不动产登记中房地一致性原则的处理意见5篇

第一篇：不动产登记中房地一致性原则的处理意见

关于不动产统一登记中涉及房地一致性

处理的若干意见

实行不动产统一登记之前，由于各种原因，土地、房产实际登记中存在有房屋所有权证无建设用地使用权证、有建设用地使用权证没有房屋所有权证，以及虽无权属证书但是拥有不同时期政府不同部门颁发的有关证件而要求办理不动产权证的情况，为妥善处理遗留问题，根据《物权法》、《房地产管理法》、《土地管理法》《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规、规章的规定，按照房地一致性登记的原则，现就我市市区不动产统一登记中房地一致性处理问题，提出以下处理意见：

一、房、地证书不齐或登记资料缺失的处理方法

（一）对只有合法的建设用地使用权，地上房屋所有权没有登记或登记资料不齐的，按照以下情况处理：

1、建设用地使用权自登记时设立，原颁发的土地使用证等权属证书在实行不动产统一登记后继续有效，应认定为建设用地使用权首次登记。任何单位和个人持有土地使用证申请重新核发不动产权证的，一律按换证登记办理，不再重新要求提供权籍调查表。

对办理换证或其他登记的，由分局、所与登记中心对接档案资料，移交登记中心后直接扫描数字化归档，作为不动产登记档案由登记中心统一保管。没有换证或其他登记的档案，仍然有分局、所保管。

如果已经发证的档案资料里缺失地籍调查表的，分局、所负责重新补测调查。

2、对已有建设用地使用权申请房屋所有权首次登记的，按以下情况处理：

（1）商品房开发单位和企事业单位申请房屋所有权首次登记，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，由登记中心做好审核工作，属地国土所不再开展权籍调查。

（2）没有取得房屋所有权证书，也暂时不具备申请登记条件的，须出具地上物无合法产权具结书，可以按照权利人申请办理建设用地使用权抵押登记。

没有建设或建设后没有申请地上物、房屋所有权登记的，建设用地使用权不得办理转移登记。

（3）个人申请房屋所有权首次登记的，属地国土所要现场查看并重新制作权籍调查表。

3、对建设用地使用权范围内的房屋部分满足登记要求的，按以下情况处理：

（1）有部分房屋整幢未取得规划建设许可的，现权利人须出具无合法产权具结书，提供给登记中心的房地产调查或测绘报告必须含房屋信息的宗地图，或宗地图上必须有按照房屋测量规范测量的房屋信息。宗地图上对暂不能登记的地上物用红虚线显示，只对可以登记的合法产权部分办理房屋所有权登记。对其他地上物的情况在登记簿和不动产证书中附记予以说明。

（2）建设用地使用权内全部房屋虽取得房屋所有权证，宗地图或房屋测绘报告显示的房屋四至范围、面积尺寸等与原登记状况不符的，应认定原登记房屋灭失，只对已有合法产权部分的房屋所有权进行登记。

（3）建设用地使用权内原取得房屋所有权证的房屋，因为私自加层以下部分在结构和房型上与原房屋登记不一致或属于违章建设的，应认定原登记房屋灭失，不得对该房屋所有权进行登记。

有危房鉴定报告而翻建的房屋，在建设四至和层高上必须与原登记房屋一致。

（4）在建设用地使用权登记后，房屋已取得所有权证或权利人提供的地上物建设规划等材料符合房屋所有权首次登记要求的，权利人是按照规划许可范围和规范建设，但超出了建设用地使用权界限的，在不影响相邻关系和公共利益的前提下合理调整宗地边界。

因为规划调整占用部分超出原来使用面积，对超占部分按照房屋验收时间作为地价基准日期，完善相关用地手续。

涉及出让土地年限不一致的，由使用权人选择按最早到期年限或申办补齐出让终止日期的相关手续；如用途或使用权人不一致的，经相邻双方达成一致后，可以等面积调整宗地界线。

（二）对只有房屋所有权证没有建设用地使用权的，按照以下情况处理：

1、确认是房改房的，可以按现有房屋所有权权利人办理不动产权证，原房改单位的建设用地使用权证书按照程序注销。

确认是单位在自有土地上合法建设集资房的，按现有房屋所有权权利人办理不动产权证；土地用途按照规划部门确认审批的类型登记。

确认是原来各级政府所属的国有房地产开发企业在国有土地上建设的各类住宅小区，按现有房屋所有权权利人办理不动产权证。

以上类型原则上按房屋占用土地范围开展权籍调查，适当考虑房屋所有权人使用土地的关联性划分宗地，保障权利人的合法权益。

没有房改的单位房屋和非住宅房屋转让，建设用地使用权必须按照宗地划分后以不动产登记单元对应的土地面积补办用地手续。

2、对经济适用房等由住房局承担建设的非商品房住宅，已经取得房屋所有权证后办理转移登记的，必须取得住房部门同意转移登记意见单后办理。

3、对国有土地上个人自建住宅，确认房屋所有权证是1998年之前建设办理的，原则上按照房屋所有权证载明的面积和四至确定建设用地使用权范围。

确认房屋所有权证是1998年以后建设办理的，必须提供规划部门的建房证明文件，按照规划执照划定的四至范围确定土地使用权，对超出规划执照占用的面积不予登记。但在不动产登记权籍调查表和证书附记中予以说明；用实线画出宗地确权面积，用虚线画出实际占用面积。具体确权时可以在不影响相邻关系和公共利益的前提下合理调整宗地边界。

对房屋所有权证是1998年以后建设办理，但提供不出用地批准文件也没有规划部门的建房证明文件等手续的，建设用地使用权不予确权和登记。在登记薄中注明无土地使用权。

经核实利用假建设用地使用权证办理房屋所有权证或利用假房屋所有权证办理建设用地使用权证的，一经发现，应予注销。

4、对以上登记的不动产要在登记薄及证书附记中按照不同的登记类型注明为“房改房”“集资建房”“经济适用房”“个人自建住房”等。

（三）对“历史遗留”问题，按照“尊重历史、面对现实、合情合理、实事求是”的原则处理：

1、对1992年以前，乡镇、办事处土地管理站开具的土地申报证明或收据的，至今没有确权登记的，属地国土所依据申报或收据载明面积、申报人姓名，实地开展权籍调查，无权属纠纷并且权属一致、四至清楚的，予以办理建设用地使用权登记，地上物不予登记，并在登记簿和证书中予以附记说明。

2、有原土地管理部门出具的“建设用地使用权登记证明书”或者“建设用地批准书”，属地国土所经权籍调查确认“权属一致、四至清楚”的，予以办理建设用地使用权登记，地上物不予登记，并在登记簿和证书中予以附记说明。

3、实行不动产统一登记以后，在原批准的宅基地上所建房屋，按照有关规定执行。只申请宅基地使用权登记的，应确保没有权属纠纷，否则不予受理，对地上房屋状况在登记簿和证书中予以附记说明。

