学生食堂宿舍改造项目建议书

第一篇：学生食堂宿舍改造项目建议书

食堂（宿舍）改造

项 目 建 议 书

大连凯飞化学股份有限公司

第一章

概

论

东北大学是教育部直属的国家重点大学，坐落在东北中心城市沈阳。学校占地总面积203万平方米,建筑面积117.6万平方米。

东北大学始建于1923年4月，是一所具有爱国主义光荣传统的大学。由于建校时设计规模较小,占地面积不足，以致学生宿舍，学生食堂紧缺的问题严重制约了学校的深入发展,学校办学规模难于扩大,人民群众对教育的办学需求却日益增长,供需矛盾必须得到解决,才能顺应时代发展的要求.“标本兼治”,通过多元化渠道,引入资金,扩建校园,将是东北大学办学史上一次改革方式的重大突破,此举必将拓宽东北大学的发展的空间,更大程度地满足人民群众和广大师生对优质教育资源的需求.第二章

项目概要

2.1项目名称

东北大学一二舍食堂（宿舍）改造项目 2.2项目建设地点

2.2.1拆迁现有一舍、二舍，预计拆迁面积约1000平方

项目建议书

米,建造为更加规范的集餐饮住宿为一体的服务性建筑。2.3建设规模及内容

认真规划 ,共拆除建筑面积为1000平方米 建设各类建筑面积600平方米,项目总投资1000多万元.主要建设内容有:学生宿舍，学生食堂以及配套的其它辅助设施,如:校园通道,绿化工程等。2.4项目法人及法人代表

项目法人:东北大学 法人代表:丁烈云

第三章

项目建设的必要性及提出理由

3.1市场现状分析

东北大学注重科学的定位，明确培养目标，针对市场需求办学，广泛联系企业，加强职业指导，实现了高就业率。东北就业率以及继续深造率稳定居高，保持95%以上 读研比率30%以上，某些专业的毕业生甚至供不应求。而且招生人数也是历年呈现增加的趋势。

项目建议书

3.2东北大学一舍、二舍食堂及宿舍教现状

（1）我校发展形势喜人，在校生已达18000人。由于学校身在沈阳的繁华地区，地价贵，占地面积小，而且不能外扩的状况。东北大学现有的一舍和二舍两栋学生宿舍 其结构均为3层的的低层建筑，容量极低。宿舍内部六个人一个寝室，空间狭小拥挤，而且食堂面积不够，每到开放时间，都会人满为患。严重影响了学校的进一步发展。为解决基础条件的不足，学校需要重新建设二幢高层学生宿舍楼

（2）学校学生公寓是国家和学校为了方便在校学生就学而优惠提供的住宿场所，是学生在校期间学习、生活、休息的公共场所，也是学校对学生进行思想品德教育和行为养成教育的重要课堂。

（3）为实现学校的育人目标服务，学生公寓的管理与服务工作遵守国家相关的法律法规，执行学校有关规章制度。一舍、二舍食堂（宿舍）改造工程就是基于以上背景提出的。

项目建议书

第四章

建设规模与建设方案

4.1建设规模

根据学校教学和后勤服务需要,主要建设教学区和生活区的各种建筑物,项目总建筑面积1000平方米,总投资1000万元。具体建设内容及规模如下：

主要建筑规划控制指标

1）学生宿舍：面积800平方米，均为男生宿舍，可设臵4人间、二人间、和单间。单间标准按4星级宾馆建筑以供外校人员、单身教工等人招待用。

2）学生食堂（内含教工餐厅）：按5000人规模、满足2800人同时用餐规划；

3）生活服务用房和后勤服务用房及设施：面积200平方米；主要有开水房，浴池等公共设施。

第五章

项目实施进度计划

本项目实施进度,计划自2011年10月至2014年5月 ,共24个月。具体进度安排如下:

1、2011年10月至2012年2月,成立东北大学改造项目领导小组,完成项目建议书的编制及报批立项;

项目建议书2、2012年2月至2012年5月,规划编制,完成可研报告；

3、2012年6月至2012年10月，分批拆迁原来一舍二舍的建筑 并转移一二舍师生；

4、2012年11月,施工图设计及审查批准;

5、2012年12月,施工招标;

6、2013年1月至2013年11月,房屋建筑及配套设施施工;

7、2014年5月,工程收尾及竣工验收。

第六章

资金筹措

项目总投资 1000万元,资金筹措如下:

