税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

第一篇：税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 来源： 浏览次数：345 网友评论 0 条

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。房地产企业主要偷税“伎俩”

一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。

二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。

三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

房地产开发企业常见的几种假帐制造方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒收入上。

１．利用房地产销售专用发票管理上的不完善隐瞒销售收入。

房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票，在发票的使用和管理过程中存在着许多的问题，主要表面在开“大头小尾”票，甚至不开具发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。

２．通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。

房地产开发企业在收取预收款或定金后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

３．将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（２）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制。（３）与交易相关的经济利益能够流入企业。（４）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在房产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。４．在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及国家税务总局《房地产开发企业所得税征收管理办法》规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产。有一些房地产开发企业，将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

房地产开发企业销售收入作假的税收稽查策略与方法

针对房地产开发企业上述种种作假进行偷漏税的方法和手段，我们在实施税收稽查工作时，可以选择高效的税收稽查方法和策略。

１．对利用房地产销售专用发票管理上不完善隐瞒销售收入的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入为手段。我们在实施税收稽查时，首先可以通过分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差异，税收稽查可将其列入重

点稽查范围进行重点稽查；其次，税收稽查可以通过房地产开发发票存根与相应的购房合同进行核对；最后，税收稽查可以根据发票存根记载的价款与同地段的市场价款进行对比，可以从中查出房地产开发企业是否诚信纳税。

２．对房地产开发企业通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业通过延迟工程决算、延迟开具房地产销售发票从而达到隐瞒收入的行为手段。税收稽查在外勤稽查中，可以通过长期挂账的往来账款实施稽查，核查其在房管部门办理的房产合同，亲临房地产开发地点进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理产权的移接交手续，是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，税收稽查可以根据会计核算实质重于形式的基本原则确认此项售房销售收入已经实现，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

３．对捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房不作视同销售收入入账达到少计当期计税依据，从而达到少计缴税金行为。税收稽查在实施税收稽查时，首先可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目税收稽查，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产中土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，税收稽查还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点稽查以发现问题。若税收稽查中发现问题，税收稽查可以要求房地产开发企业进行相应账务进行调整，计提相应的房地产涉税税金。４．从房地产开发企业的诚信度及能力分析。

税收稽查可以通过对房地产开发企业的诚信进行综合分析，检查是否存在做假账的可能性，对存在做假账的，在实施税收稽查时，可以重点稽查其相关信息。如何对房地产企业进行税务检查

由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及到多个开发项目时，成本核算不规范。在税务检查时，税务人员有事会感到很麻烦，笔者在对房地产企业检查过程中，总结了一点经验，感觉很实用，下面结合实际工作介绍给大家。

一、营业税计税营业额的确定

《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企

业收到购房款时可能有两种帐务处理方式。第一种处理方式：借：现金（或者银行存款）科目，贷：预收账款科目；另外一种处理方式是：借： 现金（或者银行存款）科目，贷：主营业务收入科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下：

应纳税营业额＝“预收账款”账户本期贷方发生额＋主营业务收入－“预收账款”账户本期借方发生额 公式①

根据会计账户原理又可得下列公式：

期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额 公式②公式②移项后，可得下列公式：

本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

应纳税营业额＝主营业务收入＋期末余额－期初余额

这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数三个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细帐中一笔笔合计当期发生数但在使用上述公式时应注意下列事项：

（一）要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入；如果出现企业调账事项，如，借：预收账款科目，贷：其他应付款科目等，则不得从借方发生额中扣除。

（二）适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细帐数字核对，以防止企业故意调整会计科目做假账。

（三）检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。

（四）“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。

（五）国税发［２００３］８３号文规定，房地产企业企业所得税计算公式是：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为：应纳税所得额＝本期所得额＋（预收帐款年末余额－预收帐款年初余额）×利润率

二、自行设计房源表

在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。内容如下：

（一）填写此表的数据来源：

１、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；

２、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；

３、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。

（二）此房源表的用途

１、通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本＝开发产品÷总面积（指可出售的面积）；主营业务成本＝已销售面积×单位面积成本。３、能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。

４、可以查出收入不入帐的情况。把金额栏合计数与企业 “预收账款” 帐上余额和已经结转“主营业务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入帐的情况。

５、合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应缴纳的“购销合同”税目印花税。

三、房地产常见的偷税手法

（一）少结转收入。常见的有下列情况：收取采光费、宣传费、上房费等价外费用不计入收入；购房人办理的按揭贷款计入“短期借款”科目，没有计入“预收账款”科目：“预收账款”总帐和明细账数字不符；笔者在检查时曾经遇到过这种情况，某房地产企业“预收账款”明细帐三级账记载８月份收到购房款为８００万元，计入总账时却只有４５０万元，其余的３５０万元计入了“其他应付款”科目。因为帐簿和报表仍然是平的，所以，检查时如果不注意是很难发现的。

（二）收入不入帐。常见的情况是使用收据收取售房款不入帐，使用资金时，以向某人借款的名义转入账内。

（三）多计成本费用。其

一、是虚列开发成本；常见的手法是通过虚开建筑业发票加大“开发成本”科目，一些企业为了少缴３３％的企业所得税而虚开建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的。经常见到的情况还有：虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目，也有可能是虚提的土地款，对于不是通过拍卖取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期结算项目成本，暂估多转销售成本。企业收到预收账款时就结转收入，但成本还无法准确核算，就暂估多转销售成本。

（四）利用关联关系转移利润

笔者曾在检查时发现过这种情况，某房地产开发企业为了少缴纳企业所得税，就新成立了一家软件信息公司（企业所得税在国税局缴纳，免征企业所得税一年），软件公司以向房地产企业提供信息服务为名，收取信息费４００万元。

四、如何检查

（一）注意多从政府部门调查取证，包括房屋的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，涉及到政府的多个部门。加强和上述部门的合作，有时可以得到意想不到的效果。通过上述部门取证，笔者曾查出过虚提土地款、收入不入帐但已经办好房产证、房屋赠与等情况。

（二）注意到建筑施工企业调查取证，其中建筑施工合同非常关键。因为工程成本占房地产开发的很大比重。有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造假合同。

（三）测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大快组成。其中土地成本和政府费用时相对规定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。

（四）注意检查“现金”和“银行存款”科目，特别是大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。

第二篇：如何应对税务检查

如何应对税务检查

五大课题：随机检查、五年轮查、集中稽查、联合检查、黑名单联合惩戒

一、随机检查

（一）随机抽查分为定向抽查和不定向抽查。

定向抽查是指按照税务稽查对象类型、行业、等特定条件，通过摇号等方式，随机抽取确定待查对象名单进行稽查。不定向抽查是指不设定条件，通过摇号等方式，随机抽取确定待查对象名单进行稽查。

