第一篇：产权式老年人度假村房地产项目计划书
产权式老年人度假村项目计
划书
前 言
我国自1999年以来已经进入老年型国家。针对人口老龄化问题，国家出台了一系列应对措施，如增加企业退休人员的基本养老金，实行特困老人的低保救助和社会救助等。但中国未来老年人的绝对数量是如此之大，单纯依靠社会养老很难解决某些现实问题。21世纪我国的老龄化将更加迅速地、大规模地、高龄化地到来，据预测，到2040年，65岁以上老年人口的比例将达到20％以上，也就是每五人就有一位老人。人口老龄化加重了社会负担，使我国的社会保障系统面临困境，但是换另一种角度分析，如何把“银色浪潮”好好利用起来，充分合理地开发“银发资源”，就可以化负担为优势，促进社会经济的发展。
开发“银发资源”，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。
第一章
老龄化问题对经济的影响，是机遇也是挑战
老龄化带来的问题更多的是社会、经济负担方面。对经济的负面影响，需要高度重视和妥善解决，但它决不是延迟经济发展的根本障碍。
但是随着社会老龄化程度的加剧，老年人口数量的增加，老年人需求范围的扩大和需求层次的提高，老年产业的市场份额在国民经济的各行业中所占比例不断上升，促使老龄产业的兴起，给经济发展带来新的生机，从而使其成为国民经济的新的增长点，使社会对老年产品及劳务需求增加，从而形成一个庞大的老年消费市场，并由此刺激老年产业的形成和发展。
从另外一个角度来讲，如果老年产业得到发展，那么也就增加了相关商品的种类，扩展了服务的领域，促进了市场的繁荣，增加了社会的财富，扩大了就业的渠道，推动了经济的增长；而老年服务业所产生的关联效应和连锁效应，可以促进其他产业的发展。也就是说，通过关联和连锁效应，老年服务业的发展对整个国民经济的发展大有裨益。
老年人需求市场蕴藏着巨大的商业机遇
去年8月，一家权威机构所做的调查显示，目前我国老年人市场年需求保守的估计也超过4000亿元，到2010年将达到10000亿元，但在目前市场上，专门为老年人提供的产品和服务尚不足1000亿元。老年人需求市场蕴藏着巨大的商业机会。
许多成年人的年人均收入高于老年人退休金，做子女的一贯奉行着“百善孝为先”的准则，“孝”可以说是中国老年产业的一个强有力的支撑点。换句话说，发展老年产业，一部分是来自老年人的直接消费，还有一部分潜在惊人的效益则来源于“孝子们”的间接消费。为老年人提供产品和服务、满足老年人消费需求已成为一个庞大产业，并且有着广阔的市场潜力。
第二章
社会老龄化需求老年住宅
老年问题涉及千家万户，关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，打造安居体系已刻不容缓。
老年住宅，有的称“银发住宅”、“养生住宅”、“长寿住宅”、“乐龄住宅”或“关怀住宅”，是依据老年人的特点和需求设计、建造的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医院、交通、服务设施等方面符合老人的身体特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。
在北京、上海一些经济发达的城市里，大多数老人出于各方面原因不愿意与子女一起生活。消费观念也有所改变，他们的收入及消费行为开始围绕着自身需要来进行，他们将可能是银发住宅潜在的最大的客户群。另外，中国人传统的“尽孝”思想，使很多子女愿意为父母购买一套银色住宅，让自己的父母得到充分的照顾。
随着经济的发展、社会老龄化问题的加剧、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年人住宅的市场需求将不断增长，老年人住宅是对老人的终极关怀。
家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国70年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，生活无规律和精力严重不足，同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，老年人住宅呼声高涨，呼之欲出。
老年住宅的前景有多广？
老年人住宅需求蕴藏着巨大的市场潜力，解决好数量日益增加的老年人的居住问题，已是世界各国非常重视并普遍研究的课题。我国政府用于退休金的支出逐年加大，1993年为747.3亿元，2000年，全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费达4000亿元。在北京、上海以及沿海一些经济发达的城市里，大多数老人都有一定的经济来源或是领有退休金，且收入较高，子女也有着较高和稳定的收入。出于各方面考虑他们并不愿意与子女一起生活。随着“重积累轻消费，重子女轻自我”的传统消费观念的改变，他们所掌握的财富将主要围绕自我的消费需要进行，他们将可能是老年人住宅潜在的最大的客户群。另外，中国人传统的“尽孝”思想，使很多子女愿意为父母购买一套老年住宅，让父母得到充分的照顾。二者促进了老年人住宅的发展，从而使相关的绿化、生态、基础设施、医疗、通信、文化教育、装饰装修、家用电器以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加再就业，引发新的商机。
第三章
老年住宅促动社会经济发展
老年住宅将带动相关产业发展
