办公用房—公司购买,还是个人购买后投资更节税？

第一篇：办公用房—公司购买,还是个人购买后投资更节税？

办公用房—公司购买，还是个人购买后投资更节税？

办公用房—公司购买，还是个人购买后投资更节税？

目前，企业外购房地产作为生产办公场所的情况越来越多，房地产交易涉及的税收种类较多，比如契税、印花税、营业税及附加、个人所得税、企业所得税等税种；同时，企业外购房产的交易方式也有公司购买自用、或者是个人购买后投资于公司或出租给公司使用的选择，每种方式涉及的税种不相同，综合税负亦不相同。如何在不同的税收安排中获得较大的税后收益，本文通过比较公司购买房地产与个人购买后投资于公司两种不同方式的综合税负，得出了一个相对较优方案。

四川省成都市某地有一大型商场，地理位置欠佳，加之商场经营不善，近几年亏损，商场准备将房地产出售。按目前的市价，公允值大概为售价1000万元。成都市吉祥商业零售有限公司是一家个人独资的有限责任公司，吉祥公司老板获悉，此商场旁边将是一年后地铁的规划出口，购买此房地产后的升值空间非常大，如果在商场旁边建了地铁出口，因客流量增大的因素，该房地产的公允值应为3000万元。该公司是采用外购自用方式还是老总以个人名义购买后再进行投资的方式，在税收安排上对公司更有利？

为方便分析，我们假设该公司购买该房地产前的年应纳税所得额均为300万元/年，房地产的折旧年限为20年，不考虑残值因素，折现率为10%，企业所得税适用33%的税率。

方式一：采用公司购买的方式税收负担分析：公司只负担印花税

办公用房—公司购买，还是个人购买后投资更节税？

和契税两种税，该方式下房地产的评估增值部分不能在企业所得税税前列支，评估增值的抵税效应不能实现。

1.印花税：依据《印花税条例》及实施细则规定：印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。所有权转移所书立的书据印花税税率为0.05%.依据：《关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按产权转移书据征收印花税”。

公司购买的印花税为1000×0.05%＝0.5（万元）。

2.契税：依据《契税条例》及实施细则规定：契税的征收范围为以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率为3%～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。依据川财税函[1997]7号的规定成都市契税的适用税率为3%.公司购买应负担的契税为：1000×3%＝30（万元）。

3.企业所得税：依据《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》财税字[1997]77号第四条“企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除”。企业评估增值部分不得

办公用房—公司购买，还是个人购买后投资更节税？

点和目前个人所得税征收管理的实际情况，对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其“财产原值”为资产评估前的价值。

因此只要投资者不转让股份，评估增值部分不缴纳个人所得税。

值得说明的是，如果公司股东将来转让股权，资产隐含增值2000万元需要考虑投资转让所得递延个人所得税400万元。因公司是一人公司，没有必要转让股权，缴纳股权转让的个人所得税款！

4.营业税及附加《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）第一条“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”。

5.土地增值税《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”

6.企业所得税《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》（财法字[1994]3号）第三十条“固定资产的计价，按下列原则处理”第七款“接受投资的固定资产，应当按该资产折旧程度，以合同、协议确定的合理价格或者评估确认的价格确定”。企业所得税税前可扣除的金额为3000万元。年折旧150万元。

第二篇：关于申请购买办公用房的报告

职工服务中心

关于申请购买办公用房的报告

工会职工服务中心是在党委领导、政府支持和社会广泛参与下建立的工会服务组织，是工会履职的重要载体和直接面向职工服务的窗口，也是社会服务保障机制的重要补充形式，在社会服务体系中发挥着积极的作用。服务中心就是把党政所望、职工所需、工会所能结合起来，为广大职工提供集中快捷的服务。通过服务中心的工作，切实维护职工权益，解决好职工的教育培训、困难帮扶及信访诉求等最现实的民生问题，建设职工之家、开展职工文体活动、发布工会服务信息等，把职工有困难找工会、农民工有困难找工会的承诺落实到实处。

