡套三房屋一套。

房款结算方式：住宅选择产权调换安置的，被拆迁房屋和安置房屋按套内建筑面积和公摊面积分别调换，根据市场评估价结算套内建筑面积价差，被拆迁人免收公摊面积补差款。一次性付清房屋补差款的，优惠30%。

计算公式：[（安置房屋的套内建筑面积×安置房屋的评估单价）-（被拆迁房屋的套内建筑面积×被拆迁房屋的评估单价）]×（1-30%）。

四、未房改的单位公有住房和优惠购买部分产权的住房

（一）符合房改政策并愿意进行房改的：由房屋所有权人出具“房屋确认证明”，被拆迁房屋使用人凭“房屋确认证明”签定《拆迁补偿安置合同》和办理房改相关手续。

（二）不愿意或不符合房改政策的：由拆迁人与被拆迁房屋所有权人签定《拆迁补偿安置合同》。房屋使用人由被拆迁房屋所有权人负责重新安置。

五、政策性补偿

被拆迁房屋如有以下附属设施，需提供相关票据，按以下标准进行补偿：

（一）天然气初装费：3200元/户；

（二）电表（一户一表）初装费：1200元/户；

（三）电话移机费：58元/部，办公电话：158元/部；

（四）有线电视迁装：340元/户；

（五）空调移机费：200元/台；

（六）宽带迁装：320元/户。

六、政策性补助

（一）临时安置补助费。

1.被拆迁住宅房屋产权证（含房屋共有证）记载建筑面积（或房改合同记载建筑面积）在50平方米以下的，按50平方米计算。

2.砖混结构按每月17元/平方米计发。

3.选择货币补偿安置的，一次性发放6个月临时安置补助费。

4.对被拆迁人是领取城市最低生活保障金的贫困户或持有《残疾证》的残疾人，临时安置补助费提高20%。

（二）搬家补助费。

1.住宅房屋以一个产权证（包括房屋共有证）或房改合同为一户计算，补助1200元/户。

2.对被拆迁人是领取城市最低生活保障金的贫困户或持有《残疾证》的残疾人，搬家补助费提高20%。

七、政策性补贴

（一）购房补贴。

选择货币补偿安置的，住宅按被拆迁房屋评估价的30%给予购房补贴。

（二）物管费补贴。

对选择产权调换或货币补偿的被拆迁人，按普通商品房住宅建筑面积90平方米、1.8元/平方米•月的标准一次性给予5年物管费补贴。被拆迁房屋建筑面积大于90平方米的，按房屋产权证记载的建筑面积支付。

八、提前拆迁奖励

（一）第一档期：评估报告公布之日起60日内，签订拆迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空被拆迁房屋移交拆迁现场办公室，一次性给予每户不超过6万元的户奖。

选择货币补偿的，按被拆迁房屋建筑面积另给予每平方米不超过500元的面积奖。

（二）第二档期：评估报告公布之日61日至90日，签订拆迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空被拆迁房屋移交拆迁现场办公室，一次性给予每户不超过2万元的户奖。

选择货币补偿的，按被拆迁房屋建筑面积另给予每平方米不超过200元的面积奖。

九、其他

（一）无证房屋、搭建房屋。

被拆迁人在产权房屋周边修建的、建筑结构正规并正常使用的自主无证搭建，在第一档期拆迁奖励期限内签订拆迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空被拆迁房屋移交拆迁现场办公室的，经拆迁人实地查勘认定其标准后，按不超过300元/平方米的标准给予工料补偿。

其他违法违章建筑一律自行拆除，不予补偿。

（二）装修标准。

1.按被拆迁房屋的建筑面积，经拆迁人对被拆迁房屋装修的部分进行现场查勘认定其标准后，对被拆迁房屋装修按下列标准予以补偿（临时建筑除外）：

（1）简单装修：具备基本入住条件，按照不超过300元/㎡的标准予以补偿。

（2）普通装修：客、卧、厨、卫等房间铺设地砖、强化木地板等，按照不超过400元/㎡的标准予以补偿。

（3）精装修：客、卧、厨、卫等房间有吊顶、铺设木地板、地砖、门套、装有卫浴洁具等，按照不超过500元/㎡的标准予以补偿。

2.对被拆迁人申请分户评估，按分户评估价格计算被拆迁房屋补偿安置款的，不再给予装修补偿，分户评估费用被拆迁人承担。

（三）楼栋腾退奖。

以栋为单位，在提前搬家奖励的第一档期内（即评估报告公布之日起60日内），该栋被拆迁人签订合同比例达到100%，且在合同生效后腾空旧房移交拆迁现场办公室的，拆迁人一次性给予该栋每户不超过3万元的楼栋腾退奖。

（四）爱心救助。对纳入城镇基本医疗保险特殊疾病门诊，患有以下7种特殊疾病之一（恶性肿瘤、慢性肾功能不全、慢性白血病、再生障碍性贫血、骨髓异常增生综合症及骨髓增生性疾病、系统性红斑狼疮），并持有三甲医院证明或持证的重度残疾（智力残疾一级二级、肢体残疾一级、精神残疾一级）的被拆迁房屋产权人及配偶，在本项目评估价公布之日起第一档期内自愿签定模拟拆迁补偿安置合同，且在合同生效后按时腾空旧房交现场办公室的被拆迁人，一次性给予每户不超过3万元的爱心救助。奖励档期结束后签定合同的不再享受爱心救助。

附件二：相关理论研究文章 理论研究文章一：

房屋“模拟征收”能走多远

“模拟征收”能否真正成为有效破解房屋征迁“瓶颈”的创新模式，我们拭目以待。

福州人苏奶奶的家在台江区的浦西村，相比较周边拔地而起的万宝商圈，这个日益凋敝的城中村，逐渐成了被遗忘的角落。从这座住了七十多年的老宅子里搬出去，住上宽敞明亮的新房子，苏奶奶的梦想一度触手可及。2011年，福州市政府将苏奶奶所在的浦西村和毗邻的江墘下村等地块列入市级重点房屋改造项目。

在实际的操作过程中，福州市采取了“模拟征收”的模式。即在政府尚未正式发布房屋征收决定前，征收人与被征收人协商并签订附有特定生效条件的征收补偿安置协议，在规定签约期限内，就地安置房建筑用地规划红线范围内的住户签约率达到100%，政府正式下达征收决定，征收补偿协议正式生效，进入搬迁期;签约率未达到100%，征收补偿安置协议自动失效，暂缓该地块的改造。

最后签约期限到了，浦西村、江墘下村棚户区437户业主中，有410户签约，签约率为93%，未达到100%签约率，征收补偿安置协议自动失效，房屋征收暂时中止。苏奶奶的新家梦无奈搁浅了。

痛则思变 福州并非第一个吃螃蟹的，在此之前的2008年初，成都市锦江区在旧城改造中，就采取了“模拟拆迁”的模式，按照预评估、安置补偿方案制定、签订模拟拆迁协议、发布公告、组织实施一步一步完成的，整个拆迁过程没有发生一起信访事件。

实际上，早在2004年浙江浦江县就试水“模拟拆迁”的模式，直接降低了当地的信访量，使得浦江县在一年内摘掉了“信访大户”的帽子。

近年来，随着经济和社会的发展，城市建设和旧城改造步伐不断加快，城市房屋征收工作量不断加大，各级政府都会遇到征迁难题：不拆迁，旧城不改造，环境难改善;要拆迁，群众有抵触，要求难满足。以房屋拆迁和居民安置为中心的城市征迁冲突，往往成为引发社会矛盾乃至恶性事件的“导火索”。据信访部门统计，从2002年到2006年的五年间，中国房屋拆迁信访案件每年都以40%以上的速度增长。而在上海，拆迁矛盾已经成为影响社会稳定的第一位因素。

以往的房屋征收大多按照政府规划，划定红线、发布公告、进行动员、解决问题、签订协议、组织实施等程序进行。按照成都市锦江区区委书记周思源的说法，这是一种“代民作主”的思维方式，是一种“先结婚、后恋爱”的运作模式。“开弓没有回头箭”，征收一旦启动，项目也就驶上了单向道，推进遇阻，要么抬高拆迁补偿标准，损害补偿公平和政府公信;要么采取强制手段，引发矛盾、纠纷。

因此，依法探索房屋征收工作的新思路和新方法，顺利推进旧城改造，已成为各级政府探索的新课题。而“模拟征收”的主导思想就是将被征收人从“要我征收”变为“我要征收”，把征收的主动权和选择权交给被征收人，实行人性化征收;与此同时，政府的姿态低了，问题暴露在拆迁之前，矛盾解决在萌芽之际，创新了城市管理模式。

不容忽视的风险

当然，“模拟征收”并非毫无弊端。它的试行涉及到一个适用性的问题，有学者认为这是一种有限的进步，其局限性源于以下三个两难困境：

程序正义VS实质正义

“模拟征收”作为一种全新的工作方式，其主要程序是先实行民意调查，以书面形式征询群众意见，公布房屋征收补偿安置政策，规定时间内有95%以上被征收户同意并自愿申请征收时，方可启动模拟征收;然后是模拟签订协议，在规定时间内达到100%的签约比例，所有模拟征收协议方可自动生效。

由此，从程序上凸显并保证了从“代民做主”到“由民做主”的执政理念，但是方式方法的改进，并不是治本之策，我们还有必要探寻房屋征收的实质正义。城市房屋征收或拆迁必然涉及政府、房地产开发商(拆迁人)、被征收人或被拆迁人三方的利益，而在利益的三者中，“被征收人或被拆迁人”总是处于社会弱势，其权利和利益最需要保护。因此，其实质正义在于应当保护被征收人或被拆迁人的人身自由权、财产权、劳动保障权和知情权等实体性权利，避免政府或商家的“伪公共利益”，并通过公正的制度安排予以确认。

