20131203房地产税务管理体系

第一篇：20131203房地产税务管理体系

第一部分：房地产集团税务管理体系解析

一、逻辑关系

1、控制风险

2、税务规划

3、系统化建设

二、大企业系统化管理的需求

1、涉税问题较多

2、一般企业常见的税务问题

3、大型企业特别的税务问题

4、涉税问题较重（1）涉税风险较大（2）纳税成本较高（3）涉税法规较难 支持文件：《新所得税法》、《新会计准则》、《新增值税条例》、《新营业税条例》、《大企业税务管理指引》、《企业内部控制基本规范》

5、新所得税法实施条例常用政策变化

6、新企业所得税法值得关注的新规定

7、企业税务问题的基本分析

三、大企业系统化管理主要内容 支持文件：《大企业税务风险管理指引》

1、五大目标

2、风险管理的要素

3、风险管理的机构岗位

4、大企业税务管理部门的主要职责（1）税务部门职责

（2）与财务部门协调（3）与业务部门协调

5、大企业税务风险管理的风险因素（1）外部因素

（2）内部因素

6、大企业税务风险管理的五项制度

7、大企业税务风险管理的五类控制

8、大企业税务风险管理的监督检查（1）系统分析

（2）优化设计

四、万科集团系统化管理的建设

1、集团系统化管理的建设—税务管理制度 支持文件：《万科集团税务管理制度》 支持文件：《万科集团纳税评估工作指引》 支持文件：《万科集团土地增值税清算工作指引》

2、集团系统化管理的建设—集团税务工作及时掌控 支持文件：《万科集团税务管理部半月工作汇报》

3、集团系统化管理的建设—集团税务检查的统计和跟踪评价

4、集团系统化管理的建设—集团税务管理信息月报 支持文件：《万科集团税务管理信息月报》

5、集团系统化管理的建设—信息平台

6、集团系统化管理的建设—工作评价与纳税评估 支持文件：《万科纳税评估体系》 支持文件：《万科纳税规范性评估表》

7、集团系统化管理的建设—知识传承、经验分享 支持文件：《万科纳税及风险控制操作指南》

8、集团系统化管理的建设——培训

9、集团系统化管理的建设——组织建设

第二部分：房地产企业涉税难点处理及筹划

涉及各税种的综合业务的50项专题，包括股权转让、在建工程、拆迁补偿、预提成本、关联方利息、境外优惠税率、甲供材、注销、车位规划等法规和实践中的重点及难点问题。

一、营业税：

1、转让土地、不动产差额缴纳营业税——操作并沟通在建工程转让等；

2、受托代建房屋的营业税纳税及规划——对等各地陆续开展的廉租房建设给予节税指导；

3、新营业税法下建筑总包与分包差额纳税指引——指导建筑总包难以处理差额纳税的风险；

二、企业所得税：

4、会所等配套设施计税成本——分摊成本对所得税的影响差异；

5、资产损失税前扣除要点——类似股权激励损失、股权转让损失等的认定；

6、“股权处置损失”税前扣除的申请案例——先导经验分享

7、关联方借款利息——风险持续存在；

8、投资性贷款（过桥贷款）利息列支——前期风险分析和分享；

9、预提成本——汇算清缴必然涉及；

10、工资等管理费用分摊——数地成熟经验，免除营业税风险；

11、土增税清算而申请所得税退税—成功经验分析；

12、物业品牌管理费、品牌支持费及合资项目品牌管理费的风险分析及改善模板

13、新企业所得税下公益性捐赠的业务处理；

14、汇算清缴税率差沟通口径；

15、汇兑损益

16、支付境外资金投资股息的税收安排——5%股息所得税优惠；

三、土地增值税：

17、申请土地增值税核定清算的沟通；

18、向物业公司打包销售尾盘车位的案例；

19、股权转让被质疑缴纳土地增值税的风险； 20、对项目“分期”的理解和规划建议；

21、利息据实列支与比例列支的沟通——常有争议；

22、营销设施成本核算的清算风险及提示——总局和各地对此执行有异，需关注风险；

