房地产和建筑税务咨询计划书

第一篇：房地产和建筑税务咨询计划书

四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

房地产和建筑企业 常年财税专业咨询计划书

四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

划许可证》核准的总建筑面积为准）；

（四）绿色生态城区、节能改造、可再生能源建筑应用等示范性项目。绿色生态的相关文件为实现区域范围生态小区提供了基本条件,同时在节能环保方面企业需要增加成本和投入，其目的是为了提升房地产企业品牌知名度和绿色环保的品质认证，推介进行生态小区评审，创造条件享受国家相关优惠政策和标识荣誉。

1、定义: 以科技为先导，以推进住宅生态环境建设及提高住宅产业化水平为总体目标，以住宅小区为载体，全面提高住宅小区节能、节水、节地、治污总体水平，带动相关产业发展，实现社会、经济、环境效益的统一。评审范围明确为住宅小区及生活配套。

2、标准: 《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《四川省绿色住区评审技术条件》。

3、相关文件:《全国绿色建筑创新奖管理办法》、《四川省建设厅关于在全省开展四川绿色住区建设认定活动的通知》（川建房发[2005]118号）等文件。

4、政策规定:（1）川建房发[2005]118号 四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

6、关于增量成本：参照绿色建筑最低星级的建筑群小区。成本一般比常规建筑每平方米多10元以上。视评审标准对照评分确定。

7、绿色住区的优化咨询内容：

（1）在建项目:按照绿色住区标准和西部开发优惠政策要求，进行项目筛选和可行性分析评价；推介可以参评项目；提供咨询意见,组织评审申报材料。

（2）新建项目:根据开发定位和预算成本的要求，调整和补充技术内容，以最低的增量成本或节约型费用达到符合评审条件的各项技术指标。

（3）按照评审要求收集整理准备项目评审资料，负责一次性通过评审，取得评审授牌。

（4）按照西部开发优惠政策要求取得申报证明要件。

（5）税务事务需要对项目的核算事前规划,涉税资料进行分析测算,评价申报减税的可行性,选择申报时间,按程序要求报送申请审查。

（6）取得有效审批文件和备案，成功实现实际减税或抵退。

8、收费：咨询和技术评审按每平方0.8-1元收费。税务申报按实际节约额的15%-25%提取。

9、与建筑节能环保相关财政税务政策及建议：（1）选择合同能源管理享受税收优惠；（2）既有建筑改造享受政府补贴和税收优惠；

（3）节能环保技术研发享受税收优惠和创投融资支持；（4）再生资源材料制造享受税收优惠；（5）购买使用环保节能节水设备享受税收优惠；（6）再生能源利用享受财政和税收优惠；

（7）专利技术知识产权享受税收优惠和创投融资支持。

总之，充分利用相关政策进行项目技术和税务策划安排，提供完整方案报告，以最低的税负，创造和实现企业潜在价值。

四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

模式的选择；项目开发节点的选择；对项目进行税务测算。

2、融资阶段：包括融资渠道的选择；筹资结构的选择；偿债方式的选择。

3、设计和建设阶段：包括相关合同的订立；开发成本和费用的核算；工程款支付的选择。

4、持有阶段：包括经营方式的选择；降低计税基础的选择；售后返祖的选择。

5、销售阶段：包括销售方式的选择；销售定价的选择；核算方式的选择；价外费用的选择。

6、收益分配阶段：包括工资薪金的选择；劳务报酬的选择；经营所得向资本所得的转化；弥补亏损的选择。

7、清算阶段：包括预留房屋规避清算的选择；土地增值税清算单位选择；土地增值税清算时间选择；企业所得税清算时间的选择。

8、企业分立、并购、重组和清算阶段：包括企业分立的选择；企业并购的选择；企业重组的选择；企业清算的选择。

9、建筑业：包括建筑企业设立的选择；建筑工程承接与施工的选择；建筑合同的订立；建筑修建的选择；建筑付款的选择；工程结算的选择；个人所得税的选择；总分包的选择；劳务合同的订立。

10、其他的财税咨询。

（二）专项涉税服务

1、协调税企关系、代理企业税务行政复议；

2、特殊情形（如纳税约谈、税务专项检查等）下的专项服务。

注：涉及复杂的税企关系协调或企业需要委托事务所办理的单项涉税业务，双方应另行签订协议。

（三）日常专业服务

1、为企业提供日常办税实务咨询：包括纳税框架的设计、适用税种、税目、税率的认定，办税程序指南等；指导企业按税务和会计的要求建账；

2、根据企业实际生产经营特点和管理要求，并结合我国现行财税制度，为企业设计最优纳税方案，帮助企业最大限度地控制纳税成本并创造合法的节税收益；

3、定期为企业进行涉税事项审查并就存在的问题提出解决方案，协助企业规避纳税风险；

四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

4、为企业提供财务、税收政策咨询及释疑，并及时向企业通报我国财税改革动态，提供财务、税务法律、法规及税收征收管理方面的信息；

5、根据企业需要，指导或审定各类涉税合同、协议的条款；

6、为企业提供管理咨询、投资咨询服务，并指导或代理企业制作涉税文书；

7、指导企业充分应用各项税收优惠政策；

8、根据企业的实际情况，为企业建立适当、有效的内部会计控制制度，使之防患于未然；

9、每年一次对企业存在的税务风险进行现场评估并出具书面改进建议；

10、企业财务高管可定期享受VIP高层论坛会议；

11、每年两次对合同、专项投融资事项进行税务分析并针对具体的问题进行专项培训；

12、为企业财务人员提供后续专业培训，满足企业不同层次财务人员的财税培训需求；

二、财税咨询服务方式

1、事务所指派精通财务会计、税法的注册会计师、注册税务师及业务助理人员（以下简称从业人员）组成财税顾问组担任企业的常年财税顾问。

2、顾问组从业人员采取定期与非定期、现场与非现场相结合的工作方式为企业提供顾问咨询服务：

1）顾问组从业人员通过电话、传真、QQ、微信、网络等方式为企业提供动态财务咨询服务；

2）顾问组从业人员每月至少去企业一次，实地了解企业的生产经营特点和管理要求，针对企业的财务、税务具体问题，进行研究分析，并制定解决问题的方案；

3）顾问组从业人员每季度至少进行一次税务审计，并根据审计中发现的财税问题提出合理、有效的解决方案；

4）企业因特殊情形（如税务稽查、纳税约谈等），顾问组从业人员将提供随叫随到服务。

四川大信税务师事务所有限公司

第二篇：税务咨询报告

关于一公司向二公司收取借款利息是否缴纳营业税的

咨询报告

咨字（2008）三．例外政策

1．财政部、国家税务总局《关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》 财税字[2000]7号

各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局：

据了解，近几年来，部分金融机构为减少和防止不良贷款，确保信贷资金安全，有时出现不愿受理中小企业贷款申请的情况。中小企业为解决融资困难，往往由其主管部门或所在企业集团的核心企业统一向金融机构贷款并统一归还。一些地区最近来函，要求对此类非金融机构统借统还业务如何征收营业税的问题予以明确。

经研究，现明确如下：

一、为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。

二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。

本通知从2000年1月1日起执行，对此前统借方按借款利率水平将借款利息支出分摊给下属单位的，已征税款不再退还，未征税款不再补征。

请遵照执行。.2．国家税务总局关于贷款业务征收营业税问题的通知 国税发[2002]13号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

近接部分地区和单位反映，要求对非金融机构统借统还贷款业务和银行委托贷款业务征收营业税等有关问题给予明确。经研究，现通知如下:

一、关于非金融机构统借统还贷款业务征税问题

企业集团或集团内的核心企业(以下简称企业集团)委托企业集团所属财务公司代理统借统还贷款业务，从财务公司取得的用于归还金融机构的利息不征收营业税；财务公司承担此项统借统还委托贷款业务，从贷款企业收取贷款利息不

代扣代缴营业税。

以上所称企业集团委托企业集团所属财务公司代理统借统还业务，是指企业集团从金融机构取得统借统还贷款后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属企业签订统借统还贷款合同并分拨借款，按支付给金融机构的借款利率向企业集团或集团内下属企业收取用于归还金融机构借款的利息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构的业务。

二、关于金融企业承办委托贷款业务纳税义务发生时间问题

金融企业承办委托贷款业务营业税的扣缴义务发生时间，为受托发放贷款的金融机构代委托人收讫贷款利息的当天。

国家税务总局

二○○二年二月十日

根据上述两个文件精神，享受营业税不征税政策，需要具备以下条件： 1．统借方为企业集团。

根据《企业集团登记管理暂行规定》 团中的核心企业等单位。

目前，国家尚未对新形式下的企业主管部门进行界定。

据此，我们有理由认为，一公司作为二公司的母公司，一公司可以是二公司的主管部门。

五．咨询意见

综上所述，我们认为，一公司向金融机构贷款，将贷款下拨给二公司使用并收取利息的行为，按照实质重于形式的原则，属于统借统还性质，符合财政部、国家税务总局《关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》 财税字[2000]7号的精神，一公司向二公司收取借款利息，在完善有关手续后，可以不征收营业税。