多数人利益VS少数人利益 长期以来，个人对合法房产的处分权，往往淹没在改善居住环境、改善居民生活的整体呼声中。而一些开发商往往假“整体利益”之名，行强拆之实。模拟拆迁则把搬迁的主动权、选择权还给居民，让每一个业主都有维护自己合法房产不被强拆的权利，但100%签约率的要求，也面临影响同意拆迁业主利益的现实困境。有群众认为：政府如果这样做会把一部分强烈要求改造的住户和整个片区住户完全“抱死”，少数人不签约就可以导致拆迁项目中止，影响大多数人的利益。特别是少数“钉子户”往往推崇“先签约吃亏，后签约吃糖”的逆向思维，提出过高要求，一旦不能满足，就上访聚集。

另一方面，福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，在这种新模式下，一种风险不能被忽视。“征收过程一旦进行不畅，有可能造成群众内部的分化，出现大多数群众对于少数群众的„利益挟持‟局面。尽管征收部门和群众之间的矛盾基本消除了，但是群众内部的矛盾产生了。最终，征收部门可以撤离，但群众之间的裂痕却很难弥补。”

行政行为VS民事行为

“房屋征收”是一种具有强制性的国家行为，是特指国家为了“公共利益”而改变土地、房屋及其他不动产的所有权，其征收人为行政主体(一般是县级政府)。“房屋拆迁”则是一种民事法律关系，是指建设单位出于“非公共利益”的目的，根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并将该范围内的单位和居民予以安置。

“模拟征收”所涉及的相关法律问题有待进一步探讨与完善。“模拟征收”将拆迁补偿安置协商工作前置，在未作出房屋征收决定的情况下，由工作人员入户与房屋产权人或使用人商谈房屋拆迁事宜。这就涉及到行政和民事两方面的法律问题。同样，房屋拆迁必须取得相应行政许可。而模拟拆迁在操作上，属未经许可而预备实施，这是否违反行政法规规定值得商榷。

破解瓶颈

“模拟征收”力求将旧屋区改造办成惠民生、顺民意、解民忧的实事，折射出一种良好的趋势，各级政府有必要对此加以完善。

“模拟征收”需要一种制度认可和规范。可以通过设置模拟征收的主体、实施条件、实施程序和管理措施等，让人对政策、具体做法一目了然，使模拟征收既能充分彰显平等自愿的民法价值，又能凸显城市管理和维护公共利益的制度价值，依法有效地成为城市征收工作的助推器。

提高“模拟征收”的共识和意愿。“模拟征收”是在充分民意调查基础上实施的，既要充分征求不同群体的理性诉求，又要达成共识，降低征收成本，需要科学有效的工作方法，需要在遵循城市发展规律、科学制定城市建设和拆迁规划的基础上，充分利用报刊、电视、广播等多种形式，开展拆迁规划的宣传，提高群众对拆迁工作重要性的认识。与此同时，激发公众的积极性，使公众参与到城市拆迁工作中来，寻找城市建设与群众意愿的结合点。

构建“模拟征收”中相应的利益平衡机制。如何让矛盾消除在萌芽状态，让纠纷尽量减少，这是推动城市和谐发展的要求。特别是在满足“大多数人”意愿的同时，要注意探索“不想拆迁”的那部分民意如何应对处置?在政策法规、舆论导向和信访应诉等方面，建立一套有效的应对机制。另外，要把妥善解决贫困人员的住房困难作为拆迁工作的重点，制定特殊的政策，通过“减、免、缓”安置房款和办理共有权证等方式，确保贫困人员的安置。

房屋征收工作涉及面广，政策性强，事关公民的切身利益和社会稳定。“模拟征收”能否真正成为有效破解房屋征迁“瓶颈”的创新模式，我们拭目以待。

理论研究文章二：

论房屋征收与模拟拆迁的结合

一、模拟拆迁的概念、特点、价值

(一)模拟拆迁的概念

模拟拆迁是指改造业主根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋搬迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。其核心特征是：群众自愿申请改造签名率达到相应比例，即可启动模拟搬迁；在规定时间内，模拟拆迁补偿安置协议签约率达到相应比例模拟搬迁即转为正式拆迁，模拟拆迁协议才产生法律效力；反之，模拟拆迁自行终止。

按照该模式，群众期望改造的自愿申请达到相应比例是启动模拟拆迁的前提：居民与改造业主签订模拟拆迁协议达到相应比例是模拟拆迁生效的条件。

(二)模拟拆迁的特点

分析其法律关系和生效条件，模拟拆迁具有下列特点：

1．模拟拆迁行为是一种民事行为，模拟拆迁协议是改造业主与居民按照《民法通则》、《合同法》等相关法律法规签订的一种民事协议。

2．模拟拆迁协议的效力具有或然性，居民通过模拟拆迁获得的补偿具有期待性。只有签订模拟拆迁协议达到相应比例，模拟拆迁协议才能发生法律效力，居民才能获得相应补偿。

3．模拟拆迁不具有强制性。是否同意拆迁，是否签订拆迁协议完全取决于居民意志。

(三)模拟拆迁的价值

1．突出民意自主，激发“我要拆”的主体意识

模拟拆迁设置了群众自愿申请改造率达到一定比例方可启动模拟拆迁，模拟拆迁协议签约率达到一定比例方可生效两个先决条件，突出了群众自愿、自主、自决的主体地位，形成了群众从以往拆迁“要我拆”到“我要拆”的角色变化，以往的消极被动乃至排斥抵触变为了主动参与、积极促成 2．建立退出机制，遵循价值规律

模拟拆迁在规定时限内签约率未达到相应比例即自行终止的规则，打破了以往拆迁补偿方案一经公示，拆迁居民即产生补偿已入囊中的笃定心态，树立了遵循市场价值才能实现自身资产价值，维护公共利益才能实现个体利益的现代意识。同时，模拟拆迁的退出机制不仅有助于解决房地产市场有起有伏，而群众对拆迁补偿期望值只升不降的矛盾，也为政府在土地整理、招商引资中，遵循价值规律，避免“胡子”工程和投资风险，建立了一条“安全通道”。

二、征收的概念、特征

征收是国家为了公共利益的需要，依法强制取得集体、单位和个人财产所有权的一种行为。其特征为：

1．主体的单一性。征收的主体只能是国家，在实际中表现为政府。

2．目的的唯一性。征收只能限于公共利益的需要，非公共利益的需要不能适用征收。

3．权限和程序的合法性。征收必须依照法律规定的权限和程序进行。

4．手段的强制性。征收是国家以公权力为手段而采取的一种行为。

5．相应的补偿性。国家征收后应按市场价给予被征收人相应的补偿。

通过上述分析，我们可以看出基于公共利益需要征收单位、个人的房屋及其他不动产的行为是一种行政行为，由此产生的法律关系是一种行政法律关系，国家成为征收的主体，亦即征收人，政府代表国家行使征收决定权。

三、房屋征收与模拟拆迁的异同

(一)二者的相同方面

1．在房屋是否需要改造以及签订补偿安置协议方面都充分尊重群众意愿。同时，在旧城改建项目中，只有多数住户同意改造，才能启动项目改造。

2．被改造房屋的补偿都按照市场价值进行补偿，被改造房屋的评估价格都反映了同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。

(二)二者的主要区别

1．法律依据不同。城市房屋征收依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等征收法规政策；模拟拆迁依据《民法通则》、《合同法》等民事法律法规。

2．性质不同。城市房屋征收是一种行政行为；模拟拆迁是一种民事行为。

3．主体不同。城市房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府确定的房屋征收部门负责组织实施房屋征收与补偿工作。根据《成都市人民政府办公厅关于贯彻落实<国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的暂行意见》，市、区(市)县房管部门为我市城市房屋征收部门；而在模拟拆迁中，区(市)县政府确定的国有企业或事业单位是模拟拆迁项目的直接责任主体，在中心城区，区属危改办(危改中心)、统建办往往是模拟拆迁的项目业主。

4．程序不同。城市房屋征收的主要程序是：房屋征收部门提出申请→房屋征收部门拟定征收补偿方案，报所在地市、区(市)县政府→市、区(市)县政府组织相关部门对征收补偿方案进行论证并子以公布→征求被征收人对补偿方案的意见(不少于30日)→将征求意见情况及时公布(不少于10日)→市、区(市)县政府作出房屋征收决定并公告→被征收人协商(或投票、抽签)确定房地产价格评估机构→评估机构对被征收房屋价值进行评估→按征收补偿方案订立征收补偿合同；模拟拆迁的主要程序是：期望改造的居民自愿申请拆迁改造，达到相应比例后，启动模拟拆迁→由政府指定的改造业主单位与居民代表通过公开方式确定评估机构→评估机构对拟改造房屋进行评估→改造业主单位制定拆迁安置补偿方案→改造业主与住户签订拆迁协议。

5．评估方式不同。城市房屋征收是分户评估，而模拟拆迁主要是分类评估。

6．协议生效的条件不同。在城市房屋征收中，被征收人与房屋征收部门签订补偿安置协议后，该协议立即生效；在模拟拆迁中，在双方约定期限内，协议签订率达到相应比例(通常是 100％)，所签协议才正式生效。7．强制手段不同。在城市房屋征收中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征收部门可报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出补偿决定。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不拆迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可依法申请人民法院强制执行；而模拟拆迁没有强制手段。按照社会公平和维护群众利益的原则，我们认为，如果绝大多数住户签订了模拟拆迁协议，而少数住户不签订协议的，签订协议的住户或改造业主可以维护绝大多数住户的利益向人民法院起诉，请求人民法院裁定未签订协议的住户签订协议或赔偿损失。