四、土地使用税：

23、争取土地使用税减免优惠；

五、个人所得税：

24、个人所得税审慎性分析和筹划——意见合规不冒进

25、年终奖个人所得税无效区间；

六、印花税： 26、22种不需要贴花的合同——企业间借款等无需缴纳；

27、土地使用权投资入股——熟地等有此问题；

28、无偿移交或低价转让会所等配套设施避免涉税风险的合规沟通案例

29、个人出售不动产事项——涉及合作方； 30、独立法人公司税务注销；

31、甲供材问题；

32、地产项目分立规划案例——筹划参考；

33、拆迁补偿费的多税种处理和规划，及案例分析——涉及合规凭据、多税种差异处理的规划；

34、合作建房的界定及涉税处理—新项目规划参考；

35、在建工程转让的操作要点和纳税风险管理；

36、廉租房开发的纳税问题及规划建议；

37、人防车位涉税风险及优化处理建议；

七、其他：——内部管理注意点；

38、交滞纳金的注意点

39、个税代扣代缴手续费的税务处理 40、延期纳税的一般操作及风险管理

41、税务检查的有效管理

42、合法实现税款缓交的案例

43、如何取得合规的发票

44、企业管理层对外沟通说辞

第三部分：重点专题

1、办公大厦资产规划

2、基金类型规划

3、个税筹划

4、股权溢价

5、集团服务费

6、境外SPV身份认定规划

7、亏损弥补

8、产业链规划

9、免税重组

10、商业综合体规划

11、研发高新技术

12、房地产纳税筹划管理系统2012

【专家导师】

蔡老师：上海财经大学税务专业硕士，万科集团税务管理体系搭建的核心成员，曾任职于万科集团。早期曾在某地税局稽查局、征管局工作，历经基层及中央税务机关稽查/征管/政策研究，师从现任全国人大常委/正部级导师，潜心专注税务工作学习17年，未有间断，对税务法规有深刻的理解，拥有标杆房地产企业税务筹划的成功经验。

【延伸阅读】

2012年房地产培训计划暨房地产全流程培训解决方案（共300余门房地产专题课程，只为地产人服务！）含：房地产运营管理、投融资管理、项目策划、设计管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财税管理、物业管理、商业地产、人力资源、中介经纪、景观设计、批量精装修、旅游地产、养老地产、楼盘考察等。

第二篇：房地产行业税务稽查技巧专题之三

房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法

(2010-11-13 14:03:09)转载 标签： 分类： 财税家园

房产 检查 业务招待费 房地产企业 项目开发 财经

一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

第三篇：房地产和建筑税务咨询计划书

四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

房地产和建筑企业 常年财税专业咨询计划书

四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

划许可证》核准的总建筑面积为准）；

（四）绿色生态城区、节能改造、可再生能源建筑应用等示范性项目。绿色生态的相关文件为实现区域范围生态小区提供了基本条件,同时在节能环保方面企业需要增加成本和投入，其目的是为了提升房地产企业品牌知名度和绿色环保的品质认证，推介进行生态小区评审，创造条件享受国家相关优惠政策和标识荣誉。

1、定义: 以科技为先导，以推进住宅生态环境建设及提高住宅产业化水平为总体目标，以住宅小区为载体，全面提高住宅小区节能、节水、节地、治污总体水平，带动相关产业发展，实现社会、经济、环境效益的统一。评审范围明确为住宅小区及生活配套。

