小议物业公司处理违章搭建的难处并几点建议

第一篇：小议物业公司处理违章搭建的难处并几点建议

小议物业公司处理违章搭建的难处并几点建议 谁给物业公司一个后盾

说起处理“违章搭建”，物业公司的工作人员纷纷表示十分有难度。而在人民普遍住房条件日益改善、生活水准日益提高的今天，即使住在老宅中的人们也希望自己的居住能相对更舒适、更宽敞一些，生活质量更高一些，于是小搭小弄似乎再所难免。就拿某区物业公司所管理的公房来说，在人口密度如此集中的地方竟然有如此多的违章搭建，对直接处理此事的物业公司来说不啻是一个挑战。然而更让物业头痛的是，自己所担负的职责如此重大，然而所具的权利却相当有限。物业虽然承担了城市管理的职责，但是却并不具备城市管理的一些权利，譬如执法权。在处理违章搭建的过程中，物业的活动范围十分有限，以下是物业公司处理违章的职责范围：

一.上门劝阻，宣传有关法律、法规、政策，令其自行拆除。

二.劝说不听后，上门拍照取证，勾画构造图。

三.找搭建人询问笔录。

四.发通知书面告知，三天以内自行整改。

其中第三条询问笔录时，还必须有两名城市管理行政人员到场，物业人员无权单独询问笔录。

如果三天之内搭建人不进行整改的话，物业公司就将一系列材料申报到城管中队，由城管中队呈报城管局局，进一步处理此事。物业公司的任务似乎暂时到此为止了，然而事实远非如此。职责到此为止，权限到此为止，然而所担负的责任、处理事情的难度却远远超过此，物业公司处理违章搭建的种种难处便在其间了。

一、与居民息息相关，物业难避利害。物业公司在投送好材料之后尽管已经做完了自己职责范围之内的工作，却往往必须全程关注每一起案例。这是因为物业与居民可谓息息相关，居民有任何的不满或者投诉第一个要找的对象便是物业。

在物业部门递交材料以后，应该由行政部门继续处理此类案例，然而行政部门处理案件需要讲究一系列程序，故要花去许多时间在走程序之上。但是居民并不一定了解这类情况，他们只知道他们举报的违章搭建至尽没有人来拆除，物业在劝阻拍照之后再也没有任何作为。事实上，这是因为很多居民对物业的概念还停留在从前房管所的印象之上，认为房管所拆除一个违章搭建只要申请一张执法证便可以进行，然而物业早已没有了执法权。但是居民往往会认为物业办事不力，这样大大损害了物业的形象，不利于物业部门以后的工作。有一些居民会以此为借口不交房租，或者有一些居民干脆也乘机搞一个违章搭建。对于这类情况，物业真是有苦难言，为了避免更多的违章搭建出现，为了树立物业的形象，更为了物业自身的生存，物业公司往往在处理违章搭建的案件中由最不起眼的角色成为最卖力的角色。

二、行政步骤缓慢，物业望眼欲穿。在处理违章搭建案例过程中，真正能对违章搭建行使权利的是行政部门，如城管大队，城管大队则直接拥有强制执行权。

尽管有些违章搭建在得到法院强制执行的裁决之后，的确得到了有效的整治。但有关部门似乎更应该考虑如何在走冗长的行政程序过程中，对违章搭建进行有效的监管。不少违章搭建在上报时还呈一个初胚，但由于案子到走行政程序的阶段，居民觉得似乎没什么动静，以为此事已搁置下来，于是便又继续动工。等到一个程序走完，居民的违章也真正搭建好了，那个时候再拆除，无怪一些居民动怒、拼命的事件会发生。而另一些居民在看到此户居民的违章搭建在短时间内并没有收到什么冲击，以为可以相安无事，以为物业只是吓唬吓唬人的，于是便也效仿着搭起了违章建筑，这下一个违章搭建还没拆掉，一片违章搭建倒又蜂拥而至了。

当然在处理违章搭建的具体操作中，物业人员还会感受到各种各样的难处，例如，遇到一些较有权势的居民家违章搭建该如何处理；遇到一些行政部门相互推诿责任该如何处理等等。这里不一一赘述，只相应地再提出几点建议。

一、物业人员要更提高自身工作素养，尽量将违章搭建扼杀于萌芽状态。我们知道违章搭建并非一朝一夕就能完成，其搭建的原材料也不可能置于家中，而肯定是置于露天。因此，在违章搭建的伊始，完全可能被发现并被立即制止。这就需要物业人员提高自身的素养，锻炼较强的职业敏感。当然有些物业小区人员精简，工作人员不可能成天巡视街坊，这就需要物业公司联合好居委会等一些更为基层的组织，一有情况及时汇报。

在发现违章搭建，上门进行劝阻时，物业人员要注意方式方法，多多宣传法规政策，把不及时拆除违章搭建的严重后果性跟居民交代清楚，尽量将违章搭建扼杀于萌芽状态。要知道虽是违章搭建，也是耗费居民心血与金钱的，等到成型以后再发现再拆除，无疑大大增加了工作的难度。

而在准备材料时，物业公司也要遵照程序，不可遗漏，仔细应付。一旦被房产办事处以材料有缺的借口而退回，岂非自己耽误宝贵的时间？同时物业人员还必须吃透法规，尽可能在现有法规基础上把握各个行政部门的职责范围，准确地投递材料，减少不必要的时间的消耗。