1、申请国家专项资金200万；

2、省市专项资金200万；

3、学校自筹建设资金400万元；

4、向银行申请贷款200万元。

5、项目建设期为4年,建设资金按每季度25%的比例投入。

项目建议书

第七章

结论与建议

7.1结论

1、通过研究表明,21世纪是知识经济时代,其显著特点是人才的竞争,党中央,国务院上个世纪来就提出“科教兴国”战略,使教育的先导性,全局性,基础性地位和作用日趋显著。东北大学校园扩建项目是合理配臵教学资源,完善扩大教学规模的重要举措,不仅有利于完善办学规模和教育设施,更有利于促进当地经济建设和社会发展。项目建设是完全必要的。

2、项目建设场址具有良好的区位优势,地质稳定,外部水、电基础设施条件良好,为项目建设提供了有利的建设条件。

3、项目的生源丰富,项目建设有良好的发展前景,项目本身具有很强的抗风险能力。7.2建议

根据项目可行性研究报告内容及结论,建议上级领导机关和投资单位尽快批准项目实施,并给予相应的政策支持和投资扶持,使项目早日发挥社会效益和经济效益.

第二篇：路灯改造项目建议书

路灯改造项目建议书

一、路灯改造方案：

为配合茅箭区政府推进节能减排和新能源基础设施建设，现就路灯改造项目做方案推介，敬请指教。目前路灯改造主要分LED光源路灯改造和太阳能路灯改造，两种方式区别在于应用场景和减排的效果。

LED光源路灯改造：主要适用于城市主干道，要求亮度不低于目前所使用金卤灯或高压钠灯。目前LED光源技术成熟，亮度和寿命均可达到道路照明规范；且替换400w传统金卤灯或钠灯最多需要150wLED光源即可，节约60%以上电力需求。

太阳能路灯改造：主要适用于城市非主干道，对道路照度和亮灯时长要求不是很严格，且周围无较高建筑物遮挡，能满足基本照明要求。因其独立发电且自带蓄电池进行蓄电，因此解决电能100%。主要面临阴雨天照明时长无法保证等问题。

基于茅箭区辖区道路分布情况，建议两种改造方式配合使用效果更好。改造方案可采用项目招标或者合同能源管理方式进行，现就合同能源管理方式进行路灯改造进行方案预设，预计共改造10000套路灯，其中主干道路灯4000套，非主干道6000套，改造的效益及合同能源管理分析如下：

二、主干道路灯改造效益分析及合同能源管理方案

传统路灯LED路灯金卤灯、钠灯功率半功率功率比较w40015075亮灯时长wh4800900450单套每天用电kwh4.80.90.45年用电kwh1752328.5164.254000套用电kwh7,008,000 1,314,000 657000电费计算元/kwh5,956,800 1,116,900 558450节约率单位

节约备注287.53450每天亮灯12小时3.451259.255037000主干道42814500.85元/kwh71.88%以上为直接替换光源所节约电费比较，目前我方将进一步提供智能化路灯照明系统，主要表现为每晚12点以后半功率照明亮度调节、红外感应式亮度调节等，保证道路照明在原有基础上提供照度和时长以外，更加美观、智能和节约。

合同能源管理方案：

1.制定详尽路灯改造方案，并获得甲方（政府）签字认可；

2.甲方（政府）依据上三财政局支付该项目所辖路灯的电费清单的平均值全权委托我方代为支付路灯电费。委托期限为5年，期限内，茅箭区政府可以在“零”投资的情况下完成城市照明节能改造，并且每年可以获得20%（约为85.62万元）的节能收益，合同期5年内可获得约428.15万元的节能收益，通过节能改造后路灯所产生电费由我方向电网公司实缴，差额部分补偿我方路灯改造建设所产生的一切费用，税票部分另行协商。

3.我方通过3个月路灯改造试点期限，并全额垫付路灯更换所产生设备采购费用和安装调试费用；

4.委托期限内路灯的维护、更换费用全部由我方承担；

5.期限届满后，该项目全权移交至甲方（政府）。我方不再承担任何其他费用。

三、非主干道路灯改造效益分析及合同能源管理方案

单位功率比较亮灯时长年用电量6000套年用电量wwhkwhkwh元纯LED光源（20%极端节约备注金卤灯LED光源天气）***00亮灯10小时912.5255.52925,475,000 1,533,000 1,752,000 4,653,750 0 297,840 4,355,910 0.85元/kwh节约率100%传统路灯太阳能 使用太阳能和蓄电池系统对传统路灯进行改造，节约率达到100%。但太阳能路灯容易受到天气影响，要保证亮度和亮灯时长维持原有水平的话必须对太阳能组件和蓄电池按照LED功率进行科学配比，以70瓦LED光源为例，需配比200w的太阳能组件和200AH的蓄电池系统。