需要完善的手续：

1．二公司向一公司借款申请

2．一公司关于向二公司统借统还贷款的董事会决议 3．双方签订的统借统还贷款合同 4．编制统借统还贷款分拨表

5．由于是年终一次性结算，应当编制统借统还贷款资金使用和利息结算清单

上述对政策的分析以及提出的咨询意见，仅作参考，并不作为贵公司纳税申报的依据。由于对报告使用不当造成的后果，与注册税务师及其所在的税务师事务所无关。

税务师事务所有限责任公司

二○○八年十二月二十六日

第三篇：建筑税务

税务稽查应对与纳税筹划技

巧

第一部分 2011年全国税务稽查工作要点

2011年全国税务稽查工作的总体思路是：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中、五中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，认真落实全国税务工作会议精神和总局党组提出的“一个牢记、四个必须”的总体要求，围绕税收中心任务，以整顿和规范税收秩序为目标，以查处税收违法案件和开展税收专项检查为重点，更新稽查理念，完善体制机制，规范执法行为，创新工作方法，加强队伍建设，全面提升税务稽查工作制度化、规范化和科学化水平，为服务科学发展、共建和谐税收作出新贡献。

一、大力整顿和规范税收秩序

1.认真开展常规性税务检查工作。各级稽查局要制定科学合理的常规检查计划，按照计划开展常规性税务检查，严格控制检查频率，减少重复检查。要充分利用征管信息、第三方信息等案源信息强化稽查案源分析，细化选案指标，实施科学选案，提高选案准确率。

2.严厉查处重大税收违法案件。继续做好虚开黄金销售增值税专用发票走逃企业和重点嫌疑企业的检查工作；重点查处煤炭、建材、交通运输、再生资源等行业仿造真票套打、虚开增值税专用发票和虚开“四小票”违法案件；重点查处利用电子、服装类产品等骗取出口退税案件；重点查处房地产、建筑安装等行业偷逃税案件。公开曝光典型案件，发挥税务稽查的教育、惩治和警示效应。

3.科学部署税收专项检查和区域税收专项整治工作。继续贯彻适当精简检查项目、统一归口管理、发挥各地主动性的指导思路，科学部署税收专项检查工作。

税收专项检查指令性项目：①资本交易项目（上市公司和非上市公司的股权交易项目）；②广告业；③办理电子、服装类产品等出口退（免）税的企业。重点检查办理计算机中央处理器（CPU）、存储功能卡、数据存储装臵、EMC磁盘存储器、固态非易失性存储器件、手持式无线电话等手机相关产品、蓝牙耳机及其他耳机、耳塞（包括传声器与扬声器的组合机）、太阳能电池、液晶显示屏、电路板、集成电路板、偏光片等体积小、价值高的电子产品和各类服装出口退（免）税的出口企业。

税收专项检查指导性项目：①房地产业、建筑安装业；②高收入者个人所得税；③金融行业非居民企业；④各地根据本地实际开展的其他项目。

继续选择税收秩序相对混乱、税收违法行为比较集中的地区组织开展废旧物资发票和交通运输发票的区域税收专项整治。总局选择江西、江苏、安徽、河北、北京等重点地区进行督办或直接组织查办。

4.有序开展重点税源企业轮查工作。要把重点税源企业轮查工作作为税务稽查一项常规性工作有序实施。不断总结并探索重点税源企业检查的方式方法。落实中央宏观调控措施，对近几年未检查过的重点税源企业按照行业确定重点，开展轮查工作，促进企业提高纳税遵从度（具体检查企业名单另行布臵）。各地要根据当地重点税源情况，选择当地部分重点税源企业开展轮查工作。

5.继续深入开展打击发票违法犯罪活动工作。充分发挥打击发票违法犯罪活动工作协调小组办公室的协调沟通、督办指导作用，落实全国打击发票违法犯罪活动工作协调小组各项工作部署，按照“打击与建设相结合、治标与治本相结合”的原则，会同相关部门落实制度建设和根本性措施，建设综合整治发票违法犯罪活动长效机制。会同社会综合治理委员会办公室制定打击发票违法犯罪活动工作考核评比实施细则。结合税收专项检查、区域税收专项整治、重点税源企业轮查和税收违法案件检查，认真开展虚假发票“买方市场”整治工作，做到“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。专门部署对建筑业、金融、保险、通信、石油石化、房地产等重点企业发票使用情况的检查。积极配合公安部门开展假发票“卖方市场”的打击整治工作，严厉打击印制、贩卖假发票的犯罪团伙、捣毁制假贩假窝点。积极配合通信管理、公安、工商等部门开展发票违法信息的整治工作。加大虚假发票典型案例曝光力度。

二、全面提升税务稽查制度化、规范化和科学化水平

6.开展稽查管理方式改革调研和试点工作。推进税务稽查管理方式改革，充实省、市两级稽查力量，全面推行地市级一级稽查体制。选择部分省和计划单列市国税局开展税务稽查管理方式改革试点工作。

7.强化稽查系统管理。落实《重大税收违法案件督办管理暂行办法》，加大督办、组织查办大要案件力度，加强对税收秩序较为混乱地区稽查工作的指导,确保上级稽查局案件指挥权。加强稽查系统综合考核指标落实工作，积极探索稽查工作绩效考评激励机制。

8.夯实稽查基础制度。基本建立涵盖稽查执法全过程的基础性工作制度体系，为规范稽查执法行为提供制度保障。调研起草《税务稽查分级分类管理暂行办法》和《税务稽查案卷管理暂行办法》。印发《税收违法行为检举管理办法》。起草《普通发票案件协查管理暂行办法》。补充完善与《税务稽查工作规程》相配套的稽查执法文书。建议完善刑法涉税条款和涉税司法解释。

9.坚持依法稽查文明执法。严格依照法定职责、法定权限和法定程序实施稽查，依法稽查、文明执法理念要贯穿到税务稽查全过程。落实稽查内部选案、检查、审理、执行四环节分工制约机制，有效监督选案、回避、检查时限、案件撤案、调查取证、税收保全、税收强制、结案等流程。实施检查应当告知纳税人享有的法定权利和应承担的法定义务，充分听取纳税人意见。坚持重大税收违法案件集体审议制度，严格审核证据和适用法律，确保权限合法、程序无误、事实清楚、证据确凿、定性准确、处理得当。

10.提高稽查信息化水平。树立“信息管税”理念，坚持以信息管理稽查、建设信息稽查平台。提高举报软件和协查软件应用水平，充分利用征管信息和第三方信息细化整合选案指标、实施科学选案，切实提高对信息化管理企业的稽查办案能力。完善《税务稽查工作规程》与CTAIS等系统稽查程序和文书的配套衔接。逐步建立行业和重点税源企业税务稽查信息资源库。逐步建立税务稽查案例库（以协查信息系统为载体），加强重大案件、案情复杂案件、有争议案件的案例分析，提高税务稽查案例分析和应用水平。

11.推广应用稽查审计型检查工作底稿模式。总结、分析、试点和适时推广应用稽查审计型检查工作底稿模式，统一规范检查流程，强化检查环节痕迹管理，加强对稽查检查环节的规范管理和监督制约，做到税种查全、环节查到、项目查清、问题查透，实现对稽查过程和质量的控制、监督。

12.全面推行税务稽查分级分类管理。合理确定省、市、县三级稽查局直接检查企业的分类标准，实施重点税源企业轮查。一般税源企业采取稽查选案常规检查（地市、县局）；重点税源企业实施定期轮查（总局、省局）；一般税收违法案件实施分级稽查（省局、地市局）；重大税收违法案件实施重点稽查（总局、省局），使稽查人力、物力、财力等稽查资源与重点税源的分布相对应，加大重点税源监管力度，提高重点税源企业和行业检查质量。

13.注重选择开展调研式检查。紧密结合税收专项检查，选择部分社会热点、新型产业和传统征管监管盲点行业（具体行业和企业待定），有针对性地开展企业经营模式、收支形式和纳税情况等方面的调研式检查。调研式检查要及时总结共性问题，归纳有效检查方法，注重摸透作案新手段、违法新情况，掌握行业的运作规律，发现行业存在的税收风险点，为重点、全面、深入检查和提高稽查选案准确性提供可靠依据。

14.高度重视税收违法行为检举工作。贯彻落实《税收违法行为检举管理办法》，实施检举案件分类处理，明确分类权限和程序，提高检举案件管理水平。提高稽查案源管理质量效率，积极探索案源管理方法。强化服务意识，提高服务质量，引导检举人准确检举税收违法行为，树立稽查窗口良好形象。严格为检举人保守秘密，依法确认、计算和兑付奖金，积极为检举人兑奖提供优质服务和方便。做好检举案件中矛盾化解、疏导、说服工作。