2、标准: 《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》、《四川省绿色住区评审技术条件》。

3、相关文件:《全国绿色建筑创新奖管理办法》、《四川省建设厅关于在全省开展四川绿色住区建设认定活动的通知》（川建房发[2005]118号）等文件。

4、政策规定:（1）川建房发[2005]118号 四川大信税务师事务所有限公司 房地产和建筑企业常年财税专业咨询计划书

6、关于增量成本：参照绿色建筑最低星级的建筑群小区。成本一般比常规建筑每平方米多10元以上。视评审标准对照评分确定。

7、绿色住区的优化咨询内容：

（1）在建项目:按照绿色住区标准和西部开发优惠政策要求，进行项目筛选和可行性分析评价；推介可以参评项目；提供咨询意见,组织评审申报材料。

（2）新建项目:根据开发定位和预算成本的要求，调整和补充技术内容，以最低的增量成本或节约型费用达到符合评审条件的各项技术指标。

（3）按照评审要求收集整理准备项目评审资料，负责一次性通过评审，取得评审授牌。

（4）按照西部开发优惠政策要求取得申报证明要件。

（5）税务事务需要对项目的核算事前规划,涉税资料进行分析测算,评价申报减税的可行性,选择申报时间,按程序要求报送申请审查。

（6）取得有效审批文件和备案，成功实现实际减税或抵退。

8、收费：咨询和技术评审按每平方0.8-1元收费。税务申报按实际节约额的15%-25%提取。

9、与建筑节能环保相关财政税务政策及建议：（1）选择合同能源管理享受税收优惠；（2）既有建筑改造享受政府补贴和税收优惠；

（3）节能环保技术研发享受税收优惠和创投融资支持；（4）再生资源材料制造享受税收优惠；（5）购买使用环保节能节水设备享受税收优惠；（6）再生能源利用享受财政和税收优惠；

（7）专利技术知识产权享受税收优惠和创投融资支持。

总之，充分利用相关政策进行项目技术和税务策划安排，提供完整方案报告，以最低的税负，创造和实现企业潜在价值。

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模式的选择；项目开发节点的选择；对项目进行税务测算。

2、融资阶段：包括融资渠道的选择；筹资结构的选择；偿债方式的选择。

3、设计和建设阶段：包括相关合同的订立；开发成本和费用的核算；工程款支付的选择。

4、持有阶段：包括经营方式的选择；降低计税基础的选择；售后返祖的选择。

5、销售阶段：包括销售方式的选择；销售定价的选择；核算方式的选择；价外费用的选择。

6、收益分配阶段：包括工资薪金的选择；劳务报酬的选择；经营所得向资本所得的转化；弥补亏损的选择。

7、清算阶段：包括预留房屋规避清算的选择；土地增值税清算单位选择；土地增值税清算时间选择；企业所得税清算时间的选择。

8、企业分立、并购、重组和清算阶段：包括企业分立的选择；企业并购的选择；企业重组的选择；企业清算的选择。

9、建筑业：包括建筑企业设立的选择；建筑工程承接与施工的选择；建筑合同的订立；建筑修建的选择；建筑付款的选择；工程结算的选择；个人所得税的选择；总分包的选择；劳务合同的订立。

10、其他的财税咨询。

（二）专项涉税服务

1、协调税企关系、代理企业税务行政复议；

2、特殊情形（如纳税约谈、税务专项检查等）下的专项服务。

注：涉及复杂的税企关系协调或企业需要委托事务所办理的单项涉税业务，双方应另行签订协议。

（三）日常专业服务

1、为企业提供日常办税实务咨询：包括纳税框架的设计、适用税种、税目、税率的认定，办税程序指南等；指导企业按税务和会计的要求建账；

2、根据企业实际生产经营特点和管理要求，并结合我国现行财税制度，为企业设计最优纳税方案，帮助企业最大限度地控制纳税成本并创造合法的节税收益；

3、定期为企业进行涉税事项审查并就存在的问题提出解决方案，协助企业规避纳税风险；

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4、为企业提供财务、税收政策咨询及释疑，并及时向企业通报我国财税改革动态，提供财务、税务法律、法规及税收征收管理方面的信息；