老年住宅客观上存在着一个产业链，而且这个产业链很长，涉及的相关行业和环节很多，对国民经济的带动作用非常突出。随着老年住宅的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年住宅的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家政服务等一系列产业和服务业的发展，带动社会经济的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。
老年住宅的发展，还推动着社会文明程度的提高，间接地带动了社会经济的全面发展。
如今老年人的思想和观念发生了变化，已开始挑选环境好、功能全、服务质量佳的地方颐养天年，对老年住宅的规模、环境、服务、功能需求上，提出了更高的要求和标准。老年住宅与服务的多种需求，构成了一个庞大的市场。而老年住宅所产生的关联效应和连锁效应，可以促进其他产业的发展，比如说老年住宅社区中要搞老年服务就需要有服务机构，要搞老年教育需要有教育机构，要搞老年娱乐需要有娱乐实体，要搞老年医疗需要有医疗卫生机构等等。这样，无形中就刺激了生产资料市场对生产资料的需求，给经营生产资料的厂商带来了商机，给市场注入了活力。
老年住宅打开就业之门
老年住宅的发展建设，是通过关怀老年人的人文理念和一系列关怀老年人的服务体系，体现社区的养老功能。如社区的医疗保健服务部门，可以为老年人进行室内看护，聘请运动学专家、医学专家、营养学专家为老人建立系统的健康指数跟踪服务；在社区里成立各种不同的老年俱乐部，建立老年活动中心、老年图书馆等。这些以老年住宅为依托的相关服务产业，提供了大量的就业岗位，通过招募一些下岗失业人员和困难群众进行再培训、再就业，可以有效解决社会压力。同时也为下岗职工创造更多的就业机会，搭建了更好的就业平台。
老年住宅带动相关服务业的发展，有助于解决老龄社会的社会问题，促进经济社会的发展，在发展经济增加就业岗位的同时，调节就业人口多和岗位短缺的矛盾。随着老年住宅的渐渐发展，成具一定规模后，将会开发出更多的的公益性岗位，实现安排2000人员上岗就业。
老年住宅背后蕴含着深远的社会意义
老年人住宅问题涉及千家万户。随着我国社会经济的发展，人们在追求长寿健康的同时，更追求居住生活质量的提高。由于老年人对住宅的依赖度与要求比青年人更高，如何发挥老年人的潜能，要根据老年人生活行为特征，变老年人的消极因素为主动因素，使老年人身心愉快，延年益寿，体现全社会对老年人的关心。从广义上来说，我们每个人均要进入老年期，关怀老人住宅的问题，也是直接关心我们自己的未来。老年住宅问题，说到底是一个重要的社会保障，是体现国力和物质文明的重要标志，直接影响社会的稳定与发展。
我们可以预言，中国的老龄产业存在具大的市场空间，如果及时抓住“老年住宅”这一商机，这一产业将给国家、企业和个人带来相当可观的社会效益和经济效益。
随着人口老龄化的进程，发展老年产业离不开政府的支持，政府应该在政策上鼓励全社会、企业、房地产开发商和设计人员为老年人开发、研制、生产老年产品和老年设施，为老年人提供服务。政府应该认识到社会大力发展老年事业，为老年人提供各种服务事业具有双层社会意义，它既是一项社会福利事业，同时又是一项产业，作为社会福利事业，它是不以盈利为目的的特殊社会福利事业，作为产业，它属于社会应该大力提倡、发展的第三产业。为老年人营造好安度幸福晚年生活的空间，是我们义不容辞的责任。
第四章
老年人住宅市场发展趋势
产权式老年人度假村将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观天津市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量
和质量的问题。在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静、舒适生活的要求，产权式老年度假村的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京、上海、广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱，此类项目的成功开发与销售，可以预示产权式老年人度假村将成为未来老年人住宅市场发展主流。
老年人住宅的开发以中高档为主、辅之中低档产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定天津市现有的150多家养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中高档产品严重不足。高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总之中高档老年住宅产品的开发将成为未来一段时间内市场开发的主流。
“老年人住宅市场”潜力巨大 2004年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年4000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。
第五章
天津老年人住房现状及需求分析
老年人住宅明显不足
2003年末天津市常住人口1011.30万人，其中60岁以上的老年人已达到134.16万人占全市总人口的14.49%。目前有老人公寓、养老院、托老所各种形式的老年机构３１８个，床位１.２万张，只能满足约１％的老年人进住，９９％的老年人都要生活在社区，依托社区家庭养老。