对随机抽查对象，税务稽查部门可以直接检查，也可以要求其先行自查，再实施重点检查，或自查与重点检查同时进行。对自查如实报告税收违法行为，主动配合税务稽查部门检查，主动补缴税款和缴纳滞纳金的，依法从轻、减轻或不予行政处罚。

3年内已被随机抽查的税务稽查对象，不列入随机抽查范围。

（二）随机和竞标选派执法检查人员

各级税务局建立税务稽查执法检查人员分类名录库。实施抽查的执法检查人员，通过摇号方式，从税务稽查执法检查人员分类名录库中随机选派，也可以采取竞标等方式选派。在一定周期内对同一抽查对象不得由同一执法检查人员实施检查。对同一抽查对象实施检查，选派执法检查人员不得少于2人。

二、集中稽查

集中稽查是什么意思？省税务局直接抽调派员轮流随机检查。

仔细看看“改革属地稽查方式，提升税务稽查管理层级，增强税务稽查的独立性，避免执法干扰。”这句话含义深刻、意义深远。对某些人来说，天要下雨，只有当地保护伞可能不够大了……

据统计，迄今有十个省、自治区、直辖市已经实现了省级稽查。

海南地税从2009年开始实施，重庆国税从2011年开始执行，河北国税、河南、湖南、青岛从2012年开始试点。广西地税从2014年开始、深圳国税从2015年、北京地税从2016年等开始均已实现省级稽查，由省税务局稽查局统一选案、派单、选人、检查。

随着省局直接检查的覆盖面扩大、比例提高，县市税务局对本地政府、企业的影响力势必逐步减弱。三、五年轮查

（一）建立健全随机抽查制度和案源管理制度，合理确定抽查比例。

对重点税源企业，采取定向抽查与不定向抽查相结合的方式，每年抽查比例20%左右，原则上每5年检查一轮。

对非重点税源企业，采取以定向抽查为主、辅以不定向抽查的方式，每年抽查比例不超过3%。

对非企业纳税人，主要采取不定向抽查方式，每年抽查比例不超过1%。

也就是说，所有全国、省、市重点税源企业以及其他纳入检查库的企业，五年之内，必定会被税务检查一番。当然，小规模企业、非企业纳税人（如个体户、自然人）除外；另外，对疑点企业会有更高频次检查。

（二）进度安排

2016年起，普遍推行先开展案头风险分析评估查找高风险纳税人再开展定向稽查的模式，增强稽查的精准性、震慑力。依法加大涉税违法犯罪行为查处力度，规范执法行为，坚决防止以补代罚、以罚代刑。定期曝光重大涉税违法犯罪案件，震慑不法分子。加强税警协作，实现行政执法与刑事执法有机衔接，严厉打击税收违法犯罪行为。2017年起，实现国税、地税联合进户稽查。

四、怎样避免进入税务黑名单

严重税收违法行为列入税收违法“黑名单”，实施联合惩戒。

（一）哪些是严重税收违法行为

1、查补税款100万元且占10%；

2、逃避欠税100万元；

3、出口骗税；

4、抗税；

5、虚开增值税专票或其他抵扣发票；

6、虚开普通发票100份或者金额40万元；

7、伪造发票。

触犯上述七条标准的，就要上税务黑名单。上了税务黑名单,会有什么严重后果？ 严重后果就是联合惩戒！

（二）联合惩戒

国家发展和改革委员会、国家税务总局、中央精神文明建设指导委员会办公室、最高人民法院、公安部、财政部、国土资源部、交通运输部、商务部、中国人民银行、海关总署、国家工商行政管理总局、国家质量监督检验检疫总局、国家食品药品监督管理总局、国家互联网信息办公室、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、中国民用航空局、中华全国总工会、中国铁路总公司共同对重大税收违法案件当事人实施联合惩戒措施：

1.纳税信用级别判D级；列为出入境检验检疫信用D级；禁止适用海关认证企业管理； 2.阻止出境；限制担任职务（法定代表人、董事、监事及经理）；禁止部分高消费行为（飞机、列车软卧和动车）；

3.在企业信用信息公示系统公示；通过主要新闻网站向社会公布；

4.金融机构融资授信参考；限制取得政府供应土地；禁止参加政府采购；限制政府性资金支持；禁止受让收费公路权益；

5.限制证券期货市场部分行为（IPO、再融资）；限制保险市场部分经营行为；限制企业债券发行；限制进口关税配额分配；

6.D级纳税人列入税务重点监控对象，发现税收违法违规行为的，不得适用规定处罚幅度内的最低标准。

7.公开D级纳税人及其直接责任人员名单，对直接责任人员注册登记或者负责经营的其他纳税人纳税信用直接判为D级；

8.D级纳税人的增值税专用发票领用按辅导期一般纳税人政策办理，每次不得高于25份，当月再次购买需按3%预缴增值税；普通发票实行交旧供新、限量供应。

五、税务稽查71项重点内容 增值税（不含营改增）

（一）进项税额

1.用于抵扣进项税额的增值税专用发票是否真实合法：是否有开票单位与收款单位不一致或票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票用于抵扣。

2.用于抵扣进项税额的运输业发票是否真实合法：是否有用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）所发生的运费抵扣进项；是否有与购进和销售货物无关的运费申报抵扣进项税额；是否有以国际货物运输代理业发票和国际货物运输发票抵扣进项；是否存在以开票方与承运方不一致的运输发票抵扣进项；是否存在以项目填写不齐全的运输发票抵扣进项税额等情况。

3.是否存在未按规定开具农产品收购统一发票申报抵扣进项税额的情况。具体包括：扩大农产品范围，把非免税农产品（如方木、枕木、道木、锯材等）开具成免税农产品（如原木）；虚开农产品收购统一发票（虚开数量、单价，抵扣税款）。

4.用于抵扣进项税额的海关进口增值税专用缴款书是否真实合法；进口货物品种、数量等与实际生产是否相匹配。

5.发生退货或取得销售折让是否按规定作进项税额转出。

6.用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（劳务）是否按规定作进项税额转出。

7.是否存在将返利挂入其他应付款、其他应收款等往来账或冲减营业费用

（二）销项税额

1.销售收入是否完整及时入账：是否存在以货易货、以货抵债收入未记收入的情况；是否存在销售产品不开发票，取得的收入不按规定入账的情况；是否存在销售收入长期挂账不转收入的情况；是否收取外单位或个人水、电、汽等费用，不计、少计收入或冲减费用；是否将应收取的销售款项，先支付费用（如购货方的回扣、推销奖、营业费用、委托代销商品的手续费等），再将余款入账作收入的情况。