宅基地使用权和地上物所有权涉及继承、析产等变更登记，权籍调查时必须确保一致性，并且权利人对财产处臵已有统一意见后再办理变更登记，否则不予受理。

4、原批准的宅基地使用权不得转让，需要对已经取得房屋所有权证的宅基地使用权转让的，必须由集体经济组织出具享有集体经济组织权利的证明，房屋所有权和宅基地使用权在集体经济组织内部流转。土地所有权性质不变。

村集体经济组织成员之间使用宅基地的，要按照使用宅基地批准程序重新办理。

5、按照“尊重历史，面对现实”的原则处理宅基地使用权确权登记。根据国土资发[2011]178号文件精神，历史时期批准确认的使用面积按照批准文书予以认可。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法规划重新建设时，按有关规定作出处理。

没有批准过但是现在符合“一户一宅”条件的农村宅基地，按照《江苏省土地管理条例》第三十四条规定和《连云港市市区农村村民建房审批暂行办法》执行，对实际使用的超占宅基地和地上建筑物部分暂不予确权登记，但在不动产登记权籍调查表和证书附记中予以说明；用实线画出宗地确权面积，用虚线画出实际占用面积。

二、房、地证书及登记资料信息不一致的处理方法

（一）房、地用途登记的不一致问题

1、不动产统一登记后，土地用途按照建设用地使用权首次登记证载用途填写或按照出让合同约定的用途登记。房屋用途按照《建设工程规划许可证》附件及附图等规划批准文件填写。

房屋设计用途分为“住宅”和“非住宅”。出让用途是综合或商住用途的，保持与房屋登记用途填写一致。

按照土地出让规划条件约定设计，规划批准文件明确整幢建筑为住宅的，登记用途统一按照按“住宅”填写。

属于与住宅相连的、专为本小区业主日常生活以及居住的服务配套用房(包括水泵房、锅炉房、变电室、电梯间、避难层等)，且规划批准文件未注明商业等其他用途的，亦按“住宅”填写，但只登记不发证。

2、已进行登记的独用非住宅房地产，需补办土地出让批准手续的，土地使用证与房屋所有权证记载的土地用途与房屋设计用途不一致的，按房屋设计用途办理土地出让手续。

属于与住宅相连的底层商业等非住宅需补办土地出让手续的，按照该栋建筑与底层商业占地面积计算分摊面积补交出让金。

补办土地出让手续后，进行土地和房屋登记时，土地用途与房屋设计用途按照第一条填写。

（二）房、地登记坐落不一致问题

对于无地名证明文件但属于同一地籍子区，房、地两证记载的坐落不一致的，按照《房屋所有权证》记载的坐落统一登记；对新取得土地的项目，在办理土地首次登记时，按用地批准文件记载坐落，项目竣工办理房地首次登记时，按标准地名文件记载坐落。坐落不一致的情况在登记薄中予以记载说明。

（三）房、地两证权利人不一致问题

房屋转让后原土地使用权证没有及时办理变更登记的，以现有房屋所有权人确定不动产登记权利人，原土地使用证按照程序注销后办理。

经过权籍调查确认土地使用权与地上房屋所有权不一致，但是有审批文件或合同约定以及司法裁定的，按照实际权利人分别登记，在不动产登记薄中予以说明。

对商品住宅办理不动产证的，权利人提供房屋所有权证后不得要求必须提供土地分割证书。

（四）关于房、地登记率不同步问题

商品住宅小区批准用地后没有办理建设用地使用权首次登记，或已办理建设用地使用权首次登记后开发商下落不明或企业注销的，通过查找用地审批信息或已登记的商品房小区土地登记档案，按照批准范围或土地登记范围确定宗地范围；历史上未取得批准手续的老住宅小区没有明确界限的用地，在四邻没有权属纠纷，不影响道路通行等前提下，可以建筑出土实墙以外0.5米划界为一宗地进行测量，使房屋实现落宗。

（五）土地或房产被查封问题

对于开发商品房已售房屋登记后土地存在被法院查封问题，考虑历史上房、地分设、分别查封，为避免与法院产生矛盾，在办理房屋转移、抵押登记时，应及时向查封法院说明情况，同时为不影响购房人转让房屋的合法权益，不动产登记时允许购房人单独转让、抵押房屋，可不记载土地信息，待查封失效后及时换发，在附记中予以说明。

（六）企业改制等原因没有土地信息的问题

由于企业改制等情况导致房屋登记但土地出让手续没有办理的，房屋虽然已经办理到改制企业名下，也必须由改制企业补办出让手续，否则不予办理换证、转让、抵押等登记。

（七）出让开发土地分期办理土地证后与房屋合一登记问题

对统一登记以后出让的开发经营用地，不得再分割办理不动产证书。分期建设的房屋首次登记的，一律在首次登记的宗地上设定登记单元。原房、地发证后合并的不动产登记，按照尊重历史面对现实的原则，依照实际状况办理剩余地块登记。条件具备的，尽量予以合宗办理。

（八）离婚后一方当事人申请办理不动产登记问题 本着“便民利民，依法合规”的原则，在法院裁定、调解离婚的，裁定书、调解书说明可有单方申请的，可以有当事人单方申请，没有写明的，由法院出具协助执行文书按嘱托登记办理。在婚姻登记部门申请自愿离婚的，登记中心以婚姻登记部门的档案文书作为依据，公告后予以办理。

三、房地一致性登记登记注意问题

（一）为体现一事一议和区别对待的办事原则，凡有以上登记情况的，各登记中心均应实行会审会办。制作会办意见表交窗口正式受理。

（二）不动产统一登记以后的首次登记不按照此意见处理。

（三）该意见由市不动产登记局负责解释。

（四）该意见自发布之日起执行。

第二篇：申请登记原则在不动产登记中的应用意义

申请登记原则在不动产登记中的应用意义

摘要：申请登记做为不动产登记中的一个重要原则，对于我国不动产登记中的重要组织部分。本文结合我国《不动产登记暂行条例》、《不动产登记实施细则》，从不动产登记的重要意义入手，从不动产登记推进过程中梳理依申请登记原则的重要内容及重要意义，并寻找依申请登记原则在具体实施中所存在的问题，并据此提出相应的对策。

关键词：申请登记原则；不动产登记；应用意义

引言

（一）不动产登记的重要意义

2016年1月1日正式颁布执行的我国《不动产登记暂行条例》的出台以其所标志着的我国不动产统一登记制度的基本建立而具有保护不动产权利人合法财产权、保障不动产交易安全、维护正常的市场交易秩序；有利于提高政府行政效率和治理水平以及更加方便快捷这三重意义。

