项目建议1

第一篇：项目建议1

项目建议书

项目建议书（又称项目立项申请书或立项申请报告）由项目承建单位或项目法人根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，就某一具体新建、扩建项目提出的项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。

项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。

项目建议书特点

减少项目选择的盲目性等。

项目建议书目录

1定义 2研究内容 3定位编写 4区别 5核心价值 6作用 7准备资料

8深度要求 9目录 10工业项目 11农业项目 12水利水电 13社会发展 14城市设施 15煤矿改造 16房地产 17审批 18主要内容 19审批权限 20批准后

一、项目建议书定义

项目建议书(又称立项申请书)是项目单位就新建、扩建事项向发改委项目管理部门申报的书面申请文件。是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。项目建议书主要论证项目建设的必要

性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。另外，对于大中型项目和一些工艺技术复杂、涉及面广、协调量大的项目，还要编制可行性研究报告，作为项目建议书的主要附件之一，同时涉及利用外 资的项目，只有在项目建议书批准后，才可以开展对外工作。

因此，我们可以说是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总，是选择和审批项目的依据，也是制作可行性研究报告的依据。

二、研究内容

项目建议书研究内容包括进行市场调研、对项目建设的必要性和可行性进行研究、对项目产品的市场、项目建设内容、生产技术和设备及重要技术经济指 标等分析，并对主要原材料的需求量、投资估算、投资方式、资金来源、经济效益等进行初步估算。

三、定位

受项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目建议书均有不同侧重。为了保证项目顺利通过地区或者国家发改委批准完成立项备案，项目建议书的编制必须由专业有经验的咨询机构协助完成，一些大型项目立项所提交的项目建议书及可行性研究报告必须附带相应等级的咨询机构的公章，其中最高一级为国家甲级。

制作依据：准确的数据、资深的调研团队、经验丰富的分析团队。

四、项目建议书与可研报告区别

项目建议书的批复是可行性研究报告的重要依据之一；可行性研究报告是项目建议书的后续文件之一。此外，在可行性研究阶段，项目至少有方案设计，市政、交通和环境等专业咨询意见也必不可少了。对于房地产项目，一般还要有详规或修建性详规的批复。此阶段投资估算要求较细，原则上误差在±10%；相应地，融资方案也要详细，每年的建设投资要落到实处，有银行贷款的项目，要有银行出具的资信证明。

很多项目在报立项时，条件已比较成熟，土地、规划、环评、专业咨询意见等基本具备，特别是项目资金来源完全是项目法人自筹，没有财政资金并且不享受什么特殊政策，这类项目常常是项目建议书与可行性研究报告合为一体。

一个项目要获得政府有关扶持，首先必须先有项目建议书，项目建议书通过筛选通过后，再进行项目的可行性研究，可行性研究报告经专家论证后，才最后审定。这实际上也是一种常见的审批程序,是列入备选项目和建设前期工作计划决策的依据。项目建议书和初步可行性研究报告经批准后，才可进行以可行性研究为中心的各项工作。

五、核心价值

项目建议书是国有企业或政府投资项目单位为推动某个项目上马，提出的具体项目的建议文件，是专门对拟建项目提出的框架性的总体设想，该报告的核心价值是：

——作为项目拟建主体上报审批部门审批决策的依据； ——作为项目批复后编制项目可行性研究报告的依据； ——作为项目的投资设想变为现实的投资建议的依据； ——作为项目发展周期初始阶段基本情况汇总的依据。[2]

六、作用

决策者可以在对项目建议书中的内容进行综合评估后，做出对项目批准与否的决定。

七、准备资料

1、项目初步设想方案：总投资、产品及介绍、产量、预计销售价格、直接成本及清单（含主要材料规格、来源及价格）。

2、技术及来源、设计专利标准、工艺描述、工艺流程图，对生产环境有特殊要求的请说明（比如防尘、减震、有辐射、需要降噪、有污染等）。

3、项目厂区情况：厂区位置、建筑平米、厂区平面布置图、购置价格、当地土地价格。

4、企业近三年审计报告（包含财务指标、账款应收预付等周转次数、在产品、产成品、原材料、动力、现金等的周转次数）。

5、项目拟新增的人数规模，拟设置的部门和工资水平，估计项目工资总额（含福利费）。

6、提供公司近三年营业费用、管理费用等扣除工资后的大致数值及占收入的比例。

7、公司享受的增值税、所得税税率，其他补贴及优惠事项。

8、项目产品价格及原料价格按照不含税价格测算，如果均能明确含税价格请逐项列明各种原料的进项税率和各类产品的销项税率。

9、项目设备选型表（设备名称及型号、来源、价格、进口的要注明，备案项目耗电指标等可不做单独测算，工艺环节中需要外部协助的请标明）。

10、其他资料及信息根据工作进展需要随时沟通。

八、深度要求

1、关于投资建设必要性和依据

1）阐明拟建项目提出的背景、拟建地点，提出或出具与项目有关的长远规划或行业、地区规划资料，说明项目建设的必要性；

2）对改扩建项目要说明现有企业的情况；

3）对于引进技术和设备的项目，还要说明国内外技术的差距与概况以及进口的理由，工艺流程和生产条件的概要等。

2、关于产品方案、拟建项目规模和建设地点的初步设想。1）产品的市场预测，包括国内外同类产品的生产能力、销售情况分析和预测、产品销售方向和销售价格的初步分析等。

2）说明（初步确定）产品的年产值，一次建成规模和分期建设的设想（改扩建项目还需说明原有生产情况机条件），以及对拟建项目规模经济合理性的评价；

3）产品方案设想，包括主要产品和副产品的规模、质量标

准等。

4）建设地点论证，分析项目拟建地点的自然条件和社会条件，论证建设地点是否符合地区布局的要求；

3、关于资源、交通运输以及其他建设条件和协作关系的初步分析

1）拟利用的资源供应的可行性和可靠性；

2）主要协作条件情况、项目拟建地点水电及其他公用设施、地方材料的供应情况分析；

3）对于技术引进和设备进口项目应说明主要原材料、电力、燃料、交通运输、协作配套等方面的要求，以及所已具备的条件和资源落实情况；

4、关于主要工艺技术方案的设想。

1）主要生产技术和工艺。如拟引进国外技术、应说明引进的国别以及国内技术与之相比存在的差距，技术来源、技术鉴定及转让等情况；

2）主要专用设备来源。如拟采用国外设备，应说明引进理由以及拟引进设备的国外厂商的概况。

5、关于投资估算和资金筹措的设想。

投资估算根据掌握数据的情况，可进行详细估算，也可以按单位生产能力或类似企业情况进行估算或匡算。投资估算中应包括建设期利息、投资方向调节税和考虑一定时期内的涨价影响因素（即涨价预备金），流动资金可参考同类企业条件及利率，说明