合同能源管理方案：

1.太阳能系统价格昂贵，按照上述70瓦LED光源配比，单套路灯改造系统成本在3000元左右。系统的改造成本决定合同能源管理方案的可行性。2.6000套路灯改造成太阳能系统按照上述配比需要1800万元，结合年节约用电量435万元，回收周期分别为5年。综合其他建设和运维成本，合同能源管理方案定为9年。

3.甲方（政府）依据上三财政局支付该项目所辖路灯的电费清单的平均值全权委托我方代为支付路灯电费。

4.我方通过3个月路灯改造期限，并全额垫付路灯更换所产生设备采购费用和

安装调试费用；

5.委托期限内路灯的维护、更换费用全部由我方承担；

6.期限届满后，该项目全权移交至甲方（政府）。我方不再承担任何其他费。7.该项目由乙方投入设备，但签订本合同后甲方需向乙方交项目总额的百分之三十作为押金，合同正常履行一年后，此押金由乙方无条件退还给甲方。茅箭区政府并要将6年合同期的节能服务费纳入区财政预算。

综上所述，我方需要根据道路照明基本情况及其他政府要求，制定详尽道路照明改造方案并起草合同能源管理合同文本，以尽快推进节能减排和提成城市道路照明质量。

第三篇：节水改造项目建议书

靖会灌区节水示范园区项目建设规划

一、基本情况

白银市靖会灌区节水示范园区主要是对已建成的果园采用滴灌系统，拟建地点在会宁县头寨镇共丰村湾来社，设计灌溉面积5000亩，预计投资560万元。

项目建设区位于关川河与靖会工程关川干渠之间，灌区呈南北走向，地势平坦，土质肥沃，光照充足，适于作物生长。当地年均降雨量为347mm，年平均蒸发量为1815.5mm，最大为2262mm，日照时数为1850—2691h；年平均气温8.6℃，最高达37.5℃，最低为-24.4℃；平均风速1.3m/s，最大22.2m/s；最大冻土深度1.2m，无霜期150—180天；土壤种类为壤土，干容重在1.2—1.3m3/t之间。

二、项目实施的必要性与可行性

一是提升当地农产品竞争力的需要。滴灌可以给作物生长提供适宜的水、汽、热环境，可以显著提高作物的产量和品质。果园使用滴灌后，新栽小树成活率高，大树果实着色度有所增加，同时由于田间小气候湿度小，病虫害发展受到抑制，使果产品品质有所提高。

二是灌区节水的需要。在干旱缺水地区，落后的灌溉方式、低下的灌溉效率导致了水浪费损失严重，一方面是大量的农田无水可灌，另一方面又是水的浪费严重，水资源配置极不合理。

三是提高农民劳动生产率和土地利用率的需要。滴灌系统具

有灌溉容易、易于施肥、便于管理等特点，使农民的劳动强度降低，减少工时。由于管道埋于地下，不占有耕地，原来的渠道及边角地、涨水地和高洼地全部可以得到充分利用，从而提高了土地利用率。

四是果农具有娴熟的作务技术和丰富的栽培经验。当地自上个世纪70年代后期开始种植果树，在长期的栽培和作务实践中，积累了丰富的经验和娴熟的技术，在栽培、作务及采后处理方面均具有一定的技能优势。

三、项目建设内容

滴灌工程规划设计依据《节水灌溉技术规范》SL207—98和《微灌工程技术规范》SL/T103-95。滴灌系统由蓄水池（兼沉沙池）、首部设备（水泵、过滤器、施肥器、测量仪表及附属设备）、管网系统（干管、支管、毛管）及灌水器（滴头）组成。

该工程设计灌溉保证率为85%，灌溉水利用率为93%，设计灌溉周期为20天。蓄水池设计容积15000m3；首部设备主要是安装变压器1台，配套功率150kw、流量为640m3/h的水泵3台（套），一级过滤器3套，二级过滤器6套，施肥装置12套；滴灌管网系统中，干管全部选用ф50PE防老化管材，支管选用ф40PE管材，毛管选用ф16PE内镶式滴灌管，主管沿关川干渠方向布置，铺设在渠道与果园之间，支管（滴灌管）与干管垂直连接分水，毛管沿作物种植方向布设，每条毛管控制一行果树。