15.切实加强协查工作。在全国地税局稽查局逐步推广应用协查系统，将货物运输发票纳入协查系统；研究实施普通发票案件协查工作。始终树立协查地就是案发地的理念，强化对委托发起及受托检查质量的跟踪和监控力度，努力提高协查委托发函质量和受托检查、受托回函质量和效率。除另有规定外，能够通过协查系统发起的增值税抵扣凭证协查，一律通过协查系统开展。总局重点考核总局督办案件协查和总局组织发起的协查案件质量并定期通报。各省级国税局稽查局要进一步加大对协查发函、受托回函情况的监控力度，既要监控委托协查准确率、受托协查的按期回复率，也要监控协查的信息完整率、回函的质量。

16.严格稽查办案专项经费管理。认真贯彻《税务稽查办案专项经费管理暂行办法》，严格遵循专款专用、厉行节约原则管理、使用稽查专项办案经费。加大对一线稽查办案和基层稽查办案的经费投入，逐步加大稽查办案设备投入。提

高稽查办案专项经费使用效益，坚持大要案件查办质量等工作实绩与稽查办案经费挂钩。加强稽查专项办案经费的管理和使用监督，纠正超权限审批、超范围使用、超标准支出办案专项经费行为。

17.完善国地税稽查协作和部门协作良性互动机制。继续建立健全国、地税稽查协作机制，提高对共管户的信息交换、税收专项检查、区域税收专项整治和大要案件查处协作水平，及时办理案件移交，确保查补税款足额入库。继续建立健全与征管、法规、税政和电税中心等部门的良性互动机制。巩固完善税警协作办案机制和情报交换制度，发挥打击税收违法犯罪的合力优势。总局与公安部继续督办一批重点案件，各地要明确分工、落实责任，力求两部、局共同督办的重点案件查处取得实效。与海关、公安等部门完善防范和打击骗取出口退税联合工作机制。切实加强与银行、工商、财政以及监察、法院、检察等部门的协调配合。

三、强化税务稽查队伍建设和廉政建设

18.探索完善稽查执法内控机制。围绕保证权力正确行使、促进廉政建设目标完善和落实稽查执法内部监控机制，突出对税务稽查内部工作环节的监督制约和提高稽查干部廉洁自律意识，完善查办案件中的制约措施，实现科学分权、强化流程监督制约。深入开展廉政执法教育。教育和警示广大稽查干部筑牢反腐倡廉的思想防线，严于执法、廉洁奉公。

19.不断提高稽查队伍整体素质。加强充实省、市两级稽查力量，积极探索稽查人员业务能级管理办法。调整充实稽查人才库，提高一线检查人员占全体稽查人员的比例，提高具备独立查账能力人员和电子查账能力人员占一线检查人员的比例。总局加强对处级以上稽查干部和稽查专家型人才培训力度，继续会同教育中心举办税收法律高级研修班，举办资本**易等税收专项检查项目的培训班。省级稽查局要重点开展针对提高稽查干部的税收政策水平、法律素质、查账技能等实用型培训，重视稽查人员调查取证、电子税务稽查和执法办案策略的训练。鼓励稽查干部参加在职学历教育和注册税务师、注册会计师、司法资格等考试。

第二部分 税务稽查应对与企业纳税风险自查

税务稽查基本知识及企业应注意的问题

一、偷税与逃税罪

1、偷税的含义：征管法63条（造成不交或少交应纳税款的后果、逃税罪构成要件）

2、基本表现形式：隐匿应税所得；乱列费用开支、虚增成本；账表不符进行虚假申报、不申报或少申报

★问题：（1）关于偷税认定的期限问题

某企业将12月份开出的发票在次年2月份实际收到款项时入账并申报纳税,算不算偷税?（2）企业预缴所得税时少申报，算不算偷税？税务机关会如何处理?（3）由于纳税人计算错误等失误造成少纳税的,是否为偷税？（征管法第52条）

由于计算错误造成多纳税款如何处理？（征管法第51条）

（4）由于税务机关的责任造成少纳税的，是否为偷税？（征管法第52条）有人认为与税务机关搞好关系，利用税收征管的漏洞完全可以获取税收利益（有人认为这也属于纳税筹划内容），你认为呢？（5）编造虚假计税依据未造成少纳税的是否属于偷税？

案例:某公司为内资新办企业，所得税在免税期。经税务局通知在2005年份2月份将申报表申报完毕,亏损80万，并于2月底经税务通知进行了亏损审查认定。

该公司根据会计制度将开办费一次列支；房屋建筑物因属简易的搭棚按10年计提了折旧，而税法规定20年.近日税务局来公司汇算检查发现未作纳税调整,故要求将多列支部分缴纳所得税及滞纳金。

（6）未按照规定的期限申报办理纳税申报和报送纳税资料的是否属于偷税？

(7)由于纳税人对税法不熟悉造成少纳税的，是否为偷税？

(8)在税务稽查过程中企业在税务机关未检查（未处理）之前主动补交了税款，是否可以认定为偷税？税务方面如何处理？

[基本案情] 某生产企业2005年10月份采取赊销方式销售货物一批，合同总金额234万元，其中价款200万元，增值税额34万元。合同约定2005年11月20日收款。但由于购货方到期未付款，企业就未作销售处理。2006年1月，购货方付款后企业作销售处理并于2006年2月份申报缴纳了相关税款。税票所属期填写为2006年1月。某税务稽查局2006年5月对该企业检查时发现了企业未按税法规定申报纳税的问题，企业也做出了解释。[问题] 是否可以认定企业偷税？

补充申报对控制涉税法律风险爆发的积极作用（自查补税）

3、法律责任

二、税务检查中各方的权利与义务

1、税务检查中税务机关的权利：税务查账权、场地检查权、责成提供资料权、询问权、查证权、查核存款权、采取税收保全措施权（提前征收、责成提供纳税担保、阻止欠税者出境、暂停支付存款和扣押查封财产）、强制执行权（对于纳税人和扣缴义务人均可适用，但保全措施只适用于纳税人）、收集证据权、依法处罚权（罚款、没收非法所得和非法财物、停止出口退税）

2、税务检查中被检查对象的权利：拒绝违法检查权、要求赔偿权、申请复议和诉讼权、要求听证权、索要收据和拒绝违法处罚权

3、税务检查中税务机关的义务：出示证件、为纳税人保密、采取行政措施开付单据

4、税务检查中被检查对象的义务：接受税务机关依法检查（不作为的义务，只要不阻挠即为履行该义务）、如实反映情况、提供有关资料

三、税务检查方法：

财务指标分析法、账证核对法、比较法、实物盘点法、交谈询问法、外调法、突击检查法、控制计算法

四、税务稽查选案中的重点税收指标：

1、税收负担测算：税收负担率=应纳税额÷计税依据×100% 出口企业税收负担率： 影响税负率的重要因素：

2、销售额变动率分析：

销售额变动率=(本年累计应税销售额—上年同期应税销售额)÷上年同期应税销售额×100%

3、毛利率分析：销售毛利率=(销售收入—销售成本)÷销售收入×100% 是否存在本期销售毛利率较以前各期或上年同期有较大幅度下降的问题

4、本期进项税额控制数=[期末存货较期初增加额（减少用负数）+本期销售成本+期末应付帐款较期初减少数（增加额用负数）]×主要外购货物的增值税率+本期运费支出数×7%

5、应出产量=实际耗用的材料数量÷单位产品消耗定额（测定关键原材料、核心部件）

如当月实际耗用量10000吨，单位产品耗用0.2吨，则应出产量=10000吨÷0.2吨/件=50000件

检查“产成品”科目借方入库数量=40000件，可能存在的问题：（1）、领用材料未全部用于生产（2）、完工产品未入库即销售

以某一行业的生产加工企业为例，选取“原材料”作为控制物件，推算“应税销售额控制数”，进行比对分析。假设该企业某期采集的信息资料：原材料消耗1000吨，单位产品原材料消耗定额10，平均单价1500元/吨，产销比例为80%，申报销售收入8万元。

本期产品产量＝本期原材料消耗量/单位产品原材料消耗定额＝1000吨/10＝100吨。

本期销售数量＝产量×产销比例＝100吨×80%＝80吨。

应税销售额控制数＝本期销售数量×平均单价＝80元×1500元/吨＝120000元。应税销售额控制数120000元＞申报销售收入80000元，初步判断可能存在帐外经营、瞒报销售收入问题。