四、模拟拆迁与征收的有机结合

(一)由房屋征收实施单位如旧改办、危改办等作为项目改造业主，房屋征收部门组织调查住户改造意愿。

由于房屋征收部门负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，因此，为便于模拟拆迁以后转为房屋征收，模拟拆迁的相关组织工作由房屋征收部门负责。

在我市，房屋征收部门是市、区(市)县房产管理部门，在实际模拟拆迁中，市、区(市)县房产管理部门除自己开展调查工作外，也可委托房屋征收实施单位如旧改办、危改办、国有企业进行调查工作。

(二)房屋征收部门对模拟拆迁范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。

85％以上的住户同意旧城区改造后，市、区(市)县房产管理部门可委托旧改办、危改办、国有企业等对模拟拆迁范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。

(三)确定房地产估价机构

改造业主与住户在15日内协商确定房地产估价机构；协商不成的，由房屋征收部门组织住户投票，按照少数服从多数的原则确定评估机构；通过投票，住户就评估机构的选定未形成多数意见的，由房屋征收部门通过抽签程序确定评估机构。

(四)房屋征收部门委托选定的估价机构对模拟拆迁范围内的房屋进行分户评估

房地产评估机构按照房屋模拟拆迁评估委托书或者委托合同的约定，对模拟拆迁范围内的房屋进行分户评估。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

(五)房屋征收部门参照征收补偿标准拟定补偿安置方案，并组织相关部门进行论证

在模拟拆迁中，市、区(市)县房产管理部门自己也可委托改造业主参照征收补偿标准拟定补偿安置方案，并组织补偿安置方案计划、规划、国土、财政等部门对补偿安置方案进行论证。

(六)房屋征收部门公布补偿安置方案，征求公众意见

市、区(市)县房产管理部门将补偿安置方案予以公布，征求公众意见，征求意见期限不少于 30日。公告期满后，根据公众意见修改补偿安置方案，并将征求意见和修改补偿安置方案的情况及时公布。

(七)签订模拟拆迁协议

项目改造业主与住户按照补偿安置方案签订并履行模拟拆迁协议，签约期限原则上不超过 3个月，最长不超过半年。

(八)房屋征收部门进行社会稳定风险评估

签约时间到期后，如果模拟拆迁协议签约率未达到100％，市、区(市)县房产管理部门按照相关规定组织信访、计划、规划、国土、财政以及改造项目所在地的街道办事处、公安派出所从合法性、可性性、风险性、可控性等方面对改造项目进行社会稳定风险评估。

(九)市、区(市)县人民政府作出房屋征收决定

市、区(市)县房产管理部门按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，向市、区(市)县人民政府申请房屋征收决定，市、区(市)县人民政府依法作出房屋征收决定并及时公告。

在模拟拆迁转房屋征收过程中，需要注意以下问题：

第一，模拟拆迁协议一签订就发生效力，当事人双方可按照约定履行协议。部分模拟拆迁项目根据实际情况或工作需要也可约定协议生效的签约比例。

第二，考虑到房地产市场变化对拟改造房屋市场价值的影响，模拟拆迁协议签约期限应严格控制，原则上不超过3个月，最长不超过半年。由于房屋征收的估价时点与模拟拆迁的估价时点相差1-6个月，按照房地产市场发展的一般情况，房屋价值一般变化不大，市、区(市)县人民政府作出房屋征收决定后，可由原估价机构作一个书面说明，表明原评估价格保持不变。

第三，市、区(市)县人民政府作出房屋征收决定后，签订并履行模拟拆迁协议的改造业主成为被征收人，依法享受并履行被征收人的权利与义务。

第四，为消除住户对财产损失的担心，鼓励签订模拟拆迁协议，项目改造业主可在模拟拆迁协议中约定：如果今后房屋征收后的补偿价值低于模拟拆迁的补偿价格，执行模拟拆迁的补偿价格；如果高于模拟拆迁的补偿价格，由改造业主补发增加的部分。

第五，市、区(市)县房产管理部门在组织模拟拆迁过程中，做好申请房屋征收决定所需资料的准备工作。

附件三：各地模拟拆迁实例 各地模拟拆迁实例一：

成都市新都区新都镇实施“模拟拆迁”

推进旧城改造

在旧城改造中，新都镇在总结“阳光拆迁”等经验的基础上，大胆探索新的拆迁模式。采用“模拟拆迁”，把矛盾和问题最大程度地发现和解决在动迁之前，当绝大多数群众同意拆迁，“模拟拆迁”才转为正式拆迁。通过“模拟拆迁”调动了群众自主参与拆迁的积极性，规避了拆迁中易造成拆迁群众与政府对立的局面，取得了事半功倍的效果。自6月启动拆迁以来，仅1个月时间，共125户居民和14个企业自愿签订拆迁协议（仅2户居民和2个企业在动员中），期间未发生一例违法上访事件，走出了一条旧城改造和拆迁的新路径。具体做法是：

一、创新工作方式，变“在拆迁中解决矛盾”为“把矛盾解决在拆迁之前”

为顺利推进拆迁，我们在工作方式上进行了创新，改变“先入为主”的传统拆迁方式。

首先是精心规划设计和包装旧城改造项目，将建设方案包括安置房选址和建筑、户型设计方案和效果图进院入户，征求社区干部和拆迁群众意见，根据意见反复修改建设方案，直至大部分群众满意，消除群众对拆迁的抵触情绪。

其次是加强宣传发动。在动迁之前就先后多次通过居民议事会、户长会等形式向拆迁群众宣传旧城改造政策和方案，解答居民提出的疑问，让群众充分了解旧城改造，引导居民自发申请拆迁，通过群众动员群众，减少拆迁矛盾。

再次是实施民意调查。镇拆迁办与社区先后3次逐户发放《旧城改造民意调查表》，就是否愿意拆迁等事项逐户征求意见，将同意拆迁在98%以上3个院落125户，纳入此次模拟拆迁改造范围，另有3个院落164户的同意率未达到98%，暂未纳入此次拆迁，尊重群众意愿，减少了工作阻力。同时通过民意调查，更准确掌握拆迁群众的思想动态和真实想法，提前发现矛盾和问题，及时加以疏导和解决，改变以往在拆迁中遇到矛盾问题再停下来解决的被动工作方式。

二、坚持民主程序，变“要我拆”为“我要拆”

在此次旧城改造中，我们尊重大多数拆迁群众的意愿，把拆迁的主动权、知情权、选择权交给 一是开好社区、组党员干部会，讲清旧城改造和拆迁政策，统一党员干部的认识，通过党员干部向群众做好宣传。

二是开好联席会，邀请党员、干部、居民代表和涉及拆迁的企业代表召开联席会，收集对旧城改造的意见。

三是开好社区居民议事会，镇建设项目咨询组专家列席议事会，将联席会收集的意见交议事代表和镇建设项目咨询组专家讨论，镇建设项目咨询组专家向议事代表详细讲解旧城改造方案以及改造后的好处，这样就提高了议事代表的认识，确保决策的正确性，最后由议事代表“票决”是否拆迁改造。

四是开好户代表会，对拆迁补偿标准，安置房选址、户型、面积和建筑形态进行充分讨论，形成初步意见；五是开好动迁会，把拆迁安置初步方案等都以“模拟”的形式，交由被拆迁群众共同讨论，最终签订拆迁协议。

通过拆迁群众参与旧城改造的决策，参与制定拆迁安置政策、参与制定建设方案的“三参与”方式和真实“模拟拆迁”全过程，尊重了拆迁群众的选择权和话语权，充分发挥民主议事的作用，让拆迁群众从“要我拆”转变为“我要拆”。

三、以民生为本，变“解决眼前问题”为“注重长远发展

我们不仅要顺利推进拆迁，更要考虑拆迁改造后的长远发展。因此，宝光片区旧城改造安置小区建设是按社区综合体高标准设计的，特别是做好业态设计，既注重宜居，又兼顾商业价值，创造业态发展的条件，配套完善办公服务、健身娱乐、医疗保健、餐饮购物等生活设施，真正让拆迁群众安居乐业。同时还赋予社区自身“造血功能”和长效管理能力，为社区配套200平方米、居民小组配套400平方米的商业用房，供社区和居民小组经营，收益用于小区管理和公益事业。这样既解决了群众眼前住房困难，又解决长远发展问题，让群众真切地感受到政府惠民诚意，形成群众支持拆迁的良好氛围，顺利推进旧城改造步伐。

各地模拟拆迁实例二：

邯郸丛台区“模拟拆迁”探寻法与理结合点

为减少强制性拆迁产生的种种社会问题，邯郸市丛台区探索依法和谐拆迁新途径，在我省率先推行“模拟拆迁”，在正式拆迁之前模拟签约率达不到85%就停止拆迁。

4月29日上午，十多名居民一起来到邯郸市丛台区丛东办事处，要求尽快启动刘家场村拆迁改造项目，改善居民的居住环境。

面对着他们那一双双热切期盼的眼睛，办事处党工委书记蔡立贤动情地说：“乡亲们，我非常理解你们的心情。尽管现在居民模拟签约率已达到85%的要求，符合有关规定，但毕竟还有几户没有签约，若强制拆迁会带来一定的不稳定，我们正在做他们的工作。”

蔡立贤所说的模拟签约来自于前不久丛台区出台的《在国有土地上房屋征收工作中实施模拟签约暂行办法》，这一办法将拆迁户的共识达成在拆迁之前，实现了在充分尊重民意基础上的和谐拆迁，当地群众把这种拆迁模式称作“模拟拆迁”，说白了就是在正式拆迁之前进行“模拟化操作”，只签约不拆迁。按照该模式，同意拆迁的住户签约比例达到85%，所签协议正式生效，“模拟拆迁”即转为正式拆迁；若没有达到所规定的比例，则“模拟拆迁”宣布终止。