偿还方式、测算偿还能力。对于技术引进和设备进口项目应估算项目的外汇总用汇额以及其用途，外汇的资金来源与偿还方式，以及国内费用的估算和来源。

6、关于项目建设进度的安排

1）建设前期工作的安排，应包括涉外项目的询价、考察、谈判、设计等。

2）项目建设需要的时间和生产经营时间。

7、关于经济效益和社会效益的初步估算（可能的话应含有初步的财务分析和国民经济分析的内容）

1）计算项目全部投资的内部收益率、贷款偿还期等指标以及其他必要的指标，进行盈利能力、偿还能力初步分析

2）项目的社会效益和社会影响的初步分析。

8、有关的初步结论和建议

对于技术引进和设备进口的项目建议书，还应有邀请外国厂商来华进行技术交流的计划、出国考察计划、以及可行性分析工作的计划（如聘请外国专家指导或委托咨询的计划）等附件

九、目录 第一部分 总论 项目概况

（一）项目名称

（二）项目的承办单位

（三）项目报告撰写单位

（四）项目主管部门

（五）项目建设内容、规模、目标

（六）项目建设地点 立项研究结论

（一）项目产品市场前景

（二）项目原料供应问题

（三）项目政策保障问题

（四）项目资金保障问题

（五）项目组织保障问题

（六）项目技术保障问题

（七）项目人力保障问题

（八）项目风险控制问题

（九）项目财务效益结论

（十）项目社会效益结论

（十一）项目立项可行性综合评价 主要技术经济指标汇总

在总论部分中，可将项目立项报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批者对项目作全貌了解。

第二部分 项目发起背景和建设必要性 项目建设背景

（一）国家或行业发展规划

（二）项目发起人以及发起缘由

（三）…… 项目建设必要性

（一）……

（二）…… 项目建设可行性

（一）经济可行性

（二）政策可行性

（三）技术可行性

（四）模式可行性

（五）组织和人力资源可行性 第三部分 项目市场分析及前景预测 项目市场规模调查 项目市场竞争调查 项目市场前景预测 产品方案和建设规模 产品销售收入预测

第四部分 建设条件与厂址选择 资源和原材料 建设地区的选择 厂址选择

第五部分 工厂技术方案

项目组成 生产技术方案 总平面布置和运输 土建工程 其他工程

第六部分 环境保护与劳动安全 建设地区环境现状 项目主要污染源和污染物 项目拟采用的环境保护标准 治理环境的方案 环境监测制度的建议 环境保护投资估算 环境影响评价结论 劳动保护与安全卫生

第七部分 企业组织和劳动定员 企业组织

劳动定员和人员培训 第八部分 项目实施进度安排 项目实施的各阶段 项目实施进度表 项目实施费用

第九部分 项目财务测算

项目总投资估算 资金筹措 投资使用计划

项目财务测算相关报表

（注：财务测算参考《建设项目经济评价方法与参数》，依照如下步骤进行：

1、基础数据与参数的确定、估算与分析

2、编制财务分析的辅助报表

3、编制财务分析的基本报表估算所有的数据进行汇总并编制财务分析的基本报表。

4、计算财务分析的各项指标，并进行财务分析从项目角度提出项目可行与否的结论。）

第十部分 财务效益、经济和社会效益评价 生产成本和销售收入估算 财务评价 国民经济评价 不确定性分析

社会效益和社会影响分析

第十一部分 可行性研究结论与建议 结论与建议 附件 附图

十、工业项目

一、总论

1、项目名称：

2、承办单位概况

3、拟建地点：

4、建设内容与规模：

5、建设年限：

6、概算投资：

7、效益分析：

二、项目建设的必要性和条件

1、建设的必要性分析

2、建设条件分析：包括场址建设条件、其它条件分析

3、资源条件评价（指资源开发项目）：包括资源可利用量（矿产地质储量、可采储量等）、资源品质情况（矿产品位、物理性能等）、资源赋存条件（矿体结构、埋藏深度、岩体性质等）

三、建设规模与产品方案

1、建设规模（达产达标后的规模）

2、产品方案（拟开发产品方案）

四、技术方案、设备方案和工程方案

（一）技术方案

1、生产方法（包括原料路线）

2、工艺流程

（二）主要设备方案

1、主要设备选型（列出清单表）

2、主要设备来源

（三）工程方案

1、建、构筑物的特征、结构及面积方案

2、建筑安装工程量及“三材”用量估算

3、主要建、构筑物工程一览表

五、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、建设投资估算

2、流动资金估算

3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）

（二）资金筹措

1、自筹资金

2、其它来源

六、效益分析

（一）经济效益

1、销售收入估算（编制销售收入估算表）

2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）

3、利润与税收分析

4、投资回收期

5、投资利润率

（二）社会效益

七、结论

十一、农业项目

一、总论

1、项目名称

2、拟建地点：

3、建设内容与规模：

4、建设年限：

5、概算投资：

6、效益分析：

二、项目建设的必要性和条件

1、建设的必要性分析

2、建设条件分析：包括场址建设条件（地质、气候、交通、公用设施、征地拆迁工作、施工等）、其它条件分析（政策、资源、法律法规等）

三、建设规模与产品方案

1、建设规模（种植规模、养殖规模、农副产品加工规模）

2、产品方案（种植产品方案、养殖产品方案、农副产品方案）

四、技术方案、设备方案和工程方案

（一）技术方案

1、种植业生产技术与流程

2、养殖业主生产技术与流程

3、农副产品加工生产技术与流程

（二）主要设备方案

1、种植业要设备选型（种植业、养殖业、农副产品加工设备列出清单表）

2、主要设备来源

（三）工程方案

1、建筑特征、结构及面积方案

2、建筑安装工程量及“三材”用量估算

3、主要建、构筑物工程一览表

五、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、建设投资估算

2、流动资金估算

3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）

（二）资金筹措

1、自筹资金

2、其它来源

六、效益分析

（一）经济效益

1、销售收入估算（编制销售收入估算表）

2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）

3、利润与税收分析

4、投资回收期

5、投资利润率

（二）社会效益

七、结论

（一）结论

阐述项目建议内容。

（二）建议

就存在的问题提出下一步的研究重点。

十二、水利水电

一、总论

1、项目名称

2、承办单位概况（新建项目指筹建单位情况，技术改造项目指原企业情况）

3、拟建地点：

4、建设内容与规模：

5、建设年限：

6、概算投资：

7、效益分析：

二、市场预测

1、水利水电供应、需求现状

2、水利水电供需预测

3、水利水电价格现状与预测

三、水利水电资源开发利用条件

1、流域及电网现状与开发利用规划

2、拟开发河段水利水电资源量、品质及开发利用的可能性

3、拟建项目在整个流域内或电网中所处的位置和作用。

四、水文和气象

1、流域概况（工程所在流域的地理状况、河道和水土保持状况）

2、气象特征

3、其他情况

五、工程地质

1、区域地质条件

2、水库区工程地质条件

3、坝址及枢纽主要建筑物工程地质条件

4、其他部分地质条件（排水线路、堤防和河道）

六、工程任务与规模

（一）土建工程

1、挡水泄水建筑物

2、水电站厂房及开关站

（二）水利水电设备

1、发电机组

2、电力接入系统方式及主接线

3、主要电力设备及辅助设备（列出含单价的清单表）

七、工程选址及工程总体布置

1、工程等级和设计标准

2、坝址选择

3、坝型与枢纽布置

八、环境影响评价

1、区域环境概况

2、工程对水体、水系、生物、水土流失影响分析

3、保护措施

九、组织机构与人力资源配置

1、组织机构设置（法人组建方案、管理机构方案、管理机构图）

2、人力资源配置（生产作业班次、劳动定员数量及技能要求）

3、员工培训

十、项目实施进度

1、建设工期

2、进度安排

十一、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、建设投资估算（建筑工程费、设备购置安装费和库区淹没处理补偿费等）