五、税务稽查流程与稽查各阶段企业注意的事项

（一）稽查对象的确定（选案）

1、计算机选案指标： 增值税有关选案指标：

进项税额-销项税额>0连续超过三个月

销售税金负担率低于同行业平均税负率（或低于同行业最低税负控制线）销售税金与销售收入变化幅度不同步 销项税金与进项税金变化幅度不同步 企业所得税选案指标：

销售利润率（纵向比较大幅下降、横向比较明显偏低）销售毛利率、销售成本利润率、投资收益率 人均工资额（=工资总额÷平均职工人数）

固定资产综合折旧率（=本期折旧额÷平均固定资产原值）综合指标：销售收入变化幅度>30% 六个月内累计三次零负申报

六个月内发票用量与收入申报为零

2、税务机关案头审计分析选案指标：

申报与发票销售收入对比 申报收入<发票销售收入

申报销项税额与发票销项税额对比、申报进项税额与抵扣联对比 进项税金增幅超过销售收入增幅30% 出口金额变化幅度

工资总额-计税工资-纳税调增>0 三项经费（福利、工会、教育）提取额-计税工资附加扣除限额-纳税调增>0 广告支出、业务宣传费、招待费

税务管理（税务登记、纳税申报、发票管理）违章户

（二）税务稽查实施

1、查前准备

（1）审阅分析会计报表,确定查账线索.（2）收集整理纳税资料

（3）拟定提纲，组织分工

（4）下达税务检查通知书（哪些情况下不需要事先通知）、调取账簿资料通知书

企业需要注意的问题：

A.事前通知 B.稽查回避 C.出示证件 D.调账程序及返还期限（稽查案例）

2、稽查实施

A.做好查账原始记录：按检查顺序编制《税务稽查底稿》

B.整理原始记录资料：按税种分类型归集，编制《税务稽查底稿（整理）分类表》

注意：企业拒绝提供有关纳税资料的法律责任（征管法第70条：由税务机关责令改正，可以处一万元以下的罚款；情节严重的，处一万元以上五万元以下的罚款）

C.复查落实查账记录

（4）交流意见，签字认可：与税务机关在纳税上发生争议，该怎么办

3、查后终结

（1）计算各税应补税额、加收的滞纳金（2）通报问题，核实事实，听取意见

（3）填制《税务稽查报告》或者《税务稽查结论》

（三）稽查审理

（1）违法事实是否清楚、证据是否确凿、数据是否准确、资料是否齐全（2）适用税收法律、法规、规章是否得当（3）是否符合法定程序（4）拟定的处理意见是否得当

（四）税务处理决定执行

1、文书送达方式：直接送达、委托送达、邮寄送达、公告送达、留臵送达等

2、注意：

（1）送达回证需要被送达人签名或者盖章，签名或者盖章后即为送达（2）被送达人不签名或者盖章的处理

（五）检查完毕后的企业应对措施

1、补税、上缴滞纳金

2、要求听证，上缴罚款，调账：税务稽查后如何进行账务调整和管理改善

3、复议或诉讼

六、会计凭证、账簿、报表的检查

1、总账与报表的检查

“主营业务成本”借方累计发生额与“产成品/库存商品”贷方累计发生额

2、会计报表重点项目

（1）应收款类项目（应收账款、坏账准备、其它应收款）（2）存货类项目（3）待摊费用项目

（4）待处理流动资产净损失项目（5）固定资产及相关项目

（6）无形资产和长期待摊费用项目（7）应付工资、应付福利费项目

（8）应付款类项目（应付账款、其它应付款）（9）预收帐款项目（10）预提费用项目

3、企业年终结账报表、重点账户应注意的事项

（1）应计未计、应提未提费用是否提足（2）费用跨列支问题

（3）其它应收款-股东个人借款（4）包装物押金

（5）往来科目长期挂账、金额较大（6）存货类贷方余额

（7）不需支付的应付款项（8）未支付的预提费用

（9）长期资产的税务处理（财税差异）

（10）价外费用问题、价外费用与返利的区别

价外费用：销售方向购货方收取，计提销项税； 返利：购货方向销售方收取，作进项税额转出

4、税收专项检查中增值税检查重点：(1)虚构废品收购业务、虚增进项税额。

(2)隐瞒销售收入。以代销为由对发出商品不入帐、延迟入帐；现金收入不入帐。主要产品帐面数与实际库存不符。

(3)收取价外费用未计收入或将价外费用记入收入帐户未计提销项税金；对尚未收回货款或向关联企业销售货物，不记或延缓记入销售收入；企业发生销售折让、销售退回未取得购买方当地主管税务机关开具的进货退出或索取折让证明，或未收回原发票联和抵扣联；企业以“代购”业务名义销售货物，少记销售收入；转供水、电、汽等及销售材料不记销售收入的情况；混合销售行为未缴纳增值税。(4)采购环节未按规定取得增值税专用发票，货款支付是否一致。

(5)生产企业采取平销手段返利给零售商，零售商取得返利收入不申报纳税，不冲减进项税额。

(6)为隐瞒销售收入，故意不认证已取得的进项票，不抵扣进项税额，人为调节税负水平。

(7)虚开农副产品收购发票抵扣税款。（投入产出方法，检查评估收购农副产品数量、种类与其产成品(销售)是否对应）；(8)购进非农副产品、向非农业生产者收购农产品或盗用农业生产者的身份开具农副产品收购发票；虚抬收购价格、虚假增大收购数量；(9)“以物易物”、“以物抵债”行为，未按规定正确核算销项税额；开具的增值税专用发票，结算关系不真实，虚开或代开专用发票；(10)从事非应税业务而抵扣进项税额；取得不符合规定和抵扣要求的抵扣凭证抵扣进项税额；多计进项税额、少作进项税额转出；非正常损失计算了进项税额；扩大进项税额的抵扣范围；取得多张连号手工版及电脑版专用发票，业务交易是否真实。

5、税收专项检查中企业所得税检查重点：

(1)多转生产成本，影响当期损益，少缴企业所得税。(2)以货易货、以货抵股利、福利，少缴企业所得税。(3)将不属于生产的水电、煤炭开支挤入“制造费用”，增大成本费用；故意扩大预提项目或多提预提费用，冲减当期损益。

(4)资本性支出挤占成本、费用。(5)视同销售的事项少计收入。(6)企业的资产报损未经过审批。

(7)房租收入、固定资产清理收入及关联交易收入，未按税法规定申报缴纳企业所得税。

(8)不及时结转收入，推迟交纳税款。

(9)将已实现的收入挂在预收款或其他应付款中，少记收入；

(10)将抵顶货款的房子、汽车等财产处理后不入帐，形成帐外经营；(11)用不正规发票入帐，虚列成本、费用。

(12)多列支出。以虚开服务业的发票虚增成本、套取现金，虚增人员工资套取现金，以办公费用的名义开具发票套取现金，以虚增广告支出的方式通过广告公司套取现金。通过设立关联的销售公司、办事处，以经费、销售费用的名义虚列支出套取现金。

6、税收专项检查中营业税检查重点：（房地产开发企业）（1）直接坐支售楼收入不入账

（2）营业收入包括各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入按规定计入应税收入。

（3）低价销售、价格明显偏低而无正当理由。

（4）动迁、拆迁补偿等售房行为未按规定足额申报纳税。

（5）各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安臵）等行为是否按规定纳税。

（6）以房换地、参建联建、合作建房过程中，未按规定申报缴纳营业税。（7）以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为未按规定申报纳税。（8）房地产企业大额往来、长期挂账的款项漏计销售。

（9）企业分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房未申报纳税。

（10）纳税人自建住房销售给本单位职工，未按照销售不动产照章申报纳税。（建筑业）：

1、以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报。

2、甲方提供材料、动力等的价款是否并入应税营业额。

3、有自建行为的纳税人，在转让自建不动产时，是否申报缴纳自建环节的营业税。

4、因抵顶“三角债”间接导致少缴营业税，以工程劳务收入直接抵顶各项费用少缴营业税。

5、计税营业额中的设备价值扣除是否符合规定。

6、是否存在分包工程未代扣代缴营业税的问题，纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。

7、检查其与关联企业业务往来的财务核算和涉税事宜

7、税收专项检查中个人所得税检查重点：

（1）工资表外发放的补贴、奖金、津贴、代购商业保险、实物等收入未与工资表内收入合并扣缴个人所得税。

（2）向本单位职工支付劳务费，未扣缴税款或错按劳务报酬所得项目扣缴个人所得税。

（3）职工通过发票报销部分费用，未扣缴个人所得税。（4）房地产企业以假发票、假施工合同虚列开发成本套取现金发放职工工资、奖金等，不代扣代缴个人所得税；扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，少缴或不缴个人所得税的行为。

（5）股东、资金提供者、个人投资者各类分红、股息、利息个人所得税扣缴情况。存在利用企业资金支付消费性支出购买家庭财产或从投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还等未扣缴个人所得税。

(6)扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，不缴少缴个人所得税；不按规定扣缴销售人员的业务提成个人所得税。

第三部分 部分行业自查内容

一、资本交易项目自查内容

1、企业所得税

（1）收入总额的自查。一是企业的销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。自查中要特别关注其从各种来源取得的货币形式和非货币形式的收入是否并入收入总额。有债务重组事项发生的，是否在债务重组合同或协议生效时确认收入；有信托投资事项的，其信托投资收益中提取的“项目管理费”和“项目业绩报酬”是否并入收入总额；有股权转让事项的，是否于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认转让股权收入、股权转让所得。有资产处臵事项的，内部处臵的资产有无转移出境，转移出境时是否视同销售处理;企业对外处臵的资产，是否及时足额视同销售处理。有融资性售后回租事项的，承租人出售资产的行为，是否确认销售收入。二是租金收入未按收入确认时间计入应纳税所得额。三是信托投资取得的应税收入应当以信托公司为纳税人，申报缴纳企业所得税。