户型设计不合理、功能相对单一
现有的养老院户型面积大小不等，主要为单人间、双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人住宅特殊功能要求，更不能从规划设计上充分体现人性化关怀。
住宅区规模小、配套设施不足 目前天津市的养老公寓以中小型为主，多属传统的养老院、福利院，拥有200个床位以上规模的还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身、休闲、娱乐设施单一，医疗护理、保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新一代老年人的心理和生理需求。
环境质量有待提升
天津市现有的养老院中，绝大部坐落在偏远地区或老城内，噪音和空气污染大，且多数的养老院用房是经翻新过的民宅和企事业单位用房，房屋简陋，内部安全隐患突出，绿化植被缺乏，更谈不上养身、休闲的绿化景观环境了。总体环境质量有待提升。
服务人员缺乏专业培训 在养老院从事服务的人员多为下岗职工，他们没有经过专业的上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人的服务只是满足于简单的端茶、送饭、洗衣，而无法从老年人的心理和生理需求的角
度出发，提供人性化的全方位专业服务。
总结：
天津市现有养老院、敬老院均属计划经济的产物，多属行政救助和自助行为。从实际情况看，养老院的功能仅仅停留在为老年人提供一个寄宿和同龄人交流的场所，功能相对单一，配套设施、管理水平、服务质量落后，人居环境较差，更谈不上什么档次、品质、品位。总之天津市的养老院数量不足、理念落后、硬件设施陈旧简陋、软件设施缺乏、功能配套不全、环境质量较差。
第六章
项目选址（地块）应具备的基本条件
项目以老年人住宅为主，集休闲、娱乐、度假、会务为一体。根据老年人的生理和心理需求，我们分析认为：作为老年人的养身、养心、养性、养情的地方应满足以下几个方面的要求：
1、地块中间或周边应该具有水域或者辽阔的视野，因为只有这样的地块条件，住宅周围的环境才会优美，空气必然清新，才适合老人颐养天年。良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。
2、地块周边道路应畅通，水、电、气基础配套设施完善，出入必须有公交线路，而且站点近，以满足老年人探亲访友，出入便捷的需要。
3、地块规模宜大不宜小，以 1000～1200亩为宜，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗、需要社团活动、需要社群文化、需要对外交往、需要家政服务、需要终极关怀、需要一个人生命全新阶段开始的精神感觉。只有那种大规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。
4、地块距离城郊5～10km，距离中心城区15～20 km为宜，老年人住宅不宜选址在非常偏僻处，不能单求清静而简单的把老年住宅与社会隔离起来，更不能盲目的将其建在偏僻荒漠的远郊区，因为这样一来，老年人经常面对或老或病的同伴，看着他们一个个离去，看不到充满活力健康的人群，心理将会承受很大的压力，不利于身心健康。
第七章
项目产品规划概述
根据老年人身体状况、经济条件和爱好，将项目规划分为三大类。即宿舍式公寓、居家式或住宅式公寓、医护式公寓。
宿舍式公寓即寄宿制公寓，住此公寓，老年人如同住集体宿舍一样，安排在社区相同的一些楼房中居住和生活，这类公寓适合单身老人或老夫妇俩居住。
居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，可以是老人夫妇住在一起，也可以是老人夫妇与他们的子女或孙子住在一起，使老年人产生居家的感觉，这种养老实际上是社会化养老与家庭养老的结合。
医护式公寓是将身体有较严重残疾、生活不能自理或行动不便的老年人集中安排在一起居住，并由园区内的医疗机构或专门雇佣的护理人员进行护理。这类公寓的医疗条件好，适合子女不在身边的老年人。
项目需占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，低密度、低容积率、高绿化率。全区无障碍设计，以两层的TOWNHOUSE为主，联排式住宅，建筑面积一般在每户150至250平米，每户独门独院，拥有一个“有天有地”的自己的院落。辅之以少量的小高层和多层洋房，面积在每户60至150平米。有相应的配套服务设施，有整体的建筑风格，注重细部处理。
第八章
项目特色配套服务体系规划
项目优美的环境，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，优质服务是更稀缺的资源，高尚社区以人为本。本项目为了更好的结合老年人的特点技精神、物质需求开展有特色的知识型社区服务，引进最佳的酒店实践，发挥度假区具有五星级酒店管理的服务模式，将五星级酒店服务与社区物业服务相结合，建立充满爱心和欢乐的社区。
建立以健康、养生为核心的健康养生特色服务，结合一流的物业服务，塑造优秀的社区文化。一个成功的社区项目不仅仅是将住宅销售出去，而且要销售给指定的客户人群，将客户组织起来，建立文明的高尚生活环境，这是更重要的风景，也是现代高尚社区生活质量的保障。
一、健康检测中心
