原创：业主违章搭建物业怎么办？

第一篇：原创：业主违章搭建物业怎么办？

业主违章搭建，物业公司该怎么办？

一、关于违章搭建的界定

目前，法律法规对违章搭建没有权威的定义，一般理解为建造时违反法律、法规、或规章的强制性规定而建造的建筑物或构筑物。这些强制性规定分布在大量的法律、法规或规章中，具不完全统计有20个以上，例如：《土地管理法》、《城市规划法》、《村庄和集镇建设管理条例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《电力法》、《畜牧法》、《市容管理条例》等等。违章搭建不能简单的以是否取得房屋所有权证或土地证为界定标准，应由规划、城管等政府部门通过法定程序作出认定。

二、住宅区域内违章搭建的形式

为了经济利益，违章搭建的形式多种多样，常见的有：

1、在屋顶建设的违章搭建，如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋，或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房，或者将屋面升高等；

2、在一楼庭院内的建筑物、构筑物，如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等；

3、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物，如利用一楼阳台、外墙搭建阳光房、简易棚等；

4、违反业主公约安装的设施，如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等等。违章搭建的形式无法列举穷尽。《江苏省物业管理条例》第六十七条规定：“物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业的规划用途；

（二）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（五）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定的物品；

（六）制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风；

（七）任意弃置垃圾、排放污水、抛掷杂物和露天焚烧；

（八）侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施；

（九）擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆；

（十）破坏或者擅自改变房屋外观；

（十一）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画；

（十二）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。”

三、违章搭建由哪个部门管

管理违章搭建的婆婆很多，在举报违章搭建时一定要找对监管部门。法律、法规在规定禁止性规定的同时，也相应的规定了处理违法搭建的部门，例如：《城市规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”

《防洪法》规定，未经水行政主管部门对其工程建设方案审查同意或者未按

第二篇：物业违章搭建告知书业主

告知书

尊敬的小区幢单元室（业主）： 根据政府现行的相关规定及您签署的《业主临时管理规约》，请贵户及时对目前存在的有损于其他业主的权益和安全隐患的行为进行清理、整改： □楼顶平台搭建阳光房。□消防楼道及消防通道内搁置物品。□封堵消防楼道。□非机动车占用消防通道。

□占用公共部位。□改变房屋使用功能及公共管道、烟道。□外墙安装花架、晾衣架、凸窗、搁置物品、悬挂物品。

服务中心值高温、雷雨大风天气和国家相关法律规定，再次告知贵户如施行上述行为会产生以下后果：

1、存在不安全隐患，如发生脱落、坠落造成他人损害事件。

2、在外墙面安装花架、晾衣架、防盗窗、空调外机、打孔或平台搭建易造成渗水等问题。

3、不利于邻里关系和谐。

4、给小区环境带来不利影响。

5、2010年7月1日施行的《中华人民共和国侵权责任法》规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任”。2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》和2012年6月1日起施行的《江苏省高层建筑消防安全管理规定》规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”。

6、影响公共设施使用功能。

7、影响居室质量（如室中溢水及溢水造成的墙体霉变等）。

最后，期待并感谢您对公共权益保护的支持，对物业服务工作的支持，谢谢！祝阖家欢乐、身体健康！

物业服务中心

回执

幢

第三篇：物业用真情感化,业主自行拆除违章搭建专题

物业用真情感化，业主自行拆除违章搭建

[ 发布日期:2014-04-18 13:02:00 | 浏览:366次 ]

（文/王倩）违章搭建一直是大多数住房困难者无可奈何的举动，而如今越来越多的高档小区也同样面临着这样的窘境，违章搭建屡禁不止着实成为物业管理中最难得一道拦路虎，一旦处理不及时就会存在“私搭风”；如果方式不得当就会影响到双方关系。物业从业人员都深有体会，在处理这类事件的时候，有些违建业主不仅对劝阻置若罔闻，个别还会以“不交物业费”威胁物业，即使少数业主当时停工，但出于自身利益的考虑，时隔不久，悄然复工。

海宁经都名庭小区也在交付半年后面临这样的问题。由于该项目处在城乡交接地段，购房者多以原当地拆迁居民为主，思想上并没有建设高档小区家园的意识。随着装修的业主越来越多，封闭阳台，搭建棚顶的情况时有发生。于是客服中心构建“三位一体”模式，岗亭是第一道防火线，每位保安人员练就一双火眼金睛严查进出小区的建筑材料。客服是第二道战线在业主办理装修手续的时候必须向业主明确哪些是违规行为，让业主意识到创建优秀小区不只依靠物业的管理，热情的服务，更需要业主的支持与理解。而我们的巡逻员和维修人员就是现场的移动监控设备，做到发现苗头，第一时间上前劝阻。2月的一天，巡逻人员小张发现3幢业主装修的柜子超出了规定的范围，占用了公共面积。于是立马上报到客服中心，在服务处经理的带领下“三位一体”模式启动：客服小朱马上联系业主，维修人员发整改通知单，岗亭严控该户的装修材料。全员行动，坚决要把第一家违章搭建拿下来。经过一个多星期，仍然没有任何进展，电话多次被挂断，上门吃了闭门羹，业主的不配合让工作停滞下来。面对业主的冷漠，物业人员坚持不厌其烦的积极与业主交流，灌输小区大家园的概念。终于还是耐不住物业的持久战，违章业主愿意坐下来和物业沟通。在整个过程中，业主提到最多的就是被开元物业人员的服务态度所感动，面对自己有些过激语言，他们始终微笑，耐心的引导着业主认同开元物业的理念。最后决定按照小区的管理要求将违建部分予以拆除，并且还要向其他业主宣传，共同创建美好家园。