1.保护不动产权利人合法财产权，保障不动产交易安全，维护正常的市场交易秩序

不动产登记，在法律上确立了国家对不动产所实施的必要保护，确定了不动产的权利归属。其核心是不动产权利；其功能是基于健全市场经济的需求；其手段是通过登记并在登记簿上予以公示，改变了以前分散登记时各种不动产权利的重叠、漏登现象，并通过不动产登记信息平台所建立的信息公开查询系统，实现了不动产审批、交易和登记信息之间依法依规的互通共享，从而有效地化解了农林、农牧以及林牧用地之间的权属界线不清、归属不明确的矛盾和纠纷，从而能够更好地维护当事人的不动产物权。同时，以其对不动产交易安全所实施的保障，使不动产市场的正常交易秩序获得了更好地维护。

2.有利于提高政府行政效率和治理水平

随着《不动产登记暂行条例》的出台，能够合理化解由于我国目前不动产登记多部门管理，所牵扯到人员消耗、机构庞杂、场所及设施设备众多等大量的人力物力成本投入的浪费问题，并可以解决在多部门主管下所形成的职能交叉，令各部门之间在有利益的事宜上争权夺利，在有困难的问题上却推诿扯皮，致使行政办事效率低下，政府公信力降低的问题。《不动产登记暂行条例》将房屋、林地、草原、土地以及海域等不动产的登记职责加以整合，由国土资源部承办的规定，对于理顺部门职责关系，既减少政府行政成本，又提高了办事效率，提高了政府的公信力都产生了积极的促进意义。.更加方便快捷，以减轻当事人分散登记的负担

《不动产登记暂行条例》的颁布实施，使以前农村土地管理中归口的住建部门的《房屋所有权证》、国土资源部门的《集体土地使用证》、农业部门的《农村土地承包经营权证》、林业部门的《林权证》以及城市房地产管理中归口的建设部门《房屋所有权证》、国土资源部门《国有土地使用证》在登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台上合并统一，对减轻群众负担，方便企业和群众，转变政府职能，改善政府形象具有积极的意义。同时，《不动产登记暂行条例》的出台，标志着不动产权属在国家民主法制层面已经进入逐步完善的发展阶段，不动产统一登记法治保障体系的建立，标志着我国将加快权界清晰、分工合理、运转高效格局的形成，为保护不动产权利人的合法财产提供法律法规依据。

（二）不动产登记的推进

《不动产登记暂行条例》实施，有力地推进了我国的不动产登记的开展。从实际情况来看，我国进一步推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律依据，防范交易风险，保证交易安全。

首先，在国土部协调有关部门逐个落实统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台工作任务的基础上，目前以全国土地登记信息动态监管查询系统为基础，整合推进不动产统一登记信息管理基础平台和查询服务系统建设，推进信息共享的格局开始形成。这些举措都有利于房产税开征等工作的持续推进。

其次，不动产登记，通过不动产登记环节，也有力的推动了普通百姓的不动产权权能够在《物权法》法律框架下彻底实现物权的自由转移。

（三）不动产登记的基本原则

1.合法性原则

（1）在登记申请程序中，登记机关按照法律规定对申请材料的合法性审查，确保登记薄的真实、准确；

（2）《不动产登记暂行条例》中对登记机关的登记行为所做的严格规定，保证将其登记行为置于合法的登记程序之中。

2.申请原则

申请原则是指不动产登记中，当事人或相关机关提起登记申请。申请原则的建立，一方面体现出私法自治原则在登记程序中的具体；另一方面，源于申请的启动，规范了登记机关的登记范围，有利于对公权力进行限制。

3.在先原则

《不动产登记暂行条例》中所说的在先原则，指的是将登记程序作为不动产登记的必经程序，这个原则的要求，在最大程度上确保了不动产登记簿的准确性，从而使登记机构能够根据登记簿，准确推断记载的权利人是否为有处分权人，而无须审查登记薄上的权利人是否真正享有处分权，减少工作量。

（四）相关文献综述

从文献中得知，尽管不动产登记是以土地登记为主要形式而延展开来，但准确地说来，“我国在民国以前并没有真正形成现代意义上以公示为目的的登记制度。”（黄克伟），只不过是税赋制度的衍生物。据黄克伟、陈顾远、王利明等学者从历史延承的角度分析认为，现代意义上以公示为目的不动产登记法肇启于距今己有上百年历史的民国时期，是新中国不动产登记制度为历史之一。另一渊源据蔡定剑、李秀清、何勤华等人研究认为，得之于新中国成立之初所全盘移植的苏联法学模式。

新中国成立后，对土地房屋重新进行了确权登记，但随着农村集体所有制、城市私房非商品化和“文革”运动，在相当长的一段时间内，土地登记停滞不前。当代土地登记从行政管理逐渐向符合市场经济需要的产权保护以及维护交易安全为目标的立法进程的过渡，张迎涛和张雪都认为，应该是改革开放后才?_始进行的。随着土地登记逐渐法制化，学术界对土地登记的理论研究也日渐重视，例如齐恩乐从历代土地契证进行客观描述的角度，张德义、郝毅生从经济学角度，李凤章、陈明灿从不动产登记中的公权力角度，黄伟从地理信息学角度等分别对中国土地登记制度进行论述。并且有更多的学者如王利明、孙宪忠、梁慧星等则对我国目前不动产登记制度弊端以及改进的规则和如何建立相应的制度等方面进行了论述。依申请登记原则的主要内容及重要意义

依申请原则是不动产登记中非常重要的一个原则，既能够有效地保护不动产人属权利益，也能够有效地防范登记过程中不规范操作。无论是从依申请登记的内容来看，还是从依申请原则实施后的效果来看，依申请原则的应用，都给予了我国不动产登记以更精确、更规范的法律操作。

（一）依申请登记原则的主要内容

《不动产登记暂行条例》规定了依申请登记，并以共同申请为原则，单方申请为例外，允许申请人在登记完成前可以自愿撤回登记申请。

从第三章所规定的登记程序来看，依申请原则的内容主要涉及共同申请和单方申请两大部分。其中共同申请的为因买卖、设定抵押权而申请登记的申请；当事人可以单方申请的内容则包括：尚未登记的不动产的首次登记；继承、接受遗赠所取得的不动产权利；人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭的不动产权利；除此之外，依申请原则还将在不动产中所涉及到变更、灭失、放弃、更正或异议包括法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形视为可申请登记的内容。

（二）依申请登记的重要意义

我国颁布的《不动产登记暂行条例》中所采用的非强制性登记而是依申请原则登记的规定，体现了在对不动产权利人作为民事主体充分尊重的基础上，更有效地约束不动产登记机构的行为，并以此来保证登记内容的准确全面。将不动产登记中依申请原则纳入不动产登记范畴，并使其成为不动产登记中不可或缺的关键因素，无论是推动我国法制建设，还是从不动产登记对权利人利益保护方面都有着的积极意义。