引进先进的健康医疗器械，结合医疗机构的常规项目，开展独具特色、全面反映人群健康状况的检测套餐服务。组织医疗与健康养生专家，根据老人的检测和评价结果，为老人量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调节、养生服务为一体的健康养生指导方法，全面科学地指导老人保养好自己的身体，为生命加油。如有：养生保健检测指导套餐、形体保持检测指导套餐、减肥塑身指导套餐、疾病预防检测指导套餐、膳食营养检测指导套餐、心理保健检测指导套餐等。
二、茶文化中心
茶文化是中国的专利，日本对中国的茶文化进行深入研究并改进为茶道。德国医学专家在癌症治疗的研究过程中，发现中国绿茶对于癌症预防具有重要作用，导致中国绿茶在德国出口量急剧上升。正确饮茶不仅有利于身体健康，而且通过茶文化，有利于文化交流。
大量的事例证明，茶的确具有养生保健、延年益寿、强身美容、防治疾病等等功效，但饮茶不当也会损害健康。
通过专家配置不同种类的养生保健茶叶，指导老人正确选用。
三、养生花卉种植园
可以开辟3亩左右的自留地，用于老年人自己耕种花卉及植物蔬菜等。
四、中医保健美容中心
在引进人才的基础上，从中选出重点中药美容配方，针对常见美容问题，提供美容服务。为老人提供针灸、按摩、刮痧等保健服务，将养生保健与美容结合起来。
五、营养配餐与食疗中心
营养配餐的作用在于，营养成份能够满足运动的需要，控制过量热量的摄取。引进运动员与大众营养配餐软件，可以指导社区老人的科学配餐。
六、健身中心
在会所内设立齐全的体育设施及适合老年人休闲健身的运动场馆（如：门球、沙壶球等），设置阳光浴与吸氧室。
七、图书馆与文化交流中心
博览群书可以陶冶心灵，体育锻炼可以强身，健康养生可以延缓衰老，恢复疲劳。设立统一商务会所，除了具有咖啡厅等传统设施外，设立网吧，图书馆等。
八、理疗室与抗衰老中心
健康与长寿是生命科学研究永恒的主题，衰老机制的研究近年来由于遗传学和分子生物学的结合，使其在分子水平上获得可喜欢的进展，甚至突破进入基因时代。
通过健康养生项目的开展，可以延缓衰老的过程，提高生命的质量。对客户提供衰老状况诊断服务。
第九章
营销思路
根据老年客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合,开发设计各种户型以适应
不同类型老人的要求。来将环境生活自然化、社区生活丰富化、家庭生活层次化的健康养生概念和品质生活整合为复合卖点。倡导“健康生活的领跑者”为核心理念，建设符合“中国特色的大型退休生活社区”为目标，树立项目品牌形象做好铺垫。在客户心目中成为个性鲜明、优势独具的特色楼盘，最终赢得市场。
主要的销售办法有三种，第一种是由老年人或开发商帮助将其原有房屋出租，然后租住本项目的老年人住宅的宿舍式公寓。第二种是房屋置换，即将位于市内原有的住房与项目的住房进行补偿差价交换入住，如金额有差别，可采取多退少补的办法。第三种是返本销售入住。即在入住之前交付购房金，待老人百年之后，将房子交回，部分购房本金返还其子女或法定继承人。
结合项目具体情况，在整体推广上，我们将结合工程进度为时间节点进行推广节奏的划分，制定推广策略。将总体规划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前通过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际建筑项目。结合售楼处、会所的开放，示范样板区及示范环境的亮相等进行形象展示，整合各种媒体资源，开展相关的主题体验活动，以期对项目销售起到推动作用。
根据每一个推广阶段的时间性划分及推广主题，制定具体的市场手段及实施策略，包含所要达到的效果，所设定的炒作主题、公关活动等。仅为我们的初步想法，其可行性与操作性有待与公司商榷。
市场定位：以高品质的居住空间和充满亲情关怀、健康快乐的生活气息，体现大型退休生活社区独一无二的产品个性特征，强调自然、建筑、人文景观的和谐统一。
总结
随着我国人口的老龄化，人们生活水平的提高和观念的转变，老年人住宅的社会需求广阔，发展潜力巨大。面对“老年人住宅”这一新兴的地产消费，发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，不失为一项良机。而且它是一项民心工程，值得我们充分关注。
第二篇：产权式商铺营销计划书
“城乡养老铺杯”蚌埠首届中老年才艺技能大奖赛
活动计划书 第一章 活动背景
张公丽苑的融资来源于世纪联华产权商铺，如今商铺的销售，已过了开盘期的热销阶段，进入冷销持续期，开盘时的营销策略已不适应目前的销售，目标客户需要重新定位，营销策略也需要作出调整。我公司经过前期的推广，从一线掌握的第一手资料中，已基本上把握住市场的脉搏，从客户的年龄结构上讲，以中老年为多，从投资回报的期望值看，期望从回报中产生高额利润的人对商铺不感兴趣，而期望回报较高，风险较小，回报持久不断的客户较感兴趣，而这部份人也以中老年为多，从投资的文化层次看，高级知识分子较少，在购买人群中头脑单一，带有一定盲目性的人较多，而这部分人也以中老年为多，从经济状况看，50岁以上的人已解决了子女的问题、住房问题，并积蓄了一定的资金，而50岁以下的人还有许多开支项目，他们不敢轻易花钱。
综上所述，我公司把目标客户锁定在中老年这一群体中，他们希望平稳地渡过下半生，解决养老问题，所以我们把产权商铺改为养老铺，因为产权商铺这一新名词让他们费解、盲然、不知咋回事，而养老铺，直观、易懂、直击中老年心理。
目标客户重新定位后，营销策略也相应作出调整，从目前售楼中心看，存在咨询的人少，成交量小，聚拢人气是一个很关键的问题。