二、希望上级有关部门能进一步完善法规，分清职责，弥补缺漏。实践证明，如果对同一行为不同的法规都有所规范，并由不同的行政管理部门去执行，其结果，要么是发生法权争执，要么是互相推诿，执法效果往往不好。”对于物业管理部门来说，上级法规的混乱，执法部门的相互推诿将给物业的工作带来极大的困难。而物业部门本身也急需要一部清晰的法规来明确在拆违过程的费用的摊派与清算。

三、希望行政部门的办事效率提高，尽可能快速地解决违章搭建问题。如果说要走行政诉讼这条道路来解决违章搭建问题，一系列繁复的程序是必不可少的话，那么行政部门是否可以尽量减少人为的拖沓与耽搁。拥有强制执行权的城管大队可以处理事情这样火速.城管大队可以立即采用强制执行措施，避免冗长的行政官司，同样做到雷厉风行、大快人心？

四、希望政府能将廉租房政策往深度推进，扩大低价房的交易买卖。大多数有违章搭建的地方都位于一些不显眼的地方，有些居民家的住房条件还相当艰苦。因此筑起违章搭建也往往由窘迫的居住条件所致。如果政府的廉租房价格能更优惠，地点更靠近市区；或者低价房的交易买卖更便捷更实惠，相信许多居民都会高高兴兴地迁入新居。相信那个时候，所有的“老违章”“新违章”也都会慢慢地成为历史名词，直到终于地被尘封起来了。相信只要社会方方面面都能给物业一个后盾，违章搭建在物业公司手里将不再成为令人犯难的问题。小区违章搭建问题解决途径

作者：李常思

为业主和物业使用人提供宁静、整洁、舒适的生活和工作环境是物业服务企业追求的目标之一，违章搭建问题一直困扰着物业服务企业，虽然《管理规约》、《物业服务合同》里有所约定，但执行程度并不乐观。这类问题是全国性问题，特别是二、三线城市尤为突出，在一定程度上反映了现阶段国民素质还有待提高。

一方面，物业服务企业非行政执法机构，不具备行政执法的主体资格，对待小区内违章建筑不能进行强行拆除和处罚，难以对违章搭建者形成有效制约；而另一方面，物业服务企业向政府部门报告后，得到的常常是遥遥无期的等待和无奈。长此以往，违章搭建屡禁不止，业主的正常生活环境受到影响开始用拒交物业费的方式表示抗议„„

如何解决此类问题值得从业人员深思，下面笔者试从行政执法与监督、创建和谐社会、诉讼等方面介绍几条解决途径：

一、预防为主，物业服务企业首先应当通过各种方式宣传违章搭建对小区环境的危害，并严把建筑材料进场关，加强巡逻，争取将小区内违章搭建消灭在萌芽状态。

二、依据规划法、规划条例向区规划部门书面报告。如不能解决，可依据《河北省监察厅行政效能投诉处理暂行办法》向当地纪检委行政效能投诉中心投诉，请求行政执法监督。也可依据《河北省民主评议行风工作规范》向民主评议行风办公室投诉，要求民主评议行风办公室监督行政执法部门践行行风承诺。

三、借助街道办事处、社区居委会的力量。小区违章搭建问题也是各地《创建和谐社区标准》要求的主要内容之一，街道办事处、社区居委会应当积极配合物业服务企业协调解决。

四、借助业主委员会力量。《物权法》第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

五、必要时物业服务企业还可直接通过诉讼解决，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。首先 对于违章建筑、施工的定义、认定，都有相关法律法规。对于违章建筑，判定相对容易，违章施工就相对复杂一些。

一般常见的违章施工：

1.擅自开工；

2.乱拉电线，私自增加线路负荷或超负荷用电；

3.擅自改动燃气线路，安装燃气用具；改动上下水、电线（开关盒）；

4.空调机不按指定位置安装；

5.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏颜色和格调；

6.随意改变阳台功能，随意封阳台，装防盗门、网；随意拆掉阳台配重墙；

7.随意拆改墙体，在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽；

8.私自开凿楼面层，破坏防水层；堵塞地漏和排水管；

9.擅自占用公共通道、天台、屋面；擅自在室外加装灯、牌、广告等；

10.擅自移动消防设施；擅自动火作业；大型建筑不按规定配置灭火器材；

11.铺装过重的地板材料；

12.随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料；

13.随意用电梯运送装修材料；

14.不办理施工证，不遵守物业区域内治安管理规定；不按时间施工，制造噪音;

15.破坏公共绿篱、绿地；

16.随意安装太阳能设备等。

对于违章建筑 很多违章业主不以为然，要么说“我干扰谁啊，我自己家搭建,又没抢邻居家地方”，要么说“人家都这么做了，我为啥就不能”等等，诸如此类，都觉得自己非常有理，但其实不然。

先说违章建筑-阳光房。很多住顶楼的业主都会说，这么一大片平台，不搭设一个阳光房，多浪费啊。我也不搭很高，不会影响邻居采光；再一个，是在我家阳台，又不是公有面积，更加不会扰民啦。