首先，依申请原则充分体现了对当事人意愿的尊重。

秘鲁经济学家赫尔南多.德.索托在对公民拥有的财产所有权的研究中指出：“缺少一套系统化的正规所有权制度，现代化市场经济就不可能出现”。就当下中国来说，对公民财产的保护已经实现了从客观现实到法律确定的认定，彰显了法律对财产权这一属于人的基本权利的再度尊重。我国对于不动产的登记，所采用的依申请原则，已然表明充分尊重公民对个人财产的主权，已经成为我国民主法制建设进程中的一个重要标志，并且在国家法律层面得到了有效保证。

其次，可以有效约束不动产登记机构的行为。

任何法律制度在执行过程中都会因为人为的因素而引发问题和现象，对于不动产登记机构来说，依申请原则在有效约束其行为的意义方面主要有两个方面：

一方面，基于依申请原则规定，登记首先需要提供真实的申请材料，而因为第一手资料的存在，给法院判决提供了裁断的数据支撑，对图谋不轨之人关闭了造假之门。

另一方面，在依申请的前提下所进行的登记，对登记机构相应的法律职责做了明确规定，从而从法律制度上形成了对登记机构的有效规范。

第三，保证登记内容的准确全面。

依申请原则所秉承的申请材料的准确以及登记机构规范操作的原则，从而保证了登记在登记薄上的内容翔实、准确。依申请原则应用中存在的问题及成因分析

任何法律制度在执行过程中都会因为人为的因素而引发问题和现象，在依申请原则应用中主要存在的问题及成因为：

1.地方政府随意征用农民耕地，圈为各类经济技术开发区、修建铁路、公路的现象。造成这种现象的主要原因是地方政府缺乏对公民不动产权益的维护意识，造成依申请原则贯彻不到位，给政府随意侵害公民权益留下了找借口的机会。

2.出于利益驱使，在不动产登记中出现当事人与登记者双方合谋造假，虚报不动产价值，从中非法营利的问题；也出现了某些经营实体，为了本部门本单位的经济效益，与登记机构个别工作人员恶意串通，错误登记的；甚至还有别有用心之人擅自涂改、毁损登记簿的行为发生。造成这些现象的主要原因是因为，有些地方依申请原则执行力度不够，导致不动产权利人初始登记的实际内容缺失，从而给不法分子提供了以“法”违“法”的机会。

四、改进对策建议

（一）以依申请登记原则本身所蕴涵着的法度有效规避政府的不规范操作

依申请原则的本意是给予公民更大范围内的依法维护自身权利的空间和法律依据。尽管，按照我国不动产登记的规定，国家充分尊重公民的意愿，给予公民可以对自己的不动产申请保护，也有权不申请登记。但是，从司法实务上来看，当公民不动产涉及法律纠纷，尤其是公民个体与政府之间就不动产之间发生纠纷后，依照依申请原则而进行了不动产登记的公民，就可以在自己与政府侵权行为的博弈中，以法律所赋予的权利维护自己的合法权益，而未进行不动产登记的公民，在司法裁决时就会因基础资料的缺失而处于下风，并以此而引发了公民因自己权益受侵害而上访甚至是以个别激烈的行为以示抗议，从而严重的影响了社会安定。公民是社会稳定的基本因素，民安则世安，因此，各地政府要在国土资源部的统一协调下，站在维护国家稳定发展大局的角度，以《不动产登记暂行条例》、《不动产登记实施细则》的颁布为抓手，履职尽责，大力宣传不动产登记的积极意义，广泛动员公民对自己名下的不动产予以登记，把自己的权益置于法律保护之下，以最大限度地消弥不动产侵权事件的隐患。同时，各地政府也要高度重视不动产登记对于公民权益维护而带来的法律效力，从而自觉地遵法、守法，不以政府意志去随意碰触法律底线，以保证政府行为的规范、合法。

（二）以依申请登记原则严格规范登记机构的行为

首先，从依申请原则的法律规范来看，依申请原则所强调的是对民事主体合法不动产的保护力度，这就要求不?硬?登记机构在工作中需要更加地谨慎与细心，既要严格审核依申请人所提交的申请材料的真实性，以保护申请人的债权与保护被执行人的不动产物权两者之间的统一。

其次，依据依申请内容，对不动产登记的权属中存在着的共有关系、异议登记等都做出了明确规定，这就要求登机机构工作人员要基于法律条款，针对不动产的不同权属采以不同的处理方式，以依法执行。

第三，登记机构工作人员要严格按照依申请原则的法律程序组织进行不动产登记。在登记过程中，尊重事实、尊重民意，不徇私枉法，不以公谋私，保证所有的工作程序都符合法律规范和程序。

第四，在不动产登记中，还要注意对公民隐私权的保护。《不动产登记暂行条例》颁布前公开征求社会各方面的意见时，曾经有一种观点认为：《不动产登记暂行条例》中应该规定对不动产登记采取强制登记的方式，这样一来，可以通过不动产登记实施，使不动产登记成为反腐利器，揪出房叔房婶。对于这一点，笔者倾向于不动产登记中登记材料的公开，是对利害关系人公开，并不等同于行政法意义上的“公开”，不需要纳入政府公开体系，接受全社会的监督的认识。

不动产登记的核心是不动产的权利，而不动产权利人作为公民，从《宪法》上来说，有属于自己的隐私权。不动产作为个人财产，就公民个体来说，有登记的自由，也有选择不予以登记的自由，要在具体工作中把依申请登记中的“依申请”真正在登记中体现以有效维护公民的财产隐私权。

综上所述，就当下中国情境而言，经历法制治国的变革，对于财产所有权的探析，已非只是学究式的理述，或者是政治化的强制，而是上升到了对人权充分尊重的高度，虽然不动产依申请登记原则，还只是一个微不足道的开始，但我们有理由相信，依申请登记原则所彰显的是以往僵化的或者是行政思维化下所遮蔽的公民财产所有权秩序，促使国家立法尊重公民的民主权利。不动产登记中的依申请原则所含蕴的法律约束力与对公民私有财产尊重的因素，在民主与法制、公平与公正的互动视野中，所体现的是“以法治国”思想在具体实施过程中的圆融交汇，表明政治意志对于公民意识的理性皈依，在中国民主法制的进程中，所产生的深远意义并将持续影响到我国的一系列法制建设。

依申请原则在不动产登记中的应用，既因为自身所具有的程序能够约束不动产登记中的违规行为，保证不动产登记的全面、真实和准确以赋予自己以法律合法性，也因为其对于公民私有财产权利以立法体制下慎终追远的具体尊重而秉有民主法制意义的积极向度。但是，我们也应该清醒地看到，我国不动产登记毕竟刚开始起步，在这一领域还有着许多亟待解决的问题，因此加强对依申请原则在不动产登记中应用的探讨，应该引起国内法学界的高度重视，并进行法理上的深入研究。