我公司在外围推广做了大量的工作，到财院各办公室，医学院各办公室，邮政、移动、电信、华光的办公室都散发了宣传单页，烟厂的门口、烟厂小区，各股市及十几个生活社区和80%以上的二手房中介机构都散发了宣传资料，有不少是多次重复散发。许多重点单位都深入到人，进行了面对面推广，包括发动身边亲戚朋友，目前看，收效甚少，为了能把中老年人聚扰到售铺中心来，我公司策划了“城乡养老铺杯，蚌埠首届中老年才艺、技能大奖赛”。报名选在售铺中心，大赛地选在世联广场，年龄在40岁以上，各种才艺、技能不限，大赛期间报名不截止，活动截止到楼铺售完时再产生大奖，大奖为一个“养老铺”。
我们认为这项活动能把世联广场变成中老年集聚的中心，因为：
一、能按
照他们的兴趣展示才艺。
二、有才艺技能的中老年一般有积蓄。
三、参赛人员能带动身边其它中老年人。
四、大奖具有很大的吸引力。
五、争取得到各单位工会，老干部科的支持。
第二章
活动宗旨
随着蚌埠市的房地产市场的日益繁荣，竞争也日趋激烈，各开发企业的竞争已经由原始的价格竞争阶段进入到了品牌产品竞争阶段。
在目前市场环境下，推出的“世纪联华产权式”商铺从开业至始已取得了阶段性的胜利，就前期销售情况分析，目前商铺的目标消费群体为中老年人群，在广告宣传无法做到人人皆知的情况下，我们依托本次中老才艺大赛，将我们的目标客户群锁定，对其集中宣传推广，为本次活动的要旨。
第三章 活动构成
围绕主要目标客户群，通过本次大赛活动，在宣讲推广商铺的同时，亦可借本次活动提升企业品牌形象，为后期公司的发展及项目运作打下基础。
为丰富珠城中老年人的业余文化生活，展现珠城中老年人精神面貌，由市总工会与市城乡房地产开发公司联合主办“城乡养老铺杯”蚌埠首届中老年才艺、技能大奖赛，通过本次活动的组织展开，必将会集中吸引全市中老人的参与及关注，以产生广泛的社会影响力和轰动效果。
一、前期筹备：
1、成立大赛筹备委员会，确定筹备委员会小组成员名单。
2、确定工作日程安排流程表。
3、呈报详细活动计划书送达市总工会。
4、确定场地，颁奖及活动所需物资。
5、确定评委人员名单，并发邀请函。①每个项目只评出一等奖(约200元奖品)，如拉到赞助可设二、三等奖，奖品含金量提高。②项目的评委全部由城乡公司工作人员担任，总决赛时邀请6~8名专家及公证处人员参加，如大奖采用摇奖方式，仅需公证人员参加即可。
6、刊登个人参赛报名及企业组织报名方式。
二、具体活动总体方案。
1、指导思想、主题、宗旨。
① 指导思想
以淮河文化、时代发展为支点，全面展示蚌埠独特的淮河风情的同时，展现珠城的百姓生活、精神风貌及人文环境，通过中老年人的才艺展示可以传达出今日蚌埠在新一代党的领导下、各级政府部门的辛勤努力下，在城市建设、环境改造、经济发展等各个领域的突出贡献及人民安逸、幸福、祥和的生活，为提升城乡企业形象及推动我市社会经济的新一轮发展，塑造中原地区中心城市形象。
② 活动主题
丰富中老年业余文化 展现中老年精神面貌
③ 活动宗旨
中老年人的盛会 才艺展示的平台。
2、活动原则。
安全有序、隆重热烈、节俭高效、求实创新。
3、名称、时间、地点。
①名称：“城乡养老铺杯”蚌埠首届中老年才艺、技能大奖赛。②时间：20xx年12月10日。④ 地点：蚌埠市世纪联华大卖场广场。
4、会徽、会旗。如下图示：
5、主办、承办、协办单位。
主办单位：蚌埠市总工会
蚌埠市城乡房地产开发公司 承办单位：蚌埠市现代营销公司
标客户的注意，凡购买商铺的客户均可参加抽金砖大奖活动，作为卖点促销推广这样一来，对其感兴趣的人群就会增加，主动咨询者就会越来越广，再经过媒体宣传推广，势必会将本次“送金砖”活动推向一个销售的高潮。
预计金砖每个约人民币：1千元左右（金砖为纯金空心），只标出含金量不标重量，准备十块金砖作为抽奖活动奖品，预计1万元左右，将其十块金砖放在售楼现场，供人参观，抽奖活动作二次推出，先期抽出5块金砖，刺激消费，让得到金砖的客户作为宣传员，提升商铺含金量。通过送金砖活动和才艺大赛活动结合起来，必定会使现场人气聚升，销售火爆，以上就是为送金砖活动的目的。
现代广告营销策划有限公司
20xx.11.10
第三篇：度假村投资计划书
度假村投资计划书
投资计划书既商业计划书，其主要意图是递交给投资商，以便于他们能对企业或项目做出评判，从而使企业获得融资。今天小编要给大家介绍的便是度假村投资计划书，欢迎阅读！
度假村投资计划书1
一、入驻原由：
我们选择XXX商场作为入驻目标，是因为看好贵店的强大实力、经营方式、经营类别和日趋增长的人气。贵店以X万平方米的超大面积位居X城市商业之冠，而SHOPPING
MALL的经营模式更是当今世界上最流行的商业模式;贵店的人气越来越旺，又欣闻贵店在店庆当天日销X万元，创造了本行业的一个奇迹，可见XXX商场的人气;贵店在20xx年有奥运明星来助阵，20xx年当红明星又莅临XXX商场，可见贵店的影响力;市委领导、省委领导都不止一次到XXX商场来视察，可见政府及领导对贵店的重视！
二、经营业态：
我们与贵店采取扣点联合经营方式，扣点的额度另行洽谈;本店后方管理由我方负责，大局管理遵守XXX商场的统一安排。都市休闲农庄是国际上最流行的一种全新的休闲业种，它以田园风光、庄园风情为主要风格，迎合城市人追求“绿色”“田园”的一种心态，综合了城市人比较感兴趣的农村生活状态，把“自耕自种自留地”、“动物家园”、“领养小动物”、“小桥流水”、“别有洞天”、“钓金鱼”等一系列的全新休闲方式综合起来，形成了一站式享受田园乐趣的业态。在繁华的都市中打造出一片全新的天地！