四、资金概算

1、蓄水池造价120万元；

2、首部设备165万元；

3、管材及配件245万元；

4、其它费用30万元；

以上各项合计560万元。

五、建后管理

该项目建成后，工程运行交由当地果农组建成立的农民用水者协会进行管理，地方政府和灌区管理单位监管其固定资产的折旧提取、工程系统的运行、管理费用的征收使用等情况。

六、综合效益分析

在现有的大水漫灌状态下，果园亩用水量在400—420m3，采用滴灌后，设计亩用水量为220m，比原来亩节水180—200m，节水45%—50%，该项目实施后共可实现节水90—100万m，节水效果明显。滴灌与原有的灌溉方式相比，能够实现增产、节肥、省工，同时由于灌溉保证率的提高，作物能够得到适时灌溉，使栽培出产量高且稳定、品质好的果产品得到保证，有利于发展订单农业，最终达到农民增收节支的目标。

333

第四篇：食堂项目改造工程合同书

食堂改造工程合同书

发包方（甲方）： 承包方（乙方）：

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》及其他相关法律、法规，甲、乙双方在平等自愿、诚实信用的前提下就营院淋浴室改造为食堂工程施工事项达成以下协议，以资共同遵守。

一、工程概况 1.1工程名称： 1.2工程地点：

二、工程承包范围及工作内容

2.1工程承包范围：乙方根据甲方设计图纸及要求对营院食堂左侧裙建筑（原淋浴室）进行改造。装饰、装修的工程内容均由乙方包工包料施工。

2.2工程管理

2.2.1施工时，乙方应确保工地附近现存的一切生活配套设施维持正常状况、消防通道畅通等;如因工程引起上述设施的破坏，乙方应立即予以修复并通知甲方。乙方应保证营区人员不受施工影响。

2.2.2施工时，乙方应满足工程所在地文明施工及环境保护等相关要求，确保工地及周围区域安全、卫生、整洁。乙方自行安排施工所需要的排污、排水、渣土(及其他垃圾)装运等工作。

2.2.3乙方已经部分施工完毕的工程，需要采取相应的保护措施(如：地面铺贴后应覆盖保护膜)。

2.2.4乙方应根据甲方的要求及时修补缺陷，或根据施工图纸的进行工程变更。

2.2.5乙方承包工程整体竣工后，应提供相关资料书面通知甲方验收。

2.3材料及设备采购

2.3.1工程所需材料，由甲方指定品牌及型号由乙方负责采购提供。乙方采购的主材，应根据甲方书面要求提供样品封存。

2.3.2乙方进场的原材料、半成品等，必须提供原材料清单及相关质量合格证明。上述原材料、半成品，应经甲方验收合格后方可使用;否则，甲方可以中止付款并不承担违约责任，工程工期不予顺延。

三、工程期限

3.1本工程开工日期为

，竣工日期为。

3.2工程因甲方或不可抗力原因延期的，期限予以相应顺延;工程因乙方原因延期的，期限不得顺延。

3.3实际竣工日期以甲方、乙方共同进行竣工验收后签认的竣工日期为准。

四、质量与验收

4.1工程质量要求：优良、合格。

4.2乙方应确保本工程质量达到国家和地方现行的建筑、安装工程施工及木结构验收规范、施工操作规范和质量验收标准，并保证一次性验收通过。

4.3下水管道工程和中间验收

4.3.1下水管道工程和分项工程需要中间验收的，乙方应提前24小时通知甲方驻工地代表XXX验收合格签字认可后方可进行下水管道工序施工。

4.3.2施工期间，甲方不定期对乙方所承包的工程质量、进度、安全及现场文明施工管理等进行综合检查和考核。对于检查中发现的问题，乙方应按甲方或监理方要求进行整改，对于较为严重的质量安全问题，甲方有权从工程款中每次扣除500-5000元。