参考文献

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[6]王永亮.论不动产登记中的私权利保护[J]华东政法大学学报，2014.05.15

[7]乔理想.论我国不动产的善意取得制度[J]河北师范大学学报，2015.05.08

第三篇：2020年县农村房地一体不动产确权登记实施方案

XX县农村房地一体不动产确权登记

实施方案

为落实中央加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作的要求，按时完成农村不动产确权登记发证工作任务，明晰农村宅基地、集体建设用地、房屋等不动产权，切实维护农民群众的合法权益。根据上级有关文件精神，结合我县实际，制定本方案。

一、工作目标

根据国家要求“到2020年底，全部完成农村不动产权权籍调查，农村宅基地和集体建设用地颁证率90%以上，基本实现应登尽登”。在农村宅基地和集体建设用地确权登记基础上，对宗地上房屋等建筑物、构筑物开展补充调查，依法确定房屋所有权主体、面积等属性，按照《不动产登记暂行条例》颁发房地一体不动产权证书。在此基础上建立集图形、属性及登记信息为主要内容的不动产权籍调查数据库，实现不动产登记信息化管理。要全面查清每一宗宅基地、集体建设用地使用权及房屋等建筑物、构筑物的权属、面积、用途等基本情况，为统筹推进农村深化改革，激发农村经济活力，保护农民合法权益，调动农民积极性，奠定产权基础。

（一）全面完成农村房地一体不动产权籍调查。

以尚未完成登记发证的宅基地和集体建设用地为重点。对于已完成登记发证的宅基地和集体建设用地，结合工作实际情况开展补充房屋调查；对于宅基地和集体建设用地及地上房屋等建（构）筑物均未开展过权籍调查的，应开展房地一体的权籍调查;对于已完成地籍调查尚未登记发证但符合发证条件的宅基地和集体建设用地，对原有地籍调查成果进行核实，并对地上房屋等建（构）筑物进行补充调查，形成房地一体的不动产权籍调查成果;对于宅基地和集体建设用地尚未开展地籍调查，其地上房屋等建（构）筑物已经登记发证的，应对宅基地和集体建设用地补充权籍调查，并做好地上房屋等建（构）筑物落宗。

（二）建立农村房地一体的权籍调查数据库。

权籍调查完成后，按照《不动产登记数据库标准（试行）》要求，利用信息化技术，将房屋等建筑物、构筑物的数据信息和宅基地、集体建设用地的数据信息叠加整合，形成完整的房地一体的不动产权籍信息，并依法确定房屋所有权主体、面积等属性，建立集图形、属性及登记信息为主要内容的不动产权籍调查数据库，实现确权登记发证成果的信息化管理。

（三）依法依规完成农村房地一体不动产确权登记工作。

已登记发证的宅基地和集体建设用地，按照“不变不换”的原则，原证书继续有效。未登记发证的宅基地、集体建设用地完成房地一体权籍调查后，按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定，依法确权，规范登记。

（四）规范农村不动产登记成果管理。

进一步加强农村不动产登记信息化建设，将农房一体不动产确权登记成果纳入现有不动产登记信息管理平台，保障登记数据实时准确上传。确保于2020年11月底前完成农村不动产登记数据成果的汇交。

二、工作原则

（一）规范调查，依法登记。

以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和房屋调查成果，为房地一体的农村集体土地使用权确权登记发证提供依据。并在此基础上，严格按照土地登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关登记。调查工作覆盖全部农村集体所有土地及其以上的房屋等建筑物、构筑物，不留空白、不留死角，实现农村不动产权籍调查全覆盖。

（二）便民利民，维护稳定。

进一步优化职能，建立和完善配套服务平台和办事流程，提高行政效率，降低行政成本。以“为基层服务、为群众服务、为社会服务”和“便民、利民、护民”为出发点，在权属合法、界址清楚的前提下，采取有效措施，对因历史原因造成相关申请材料缺失的，能不补办尽量不补办，必须补办的依法简化办，能批量办理的批量办，切实提高登记发证工作效率。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实保护群众合法利益，维护农村社会稳定。

（三）承前启后、统筹安排。

充分运用好农村宅基地和集体建设用地确权登记调查成果，简化本次工作内容，衔接房屋和土地信息，保证权籍调查、产权登记的连续性。科学计划、统筹安排，妥善处理农村房屋情况复杂、数量较大的实际问题，采取切合实际的权籍调查方法，确保保质保量按时完成任务。

（四）加强研究、破解难题。

农村房地一体不动产确权登记工作时间紧、任务重、情况复杂。在实际工作中，对于集体经济组织成员身份、面积标准、房屋调查标准等方面疑难问题和历史遗留问题，要加强研究，在处理问题时既要依法依规，也要尊重村规民约，本着从实际出发、尊重历史、注重现实、保护权益、有利经济社会发展和安定团结的原则，妥善做好各项工作。

三、实施范围

（一）纳入登记范围的情况

符合土地利用总体规划、乡村建设规划，具有合法权属来源，按时提供登记材料齐全的农村宅基地和集体建设用地及宗地内的地上房屋等建（构）筑物，予以登记。

（二）不得纳入登记范围的情况

1．经批准纳入征收、拆迁和城乡建设用地增减挂钩范围、集体建设用地整治范围的;

2．不符合土地利用总体规划、乡村建设规划的；

3．无合法来源，未按时提供登记材料或提供登记材料不齐全的；

4．法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

四、工作步骤和时间安排

（一）筹划准备阶段（2020年2月底前）。

完成工作机构成立、工作方案编制、工作经费预算申请、宣传动员发动、项目招标组织、工作人员培训、基础资料搜集等各项工作。

（二）工作实施阶段（2020年3月至2020年11月）。

开展农村房地一体不动产权籍调查，按照《不动产登记数据库标准（试行）》《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》《不动产登记存量数据成果汇交规范（试行）》要求，建立农村不动产权籍调查数据库，依法进行确权登记，核发房地一体不动产权证书。

（三）成果汇交及验收阶段（2020年11月）。

完成农村房地一体不动产确权登记数据成果汇交，上报市自然资源局进行梳理、汇总、抽检后报省自然资源厅。

五、工作流程和相关要求

（一）农村房地一体确权登记应当提供的材料

1．不动产登记申请书；

2．申请人的身份证和户口簿；

3．不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；

4．房屋符合规划或者建设的相关材料；

5．权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

6．市、县政府或者有关行政主管部门的处理决定；

7．市、县政府或者自然资源行政主管部门的调解书；

8．人民法院生效的判决、裁定或者调解书；

9．当事人之间依法达成的协议；

10．履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；

11．法律、法规等规定的其他文件资料等。

（二）办理农村房地一体首次登记依照下列程序进行

1．准备阶段

制定农村房地一体不动产登记实施方案，采取多种方式，广泛宣传农村房地一体不动产登记工作的重要意义，争取农民群众和社会各界的参与和支持，为农村房地一体不动产登记工作营造良好的社会氛围；开展试点，对作业队员和镇（街道）、村（居）委会负责农村房地一体登记骨干进行业务培训，统一标准。