2.是否存在视同销售行为、未按规定计提销项税额的情况：将自产或委托加工的货物用于非增值税应税项目、集体福利或个人消费，如用于内设的食堂、宾馆、医院、托儿所、学校、俱乐部、家属社区等部门，不计或少计应税收入；将自产、委托加工或购买的货物用于投资、分配、无偿捐助、赠送及将外购的材料改变用途对外销售等，不计或少计应税收入。

3.是否存在开具不符合规定的红字发票冲减应税收入的情况：发生销货退回、销售折让，开具的红字发票和账务处理是否符合税法规定。

4.向购货方收取的各种价外费用（例如手续费、补贴、集资费、返还利润、奖励费、违约金、运输装卸费等等）是否按规定纳税。

5.设有两个以上的机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送到其他机构（不在同一县市）用于销售，是否作销售处理。

6.对逾期未收回的包装物押金是否按规定计提销项税额。7.是否有应缴纳增值税项目的业务按营业税缴纳。

8.增值税混合销售行为是否依法纳税：对增值税税法规定应视同销售征税的行为是否按规定纳税；从事货物运输业务的单位和个人，发生销售货物并负责运输所售货物的混合销售行为，是否按规定缴纳增值税。

9.兼营非增值税应税项目的纳税人，是否按规定分别核算货物或应税劳务和非增值税应税项目的销售额；对不分别核算或者不能准确核算的，是否按主管税务机关核定的货物或者应税劳务的销售额缴纳增值税。

10.按照增值税税法规定应征收增值税的代购货物、代理进口货物的行为，是否缴纳了增值税。

11.免税货物是否依法核算：增值税纳税人免征增值税的货物或应税劳务，是否符合税法的有关规定；有无擅自扩大免税范围的问题；兼营免税项目的增值税一般纳税人，其免税额、不予抵扣的进项税额计算是否准确。

企业所得税

各项应税收入是否全部按税法规定缴税，各项成本费用是否按照所得税税前扣除办法的规定税前列支。具体项目应至少涵盖以下问题：

（一）收入方面 1.企业资产评估增值是否并入应纳税所得额。

2.企业从境外被投资企业取得的所得是否并入当期应纳税所得税计税。

3.持有上市公司的非流通股份（限售股），在解禁之后出售股份取得的收入是否计入应纳税所得额。

4.企业取得的各种收入是否存在未按权责发生制原则确认计税问题。

5.是否存在利用往来账户、中间科目如“预提费用”等延迟实现应税收入或调整企业利润；收取的授权生产、商标权使用费等收入是否计入应纳税所得额。

6.取得非货币性资产收益是否计入应纳税所得额。7.是否存在视同销售行为未作纳税调整。

8.是否存在各种减免流转税及各项补贴、收到政府奖励，未按规定计入应纳税所得额。9.是否存在接受捐赠的货币及非货币资产，未计入应纳税所得额。10.是否存在企业分回的投资收益，未按地区税率差补缴企业所得税。

（二）成本费用方面

1.是否存在利用虚开发票或虚列人工费等虚增成本。

2.是否存在使用不符合税法规定的发票及凭证，列支成本费用。

3.是否存在不予列支的“返利”行为，如接受本企业以外的经销单位发票报销进行货币形式的返利并在成本中列支等。

4.是否存在不予列支的应由其他纳税人负担的费用。

5.是否存在将资本性支出一次计入成本费用：在成本费用中一次性列支达到固定资产标准的物品未作纳税调整；达到无形资产标准的管理系统软件，在营业费用中一次性列支，未进行纳税调整。

6.企业发生的工资、薪金支出是否符合税法规定的工资薪金范围、是否符合合理性原则、是否在申报扣除实际发放。

7.是否存在计提的职工福利费、工会经费和职工教育经费超过计税标准，未进行纳税调整。8.是否存在超标准、超范围为职工支付社会保险费和住房公积金，未进行纳税调整。是否存在应由基建工程、专项工程承担的社会保险等费用未予资本化；是否存在只提不缴纳、多提少缴虚列成本费用等问题。

9.是否存在擅自改变成本计价方法，调节利润。

10.是否存在未按税法规定年限计提折旧；随意变更固定资产净残值和折旧年限；不按税法规定折旧方法计提折旧等问题。

11.是否存在超标准列支业务招待费、广告费和业务宣传费未进行纳税调整等问题。12.是否存在擅自扩大研究开发费用的列支范围，违规加计扣除等问题。

13.是否存在扣除不符合国务院财政、税务部门规定的各项资产减值准备、风险准备金等支出。

14.是否存在从非金融机构借款利息支出超过按照金融机构同期贷款利率计算的数额，未进行纳税调整；是否存在应予资本化的利息支出；关联方利息支出是否符合规定。

15.是否存在已作损失处理的资产部分或全部收回的，未作纳税调整；是否存在自然灾害或意外事故损失有补偿的部分，未作纳税调整。

16.手续费及佣金支出扣除是否符合规定：是否将回扣、提成、返利、进场费等计入手续费及佣金支出；收取对象是否是具有合法经营资格的中介机构及个人；税前扣除比例是否超过税法规定。

17.是否存在不符合条件或超过标准的公益救济性捐赠，未进行纳税调整。

18.子公司向母公司支付的管理性的服务费是否符合规定：是否以合同（或协议）形式明确了服务内容、收费标准及金额；母公司是否提供了相应服务；子公司是否实际支付费用。19.是否以融资租赁方式租入固定资产，视同经营性租赁，多摊费用，未作纳税调整。20.是否按照国家规定提取用于环境保护、生态恢复的专项资金；专项资金改变用途后，是否进行纳税调整。

（三）关联交易方面

是否存在与其关联企业之间的业务往来，不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用而减少应纳税所得额和应纳企业所得税的情况。