4.4竣工验收

甲方在收到乙方竣工验收通知单及全部验收文件后5日内组织进行验收。

五、工程价款、结算办法及付款方式

5.1本合同总价款为：39200元，(大写)叁万玖仟贰佰元整。

竣工验收合格后以甲、乙双方决算单据为准。

5.2工程结算办法：乙方向甲方提供账号，甲方以银行划款的方式进行结算。

5.2.1包工包料。

5.2.2包清工。

5.3付款方式

5.3.1工程结束，验收合格后有乙方开具税务发票到甲方财务室结算总价款的95%，剩余总价款的5%为质保金，于工程验收合格后两年届满后支付。

六、双方权利和义务

6.1甲方权利和义务

6.1.1甲方委派XXX为甲方管理人员代表，行使合同约定的甲方权利，履行甲方的义务。

6.1.2提供《淋浴室改造食堂施工图》图纸，协调及时解决施工中的问题。

6.1.3监督工程质量和进度，检查文明施工情况，组织隐蔽工程验收、工程中间验收和竣工验收，办理现场技术签证。

6.1.4审查并确认乙方施工方案。

6.1.5仅提供工程施工所需距施工现场30米的电源和水源，工程所需的施工用水、用电和其他的接入及相关费用等，均由乙方负责。

6.2乙方权利和义务

6.2.1乙方委派XXX为乙方项目经理，代理行使合同约定的乙方权利，履行合同约定的乙方义务。任何对乙方项目经理发出的指示，均视为有效地传达给乙方。

6.2.2乙方应向甲方报送施工方案，经甲方审批后实施。乙方对工程施工中的重要工作向甲方提出书面报告，甲方未在5个工作日内作出书面答复，则乙方可以视为甲方同意乙方书面报告中的建议并据此作出决定。

6.2.3本工程每分部工程完成后，乙方需向甲方以书面形式申请验收;验收合格后，乙方进行下一道工序。若甲方收到书面申请后7个工作日内未组织验收，乙方视为本分部工程合格可进行下一道工序。

6.2.4因乙方施工失误造成工程质量不合格或工程期限延误，乙方承担因此造成的全部损失，并承担相应的违约金。

6.2.5加强施工现场管理，采取安全防范措施，如因自身管理原因在施工中出现甲方、乙方或第三方人身、财产损害所造成赔偿的，乙方承担全部赔偿责任;乙方若拒绝支付赔偿款项，甲方将从总价款中扣除。乙方承担赔偿责任后，甲方将扣除的款项予以支付。上述赔偿责任包括但不限于：损害赔偿额、诉讼费用、律师费用及处理该事故的其他所有费用。

6.2.7乙方自行负责乙方现场管理人员及工人的食宿及工资、补贴等相关费用。因劳动争议或乙方工人故意或过失造成甲方损害的，甲方按照本合同6.2.5款处理。乙方工人和管理人员应统一着装或其他标识。

6.2.8成品保护要求：已竣工工程未交付甲方前，乙方按本合同约定负责对已完工工程的成品保护工作。期间发生损坏(含正常使用损耗)，乙方负责修复。乙方在施工期间，损坏已交付的已完工工程成品，乙方负责修复或赔偿。

6.2.9必须配备专职的安全员和质检员，为安全施工和工程质量把关。

6.2.10提供企业法人营业执照副本、组织机构代码证副本、资质证书副本、法定代表人和授权代表以及项目经理专业技术资格证、居民身份证复印件(均需要加盖乙方印章)。

七、安全生产

7.1乙方在施工期间应严格遵守《建筑安装工程安全技术规程》、《建筑安装工人安全操作规定》，确保施工场地的人员和财产安全。

7.2乙方应严格遵守《中华人民共和国消防法》及其条例规定，施工过程中防患未然，积极排查火灾隐患。

7.3乙方违反上述法律、法规或规程发生安全或火灾事故的，乙方应承担由此造成的一切经济损失。

八、工程保修

8.1工程保修按《建设工程质量管理条例》和《房屋建设质量保修办法》执行，保修期从甲方验收合格之日起算贰年;验收过程中需要整改的，从整改后验收合格之日起算。

8.2保修期内出现质量问题，乙方应在甲方通知后24小时内，与甲方有关人员查看现场;查看现场后24小时内提出书面处理方案，复杂、重大维修项目应在两天内提出书面处理方案。处理方案经甲方同意后，按约定及时完成维修任务。

8.3除非不可抗力或甲方原因，乙方未逾期完成维修任务或的，每迟延一日向甲方支付200元违约金。

8.4保证期内，工程质量缺陷或维修工作造成他人人身、财产损害的，按照6.2.5款处理。工程保修条款中未约定的其他事项，依照本合同其他相应条款处理。

8.5保修期满，经甲方验收后，退还剩余的质保金。质保金不计利息。

九、违约责任

9.1本合同生效后，除非不可抗力和本合同另有约定任何一方不得单方解除合同。单方解除合同的，要承担对方所有损失，并向对方支付本合同总价款10%的违约金。

9.2乙方如不能按本合同约定完成本工程，应向甲方承担逾期违约金。每逾期一天，在30日以内的，乙方按工程总价款万分之五向甲方累积支付违约金;超过30日以外的，乙方按工程总价款千分之一向甲方累积支付违约金。