XXX总工会职工服务中心自1999年起，一直靠租赁房屋办公，随着服务事业的发展，工作十分不便。因此，申请购买一处办公用房，拟购房现为紫御府售楼处，位于柳河镇政府西侧，为独立3层砖混结构建筑，每层建筑面积220㎡，总面积660㎡，已装修，经简单改造后即可入住。

以上申请，妥否，请批示。

第三篇：个人如何购买社保

社保代理

社保代理

一、社保代理的含义

社保代理是劳动保障事务代理中的一种代理方式，指由劳动保障事务代理经办机构按照国家有关人事政策法规要求，接受单位或个人委托，在其服务项目范围内，为个人或单位缴纳养老保险、生育保险、医疗保险、失业保险及工伤保险等社会保险的费用。

《广东省劳动保障事务代理暂行办法》第二条规定“本暂行办法所称的劳动保障事务代理，是指劳动保障事务代理经办机构(以下简称代理方)，根据协议，接受用人单位或劳动者个人的委托(以下简称委托方)，在一定期限内为委托方代管劳动者个人档案、代办劳动人事、社会保险等劳动保障事务的行为。”所以说“社保代理”是未来企业用工和劳动者个人享受社保的方式之一，这个行业在中国也逐渐走向成熟。

二、社保代理的对象

1、广东省境内的各类企业、个体工商户、外国或外省驻粤机构及与之建立劳动关系的劳动者；

2、机关、事业单位、社会团体、民办非企业单位及与之建立劳动关系的劳动者；

3、流动就业人员；

4、外国企业及华侨、台港澳企业常驻广东代表机构或分支机构及其雇员；

5、失业人员、自谋职业的劳动者及其他在职流动人员；

6、其他符合政策规定的单位和个人。

三、社保代理的服务内容

1、社会保险包括有五个险种：养老、工伤、生育、失业、医疗。

2、社保年审，残联年审，社保费补缴，欠费滞纳金查询，社保证明等。

四、社保代理的优势

1、社保代理对企业的帮助是提高效率，规避风险，节省成本，促进发展。具体而言：

1）帮助人力资源部门从繁重的重复性事务中解脱，专注于核心的战略性工作，从而提升人力资源管理的高度和核心竞争力；

2）提供接触新管理技术的机会，提高响应的速度与效率；

3）规范操作，有效遏制随意性的薪资、员工管理，对管理工作的规范性、公正性起到促进作用；

4）降低成本、舒缓资金压力，克服企业很多的规模经济弱点。在国内由于劳工权利意识的高涨、就业安全体系和劳动法令的普及，人事直接间接费用及外围成本不断地爬升，人力资源管理业务外包则可以降低企业风险，摆脱杂务干扰，最终引导企业专心经营核心资源，发展核心竞争优势；

5）避免大量投资于人才所带来的不确定风险；

6）简化流程，节省时间，提高员工满意度。

2、对流动就业人员、失业人员、自谋职业的劳动者及其他在职流动人员来说，可以通过社保代理机构进行社会保险参保，这样就可以享受国家的社会保障。这就体现了国家倡导的“人人参保”的相关政策。

五、社保代理的流程

1、业务咨询： 初步了解双方意向，确认合法资质，交换公司、个人基本情况并加以说明；

2、分析考察： 依据用人单位、个人提出的要求，对实际工作环境、岗位进行了解，如有必要可进行考察；

3、提出社保代理方案： 根据不同用人单位、个人的要求及现有状况，制定社保代理方案；

4、洽谈方案： 代理公司与被代理人研究、协商社保代理方案内容，并在合法用工的前提下修改、完善社保代理方案；

5、签订《社保代理服务协议》： 明确双方权利、义务，分清法律责任，依法签订《社保代理协议》；

6、实施，提供服务： 进入社保，并提供与社保相关的咨询服务。

如果须要挂靠或咨询可以致电：

020-28293300 QQ:280316316

吴小姐

第四篇：个人购买普通住宅

个人购买普通住宅

契税：1.5%

面积小于90平方系家庭首次购房契税为1%，赠与房产的 契税按购房款总额的 3% 征收 第二套：按3%征收，高档住宅： 3%。

个人所得税：1.5%

满5年且是唯一家庭生活用房，免个人所得税，未满5年的，有增值全额征收个人所得税

1.5%。虽有增值，但满5年，且是唯一家庭生活用房，免征收。5年内家庭成员有买过房的，不再减免个人所得税。对直系亲属直接的房产赠与，可以免征个人所得税，两套（含）房子以上的全额征收。