2、流动资金估算

3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）

（二）资金筹措

1、自筹资金

2、其它来源

十二、效益分析

（一）经济效益

1、销售收入估算（编制销售收入估算表）

2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）

3、利润与税收分析

4、投资回收期及投资利润率

（二）社会效益

十三、结论

十三、社会发展

一、总论

1、项目名称：

2、项目法人：

3、建设地点：

4、建设内容：

5、建设规模：

6、概算投资：

7、效益分析：

二、项目建设的必要性

（一）项目背景：

1、建设单位概况

2、建议书编制依据

3、提出的理由与过程

（二）基本条件：

1、拟建地址状况

2、拟建地址的建设条件：

（三）项目建设的意义：

三、建设内容、规模及工程方案 建设内容与规模

1、建设规模及理由

2、建设内容技术方案

3、建筑安装工程量及“三材”用量估算

四、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、投资估算依据

2、建设投资估算

3、投资估算表

（二）资金筹措方案

1、项目法人自筹资金

2、信贷融资

五、效益分析

（一）经济效益

（二）社会效益

六、结论

十四、城市设施编辑

一、总论

1、项目名称

2、承办单位概况

3、拟建地点：

4、建设规模：

5、建设年限：

6、概算投资：

7、效益分析：

二、市场预测

1、供应现状。（本系统现有设施规模、能力及问题）

2、供应预测。（本系统在建的和规划建设的设施规模、能力）

3、需求预测。（根据当前城市社会经济发展对系统设施需求情况，预测城市社会经济发展对系统设施需求量分析。）

三、建设规模

（一）建设规模与方案比选

（二）推荐建设规模及理由

四、项目选址

（一）场址现状（地点与地理位置、土地可能性类别及占地面积等）

（二）场址建设条件（地质、气候、交通、公用设施、政策、资源、法律法规征地拆迁工作、施工等）

五、技术方案、设备方案和工程方案

（一）技术方案

1、技术方案选择

2、主要工艺流程图，主要技术经济指标表

（二）主要设备方案

（三）工程方案

1、建、构筑物的建筑特征、结构方案（附总平面图、规划图）

2、建筑安装工程量及“三材”用量估算

3、主要建、构筑物工程一览表

六、投资估算及资金筹措

（一）投资估算

1、建设投资估算（总述总投资，分述建筑工程费、设备购置安装费等）

2、流动资金估算

3、投资估算表（总资金估算表、单项工程投资估算表）

（二）资金筹措

1、自筹资金

2、其它来源

七、效益分析

（一）经济效益

1、基础数据与参数选取

2、成本费用估算（编制总成本费用表和分项成本估算表）

3、财务分析

（二）社会效益

1、项目对社会的影响分析

2、项目与所在地互适性分析（不同利益群体对项目的态度及参与程度；各级组织对项目的态度及支持程度）

3、社会风险分析

4、社会评价结论

八、结论

十五、煤矿改造

一、总论

（一）项目背景

1、项目名称

2、承办单位概况

3、可行性研究报告编制依据

4、项目提出的理由与过程

（二）项目概况

1、拟建地点

2、建设规模与目标

3、项目投入总资金及效益情况

4、主要技术经济指标

二、需求分析与建设规模

（一）需求分析

（二）建设规模方案

包括建设结构形式、建筑面积、使用功能

三、场址选择

（一）场址现状

1、地点及地理位置

2、场址土地权属类别及占地面积

3、改建项目现有场利用情况

（二）场址及其它建设条件

四、建筑方案选择

（一）建筑设计指导思想与原则

（二）项目总体规划方案

1、总平面布置和功能要求

2、规划设计方案描述

3、规划设计图，选定主要参数

（三）主要工艺设备系统及配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等）

五、环境影响评价

（一）场址环境现状

（二）项目建设及运营对环境的影响

（三）环境保护措施

（四）环境保护设施的投资

六、组织机构及劳动定员

（一）组织机构

（二）人力资源配置

七、项目实施进度

（一）建设工期

（二）项目实施进度安排

（三）项目实施进度表（横线图）

八、投资估算与资金筹措

（一）投资估算

1、投资估算依据

2、建设投资估算（工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、其他费用）

3、投资估算表（项目建设投资估算汇总表、投资计划表）

（二）资金筹措方式与来源

九、财务评价

（一）财务评价基础数据选择

（二）服务收入支出预测

（三）财务评价指标（使用效益、运营成本、借款偿还期）

十、社会评价

（一）项目对社会的影响分析

（二）社会风险分析

十一、结论 附图、附表、附件

（一）附图（总体规划图）

（二）附表（建设投资估算汇总表）

（三）附件（批复文件等）

十六、房地产 目录

准确的市场定位

项目品牌的整体定位、包装规划 项目品牌形象的提升、推广规划 招商策略的制定

1、配合开工典礼，新闻造势

2、结合施工进度，逐步提价

3、组织客户座谈，征集高见

4、优势媒体组合，一网打尽

5、举办相关展会，重点出击

6、承办体育比赛，先声夺人

7、招商活动巡回，延伸终端

8、促销活动跟进，高潮迭起 媒体组合、实施流程

该组合应建立在整体的招商规划之下，建议由一家公司做出系统的媒体投放组合方案，具体投放实施可采取招标的形式，择优录用。

活动策划与实施 招商活动的策划与实施

根据招商进展的需要，设计一系列的招商活动，在目标客户密集的地区进行面对面的招商宣传。

如：征名活动、10万元创业活动及小规模的招商展示活动等。该部分工作建议由一广告公司统筹规划，并组织实施。项目合作形式及收费方式 项目小组成员介绍

十七、审批

项目建议书要按现行的管理体制、隶属关系，分级审批。原则上，按隶属关系，经主管部门提出意见，再由主管部门上报，或与综合部门联合上报，或分别上报。

（1）大中型基本建设项目、限额以上更新改造项目，委托有资格的工程咨询、设计单位初评后，经省、自治区、直辖市、计划单列市计委及行业归口主管部门初审后，报国家计委审批。其中

特大型项目（总投资4亿元以上的交通、能源、原材料项目，2亿元以上的其他项目），由国家计委审核后报国务院审批。总投资在限额以上的外商投资项目，项目建议书分别由省计委、行业主管部门初审后，报国家计委会同外经贸部等有关部门审批;超过1亿美元的重大项目，上报国务院审批。

（2）小型基本建设项目，限额以下更新改造项目由地方或国务院有关部门审批。

1）小型项目中总投资1000万元以上的内资项目、总投资500万美元以上的生产性外资项目、300万美元以上的非生产性利用外资项目，项目建议书由地方或国务院有关部门审批。