（四）扣缴预提所得税

境内企业向境外投资股东分配股利，是否按规定代扣代缴预提所得税。个人所得税

重点检查以各种形式向个人支付的应税收入是否依法扣缴个人所得税：

（一）为职工发放的年金、绩效奖金。

（二）为职工购买的各种商业保险。

（三）超标准为职工支付的养老、失业和医疗保险。

（四）超标准为职工缴存的住房公积金。

（五）以报销发票形式向职工支付的各种个人收入。

（六）车改、通信补贴。

（七）为职工个人所有的房产支付的暖气费、物业费。

（八）股票期权收入。实行员工股票期权计划的，员工在行权时获得的差价收益，是否按工薪所得缴纳个人所得税。

（九）以非货币形式发放的个人收入是否扣缴个人所得税。

（十）企业为股东个人购买汽车是否扣缴个人所得税。

（十一）赠送给其他单位个人的礼品、礼金等是否按规定代扣代缴个人所得税。

（十二）是否按规定履行全员、全额代扣代缴义务。房产税

（一）土地价值是否计入房产价值缴纳房产税。

（二）是否存在与房屋不可分割的附属设施未计入房产原值缴纳房产税。

（三）未竣工验收但已实际使用的房产是否缴纳房产税。

（四）无租使用房产是否按规定缴纳房产税。

（五）应予资本化的利息是否计入房产原值缴纳房产税。土地使用税

土地实际面积与土地使用证存有差异情况下，是否按照土地实际面积缴纳土地使用税。印花税

（一）是否混淆合同性质，从低适用税率或擅自减少计税依据，未按全部所载金额计税，将应税凭证划为非税凭证，漏缴印花税。

（二）是否应纳税凭证书立或领受时不进行贴花，而直到凭证生效日期才贴花，导致延期缴纳印花税。

（三）增加实收资本和资本公积后是否补缴印花税。

大阵容：税务局打响第三次“税务稽查”，财政、发改委、国土、工商、银行部门配合，你准备好了吗？

据《经济观察报》昨天报道，2017年6月国家税务总局将选取10个省税务机关开展跟踪督导和检查工作，据了解，目前执法大督察已进入省局重点抽查阶段。

本次税务稽查是税务系统近年来参与单位最多、规模最大的一次监督检查，并且联合了财政、发改委、国土、工商、银行等第三方部门的协作配合。

据报道，截至目前，全国税务系统大督察共组织走访1.72万户纳税人，发放3.97万份调查问卷，征集归并纳税人意见建议1000多项。

2017税务稽查“三连发”，拳拳到肉

2017年1月3日，国家税务总局出台《全国税务稽查规范》，对2017年的税务稽查工作进行了总体的安排和部署。

2017年2月13日，国家税务总局稽查局印发了《2017年税务稽查重点工作安排》的通知，国税、地税全面出动，撸胳膊挽袖子对税务违法行为进行严厉的打击，结合“金税三期”大数据系统的强大功能，触碰政策红线的企业在劫难逃！

注意！2017年，大数据税务稽查时代全面来临!(附：2017年税务稽查重点)

2017年4月26日，税务总局组织8个督查组，对北京、江苏等8个省区市国税局、地税局落实《深化国税、地税征管体制改革方案》、“放管服”改革措施、营改增政策大辅导和党风廉政建设等重点工作情况开展专项督查。

本次税务督察比上两次来的更加猛烈，“本次大督察业务量大、涉及面广，能否举全系统之力协同作战直接影响到督察成效。”国家税务总局督察内审司司长郭晓林介绍，此次税收执法大督察由税务总局十余个司局协同推进，各省税务局成立专项工作领导小组，各市、县税务局均成立工作专班，相关职能部门共同参与推进，搭建起“横联纵贯”的工作架构，确保大督察“落地有声”。

有了“金税三期”做靠山，税务机关可以大显身手

这么大的阵势，真的是前所未有，新的一轮“税务稽查”风暴全面展开。毫无疑问，这次又要给“金税三期”记头功，有了大数据系统的鼎力支持，税务机关就像有了“顺风耳”和“千里眼”一样，所有的经营信息都一览无余。

有了“金税三期”系统做靠山，税务机关在本次稽查中有三大最新变化：

1）优化税务风险识别及稽查选案能力

税务机关联合五大部门，运用第三方涉税信息对纳税申报情况进行比对，区分不同风险等级分别采取风险提示、约谈评估、税务稽查等方式进行差别化应对，有效防范和查处逃避税行为。“金税三期”逐步实现涉税数据在国税总局和省税务局集中处理，并为导入第三方信息预留接口，实现涉税数据与海关、银行、工商等系统的自动互联和信息实时比对。目前，税务稽查局的选案系统已与金税三期成功对接，通过金税三期数据自动筛选高风险企业，较之原来的选案方法将更为高效。

2）增值税发票管理信息化

在销项端，除特殊情况外，纳税人的全部增值税专用发票和普通发票，均须通过升级版系统在线开具，并实时上传至税务机关形成电子底账，作为纳税申报、发票数据查验以及税源管理、数据分析运用的依据。在进项端，发票升级版的使用也会改变纳税人的涉票操作。

通过对进销两端实现信息化，纳税人得以降低发票管理成本，而税务机关通过对发票信息的纵向、横向分析比对，能加强对纳税人生产经营、纳税情况以及行业平均水平的了解。在发票信息实时、全面报送给税务机关后，纳税人也必将面临更为高效、严格的税务管理。

3）严格执行程序性规定

金税三期将现行所有税收法律法规集成到了系统中。其中的程序性规定，特别是一些之前在执行中未被严格落实的时限要求将受到系统的严格监控。

长期零申报的企业要注意啦！税局可能会跟你谈谈

企业进行零申报比较常见。但长时间零申报或负申报就属于异常申报，本次税务稽查一大重点就是对长期零申报的企业进行进行联合督察。

为什么要联合财政、发改委、国土、工商、银行等第三方部门来督查长期零申报企业呢？这是有原因的：

首先，企业设立的核心目的是为了创造价值，长期零申报也就是意味着长期没有收入来源，那么企业的存续是不会长久的。

其次，企业的营运是有成本费用的，如人员工资、门面租金、水电气费等，如果没有收入来源，那么我只能对你说呵呵，毕竟没有人愿意“赔钱赚吆喝”

再则，如果长期零申报企业有发票，那么风险更大，可能涉及“走逃户”、虚开发票、隐瞒收入等情况，后果就不逐一阐述啦！

那么，零申报如何定义？长期零申报到底有什么后果？

1、税务机关将纳税人纳入重点监控范围，并按照相关规定进行纳税评估，在评估过程中发现其存在隐瞒收入、虚开发票等行为，要求其补缴当期税款与滞纳金，并可按规定对其处以罚款，情节严重的移送稽查；

2.纳税人为走逃户的，按规定纳入重大失信名单并对外公告，同时利用系统核查“受票方”，核查其是否存在善意取得虚开增值税发票、恶意串通等情况，并按照规定进行查处，同时将走逃户纳税人直接评定为D级纳税人，承担D级纳税人后果； 3.对长期零申报且持有发票的纳税人，发票降版降量。同时可以按规定要求纳税人定期前往税务机关对发票的使用进行核查；