对此，大致有两方面的解读。1.景观方面。

一个小区的设计，不是单单一间房，一栋楼，一条路，来进行设计的。开发商请了专业的人员进行全盘设计、考量。这些专业设计的主题，也是当年吸引业主购买的主要动力。所以，顶楼追加的阳光房，单独看起来是增加面积，增加了公用。但总体看起来，就觉得是狗尾续貂，如癣如疖。

有些时候，房屋销售人员会把露天改造阳光房作为卖点，这也是事实，但这不能成为业主自行搭建的借口。

2.安全方面。

搭建阳光房要加那么多架子、玻璃，凭空增加了楼体的承重，对于高层来说，房屋在设计时出于安全考虑都会设计高度极限，居民在楼顶私自搭建则会增加建筑高度，同样也增加了房屋的危险性。

有些居民在私搭建时甚至改变了墙体位置，对房屋作了结构性的改变，存在很大的安全隐患。玻璃房采光条件特别好，如果在屋内有一些易燃物，火灾的隐患同时也增加了。

像阳光房这样的违章建筑肯定没有经过验收，质量再过关，一旦遇到灾害性天气，安全根本无法保障。再则,遇到风雨天气，一些私自搭建的雨棚、架子等等会造成噪音，影响其它居民正常休息。

再说违章施工-敲墙。很多住敲了的业主都会说，“我敲我家的墙，和你家没干系啊”,或是“我只是挪了墙，又不是拆掉，有什么关系。”

对此，大致也有两方面的解读。

1.改造的墙体为非承重墙。

非承重墙是指不承受上部楼层荷载的后砌墙体，只起分隔空间的作用，在施工图上为中空墙体，属于建筑非结构构件，对结构安全性影响较小。

其实“非承重墙并非不承重，其含义仅仅是相对于承重墙而言。”非承重墙是次要的承重构件，但同时也是承重墙非常重要的支撑部位。

非承重墙 不等于 可拆除

因为，从实际情况来看，非承重墙至少要承受来自两个部分的重量：一部分是墙体的自重，以目前通常所见的6至7层的多层住宅为例，底层住宅的非承重墙总共要承受上面五层墙体的重量;另一部分，从设计上讲，非承重墙还属于抗震墙的范畴，一旦发生地震，非承重墙将和承重墙一起承受地震对房屋造成的破坏力。

所以，在一幢楼房中，若个别家庭拆除非承重墙或在墙上打个门或窗户，对结构会造成影响。若是整幢楼的住户都随意拆改非承重墙体，将大大缩短楼房的使用年限。

2.改造的墙体为承重墙。

承重墙指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。

上海的《上海市住宅物业管理规定》中第四十一条规定：“违反本规定第二十六条第一项规定，损坏房屋承重结构的，由区（县）房地产管理部门责令立即改正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下的罚款；情节严重的，可处十万元以上二十万元以下的罚款。”

按照此规定，破坏承重墙，不但必须恢复，而且还可能被处以高达20万的罚款。所以，承重墙是万万动不得的。

承重墙是经过科学计算的，如果在承重墙上打孔装修，都会影响地基的稳定性。所以说，即使更改了承重墙体为空调预留的小小空洞，也会都会被算作是违章施工。

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为了小区的美丽，大家的安全，所有业主都应该监督并自管。但总有些业主抱有侥幸心理。反正没人管我就建吧，我就砸吧。

所以从一个小区的违章建筑程度，可以反观物业管理，从一个小区的违章施工，可以反观业主的责任观.小区业主开始装修时，都会签一份装修合约，缴纳装修违约金，签署小区公约。所有小区公约都会规定不能搭建违章建筑，违章施工的鞥条款。

如果 物业管理专业、到位，就从根本上杜绝了违章建筑、施工的产生。

前业委会对物业监管不利，物业本身管理水准不够，导致目前小区内的违章情况愈演愈烈。

而小区业主，也从最开始第一批业主开始大换血，很多都是二手房，有甚者是三手房四收房。

这时候就又会出现这样的问题，因为我买的是二手房，那么原有的违章建筑、施工是不是也要算到我头上呢？

结论很浅显，当然算你的。

举个简单的例子。你买了辆二手车，原来的车主改装了车灯，灯改为了氙气大灯超过了国家的流明标准。此时你去年检验车，被勒令拆除违规灯具，并罚款，你会和车管所说，这是以前的车主改装的，和你没关系吗？

同理，发现有违章建筑的房屋，买卖时，都应该让原房主出具违章建筑的《建筑许可证》。而有违章建筑没有相关许可证的买卖合同，属于无效行为。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的规定，如果未经有关部门颁发施工许可证，擅自施工建筑的，或虽有施工许可证和建设用地审批手续，但未按批准内容施工的房屋建筑物属违章建筑。它包括：1.建造人未取得土地所有权，而在他人有合法使用权的土地上建造违章建筑；2.取得土地使用权，单位取得建筑许可证，擅自建造的违章建筑物；3.取得土地所有权和建筑许可证，单位未按批准内容施工的违章建筑物。两法还规定，以违章建筑为标的的买卖，应认定无效。由于违章建筑物不具有合法手续，或其施工违法，因而不能成为合同转让的合法标的物，转让违章建筑物的行为应属无效。