“当然，这并不意味着，只要有85%的住户签约同意拆迁，政府就可以不顾其他少数不签约住户的意愿，立即动手进行拆迁。为了让拆迁工作更和谐更顺利，政府有关部门工作人员仍需要耐心细致地做这部分少数人的工作，尽可能做到签约率达到100%。”蔡立贤说，对于极少数无理取闹、漫天要价，拒不同意拆迁的，政府有关部门可以依法申请当地人民法院强制执行。

以往拆迁中存在“先签约吃亏，后签约吃糖”的情况，致使政府一定程度上丧失了公信力，一些拆迁户也因此形成了拖延观望、期待补偿标准提高的习惯认识，这也是产生“钉子户”的一个重要原因。为有效解决这一问题，丛台区政府要求，拆迁安置补偿采取“一把尺子量到底”的阳光政策，早拆迁和晚拆迁一个补偿标准，早走绝不吃亏，晚走绝不会沾光。

采访中，刘家场村拆迁改造项目开发商王美洲向记者表示：“以前确实存在着政府与拆迁户一个一个私下签订补偿协议的现象，而且标准也不一样，那些胡搅蛮缠的往往能占到便宜。现在这个项目所有协议都公开，没有人托我找政府要求照顾，比以前省心多了。”

在刘家场村的一家居民房屋的山墙上，记者看到墙上有一个居民模拟签约统计表，凡是已签约的户名右侧都有一个小红旗图标，没有签约的则是空白。村民赵贵说，现在全村72户居民还有6户没有签约，这6户不签约不是因为不同意拆迁改造，而是因为家庭内部财产分配问题或其他原因。

“模拟拆迁”把拆迁的主动权、选择权还给居民。丛台区政府有关负责人表示，这项制度的最大好处就是把拆迁建立在绝大多数民意的基础上，实现了依法拆迁和尊重民意的较好结合，避免了过去强拆强建引起的不和谐不稳定现象。

各地模拟拆迁实例三：

棚户区改造 “模拟拆迁”的乐山模式

7月1日，乐山市中心城区棚户区改造优惠政策截止，改造工作将正式转入依法拆迁、全面建设阶段。

乐山市棚户区改造工程涉及到中心城区10200户棚户区住户。截至6月30日晚，拆迁率达到96.17%。乐山市委书记唐坚说，要本着政府让利、业主薄利、群众受益的原则，切实做好棚户区改造工作。

去年6月起至今，乐山实施棚户区改造的一年时间里，从“模拟拆迁”，到实施“普惠”、“特惠”并举的政策，创造了和谐、透明的棚改模式。

“模拟拆迁”开放透明

2010年6月3日，乐山市原啤酒厂棚户区住户黄友珍婆婆成为该市第一个签订“模拟拆迁”协议的被拆迁户。一年后，黄友珍婆婆的新房已在建设中，她的新家在一个叫做“醉卧三江”的小区。

“模拟拆迁”是乐山市棚户区改造“民意先行”迈出的第一步。

一改过去“划定红线——发布公告——进行动员——解决问题——签订协议——组织实施”的单向决策方式，棚户区改造领导小组办公室拆迁指导组组长袁俊说，“模拟拆迁”就像“先恋爱后结婚”，85%以上的住户签订“模拟拆迁”协议后，才能转入正式拆迁阶段，将矛盾化解于拆迁前。

为主动听取群众意见，乐山市棚户区改造小组组长、乐山市市长蒋辅义曾两次带领棚改小组成员走进电视直播现场，通过现场提问、热线提问等方式与群众共话棚改。

乐山这一民主、开放的棚改模式带来的直接效果就是：从“要我改”到“我要改”，棚改项目从最初的20多个增加到40多个，受益群体不断增加。

“普惠”“特惠”群众受益

优惠的棚改政策是乐山顺利推进棚改的第二个“锦囊”。

拆迁之前，就有工作人员为重度残疾的张翠云算了一笔账，选择了最佳安置方式。张翠云和老伴年收入不足5000元，老住房面积只有30平方米，纳入棚改后，张大妈以产权调换方式，选择了建筑面积为50平方米的最小还房。根据优惠政策规定，张翠云在规定时限内拆迁腾交房屋，按被拆迁房屋建筑面积的15%予以奖励，其安置还房可达34．5平方米。安置住房超过被拆迁住房面积5平方米以内的部分，差价由拆迁人承担；此外，张翠云还可按每平方米900元的优惠价格，购买5平方米，再按市场价购买余下的5．5平方米，就能住进50平方米的棚改还房了。

“如果暂时没有能力全款支付超出的5.5平方米，还可按租住公房形式处理，待经济条件好转后随时购买。”棚改办工作人员解读说，乐山对双困家庭和重度残疾家庭给予了“特惠政策”，每一条都是针对实际情况，最大限度惠及群众。

过渡费每月最低400元、搬家费每次最低400元、政府承担最少3年贴息、免费实施“五通”安装、统一简装，棚改住户5年内免交物业费……对按时签约、拆迁的棚改户，在1：1还房后，乐山还给予了一系列“普惠”政策，让群众受益。

保障性住房全覆盖

在乐山城区的棚户区改造中，项目建设的速度和质量，直接关系到棚改居民搬入新家的时间。

6月29日，记者先后走访了6个项目。目前，有2个项目已建成投用，2个项目的工程主体已经完工，进入内外装修阶段，还有2个项目正在进行相关准备工作。早在2010年6月，最早一批棚改户就住进了王河惠民小区。这有赖于乐山将棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设相统一，不仅基本形成覆盖全部低收入住房困难家庭的住房保障体系，也建成实现“全覆盖”的保障性住房小区。

据悉，“十一五”期间，乐山市累计建设保障性住房3.17万套、183.3万平方米，其中，购建廉租房9432套、发放租赁补贴2.59万户（次），建设经济适用房1758套、公共租赁住房200套、限价商品房200套、还房7000套，实施棚户区改造13139户。

目前，乐山市棚改办已拟对2011年建成并安置的王河、大田、蟠龙等保障性住房小区的5132户安置户办理城市公交IC卡，让更多住户能够免费乘坐公共交通车，享受政府带来的民生“大礼包”。

7月之后，乐山市棚改还房建设成为工作重点之一。蒋辅义说：“要让棚改工作经得起时间和住户的检验，还要让棚改小区的学校、医院、市场、公园，亮化、美化、绿化等配套同步跟进，让棚改住户住得自豪，住得舒适。”

各地模拟拆迁实例四：

云南：借鉴成都经验，对原昆纺房屋实施征收

拆迁房屋实行“模拟征收” 开启全省房屋征收政策新模式

原昆明纺织厂（简称昆纺）破产后，除了对原来昆纺的职工进行分类的安置工作，2011年，政府相关部门也开始着手对需要改造的房屋及土地进行征收工作。由于原昆纺职工住房问题有很多企业的历史遗留问题、涉及面广，如果找不到一个相对科学的征收办法，将给后续工作带来很多不便。

经过认真研究与商讨，相关部门广纳意见和建议后，准备借鉴当时综合评价不错的“成都经验”对昆纺的房屋进行征收。至此，“模拟征收”这个词正式进入昆明乃至云南的房屋征收领域，也开启了全省拆迁房屋征收政策的新模式，具有历史意义。

借鉴成都成熟经验

当时，国务院颁布实施590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但云南省和昆明市此时都还没有相关的实施细则出台，但昆纺白塔路片区旧城改建房屋征收与补偿安置工作实施迫在眉睫，方案的征求工作于2011年3月19日正式启动。

为了更加透彻地了解成都的模拟征收政策，盘龙区指挥部组织原昆纺白塔路片区旧城改造房屋征收指挥部的各组相关人员到成都市房产管理局房屋拆迁管理处进行为期4天的考察学习，主要学习借鉴成都市中心城市房屋模拟征收工作的成功经验和完整成熟的工作方式。在实地考察了成都模拟征收成功的两个范本：南光厂宿舍拆迁项目、锦江区三官堂模拟拆迁项目等实际经验后，指挥部根据原昆纺的实际情况进行细致分析，终于有了对原昆纺房屋实施模拟征收的方向。

基本确定方向后，盘龙区指挥部与原昆纺改造涉及的房屋产权户、非产权户和无房户三个群体的代表进行多次座谈、沟通和交流，工作组和拆迁公司相关人员根据三个群体的实际情况，通过与三个群体推选的5个代表进行座谈、沟通和交流后，充分细致了解了不同群体的意愿和诉求，并结合“590号令”对征收工作进行了多次商讨，争取了大多数群众基本同意模拟征收方案。

“模拟拆迁”的主要方式和步骤是，期望改造的居民自愿申请拆迁改造达到相应比例后，才启动模拟拆迁；由政府制定的改造业主单位与居民代表通过公开方式确定评估机构，进行房屋资产预评估；改造业主单位制定拆迁安置补偿方案，开展协议签订工作；在双方约定期限内，协议签订率达相应比例，所签协议正式生效，模拟拆迁即转为正式拆迁，反之，模拟拆迁自行终止。“模拟拆迁”的精髓就是，尊重市场规则、尊重群众意愿。