4.税务机关通过核查，可以按照相关规定采用成本费用公式核定纳税人收入。

不要傻傻被查，1分钟掌握税局6大稽查方式！

长亏不倒活得很好难继续

据重庆市国税局官方微信近日透露，在日常风险管理中，重庆万州国税局发现某企业经营达三年以上，增值税税负一直偏低，但在长期亏损的同时又有资金不断投入（属于长亏不倒户），处于风控系统高风险范围。

为进一步核查该企业情况，该局风控中心安排专人对其进行案头分析，发现该纳税人财务报表各项指标中规中距，且单项指标（如存货变动率、毛利率等）均在正常范围内。通过认真校验，该局风控中心的小伙伴在电子底账数据分析系统发现了疑点！发现出该纳税人发票开具收入明显小于当期申报收入！

这是什么原因造成的呢？再分析下申报表，发现该企业申报了大量未开票收入。疑问来了！其接票方基本上是国营医疗机构，不开票对方能入账？答案是否定的，那么疑问又来了，该企业是如何实现发票开具的呢？

风控中心通过系统抽查发现，该企业主要销售对象除正常收取该企业开具的发票外，还收取了不少以个人名义代开的发票，且发票开具的产品品名与该企业开具给接票方的产品品名基本一致，但价格有所偏差，基本上个人代开的产品单价>该企业开具的产品单价。为消除怀疑，该局风控中心实地核查，通过对该企业职工花名册与个人代开明细表对比，合同确定收入与发票开具收入对比，国营医疗机构主要财务负责人谈话校验，确定该企业利用个人代开发票进行账外经营，核实出该企业在3年时间隐瞒销售收入450万元左右，少计增值税63.35万元，现该企业已按要求补缴增值税税款与滞纳金，并在当年被评定为D级纳税人。眼看一个长亏不倒活得很好的企业被毙了吧~

其实，对企业来说，账外经营可是存在不少危害的！

账外经营有哪些危害？

侵蚀税基税本。采取“账外经营”手段隐瞒销售收入，直接减少增值税计税基础和间接影响企业所得税计税基础，偷逃了国家税款，罚款不说，严重者还得承担刑事责任。埋下管理隐患。“账外经营”给经办人员捞取“灰色收入”提供了便利，侵蚀了企业投资人的所有者权益，给企业发展埋下了隐患。

加大违法风险。按照总局及相关部委发布的相关文件，企业上了税收“黑名单”，会计也会被牵连，不仅会计证被吊销，严重者将承担法律责任。企业一旦被发现存在账外经营行为，其不缴或少的销售额还是要依法缴纳，而且滞纳金更是少不了。根据《关于增值税一般纳税人发生偷税行为如何确定偷税数额和补税罚款的通知》（国税发[1998]66号）第一条第二款，纳税人的偷税手段如属账外经营，即购销活动均不入账，其不缴或少缴的应纳增值税额，即偷税额为账外经营部分的销项税额抵扣账外经营部分中已销货物进项税额后的余额。已销货物的进项税额按下列公式计算：

已销货物进项税额=账外经营部分购货的进项税额-账外经营部分存货的进项税额另外，据国家税务总局关于修改《国家税务总局关于增值税一般纳税人发生偷税行为如何确定偷税数额和补税罚款的通知》的通知（国税函[1999]739号）纳税人帐外经营部分的销售额（计税价格）难以核实的，应根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十六条第（三）项法规按组成计税价格核定其销售额。

排查账外经营方式多种多样

尽管不少企业账外经营的技术堪称炉火纯青，但税局多种排查账外经营的方式终究会使账外经营无处遁形。

1、互联网+税务

最强大的排查方式莫过于利用互联网技术了。通过上述案例，不难看出，重庆万州国税局风控中心能快速发现疑点得益于电子底账数据分析系统，税务机关通过电子底账数据分析系统与第三方数据进行比对，使得纳税人所有数据处于“全天候”监控、分析、处理状态，一旦纳税人数据存在疑点信息，系统能够第一时间推送给税源管理部门。而且目前各税务机关职能部门还在进一步完备与升级该系统，不仅是实现发票数据电子化，其它如水、电、气、职工社会医疗保险等重要数据也实时共享。因此！可以说账外经营已经丧失生存土壤。

2、账户核对法

一是到企业的开户银行调查其开户情况，掌握其全部银行账户，然后同其提供的相关资料进行对比，如果所掌握的账号比提供的多，就有账外经营的情形存在。

二是将企业银行存款日记账与银行对账单进行逐笔核对，对银行对账单上有业务记录而单位银行存款日记账无记录的经济业务事项应作重点调查。

三是将销售收入明细账与库存商品明细账中有关记录进行核对，如果存在库存商品明细账有减少记录，而销售明细账无记录的现象，应进一步调查库存商品的去向，检查是否有隐匿收入的行为。

四是将生产车间的生产记录与库存商品入库单核对，检查有无将库存商品少入库或不入库而进行账外经营的现象。

3、投入产出核对分析法

即在掌握企业生产能力的基础上，根据生产部门的消耗与产出配比，计算出产品的产量，再按企业产销比率计算出企业应实现的收入，然后与企业实际销售收入进行对比，若相差较大，就有可能存在隐匿收入不入账的问题;还可以将企业生产部门的生产统计日报、月报和年报中反映的产品产量与会计账表所核算的产品入库产量进行核对，若不相符就有可能存在产品不入账、账外销售的问题。

4、核对营销业务记录法。

企业销售业务一般在营销部门都有所记录，可以通过核对营销部门的业务记录，并与货运文件、相关销售发票、会计记录相比较，如果营销部门的业务记录与货运文件、相关销售发票、会计记录不相符，就有可能存在现货交易或销售收入不入账、账外设账、偷逃税款等问题。

5、突击盘点法

即对库存资金及存货进行突击检查，从中查找漏洞。

一是对库存现金的盘点采取临时检查的方法，检查其账实是否相符。如果盘点的实际数大于账面数，且无正当理由的，就很有可能存在账外经营，需进一步进行核查。二是对存货实施突击盘点，如果实际数量、品种要比账面多，说明有库存商品少入账或不入账的现象，应进一步检查其是否存在账外账的情形。

6、票据、存根核对法

企业的票据、存根是业务发生的原始记录，核对票据存根和会计记录可从中发现账外收入。将单位对外开具的发票、收据存根联与记账联逐一进行核对，检查记账联是否有缺号的现象，是否与存根联相符;同时将发票、收据存根与销售合同核对，检查企业有无隐匿收入、设置账外账的行为。