如果没有发现，那么好吧，你只能 打落牙齿和血吞了，谁让你不睁大慧眼呢。

第二篇：物业公司如何处理违章搭建

如何处理违章搭建

关于违章搭建的界定

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目前，法律法规对违章搭建没有权威的定义，一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在大量的法律、法规或规章中，据不完全统计有20个以上，例如：《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。

违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。

住宅区域内违章搭建的形式

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为了经济利益，违章搭建的形式多种多样，常见的有：

1、在屋顶建设的违章搭建，如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋，或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房，或者将屋面升高等；

2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物，如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；

3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物，如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；

4、违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。

违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

（十）破坏或者擅自改变房屋外观；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”

违章搭建由哪个部门管

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管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时，也相应的规定了处理违法搭建的部门，例如：

《城市规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

《防洪法》规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按照有关水行政主管部门审查批准的位置、界限，在河道、湖泊管理范围内从事工程设施建设活动的，由由县级以上人民政府水行政主管部门或者由流域管理机构按照国务院水行政主管部门规定的权限处罚。

《南京市城市治理条例》第二十四条规定：“发现正在建设的违法建设行为，城市管理行政执法部门或者规划行政主管部门应当立即责令停止建设、限期拆除。当事人不停止建设或者逾期不拆除的，由市、区、县人民政府责成有关部门查封施工现场，实施强制拆除。

相关权利人对违章搭建行为的救济方式

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对于违章搭建行为，相邻业主、业主委员会、物业公司等相关权利人可以行驶以下权利进行救济：

1、相邻业主投诉权。对于违章搭建行为，相邻业主有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉，请求有关部门予以拆除，以排除妨碍，同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚。

2、相邻业主诉讼权。违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的，相邻业主有权依据《民法通则》第八十三条、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼，请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失。

3、业主委员会权责。业主委员会，有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于侵害业主共同利益的行为，还可以依法向人民法院提起违约之诉或侵权之诉，请求恢复原状、排除妨害并赔偿损失。

4、物业公司权责。物业公司有权也有义务对违章搭建行为进行劝阻、制止，并及时向有关行政部门进行报告，对于妨碍物业管理的行为，还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉，请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任。

物业公司处理违章搭建的义务

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物业企业应当加强对物业管理区域的管理，发现违章搭建行为，有义务依据《物业管理条例》第四十六条、《江苏省物业管理条例》第六十七条规定等法规的规定进行劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门报告。也就是说，在遇到业主违章装修搭建时，物业公司一般应积极履行三项义务：一对违章装修行为进行劝阻；二是对违章搭建行为进行制止；三是及时报告有关行政主管部门。

物业服务企业对于业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，可以向法院起诉业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的。但是需要注意的是，这一点是物业公司的权利，而不是义务。

物业公司无权强拆违章搭建

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遇到违章搭建，相邻业主首先想到的是投诉到物业，要求物业进行处理。但是物业公司并不是行政机关，没有法律的授权，无权采取强制措施。因为对违章搭建采取拆除等强制行为必须由行政机关依据行政法规定的程序进行，或者由法院依法强制执行，除此之外其他任何人都不可以进行强拆，否则应当赔偿损失。

案例一：物业强拆违章建筑，法院判决赔偿业主损失

2001年6月13日，南京市民张小阜女士购了一处住房，并与苏宁物业公司（下称苏宁公司）签订了物业管理合约。7月16日，张小阜请工人对新房进行装修。在此过程中，她在内厨房外北阳台上，用轻钢龙骨材料搭建了一间约8.5平方米的厨房，且进行了内外装修，但该房系违章建筑。

同年9月27日傍晚，负责小区物业管理的苏宁公司的保安人员来到张的新房，限装修工黄某5分钟内离开房间。黄某离开后，苏宁公司的有关人员将张家的北阳台厨房吊顶、屋顶、墙体等多处砸烂。第二天上午，张小阜找到物业公司负责人交涉未果。当日晚6时许，苏宁公司的邱某带领该公司数人，从张小阜邻居的窗口跳入张家北阳台，将其违章搭建的厨房全部砸毁，厨房内的生活设施及物品全部被毁坏。

事后，张小阜与苏宁公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日将对方告上法庭，要求判令苏宁公司赔偿物品损失费2.3万元、精神损失费5000元，并要求被告承担本案全部诉讼费。

南京市鼓楼区法院受理此案后，先后两次开庭审理此案。庭审中，苏宁公司首先提出，诉状中所称在外阳台上搭建的厨房是违章建筑，张小阜也未提供相应的证据证实损害行为就是该公司所为。据此，苏宁公司不清楚张小阜起诉的依据是什么。此外，对张小阜要求赔偿精神损失费没有法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

张小阜指出，自己对搭建的厨房是违章建筑不持异议，但苏宁公司无权拆除违建，并坚称厨房及室内物品就是对方强行拆除并毁坏的。她认为，由于苏宁公司的损害行为，毁坏了自家外厨房自来水管及厨房排油烟气管等。由于自来水管损坏漏水，还造成邻居家厨房、餐厅装潢受损，费用高达4685元，要求苏宁公司一并赔偿。