5、根据企业需要，指导或审定各类涉税合同、协议的条款；

6、为企业提供管理咨询、投资咨询服务，并指导或代理企业制作涉税文书；

7、指导企业充分应用各项税收优惠政策；

8、根据企业的实际情况，为企业建立适当、有效的内部会计控制制度，使之防患于未然；

9、每年一次对企业存在的税务风险进行现场评估并出具书面改进建议；

10、企业财务高管可定期享受VIP高层论坛会议；

11、每年两次对合同、专项投融资事项进行税务分析并针对具体的问题进行专项培训；

12、为企业财务人员提供后续专业培训，满足企业不同层次财务人员的财税培训需求；

二、财税咨询服务方式

1、事务所指派精通财务会计、税法的注册会计师、注册税务师及业务助理人员（以下简称从业人员）组成财税顾问组担任企业的常年财税顾问。

2、顾问组从业人员采取定期与非定期、现场与非现场相结合的工作方式为企业提供顾问咨询服务：

1）顾问组从业人员通过电话、传真、QQ、微信、网络等方式为企业提供动态财务咨询服务；

2）顾问组从业人员每月至少去企业一次，实地了解企业的生产经营特点和管理要求，针对企业的财务、税务具体问题，进行研究分析，并制定解决问题的方案；

3）顾问组从业人员每季度至少进行一次税务审计，并根据审计中发现的财税问题提出合理、有效的解决方案；

4）企业因特殊情形（如税务稽查、纳税约谈等），顾问组从业人员将提供随叫随到服务。

四川大信税务师事务所有限公司

第四篇：房地产行业税务稽查技巧专题之一

房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定

(2010-11-13 13:14:53)转载

标签： 分类： 财税家园

委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经

写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。

房地产业收入的确定

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1、下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2、收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3、收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1、一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2、不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。

第五篇：房地产税务稽查报告随笔

房地产税务稽查报告随笔

本报告随笔是作者总结10多年来税务稽查的重点而做，放到这里提供给各位房地产财务工作者，目的是让广大房地产公司财务工作者了解税务稽查人员的稽查重点，提高警惕，在账务处理时特别关注税收，做好税收筹划，降低税收风险，以维护公司利益。

一、少计收入篇

1、假按揭的税务处理。

假按揭有三个特征，一是按揭购房人多是本单位职工；二是，将按揭贷款的利息在财务费用中列支；三是，按揭款项，企业往往不申报预售收入，而是将收到的按揭款项转入“其他应付款”或“短期借款”，常期挂账而不结转收入。税务机关查到后，就声称自己是“假按揭”，解释实质上是一种融资行为，不应当纳税。

在本案件中该企业一是将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行处罚。二是，该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额。

税务人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定为假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予采信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。

实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，其利息支出是否允许扣除也是存在争议的。其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，税务人员认定应当补税。

国家税务总局在2007年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结中，也是认定假按揭需要缴税的。原文如下：“二是向购房者收取的住房按揭贷款转入“短期借款”或“其他应付款”科目，长期挂账不申报纳税。主要原因是房地产开发公司以一房多售或以虚假按揭贷款的名义向银行骗取信贷资金，造成事实的应缴未缴税款。”吹牛要补税，我也同意。

2、以借款的方式收取预售房款。

有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，属于预售收入的范畴，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。

一般来说，属于未办理预售许可证的情况下的非法预售。

3、非法预售，将预售款项打入老板个人账号，再以向老板个人借款的名义将款项借入，以满足支出的需要。

认为这是典型的偷税手法。不因为非法预售而减除其纳税责任。

4.房地产企业少计租赁收入。地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。查出少计租赁收入要仔细将已售房屋同实地查看的情况核对，如果已售房屋中没有出售，而现场查看有商业网点在营业，则很可能是出租未计收入 5.销售地下室、地下车位，销售地下室、地下车位，不做帐存入小金库或者记在预收账款，未做销售收入。在稽查中，要特别注意对地下室、人防设施、地下车库是否作为销售收入，计入应纳税所得额，要仔细看合同，看这些收入是否记在往来账，未结转收入，或者干脆将款项打在个人银行卡上，隐瞒收入。