你可以在这里领养小动物，可以给自己领养的小动物命名，给自己的小动物喂食;你还可以在这里种自己的自留地，开荒、播种，让你体验完全的农家生活乐趣！你还可以来这里钓金鱼，钓多少就可以带走多少！当然，这一切都是需要付费的。
装修风格以农村的绿色基调为主，中间有草地、小型鱼塘、自留地、小木屋、宠物基地等等一系列的设施。大概需要500平方米的面积。我们将不定期的对店内设施进行更新及维护！
三、目标市场：
同XXX商场的中高档定位一样，我们的目标客群以追求时尚的都市白领、3—14岁的少年儿童为主，以中年的政府官员为辅！积极迎合他们追求田园风情乐趣、热爱小动物的心理！这部分客群的消费能力比较强，他们会不惜金钱来追求一种自然的休闲状态。而儿童会根据自己的喜好选择游戏的方式，他们普遍对小动物有好感，而父母对他们的行为除了支持之外，也没有其他的办法！所以我们的目标市场是两种顾客行为：一种是刻意追求形的;一种是兴趣支配形的！
四、市场环境分析：
X城市经济实力雄厚，在全国城市综合实力50强评比中，X城市列居18位;在全国国内生产总值超百亿元的城市中，X城市位居第10位;在全国55个人均国内生产总值超万元的城市中，X城市位居榜首。X城市人的消费能力更是位居全国之首！
X城市市位于X省的西部，气候干燥寒冷，年封冻期长达5个月。也就是说，在这长达5个月的时间里，人们的活动范围只限在室内，而室外也很少见到绿色，市民在这5个月里最向往的就是绿色！
繁忙的都市生活使城市人接触自然的机会越来越少，很多人都有在夏天到农村去的想法，而我们正是迎合这种想法，把一个完整的农村搬到城市来，同时把农村不受欢迎的部份全部剔除掉！这里是一个整洁的、有序的、具有优美风光的田园！
五、市场经营分析：
都市休闲农庄这种业态的休闲方式在欧美是比较流行的，在我国也只有延海的几个城市有类似的店铺。这种模式在X城市还是一个空白，我们就是要抓住这个市场空白的机遇，在别人还没有想到的时候，我们已经付之于行动！而X城市人本身对各种方式的体育运动项目就没有多大兴趣，在年收入较高的基础上，他们更热衷于追求一种全新的休闲方式，而都市休闲农庄也就应运而生！
贵店的美食娱乐广场是在X城市最大的一家室内休闲娱乐场所，受到了X城广大消费者的欢迎和认可！但是这里的休闲项目是有欠缺的，贵广场注重的是娱乐项目，而对于休闲来说，除了陶吧、玩吧之外，再没有吸引人的地方，都市休闲农庄会弥补这种状态，全力打造一个室内的田园、城市中的农村、一个别有洞天的“桃花源”！
六、管理模式：
我们采取的是店长负责制原则，在本店将设店长一名，全权负责本店的管理。
我们有固定的清洁员，负责店内的所有卫生;有养育员，负责小动物的喂养;有负责店内卖各种动物食物的相关人员;有负责安全的安全员。
我们的小动物选的是一些温顺的动物，不会对顾客进行人身攻击。
我们会积极配合XXX商场的各种促销活动，也会在适当的时间搞自己的促销活动。
我们采取整合营销方式进行前期的市场拓展，把所有广告的触点整合起来，以错落有致的媒体广告、交相呼应的软性新闻为主，进行大幅度的市场推广，同时，也希望贵店给予一定的支持！
一、广告攻势：
前期我们将在本市各大知名媒体上进行大幅度的广告轰炸，以提高品牌知名度，树立良好的品牌形象，力争做到家喻户晓，路人皆知！
X城市地区没有强势媒体，这是X城市人都知道的，所以我们整合了各种媒介信息后，选择能够互补的媒体进行广告宣传。初步打算在X城市晚报、X城市电视台、X城市广播电台等媒体上发布广告。
二、软性宣传：
软性新闻最大的好处就是能够提升品牌的美誉度和知名度。
我们将通过X城市晚报、电视台、网站等一系列的媒介，进行软性新闻报道，把都市休闲农庄变成市民关注的交点！让人们进行口头传播。
三、活动配合：
在每年的元旦、春节、劳动节、儿童节、端午节、国庆节、中秋节、圣诞节等重大节日推出各种促销活动。包括票价打折、钓鱼比赛等等。
综上所述，我们前期所做的一切都是希望能把都市休闲农庄这个项目做好，并能与X城市商业龙头XXX商场合作;前期，我们曾到全国各地的零售企业做过市场调查，这个项目在省内还是个空白，我们期望着能与XXX商场积极合作，添补这个空白，把这个市场做起来，真正的把它作成X城市人的“都市休闲农庄”。
度假村投资计划书2 东镇目前旅游业现状：资源优势明显，发起步较快;景区形象模糊，市场营销缺位;旅游才缺乏，设施完善;政府善于引导，发展前景看。
旅游形象认知包括三面内容：游客认知，旅游认知，旅游内部认知，三面组旅游完整形象。东镇旅游资源比较丰富，目前东镇旅游形象比较模糊，旅游形象认知度低，其今旅游发展利。
1，游客认知度低：
由于种种原，东镇旅游形象定位等面没进行深入细致研究，导致景区形象片面化，模糊化。游客景区认知体包括景区熟悉度兴趣度。东镇旅游资源丰富，其旅游形象散乱，没主打卖点，鲜明口号，视觉形象，风情形象，历史文化形象，缺少系统形象设计与提炼。加旅游基础设施落，接待能力差，东镇周边市场知名度低，旅游吸引力强。数游客东认识仅仅停留唐山看佛雕，进园摘水，进村庄吃农家饭等等低层面，限制旅游发展步伐。
2，旅游认知意识淡薄：
旅游认知要指居民旅游业理解程度。近，政府确引导，东镇建设工业强镇，商贸重镇，旅游名镇农业产业化镇目标，实行农工商旅四业并举，经济发展势良，居民均纯收入增迅速。由于政府旅游产业引导做够，居民于发展旅游理解够深入，观念意识停留传统商贸。部居民虽能主参与旅游建设，并非旅游经济利益驱使，数居民接受。
3，旅游内部认知足：