南京市鼓楼区法院对张小阜损坏现场进行了实地勘查，并委托评估机构对所建厨房的建材价值、人工费用及厨房内的生活设施、物品进行了财产评估，鉴定结论总损失额为1.2万元。该院经审理后认为：张小阜搭建的厨房虽系违章建筑，应当拆除，但该权利应由行政主管部门行使，苏宁公司作为物业管理部门，无权行使此权利。作为厨房的搭建人，张小阜投入的建筑材料、人工费用及厨房内的生活设施、物品系其合法财产，理应受法律保护。苏宁公司擅自闯入对方民宅，毁坏财物属不法侵害行为。该公司的侵害行为与原告财物受损有直接的因果关系，由此所造成的损失理应予以全部赔偿，具体赔偿数额以鉴定结论为准。

物业是否有权以自己名义起诉业主，要求拆除违章搭建？

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这个问题长期存在争议，在司法实践中也存在相反的判决，支持的法院认为违章搭建行为损害了全体业主的利益，妨害了物业管理秩序，物业公司作为提供物业管理服务的主体，维持物业管理区域的秩序是其合同义务之一，因此物业公司当然有起诉违章搭建业主的主体资格。反对的观点认为，虽然违章搭建行为损害了全体业主的利益，但是并未损害物业公司的利益，故物业公司无起诉主体资格。笔者同意第一种意见。

但是需要注意的是，法律、法规对于违章搭建行为的界定是概括性的，尤其缺乏专门针对城市物业管理区域内的违章搭建行为的界定，这就需要在《房屋销售合同》、《（前期）物业管理服务合同》或者《业主（临时）公约》中对违章搭建行为进行约定。案例二：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持

杨先生在松江某小区新购联排别墅一幢，为让家人住得舒心，杨先生精心装修，花费甚巨。他不仅将房内布置得温馨舒适、富丽堂皇，把靠南的二楼露台、三楼阳台作了封闭，更为了多利用空间，把靠北的阳台一并封闭，并在封闭的玻璃上再搭建了一间阳光房。看到房屋靠小区围墙，杨先生又突发奇想，将屋外靠墙的草地改造了一座古香古色的全木质凉亭，准备夏天乘凉，冬日小憩。

随着装修完工，杨先生准备享受劳动成果时，却收到物业公司的通知，要求其限期拆除封闭的二楼露台、三楼搭建的阳光房以及凉亭，为此双方争执不下。物业公司依据《业主临时管理规约》以及相应的入住文件，将杨先生告上了法庭。松江区人民法院审理后认为，被告杨先生的行为违反了 《业主临时管理规约》第七条中不得擅自封闭阳台、不得在公共部位搭建建筑物的规定，判决被告拆除相关的封闭阳台以及凉亭。案例三：业主违章搭建构筑物，物业起诉拆除获法院支持

王敏系万科星园小区9号楼X房屋的业主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全体业主共同部分私自搭建构筑物，北京万科物业认为，王敏的行为严重侵害了全体业主的共同权益。为维护全体业主的合法权益，现诉至法院要求：判令王敏拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。

王敏辩称：不同意原告的诉讼请求。理由是：程序上万科物业提交的证据物业管理合同的期限是到2013年12月31日，以及到期，万科星园小区涉及违建比较普遍，应当追加所有违建业主都应作为本案共同被告。事实上王敏之所以在二层露台上搭建，是为了解决冬季保温的问题，不存在损害其他业主利益的情况，在购买该房屋时前手业主已和业主进行过沟通，物业公司同意在个人露台上搭建。

法院审理后认为：万科星园小区业主大会与原告签订了《万科星园物业服务合同》，且合同期满后原告仍为该小区提供物业服务，原、被告间已形成事实上的物业服务关系。被告系X室的所有权人，万科星园业主委员会制定了《万科星园物业管理规约》，被告作为万科星园小区业主，亦应予以遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的请求，有法律及事实依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条之规定，判决被告王敏于本判决生效之日起七日内拆除位于北京市朝阳区仰山路万科星园9号楼X室二层主卧东北角露台上搭建的违法构筑物。案件受理费三十五元，由被告王敏负担。

物业公司处理违章注意事项

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1、通过《前期物业服务合同》、《业主管理规约》等文件明确对违章搭建行为进行界定，对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定，明确物业企业的诉讼主体资格。

2、加强装修管理，对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位的装修加强巡视，一旦发现破坏房屋承重结构或违章搭建的苗头应当及时制止，防止其他业主效仿，否则一旦形成违章搭建的风气将无法制止，最终必将招致更过业主的不满。方法上可以通过限制装修人员或装修材料进入施工现场的方式制止违章搭建，并及时向有关部门报告。

3、联合业主委员会或社区工作人员耐心做好违章搭建业主的说服工作，说服不成功的应当及时向业主发出整改通知书，并向相关部门报告，向相邻业主通告，获取其他业主的支持。

4、物业企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的正当利益，物业管理企业有义务予以劝阻、制止和及时报告。实践中物业公司在履行上述三项义务时都必须保留好相关的证据，如果物业管理企业履行了上述义务却没有留下相关凭据，则可能日后成为其他业主拒交管理费的理由或被业主认为疏于管理。

5、虽然物业管理相关规定为物业管理企业设定了相关义务，却并没有赋予物业管理企业行政执法权，因此物业企业应慎重采取强制拆除措施。

第三篇：违章搭建情况的调查报告及应对措施和建议

违章搭建情况的调查报告及应对措施和建议

三月中旬以来，松陵镇渡江小区居民连续上访我大队及相关部门，反映渡江小区内有许多居民搭建了违章的小屋，另有数十户居民正在搭建或即将搭建小屋，影响了周边的通风采光和正常的治安秩序，要求相关部门依法予以制止并拆除。有关调查情况如下：