对个人出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房）取得的所得，不再免征个人所得税，而是与出售其他一般房产相同

个人出售住房虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，经产权人向代征人厦门市房地产交易中心提供唯一家庭生活用房声明，经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核后，可直接予以免征个人所得税。不是直系亲属的，税率为20%，过户价减去税收的20%征收，(过户指导价-受赠人应缴相关税额）×20%＝应缴金额。

印花税和土地增值税

个人销售或购买住房的印花税和土地增值税优惠政策仍按原规定暂免征收。

营业税：5.6%

住改房、房改房免征营业税

个人销售未满五年的住房（含高档住宅与普通住宅），全额征收营业税；满5年的普通住宅免征营业税，满五年的高档住宅差额征收营业税，除个人销售住房外，纳税人销售或转让其购置或抵债所得的不动产，以其取得的全部价款和价外费用减去不动产的购置原价或抵债时该项不动产作价后的余额为计税营业额。

土地出让金：公房：拆迁安置房征收4%，房改房、住改房、解困房、经济适用房等1%。

交易手续费：普通住宅每平方6元

商铺

契税3%，营业税增值部分5.6%（无五年限制），抵押登记费550元，交易手续费20元每平,有增值的个税1.5%,土地增值税1%，手续费300元，房屋登记费 1250元，土地登记费100元，权证印花税5元

厦门实行认房又认贷政策，以家庭为单位（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）

2012年1月1日起发生的权属转移，凡同时符合以下条件的界定为享受优惠政策的普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；

2、单套建筑面积在144平方米（含）以下；

3、岛内（思明区、湖里区）住房单套总价在250万元（含）以下，岛外（海沧区、集

美区、同安区、翔安区）住房单套总价在180万元（含）以下。

买房注意：

外地户口购买，应具备缴交近一年社保或个人所得税的条件；若无连一次性付款都不得购买；

外地户口只能购买一套普通住宅，本地户口可以买两套普通住宅。

购买商业性质的不受此限购

境外人士：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房(提供在厦单位工作、学习满一年的证明），故要在送件时签具保证书声明；（注：台湾人士应须提供户籍藤本）

在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

（说明：境外人士以个人名义不能买非住宅房屋，买商铺、写字楼等商业用房，只能以公司名义才能买）

央行征信无任何住房贷款记录且提供厦门无房证明，可贷70%，如央行征信有一次记录，且家庭没有其他房产，只能贷40%，如有两次记录就不能贷款。

商业贷款一套可贷70%，二套贷40%。

对购买首套自住住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）：套型建筑面积在90平方米（含）以下的，住房公积金个人住房贷款可贷额度不超过购房款总额的80%；套型建筑面积在90平方米以上的，住房公积金个人住房贷款可贷额度最高不超过购房款总额的70%。

公积金贷款一个人最多可贷40万，最多不超过年缴的80倍，计算方式：月缴公积金×12×80=贷款额度（但不能超过40万）

对购买第二套住房的家庭，住房公积金个人住房贷款可贷额度不超过购房款总额的50%。

有商业贷款记录，但名下没房产，纯公积金可算首套。

境外人士贷款：除具备缴交社保或个税近一年的条件外，必须提供在厦居住满2年的证明、一厦门户口人作为联系人、大陆收入证明

过户注意：

外地公务员、国营企业、事业单位在职人员等均不得在厦购房，确已离开原单位的，需原单位开具证明

外地人在厦门做公积金贷款需要本市户口担保人.外地人买房，需要提供满13个月的医保社保证明，或工资缴税证明.外地人产权证做两个人的名字，如没结婚证，需要提供两个人的医保社保或缴税证明.公积金贷款不能避税,取申报价和评估价的低者，正常按评估价过户。