2）总投资1000万元以下的内资项目、总投资500万美元以下的非生产性利用外资项目，若项目建设内容比较简单，也可直接撰写可行性研究报告。

十八、主要内容

①投资项目建设的必要性和依据

阐明拟建项目提出的背景、拟建地点，提出与项目有关的长远规划或行业、地区规划资料，说明项目建设的必要性。②产品方案、拟建规模、建设地点的初步设想

分析项目拟建地点的自然条件和社会条件，建设地点是否符合地区规划的要求。

③资源情况、交通运输及其他建设条件和协作关系的初步分析 项目拟建地点水电及其他公用设施、地方材料的供应情况分析。

④环境影响的初步评价 预测项目对环境的影响。⑤主要工艺技术方案的设想

⑥投资估算、资金筹措及还贷方案的设想 说明资金来源、偿还方式，测算偿还能力。⑦项目的进度安排

⑧经济效果和社会效益的初步估计 ⑨有关的初步结论和建议

在编写项目建议书时，应注意的要点：

①项目是否符合国家的建设方针和长期规划，以及产业结构调整的方向和范围；

②项目产品是否符合市场需要，论证的理由是否充分；

第二篇：项目管理建议

项目管理建议

项目管理的内容多、交错复杂，但总体上讲主要可以分为三个方面：一是组织机构，二是工作流程，三是管理制度。

一、组织机构

1、项目组织机构图 见附图

2、各部门及岗位职责分工 见附表

不建议设立协调部，协调工作主要分为三大部分，技术质量相关单位的协调由总工负责，现场临时用地征迁工作由生产经理负责，临时用水、用电、管道、航运、交通、安全相关单位的协调由安全总监负责，业主领导等业务相关单位协调由项目经理负责。

二、工作流程

1、分包计量工作流程

分包中间计量工作是项目成本核算和工程款支付的重要组成部分，中间计量涉及的部门较多。首先由分包填写分包中间计量申请单，然后由工程部对现场实际发生工程量进行确认，现场发生量并不等同于设计工程量，同时，工程部对当期发生的变更工程（如计时机械、计时人工、材料等）一并列表，对于变更减少的部分，如分包不予确认，则当期中间计量也不予签认；然后由质检部对工程质量进行确认，测量及实验为技质部提供数据依据；再由档案室检查质保资料是否完整，签字是否齐全；最后由商务部对现场工程量进行核算，超出设计量必须予以说明，低于设计量则按照实际发生工程量计算。

2、技术方案内部审批流程

技术方案的优劣主要取决于三个方面，一是方案的现场操作性，二是方案结构安全可靠性，三是方案的经济性，因此，技术方案的制定同样涉及多个部门，需要进行内部审核。分别由工程部、安全部、商务部、生产经理、总工审核，修改后方可由总工签发。

3、施工进度台账录入流程

施工进度台账是项目各部门动态管理工作的基础，必须保证台账录入的及时性、准确性、唯一性。为此，台账录入建议由档案管理员统一录入，每日早会上由现场各片区负责人提供基础数据，交档案管理员统一录入，台账通过互联网计算机在项目各部门实现信息共享。BIM技术是项目动态管理的新工具，尤其是对进度管理，它将传统的二维形象进度改变为三维形象进度，更加直观，信息量大大增加，信息共享后使用者可以随时了解各施工部位的实际完成时间、计划完成时间、工程进度滞后时间、各项结构设计参数等，简单的讲，就是将传统的施工平面图转化为三维立体图+时间信息的四维图。

4、劳务考勤工作流程

对劳务分包进行考勤管理是项目劳资管理的重要组成部分，现场片区负责人对所辖管理区域的劳务分包进行每日考勤，主要考核劳务分包人员出勤数量、机械设备使用数量、计时工数量、计时台班数量，考核情况在每日施工日志中详细记录，由档案管理员统一分类、汇总，并在互联网计算机上进行共享，以便管理者随时了解和决策。

三、项目管理制度

1、早会制度

早会制度的目的主要有两点，一是促进工作的沟通和问题的及时解决，二是强调工作的纪律性和管理人员的健康。早会先由各片区负责人对前一天的工作进行汇报，并将前一天的工作详细记录在施工日志中，在早会结束前将施工日志递交档案管理员，以便进行施工进度和劳务考勤的台账录入和施工日志的统一管理；汇报中必须对现场发生的计时工和计时机械进行汇报，由商务部确认计时工和计时机械的合理性，在合同范围以内的工作内容不得予以计量，由片区负责人转告分包，有争议的由分包负责人找商务部及时沟通；施工情况汇报完毕后，由各部门负责人对工作中需要配合或解决的问题进行汇报，以便及时解决。对业主、监理等下发的文件由综合办进行文件宣贯、学习。

2、周例会制度

项目部实行周例会制度，每周对现场进度完成情况进行汇报、分析、制定措施；对本周的现场质量、安全问题进行汇总，提出整改要求；对分包提出的需项目部配合或管理滞后的问题进行及时协调处理……

3、交底制度

项目交底主要有技术交底、安全交底和商务交底，其中技术交底分为三级交底，安全和商务为一级交底。交底是保证一项工作顺利开展的前提条件，也是统一思想、统一要求、消除争议、排除隐患的必要工作，务必高度重视。

4、施工日志制度

施工日志分为现场施工日志和工程施工日志，现场施工日志由片区负责人填写，内容真实详尽，记录当天发生劳务考勤、计时人工机械、工作内容、质量安全隐患、重大检查及特殊事件，为现场施工留下原始记录资料；施工日志在次日的早会结束前填写完成，并交档案室保存和汇总。工程施工日志是工程档案资料的一部分，由档案管理员根据每日现场施工日志统一编写、归档，字迹清晰、工整，内容符合档案管理要求。

5、档案管理制度

档案管理必须规范，设立档案管理专室，专职档案管理员统一管理，主要对质检资料、设计图纸、变更文件、影像资料、上报下发文件等进行统一、分类整理和管理，确保工程档案资料的完整、有序、便于查找，档案文件严禁带出，避免文件损坏或遗失。

质检资料表格由档案管理员统一发放，质量检测现场记录表由工程部负责填写，其他汇总、评定表格由资料员负责填写，表格必须符合监理、业主、地方档案管理机构要求，表格填写需规范、字迹清晰、无涂改。

6、进度、质量、安全奖罚制度

奖罚制度是进度、质量、安全管理的最有力措施，对于进度而言，过程控制比抢工期容易的多，工期滞后会对质量、安全管理埋下严重隐患，严重时可能会导致质量、安全管理工作的瘫痪，在施工过程中必须制定合理的节点工期，通过奖罚制度促使分包严格按照计划目标组织生产。施工过程中的质量、安全管理过程漫长、工作量大，必须有强硬的奖罚制度予以保障和落实，质量、安全是工程成败关键。

7、质量、安全管理制度

质量、安全管理并非单一部门或某一个的工作，是一个执行、监督的过程，质量、安全的执行者是工程部，监督者是技质部和安全部。工程部必须严格按照设计图纸、技术规范、施工方案、安全规程组织现场施工，施工中发现质量、安全问题必须及时提出，过程整改，对于分包未能按照现场管理人员要求进行整改或拒绝整改的情况，片区负责人应当及时报告技质部或安全部，质检工程师（员）、安全工程师（员）收到通知后，应予以阻止，必要时下发整改通知或要求停工整改。

过程质量、安全管理的主体是工程部，并执行质量、安全的整改落实；工序质量、安全验收的主体是技质部、安全部，并制定质量、安全整改要求和措施，同时进行过程巡查和监督，负有质量、安全整改的处罚、向上级领导汇报等强制措施实施权。