一、基本情况和经过

三月十六日，渡江小区内两村民来监察大队反映其东邻在未办理法定手续的情况下，准备建造两层楼房，将严重影响其通风采光。而在此之前他们已向所在村、镇建管所及土地管理部门、城管等部门投诉，因这些部门均表示该问题应有建设局监察大队处理，故最终来大队投诉。我大队在接到投诉后，领导十分重视，当即与城管中队及城管局领导取得联系，要求按去年九月份市政府既定的联合执方案共同进行调查摸底，并联合发书面停工通知书。十七日上午，监察大队与城管中队共同指派执法人员进入该小区进行调查摸底。

2、近两年随着工业经济的迅猛发展和城市的快速扩张，外来务工人员大量涌入我市，暂住房租赁和商务服务市场供不应求（据传最多的一户年租金多达二十万元）。一部分居民以失地、下岗困难和生活无保障为由，擅自在自家院内或自有住宅边非法占地建房出租给外来务工人员居住或破墙开门开店用于经营。因此，租房热在一定程度上也为违章建筑的形成提供了市场空间。

3、近两年随着我市城市化发展进程的不断加快，大量的动迁工作需要及时跟上，由于某些动迁政策及配套措施上还存在着不完善的原因，导致了被列入动迁范围居民借大肆建造违章建筑和装饰装修谋取赔付差价的恶劣现象，尤其在一些城中村中非法占地搭建违章建筑已掀然成风。

4、部门间配合协作工作不够，存在着相互推诿扯皮的现象。违章建筑中既有违反规划规定内容，也有违法占地行为，还有一部分是影响了市容市貌、工商及治安管理等方面的规定。而查处违章建筑和破墙开店等牵涉土地、建设、城管、工商、社区、镇级建设管理等多个部门。以目前各相关执法部门依法法定程序查处效果并不大，造成违章建筑既成事实非法使用。与此同时，一些上访居民在多次上访相关部门无效的情况下，干脆效仿搭建违章建筑，使城中村搭建违章建筑现象逾演逾烈，也有损于政府相关职能部门的威信。

三、应对措施和建议

由于以上种种原因，市区的违章搭建已成为一个严重的社会问题，如何扎实有效地制止城中村的违章搭建行为，维护社会安定团结的局面，树立政府职能部门的权威已成为当前城市化发展过程中的一个重要课题。因此，根据大队成立以来与规划、城管等部门对违章建筑进行整治的工作经验，结合我市违章搭建现状，对切实加强各级管理工作和制止违章建筑工作提出如下建议：

1、仍应充分调动和发挥基层的管理力量。村、社区（街道）等基层组织由于掌握属地居民的基本情况，多年来在推进建设管理和监督工作中扮演着重要的角色。而用好基层组织的管理力量一直是各级建设管理部门推进建设监管工作规范化的重要手段。近两年由于种种原因，在城市化推进过程中，基层组织逐年退出农村（城中村）的建设监管工作，而在规划调整、管理职能移交过程中新的配套管理措施又未及时跟上。在缺少基层监督和初审的情况下，各级建设管理部门很难及时了解和掌握基层的建设动态，对违章搭建的苗头性问题未能及时有效地制止，待到大面积违章建筑出现时，已失去了处理的最佳时机，造成了现在罚不责众的被动局面（监察大队和城管中队在渡江小区的联合停工通知书甚至无法发到当事人手中）。为此，在当前情况下，土地、建设、城管、镇政府等相关单位必须根据以往成功的管理经验，结合现实情况，制定相关措施，要在规划审批权限相对集中后，切实加强土地、建设、施工的审批发证和管理工作，并切实调动和发挥好基层的协管力量，以便及时掌握动态，及早整治好苗头性的问题。

2、切实加强部门的协作配合，明确分工。

第四篇：违章搭建情况的调查报告及应对措施和建议

违章搭建情况的调查报告及应对措

施和建议

违章搭建情况的调查报告及应对措施和建议

违章搭建情况的调查报告及应对措施和建议

三月中旬以来，松陵镇渡江小区居民连续上访我大队及相关部门，反映渡江小区内有许多居民搭建了违章的小屋，另有数十户居民正在搭建或即将搭建小屋，影响了周边的通风采光和正常的治安秩序，要求相关部门依法予以制止并拆除。有关调查情况如下：

一、基本情况和经过 三月十六日，渡江小区内两村民来监察大队反映其东邻在未办理法定手续的情况下，准备建造两层楼房，将严重影响

其通风采光。而在此之前他们已向所在村、镇建管所及土地管理部门、城管等部门投诉，因这些部门均表示该问题应有建设局监察大队处理，故最终来大队投诉。我大队在接到投诉后，领导十分重视，当即与城管中队及城管局领导取得联系，要求按去年九月份市政府既定的联合执方案共同进行调查摸底，并联合发书面停工通知书。十七日上午，监察大队与城管中队共同指派执法人员进入该小区进行调查摸底。现场情况表明，正在违章建房或正在筹备建房的多达十几户，且已建成投入使用的违章建筑近百户。因对该小区的住户情况不熟悉，人员生疏，且违法建筑面广量大，小区内居民相互指责、内讧和效仿的情况十分严重，已无法发书面停工通知书。为全面了解和掌握该小区违章的确切情况，三月十八日，监察大队执法人员全体出动，对渡江小区进行地毯式调查摸底，对所有已经建成投入使用和正在建造或准备建造的违章建筑进行了统计和