（2）扣除项目的自查。一是企业税前扣除的成本、费用、税金、损失及其他支出，是否属于其当期实际发生的、且与其取得收入有关的、合理的支出。有权益性投资事项的，其权益性投资业务是否列支应由被投资企业承担的费用；有信托投资事项的，信托项目中列支的“营业费用”是否合法、真实并与收入有关；有股权转让事项的，在计算股权转让所得时，是否将不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能 分配的金额一并扣除。有融资性售后回租事项的，对融资性租赁的资产，是否按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，如何在税前扣除。

2008年及以后发生的职工福利费、职工教育经费是否先冲减2008年初职工福利费余额、职工教育经费余额，不足部分再按新税法规定扣除;为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金是否超出国务院有关主管部门或者省级人民政府

规定的范围和标准；为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险是否超过工资总额的5%;是否超过规定标准列支业务招待费；是否税前列支为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金；是否税前扣除税法规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金；是否税前扣除与取得收入无关的其他各项支出；为投资者或雇员个人支付的商业保险费是否在税前扣除。

二是各项资产税务处理的自查。重点自查是否准确界定各项资产，有无将资本性支出一次性税前扣除；是否自行在税前扣除未经报批的损失；未按税法规定方法计提固定资产折旧或者低于税法规定的计提折旧年限造成折旧计提不实；是否将不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，在税前扣除或摊销。

三是自查是否存在多列支出的情况。税前扣除是否超过规定标准的职工福利费支出、工会经费支出或实际发生额未过规定标准但按规定标准扣除职工福利费、职工工会经费；超过国家规定允许扣除的公益、救济性的捐赠，以及非公益、救济性的捐赠在税前扣除；超过规定限额列支手续费及佣金。四是自查取得的各项票据，是否存在以不符合税收法律、法规、规章规定的凭证列支费用。

（3）企业重组的自查。一是债务重组事项的自查。企业由法人转变为个人独资企业、合伙企业等非法人组织，或将登记注册地转移至中国境外，是否视同企业清算、分配，股东重新投资成立新企业；企业的全部资产以及股东投资的计税基础均是否以公允价值为基础确定。企业发生其他法律形式简单改变的，除另有规定外，其企业所得税纳税事项(包括亏损结转、税收优惠等权益和义务)是否由变更后企业承继。债务重组确认的应税所得额占其当年应税所得额50%以上的，是否在5年内均匀计入各应税所得额。自查中应特别关注以非货币资产清偿债务、债转股等特别事项。以非货币资产清偿债务，是否将该事项分解为转让相关非货币性资产、按非货币性资产公允价值清偿债务两项业务，确认相关资产的所得或损失。发生债权转股权的，是否将该事项分解为债务清偿和股权投资两项业务，确认有关债务清偿所得或损失；对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿损益的，其股权投资的计税基础是如何确定的。

二是股权收购、资产收购的自查。被收购方是否及时足额确认股权、资产转让损益；收购方取得股权或资产的计税基础是否按以公允价值为基础确定。

三是企业合并的自查。被合并企业及其股东是否按清算进行所得税处理；其亏损是否结转到合并企业弥补。合并企业是否按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。

四是企业分立的自查。被分立企业对分立出去的资产是否按公允价值确认资产转让损益；被分立企业继续存在的，其股东取得的对价是否视同被分立企业分配进行处理；被分立企业不再继续存在的，被分立企业及其股东都是否按清算进行所得税处理。分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。企业分立相关企业的亏损是否相互结转弥补。

五是备案事项的自查。企业发生符合《财政部国家税务总 局关于企业重组

业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税 [2009]59号)规定的特殊性重组条件并选择特殊性税务处理的，是否提交了书面备案材料。凡未按规定书面备案的，一律不得按特殊重组业务进行税务处理。

（4）资产持有期间增值减值的自查。企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

（5）境外投资抵免的自查。一是企业定性的自查。自查单位居民企业、非居民企业身份的界定是否准确。特别是对依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的境外企业，要参照《国家税务总局关于境外注册中资控股企业依据实际管理机构标准认定为居民企业有关问题的通知》(国税发[2009] 82号)关于居民企业的判定标准的规定进行判别。二是境外投资收益的自查。企业是否及时足额地申报了其境外投资收益。居民企业来源于中国境外的应税所得，居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得都应逐一核对。二是抵免税额的自查。抵免限额的计算是否准确，申报实际负担的境外税额是否真实、合法、有效。特别是对境外营业利润所得以及符合境外税额间接抵免条件的股息所得，虽有所得来源国(地区)政府机关核发的具有纳税性质的凭证或证明，但因客观原因无法真实、准确地确认应当缴纳并已经实际缴纳的境外所得税税额的，有无将属于上述规定以外的股息、利息、租金、特许权使用费、转让财产等投资性所得一并适用以其境外应税所得额的12.5%作为抵免限额。四是共同支出分摊的自查。计算境外应纳税所得额时，企业为取得境内、外所得而在境内、境外发生的共同支出，与取得境外应税所得有关的、合理的部分，应在境内、境外【分国(地区)别，下同】应税所得之间，按照合理比例进行分摊后扣除。五是境外亏损弥补的自查。在汇总计算境外应税所得额时，企业在境外同一国家(地区)设立不具有独立纳税地位的分支机构，按照企业所得税法及实施条例的有关规定计算的亏损，不得抵减其境内或他国(地区)的应纳税所得额，但可以用同一国家(地区)其他项目 或以后的所得按规定弥补。六是其他事项的自查。企业从境外取得营业利润所得以及符合境外税额间接抵免条件的股息所得，凡就该所得缴纳及间接负担的税额在所得来源国(地区)的法定税率且其实际有效税率明显高于我国的，可直接以按本通知规定计算的境外应纳税所得额和我国企业所得税法规定的税率计算的抵免限额作为可抵免的已在境外实际缴纳的企业所得税税额。

二、广告业自查

（一）自查对象

进行经营广告业务和代理广告业务的企业。

经营广告业务一般包括广告制作和广告发布，是广告经营者通过一定的媒介或形式，为广告主发布各类广告，或利用其它形式发布具有广告性质信息的经济活动。代理广告业务是广告经营者接受广告主或广告发布者委托，从事的市场调查、广告信息咨询、企业形象设计、广告战略策划、广告媒介安排等经营活动。通常情况下，广告公司先与客户签订合同，收取定金，然后再进行广告制作、审

批与发布，待其收入确定时进行成本的结转。

广告业的收入一般包括:广告发布收入，广告制作收入和广告代理收入，具体包括代理佣金、设计制作费和特别收入等。其收入一般在收吃营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据时确认。

广告公司在双重代理、双向服务的过程中，逐渐形成协商佣金制、实费制、议定收费制、效益分配制等收费制度。协商佣金制，是广告客户与广告公司经过协商确定一个佣金比例，广告公司在得到媒介的佣金后，将超出协议佣金比例的部分退还给广告客户。这在一定程度上保护了广告客户的利益，主要适用于媒介支出费用较大的广告代理业务。实费制，是按照广告公司实际的成本支出和劳务支出计算其广告代理费。广告公司依据各项实际支出的凭证向广告客户如实报销，并根据各项业务所花费的时间获取相应的劳务报酬。同时广告公司在获得媒介的代理佣金后，须向广告客户如实报告，并退出超过其劳务费用的部分。但如果其所获得的媒介代理佣金低于劳务费，则由广告客户补齐所缺部分。议定收费制，是实费制的补充形式，就是广告客户与广告公司针对具体个案，在对广告代理成本进行预估的基础上，共同商定一个包括代理酬金在内的总金额，由广告客户一次性付清给广告公司。此后在实际运行过程中，广告公司自负盈亏，与广告客户无关。议定收费制可以避免广告客户与广告公司之间可能引发的付费纠纷。效益分配制，是广告公司可以按一定的比例从它所代理广告的实际销售额中抽取相应的利润，但如果广告不能促进销售，则得不到利润回报。这就将广告代理的权利和责任紧紧捆绑在一起，使广告公司必须承担广告代理活动的风险。

广告业经营成本由外付成本和内付成本构成。外付成本包括向专门的调查机构(一般指专门的广告监播公司)支付的调查费用、向专业制作机构支付的广告制作费、向媒介支付的媒介刊播费等。内付成本包括员工工资薪金、各项管理行政费用及税费等。

（二）自查内容

1.营业税

（1）自查应税营业额的合理性、完整性。纳税人要正确区分“广告制作收入”、“广告发布收入”和“广告代理收入”，确认采取哪种或哪几种收费方式。“广告制作收入”和“广告发布收入”的计税营业额是纳税人提供广告业应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用。“广告代理收入”的计税营业额是其全部收入减去支付给其它广告公司或广告发布者(包括媒体、载体)的广告费后的余额。