2．申请登记阶段

镇（街道）、村（居）委会农村房地一体登记领导小组办公室与作业技术单位共同对登记申请人身份、签字及申请材料的真实性进行审查。

3．受理审查阶段

县不动产登记中心及县农村房地一体不动产确权登记工作领导小组组成部门依职责分工，按照受理、初审、复审的程序共同对申请材料进行逐级审查。

4．公告阶段

对复审合格的申请材料，由县不动产登记中心在市不动产登记中心门户网站及不动产所在地的村公告栏进行公告，公告期为15个工作日。公告期间有异议的，异议人须提供相关的异议书面证明材料，县不动产登记中心受理后可以终止登记，并书面告知申请人。

5．审核登簿阶段

公告期满无异议或异议不成立的，由县不动产登记中心对申请人申请登记的不动产进行审核，将审核合格的申请事项记载于登记簿，制作相应的集体土地上的不动产权证书。

6．发证阶段

将已缮好的不动产权利证书，发放到权利人。

7．归档阶段

规范农村不动产登记档案管理，将农村不动产登记中形成的档案资料分门别类的整理归档。

（三）严把政策标准，依法依规登记

1．严格执行房地一体

按照房地不可分离的事实，以房地权利主体一致为原则，确定房地权属，调处纠纷，办理登记；房地权利主体不一致时，应当重新确定权利主体，权利主体相对应后进行登记；房地依法转移时，应当一并转移，确保房地权利主体相对应。

2．严格确认权利主体

宅基地使用权应依法确认给本农村集体经济组织成员。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准合法使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

3．尊重历史，分类处理

1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记（属于翻建宅基地及地上建筑物、构筑物的宗地，以翻建时间为准）。1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过面积按国家和省政府有关规定处理的结果予以确权登记。1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，符合规划但超过面积标准的，对已经补办相关用地手续的，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

独立厕所、猪圈、牛栏、晒谷场等生活附属设施，现状通道、道路、排水沟等属公共设施，均不得纳入各户不动产登记范围。

因婚嫁关系居住在外村，但户籍仍在本村的，夫妻双方只能选择在其中一方拥有宅基地，在户主出具具结书后按规定申请确权登记。

空闲或房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。

对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体经济组织对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议并出具证明，经镇（街道）审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

4．严格履行登记职责

严禁利用确权登记发证机会将违法占用的宅基地和违法建筑合法化。

（四）宅基地上房屋的权属来源，按以下要求分阶段、分类处理

1．2018年1月1日《XX省乡村建设规划许可管理办法》实施前的房屋，经所在农民集体经济组织初审，由乡村规划建设监督管理机构出具审查意见。

2．2018年1月1日《XX省乡村建设规划许可管理办法》实施后的房屋，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的镇政府出具的规划许可手续。

3．农村居民利用宅基地自建房屋，2016年10月1日《XX省乡村建设工程质量安全管理办法》实施前，由权利人提交证明房屋质量问题的具结书。

2016年10月1日《XX省乡村建设工程质量安全管理办法》实施后，农民个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（不含公益事业建设工程）（即限额以下工程），还应提供乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供县级以上住房城乡建设部门出具的工程竣工验收备案证明。

（五）有下列情形之一的，不予登记

1．违反法律、行政法规规定的；

2．存在尚未解决的权属争议的；

3．申请登记的不动产权利超过规定期限的；

4．法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

六、明确责任分工

各有关部门和镇、街道办要高度重视农村房地一体不动产登记工作，认真履职尽责，密切沟通协调，按照相关部署和要求，选派业务精、能力强的同志参与此项工作。主要工作部门和镇、街道办职责如下：

1．县自然资源局：负责规划核实或许可相关手续以及承担农村房地一体不动产登记工作具体实施，开展业务培训和宣传，整合建设农村房地一体不动产登记信息数据库，汇交工作成果。

2．县住建局：负责做好房屋建设监督管理等相关工作，结合实际，确定农村房屋符合建设工程质量的相关材料。

3．县财政局：负责将农村房地一体不动产登记工作所需费用纳入地方财政预算，并按进度拨付。

4．县公安局：负责核实农房一体登记申请人的户籍信息，配合做好农村房地一体不动产登记工作。

5．县信访局：负责涉及信访事项的接待处理等工作。

6．县司法局：研究党中央、国务院及省有关农村土地制度改革、农民增收、“三权分置”、不动产统一登记等法规政策，为农村房地一体不动产登记工作提供政策依据。

7．县农业农村局：负责宅基地改革和管理工作。

8．各镇（街道办）：切实履行好属地责任，负责做好材料收集、审查、入户调查以及权属纠纷调处等相关工作，配合出具规划许可手续、审查意见等相关材料，完善相关配套措施，并指派专人负责房地一体不动产登记工作。

七、保障措施

（一）强化组织领导。

为加强本次工作的组织领导、沟通协调和服务保障等相关工作，县政府成立农村房地一体不动产登记工作领导小组，县政府主要领导任组长，公安、司法、财政、自然资源、住建、农业农村、信访等相关部门和镇（街道办）等成员单位负责人为成员。领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源局，具体负责本次工作的实施推进。要充分发挥各镇、街道办和村委会在权属争议调处中的主导地位，由各镇（街道办）组织村、组干部，广泛吸纳村民代表参与确权登记发证工作，组织协调解决基层土地权属争议。各镇（街道办）也参照成立领导小组，切实加强对本辖区内房地一体不动产登记工作的领导。

（二）落实工作经费。

按照（国土资发﹝2014﹞101号）和（X土资发﹝2019﹞X号）文件精神，县政府将农村房地一体不动产确权登记工作经费纳入财政预算。按照合同约定及时足额拨付资金，保障工作顺利开展。严格财政纪律，加强对专项经费使用的管理和监督，做到专款专用。

（三）加强宣传引导。

结合建立和实施不动产统一登记制度建设的要求，县有关部门和镇（街道办）要充分利用各类相关媒介，加大宣传力度，引导广大农民认识和关注农房一体登记工作;县自然资源局不动产登记窗口、各镇（街道办）综合服务大厅要摆放农房一体登记宣传材料和一次性告知明白纸，为农房一体登记工作，营造良好的舆论环境和工作氛围。

第四篇：吉首市不动产统一登记工作中相关问题的处理意见(试行)

吉首市不动产统一登记工作中相关问题的处理意见(试行)