摄像及照像取证，同时只能口头通知在建户停止施工。据统计，该小区内正在搭建的违章户有6家，正在筹建或挖基槽的为4家，而近几年来陆续建成已投入使用的竟有126家之多，几乎家家有违章建筑，已到了罚不责众局面，现场事态十分严重。

二、问题的原因和危害性

渡江小区城乡结合部出现如此大面积的违章搭建行为，既有各级相关管理部门工作衔接方面的问题，也有深层次的历史和社会的原因，归纳下来主要有以下几方面：

1、渡江小区地处城乡结合部，是城市化发展中形成的新城中村。在前几年，所有的农民建房均按村镇建设的相关规定严格进行规划、建设的审批和过程管理。先由村级基层组织进行初审，再到松陵镇人民政府建设管理部门进行报批并接受行业管理。而随着市区规划的调整，目前渡江小区的行政及相关事务的管理已由松陵镇政府划到开发区，该小

区农民建房除规划初审由我局规划部门协助把关外，用地、建设规划和施工许可的发证以及工程建设施工管理职能均由开发区规建局行使。由于审批和管理权限的变更以及村、镇基层组织和相关部门监督管理工作在移交时出现了一定时间的监管真空，目前渡江小区农民建房基础管理工作基本处于失控状态。

2、近两年随着工业经济的迅猛发展和城市的快速扩张，外来务工人员大量涌入我市，暂住房租赁和商务服务市场供不应求。一部分居民以失地、下岗困难和生活无保障为由，擅自在自家院内或自有住宅边非法占地建房出租给外来务工人员居住或破墙开门开店用于经营。因此，租房热在一定程度上也为违章建筑的形成提供了市场空间。

3、近两年随着我市城市化发展进程的不断加快，大量的动迁工作需要及时跟上，由于某些动迁政策及配套措施上还存在着不完善的原因，导致了被列入动迁范围居民借大肆建造违章建筑和装饰

装修谋取赔付差价的恶劣现象，尤其在一些城中村中非法占地搭建违章建筑已掀然成风。

4、部门间配合协作工作不够，存在着相互推诿扯皮的现象。违章建筑中既有违反规划规定内容，也有违法占地行为，还有一部分是影响了市容市貌、工商及治安管理等方面的规定。而查处违章建筑和破墙开店等牵涉土地、建设、城管、工商、社区、镇级建设管理等多个部门。以目前各相关执法部门依法法定程序查处效果并不大，造成违章建筑既成事实非法使用。与此同时，一些上访居民在多次上访相关部门无效的情况下，干脆效仿搭建违章建筑，使城中村搭建违章建筑现象逾演逾烈，也有损于政府相关职能部门的威信。

三、应对措施和建议 由于以上种种原因，市区的违章搭建已成为一个严重的社会问题，如何扎实有效地制止城中村的违章搭建行为，维护社会安定团结的局面，树立政府职能部

门的权威已成为当前城市化发展过程中的一个重要课题。因此，根据大队成立以来与规划、城管等部门对违章建筑进行整治的工作经验，结合我市违章搭建现状，对切实加强各级管理工作和制止违章建筑工作提出如下建议：

1、仍应充分调动和发挥基层的管理力量。村、社区等基层组织由于掌握属地居民的基本情况，多年来在推进建设管理和监督工作中扮演着重要的角色。而用好基层组织的管理力量一直是各级建设管理部门推进建设监管工作规范化的重要手段。近两年由于种种原因，在城市化推进过程中，基层组织逐年退出农村的建设监管工作，而在规划调整、管理职能移交过程中新的配套管理措施又未及时跟上。在缺少基层监督和初审的情况下，各级建设管理部门很难及时了解和掌握基层的建设动态，对违章搭建的苗头性问题未能及时有效地制止，待到大面积违章建筑出现时，已失去了处理的最佳时机，造成了现在罚不责众的

被动局面。为此，在当前情况下，土地、建设、城管、镇政府等相关单位必须根据以往成功的管理经验，结合现实情况，制定相关措施，要在规划审批权限相对集中后，切实加强土地、建设、施工的审批发证和管理工作，并切实调动和发挥好基层的协管力量，以便及时掌握动态，及早整治好苗头性的问题。

2、切实加强部门的协作配合，明确分工。在当前城市化进程中动迁规模和难度增大的情况下，建议有关部门加强调查研究，缩短动迁工作中从计划到实施的时间，切实制定和完善动迁配套政策和落实措施，使一些钻动迁政策空子的动迁户无机可乘。另外，要加强房屋租赁市场的监管，对未取得房屋产权证或不符合经营条件或外租的违章建筑坚决不予工商登记或外租登记发证。同时相关部门要加强执法检查，坚决取缔无证经营或外租的现象，使之无利可图，以此来遏制乱搭建之风。