模拟拆迁：大多数群众决定拆不拆

据介绍，传统拆迁的基本做法和程序是：政府发布拆迁公告——进行动员——解决问题——签订协议——组织实施。模拟拆迁则几乎将传统的拆迁程序颠倒过来，变成另外一套程序：被拆迁户申请——确定模拟拆迁地块——解决问题——签订协议——再由政府发布公告——组织实施。传统的拆迁方法虽然符合规章程序，但忽视了被拆迁人的知情权和选择权，容易使被拆迁人认为拆迁是政府的单边行为，会有抵触情绪。而模拟拆迁的最突出特点在于充分尊重民意，通过模拟拆迁的全过程，提前最大限度地发现拆迁中的问题，并通过平等的沟通协调进行逐一解决，在争取了绝大多数被拆迁户的支持并签约的基础上，拆迁工作也就取得了事半功倍的效果。

通俗地讲，模拟征收可以形象地比喻为“先恋爱后结婚”，传统拆迁是政府主导的行政行为，模拟征收则变成了民事行为，住户有了更多的话语权和谈判权；传统拆迁方法的拆迁地段由政府确定，被拆迁群众处于从属地位，要么被动接受拆迁部门的安排、享受优惠政策，要么当“钉子户”，而模拟征收则充分相信群众、依靠群众，把是否拆迁、补偿方案等都以模拟的形式交由被拆迁群众共同讨论决定，也就是说，拆不拆、怎么补偿，都是大多数的老百姓自己来决定。从以往强行的“要我拆”转变成了“我要拆”。

通过前期的模拟协商阶段后，政府部门按照民众意愿签订拆迁协议。另外，模拟拆迁还建立退出机制，模拟拆迁不需要谁说服谁，双方都是平等的市场主体，只能通过平等的协商对话解决问题，如果能达成协议，模拟拆迁就转为正式拆迁。如果达不成协议，就启动退出机制，交易就自然终止。

各地模拟拆迁实例五：

浙江：海盐首次尝试“模拟拆迁”进展顺利

2010年6月9日，海盐县建设局发出今年第一号拆迁公告——河滨路天带公寓地块旧城改造34户拆迁项目，标志着该地块正式进入拆迁程序。该地块建筑总面积3750平方米，占地2.2亩。这是我县历史上第一次尝试“模拟拆迁”做法。

所谓“模拟拆迁”，是指在确定拆迁项目之前，充分了解房屋所有人的动迁意向，若绝大多数房屋所有人有拆迁的意愿，则推选出若干名业主代表，提出拆迁申请，拆迁人将此区块定为拟拆迁项目。然后，模拟以往有关拆迁程序开展丈量、评估、签订拆迁安置协议、补偿安置等工作，最后房屋拆迁主管部门根据矛盾的解决情况，以及拆迁人与被拆迁人自愿签订协议的情况，再决定是否实施拆迁。根据拆迁协议约定，待房屋拆迁主管部门发放拆迁许可证后，协议自动生效。

“模拟拆迁”和以往拆迁最大的不同就是调整了拆迁程序，将拆迁谈判提前进行。一般而言，城市房屋拆迁的程序就是听证、发许可证、公告，接下来就是通过艰苦的思想说服、政策解释工作来达成拆迁协议。拆迁公告一旦发布，正式进入拆迁程序后，房屋拆迁已经不可逆转，各种利益矛盾立即摆上桌面。“模拟拆迁”提前消化各种矛盾，让居民来参与到拆迁决策中，矛盾不解决不发拆迁许可证，大大缩短正式拆迁程序所占用的时间，可有效避免裁决、延长拆迁期限及信访事件的发生。如今年初，县城投公司组织工作人员开展了天带公寓地块的摸底调查、政策宣传、谈判解释等一系列工作，通过耐心细致地工作，充分尊重被拆迁人的意愿，与被拆迁人达成一致协议，为正式拆迁打下了良好基矗不过，“模拟拆迁”也存在局限性，只有当房屋所有人动迁意愿一致并与拆迁人在利益上基本达成一致，且形成了协议，才能启动正式拆迁程序。因此，“模拟拆迁”只适合较小规模的地块拆迁，还需要继续在实践中探索，不断完善经验。

截至6月11日，34户被拆迁人与县城投公司签订了补偿安置协议，其中有6户被拆迁人已腾空房屋。预计该地块拆迁工作将在7月30日前完成。目前各项拆迁交接工作正在有条不紊地开展。

各地模拟拆迁实例六：

四川成都锦江区：100%签约，模拟拆迁生效

9月15日一大早，四川成都市锦江区南光厂宿舍片区老菜市场，居民就聚集起来，等待区旧城改造指挥部宣布模拟拆迁签约结果。

冯苏莉穿着睡衣，靸着拖鞋就来了。“听说要宣布结果，懒觉都没敢睡。”她的爸爸已经挤到人群中间去了。

“通知10点开会，结果大家8点就来了。”徐平跟老邻居们围在一起，心情很忐忑，担心能不能如愿拆迁。

“不知道签约率到达100%了没有？”

“希望能过！好多人带鞭炮来了，准备庆贺呢。” 快10点，指挥部副指挥长文劲来了，一下子就被居民围在了中间。冯苏莉推着男朋友往文劲身边挤，还要他用手机把话录下来。徐平和邻居们年纪大了，没去挤，就站在边上，踮着脚，翘首里望，屏息聆听，生怕错过什么。刚还喧闹的现场一下子静了下来。

“签约率100%，南光厂拆迁生效兑现！”此言一出，掌声从中间像水波一样扩散开来。

看到大家都拼命鼓掌，徐平知道过了。他和老邻居们握手、拥抱，泪花在眼眶里打转。“我们等了3个月，也熬了3个月啊。”

话音刚落，鞭炮声一处响过一处……

散会了，人们还不愿离去。菜市场周围墙上，贴着模拟拆迁改造意见征询表。

“盼了很多年，今天终于实现了。”站在自家签的意见表前，68岁的刘明凯喜极而泣。老刘是南光厂退休职工，家住南光厂宿舍区20栋4单元4号，房屋面积50平方米左右。刘明凯一家已在此居住30多年，房屋面积小，采光差，白天也需要开照明，下雨天墙体还要漏水，居住十分困难。

作为东郊工业企业拆迁改造遗留的老企业宿舍区，建筑密度大，给水、排污、供气等生活配套设施不完善，房屋老旧，“干打垒”红砖房就达23栋、517户，破损严重，公共配套设施缺乏，线路老化，无消防通道和设施，安全隐患非常突出。

据调查，像刘明凯家一样，有超过50％以上的居民居住面积不足50㎡。其中，相当一部分居住面积仅30㎡左右，且住房不成套，无单独的厨房、卫生间，居住条件简陋，拥挤不堪，群众居住生活困难突出。

去年12月，锦江区对片区群众就改造意愿进行的民意征询。仅10天时间，就完成了对2152户的居民的意见征询，结果显示，要求拆迁改造的共2149户，支持率高达98.99％。

“多年来，当地住户一直通过不同的渠道和方式表达对片区现状的不满和要求改造的强烈意愿。”文劲介绍说，南光厂宿舍片区占地面积约100.21亩，净地面积约85.4亩。拆迁改造涉及拆迁总户数2171户，拆迁建筑总面积约13.6万㎡。由于片区拆迁安置总量大，拆迁改造资金投入巨大，加之居住密度大，拆迁亩平成本高，资金平衡难度大。锦江区委、区政府虽一直努力引进资金启动片区改造，但都无果而终。

面对群众急盼改造的迫切愿望和拆迁改造难度极大的客观状况，市、区两级党委、政府高度关注、重视，今年初将该片区纳入全市棚户区改造计划，由市级国有平台公司人居置业公司投资实施片区整体改造，由锦江区政府负责拆迁安置工作。

听到要拆迁改造，居民们很高兴。但怎么拆，却是摆在政府面前的一道难题。

文劲说，在以往的拆迁中，群众一方面拆迁意愿普遍较强，同时，补偿期望值又普通偏高，排斥对立情绪较强，常常出现政府“代民作主、好事难办”的尴尬，甚至引发强烈对抗乃至社会震荡。

针对这一矛盾，2008年5月，锦江区率先在全市探索实施模拟拆迁。以群众自愿申请改造率达到相应比例，即启动模拟拆迁，并在规定时间内，模拟拆迁安置协议签约率达到相应比例，模拟拆迁即转为正式拆迁；反之，则模拟拆迁自行终止。

模拟拆迁取得了良好效果，随即在全市推广。此次拆迁安置工作也采取了此种方式。

“自补偿安置方案、房屋评估价格公布之日起，90天内模拟拆迁补偿安置协议签约率达100%，协议即行生效，兑现补偿安置；反之，协议自行失效，拆迁改造终止。”全程坚持“尊重群众意愿，尊重价值规律”的核心理念和“一把尺子量到底”的阳光准则。

6月16日，项目公布了补偿安置方案和评估价格，为期90天的模拟签约正式开始。

群众“我要搬、共促搬”的热情十分高涨。签约首日，即有1244户签约，签约率首日即达57.3%；签约第三天，即有楼栋100%签约；签约第16天，签约户数即达1950户，签约率突破90%；签约第50天，签约户数即达2084户，签约率达99%；到9月13日18:00时截止，被拆迁房屋模拟签约已实现全覆盖，签约率达100%。

“我生怕达不到100%，政府退出了，不得拆喽。”煎熬了3个月，刘明凯终于如愿以偿了。在此次拆迁中，他家将获得位于航天立交锦尚春天A区2套套二房屋，总面积约150平方米，另还可获得6万元左右补偿款。

此次模拟拆迁构建了3个监督平台，确保整个补偿安置工作公开、公平、公正。一是由群众自主成立的模拟拆迁协促会和推荐出的监督委员会全程参与，全面监督补偿安置工作；二是现场设立电子公示系统，全方位公示补偿安置政策标准、模拟签约进度、住户签订的模拟拆迁补偿安置合同明细等信息，供所有被拆迁群众查询、监督，切实做到“决不让第一个签协议的少得一分，决不让最后一个签协议的多占一毫”；三是区检察院在项目现场设立“检察点”提前介入，全程同步监督补偿安置工作。