为切实解决我市不动产统一登记工作中遇到的房地产遗留问题，根据相关法律法规和我市实际情况，特制定如下处理指导意见。

一、基本原则

坚持以问题为导向、依法依规的原则;尊重历史、实事求是的原则;方便群众、维护稳定的原则;逐步完善、稳步推进的原则。

二、关于房改房、经济适用房、集资房等有房屋产权证书无土地权属证书的不动产登记

对于2016年6月30日前进行了房屋产权登记、交易但没有土地权属证书的房改房、经济适用房、集资房等，分以下两种情况办理：

1、有单独土地使用证或虽有土地使用证但不独立的房产，由用地单位牵头，提供相关资料，按建筑占地面积(建筑物投影面积)分摊土地到户后按原土地使用证登记的土地性质直接办理不动产登记(擅自改变用途的仍按原登记用途办理，下同)，其他面积作为国有资产划归原用地单位，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》(吉政办函[2014]4号)等规定执行(补缴土地价款);原土地使用证登记土地性质为划拨、用途为住宅的，也可按市人民政府公布的房屋所在区位、办理登记手续时的基准地价的10%补缴土地出让金(出让年限40年，出让时间从不动产登记之日起计算)，土地性质转为出让后办理不动产登记手续。

2、没有土地使用证但土地权属无争议的房产，由用地单位牵头，收集相关资料，按建筑占地面积(建筑物投影面积)分摊土地到户，其他面积作为国有资产划归用地单位，按性质为划拨、用途为住宅办理不动产登记，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》(吉政办函[2014]4号)等规定执行(补缴土地价款);或者按市人民政府公布的房屋所在区位、办理交易手续时的基准地价的10%补缴土地出让金(出让年限40年，出让时间从不动产登记之日起计算)，土地性质转为出让后办理不动产登记。

房改房、经济适用房、集资房和已经建成并颁发土地分户证书的房地产开发项目在办理交易时无需征求规划部门意见。

三、关于有房屋产权证书无土地权属证书单体私宅的不动产登记

凡土地权属来源合法且产权没有转移、变更的，按土地性质为划拨(拨用)、用途为住宅办理不动产登记，符合交易条件的，交易时按《吉首市土地市场管理暂行办法》(吉政办函[2014]4号)等规定执行(补缴土地价款);产权已发生转移、变更的，按《吉首市土地市场管理暂行办法》等文件补缴土地价款后办理不动产登记。土地权属来源不合法，但符合“两违”处置条件的，由市两违办认定后参照“两违处置办法”等规定处置后办理不动产登记。

四、关于土地权属来源合法，但地上建筑物不合法等“有地无房”的不动产登记

先登记权属来源合法的土地，待房屋手续合法后再办理房、地合一的不动产登记。

五、关于“历史遗留问题房地产”的不动产登记

1、凡土地权属来源合法，只办理了房屋分户权证且土地总证齐全的，由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记。

2、对虽办理了房屋分户权证但土地使用权证下落不明的，由市国土资源局按程序将原土地使用证注销后，由项目开发实施责任主体单位或街道、社区物管办组织业主委员会按相关规定办理不动产登记。

3、对虽办理了房屋分户所有权证，不能提供合法土地权属来源资料的，但符合“两违”处置条件的，由市两违办认定后参照“两违处置办法”等规定处置后办理不动产登记。

六、关于超占用地面积房地产的不动产登记

土地使用权人为个人的单体私宅用地，实际用地面积和用地审批面积的误差在3%内，且误差总面积不超过5平方米的;土地使用权人为开发企业或单位的开发项目，实际用地面积和用地审批面积的误差在1%内，且误差总面积不超过60平方米的，认定为测量误差，按其实际用地面积进行不动产登记;其他情况按照“少不补，多要处”的原则办理，对于超占的用地面积，在符合“两违”处置条件的前提下，由市国土资源局出具实际用地图纸，市两违办认定后参照“两违处置办法”等规定处置后办理不动产登记。

七、关于1982年5月前建成使用、无权属纠纷但没有相关手续的历史性用地(用房)的不动产登记

凭个人申请和社区、街道的证明，市国土资源局现场调查确认后，在所在地社区、村民小组和市国土资源局门户网站公示15个工作日无异议后办理其历史性用地(用房)不动产登记。

有相关证明文件证明确系1982年5月前建成使用的历史性用地(用房)，但在1990年4月前进行了改建，且没有办理城市规划手续的，由市不动产登记中心征询市城市规划管理局意见，符合城市规划的，直接办理历史性用地(用房)不动产登记。

八、关于变更规划用地条件房地产开发项目的不动产登记

建设项目的建筑面积以具有房产测量资质的专业机构出具并经市规划管理局认可的房产测量报告为准。对于规划验收前调整规划用地条件的房地产开发项目，市规划管理局应将用地规划条件的调整情况在第一时间书面告知市国土资源局;对于已完成规划验收的房地产开发项目，市国土资源局在不动产登记时，若发现涉嫌改变规划用地条件的情况，应书面告知市规划管理局，是否改变规划用地条件以市规划管理局审批为准，审批后书面告知市国土资源局。

1、规划已验收且整宗地全部颁发了分户土地使用证的房地产开发项目，可以暂不追缴土地价款。

2、规划验收时间在1995年6月8日(不含)之前的房地产开发项目，可以暂不追缴土地价款。

3、经批准改变规划用地条件但未补缴土地价款和未经批准改变规划用地条件的房地产开发项目，按以下的标准和有关规定追缴土地价款。

(1)验收时间在1995年6月8日(含)后、2007年1月1日(不含)前的，经市规划管理局批准改变规划用地条件的，按楼面地价190元/平方米(商业按2.5倍计算，下同)×新增建筑面积计算，全额缴纳;未经批准擅自改变的，经市规划管理局处理后可以改正的，按楼面地价190元/平方米×1.2×新增建筑面积计算，全额缴纳。

(2)规划验收时间在2007年1月1日(含)后、2009年3月31日(不含)前的，经市规划管理局批准同意改变规划用地条件的，按楼面地价230元/平方米×新增建筑面积计算，全额缴纳;未经批准擅自改变规划用地条件的，经市规划管理局处理后可以改正的，按楼面地价230元/平方米×1.2×新增建筑面积计算，全额缴纳。

(3)规划验收时间在2009年3月31日(含)后、2012年3月1日(不含)前的，经市规划管理局批准改变规划用地条件的，按楼面地价280元/平方米×新增建筑面积计算，全额缴纳;未经批准擅自改变规划条件的，经市规划管理局处理后可以改正的，按楼面地价280元/平方米×1.2×新增建筑面积计算，全额缴纳。

(4)规划验收时间在2012年3月1日(含)以后的。经市规划管理局批准改变规划条件的，根据相关规定，采取中介机构评估和集体审定的方式，核定应补缴土地价款;未经批准擅自改变的，经市规划管理局处理后可以改正的，按中介机构评估和集体审定的方式追缴土地价款。