一是自查应税营业收入是否完整、准确，审查企业签订合同、协议、电子邮件、银行对账单及开票情况等，自查是否存在未按规定开具发票、设立账外账或以现金或实物代替广告费，形成票外收入等隐匿收入行为的情形。二是自查各类合同、协议等条款 及往来帐、资金帐情况，向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项和代垫费用及其他各种性质的价外费用是否一并申报纳税。三是自查各类合同、发票、业务联系单等原始单据，与营业收入明细账相核对，是否存在混淆广告收入和非广告收入进行账务处理的行为，计税时套用低税率税目或错套税目，将广告业务必经的设计、制作、发布等各环节脱离，按其他服务业、商业销售业、建筑安装业等低税率的税目来申报纳税，以达到少缴税款及文化事业建设费的目的。四是对发票自查。自查是否存在签订虚假合同或者拆分合同少报收入的情形。

（2）自查应税营业额的及时性。一是合同、协议、收入明细账等，确认分期收款业务是否按规定的时间及时结转收入。二是有无长期挂往来账而不确认收入的情况。

（3）自查扣除项目的合法性、真实性。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003] 16号)的规定，从事广告代理业务的，以其全部收入减去支付给其他广告公司或广告发布者(包括媒体、载体)的广告发布费后的余额为 营业额。一是自查是否存在任意扩大可抵扣范围，比如将占地费、管理费、广告制作费等不属于广告发布费范畴的费用直接冲减当期广告代理收入，造成少缴营业税金及其附加等相关税费。二是自查作为扣除项目的广告发布费是否同时符合以下三个条件:收到广告发布费发票;已支付广告发布费用;对应的广告业务已经发生。三是自查营业成本是否采取每月预估、年末调整的方式，由此造成各期营业税申报与实际不符的情况。四是自查抵扣发票的真实性、合法性，是否存在利用关联企业获得虚开发票的情形。

2.企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及相关规定开展自查。

（1）收入总额的自查。一是自查劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入及其他收入等是否全部按规定入账。二是自查各种收入的确认是否符合现行政策规定，有无将已实现的收入长期挂在往来账 或者干脆至于帐外而不确认收入的现象。

（2）自查税前扣除项目的真实性、合法性。一是自查企业税前扣除的成本、费用、税金、损失及其他支出，是否属于其当期实际发生的，且与其取得收入有关的、合理的支出。重点自查年末是否存在营业成本预估问题，自查“主营业务成本”账户，核实主营业务成本是否按规定结转，已结转成本是否与主营业务收入配比。是否存在将未完工的广告项目戚本转入完工广告项目，是否存在在某一媒体发布广告达到一定时长而取得该媒体返还的佣金(以增加广告播出时间、直接返还现金等形式)未冲减当期预估成本现象。部分广告公司在确认当期营业收入的同时，会根据合同、电子邮件或“广告发布排期表”预估对应的营业成本，并以营业收入同该预估成本的差额申报缴纳营业税，但是在收到媒体返还佣金后未冲减预估成本，造成少缴营业税及企业所得税。二是自查是否存在多列支出的情况。自查“管理费用”、“营业费用”等账户，核实有无将与经营无关的费用记入费用类账户。自查是否存在虚开发票虚增成本，进行大量套现的行为;根据企业考勤记录、工时记录、工资标准等，自查是否存在虚增人员工资、奖金套取现金的情况。二是自查固定资产折旧是否符合相关规定，有无擅自缩短固定资产的折旧年限。四是各项资产税务处理的自查。重点自查是否准确界定各项资产，有无将资本性支出一次性税前扣除；有无将不征税收入用于支出所形成的费用或资产，在税前扣除或摊销。五是自查企业填报的各项损失。重点自查企业是否存在虚报财产损失、虚报投资性支出损失和虚报借款的坏账损失等虚增成本的现象。

3.个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》及相关规定开展自查。

（1）扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物、提成以及其他应税收入是否按规定足额扣缴个人所得税，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款。

（2）广告公司以各种名义发放给企业外人员的佣金等收入是否取得合法凭证及是否按规定扣缴个人所得税。

（3）自查扣缴义务人支付劳务报酬的方式，是否存在和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。

（4）自查企业大额发票报销现象，是否存在个人以发票列支成本充抵个人收入偷逃个人所得税行为。

（5）年所得达到12万元以上是否自行申报个人所得税。

（6）是否存在利用企业资金支付个人消费性支出或购买家庭财产而未计个税的情况。

4.印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及相关规定开展自查。

（1）自查各类广告合约、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

（2）自查记载资金的账簿按规定计算贴花后，“实收资本”和 “资本公积”合计金额增加的，增加部分是否补贴印花。

（3）根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》(国税地字(1988)025号)文的规定，企业是否存在签订无金 额的框架合同时未贴印花税或仅贴5元印花，实际结算未按规定补贴印花税的现象。

5.文化事业建设费

根据《文化事业建设费征收管理暂行办法》(财税字[1997]95 号)和《国家税务总局关于广告代理业征收文化事业建设费问题的批复》(国税函[1999]353号)文件的规定开展中查。

（1）文化事业建设费的计税依据:广告业文化事业建设费按缴费人的营业额和规定的费率计算应缴费额。计算公式:应缴费额 =营业额x 3%

（2）自查是否存在故意混淆不同业务类型，计税时套用低税率税目或错套

税目，造成纳税申报不实。将广告业务必经的设计、制作、发布等各环节有意脱离，按环节分别计算收入，套用低税率的税目申报纳税，以达到少缴税款的目的。

三、房地产业自查内容

1.营业税

（1）自查应税营业额的合理性、完整性。一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。二是营业收入是否包括了各种价外费用，重点是收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安臵）等行为是否按规定足额纳税。六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。九是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。十是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。

（2）自查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。

（3）其他营业税涉税问题。

2.企业所得税

（1）收入总额完整性的自查。一是企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。特别要关注其销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益是否并入收入总额；不征税收入、免税收入是否并入收入总额；代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额；一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收入，是否并入收入总额；《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发„2009‟31号）规定的视同销售货物行为，是否并入收入总额；未完工产品的计税毛利率及销售额的确定，是否符合国税发„2009‟31号的有关规定。二是自查开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本、费用、损失、税金等的扣除，是否符合国税发„2009‟31号等有关规定。三是自查有无故意压低售价转移收入的行为，有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆臵于账外而不确认收入的情况。四是确定应税收入与非应税收入的划分，自查有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。

（2）自查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要自查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用；是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。二是期间费用、计税成本的自查。自查是否按国税发„2009‟31号的有关规定，区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本；是否如实按规定扣除当期发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税。三是对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整。

（3）重点自查项目。一是应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和因债权人原因无法支付的应付账款调整成本和收入；三是无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；四是企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润等；五是房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；六是企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等。

3.土地增值税

（1）是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。

（2）增值额的计算是否正确。

（3）对普通标准住宅的界定是否符合要求。

4.房产税

（1）企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

（2）对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。

（3）外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。

5.印花税

（1）各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定缴纳印花税。

6.城镇土地使用税。房地产开发企业是否自土地出转让合同约定交付土地时间的次月（土地出转让合同未约定土地交付时间的，自合同签订时间的次月）起及时、足额缴纳了开发建设用地的城镇土地使用税。

7.契税。房地产开发企业竞得土地使用权后，是否及时缴纳了契税；是否严格按照《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税„2004‟134号）规定，计征契税。

8.其他各税

（三）建筑安装业自查内容

1.营业税

（1）自查应税营业额的合理性、完整性。重点自查以下项目：

①工程结算方面的自查。一是根据施工合同，重点自查以下内容：根据合同约定的价款结算办法，确定实际应税收入，与甲方拨付工程款比较，核实是否少申报应税收入；将预算定额和合同约定的收费项目与申报收入明细进行比对，核实是否将临时设施费、劳保统筹、二次搬运费等收费项目从收入中扣除后再申报纳税。二是收入成本配比自查。通过施工成本，自查是否存在有成本无收入的情况；自查附属工程（如仓房、车库、人防工程、地面、花坛绿地、外墙装饰等）或金属作业工程（如钢窗、栅栏、装饰屋顶等）的结算，与主营业务收入进行核对，核实是否少申报应税收入；通过实地勘测，与施工合同核对，自查施工超计划、超面积部分是否只进成本，不进收入。三是对甲方提供材料、动力等的工程项目，自查甲方提供物料是否一并申报纳税。自查水暖、电照、给排水、宽带等施工项目的决算报告，核实相关收入是否全额申报纳税。四是自查以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报，有无将收入直接记入所有者权益类科目、有无以实物（不动产、动产等）抵顶工程款而少计应税收入。是否存在因抵顶“三角债”间接导致少缴营业税的问题，是否存在以工程劳务收入直接抵顶各项费用少缴营业税的问题。