9.3除专业设备等常规另行分包项目外，事先未取得甲方同意，乙方不得将本合同工程转包、分包。否则，甲方有权解除合同，并拒绝支付乙方转包及分包部分工程的工程款。乙方同时应向甲方承担工程总价款20%的违约金。

十、争议处理

甲乙双方在争议出现后协商不成的情况下选择以下第种解决方式：

1、提交仲裁委仲裁;

2、向甲方住所地法院起诉。

甲方： 乙方：

法定(授权)代表人： 法定(授权)代表人：

年 月 日 年 月 日

第五篇：棚户区改造开发项目建议书

棚户区改造开发项目建议书 第一章 总 论

第一节 项目的背景及由来

*区作为历史名城－*市的主要门户和市辖城区，凭借其秀美的山水风光，舒适的自然环境，将*市装扮成一个花团锦簇的秀美之城。

*区*街道原属*老城区，城市建设的设施完备，人口密集，但居民住房多数因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市场，迫切要求予以改善；*区委、区政府和*街道办事处对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的住宅区。

*棚改项目位于*区*，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，置身国道旁，远眺湘江北去。项目建成后将成为改变河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程，成为市委、市政府的“东大门”。

第二节 项目简介* 棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。

项目建设主要以高层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础建设，强调“以人为本”的原则，实现商业贸易、房产开发、居民安置的三大功能，导入专业化的园林规划，“窗口”风格建筑设计，人性化的户型设计。项目建成后，必将*塑造成为一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”。

第三节 主要经济指标

序号 指标名称 单位 指标 备注

总用地面积 亩 654

总建筑面积 万平方米 109

居住建筑面积 万平方米 107.9

公共建筑面积 万平方米 1.1

容积率 2.5

绿地率 ％ 42

总投资 万元 162383

销售收入 万元 198620

利润总额 万元 25114

投资利润率 ％ 15.4 静态投资回收期 年 6.47 不含建设期

第四节 结论与建议

1、结论

随着市委、市政府西迁，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。*棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。

2、建议

1）本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南邻*，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。

2）项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。

第二章 项目建设的必要性与意义

1、房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入

房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业部门。它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支柱产业。

在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣；房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持某地区社会经济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。

房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。

2、项目建设与全省的发展目标和*市的规划思想相一致

2001年至2005年，*将以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理,积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业大省向经济强省跨越。根据国家产业政策和未来走向，结合*实际情况，未来15年*招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。

到2005年GDP达到5700亿元，人均8450元。财政总收入500亿元，三次产业结构调整到15:44:41。城镇居民和农民人均可支配收入分别达到8320元和2740元。未来5年，我省将以沿湘江1200平方公里区域为核心，构筑一个集高新技术产业、商贸金融、高档住宅、旅游休闲为一体的沿江经济风光带，经过努力，力争使*市发展成为华中地区的又一个重镇。

3、项目建设符合市政府的棚改改造政策

该项目的开发符合市政府（2001）12号文件规定的棚改改造政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。

本区作为*市的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着*的城市中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。

4、项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境

随着旧城区棚屋的改造、拆除，*市建成了一批经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，目前已有10万户、20多万的原棚户居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。3年来，共投入资金近20亿元，已有310多万平方米的棚屋被拆除改建。棚户改造大大改善了*市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。两年前还是一片低矮破旧棚户的*地段，如今已是大厦高耸、新房成片，成了城市的一大景观。

棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了*市的经济增长、激活了*房地产市场。如今，*的一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对*城建来说，*完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对*而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”。

第三章 市场分析

1、我国加入WTO对全省房地产业进一步发展创造巨大空间

我国于2001年12月11日加入WTO，将对全国的国民经济产生重大而深远的影响，同时也对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大的影响。根据WTO的要求和我国的承诺，入世后，房地产业、房地产中介业、服务业、金融业、保险业等行业都将开放，这将为我省房地产业创造发展空间。

入世后，国外投资和国外产品的进入将会增加，从而导致更多的外国公司进驻我省各城市，必然增加房地产的需求，特别是对外销房、高中档写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅房屋的需求。随着关税的降低和就业及居民收入的提高，居民的日常开支将降低，转而增加到住房消费开支上，使住宅类房地产需求上升；在短期内，由于进口建材、建筑物设备等关税的下降，从目前的30％下降到10％左右，将导致房地产建筑成本明显下降，进而导致房价下跌。国外房产中介服务、金融业和外资保险业的进入，将极大促进我省房地产中介服务水平，丰富和发展房产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。