“这次拆迁阳光、惠民、公平、公正、公开。”徐平们给出了如此评价。

第三篇：成局模拟拆迁文件146号召[最终版]

关于中心城区城市房屋模拟拆迁工作的指导意见（试行）

成房发﹝2008﹞146号

为促进我市城市建设又好又快发展，探索市场化旧城改造模式，改善居民住房条件，完善城市基础设施和公共服务设施，提升城市整体功能，根据相关法律法规规定，结合我市实际情况，对我市锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）范围内城市房屋模拟拆迁工作，提出如下指导意见：

一、基本原则

（一）符合规划。模拟拆迁工作应以科学发展观为指导，符合城市规划，促进城市功能提升和可持续发展。

（二）属地负责。模拟拆迁工作由所在区政府统一组织，街道办事处配合支持，区房管部门负责管理。

（三）规范操作。明确项目业主和相关部门的职责，统一模拟拆迁工作操作程序，确保模拟拆迁工作正常秩序。

（四）尊重民意。实施模拟拆迁应坚持以人为本，尊重房屋所有权人的意愿，制定模拟拆迁方案应广泛征求并充分考虑房屋所有权人的意见。

（五）自愿协商。项目业主和房屋所有权人签订模拟拆迁协议应坚持自愿协商和诚实守信原则，严格执行模拟拆迁协议各项条款。

二、适用范围

锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区）国有土地范围内低洼棚户区危旧房以及居民和单位有拆迁改造愿望、大多数住户同意拆迁的旧城区域模拟拆迁活动。

三、实施主体

五城区政府及高新区管委会确定所属国有企业或事业单位作为项目业主具体实施。

四、工作程序

（一）发布模拟拆迁公告。启动模拟拆迁之前，由区房管部门发布模拟拆迁公告，公布模拟拆迁项目业主、实施期限、拆迁范围、启动条件、工作步骤及相关规定等事项。

（二）调查住户拆迁愿望。项目业主在当地街道办事处和社区配合下做好民意调查工作。房屋所有权人或直管公房承租人自愿填写《模拟拆迁征求意见表》，反映对模拟拆迁的意见和愿望。

（三）公示民意调查结果。民意调查结束后，项目业主应在五日内将调查结果和明细在现场公示；房屋所有权人或直管公房承租人对结果有异议的，应在公示之日起三日内以书面方式向项目业主提出。

（四）实施房屋价格预评估。同意拆迁改造户数达该区域总户数90%以上的，由当地街道办事处组织推选住户代表,参加区房管部门召开的房屋拆迁估价专题会，当场从城市房屋拆迁估价机构备选库中抽签确定估价机构，对拟拆迁房屋和安置房屋进行预评估。

（五）公布模拟拆迁安置方案。项目业主根据预评估报告及住户意见，参照城市房屋拆迁法规政策规定制订的模拟拆迁安置方案，应经区房管部门审查同意并报市房屋拆迁管理部门备案后在现场公布。

（六）签订模拟拆迁协议。项目业主与房屋所有权人签订模拟拆迁协议。

（七）办理拆迁许可手续。签订模拟拆迁协议的住户在实施期限内达该区域总户数85%以上，且拟拆迁房屋建筑面积达总面积85%以上的，项目业主除特殊原因必须终止模拟拆迁外，应当依法申请办理房屋拆迁许可证，将模拟拆迁依法纳入城市房屋拆迁项目统一监管。

五、相关规定

（一）本指导意见所称模拟拆迁是指拆迁项目业主在取得行政许可前，根据城市规划和相关法律法规等有关规定，就城市房屋拆迁补偿安置事宜与房屋所有权人协商并签订模拟拆迁协议的活动。

（二）模拟拆迁户数按房屋权属证书认定。一处房屋多人共有的，按一户认 2 定。直管公房按公房租赁合同或其他租赁证明认定。

（三）模拟拆迁实施期限一般不超过6个月，具体时间以模拟拆迁公告规定为准。逾期签订模拟拆迁协议户数不足总户数85%的，终止模拟拆迁。

（四）取得房屋拆迁许可证后，市房屋拆迁管理部门按相关规定组织抽签选择估价机构，对被拆迁房屋和安置房屋市场价格进行正式评估。预评估价格和正式评估价格均应分别反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。

（五）模拟拆迁协议生效后，双方当事人应按约定履行协议。拒绝履行的，双方当事人可按约定方式解决争议。

取得房屋拆迁许可证后双方当事人仍不能达成协议的，一方当事人可以申请行政裁决，依法处理拆迁纠纷。

（六）模拟拆迁应采用市房屋拆迁管理部门统一监制的模拟拆迁公告和模拟拆迁协议的规范文本。模拟拆迁协议应当明确协议生效和失效条件等内容。

（七）模拟拆迁工作经费和预评估费用等由项目业主负担。

六、解释机关

本指导意见具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。

七、实施日期

本指导意见自公布之日起实施。

二○○八年十月二十三日

第四篇：拆迁意向书

房屋拆迁置换意向书

甲方： 乙方：

根据国家相关法律法规的规定，依据乙方现在房屋的现状，甲乙双方本着平等自愿互惠互利的原则，现就住房搬迁、拆迁、补偿、安置等事宜达成如下协议：

一、乙方房屋的基本状况：

结构为砖混，建筑面积为 m2，房产证号为：。

二、搬迁及拆除：

由甲方一次性支付乙方搬迁费 元，腾空的旧房由甲方负责拆除。

三、过渡期及费用：

拆迁置换的过渡期为 个月，过渡费用为 元/月，共计 元。由甲方一次性支付给乙方，由乙方自行解决其过渡期用房，如果由于不可抗力造成工期延长，由甲方向乙方支付超期的租房费用，每月

四、房屋相关手续的注销：

协议签订后，乙方应及时结清自己现有房屋内的水、电、气等相关费用，并于 年 月 日前向甲方移交有关房屋、土地及水、电、气等相关证件。由甲方统一向相关部门办理注销手续。被拆迁房屋的有线电视、电话等迁移、转户、销户等由乙方自行到有关部门申请办理。

五、房屋的置换条件及办法：

产权调换：新房落成后，甲方依据乙方房屋的现有建筑面积，按1：1的比例给乙方置换新的房屋，超出部分由乙方按调换后房屋的楼层按市场价向甲方补齐差价。

六、新房的支付：

1、协议签订后，甲方务于年月日前向乙方交付新房。

2、甲方向乙方交付的置换房屋须达到国家现行合格的质量标准。

3、置换后的新房的房产证由甲方负责办理，费用由乙方承担。

4、新房建成后，甲方应即时通知乙方办结交付事宜。在交付新房规定的时间内，由于乙方的原因造成新房未能及时交付的，甲方不再承担乙方后续的租房费用。

七、本意向书未尽事宜，双方随时协商，如无异议，以双方签订的正式合同为准。

甲方： 乙方： 2011年8月篇二：拆迁补偿意向书156234661 拆迁补偿安置意向书

甲方：

乙方：

甲、乙双方关于东沙沟南关村改造项目的拆迁补偿安置事宜，双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就此达成如下意向：

第一条 产权（或事实自有用房）调换的安置房

1、产权调换的安置房的补偿标准：

（1）门面房、商场：按产权证的实际面积（平方米）的1：1.2计算。

（2）住宅房：按产权证（或事实自有用房）的实际面积（平方米）的1：1.4。

2、安置房位置：甲方以总体规划中指定的相应安置区域。

3、乙方现产权（或事实自有用房）基本情况如下：

（1)、住宅：

标序号（门牌号）

户型

间数 建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。(2)、门面房、商场

标序号（门牌号）

类别

间数

建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在正式的《补偿安置协议书》内记录。

2、乙方拟选择调换的安置房屋情况如下：

（1)、住宅：

标序号（门牌号）

户型

套数

建筑面积（平方米）

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。(2)、门面房、商场

标序号（门牌号）

类别

间数

建筑面积（平方米）

第1页

备注：按实际情况计算，在《补偿安置协议书》内记录。

4、未经甲方同意，乙方不得对上述拟产权调换的情况进行调整。

5、产权（或事实自有用房）的其他规定：

（1）、乙方如有违章建筑、超期的临时建筑按宅基地、宅院标准补偿。

（2）、乙方被拆迁房屋的用途、建筑面积，以房屋所有权证记载的面积、用途为准。改变用途的经县级以上的有关部门批准为准。

（3）、乙方如有产权纠纷的房屋，在拆迁时限内不能解决的，可由拆迁人提出拆迁补偿安置方案，报拆迁主管部门批准并办理证据保全后进行拆除，待纠纷解决后再补偿安置。但必须在拆迁期限内搬迁，不能影响拆迁工期。

（4）、乙方在拆迁期限内因事不能搬迁的，可委托代理人配合工作；如乙方在此期间下落不明，由拆迁人和公证机关办理证据保全，按代管房处理。

（5）、乙方的房屋如已抵押，须由利益双方重新签订抵押协议，拆迁期限内不能达成协议的，依照国家有关担保的法律执行。

（6）、拆迁区的共用场所用地不做补偿，按规划建成公用区域。第二条 搬迁过渡补偿标准

1、乙方住房迁回的时间为2年，2年内的异地暂住补偿费含其他费用合计为1 万元整（按300平方米计算、含300平方米以下，超出300平方米的，超出部分以实际面积按此标准计算）。