5、规划用地条件的确定

(1)1990年4月1日(不含)前建成的房地产开发项目，以建设现状确定建设用地规划条件。

(2)1990年4月1日(含)至2008年1月1日(不含)期间，在城市规划区范围内建成的房地产开发项目。经依法批准的建设，已经审批建设用地规划条件的，以审批的建设用地规划条件确定;经依法批准的建设，未审批建设用地规划条件的，以建设现状确定建设用地规划条件;未经批准或未按批准内容擅自建设的，依法查处后依据现行规划确定建设用地规划条件。

(3)2008年1月1日(含)以后的，在城市规划区范围内建成的房地产开发项目，对国有土地使用权出让合同等土地审批资料中明确了容积率、商住比等规划用地条件的，以明确的为准;未明确的，按“一事一议”的方式确定

九、关于房产已转让、地产未转让但土地权属来源合法的不动产登记

在没有产权纠纷的前提下，按现有房屋权利人办理不动产登记，但土地性质为划拨、土地用途为非住宅的，须按《吉首市土地市场管理暂行办法》(吉政办函[2014]4号)等规定执行(补交土地价款)。

十、关于土地出让年限不一致的不动产登记

对于同一项目中宗地出让年限不一致的情况，以最长年限为标准，补交土地价款后统一出让年限。

十一、其他

本处理意见自发布之日起生效，若今后上级出台的相关规定与本处理意见不一致的，以上级出台的相关规定为准。

吉首市国土资源局

吉 首 市 财 政 局

吉首市住房和城乡建设局

吉首市房地产管理局

吉首市城市规划管理局

2016年10月17日

第五篇：不动产登记工作计划

不动产登记工作计划

不动产登记工作计划

20**年是不动产统一登记制度在基层落地的关键年，实施不动产统一登记从制度层面堵住了房地分割中出现的制度、贷款和税收漏洞，进一步明晰了不动产权，但也出现了部门衔接、历史遗留处理等相关问题，如何化解这些问题，让不动产登记工作真正做到便民利民，笔者认为，在今后一段时间，关键要实现不动产登记机构、登记簿册、依据和信息平台“四统一”。

一、基本情况

20**年11月20日，县委编委会批准在县国土资源局加挂**县不动产登记局牌子，负责全县不动产登记工作，将相关部门涉及的不动产职责整合到不动产登记局，内设**县不动产登记中心，为县国土资源局事业单位，定编14人。根据我县实际，县国土资源局组建工作专班，初步拟定不动产登记办事流程，印制不动产登记样表、申请资料、服务指南。并就“人员调配、办公场所设置、权籍档案移交、税费收取、印章启用、人员培训、县政府实施不动产登记公告时间、工作经费、成立不动产登记领导小组”等9个议题提请县政府专题审议，明确任务，落实责任单位。县政府决定自20**年元月1日起，国土资源、房管、林业等部门暂停受理业务。1月11日，**县不动产登记局和**县不动产登记中心正式挂牌，统一受理不动产登记业务。

二、主要做法

１、整合力量。按照“人随事走，编随人走”的原则，从县林业技术推广站连人带编划入1名，从县房管局连人带编划入2名，国土资源局内部调整5名，8名人员于20**年12月30日前到岗，迅速开展系统培训。

２、增设窗口。在县行政服务大厅设不动产登记服务窗口8个，其中受理窗口6个，收费、缮证、归档窗口2个。３、优化服务。完善工作流程，加强制度建设。全员设定A、B岗，确保工作连续性；对招商引资企业、城投公司等重点项目开辟绿色通道，要求在1个工作日内完成；对工业项目的抵押贷款项目、预告预抵押、房产抵押注销登记、新建商品房转现登记等业务，在材料齐全的情况下，做到立等可取；其他业务要求在5个工作日内完成。截止目前，全县共颁发不动产登记证书证明**57本。

三、存在问题

1、部门协调配合待解决。一是与房产部门的业务协调配合中存在数据共享、查询和补录工作不到位。原房产登记业务统一划入不动产登记后（其中，转移登记仍由房产部门审核），由于未进行房产数据补录，造成不动产登记系统不能查询房地产数据。县政府要求20**年7月1日起实行不动产数据统一查询，如此，造成不动产登记机构不能对房产数据的完整性负责。二是国土资源局内部程序亟待简化。因为我局未设置导询台，申请人来大厅登记后，就认为已经受理，实际在受理前还有不动产测绘、土地评估等一系列环节，经常因其中一个环节时间过长，引发矛盾和误解。

2、不动产登记测绘单位需统一。在不动产登记初期，我们一直按照原有模式，房产测绘和土地测绘一同到现场开展业务，经常因测绘人员不足问题，造成时间长，资料积压多，影响不动产登记质效；两家单位收费，不符合不动产登记的便民利民原则。

3、数据整合待启动。按照部和省厅关于加快推进不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知要求，20**年11月底前，我县必须完成信息平台建设，与市、省、部对接。当前必须尽快做好以下工作，一是房产数据补录到不动产信息平台。二是在地藉核心数据库内导入不动产信息平台。三是进一步加强安全防范和日常维护，确保信息平台的及时更新。

四、建议与思考

1、加快不动产信息平台建设步伐。一是通过信息平台建设，实现不动产数据共享与保护，从根本上解决档案查询、数据补录问题；二是通过信息平台建设，进一步方便群众，提高办事效率，申请人只需提供一次资料就能办理完不动产登记业务，不需再向房产部门提供资料。三是通过信息平台建设，实现图、表、证、薄的有机统一，实现数据成果管理和信息安全的需要。

2、规范不动产登记测绘和收费。一是省厅要尽快联系物价等部门，及时确定不动产测绘收费标准。在现阶段应综合房产和土地测绘收费标准，按下线的70%收取测绘费。二是规范不动产测绘机构。通过备案或者公开遴选2-3家具备不动产测绘资质的测绘单位，实现不动产测绘一次性进场测绘、同时出具测绘成果，一次收取费用，从而起到提质增效的作用。三是进一步明确测绘单位的职责和义务。对测绘单位实行黑名单制管理，规定测绘单位在3个工作日内完成资料整理和出图，并确保成果质量，及时进行数据更新；在收取费用的同时，也要承担一定的义务。对涉及农村宅基地的登记测绘实行全程免费，按时完成，确保不能增加农民负担。

3、提升不动产登记人员素质。一是在系统内部加强业务知识和政策法规的学习，做到人人钻研业务，努力提高个人素质；二是要加强横向交流，向先进单位学习、向业务能手学习，学习和借鉴外地先进经验，努力提升**不动产登记整体水平。三是严格工作纪律，坚决杜绝门难进、脸难看、事难办的现象发生，对工作人员定期轮岗。三是强化服务意识，加强内部团结，对把握不准的业务，要及时反馈、沟通。