2、我省经济环境良好为房产发展提供了机遇

改革开放以来，*省的社会经济就一直持续稳定的发展，使我省综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。2001年，第三产业特别是文化、旅游、信息和房地产等新兴产业继续快速发展；全省财政收入完成361.56亿元，增长10.03％；全省农民人均纯收入2299元，增长4.7％，城镇居民人均可支配收入达到6780元，增长9%。良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为我省房地产业的发展提供了极好的发展基础、可靠的财政资金支持和巨大的发展空间。经济越发展，所需的房地产也就越多；人民收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。

3、我省的商品住宅进入一个新的换代期

随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。

全省住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。

从旧有住宅的布点看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，有的房屋甚至出现墙体开裂、渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。

4、河西新城房产市场空缺大，具有极佳的开发优势

商品房的贫乏，既是河西的遗憾，也是巨大的商机。不见得高层塔楼就是高档房，河西作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐的产品。一位资深业内人士指出，即使经济房也能开发Townhouse(联排别墅)。这种住宅产品既属于城市范畴又不居于闹市中心，既交通方便又亲近自然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。在国外，Townhouse这种多层联排式住宅其实是一种很普通的住宅，但到了国内，安上个联排别墅的名份，竟成了富人的窝儿。其实专家认为Townhouse也可做到质优价廉，在河西新城应占有一席之地。

河西居民的消费水平略低于河东，作为城市建设重要内容的商品房，面临本区内有效需求不足的问题。但是，如果眼光稍微放远一点，河西有河东无法媲美的阳光、青山、绿水、新鲜空气。据有关数据表明，河西*的绿地覆盖率已达到45%，空气负离子含量远高于河东3个公园，还有湘水及山景构成的环保空间，这些现代人梦寐以求的家居条件，无疑也在时刻诱惑着*人。

第四章 项目的市场定位

项目建成后，将形成三大功能：

一是商业贸易功能

商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。

二是房产开发功能

项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造*区的舒适住宅环境和河西新城的住宅家园。

三是居民安置功能

通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为河西的一个亮点工程。

第五章 项目的选址条件

1、地理位置

*棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。

2、气候条件

项目所在地属于亚热带季风性湿润气候，四季分明，夏季约124天，冬季约100天。

年平均气温 17.2℃

最热月份 <七月> 29.3℃

最冷月份 <一月> 4.7℃

极端最低气温 －11.3℃

极端最高气温 40.6℃

年平均降雨量 1394.5㎜

年降雨日 148天

无霜期年平均 275天

全年主导风向 西北风

平均风速 2.7m

全年日照时数 1677.1小时

3、土壤、地质条件

本地土壤土层深厚，酸碱度为中性，质地为沙质土壤，略呈粘性；*地区表层为第三纪红土，红砂岩以及第四纪冲积层，从工程地质条件考虑，红砂岩风化残积物和亚粘土层均为良好的地基基础持力层。

4、交通条件

*区内东西向公路有*高速公路，*路；南北向有*，*，绕城高速公路。项目原属老城区，*棚改区周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接*路，南靠咸嘉湖路，市内多个公交站点设置于此，与区内外及整个*市的联系十分方便。

5、供电、供水、供气条件

项目的东部紧靠市电力局、城西供电局，完全能保证全部居民及经营部门的电力需求。

*市政自来水管网已铺设至此，附近布局有四水厂，本区有三水厂，水量充足。

煤气管网铺设至市委、市政府新址，距本区不远，供应有保障。

6、邮电、通讯条件

本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。

7、其它条件

区域内配套设施齐备，服务项目完善。现桐二社区南部有*，居住环境极佳；整个区域周围学校、银行、医院等管理服务机构一应俱全。

第六章 项目的建设方案

第一节 项目建设的原则

1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。

2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。

3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。

4、项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出*文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。

第二节 项目的建设内容

本项目所处地域属于*街道办事处，占地面积43.6万平方米，临*路全长400米，北部紧贴*路，位置优越，开发前景十分乐观。

项目主要建设高层公寓，采用专业化的园林规划，“窗口”风格建筑设计，人性化的户型设计。初步拟定将原来的三个社区建成高层公寓，*社区一层为连体大市场；而且住宅区内修建通达各个区间的硬化道路，配备适度的绿地花园等建设。