税务的查出方法是看预收账款的组成情况，对照银行存款账，看其是否全额纳税。

税务局在检查中，要特别注意对人防设施以及地下室，开发企业是如何处理的？检查方法有两个，一是审查销售合同，看是否有补充合同。二是，检查其他应付款或者预收账款科目，检查资金流。三是，直接到现场去数车位的销售情况。四是，到物业公司检查车位的出租出售情况。

目前对于人防设施作为车位，并且取得租金收入或者出让收入，这点在政策上没有任何疑义，但是在所得税的成本有两种观点：

第一种观点：人防设施属于取得收益权的公共配套设施，其成本应当单独计算，因此其成本应当在成本对象的总开发成本中剔出。

第二种观点：人防设施本身在法律上的定位就属于国家所有，虽然取得了收益权也不改变其定位，因此只需要将其租金收入直接记入销售收入，不用将其开发成本在总成本中剔出。

国家税总局在制定计税成本办法时，倾向于第二种观点。国税发[2009]31号文件已经明确按照第二种方法计算.6.外商投资企业的“其他应付款科”、“应付账款”科目，多年挂账，应调增应纳税所得额。根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税。

在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

内资企业是否要将超过3年的应付款项调整应纳税所得额，目前存在争议，各省也执行不一。

依据1：2006版本的纳税申报表附表一的填表说明，第25行“因债权人原因确实无法支付的应付款项”：填报纳税人应付未付的三年以上应付帐款及已在成本费用中列支的其他应付款。依据2：国家税务总局第13号令第五条规定，企业已申报扣除的财产损失又获得价值恢复或补偿，应在价值恢复或实际取得补偿并入应纳税所得。因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。

河北省国税局在冀国税函[2007]23号文件中指出，当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：

1．债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；

2．债权人已按规定确认损失并已在税前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地产稽查案例总结.DOC#_msocom_2][z2][/url]

我个人倾向于第二种处理方法，企业可以第二种意见同税务机关沟通协调。

二、加大成本篇

都知道开发商偷税，无外乎隐瞒收入和加大成本，问题的关键是如何加大成本，如何隐瞒收入？本条将开发企业加大成本的实际案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣税凭证

目前我国的所得税管理，实质上依然是“以票控税”，开发企业要加大开发成本，首要的就是寻找假票或者真票虚开。因此检查房地产开发企业的开发成本，也要紧紧抓住发票检查，作为突破口。

具体来说分为“有没有”、“真不真”“实不实”三个层次。

1、某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。

说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。一是，有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列出成本项目表来检查。二是，真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。三是，实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，或者是虽然有业务真实发生，但是取得“大头小尾”的阴阳票。业务实不实。即所谓的真票虚开问题。

以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。

2、汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。

需要思考的是，如果汇算清缴期满后，纳税人取得了发票，是否允许其在实际业务发生税前扣除呢？是否允许在发票实际取得扣除呢？

目前税务机关一般引用财税[1996]79号文件规定，认为“以前应计未计扣税项目，以后不得补扣”。因此，肯定不允许在发票实际取得扣除，因为如果允许在发票取得扣除，就等于企业可以随便的操纵税款所属。

对于是否可以在实际业务发生追溯调整，目前在学界以及总局所得税司制定新所得税法的方向来看，是允许的。但是目前在实务中，大部分省份是不允许税前扣除的。如果企业遇到该类问题，可以同税务机关沟通，不是绝对不能扣除的。

一些文章经常会提到国家税务总局对中移动的国税函[2003]847号文件第五条的规定，来说明可以追溯调整，但是毕竟该文件只针对中国移动，并且只说了计提折旧一个方面，对于税务机关的说服力不强。原文如下：“中移动因实际价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，并按规定补提的以前少提的折旧，不允许在补提扣除，应相应调整原所属的应纳税所得额，相应多交的税额可抵顶以后应交的所得税。”