质量、安全管理以通知整改、警告为主，必要时下发整改通知单，通知单应明确质量、安全问题所在，明确整改要求，限定合理的整改时间，并进行整改后的复查。整改单还应明确逾期未完成整改的处罚事项，例如处罚金额。整改单由技质部、安全部出具，发文部门负责人和直属领导签字（技质部、总工或安全部、安全总监），发送人可以是工程部，签收人为分包现场负责人，并明确签收日期。在复查后由技质部、安全部签署复查结果，结果为不合格时，整改单复印移交至商务部，按照整改单中明确的处罚事项在当期中间计量款中予以扣除。对未整改到位的事项，由总工或安全总监直接约谈分包负责人，协商整改事宜。

8、工序质量验收制度

工序质量验收实行三检制，首先由工程部负责对施工过程质量进行验收，确保质量符合设计要求后填写质量检查记录表，签字后报技质部质检员进行现场工序验收，质检员现场验收合格后在检查记录表上签字确认，再由质检员上报监理工程师进行验收，并将质检记录表报监理工程师签字。质检资料签字齐全后交档案管理员进行统一整理、归档。

9、影像资料归档制度

现场影像资料分为4大部分，首先是现场生产过程影像资料，尤其是隐蔽工程的施工过程影像，由工程部负责拍摄；第二是质量管理影像资料，由技质部负责拍摄，反映每次质检过程及检测数据的依据，影像资料包含质量培训、质量例会、质量整改、质量大检查等活动开展影像资料；第三是安全管理影像资料，由安全部负责拍摄，反映施工过程中安全标准化、安全隐患、安全培训、应急演练、安全例会、隐患整改等，第四是综合事务管理影像资料，由综合办负责拍摄，反映周例会、监理例会、其他专题会议、专家评审、业主等上级单位检查、项目部文体活动、参观交流活动等。

影像资料由各职能部门拍摄完成后，于当天通过wifi网络传输给档案管理员，由档案管理员统一分类存档，影像资料按拍摄日期及部位命名，便于查找。

10、项目员工内部考核制度 考核办法有待商议。

每日工作八小时以内，员工不得做玩游戏、洗衣洗澡、闲聊、准备考试等与工作无关的事情，业余时间鼓励员工学习和体育锻炼，原则上不要求员工加班，确实因工作量大，白天八小时有效利用也无法完成工作，经领导班子商议后可增加人员配置。

休假请假应做好登记，按每月2天/人，可累计，请假应合理安排工作和休假时间，不得因休假影响正常工作。

第三篇：施工项目建议

施工项目建议，投标人可从技术、商务、工程、管理等各个

方面对投标项目提出意见与建议

为了提高工程施工质量，保证施工工期，同时降低工程成本，我们结合过去的施工经验在此提出如下建议和措施：

1、我公司建议建设单位应当加强整体筹划和管理力度，提高项目管理的水平；

2、在项目施工前期做好组织工作，安排有关各施工单位、设计单位、监理单位进行细致深入的技术交底，及时发现和解决有关问题，减少在施工过程中存在的技术问题、各施工专业配合问题，降低因此所造成的翻工、改造损失；

3、建议：建设单位应为各施工单位建立一个良好的施工环境，处理好诸如材料进场可能引起的交通拥堵、周围居民干扰施工等相关问题；

4、建议：建设单位应及时处理施工单位所反映的问题，以免因各种纠纷而影响工期，同时增加工程成本的可控制性，减少不必要的内耗损失；

5、如果主体工程需要提前完工，我公司可以从其他施工工地进行合理的技术人员、施工机械等相关资源的调配以满足施工需要，重新对原有的施工组织方案进行调整，增加劳动力投入，调整休息时间，满足缩短工期的要求；

6、在施工前期，我单位将抽取专业人员对消防图纸进行细致检查、同时进行深化，采用国内先进的施工工艺和检测手段，有效的提高工程质量和使用安全性。

7、我公司在工程实施过程当中，及时向业主提出新、老规范交替过程中需要避免和整改的问题，以免遗留问题在工程后期无法解决。

第四篇：镇平房地产情况及项目建议

镇平县

房地产概况及登凯名苑项目营销建议

镇平房地产市场调查

镇平地域名片

镇平县位于豫西南腹地，总面积1500平方公里，辖3个街道、11个镇、8个乡409个行政村，总人口103万人。城市规划区现状人口30.68万人，规划预测远期2020年人口为48万人，其中城镇人口预测为40.2万人。中心城区常住人口15万人，2020年发展到35万人，用地发展空间主城区控制在70平方公里范围内。

县城距南阳机场仅26公里，国道312线与国道207线在县城呈十字交叉，焦枝铁路斜跨东南，宁西铁路横贯东西，省道244线、省道248线纵穿南北，沪陕高速与二广高速在县城东南部立交,南水北调中线工程穿越境区，构筑了镇平四通八达的交通网络。

这里有三潭碧水、菩提古刹、巍巍五朵、悠悠赵河，自然条件得天独厚；这里的金字招牌闻名遐迩，“中国玉雕之乡”、“中国地毯之乡”、“中国金鱼之乡”、“中国玉兰之乡”全国科技富民强县试点县，全国500个商品粮生产基地县之一，是河南省命名的18个综合改革试点县和26个城镇化重点县之一，是河南省确定的玉文化改革试验区，可持续发展试验区、粮食生产核心区，是“外商眼中的河南最佳投资城市”。近年来，镇平抢抓机遇，加快发展，经济实力明显增强，城乡面貌显著变化，社会事业协调推进。县域经济综合实力连续多年稳居南阳市县（市）区首位。

镇平楼盘

1、财富世家

项目概况：

/河南恒康建筑 ·项目名称：镇平财富世家·项目地址：将军路与南环路交汇处·开发单位：南阳财富置业有限公司·建筑形态：多层、小高层、高层、·物业类型：住宅、商铺、花园洋房住、·主宣传语：镇平首席西班牙风情恒温社区·规划设计：深圳市广和营造建筑设计顾问有限公司·建筑单位：河南天工集团

·监理单位：河南四铭工程监理有限公司 河南兴豫工程监理有限公司 ·总占地面积：130 亩 ·总建筑面积：244817平方米 ·绿化率：50 % ·容积率：2 ·主力户型：三房两厅两卫、四房两厅两卫、顶层复式、花园洋房 ·物业管理：南阳财富物业管理有限公司 项目综述：

镇平财富世家项目位于南环路与将军路交汇处，距主城区仅5分钟车程，北临雪枫植物园，南接南环路，西至石佛寺及沪陕高速，东到南阳仅25分钟车程。项目总占地130余亩，建筑面积24万平方米，由23栋多层、小高层、高层组成，是由河南宛西制药集团重金打造的镇平首席西班牙风情恒温社区，首创6层退台电梯花园洋房。引入地温中央空调系统，能够达到四季如春的恒温享受。社区内从北往南贯穿整个小区的是宛如丝带的水系以及绿化率高达50％的五重垂直坡地景观，全冠移植的西班牙景观园林。大型商业中心及休闲会所和沿街商业构成了一条3万平米的西班牙风情商业街，集休闲、娱乐、逛街、为一体。小区配有全地下停车库的人车分流系统。社区配套：

五重景观设计，高达40%绿化率，近7000平米的水系景观；全地下车库的人车分流系统；财富物业星级物管，五重安防系统及地温中央空调系统；配备背景音乐，西班牙风情商业街以及沿街底商，集中式主商业圈，建业小哈佛幼儿园，室外健身设施，室外儿童娱乐设施等。周边配套：