3、切实加强领导，加大联合执法力度。

已经上级批准的市行政执法局应尽快组建成立，并借鉴周边其它县市在城市管理相对集中行政处罚权管理的成功经验，组织联合执法行动。在现阶段，针对市区城中村大规模违章搭的情况，建议暂时由市政府牵头组织相关执法部门成立整治违章建筑专项治理领导小组，在督促村、镇建设管理、街道、社区、基层城管队等部门加强日常巡查监督的同时，根据土地、规划、城管、工商等方面的法律法规，切实加强领导，统一调度相关的执法单位进行联合执法，对城中村违章建筑及破墙开店情况突出的，采用行政强制手段有计划、分阶段进行整治。同时，切实加强媒体的反面宣传力度，震慑准备进行违章搭建的行为，坚决制止乱搭的恶习，以此来确保城市化进程的顺利实施。

第五篇：物业公司业户违章处理标准作业规程

1、目的：规范业户违章处理工作，维护业户的利益，保持小区良好的环境和秩序。

2、适用范围：适用于物业公司管辖范围的业户违章事件的处理。

3、职责：客户服务中心经理负责业户重大违章事件的处理。

物业主任负责住户一般违章事件的处理。

4、程序要点

4．1违章处理的原则

4．1．1以劝导、教育为主的原

则。

4．1．2慎用处罚的原则。

4．1．3实施处罚以应得大多数业户认可的原则。

4．1．4批评规劝从重，处罚从轻的原则。

4．1．5处理尽量不伤和气，事后主动缓和关系的原则。

4．2常见业户的违章现象

4．2．1违反装修管理规定的现象。

a）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观（含外墙、外门窗阳台等

部位设施的颜色、形状和规格）设计功能和布局；

b)对房屋的内外承重墙、柱、梁、板进行违法乱纪章凿、拆、搭建；

c)擅自拆除、改造供电、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

d）擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒杂物；

f)其他违反装修管理规定的行为；

4．2．2违反消防管理规定的现象。

a)堵塞消防通道；

b)损坏消防设备和器材，动用、损坏楼梯、走道和出口的各类消防标识、

报警装置、灭火设施；

c)超负荷使用电器，乱接电线造成火灾隐患；

d)在公共场地烧香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品及其他废弃物；

e)营业场所不按规定配置灭火器材；

f)其他违反消防管理规定的行为。

4．2．3违反环境卫生管理规定的现象。

a)乱丢垃圾、果皮、纸屑、烟头等杂物，随地吐痰和大小便；

b)破坏卫生设备设施；

c)在公用场地私自堆放、吊挂杂物、乱搭、乱建、乱张贴涂写；

d)高空抛物、倒污水；

e)播放高音喇叭制造超量噪音；

f)践踏草坪、攀摘花、树及占用绿化地、损坏、涂画园林建筑小品；

g)其他违反治安管理规定的现象。

4．2．4违反治安管理规定的现象。

a)违章停车；

b)违反规定存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

c)聚众赌博、打架斗殴；

d)其他违反治安管理的行为。

4．2．5无特殊原因，拒交有关管理服务费用的行为。

4．2．6采取可能损害其他住户利益或影响小区安全行为。

4．2．7违反以上管理规定，未造成小区业户利益受损或对小区公共安全造成

威胁的视为一般违章，其他违规均视为重大违章。

4．3违章的处理办法

4．3．1即时劝导、教育：适用于一般违章事件。

4．3．2限期整改：适用于违反本规程4.2条有关款项，给小区公共利益造成较大

经济损失的违章事件。

4．3．3赔偿经济损失：适用于违反本规程4.2条有关款项，给小区公共利益造成

较大经济损失的违章事作。

4．3．4通报批评：适用于不接受违章处理意见的业户。

4．3．5提起诉讼：适用于小区造成较大经济损失而拒不赔偿或严重拖欠或拒有关

原管理服务费用。

4．4违章得处理程序

4．4．1物业公司职员如发现业户有违章行为应立即和采取规劝、教育的方式

进行处理，劝导业户停止违章行为。

4．4．2片区管家接到业户违章信息后，在〈〈业户违章事件记录表〉〉上登记

然后按以下规定进行处理：

a）属重大违规事件物报物业公司上级处理。

b）属一般违规事件物业主任到现场予以劝导、教育。

4．4．3物业公司上级领导接到重大违章事件信息后，根据情况及业户违章给小区造成的经济损失大小，决定给予“赔偿经济损失”或“提出起诉”的处理意见。

4．4．4对于造成较大经济损失且拒赔偿或严重拖欠或拒交管理服用的，可采取发律师函方法处理，必要时再依法向当地司法机关提起诉讼。

4．4．5对于：“赔偿经济损失”、“通报批评”及“提起诉讼”的处理措施一定要特别慎重，处理完毕后，客户服务中心应主动与当事者沟通及缓和双方关系。

4．4．6违章处理意见经物业公司上级签署后生效，由客户服务中心执行。涉及向业户收取有关费用，由客户服务中心每月月底将〈〈业户违章记录表〉〉复印一份保存，原件报财务部统一扣款。

4．4．7对违规业户的处罚工作，由物业公司经理或客户服务中心经理依据规程处理；对其他员工只能劝导、教育，严禁越权处罚。

4．5资料保存：《业户违章记录表》由客户服务中心统一归档；一般违章事件资料保存期为一年；重大违章事件的资料保存期为5年。

5．相关表格

《业户违规处理通知单》