（二）资金篇

要想加大成本，有两个难题，第一是如何取得虚假业务的发票，第二是，如何在没有真实业务的情况下，将款项支付出去。即使取得了发票，如何虚拟资金流出就成为开发商的新难题。

1、不支付资金，在账簿上计入“应付工程款”、“应付账款”，（借：开发成本 贷：应付账款（应付工程款））并且已经取得发票，其实是多列成本。在目前的市场环境下，没有支付款项而对方却开具发票，这种情况比较奇异，税务机关对这种情况会相当敏感。

这种方法是干脆就不管资金流了，这时要对大额应付款项的债权方进行外调，在稽查实践中，开发商甚至声称不知道欠谁的钱，这个时候，如果由于检查期限的原因，无法再深查下去，可以“无法支付的应付款项”（外资用国税发[1999]195号文件）为原因，在取得对方足够的询问笔录、自述材料情况下，直接调增应纳税所得额。

2、虚构资金流，掩饰多列开发成本。某企业由于要加大开发成本，需要虚拟资金的流出，由于账上没有钱（也可能是隐瞒了销售收入），就虚构资金流，多列开发成本。实际案情为该企业以向股东借款的方式，借：银行存款2000万元

贷：其他应付款2000万元。经过核对对账单，该企业10内即将此笔款项转回股东个人银行卡上，企业在银行存款实际没有钱的情况下，为了多列“开发成本，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。本案中，核对银行对账单，是检查出疑点的关键，对列入开发成本的票据结合进行真实性验证，是固定证据的要点。

在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

对于房地产开发企业，隐瞒收入和加大成本是两个矛盾的方面，一方面想隐瞒收入，但是如果隐瞒收入在货币资金账上，可能没有足够的资金加大成本；另一方面要加大成本就要想办法解决银行资金账目上没有钱的问题。

该企业的检查方法说明，银行对账单同银行存款日记账的核对，仍然是检查人员的基本功，税务稽查人员应当要求企业财务人员作出银行存款余额调节表，在此基础上审查资金流出的真实性。

3、更为复杂的为“资金空转”

（三）成本计算方法篇

房地产开发企业在成本计算方法上作文章，少缴税款，主要体现在三个方面：一是混淆成本对象，将未完工开发产品的成本摊入已完工开发产品的成本对象；二是减少总销售面积，不将全部的销售面积作可售面积计算单位工程成本；三是，不配比结转成本，将未售的成本结转到已售销售成本中去。

1、计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大，造成延迟纳税。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。

在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。

销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比结转成本。销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

一定要审查开发企业当年销售成本计算的过程，当年究竟卖了多少平方米，要结合每份销售合同的测绘面积进行计算，紧紧抓住测绘面积，防止企业不按照收入和成本配比结转成本，迟纳税款。

3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

税法规定，先租后售是否要视同销售，是纳税人自己的选择，但是一旦计提了折旧，就要视同销售，在销售的时候按照固定资产清理处理。本案例中，企业实际上是既要计提折旧，又要按照开发产品的原值销售。企业犯了一个错误：出售的时候将已经扣除的折旧未在固定资产原值中减除。

三、其他问题篇

1、.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题，行政罚款一律不得列支。一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？ 2.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前亏损？

3、企业自行预提配套设施费用。根据国税发【2009】31号文件规定，房地产企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。

企业遇到这种情况，可以和税务机关沟通，补手续，然后按照税务机关核定的比例在税前扣除。本案中，企业没有和税务机关进一步沟通，白白的丧失了自己的税收利益。

4.混淆有扣除比例的项目与无扣除比例的费用项目。一是，将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于房地产企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。二是，将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。

5、“皮之不存，毛之焉付”（违反相关性原则）。一是，固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。很多时候，提取折旧或者支付各种费用的汽车是公司买给股东或高管的，关于本问题，国家税务总局在国税函[2005]364号文件中，做了明确界定。二是，固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。

6.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。本案中，该企业利用财税【2003】26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。