占地490余亩的雪枫植物园，小神童幼儿园、全兴双语学校、镇平三中、镇平一高、农业银行、农村信用社、移动通信营业厅、3

医院、交警大队。交房标准：

毛坯房、电梯、半封阳台 相关信息：

项目一期共152套房源，已基本售罄，并于2012年9月11日交房。二期2012年9月16日认筹，5万抵6万，一次性96折。10月12日开盘，分两次推房源。工程一期已交房，二期封顶，11月份交房。住宅最高价3850元，最低价3070元，均价3400元。现目前正在推二期商业，2万抵3万认筹中。一次性付款96折，按揭98折，当天购房再享3000元优惠，团购更优惠。

项目调查小结：为镇平高端项目，针对的镇平高端市场需求的住宅项目；户型较大、舒适度较高、工期较快，都为项目的品质和品牌的影响力提供有力支撑，更为项目的高价销售提供有力保障。

2、中央华府

物业类别：住宅、项目特色：城市中央，巅峰华宅，15万㎡层峰官邸

建筑类型：多层、小高层、小户型、高层、装修状况：毛坯房 项目地址：府前街与镇菩路交汇处

交通状况：镇平最丰盈5分钟生活圈，繁华便利一网打尽。中山街、曾家街、镇菩路等纵横交叉的黄金立体交通网，东临市政府机关，锦上花东200米，紧邻新华步行街。

投资商：河南红河置业有限公司 开发商：南阳泰来投资有限公司 容积率：4 交房标准：毛坯房

物业费：待定 绿化率：40 % 总建筑面积：15万平方米 售楼地址：府前街与镇菩路交汇处 价格：3100-3800元/平方米

中央华府售楼电话：65693333、65695555 项目简介：

中央华府，镇平中心区，繁华传承，城市破茧之作，15万㎡层峰官邸，尊处镇平市府旁，镇菩路中央统御区位，Art—deco现代艺术建筑立面，14栋高尚建筑群展现地标风姿，融合现代高尚人居、国际名店商业街区、高端艺术会所等多种现代人居物业形态，使镇平层峰阶层完成百年家徽的传承。

周边配套：

一站式名校教育，全方位医疗、金融配套。县雪枫高中、一小、二小、四小、二初中、三初中、一高、六高等，镇平最好的教育资源，中央华府集享。县中医院、公疗医院、邮政储蓄、农业银行、农村信用社等全方位配套满足您的衣食住行。相关信息：

一期2012年4月开盘，价格区间是3160-3710元/平方米，层差是10元，东西户价差是5元。二期以129平米为主，2013年3月1万抵2万开始认筹。4月底开盘。项目调查小结：此项目为镇平中高端项目的代表。

3、玉都华府

物业类别：住宅、商住、项目区位：南阳镇平县

项目特色：徽派风格 高档商住小区 建筑类型：多层、小户型、高层、装修状况：毛坯房 项目地址：镇平县电力广场南 交通状况：2路、3路公交、老车站 投资商：南阳市博基置业有限责任公司 开发商：南阳市博基置业有限责任公司 规划设计：南阳设计院 容积率：3.9 物业费：待定

绿化率：24.4 % 总建筑面积：37880平方米 售楼地址：镇平县电力广场西南角 玉都华府最新价格：3300元/平方米 建筑单位：河南合力 总占地面积：10 亩 主力户型：155平大气三房 雅致两房 经典三室 38平精品公寓

项目简介: 玉都华府位于镇平县城的中心，健康路与工业路的交汇处，小区与镇平县唯一一座中央花园——电力广场融为一体。周边配套齐全，超市医院银行等一应俱全，除此之外，周边娱乐设施等分布小区周围，为您休闲娱乐提供了很好去处，而且，国道环绕，交通便捷，更方便您的出行。小区采用徽派建筑风格，全坡屋顶设计，采用高级外墙漆瓦灰色外立面，大气且新颖，以高品质建筑标准打造镇平地标式商住小区。2栋26层高层，1栋6层多层。户型设计有38㎡精品公寓，90——120㎡经典两居。127——155㎡大气三房。社区配套：24小时电子监控 保安巡逻 分户可视对讲门铃 周边配套：万德隆超市、乐美佳超市、电力广场

相关信息：

价格为3300元到3400元每平左右，剩余房源约20%，高层为24、25、26层，多层为5层居多，由于紧邻电力广场，地理位置优越，生活便利，很受市场追捧，缺陷是进出小区道路不畅。付款方式一次性2个点，商业1万左右，车位10-13万。

4、新城广场

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县

项目特色：26万平米欧洲印象住区 建筑类型：多层、小高层、小户型、高层、别墅、装修状况：毛坯房 项目地址：镇平县207国道西侧（清源大酒店旁）交通状况：1路、3路、6路公交 投资商：镇平地毯集团/镇平惠贤置业有限公司 交房时间：分批交房 开发商：镇平地毯集团/镇平惠贤置业有限公司 绿化率：40 % 总建筑面积：260000平方米 售楼地址：镇平县207国道西侧（清源大酒店旁）总占地面积：230亩

价格：2400-3300元/平方米 主力户型：约90㎡舒适两房、120--130㎡阔绰三房、约260㎡尊品别墅 项目简介：

大镇平，大新区，大配套，大生活

新城广场风情购物街，沿袭了欧洲高雅的贵族格调，将时代的风采和国际魅力尽情演绎，项目自带4000平米商业配套，还规划有幼儿园、大型超市、高级会所、花园广场等，休闲、散步和购物充分结合，形成独特的购物休闲生活氛围。大规划，大社区

26万平米欧洲之神韵，建筑风格为欧式新古典主义风情，住宅户型有两房、三房、四房、顶层复式，主体采用砖混结构，低容积率、高绿化率的规划设计充分发挥了建筑通风采光的优势，并使得房率较高、公摊面积较少，1梯2户，营造低密度绿茵社区空间。大投入，大品质

八级抗震，多层住宅整体筏板基础、商铺全框架剪力墙结构，增加了10%-20%的钢含量、100%高强度抗渗混凝土的使用。大景观，大视界

5000平米中央公园，布局大气，注重人文氛围与交流氛围的营造，成为人们休闲、聚会、漫谈、放松的绝佳场所，其多样性的景观形态，层次丰富的立体景观视野，构成新城广场景观系统，让生活时时沉醉在风景里。

社区配套：

旗舰百货、品牌超市、时尚风情商业街、餐饮中心、娱乐中心、幼儿园、高级会所等

周边配套：

镇平新一高、医疗、购物、银行、餐饮等

相关信息：

交3000抵8888元，首付40%，开盘当天最高可优惠95折。户型在80-135平米，2012年10月排卡约70张。5期剩余特价房源，84-93平米两房，120-149平米三房，最低1980元每平米。6期2013年1月9日开盘，均价3300元左右。

3月9日，6期加推房源开始认筹，交3000元诚意金即送8888元购房款，每日再送50元。加推房共150套左右。5月19日6期加推房开盘，房价2200元起，对外宣称开盘销售130套左右。