从此次事件可以看出，违章搭建工作虽然是物业难啃的一块骨头，但只要上下齐心，有毅力，用心去做，主动、坦诚的与业主沟通，还是可以避免发生不愉快的事情。毕竟众人拾柴火焰高，用真诚交换业主的信任。

第四篇：物业违章搭建纠纷法律责任分析与处理

物业管理区域内违章搭建纠纷法律责任

分析与处理

物业管理区域内违章搭建纠纷几乎是每个物业管理企业在实践中都能遇到的，也是非常棘手的问题。本文将就这一纠纷的法律责任和物业企业的正确处理作一简要的探讨与分析。

在探讨这个问题之前，我们有必要先弄明白物业管理的内涵、物业管理的性质以及物业管理企业的性质等相关概念。这一方面是为了便于后面的分析，同时，只有明白了这些我们才有探讨违章搭建纠纷，分析责任的基础和实际意义。

一、相关概念

1、物业管理的内涵

《物业管理条例》第二条明确规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从这一规定中不难看出，物业企业的职责即物业管理的基本内容包含两个方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序。这是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务，确保物业的完好与正常使用，维护正常的工作生活秩序和良好的环境。它也是业主和物业管理企业在《物业管理服务合同》中约定的最基本的内容。规定中的“相关区域”应是指 与房屋配套或为房屋的使用者服务的室内外各类设备、市政公用设施、相邻的场地、庭院、干道等。

2、物业管理的性质

物业管理是一种与房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局相衔接的统一管理，是与社会主义市场经济体制要求相适应的社会化专业化、市场化的管理，其本质是服务行为。

3、物业企业的性质

物业管理企业是依法定程序设立，以物业管理为主，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。

二、法律责任分析

违章搭建，顾名思义是指业主或物业使用人在物业管理区域内的“相关场地”私自搭建，而又不能出示规划许可证的行为。这显然违反了《城市规划法》，同时给行为人房屋相邻各方的排水、通行、通风、采光等方面造成了不同程度的妨碍，进而引起相邻各方的不满，引发纠纷。如果不及时妥善处理，可能会造成较为严重的后果。

1、违章搭建行为人责任

业主或物业使用人在未取得《规划许可证》的情况下，在物业管理区域内擅自搭建，破坏了小区规划，妨碍了其相邻各方的排水、通行、通风、采光等，其行为违反了《城市规划法》这一根本的同时，违反了《民法通则》第八十三条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”的规定；违反了《环境保护

法》第六条：“一切单位和个人都有保护环境的义务，并有权对污染和破坏环境的单位和个人进行检举和控告。”的规定；一般情况下还违反了《业主公约》，进而违反《条例》第七条第一款“业主在物业管理活动中，遵守业主公约、业主大会议事规则”的规定。正常情况下，物业企业在与业主签订《物业管理服务合同》时，应有这样一条：业主应自觉遵守和维护《业主公约》。如果是这样的话，违章搭建行为人就又违反了《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定。综上所述，违章搭建行为人在物业企业或有关行政管理部门进行纠正后，应迅速明白自己行为的欠妥，可能给相邻各方带来不便，进而引发纠纷，造成不必要的后果。按照《民法通则》第八十三条的有关规定，停止搭建，排除妨碍，恢复原状。给有关各方造成损失的，应当赔偿损失或协商解决。

2、物业管理企业及有关部门的法律责任

物业管理企业是具有独立法人资格的社会经济实体，按照独立核算，自主经营，自负盈亏的原则运转，物业管理的本质是服务行为，其性质是社会化、市场化的。业主与物业企业是《合同》的甲方与乙方，是服务与被服务的关系，二者不存在行政隶属关系。物业企业对业主没有行政许可资格。但作为“涉事”物业企业并不能因此就对违章搭建行为高高挂起，置身事外。因为在《物业管理条例》第二条对物业管理的含义的规定中有“维护区域内环境卫生和秩序”的规定，它也是物业管理两大基本内容之一。就这一点来说，违章搭建行为破坏了规划，不同程度地妨碍了相邻各方的排水、通行、通风、采光等，引起邻里纠纷，进而扰乱了物业区域内正常的生活秩序，物业企业有

义务，有责任制止。这是我在分析具体的问题之前先阐明物业管理，物业企业性质等概念的原因所在。

那么，物业企业与有关部门在这一纠纷当中的法律责任如何界定呢？且看《物业管理条例》第四十六条的规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法修理。”从上述条款的规定中，我们可以很清楚地明白两点：一是物业管理企业以违章搭建行为有制止和报告的义务；二是对违章搭建行为有制止和处理义务的是有关行政主管部门，具体是哪个行政主管部门因各地的规定不同而异。