2、乙方门面房按拆迁日起到迁回之日止，根据其实际租金的60%的标准给予补

偿。门面房的租金必须是租赁双方协议中规定的租金，如无协议或协议不规范，按当地最低租金计算给予补偿。

3、如约定时间无法迁回，甲方按上述实际的每日补偿费或租金的50%加实际的每日补偿费或租金给乙方为违约金，直到迁回为止。第三条 安置房的优惠政策

乙方回迁后所住的高层，甲方免收每户一套10年的物业服务费，第二套或三套按规定收取。

第四条 产权（或事实自有用房）调换的选房顺序号

甲、乙双方同意按乙方完成房屋搬迁腾空并签订《补偿协议书》后，甲方最终确认的乙方的“补偿安置证选房顺序号进行选房。

第五条 限制产权（或事实自有用房）调换的扩购

乙方选择安置房时，其面积必须是最接近乙方可进行产权调换的面积，部分选择货币补偿的按甲方的安置房价格计算进行扩购。

第六条 产权（或事实自有用房）调换的安置房质量

安置房必须符合国家质量安全标准和建筑设计规范。

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第七条 安置房的装修、设施标准

安置房的装修、设施标准详见附件一。

第八条 安置房的调换价格

1、乙方同意安置房的价格按附件二确定，被拆除房屋的价格按补偿标准确定。

2、若乙方采取委托评估公司确定补偿价格的，安置房价格也按重新评估的价格确定。第九条 产权（或事实自有用房）调换的相关手续

1、乙方同意按甲方制定的《选房细则》规定的程序选房安置，以先到先选为原则。

2、选房后，乙方必须就安置房屋相关事宜与甲方签订《补偿安置协议书》，并及时配合甲方办理安置房差额房款的财务结算工作，将安置房款及相关税费等结算清楚。

3、乙方选房后未能在三个工作日内与甲方签订《补偿安置协议书》，或者签订《补偿安置协议书》后未能在三个工作日内将安置房款及相关税费等结算清楚的，将视为乙方自愿放弃已选安置房，由甲方另行安排乙方新的安置房。

4、签订《补偿安置协议书》时须提交的手续：

（1）本意向书。

（2）原房产手续或自有用房的证明材料和复印件。

（3）户口本及复印件。

（4）夫妻双方身份证及复印件。

（5）丈量登记表。（6）选房单。

（7）其他证明身份或产权分配的材料原件和复印件。（8）门面房还须提供其3年以上（含3年）的纳税凭证和营业执照及近3年里交纳的营业税的原始凭证。

第十条 安置房的权属登记

安置房交付使用后，乙方应按房屋产权登记管理部门的规定提供相关材料，由甲方协助乙方申请办理《房屋所有权证》办理证件过程，应交纳的各项契税和相关税费按政府有关规定由甲、乙双方各自承担。

第十一条 逾期选房的责任

1、甲方提供的安置房具备选房条件后立即通知乙方，乙方应当自通知送达之日起15日内到甲方指定地点选房并签订《补偿安置协议书》。逾期不来选房或不签订《补偿安置协议书》，视为乙方自动放弃权利，甲方有权根据实际情况另行安置。

2、乙方及其代理人提供的联系地址即为送达地址，如有变动，乙方应当书面通知甲方。

3、乙方及其代理人保证，提供的联系地址和联系电话是真实有效的，甲方向该 第3页

联系地址邮寄书面通知或电话通知。

第十二条 本意向书仅适用于集体单位用地的拆迁安置补偿。

第十四条 本意向书自签订之日起开始生效，至选房后甲、乙双方签订《补偿安置协议书》时失效。双方应共同遵守，如有一方违约造成对方损失者，必须负赔偿责任。

第十五条 本意向书壹式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份。

甲方： 乙方：

甲方代表： 乙方代表：

联系地址： 联系地址：

联系电话： 联系电话： 200 年 月 日 200 年 月 第4页

附件一：安置房的装修、设施标准

序号

分项名称

住宅

店面、商场 1 外墙

外墙涂料或面砖(具体以规划管理部门批准确定)2 内墙

混合砂浆找平

混合砂浆找平 3 顶棚

混合砂浆找平

混合砂浆找平 4 地面

混凝土结构层面

混凝土结构层面 5 门窗

胶合板门(入户)铝合金窗

铝合金卷闸门

铝合金窗 6 厨房

水泥砂浆找平加防水涂料

无

第4页篇三：项目改造合作意向书 xxx项目改造合作意向书

日 甲方： xxx建中街办事处

负责人：

联系电话：

乙方： xxx有限公司

法定代表人：

联系电话：

见证方：

法定代表人：

联系电话：

乙方经认真考虑已向甲方明确表示了投资意愿，甲方已确认乙方为改造项目的投资人。

经甲乙双方协商一致，就改造项目相关事宜达成意向书如下：

第一条 改造项目范围，用地规模及指标

1、本次改造项目范围：本项目所在xxx住宅项目北至xx海路，西至xxx路，南至xxx路，东至交通路，占地约xxx亩，涉及户数约xxx户，建筑面积约xxx平方米（其中涉及xxx土地xxx亩，居民xxx户，建筑面积xxx平方米，最终以土地部门确认为准）。

3、本项目的容积率按规划部门规划的容积率为准。

4、该项目改造后拟建成商业、住宅、办公为一体的大型商住社区。

5、本项目中如有需要连片改造的范围，应根据不同时期的准备工作和实际情况分期规划改造。

第二条 拆迁房屋补偿安置

（一）安置房住宅面积按照1:1.2同用途进行安置,即按实际拆迁建筑面积每1平方米安置1.2平方米。

（二）过渡费

1、住宅房屋费按照被拆迁住宅房屋安置补偿的总面积每月12元／平方米进行发放。

2、住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。

3、集体非住宅房屋的过渡费按照每月12元／平方米进行发放。

4、过渡费发放期限：本次拆迁户过渡费的发放期为自被拆迁签订拆迁补偿安置意向书之日起至安置房交付甲方后顺延一个月止。

（四）搬迁费

依据甲乙双方共同核准的户数，将“搬迁补助费”“在校中、小学生交通补助费”及由于拆迁安置造成的电话、互联网、管道燃气、暖气、有线电视、水表、电表、空调等固定设备的拆除及安装费用，按照每户 元人民币包干一次性发放。

（五）搬迁奖励费

在规定的期限内完成搬迁。经甲乙双方共同验收后，每户奖励 元人民币；对率先完成搬迁应予重奖的超出费用，根据实际情况可酌情提高奖励费用。

（六）拆迁费

乙方按照拆迁总面积每平方米 元的标准包干由甲方指定具有拆迁资质的单位拆迁，拆迁费包括拆迁机械费、劳务费、垃圾清运费、工作经费、不可预见费等全部费用。

第三条 乙方承担的拆迁补偿安置面积，户数确定

1、现有房屋总面积的确认，以政府相关部门实际测量并经甲方、乙方、被拆迁户三方认可的面积为准。

2、安置户数及人口按照户籍管理有关规定和甲乙双方确认为准。

第四条 安置用房

1、乙方承担的安置房施行就地集中安置，安置的住宅房为独立区域，其中水、电、气、暖等设施独立，物业管理独立。

2、安置房的位置，户型设计有乙方提供方案，甲乙双方确

认后实施。

3、乙方负责按照有关各项规划指标以及其他相关建设标准，优先建设安置房的各项配套设施。

4、安置房的交付及产权证的办理：乙方保证在甲方正式移交全部改造项目建设用地，领取安置房建设项目开工许可证后730日内完成安置房的建设，并通过质检部门建设单位竣工综合验收合格，按照双方约定的交房条件向甲方交付安置房，甲方应及时组织接受并负责安置房的分配；乙方有义务协助安置房产权的办理。

第五条 双方的责任、义务

（一）甲方的责任、义务

1、负责本项目用地范围内所有地上建筑物及附属物的拆迁，将改造项目全部建设用地于本意向书签订后3个月内拆迁清运完毕后交付乙方。

2、负责安置房的分配和向被拆迁人发放乙方支付的拆迁费、过渡费、搬迁奖励费等费用。

3、配合乙方按照政府规定落实优惠政策，协助办理该项目土地出让金、城市建设配套费、人防设施费、绿化费、文物勘探费、墙改专项费用（押金）及所涉及本项目的行政事业型收费的相关减免手续。

4、协助乙方办理水、电、气、电信、取暖、排水工程等项

目集资费的减免手续。

5、意向书签订后，甲方认定乙方为xxx改造项目的唯一投资方，甲方保证不在就本项目与第三方洽谈合作意向或签订任何形式的意向书。

6、协助乙方办理改造项目有关行政许可手续，解决拆迁纠纷，协调好各方关系，为该项目的顺利进行提供保障。

7、协助乙方向上级旧改主管部门申请将甲方周边连片改造单位分期纳入本次规划和拆迁建设范围。

8、其他由甲方协助的工作。

（二）乙方的责任、义务

1、在甲方所辖地建立河南贞元置业有限公司分公司以进行此项目的改造，分公司财务独立核算，并按照国家税法向甲方所在地税务单位交纳所有应缴税款。

2、负责安置房的设计、建设工作。

3、按照国家规定的标准和本意向书约定的时间向甲方交付安置房。

4、按照本意向书约定向甲方支付相关费用。

5、负责本项目建设资金的筹措和投入，自主经营管理，承担和享有该项目开发经营的风险和权益。

6、乙方承担在此项目的拆迁安置工程中的土地、规划、设计、建设、房产、拆迁、清运等相关的费用。篇四：旧城改造项目投资意向书(参照稿1)城中村改造项目投资意向书

甲方：xxxxxxx政府

乙方： xxxxxxx达房地产开发有限公司

为改善群众居住条件，提升城市品位，推动义县经济发展，义县人民政府（以下简称甲方）根据城市发展总体规划，通过和锦州贵达房地产开发有限公司（以下共简称乙方）友好协商，本着平等自愿、相互促进、共同发展的原则，就乙方投资实施城中村改造项目达成如下合作意向：