5、融澳星城

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县

项目特色：城市中心、公园豪宅 建筑类型：多层、小高层、高层

装修状况：毛坯房 项目地址： 涅阳路与207国道交汇处 交通状况：临迎宾大道、312国道 投资商：河南聚丰房地产开发有限公司 交房时间： 开发商：河南聚丰房地产开发有限公司 容积率：2.42 物业费：收费标准按有关单位规定执行 绿化率：40 % 总建筑面积：10万平方米 售楼地址： 涅阳路与207国道交汇处西北 融澳星城最新价格：3100-3600元/平方米 建筑形态：多层、小高层、高层 主宣传语：城市中心、公园豪宅

规划设计：福建华迪 总占地面积：60余 亩 总建筑面积：10万平方米 主力户型：三室两厅两卫 社区配套：

中央水系、局部地温空调、全封闭物业管理、电子监控系统、楼宇对讲系统、24小时管家式贴心服务 周边配套：

县政府、新一高、工商局、交通局、县医院、信用社等构建的行政生活圈，集休闲、娱乐、购物、金融、求学一体化。相关信息：

2012年6月24日二期认筹，交5万抵6万，开放6#，10#、11#，12#共四栋，17层，住宅物业费为0.8元。

二期11月1日开盘，推出房源169套，共排卡约170张，按揭首付为30%。当天售出130套左右，一楼起价3188元，均价约3300元，一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，送天然气初装费。

目前价格为3100元到3600元，9楼为3400元，剩余20套左右，正办理手续。三期3栋预计5月份认筹。二期11月份交房，现已封顶。车位5-6万。三期预计10月份开盘，现认筹5万抵6万，5万即可订定房。

6、水岸星城

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县 项目特色：礼遇欧陆风情、奢享贵族气度 建筑类型：多层、小高层

装修状况：毛坯房 项目地址： 杏山大道与207国道交汇处 交通状况：6路公交、临207国道 投资商：深圳汇华集团 交房时间： 一期已交房 开发商：武汉天行健地产

容积率：1.6 物业费：收费标准按有关单位规定执行 绿化率：42% 总建筑面积：10万平方米 售楼地址：杏山大道与207国道交汇处 水岸星城售楼电话：65973000/65973111 主宣传语：35万平米大人物专属地

规划设计：华迪建筑设计院 总占地面积：300 亩 总建筑面积：35万平方米 主力户型：三室两厅一卫 项目简介：

北依宁西铁路，南迎杏山大道，地块平整，视野开阔，环境优美，交通便利。根据镇平县城的建设构想和远景规划，以杏山大道为轴线的新城区建设格局已经初具雏形。在东南角是一个新体育场，东面与规划中的体育公园隔河相望，未来几年内，这里将建成银行、学校、体育场馆等生活配套设施齐全的现代化社区群。

商品开发24万方。社区由8栋11层小高层电梯洋房和74栋6层花园洋房组成。整个社区建成后呈现的是上百栋错落有致的欧式风格建筑群分布于近4万平方米水域面积周边。17种人性化户型。这些户型空间布局合理，功能区分科学，基本符合“动静分离，干湿分区”的居住要求。敞亮大厅，明厨明卫，户户坐北朝南，采光充足。私家花园露台、大型观景凸窗，南北阳台，面积由90至138㎡任由选择。项目配有三纵三横独立商业街，高效的人车分流交通系统，力争打造镇平第一个道路无尘化社区.社区配套：

5万平米欧式风情商业街、先进的闭路电视系统、可视对讲系统、智能化监控系统、小区背景音乐系统、宽带接入导流系统等配套设施。周边配套：

新体育中心、西三里河、火车站 相关信息：

二期有4栋高层，7栋多层，约250户。

目前商业价格6000元左右，上下两层。购商铺返租金每年返7%。

7、福润花园

物业类别：住宅、商铺 项目区位：南阳镇平县

项目特色：镇平首席阳光花园式社区 建筑类型：多层、小高层、高层

装修状况：毛坯房 项目地址： 杏山大道与健康路交汇处 交通状况：6路公交、临207国道 投资商：金苑地产 交房时间： 开发商：金苑地产

容积率：2.8 物业费：收费标准按有关单位规定执行 绿化率：40% 总建筑面积：10万平方米 售楼地址：杏山大道与健康路交汇处 主宣传语：镇平首席阳光花园式社区

主力户型：三室两厅两卫 两室两厅一卫 项目简介：

镇平县工业园区杏山大道与校场路交汇处，未来镇平县的新城区，以其无以伦比的区位优势和枢纽性恢宏建筑，将发挥强劲聚合的辐射作用，成为未来镇平县的繁华之心。富润花园建筑面积10万平方米，集合休闲环境、多层、小高层、高层住宅等高端业态，融汇居住、休闲购物、餐饮娱乐等复合功能，是镇平县最具规模的高档休闲社区。社区配套：

中心9亩主题水元素花园、6000平米主题亲子乐园、地温空调、24小时热水、智能安保系统、楼宇可视对讲系统、红外线系统、24小时全天候管家式服务。周边配套：

新体育中心、火车站、医院、超市、银行、学校 相关信息：

2012年9月10日到10月10日为双节活动，活动优惠：新定房客户均送置业大礼包一份；老带新成交客户可获得天然气初装费；期间一次性客户另送装修基金5000元；活动期间不定时推出特价房。

剩余房源价格为2900元到3600元之间，均价约3200元，其中8楼单价为3190元。一次性优惠3%，按揭首付40%，按揭优惠2个点，分期80%（已封顶）。购房免天然气初装费3000元。

9、紫金花园

项目位于：南环路和紫金城路交汇处北200米，开发商：南阳美华置业有限公司。

由5栋高层构成，1、2、3号楼17层，4、5号楼27层，4、5号楼为一梯四户，两个单元，下面三层是商业，共约736户。面积为75——135平米，其中1、2号楼上有小复式，面积约110平米。自带地温空调，景观水系，地温初装费预计为170-200元每平米。认筹金为5万抵6万，10万抵12万，15万抵18万。

7月16日开盘，首付30%。优惠为一次性2%，按揭1-2%；价格在3060-3500元/平米，优惠后最低至2800元/平米，其中3号楼3楼成交价为2900元/平米，5号楼10楼成交价为3080元/平米；本次开盘推出470余套，当日成交量约50%。目前价格为10层3300元，17层3400元，层差30元，剩余房源约100余套。

10层以下已售完，一次性2个点优惠，交房送地温空调初装费，天然气初装费承诺低于3000元。2013年3月21日起，每平米涨价70元。目前工程已全部封顶。

10、铂金公馆

项目位于：健康路和南环路交汇处，开发商：南阳盛世铭建房地产开发公司。共一栋楼，两个单元，两梯四户，其中两室两厅两卫的两户98平米，四室两厅两卫的两户141平米，共29层，232套房源。认筹交一万抵两万，团购可享九折优惠，排号20组左右。

四、小结及预测

小结

从总趋势来看，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。这源于相互影响的三方面事实：

第一，中国是一个经济转型国家。对于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是一个体制转型国家。中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。