检查新办企业税收优惠时，税务机关会特别注意看该企业到底是否属于新办企业，在该案中，企业其实为2002年办理了营业执照，却将营业执照涂改为2004年，并在2004年办理税务登记，骗取税务机关的税收优惠，是典型的“虚假的纳税申报”偷税行为。

7、代建筑单位缴纳的营业税在税前扣除。在实践中，开发企业负有代扣代缴营业税的义务，根据财税[2007]177号文件,异地施工,税务机关可以要求建设单位为营业税扣缴义务人.此时,建设单位代扣代缴的营业税不能在税前扣除,因为不属于本企业自身的费用.而是应当将完税凭证交给建筑单位.8、将股权投资转让损失直接在税前扣除,影响所得额1000多万元.根据国税发[2000]118号文件规定,股权转让损失只能在当年的投资收益范围内扣除,余额无限期结转.企业在当年没有投资收益的情况下,直接将股权转让损失在税前扣除,影响了当期的所得税.稽查人员在检查中应注意企业投资收益的变化,如果为负数,则要审查是否符合118号文件的规定.一般来说,投资转让损失涉及的税款都比较大.9、地产企业赞助政府的元宵节费用、赞助心连心艺术团的费用、以及行政罚款均不能再税前扣除。这些违法行为均是常见的违法行为，营业外支出的各种项目应在明细账摘要栏中逐一审查。

10、将开办费一次性在税前扣除。根据会计制度规定，开办费作为长期待摊费用，在开业后一次性在税前扣除，根据税法规定要在5年内摊销，属于典型的会计与税法的时间性差异。在稽查中，要注意企业开业后对于开办费是如何处理的，是否符合税法的规定。

11、以土地投资，根据土地的评估价值来作为成本。在本案中，经调查，投资方未就土地的评估增值缴纳税款，在这种情况下，接受投资方也就不能按照土地的评估增值价值作为开发成本。如果投资方投资土地，就其评估增值按照国税发[2000]118号文件的规定，缴纳了企业所得税，被投资方就可以按照评估增值后的价值作为成本。这是典型的历史成本原则的体现，当资产的隐含增值在税收上得到实现，就一定可以按照实现后的价值作为新的历史成本，反之资产的隐含增值在税收上未得到实现，就不能按照评估后的价值作为成本。这里需要注意的是，根据财税[1997]77号文件规定，自行进行的资产评估增值，除非国务院的清产核资，否则在税收上一律不能得到承认。

在稽查中，要特别注意土地价款的变化，要审查取得土地的历史成本，看是否利用投资评估或者自行评估，增加土地成本，进而多列成本，少缴企业所得税的现象。

12、在预售阶段扣除业务招待费、广告费和业务宣传费。根据国税发[2006]56号文件规定，三项费用的扣除基数为纳税申报表第一行，这就明确了扣除基数。而在预售阶段，收取的预售收入不在纳税申报表第一行列示，而是在附表四第36行作为纳税调增项目。因此，在预售阶段一律不能扣除三项费用。（注意：此政策已经调整）

在稽查中，首先要分辨被查楼盘是已完工开发产品，还是未完工开发产品，从而确定检查重点。如果是未完工开发产品，就要将检查重点放在隐瞒收入上，同时要关注三项费用是否在税前扣除；而如果是完工开发产品，要收入和成本并重，适当对开发成本的真实性多下功夫。稽查中，这个检查重点的观念一定要清晰。

13、以个人名义购进的汽车在税前计提折旧，扣除汽车维修费或者汽油费、过桥费、过路费。根据所得税扣除的相关性原则，以个人名义购进的资产不属于企业资产，其折旧不允许在税前扣除，为个人资产发生的汽油费、过路费等也不允许在税前扣除。根据《关于企业为股东购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函[2005]364号文件）之规定，还要关注企业为员工购买汽车，是否按照“股息红利所得”征收个人所得税。

在稽查实践中，要特别注意固定资产本身与固定资产养护费用之间的关系，本案中，虽然账目上列有固定资产，经审查汽车的手续，并不属于企业的资产，因此汽车的手续是是否属于企业的唯一凭证，要引起注意。