“

在了解了账外经营的危害及税局排查账外经营的多种方式下，账外经营还是企业所谓的“生存法宝”吗？而且在2017年这个“大数据治税”以及国家税务总局“联合治税”的大环境下，企业面临的挑战是空前的，如果企业和个人上了税收黑名单，不仅将受到多部门的18项联合惩戒，而且还会影响企业的生存和个人的生活。

因此，企图通过账外经营达到偷逃税款的途径是不可取的！现在的一个小动作就有可能铸就无法挽回的后果。再次提醒小伙伴们，一定要合法经营，依法做账，诚信纳税！”

“金三”系统下税务稽查严打，增值税发票管理绝不能碰的三大高压线！案例

2017年第一季度，国家税务总局曝光了兰溪市一起重大税收违法案件。

兰溪市**建材经营部位于浙江省兰溪市诸葛镇长乐村，经浙江省兰溪市国家税务局稽查局检查，发现其在2015年01月01日至2016年04月30日期间，对外虚开增值税销项发票9份，金额33.05万元，税额5.62万元。还有其他涉税违法问题，涉及税款37.87万元。

最后，兰溪市**建材经营部受到了追缴税款37.87万元的行政处理、处以罚款26.94万元的行政处罚，并被依法移送司法机关。

无论是企业还是个体户，无论金额大小，都不要报侥幸心理。现在不是以前，过去可能你公司有过类似买票的情况，或者少缴税和不交税，都没有被预警和稽查。但现在金税三期大数据上线，税务局系统升级后只要动态数据比对后发现不对，税负率偏低，系统会自动预警，税务局评估科的人员会马上打电话让拿三年的账交过去进行查账，后续的麻烦就不是当初抵扣的那点税款可以解决的。■2017税务稽查“三连发”，拳拳到肉

2017年1月3日，国家税务总局出台《全国税务稽查规范》，对2017年的税务稽查工作进行了总体的安排和部署。

2017年2月13日，国家税务总局稽查局印发了《2017年税务稽查重点工作安排》的通知，国税、地税全面出动，撸胳膊挽袖子对税务违法行为进行严厉的打击，结合“金税三期”大数据系统的强大功能，触碰政策红线的企业在劫难逃！

2017年4月26日，税务总局组织8个督查组，对北京、江苏等8个省区市国税局、地税局落实《深化国税、地税征管体制改革方案》、“放管服”改革措施、营改增政策大辅导和党风廉政建设等重点工作情况开展专项督查。

本次税务督察比上两次来的更加猛烈，“本次大督察业务量大、涉及面广，能否举全系统之力协同作战直接影响到督察成效。”国家税务总局督察内审司司长郭晓林介绍，此次税收执法大督察由税务总局十余个司局协同推进，各省税务局成立专项工作领导小组，各市、县税务局均成立工作专班，相关职能部门共同参与推进，搭建起“横联纵贯”的工作架构，确保大督察“落地有声”。■绝不能碰撞虚开增值税发票的“高压线”

千万不能再接受虚开的增值税发票（买票）抵扣，也不能虚开增值税发票（卖票）赚钱。大部分企业接受虚开增值税发票包括3种情形：

1、向甲方购物，通过甲方介绍或者同意甲方的安排，接受乙 方开具的发票；（接受第三方开票）

2、购买甲商品，开具乙商品的发票；（改变商品名称开票）

3、没有购物，直接买发票。（完全虚开发票）

上述3种情形，都是接受“虚开增值税发票”。税务机关除经常性的进项认证、抵扣比对发现异常情况会进行检查外，总局“金税三期”风控系统对开票企业开票情况、受票企业进2项抵扣情况进行自动筛查，能够比对贸易公司“进项品名”与“销项品名”是否一致，开票与抵扣是否正常，与企业实际生产经营能力是否配比，开票金额增长是否异常，金额波动是否异常，等等。发现异常，就下发“黑名单”通知当地税局检查、核实。

千万不要相信“开票公司”讲的“发票认证通过抵扣了就没有问题”的鬼话，那些专门卖票的企业，开票不可能正常，他们向你开票，也向其他人开票。他们靠“开票量”赚钱，迟早都会被税务稽查系统筛查出来，被税务机关盯上。另外，开票公司的抵扣链条一旦出现问题，他们会立马“卷款走人”，当月开具的发票就不申报，必然东窗事发，所有买过他的发票的企业都会“带出来了”。

最终，买票企业往往是“赔了夫人又折兵”。从现在起，不再接受虚开的增值税发票（买票）抵扣，宁可增值税税负高点，也不能去买进项抵扣。不接受虚开的增值税发票，关键在企业负责人，但风险控制与防范的“窗口”需要前移，要设置在采购环节。签订采购合同时就需要审核供货商的增值税开票资质，在采购合同中明确供应商增值税发票的法律与风险责任，仅仅靠财务部门是无法控制风险的。

温馨提醒您：

❶现在不仅仅是强化会计人员做账技巧的时代，更是税务稽查大数据分析的时代；

❷税务预警不仅仅来自于国税系统的预警、以后会更多的来自于地税系统、工商系统、社保系统、银行系统、公检法等系统的预警；

❸财务人员务必记住三句话：做好账、开好票、报好税！平平安安做个好会计，让企业省心、也让家人放心！

❹因此企业只有真实的、准确的取得进项发票，并同样真实的、准确的开具销项发票，才是根本解决企业的税负重的问题，企业才可安全地长久经营下去！

财税新政日新月异，营改增后续工作的重担加上金税三期上线后的频频预警，以及税务稽查下的严征管，逼迫财务人员必须天天学习。只想不劳而获、故步自封的会计必将被淘汰出局！

第三篇：如何应对税务检查

如何应对税务检查

当税务局要到检查时,你首先要搞清楚,来的是国税局的,还是地税局的?