第三，除了这两个方面以外，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

镇平县房地产市场分析

2011年，镇平县总人口达到103万人，城区约31万人，镇平城区新增商品房预售面积约34万平米。根据镇平县住建发展规划，规划确定至近期2015年，人均居住用地面积34.9平方米、人均住房建筑面积不低于26平方米，远期2020年人均居住用地面积31.3平方米，人均住房建筑面积不低于30平方米。按此目标，城区近期在2015年居住用地增加到907.45公顷，住房总建筑面积需增加到676万平方米（按规划26万人计），年均建房42.9万平方米；远期2020年居住用地增加到1096.29公顷，住房总建筑面积需增加到1050万平方米（按规划35万人计），比2015年末增加374万平方米，年均建房74.8万平方米。镇平县房地产发展趋势：

在南阳市的13县市中，镇平的个体经济历来一直比较活跃，特别是以玉雕产业为代表的特色产业更是造就了大批财富精英。但是受传统居住观念影响，而且早期没有品质楼盘入驻，因此一般商品住宅的市场认可度一直不高，而且多是传统多层，进入2011年后，13

市场均价也不到2000元，随着财富世家项目进驻镇平市场，以其市场独有的六层退台式电梯花园洋房，带有地温中央空调的西班牙风情建筑，超高绿化率和居住舒适性，项目自带物业公司，迅速将镇平楼市拉进3000元大关。自此，镇平新盘及在售楼盘的均价一提再提，从东区到中心，再到西区、北区，房价均接近或超过3000元。虽然受2011年下半年开始的宏观调控以及由此产生的低迷市场影响，也出现过短时期的市场观望，但是市场需求结合优质产品的出现，还是在冲击人们的购买欲望。

纵观镇平楼市的建筑类型，已由早期的的纯多层逐步向花园洋房、小高层、高层过渡，业态也均覆盖商业和住宅，而且新盘都更注重业主的居住舒适度，景观打造、小区规划以及物业服务也成为人们选择项目的重要标准，不少小区还将地温空调做为楼盘的的亮点推向市场，以财富世家，登凯·香溪地为代表，都将项目的精雕细琢做到了极致，竭力为业主打造宜居、舒适、传世的精品。

在户型方面，市场上涵盖了38平米的小型公寓到330平米的的复式洋房。由于房价的逐步抬高，总房款也在攀升，而首付部分也一直维持在四成、五成，只有个别项目推出三成首付，这样的比列，仍将影响大部分刚需及改善性意向客户的成交。因此，受青睐户型仍分布在80-120平米中间，上半年中央华府推出142平米三房及162平米四房后就明显受到客户阻力。预测

本地市场随着政府2012年年末的“两违”整治工作持续开展，小产权房将在一定程度上得到遏制，也会推动整个楼市更加健康有序稳定。预计将有星港湾、万豪·紫金苑、御景华城等六个项目入市，100万方左右的体量也在考验着市场的承载力，因此如何挖掘市场刚需以及改善性需求的购买力，按照项目客群做深做足相应市场，则是今后年工作的重中之重。

针对本案项目的营销思路建议

通过以上市场的纵观分析，得出以下市场结论：1、2、3、4、5、就整个南阳地区来看，镇平房地产较为滞后。就镇平市场地产处于中级往高级发展的阶段迈进。区域地产市场的产品价值主要取决于位置、品牌、品质。城市框架的拉伸，区域地产有一定的发展空间。

区域市场竞争较为激烈，低、中、高产品齐全，本案应多方位思考，大局出发。

本案的营销建议：

1、按照地产传统的三步进行，即：蓄客——认筹——销售；能有效把握整个过程，避免操作弯路。

2、高水平的包装和营销，是提升项目价值的重要手段，更是提高开发商品牌的有力支撑。

3、根据本案的实际情况，利用商业的价值，提高项目的整体价值；借助大型商超的影响力，使项目提高市场价值。

4、分批销售，先劣势户型低价入市，再优势户型逐步看涨的策略。操作说明：

1、蓄客——认筹——销售

在项目开工前3个月进行项目的广告宣传传播；以高品味、高档次、高定位的原则，有效体现项目市场形象；拉高项目的印象价格。在3到4个月的蓄客中，筛选有效客源，进行逐步锁定。

达到600组的有效蓄客量的同时，进行排卡认筹；根据认筹量，达到160张排卡量（约2个月左右）进行项目盛大开盘。根据前期的蓄客及客户量来判断项目的销售价格以达到最大利润的科学合理化。

2、高水平包装

项目在开始运作之前，先进行大商家的招商，（如南阳盛德美/万德隆）类的影响力商家签约；借助其影响力，提高项目的知名度和销售价值。

同时，利用大气、专业的广告手段，如：楼书、形象折页、户外大牌等高端广告的品质拉升；有效提高项目价值。例如文案：

巨匠造物/成就地王/城市勋章

在稀缺资源中传承建筑价值，在稀缺资源中孕育生活态度。

高贵血统，驰骋城市地王之上，承传启合，巨匠造物，登极大作才是城市真正的勋章。

善待自己，善待家人，善待曾经沧海的雄心大志。

犒赏今生，因一步到位的富人生活圈而愈显珍贵。

名门地位，绝对只可仰望。

3、借助大型商业

如：什么大型超市/大型酒店/大型娱乐中心等为品牌的借助力，有效提高项目的市场关注度和影响力。

4、销售先难后易

在销售过程中，纵观全局，一期低价入市，以较差户型进行初期销售；科学利用销控技巧，后期期看涨，确保后期的尾盘的正常去化。

5、项目营销投入预估：

在地产行业，正常的营销比例为项目总销售价值的1.5%；根据市场情况，就镇平的媒体途径来看，建议本项目营销总费用为：1%（含售房部）。前期及蓄客占其中的43%；中期认筹占其中的30%；后期销售占其中的20%；尾盘去化占5%；最后的2%预留。6.项目营销投入思路

这个项目因为题量不大，我们销售团队可以充分利用登凯公司在镇平地产市场影响力的情况下，充分发挥我们自己的主观能动性，培养发挥置业顾问现场宰杀顾客订房的能力，多走出去多下乡宣传。尽我们团队最大的能力，尽量在减少公司宣传开支的情况下使公司 16

获得最大的利益，达到以最小的费用开支赢取最大利润的目的。

第五篇：项目开发工作建议

元阳县建设局项目开发工作建议

为加快县城“西扩、南延、东伸”片区开发建设，进一步盘活土地资源，全面推进我县基础设施建设，完善城市功能，加快城市化发展步伐，特提出如下开发建设建议：

1、积极争取建设项目与资金，做大项目储备，坚持以“大项目带动大发展”工作思路，继续实施片区开发战略，争取槟榔园片区3号市政道路、大象田片区5、6号市政道路及大象路下段工程立项建设，完善市政道路网络；

2、不断加快南片区规划修编工作，完善南片区规划控制，积极争取项目与资金，实现南片区“集行政办公、娱乐休闲、旅游居住”为一体的市政功能；

3、加快元阳县城垃圾处理工程和元县城市供水及管网改造工程建设步伐，切实消除城市垃圾污染对环境的影响，逐步实现城市垃圾处理的无害化、减量化、资源化的治理目标，不断完善城市供水系统，彻底解决城市用水供求矛盾；积极争取两城区城市污水处理及排水网改造项目建设；

4、建立健全和完善城镇廉租住房建设体系，不断推进我县城镇廉租住房建设，切实解决城镇低收入家庭住房难的问题。

元阳县建设局

二○○八年四月二十二日