一、项目基本情况

1、项目地址：

拟在东至(锦阜路)，北至(南环城路)路，南至(建设东路)路，西至（寺东街）实施（城中村）改造工程，占地总面积约（8）万平方米。

2、项目内容

（1）打通规划中（锦阜路，南环城路，建设东路，寺东街）路。

（2）分期实施本项目的（城中村）改造工程。占地面积（8）万平方米，建筑面积达到（14.4）万平方米。全部工程争取

（二）年内完成。

二、房屋拆迁及安置

1、开发区域内的地上建筑物由甲方按照《义县人民政府旧城区改造拆迁安置办法》，组织专门机构和人员负责拆迁，并在双方达成协议的期限内负责拆迁完毕。

2、乙方需向甲方交付回迁保证金。

3、在乙方开发的规划面积内（含本区域内规划的道路）的房屋收购费、拆迁费、搬迁费、及国有土地划拨出让前的变更费用均由乙方负责先行分期垫付，以上费用首先从乙方先期缴纳的回迁保证金中扣除，不足部分再由乙方分期垫付。

4、规划的城区道路建设和小区以外的城镇基础设施配套均由甲方负责于约定内建设完毕。

三、土地出让

1、开发部分土地实行挂牌出让。

2、回迁部分分摊的土地面积实行划拨。划拨土地费用按实际支付的房屋收购费、拆迁费、搬迁费收取。

四、工程期限

1、回迁安置房在乙方施工后一年内交付使用。

2、房地产开发部分的首期工程，乙方在施工后一年内开发完成。

3、首期工程主体完工后，方可实施二期工程建设。

五、双方权利义务

（一）甲方的权力义务

1、甲方依据《义县人民政府旧城区改造拆迁安置办法》的有关规定，分阶段组织拆迁。

2、甲方依据房屋收购费、搬迁费、拆迁费、安置费、国

有土地划拨出让前的变更费、公共设施配套费，合理确定土地出让底价，并挂牌出让。

3、甲方承诺在接到乙方垫付的回迁保证金后，四个月内组织人员将项目区内的地上建筑物拆迁完毕。

4、甲方承诺按照中共义县委、义县人民政府《关于鼓励域外客商投资优惠政策的若干规定》给予乙方如下优惠政策。

（1）该项目为老城区拆迁改造由义县财政给予乙方行政事业性收费免除30%的支持。

（2）乙方为老城区拆迁改造企业，甲方按销售不动产营业税的15%返还给乙方。

5、甲方承诺土地出让价高于底价的收益，作为乙方前期投入的利息及费用等全部返还乙方。

6、甲方承诺依据乙方的工程进度，同步进行本项目范围内规划的城区道路的铺设工作。

7、甲方承诺在乙方如约完成首期工程主体后，一个月内批准乙方实施本项目的后续建设工程。

8、经双方同意可根据房地产市场形势等综合因素的变化情况，适时调整完善拆迁安置办法，并做为实施本项目后续工程的依据。

9、甲方协助乙方协调与消防、电业、自来水、市政、煤气、供暖等相关单位的关系。

（二）乙方的权利义务

1、乙方承诺依照义县城区发展规划进行（城中村）改造工程。

2、乙方承诺建筑容积率小于等于1.8。在规划地块内不小于20%的土地面积上建设高层住宅。

3、乙方承诺在双方确定土地出让底价后，十天内向甲方交付分期垫付的收购搬迁拆迁资金。

4、乙方承诺在办理完所有开发手续及取得完全净地后一年内完成安置房建设和房地产开发。

5、乙方如约完成首期城中村改造，甲方批准乙方进行后续工程建设。

六、具体事宜待双方协商后，签定正式合作协议。

七、因乙方原因三个月内本项目无实质性进展，本投资意向自动失效。

八、本意向书一式二份，甲乙双方各一份，甲方：

乙方：xxxxxxxx地产开发有限公司

二o一一年（）月（）日篇五：旧村改造合作意向书

旧村改造合作意向书

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，甲乙双方本着互惠互利的原则，就甲方改造开发___________与乙方签订本协议，双方共同信守执行：

一、项目概况

该项目位于_____________________________________村所在的位置，占地_____余亩。由甲方进行开发建设。具体详见宗地位置图。

二、项目开发建设规模：按规划批准文件开发建设。

三、项目开发前期工作安排

（一）乙方负责前期工作安排

1、将该宗土地由集体土地转变为国有土地手续的办理，并协调政府土地管理部门将甲方在 余亩开发建设的土地挂牌出让，协助甲方取得该土地的使用权，且土地使用不附带第三者的权益限制；

2、负责在甲方摘牌后将该项目占地范围内的房屋及其附属设施、地上附着物等分阶段拆除完毕，达到三通一平，具备开工建设条件，拆迁的安置、补偿工作产生的经济费用由甲方承担。

3、负责协助甲方办理该项目的总体规划、办妥全部开工必备的报批手续，获得建设工程规划许可证、开工许可证等，便该项目可以及时合法开工建设，所产生的费用由甲方负责；

4、负责落实保障该项目施工过程中的整体供水、供电、污水处理、通讯等，由甲方负责安装计量表并交纳费用。

（二）甲方负责以下工作

1、开发土地挂牌出让前，甲方按要求将资金全部到位。

2、甲方具体办理该项目的总体规划、开工必备的报批手续、获得建设工程规划许可证、开工许可证等，使该项目可以及时合法开工建设。

3、项目的开发建设工作。

四、违约责任

甲方为保证项目的开发应在土地挂牌前将全部资金按要求到位，如资金不能到位造成项目不能按时推进，即视为甲方违约，即应承担违约责任；乙方应保证甲方的开发权，如乙方擅自将该项目的地开发权交与第三人，乙方应承担违约责任；违约金为 元。

五、争议的解决

本意向书未尽事宜双方协商解决，另行签订补充协议。若双方不能达成一致意见，可直接向__________人民法院起诉。

六、补充说明 该项目在正式开工前甲乙双方另行签订详细的房地产开发合同（包括房屋拆迁补偿合同）。

第五篇：拆迁协议书

拆迁协议书

甲方：

乙方：姓名（魏永宪）男：汉族、现年：50岁、家住昭通市鲁甸县火德红乡，机车村下坝社。

甲方决定将绥江县南岸镇，何家坝水电站淹没区，房屋附属建筑物，各种电线、电杆、闸坝、电站、烟囱、牌坊、桥梁、桥墩、手机塔、等各种废旧材料，将工抵料给乙方拆除根据《中华人民共和国合同法》《城市房屋拆迁管理条例》等有关法律法规，甲乙双方在平等自愿协商一致的基础，就房屋拆迁事宜达成以下协议：

一、拆迁范围甲方指定的范围

二、甲方责任

1、做好拆迁房屋的前期准备工作，不能以搬迁户未迁。耽误乙方，确保乙方拆迁工作顺利完成。

2、协助乙方做好相关协调工作

3、拆除的旧材料全部归乙方所有，甲方不能干涉乙方自由处理废旧材料。

4、在拆迁的各种房屋、建筑物、废旧材料、不能给予其它人或其它公司在此拆迁，如果给予拆迁，由我们乙方来处理，或是由你们甲方来处理解决。

5、在我们乙方拆迁的过程中，在此住房或是在此施工方等其它，不能干扰我们进行拆迁，不能耽误我们工期，耽误我们乙方拆迁，由你们甲方负责。

6、在拆迁的前提下，做好一切拆迁工作。

三、乙方责任

1、需服从甲方指挥，在甲方要求的时间保质、保量、完成指定的房屋拆迁工作。

2、需严格遵守安全生产的有关规定和规章制度，建立必须的防护措施，在保证安全的前提下施工，因乙方安全措施不力所造成的安全事故其责任由乙方承担。

四、拆迁协商，以及过程

1、在绥江县南岸镇房屋建筑物时，原本归我们拆迁的，电站、手机塔，现以被别人拆去，给我们乙方带来了一部份损失。

2、在拆迁南岸老镇时，房屋全部是一些空板高，什么东西也没有也带来了一部分损失。

3、拆迁南岸镇街道时，由以你们相关部门没有处理好移民搬迁，村民来干扰我们拆迁，甚至要来打我们拆迁方，来偷我们的拆迁物，让我们乙方不能顺利的进行拆迁，导致我们机械挖机停工，人工停断，给我们拆迁方带来了，一定的难度和经济损失。

4、在拆迁南岸中学时，有施工方的石头，炼方在此处，让我们不能顺利进行拆迁，甚至施工方的人来阻止我们进行拆迁，原本我们机械挖机一天要干以十小时以上的工作时间，现在因，村民干扰、电线、电杆、施工方的石头、煤等阻断，导致我们机械挖机下以十小时的工作时间，我们挖机费用是，人民币，450元/小时现在种种原因，让我们挖机费用增高，带来了一定的经济损失。

5、在拆迁南岸镇，这片区域，有些是老土房，有些是空板房，有些地方我们机械挖机都走不了，给我们拆迁方增加了相当大的难度、6、因没有处理好以上这些问题，导致我们拆迁方，挖机停工，人工停断，给我们的费用增高，给我们拆迁方带了相当大的经济损失。

7、我们甲、乙双方协商，因要补给予26万元人民市

8、未尽事宜、双方协商解决。

甲方（签章）： 乙方（签章）：

年 月 日