14、现场售楼处的装修费列为销售费用在税前扣除。根据国税发[2009]31号文件，装修费应当记入建造成本，不得直接在税前扣除。本案中，企业将装修费作为销售费用在税前扣除违反了税法。在稽查实践中，应审查销售费用中是否有工程发票，如果有工程发票很可能是将售楼处的装修费直接列为销售费用在税前扣除了。为了将证据搞扎实，还要注意审查装修合同。

15、注意企业是否变换销售主体，以物业公司名义销售车库、地下室等，少缴企业所得税。在本案中，车库的成本已经结转到开发成本中去，而以物业公司的名义销售车库，不计入收入。在稽查中，要注意最好连物业公司一起检查，方可收到较好的效果。16．楼盘未完工，将开发项目贷款利息列为财务费用，而没有成本化。根据国税发[2000]84号文件规定，成本对象未完工前，应当将开发项目贷款利息计入开发成本，在检查未完工开发产品的时候，应当对利息费用引起特别注意。要审查利润表中财务费用数据情况，以迅速查清事实。17．分期开发的项目，未将土地开发成本在不同成本对象中分摊，未在已经完工的成本对象中，区分已售部分和未售部分，多结转成本。这就是成本计算方法中典型的“混淆成本对象”和“不配比结转成本”。

在稽查中要注意几个方面，一是，检查是否将未完工开发产品的直接成本记在已经完工的开发产品中去，这是比较明显的违法行为；二是，检查是否对土地成本在不同成本对象间分摊，是否区分已售部分和未售部分；三是，检查公共配套设施，是否在不同成本对象间分摊，是否在已售部分和未售部分之间进行分摊。

18．代垫燃气接口费，计入开发成本。在审查企业开发成本的过程中，如果有代垫费用发生，则要追查其运作模式，一般来说，代用户垫付的费用属于企业的无关支出，不允许在税前扣除。应当注意的是，在账目中要注意“其他应付款”科目中是否有收取的燃气接口费，因为燃气公司的施工费用已经在开发成本中列支，收取燃气接口费就应当确认为收入。总之，要么支付的燃气接口费不允许在税前扣除，要么收取的燃气接口费要做收入处理。要深入检查地产商究竟是哪种模式来处理。

19．支付其他成本对象的土地评估费，不应当在已完工成本对象前税前扣除。

20．企业的购房抽奖活动，实质上是一种捐赠行为，不允许在税前扣除捐赠的现金额。21．收取购房业主实际办理产权证时的面积差收入，应当作为销售收入计税。在检查中，应注意“其他应付款-交房费用”科目是否有将面积差收入挂帐，不缴纳企业所得税的情况。在稽查中，应特别注意“其他应付款”科目，要审查其贷方发生额的来龙去脉，核实是否属于收入范畴。

22．当物业公司和地产公司实际是一家时，要警惕地产企业是否将物业公司的费用在税前列支。例如，支付给物业公司的前期开办费，属于同本企业无关的支出，不允许在税前扣除。23．审查应付账款，看其对应的开发成本是否均取得了合法扣税凭证。一般来说，企业如果未付款，很难取得发票，因此在审查开发成本时，应当将“应付账款”对应的开发成本合法扣税凭证，作为检查重点。

24．取得与付款方向不一致的发票列支开发成本。该问题应当充分运用稽查的敏锐性，查清楚是否接受虚开发票或者购买发票，以加大开发成本。

25．成本对象已经达到完工标准，仍然按照预售收入缴纳税款。在稽查中，完工标准是重要的分水岭，一定要审查原是的凭证，看企业是否达到完工标准，再确定下一步的工作重点。

最近地产企业税务稽查备受重视，将我2007年组织专项检查时写的真实稽查报告随笔贴上，供参考。由于该随笔为2007年撰写的时间原因，部分表述已经有新文件代替，请注意甄别。转自会计视野winwind