一、如果是国税局的,那就是主要检查增值税及所得税的计交情况:

1、增值税：

你应该准备好如下资料：

（1）本的销售收入

（2）销项税额分月总计

（3）进项税额分月总计

（4）进项税额转出数的分月总计

（5）是否有留抵税额

（6）本应交增值税

（7）本已交增值税

（8）是否有欠交现象

（9）每个月的进项抵扣联、表

（10）每个月的发票使用明细表

（11）每个月的应交增值税申报表

（12）计算一下本年的税负率（本年应交增值税÷销售收入）

（13）看一下去年全年的税负率

（14）如果今年税负率低于去年的税务率，应该考虑一下原因，并准备一个书面的说明书

2、所得税：

你应该准备好如下资料：

（1）根椐《税前扣除办法》对照一下自己企业的财务情况，主要有这么几种问题：

A、是否有计税工资已提未发现象？（如有会让税务局贴作利润而补交所得税）

B、临时工工资问题：按照人数与工资同口径计算；

C、向非金融机构借款时的利息率是多少？（税务上的标准是6.39%,低于这个标准可按实列支）

D、关联交易是否公允。

E、企业提而未缴的工会费，不得税前扣除（对没有设工会组织的企业，可凭工会专用凭证按标准按实列支）

F、业务宣传问题：没有广告专用发票的广告支出，不能税前扣除G、劳保用品：劳保服装按照不超过500／年、人的标准，现金发放劳保一律不予认可

H、业务费开支是否超过标准？

I、人均工资支出是否重大异常，是否超过当地税务部门的统一标准？J、其他应付款和预提费用科目中是否有多计成本费用的现象。K、其他当地税务部门作为重点检查的内容

L、是否存在白条入账的情况。

M、对收入、成本、费用是否核算正确。

2、如果是地税局的,那就是主要检查营业税及个人和其他小的税种的计交情况、1

还有发票的使用及管理情况:

个人所得税：

1）、对职工的各项补助是否按正常计入应税所得；

2）、对超过计税工资的部分是否代扣了个税？

3）、每月个税是否按时缴纳？把每个月的纳税申报表汇总装订起来。

4）、对职工的年终奖及单项奖是否代扣了个税？

5）、对于其他非货币性福利是否纳入应税所得？

6）、是否存在以其他发票冲账的情况？

7）、其他应扣应缴的情况。

营业税：

各类企业的营业税的检查重点不同。

（一）文化体育业

1、有否将属于计税营业额的收入挂在往来帐科目，如：茶艺园保证金、铺位租赁管理费、绿化树木补偿费等不申报纳税。

2、门票收入与赠票有否全额申报纳税。

3、收取合作企业固定利润分成收入有否申报纳税。

4、以租赁方式为外单位提供文化活动、体育比赛场所取得的租赁收入是否按“服务业一租赁业”税目申报纳税。

（二）旅店业

1、营业收入明细帐是否已将所有的经营收入完整登记入帐，要与营业收入日报表、收款凭证相核对。

2、将发票存根联与营业收入帐核对，有否将已开出发票，但未收到款的营业收入不纳入计税营业额，不申报纳税。如收取长包房租金、包车租金。

3、“营业收入”帐户贷方有否以红字冲减旅客住宿使用信用卡结算而支付给银行的信用卡手续费、介绍旅客住宿的费用。

4、旅店附设的娱乐场所如：歌厅、舞厅、卡拉加歌舞厅、音乐茶座。台球、保龄球场、游艺场等娱乐场所，向顾客收取门票、台位费、点歌费、酒、饮料和小食等收费，有否按“娱乐业”税目申报纳税。

5、旅店附设的收费停车场取得的收入有否申报纳税。

（三）饮食业

1、将出纳收银的原始帐单（水单）与营业收入日报表和交款凭证相核对，有否瞒报营业收入。

2、有否出租房屋给外单位经营，取得租金收入未申报纳税。

3、有否取得与外单位联营的固定利润分成未申报纳税。

4、饭店附设的收费停车场取得的收入有否申报纳税。

5、饮食企业的“坐支”有否申报纳税。

6、饭店附设的娱乐场所如：歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、保龄球场、游艺场等娱乐场所，向顾客收取门票、台位费、点歌费、烟酒、饮料和小食等收费，有否按“娱乐业”税目征收营业税。

（四）物业管理

1、水电费、燃气费、维修基金、房租等代收费用是否单独列帐分别核算，是否按国家规定的收费标准计算，是否使用地方税务部门监制的发票。对不同时具备上述三个条件的收费，有否按规定申报纳税。

2、收取承租户的保证金。押金、租金以及其他杂费，有否申报纳税。

3、有否将租赁滞纳金申报纳税。

（五）货运代理

1、货运代理的营业额，有否减除属于企业自身的费用，如仓租。

2、代办运输收入有否按“代理业”税目申报纳税。

（六）旅游业

l、审阅组团协议和接团协议，与“应收帐款”及“预收帐款”帐户的明细帐相核对，有否存在应结转而未结转的营业收入。

2、有否以不合法凭证列支为旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票等费用，并以此抵减计征营业税的营业收入额。

3、计税营业额有否减除属于旅行社自身的费用，如旅行袋、旅游宣传品等。

4、“管理费用”帐户借方有否用红字冲减为运输公司提供旅游车辆使用而收取的车辆使用费，少计营业税。

（七）广告公司

1、代理广告业的营业额有否扣除以非广告业专用发票支付的广告发布费。

2、收取宣传制作费有否及时结转收入。

（八）其他服务业

设计、咨询、监理服务收入有否按抵减转交外单位设计、咨询、监理服务支出后的差额申报纳税。

其他小税种的计交情况

包括城建税、教育附加、土地使用税、车船使用税、印花税等

按以上情况准备之后就不会到时手忙脚乱了

第四篇：如何应对税务检查

当税务局要到检查时,你首先要搞清楚,来的是国税局的,还是地税局的?

一、如果是国税局的,那就是主要检查增值税及所得税的计交情况:

1、增值税：

你应该准备好如下资料：

（1）本的销售收入

（2）销项税额分月总计

（3）进项税额分月总计

（4）进项税额转出数的分月总计

（5）是否有留抵税额

（6）本应交增值税

（7）本已交增值税

（8）是否有欠交现象

（9）每个月的进项抵扣联、表

（10）每个月的发票使用明细表

（11）每个月的应交增值税申报表

（12）计算一下本年的税负率（本年应交增值税÷销售收入）

（13）看一下去年全年的税负率

（14）如果今年税负率低于去年的税务率，应该考虑一下原因，并准备一个书面的说明书

2、所得税：

你应该准备好如下资料：

（1）根椐《税前扣除办法》对照一下自己企业的财务情况，主要有这么几种问题：

A、是否有计税工资已提未发现象？（如有会让税务局贴作利润而补交所得税）

B、临时工工资问题：按照人数与工资同口径计算；

C、向非金融机构借款时的利息率是多少？（税务上的标准是6.39%,低于这个标准可按实列支）

D、关联交易是否公允。

E、企业提而未缴的工会费，不得税前扣除（对没有设工会组织的企业，可凭工会专用凭证按标准按实列支）

F、业务宣传问题：没有广告专用发票的广告支出，不能税前扣除

G、劳保用品：劳保服装按照不超过500／年、人的标准，现金发放劳保一律不予认可H、业务费开支是否超过标准？

I、人均工资支出是否重大异常，是否超过当地税务部门的统一标准？

J、其他应付款和预提费用科目中是否有多计成本费用的现象。

K、其他当地税务部门作为重点检查的内容

L、是否存在白条入账的情况。

M、对收入、成本、费用是否核算正确。

2、如果是地税局的,那就是主要检查营业税及个人和其他小的税种的计交情况、还有发票的使用及管理情况:

个人所得税：

1）、对职工的各项补助是否按正常计入应税所得；

2）、对超过计税工资的部分是否代扣了个税？

3）、每月个税是否按时缴纳？把每个月的纳税申报表汇总装订起来。

4）、对职工的年终奖及单项奖是否代扣了个税？

5）、对于其他非货币性福利是否纳入应税所得？

6）、是否存在以其他发票冲账的情况？

7）、其他应扣应缴的情况。

营业税：

各类企业的营业税的检查重点不同。

（一）文化体育业

1、有否将属于计税营业额的收入挂在往来帐科目，如：茶艺园保证金、铺位租赁管理费、绿化树木补偿费等不申报纳税。

2、门票收入与赠票有否全额申报纳税。

3、收取合作企业固定利润分成收入有否申报纳税。

4、以租赁方式为外单位提供文化活动、体育比赛场所取得的租赁收入是否按“服务业一租赁业”税目申报纳税。

（二）旅店业

1、营业收入明细帐是否已将所有的经营收入完整登记入帐，要与营业收入日报表、收款凭证相核对。

2、将发票存根联与营业收入帐核对，有否将已开出发票，但未收到款的营业收入不纳入计税营业额，不申报纳税。如收取长包房租金、包车租金。

3、“营业收入”帐户贷方有否以红字冲减旅客住宿使用信用卡结算而支付给银行的信用卡手续费、介绍旅客住宿的费用。

4、旅店附设的娱乐场所如：歌厅、舞厅、卡拉加歌舞厅、音乐茶座。台球、保龄球场、游艺场等娱乐场所，向顾客收取门票、台位费、点歌费、酒、饮料和小食等收费，有否按“娱乐业”税目申报纳税。

5、旅店附设的收费停车场取得的收入有否申报纳税。

（三）饮食业

1、将出纳收银的原始帐单（水单）与营业收入日报表和交款凭证相核对，有否瞒报营业收入。

2、有否出租房屋给外单位经营，取得租金收入未申报纳税。

3、有否取得与外单位联营的固定利润分成未申报纳税。

4、饭店附设的收费停车场取得的收入有否申报纳税。

5、饮食企业的“坐支”有否申报纳税。

6、饭店附设的娱乐场所如：歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、保龄球场、游艺场等娱乐场所，向顾客收取门票、台位费、点歌费、烟酒、饮料和小食等收费，有否按“娱乐业”税目征收营业税。

（四）物业管理

1、水电费、燃气费、维修基金、房租等代收费用是否单独列帐分别核算，是否按国家规定的收费标准计算，是否使用地方税务部门监制的发票。对不同时具备上述三个条件的收费，有否按规定申报纳税。

2、收取承租户的保证金。押金、租金以及其他杂费，有否申报纳税。

3、有否将租赁滞纳金申报纳税。

（五）货运代理

1、货运代理的营业额，有否减除属于企业自身的费用，如仓租。

2、代办运输收入有否按“代理业”税目申报纳税。

（六）旅游业

l、审阅组团协议和接团协议，与“应收帐款”及“预收帐款”帐户的明细帐相核对，有否存在应结转而未结转的营业收入。

2、有否以不合法凭证列支为旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通费、门票等费用，并以此抵减计征营业税的营业收入额。

3、计税营业额有否减除属于旅行社自身的费用，如旅行袋、旅游宣传品等。

4、“管理费用”帐户借方有否用红字冲减为运输公司提供旅游车辆使用而收取的车辆使用费，少计营业税。

（七）广告公司

1、代理广告业的营业额有否扣除以非广告业专用发票支付的广告发布费。

2、收取宣传制作费有否及时结转收入。

（八）其他服务业

设计、咨询、监理服务收入有否按抵减转交外单位设计、咨询、监理服务支出后的差额申报纳税。

其他小税种的计交情况

包括城建税、教育附加、土地使用税、车船使用税、印花税等

第五篇：房地产企业税务检查方法

房地产企业税务检查方法

房地产企业税务稽查技巧：检查方法

一、检查项目有关情况

对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1.审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2.配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4.检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1.人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2.印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3.其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

十、房地产行业主要涉税违法问题(关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知(稽便函[2008]42号))

根据近年来房地产行业税收专项检查和大要案件查处情况，现将检查发现的房地产企业主要涉税问题归纳汇总如下，供各地工作参考：

一、偷逃/隐匿应税收入类

1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。

7、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

二、虚列/多列成本费用类

19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

21、多预提施工费用，虚列开发成本。

22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。

24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。

27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

三、其他情形

28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

33、未按规定申报缴纳契税。

34、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。

房地产企业税务稽查技巧：成本的核算及成本、费用的扣出

一、确定成本核算对象和成本项目

房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

二、成本核算项目

房地产业的成本核算项目包括：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

(四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

三、房屋开发成本的核算方法

1.土地征用及拆迁补偿费

（1）如能分清项目则直接计入开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款（应付账款）

（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

借：开发成本——土地开发成本

贷：银行存款等科目

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——土地开发成本

2.前期工程费

能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款等科目

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：库存材料（应付账款等）

工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算

借：工程施工

贷：银行存款（库存材料、应付账款等）

然后，根据下列顺序和方法进行分配：

①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：工程施工

（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

5.配套设施费

（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款、库存材料等科目

（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

借：开发成本——配套设施成本

贷：应付账款（库存材料、预付账款等）

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——配套设施成本

6.开发间接费用

（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）

（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

借：开发间接费用

贷：应付职工薪酬、周转房摊销等

（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。

四、开发成本转入开发产品

待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：

借：开发产品

贷：开发成本

五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）

根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：

可售面积单位工程成本－项目预计总成本/总可售面积

经营成本－已实现的销售面积×可售面积单位工程成本

借：经营成本

贷：开发产品

房地产企业税务稽查技巧：收入的确定

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1.下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2.收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3.收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1.一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2.不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。