物业管理区域是一个相对封闭的区域，作为物业区域的管理服务人，物业企业在遇到物业管理服务区域内的违章搭建行为，应当予以制止。但值得注意的是，《条例》本条规定只是为物业管理企业设定了一项义务而已，并没有赋予物业管理企业行政执法权。因为物业管理企业接受的是全体业主的委托，维护全体业主的利益。在物业管理区域内进行违章搭建，侵害了其相邻各方的正当利益，作为管理服务人，物业管理企业应当有义务予以制止。但实际上，这里的制止，是一种义务而不是权利。这与《条例》第二条“维护相关区域内的秩序”的规定是一致的。

同时，物业管理企业的制止义务又是有限度的，对物来管理区域内的违章搭建行为因为没有相应的手段而可能无法制止。这时，物业企业所应当做的，就是及时向有关主管部门报告。按照《条例》第四十六条第二款之规定，有关行政主管部门应当及时处理物来管理企业的报告。如果相关主管部门对物业企业的报告不予理睬，属于行政不作为，应当承担相应的法律责任，《条例》第六十七条规定得很清楚：对相关主管部门工作人员发现“违法行为不予查处”的，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

3、物业企业对违章搭建纠纷的正确处理

首先，应充分履行制止和报告义务，特别是在向有关主管部门报告后，更要关注事态的发展和处理情况。如果有关主管部门能及时地处理，要积极地给予配合。但若遇到相关主管部门不能及时处理的话，就更要耐心细致地对违章搭建行为人动之以情，晓之以理阐明利害，谨防事态进一步扩大，同时可以再次向相关主管部门报告，言明如再不及时处理的话，事态有可能扩大。这样做一方面可以多与业主沟通，在业主心目中树立真实、诚恳的形象；另一方面也为相关主管部门及时处理争取时间。赢得业主和相关主管部门的信任，这对树立企业形象，创立企业品牌很有好处。

其次，要文明服务，制止要注意方式，千万不能以“管理”者自居，动辄对自己的服务对象呼三吓四地下命令，这极容易使矛盾激化，让自己进退两难。

其三，物业企业要注重对《条例》、《业主公约》等的宣传，让业主尽可能明白自己的在物业管理中的权利和义务，在物业小区内，哪些事是可以做的，哪些事情是不可以做的，以减少上述矛盾的发生。

第五篇：关于违章搭建纠纷材料

小区业主黄先生告诉记者，楼下邻居近期在自己家后院的小天井里大兴土木，原本露天的天井被完全封闭，依托着围墙，铝合金框架支撑起了完全透明的玻璃材质墙面，并且将顶篷直抵楼上人家的空调支架下。“这已经是改良后的玻璃屋了。”黄先生表示，底楼两套住房为同一业主所有，其中一套在此前已经搭起了玻璃房，而新近搭建完成的小屋和原有的连成了一体，甚至进行了改良，为了方便空气流通，顶篷处还开启了5扇可开合的天窗，俨然是一间坐落在花园里的阳光房。为了方便进出，业主还在围墙处开了一道门，将家门直接朝向了小区绿地。“每逢下雨天，雨水打在顶篷上噼里啪啦的声音，已经成为噪音。”黄先生表示，尤其在炎热的夏天，阳光照射在玻璃屋顶上，不仅刺眼且所产生的热辐射，直接影响二楼住户，更令人担忧的是，高度离二楼住户仅一步之遥，也造成了安全隐患。

法律人士认为，底楼的天井，该业主有使用权，但没有产权，如果将之完全封闭，从物权法的角度讲，就等于侵占了小区业主的公共部位。这种玻璃房应该属于违章搭建，业主可以以侵犯相邻权进行诉讼。

请问潭律师：1）当前小区内底楼住户都搭此类建筑，隔壁102室更是将整个35平米天井全部做成阳光房，请问律师我家阳光房究竟算不算违章建筑？（天井划分在我家房型图中）2）若算违章建筑，必定要被法院强制拆除

我家是一楼,房型为三室一厅外加近35平方米的天井(96年房型,天井三面是由围墙围住,两间卧室和客厅都并排朝南,03年8月装潢时在征得二楼户主口头同意后在其中的一间卧室外搭了一个阳光房约12平米(阳光房的位置是在天井的左边,左面挨墙，顶棚基本和围墙统一高度且没有向围墙外围延伸，阳光房位于天井右边的一边砌过水泥围墙装了门，天井围墙没有被破坏过，当时物业也到现场来看过并默许)。现二楼户主到法院起诉我家阳光房为违章建筑要求拆除。tansy解答：

答：你好。虽然当前许多小区内底楼住户都搭建了此类建筑，但它依然是违章建筑。若权利人诉至法院则多半会判决折除此建筑。二楼的晾衣架及空调不是违章建筑。

但此类案件目前是民不举官不纠，现对方已将你起诉至法院，则你败诉机率很大。若要保全你的阳光房，建议你与对方直接调解或者由律师调解解决此事，争取庭前合解，以最小代价维护自已的最大利益。