②价外费用的自查。将施工合同奖励款与甲方拨付款核对，核实其价外收入（优质工程奖、提前竣工奖）是否一并申报，有无将此项收入直接计入“应付工资”、“应付福利费”、“盈余公积”、“未分配利润”等科目。

③其他应税收入的自查。一是有自建行为的纳税人，在转让自建不动产时，是否申报缴纳自建环节的营业税。二是有设备出租业务的纳税人，取得租赁收入是否一并申报。三是有分包业务的纳税人，是否依法代扣代缴营业税，纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。四是工程完工后余料、残料的变价收入是否一并申报。五是因甲方拖欠工程款或借出资金的利息收入，是否一并申报。六是有无将收入以红字记入其他业务支出或营业外支出借方等以收抵支现象。七是自查与关联企业业务往来的财务核算和涉税事宜。

（2）自查应税营业额的及时性。一是已开工建设的建筑安装工程，是否存在

长期零申报情况；二是是否按工程完工进度申报缴纳营业税。

（3）重点自查项目。一是纳税人提供建筑劳务，应自查是否按月就本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，并就本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税；是否自应申报之月（含当月）起6个月内向机构所在地主管税务机关提供异地建筑业应税劳务收入的完税凭证（若否，应就异地提供建筑业应税劳务取得的收入向机构所在地主管税务机关缴纳营业税）。二是自查建筑工程总包与分包的纳税情况。

2.企业所得税

（1）自查应税收入的真实性、完整性。重点自查：一是是否按实际完成工程量结转工程收入。二是是否将工程结算收入或工程结算差价收入、合同外工程变更收入挂往来账，少计应税所得额。三是各类已结算和在建的建筑安装工程是否取得合法有效的发票。

（2）自查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要重点自查各类成本费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。二是自查施工工程形象进度（或称“工程计价报量”），核实是否按照权责发生原则、相关性原则、合理性原则，按项目、分进行归集收入、成本、费用。三是重点自查纳税申报的调整项目，包括各项管理费、计税工资、业务招待费、广告费、租赁费、劳务费、代付费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出等项目。

3.个人所得税

（1）重点自查是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务。企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入，是否按规定足额扣缴个人所得税，向股东派息分红是否足额代扣代缴税款。

（2）企业资质升级时，留存收益和资本公积转增个人股本是否缴纳个人所得税。

（3）自然人股东股权转让是否缴纳个人所得税。

4.其他各税

四、药品生产及经销行业自查内容

1.企业所得税

（1）收入总额的自查。一是自查销售货物收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。不征税收入、免税收入是否并入收入总额；从各种来源取得的货币形式和非货币形式的收入是否并入收入总额；视同销售货物、转让财产或者提供劳务是否并入收入总额。二是各种收入的确认是否符合现行政策规定，有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆臵于账外而不确认收入的情况。

（2）扣除项目的自查。一是税前扣除的成本、费用、税金、损失及其他支出，是否属于当期实际发生的、且与其取得收入有关的、合理的支出。有无将养老、失业保险的等基本社会保障缴款、劳动保护费、因职工调动发生的旅费和安家费、独生子女补贴、离退休人员等支出混入工资薪金一并扣除；有无擅自扩大住房公积金的缴存比例并在税前扣除；为投资者或职工支付的商业保险是否一并扣除；借款利息支出是否符合《企业所得税法》第46条、《企业所得税法实施条例》第37、38条、财税„2008‟121号、国税函„2009‟777号等有关政策规定；过期报废药品，是否按《财政部国家税务总局关于企业资产损失税前扣除政策的通知》（财税„2009‟57号）和《企业资产损失税前扣除管理办法》（财税„2009‟88号）的相关规定进行税务处理；药品的手续费、佣金支出，是否有与有合法资质的中介机构或个人签署的合同或协议，是否是以非现金形式支付；药品广告费、业务宣传费是否超标，有无将已由厂家负担的广告支出重复扣除；捐赠的药品，是否通过公益性社会团体或者县级以上人民政府及其部门，是否用于《公益事业捐赠法》规定的公益事业。二是各项资产税务处理的自查。是否准确界定各项资产，有无将资本性支出一次性税前扣除；有无将不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，在税前扣除或摊销。三是自查是否存在多列支出的情况。是否存在明显与业务不相关的业务招待费用列支、销售费用、招待费用等支出；

（3）非居民企业的自查。一种是对在中国境内设立机构、场所的非居民企业，应自查是否就所设机构、场所取得的来源于中国境内的所得，以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得一并申报纳税。

第二种是对在中国境内未设立机构、场所的非居民企业，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业，应自查是否就来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。中国境内药品购销业务的支付人，是否认真履行扣缴义务，特别是对支付到境外的佣金，要自查是否及时足额地扣缴了税款；扣缴税款是否及时足额入库。

2.个人所得税

（1）投资者个人应自查：一是有无通过虚增投资合伙人来减少个人应承担的合伙企业个人所得税。二是是否存在利用企业资金支付个人消费性支出或购买家庭财产而未计个税的情况。三是业主个人从其投资企业借款，在本纳税内既不归还又未用于本企业生产经营的，是否按财税„2003‟158号的规定处理。四是企业以盈余公积金、未分配利润转增资本时，对个人投资者是否按利息、股息、红利所得扣缴个税。

（2）从业人员应自查：一是各项报酬，尤其是业务提成收入是否一并申报纳税。扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务。二是有无将应属个人的劳务报酬等收入通过发票报销部分费用的方式少缴个税。三是是否对实行年薪制的人员进行了年终清算。

（3）扣缴义务人应自查：一是是否与纳税人签订假合同、假协议少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少

缴个人所得税的行为。二是否及时足额地扣缴税款，是否及时将扣缴税款缴纳入库。

3.其他各税

五、交通运输业自查内容

1.营业税

（1）自查应税营业额的合理性、完整性。自查应税营业额的确认是否正确合理，各项应税收入是否完整，有无少报、漏报、瞒报现象。有无兼营或混合销售行为，有无混淆申报增值税、营业税的情况。收取的各种价外费用（如燃油附加费）是否一并申报纳税。有无将成本费用直接冲抵收入的现象。现金收入是否全额入账。未开发票的收入是否申报纳税。是否存在签订虚假合同或拆分合同少报收入。

（2）自查应税营业额的及时性。一是预收账款（包括一次性收款分次运输）、分期收款业务是否按规定时间及时结转收入。二是有无长期挂往来而不确认收入的情况。

（3）自查适用税率的正确性。一是税目的确定是否准确。二是兼营其他应税项目的，是否分税目（税率）核算并申报纳税。

2.企业所得税

（1）收入总额的自查。一是自查企业提供的劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。从各种来源取得的货币形式和非货币形式的收入是否并入收入总额；转让财产或者提供劳务是否并入收入总额。二是各种收入的确认是否符合现行政策规定，有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆臵于账外而不确认收入的情况。

（2）自查税前扣除项目的真实性、合法性。一是自查企业税前扣除的成本、费用、税金、损失及其他支出，是否属于其当期实际发生的、且与其取得收入有关的、合理的支出。有无擅自扩大住房公积金的缴存比例并在税前扣除；为投资者或职工支付的商业保险是否一并扣除。二是各项资产税务处理的自查。重点自查是否准确界定各项资产，有无将资本性支出一次性税前扣除；有无将不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，在税前扣除或摊销。三是自查是否存在多列支出的情况。是否存在明显与业务不相关的业务招待费用列支、销售费用、招待费用等支出；四是固定资产折旧、是否符合相关规定，有无擅自缩短固定资产折旧年限。五是有无将以前亏损的期间费用以递延资产的形式在纳税内列支。六是有无负担关联企业的融资利息支出。

3.其他各税。

第四部分 税收筹划──防范稽查风险的根本策略

一、税收筹划与避税

（一）税收筹划的含义

（二）税收筹划与避税的区别

案例1：企业销售房地产、无形资产，按照规定应当缴纳营业税及其附加税费等，有什么办法可以做到不纳这部分税款？

方案：先作投资，后再做销售股权处理

问题：你认为是否可行？这是筹划还是避税？

二、税收筹划的目标之一 ——实现涉税零风险

税收筹划的目标之二——直接减轻税收负担 税收筹划的目标之三——获取资金时间价值

三、税收筹划的基础

（一）国家税收政策

（二）企业经济活动

（三）会计制度与税收政策的差异 注意：1.不同层次的税法效力不同

2.筹划应依法进行，即做到合法，至少不违法。

3.筹划时应注意税法的变化，要依照税收政策来安排企业经济活动，修正现有企业经济活动去适应新的税收政策。

应当关注的新税收政策：

1、国家税务总局公告2011年第15号【关于增值税防伪税控一机多票系统开具普通发票有关问题的公告】

2、国家税务总局公告2011年第13号【关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告】

3、国家税务总局令第25号【中华人民共和国发票管理办法实施细则】

4、国家税务总局令第24号【税收违法行为检举管理办法】

5、财税[2010]110号【关于促进节能服务产业发展增值税 营业税和企业所得税政策问题的通知】

6、财税[2011]4号【关于继续实施小型微利企业所得税优惠政策的通知】

7、国家税务总局公告2011年第9号【关于企业年金个人所得税有关问题补充规定的公告】

8、国税函[2011]19号【关于严格执行税款退库办理制度的通知】

9、国家税务总局公告2011年第7号【关于发票专用章式样有关问题的公告】

10、国家税务总局公告2011年第6号【关于个人提前退休取得补贴收入个人所得税问题的公告】

11、国家税务总局公告2011年第5号【关于飞机维修业务增值税处理方式的公

告】

12、国家税务总局公告2011年第4号【关于高新技术企业资格复审期间企业所得税预缴问题的公告】

13、财税[2010]111号【关于居民企业技术转让有关企业所得税政策问题的通知】

14、国家税务总局公告2011年第2号【关于公布全文失效废止 部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告】