旅游内部认知指旅游部门，旅游业者何看待前旅游发展状况。东政府部门发展旅游决，并且已经组建旅游部门，配备定能力专门才，旅游产业发展规划做少工作，政府发展旅游重视程度够，产业规划项目建设步伐明显滞，投入，财，物力足，尤其市场营销面。虽东镇已经启“做东旅游明白”并始实施，没具体旅游产业化发展程度，比较明显唐山等现景区经营管理十落。
广泛深入展宣传促销拓展旅游市场，推进旅游业快速发展项重要举措。旅游业注意力经济，旅游宣传促销实际花钱赚吆喝，赚眼球，吸引游客注意。东镇目前市场宣传促销比较落。
1，手硬手软。
硬：意搞景区基础设施建设。软：目前没制定操作市场宣传促销计划。目前，淄博及周边市新景区雨春笋般涌现，东镇等所旅游景区配套设施建再进行宣传促销，相于市场机拱手让给竞争者。
2，宣传促销敏。
相关部门旅游市场敏性高，宣传意识薄弱，存等待，观望态，主迎合旅游市场需要展宣传，旅游发展程迫拖再拖。
3，宣传促销手段落。
旅游宣传促销项综合性比较强工作。选准市场，需要利用宣传手段促销手段针性展促销，及，全面景区快速度推荐给游客。东镇目前基本依靠些传统渠道外发布旅游消息，针性强，渠道窄，能效吸引游客注意。
东镇旅游产品发概括：旅游产品单，缺少包装;旅游项目太平淡，缺少精品;续发缓慢，与市场脱节。
1，旅游产品单，缺少包装。
东镇前期旅游规划已经完，部旅游资源未经发，没设计具自身独特魅力旅游产品。目前，东镇展旅游项目唐山佛雕园文化观光，农家乐旅游，且些旅游项目粗糙，细节包装做够。
2，旅游项目平淡，缺少精品。
东镇目前比较型唐山佛雕文化园传统宗教氛围比较浓厚，并第水晶观音坐镇，佛雕观赏主题规划思路本身所具宗教文化冲淡。汁第品牌汇源加工厂，沂河水镇休闲，乡村旅游等资源定程度忽略。
3，续发缓慢，产品与市场脱节。
市场变化，游客需求断变化，景区产品发需要断改进，旅游产品命周期限，旅游产品发需要断变化。随着休闲度假代，众于休闲度假类旅游产品需求持续走高，家旅游局提20xx城乡旅游，力发展城乡休闲旅游。东镇处于沂蒙山区，沂河两岸，水岸休闲，山野休闲资源比较丰富，目前仅仅局限于传统观光旅游产品发，乡镇休闲度假类产品设计没形完整思路。
旅游营销渠道旅游产品与市场相接桥梁，旅游景区赖发展支柱。，经济快速发展，旅游需求断变化，何自产品效式销售给游客程度影响景区旅游产品命力。东镇经济发展比较迅速，受外界广泛关注，营销渠道窄，际传播网络主展营销现象普遍。东镇没旅行社，没旅游宣传网站，报纸，电视，电台等传统媒体没利用，公关节事尚未展，说旅游宣传基本没展起。
第四篇：房地产项目执行计划书
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概 要
1.整体策略
（简述公司的策略方向、项目策略目标，并分析项目策略与公司的策略是否一致）
2.预期目标
a.开发规模：占地 亩，总建筑面积 万平方米。
其中：一期占地 亩，总建筑面积 万平方米；
二期占地 亩，总建筑面积 万平方米。
b.开发周期：
c.启动资金及到位时间：
d.总销售额：
e.总成本：
f.税后利润：
g.一期销售率：
l 内部认购完成 %
l 第一次强销完成 %
l 第二次强售完成 %
h.质量目标：
i.品牌效果：
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第五篇：房地产项目投资计划书
************大厦
投资计划书
一、项目建设说明
**********大厦是**********置业有限公司投资筹建的，倾力打造的淮阳市区内首座以“金融行业发展”为主体的商业住宅项目。“金融先行、商贸为主、地标品质”这三位一体的项目开发理念将随着项目的建设鲜明的呈现在广大市民面前,单层100余米、三层跨度近400米的商业铺位，势必成为该区域的地标建筑与经济源动力。
二、项目选择地理位置概况
该项目位于淮阳县商业中心区域，项目距东侧龙湖国家湿地公园仅1.5公里，东临淮阳主干道龙都大道，西近106国道，距淮阳县汽车站仅1公里，项目周边比邻祥瑞花园、西城阳光花园等高档小区，距淮阳县人民医院约1公里，教育资源丰富，小博士双语幼儿园、淮阳县第二实验小学、淮阳县双语实验学校、淮阳县实验中学一路通达，是淮阳县文化、教育、购物、休闲娱乐、交通等配套设施齐全的重点核心区。
三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位
1、市场需求状况
淮阳县人口为135万，城区人口20万，根据淮阳县2007年编制的《淮阳县城总体规划》，对县城2006---2020年期间城市发展总规划进行了明确的判定，城市主体将以上述三大趋势发展，并形成“一中、两副、两轴、三区”的城镇化发展空间形态。同时积极融入“周淮一体化”，加强与项城之间的经济联系，充分利用空间上靠近周口的优势，加快县城向西发展，壮大城市规模，增强其旅游服务、商贸职能，加快工业发展，积极与周口产业进行协调、对接，积极融入“周淮一体化”。
通过城市基础设施建设和城市化进程的推进，农民进城是必然的趋势，目前淮阳县住宅类的开发供给量约为75万㎡，市场去化率为70万㎡，市场供需基本持平，购买力且逐年递增，淮阳土地供给量在不断减少，因此市场供需状况处于平稳发展趋势。
2、开发策略定位
（1）、小区占地约5600㎡，总规划建筑面积约为16800㎡
（2）、建筑类型：门市及居住房
（3）、建筑风格为现代建筑风格，绿化率为30%，园林式景观
（4）、邀请淮阳最具雄厚资金的施工单位进行施工，同时做到安全化、规范化管理（5）、聘请知名物业公司，采用智能安防系统进行综合物业服务。
四、项目建设规模、小区规划、建筑风格
1、建设规模