离婚的：需提供法院判决书或公证书。民政局盖章的离婚协议需前妻（前夫）带身份证到场签字。

离婚后要买房，需要带离婚证、离婚协议、户口本、身份证

公证的，想免个税，还得提供原业主户口本原件，或复印件有公证处盖核对章的，或公证书上面有做户口本进去的过户时，通知客户证件要齐全，买卖双方户口本、结婚证（夫妻带一本就可以）、身份证、产权证原件都带齐了，过户就快了

如果卖方是未婚，只要户口本有体现未婚，就不用开未婚证明。如果做公证的，公证处需要开未婚证明。

如果卖方结婚证没带，卖方是户主，户口本上能体现夫妻关系，也可以过户

如果买方夫妻有一个没到场，只要证件齐全还是可以过户的，需要带双方（户口本、结婚证、身份证）

记住，产权人不管几个人，产权人夫妻双方都要到现场签字，每个人的证件都要带齐。户口本、结婚证、身份证

买方户口本上不能体现母子（父子）关系的，需要带独生子女证（或出生证）

第五篇：共同投资购买商铺协议书

共同投资购买商铺协议书

甲方：身份证号：住址： 乙方：身份证号：住址： 经甲乙双方共同出资购买商铺事宜达成协议如下：

一、投资标的甲乙双方共同出资购买＿＿＿＿＿＿＿＿号商铺，商铺地址位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，面积为＿＿＿＿＿平方米（含40%公摊面积），价格含公摊面积每平方一万两千八百元整。

二、出资比例

甲方首付出资＿＿＿＿＿元，占商铺总出资的50%；乙方首付出资＿＿＿＿＿元，占商铺总出资的50%，商铺余款＿＿＿＿元需银行按揭，甲乙双方平均偿还银行按揭贷款。每月8号之前乙方将当月按揭款的一半交与甲方，由甲方将当月按揭款全部交与银行，若乙方没有在约定期限（8号）之前交按揭款每迟延一天按揭款的全额的0.1‰向甲方支付滞纳金。

三、利益分配与风险分担

1、商铺投资所取得的利益（包括但不限于商铺租金、转让

价款等）

由双方根据出资比例平均共享。

2、商铺投资所产生的费用（包括但不限于商铺的装修费、物业费、水电费、暖气费、各种税费等）由双方根据出资比例平均分摊。

3、商铺投资可能发生的风险或损失（包括因不可抗力遭遇的损失）由双方根据出资比例平均承担。

四、投资事务执行

1、商铺购买协议的购买方和商铺产权证的所有权人登记为甲方，产权证下发后由甲方保管产权证以利于办理商铺日常事务。乙方有权随时查看、核实产权证，甲方应予配合。

2、双方委托甲方代表投资人执行共同投资的日常事务，包括但不限于：

（1）、商铺购买的相关手续及事务；

（2）、商铺产权证办理的相关手续及事务；

（3）商铺出租与出售的相关手续及事务；

3、甲方在处理商铺事务时应及时与乙方沟通事务的进程与结果。

4．、共同投资的下列事务须有甲乙双方共同协商决定。

（1）商铺出租的价格、时限等关键事项。

（2）商铺出售的价格、时限等关键事项。

五、投资的转让、出租及经营

1、甲乙双方任何一方拟向第三方转让自己持有的投资权益，必须经过另一方同意。

2、甲乙双方任何一方拟向第三方转让自己持有的投资权益，另一方具有优先购买权。

3、商铺必须整体出租，不允许分开出租。

4、若商铺甲乙双方共同经营或一方经营，各种费用双方另行协商。

六、违约责任

双方任何一方违反本协议内容，均应赔偿给对方带来的全部经济损失。

七、其他条款

1、本协议未尽事宜由双方协商一致后，另行签订补充协议。

2、本协议经双方签字盖章后即生效。本协议一式两份，双方各执一份

甲方：乙方：

年月日年月日