15、财税[2010]121号【关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知】

16、国家税务总局公告2010年第26号【关于公布现行有效的税收规范性文件目录的公告】

第四篇：税务咨询内容及流程

一、什么是一般纳税人

我们常听到“一般纳税人”和“小规模纳税人”之说，其实它们并不是指公司规模的大小，而是指增值税征收上采用的不同管理方式。

“一般纳税人”公司是指按照产品或劳务的增值部分乘以税率（13%或17%）来计算缴纳增值税的公司。如：商品购入价为90元，销售价为100元，则增值10元，商品税率为17%，则应纳增值税为10×17%=1.7元。

“小规模纳税人”公司是指按照销售或劳务价格的金额直接乘以征收率（4%或6%）来计算缴纳增值税的公司。如同上例：商品购入价为90元，销售价为100元，征收率为4%，则应纳增值税为100×4%=4元

我们会看到，销售同样的商品，同样的进价，同样的售价，小规模纳税人的公司比一般纳税人的公司缴税要多，但这并不一定是一般纳税人的公司就比较好。在增值情况不同时，两种模式的公司各有利弊。

二、一般纳税人的分类、要求及特点

一般纳税人又分为“工业型一般纳税人”和“商贸型一般纳税人”，两者的情况叙述如下：

1、工业型一般纳税人

工业型一般纳税人主要以生产加工为主营业务，要求有正规厂房、生产设备、工人、仓库、办公室、财务室等基本配备。要求年不含税销售额达到100万元以上（实际操作中只需30万以上即可），增值税税负要求达到销售额的3%左右。公司注册资本50万元以上。

工业型一般纳税人的增值税计税方式为：根据当月的销售额计算销项税额，然后扣除当月采购货物的进项税额，再减去上月结余的进项税额，从而计算出当月应缴纳的增值税。

工业型一般纳税人有一年的临时期，临时期内将受到较严的监管，年审时税务局将下企业检查。

优点是，当月的进项当月抵扣、要求的年销售额低；缺点是，对硬件配备要求高、投入大、税负要求较高，除非有真正投入开展生产，否则很难得审批。

2、商贸型一般纳税人

商贸型一般纳税人主要以商品贸易为主营业务，申请时要求有正规办公场所，场所内设财务室、办公区、会客区、样品展示区等即可。要求年不含税销售额达到80万，增值税税负要求达到销额的1%~2%以上（根据行业不同可更低或更高）。公司注册资本50万元以上。

商贸型一般纳税人的增值税计税方式为：转正后与工业型一般纳税人相同；转正前（即辅导期内），当月的增值税进项要延迟两个月才能抵扣，而当月的销项则必须在当月缴纳，也就是说如果每月进货情况平均，则至少前两个月开出的销售发票没有任何进项可以抵扣，将全额按照17%或13%缴纳增值税。

商贸型一般纳税人有半年或一年的辅导期，辅导期将受到严格的监管，每半年税务局将下企业实施检查。

优点是，办公场所容易租赁、办公环境容易布置、经营的产品灵活、前期投入较低、税负要求较低；缺点是，辅导期当月进项迟两个月才能抵扣、要求的年营业额较高、进销的商品在发票上要求一一对应。

三、申办流程

勘察企业经营场所 ——递交资料准备——企业管理员下企业——

四、预勘察企业经营场所

1.经营场所三铁要求

铁门、铁窗、铁柜（保险柜）

2.相对独立的财务室、财务区（或与经理室合并）

3.相对独立的办公区

4.相对独立的会客区

5.样品区及部份展示样品

6.机台设备、生产安排（适用工业企业）

7.人员安排

法定代表人、全体股东到场。

8.公司名称招牌

9.其他要求

电话、传真、电脑、文件夹、其他办公文具。切不可有居住迹象。

五、递交资料准备

六、管理员下企业

一个星期左右，管理员即会安排下企业检查，界时需准备以下资料（略，请到公司详询）。

七、办理费用：防伪税控设备等2750元，代理费：面谈：*****元

第五篇：房地产计划书

房产中介企业商业计划书范文(三)

3、完整、便捷、阳光操作的业务模式

手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业的房价咨询、免费陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋。当买卖双方都有交易意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产；

管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，而能保证托管在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费；

办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要的众多相关文件和繁琐手续，对顾客来讲是相当头疼的事。因此，公司将利用长期从事中介服务的自身优势，给顾客提供最大的帮助。而不愿一次性投入太多资金买新房、二手房、装修„„或现有经济实力不足、不能一次性付清款的顾客，公司将对顾客经济来源的情况和还款能力进行评估，并帮助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客相应条件的资金支持；

新楼盘策划、包装与销售：我们吸收建筑专家、策略大师、策划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家„„组成智囊团，为开发商的新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同时，作为拥有两网合一、覆盖面最广的房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔的的销售途径；

不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁补偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问式服务；

各种衍生业务：通过和各大银行、保险公司、担保公司、装饰公司、家政公司、搬家公司等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发一些其他竞争对手没有的业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给公司创造更多的利润。

4、改变传统房地产中介服务的看房模式，推出具有变革意义的全景看房服务

以前传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将

客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到房东、业务员的共同时间去现场看房。当然这些只是传统看房方式弊端的一部分，在给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员、房东等带来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。

从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去看房了。他们只需要到我们的任何一家连锁店或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，甚至连天花板、地板都可以一览无遗，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

六、发展计划

市场需求永远是第一位的，我们成功的基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新的理念横空出世之际，摆在我们面前的就不仅仅是一种想法、一种创意，未来的市场前景给了我们巨大的空间和商机，好的理念、好的创意如果不付之于实施，不能真正地得到利益回报，那么再好的理念，再好的创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同的努力，通过科学的运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大的商业回报之时，它才真正是有价值的。因此，对于本项目而言，如何去运作、如何去实施和发展便成为了今后是否能成功的关键。

1、基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目的启动阶段，主要工作是创建公司组织架构，明确公司发展方向和经营理念。同时，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式的可行性和盈利能力，为公司长期的发展打下良好的基础。

1）、完成公司的工商注册、税务登记，组织一个合法的经济实体。

公司名称：深圳市DR房地产连锁服务有限公司；

公司住所：

法定代表人：AD；

注册资本：300万；

企业类型：有限责任公司；

经营范围：房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济信息咨询。

2）、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

行政财务部；

对公司总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析帮助直营店、加盟店洞悉自己的财务状况，并提供相应的指导性建议，同时协调公司总部、连锁店体系内以及员工之间的关系。

人力资源培训部；

根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程，满足公司内部员工及消费者不断产生的新需求。

IT部；

开发、维护和更新企业门户网站，为直营店、加盟店提供电脑软硬件和软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。

企业策划部；

与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，通过董事委员会监督充分使用当年全国广告基金，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌美誉度

授权部 ；

寻找潜在的市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会批准增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适的申请加盟店制定商业计划。

服务部；

为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建议解决方案；解决公司总部、连锁店体系经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系的权益。

评估部；

负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业

市场研究部；

运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，支持公司企划

二级市场事业部；

下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好的合作关系，开拓二级市场策划、代理销售业务，给公司提供足够的盘源支持；策划部负责项目的市场调研、项目定位、全程策划、推广策划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线的销售工作

3）、建立企业门户网站

建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强的信息化运营基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实的基础，让企业内部连锁店间的业务管理系统连网共享，并为网站的维护、升级保留足够的弹性发展空间。

建立面向公众、面向社会的网上企业形象宣传平台，为发布企业信息，宣传企业形象，推广企业各种产品、业务及服务。

建立面向客户的房地产服务平台，随时发布、更新最新的房地产信息，并针对不同的客户需求，提供相关的在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。

建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；

4）、在深圳开设5个的直营店，培养60名以上房地产经纪人

由专业企划公司设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品的设计方案，确保所有连锁店都是统一视觉效果，树立公司在公众中的品牌形象；

制定一套完整的连锁店管理制度，以保证经营活动的有序进行；

针对不同的中介服务内容，总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩；

建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度 ；

房地产经纪人的招聘、培训、试用和聘用，进一步优化业务流程，完善绩效考核体系；将每个店都打造成推广公司特许经营体系的样板店；