规划占地：4313平方米，建筑面积：16800平方米。住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。
2、小区规划、建筑风格
（1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。
（2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
（3）、小区的绿化、景观园林设计有特色，观赏性强。设有体育、健身场地及设施。
五、环境影响、风险分析及防范措施
1、环境影响
符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求。
2、风险分析
（1）、工地建设风险，工程建设及工期是本项目的主要工程建设风险，建设中招投标的实施成功与否将直接关系到工程造价和质量，工程如果延期将影响项目的资金回收。
（2）、项目位于中心地带，（4）、周边公司入驻数量不足，需求量不大。
3、防范措施
（1）、充分进行市场调查（户型面积需求，园区规划绿化需求，价格需求等）。确定合理开发规模及户型面积分类。
（2）、抓好前期规划及施工图设计，使设计先进、符合市场需求。（3）、抓好施工、监理工作，保证施工质量及施工工期。
（4）、加强对商业的招商引资及周边公司的调查，加速有关配套设施的建设。
六、建设成本、销售、税金、利润估算
1、建设成本估算：
（1）、土地成本：534.875元/㎡×16800㎡=8985900元，（2）、前期开发费用：450元/㎡×16800㎡=7560000元，（3）、主体工程费用：1200元/㎡×16800㎡=20160000元，（4）、安装工程费用：550元/㎡×16800㎡=9240000元，（5）、社区管网工程费用：61元/㎡×16800㎡=1024800元，（6）、园林环境费用：30元/㎡×16800㎡=504000元，（7）、配套设施费用：120元/㎡×16800㎡=2016000元，小计：8985900+7560000+20160000+9240000+1024800+504000+2016000＝49490700（8）、财务费用：158元/㎡×16800㎡=2654400元（9）、开发间接费：90元/㎡×16800㎡=1512000元（10）、管理费用：120元/㎡×16800㎡=2016000元（11）、销售费用：40元/㎡×16800㎡=672000元 小计：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元 总计：56345100元。
2、销售估算：
（1）、住宅：按3400元/㎡×5240㎡=17816000元；（2）、商业：按7000元/㎡×8567㎡=59969000元；（3）、车库：按60000元/个×47=2820000元；（4）、总计：80605000元。
3、利润估算：
（1）、销售利润：80605000-56345100＝24259900元。（2）、税金：暂按下三项计： ①营业税及附加：5.6% 5.6%×80605000=4513880元。②所得税：25% 25%×（80605000*15%）=3022688元 ③土地增值税：5%
5%×80605000=4030250元
④土地使用税：10元/平方*4313*3＝129390元 ⑤不可预见费（3）、税后利润：
24259900-4513880-3022688-4030250-129390＝12563692元。
七、项目资金来源
本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是公司自有资金，二是银行贷款，三是预售收入。
开发初期本项目开发商自有资金2500万元作为启动资金，用于支付土地款项以及前期各种费用，后期随着项目的进展，在办理第三个证件后，开始着手准备开发贷资料，拟需贷款1500万元，待项目进入可售阶段，以预售收入、房产抵押、按揭贷款等形势迅速回笼资金。
八、项目实施原则及建设周期
1、项目实施原则
（1）、严格执行建设程序，统筹安排各项工作。
（2）、重点抓规划、方案、施工图设计，做到设计合理，技术先进。
（3）、严把施工质量关，质量与进度协调统一，保证质量，按时完工，交付使用。
2、建设周期
（1）、2013年10月20日-12月30日，地质勘察。
（2）、2014年1月4日-4月1日规划、设计及施工图设计阶段。（3）、2014年4月1日-5月15日审图、图纸交底。
（4）、2014年5月15日-2015年9月25 工程施工阶段，10月25日全部竣工交付使用。
九、销售策划
1、销售宣传的重点区域：淮阳县全区
2、及时开展销售宣传，准备工作（2014年11月-2016年5月），12月1日开始正式销售宣传。
3、销售中心办公室，内有小区规划图（景观、园林）沙盘，各种户型沙盘展示（2014年10月做完）。
4、多方位广告宣传
（1）、网上宣传：平面效果图、户型图、销售价格及相关说明。
（2）、通过媒体（报纸、广播、电视），销售宣传册，单体广告板，路灯广告板宣传。
十、项目立项结论
本项目位于淮阳县中心位置，且周边相应配套设施齐全，户型平面布局合理，户型面积适宜，建筑风格高雅，颜色搭配合谐，观赏性强的景观园林。公司将以优良的施工质量，科学的物业管理，把握好整个销售市场，其项目是可行的。
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