第三节 项目建设规模

1、项目占地面积为占地面积：654亩（43.6万平方米），其中A区220亩，B区434亩。

2、容积率暂定为2.5，规划开发面积109万平方米，其中住宅面积107.9万平方米（约占开发面积的90％），商业铺面1.1万平方米（含连体大市场，约占开发面积的10％）。

3、小区道路面积6.9万平方米，绿化面积18万平方米，绿化率42％。

4、土地654亩，拆迁房屋约18万平方米；

第四节 项目实施计划或进度

按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下：

1、2003年9～10月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批； 2、2003年11～12月内完成初步设计、论证及立项审批等手续，组建管理机构； 3、2004年1～4月内完成施工图纸、设备定货施工准备； 4、2004年5～12月内完成项目第一期工程的土建施工；

5、2005年1～4月内完成项目第一期工程的设备安装；

6、2005年5月项目第一期工程的竣工验收； 7、2005年6～12月内完成项目第二期工程的土建施工；

8、2006年1～4月内完成项目第二期工程的设备安装；

9、2006年5月项目全部工程的竣工验收。

第七章 投资估算与资金筹集

第一节 投资估算

1、项目投资估算依据

1）参照*市近期同类工程实际造价资料估算；

2）参照国家的有关政策估算；

3）预备费（不可预见费）按5%估算；

2、投资估算

1）前期费用

①土地获取成本

40万元/亩×654亩＝26160万元

②拆迁成本

1000元/平方米×18万平方米＝18000万元

③工程勘查设计

18元/平方米×109万平方米＝1962万元

④报建费

拆迁面积18万平方米×15元/平方米＝270万元

⑤合计：46392万元

2）工程建安费用

①建安费

800元/平方米×109万平方米＝87200万元

②水电配套工程（包括水电工程和增容）

50元/平方米×109万平方米＝5450万元

③小区道路绿化配套工程

50元/平方米×24.9万平方米＝1245万元

④工程监理费

109万平方米×800元/平方米×1％＝872万元

⑤合计：94767万元

3）项目建设投资

项目建设投资为141159万元

第二节 资金筹措

项目建设所需141159万元，建设资金按“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，招商引资解决。

第八章 经济效益估算

第一节 成本估算

1、成本估算：

名称 金额（万元）备注

开发建设成本 141159 管理费用 4235 按建设成本的3％估算

预备费用 7058 按建设成本的5％估算

销售费用 9931 按总收入的5％估算

总成本费用 162383 1、2、3、4项之和

经营成本 14166 2、4项之和

2、项目总投资：

项目建设总投资费用：162383万元。

第二节 营业收入与营业税金

1、销售收入估算：

1）住宅：107.9万平方米×1800元/平方米＝194220万元

2）商铺：1.1万平方米×4000元/平方米＝4400万元

合计：198620万元

2、销售税金及附加估算

根据现行财政制度，项目须缴纳5％的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的7％和5％征收。总销售税及附加为11123万元。

第三节 利润估算

项目年利润总额为25114万元,上交所得税8372万元。

销售利润率 12.7％

投资利润率 15.4％

投资利税率 22.3％

第四节 静态投资回收期 总投资 162383

投资回收期＝ ＝

利润总额 25114

＝6.47年<不含建设期>

第九章 社会环境效益分析

1、产业效益

项目建成后，进行住宅、商铺的销售，预计年销售收入可达198620万元。棚改区每年将创利润25114万元，可搞活当地市场，促进当地人们增收。建设的住房、店铺等不仅可以满足原来居民的居住、生活之需，还可以面向整个*区及*市的市场，甚至辐射到周边其他地区。

2、地租效益

棚改区建成后，将通过市场的集散作用，辐射带动周边地区的开发，促进*区和*的城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源的有效配置和效益的最大化。

3、环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化、美化、亮化*市城乡环境，从而提升*市自身城市价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。

第十章 结 论

*棚户区改造项目的建设是利国利民之举，它既符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，同时也符合省、市关于进一步改造棚户区的规定，加快城市化进程的精神，更符合我区城市发展的实际情况，而且该项目投资条件具备，经济效益和社会效益十分显著，是一项前景广阔的经济投资方式。

项目建成后，经济效益显著。据初步估算，项目总投资为162383万元，年营业总收入198620万元，年利润总额为25114万元，投资回收期6.47年。

项目的社会效益明显。住宅区建成后，将成为本区经济的新增长点，既带动产业发展，调整经济结构，又增加农民收入，也改善了环境，推动了*市美化、优化建设进程。

综上所述，*棚户区改造项目的建设是必要的，是抓住无限商机的明智之举。