房地产企业偷逃税的主要手法和征税对策

第一篇：房地产企业偷逃税的主要手法和征税对策

房地产企业偷逃税的主要手法和征税对策

随着我国住房制度的改革的深入，以及人民生活水平的提高和农村人口城市化的加快，房地产行业在国家产业结构的位置日渐突出，房地产行业已成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。同时由于我国税收制度的不完善，房地产企业偷逃税的情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的重点和社会关注的热点。针对这一问题，本文研究调查了房地产行业偷逃税的方法及原因，并提出了相应的解决措施，希望能够对房地产行业的税务工作有所帮助，以期促进我国房产行业的良好发展和税收的稳定增长。关键词： 房地产

偷逃税

征税档案

审计

一房地产偷逃税的主要手段

通过相关资料的收集和对渋税案件的研读，我们发现房地产企业通过虚增成本、隐瞒收入两个方面来减少利润从而减少应纳所得税，但其手段繁多，形成方式多种多样，主要有一下几个方面：

（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款 房地产开发企业由于自身资金不足和征地需要，通过与其他单位合作建房等方式，用所建房屋换取土地，其所换土地不按公允价值、不按规定确认销售收入、不按规定申报纳税，通过以房换地不记收入来偷逃税款。房地产开发企业以收据收取车库、杂屋等，售房款不记入收入或抵工程款偷税款。国家建设部对房地产行业在办理产权登记的时候有规定：凡架空层高度没有超过2.2米的车库、杂物房不予办理产权登记。房地产企业开发企业在开发商品房时，其开发的杂屋及车库一般都未达到2.2米高度，在售房时会与购房者以合同形式约定使用年限，使用自制收款收据，将吸取的金额以“其他应付款”小金库使用。利用制度的缺陷，转移此部分的销售收入或抵消工程款，以此偷逃税款造成税款流失。以自制收据收取各种“初装费”等代收代付或代垫款项，不按价外费用并入计税收入。房地产企业除收取售房款外，还收取部分“网络宽带初装费”等代收代付款项。而现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产企业以实际没有取得代收、代垫款项收入为由，不进行纳税申报。

（二）虚增成本偷逃税款 土地评估增值虚增开发成本。由于房地产企业注册资本越多，开发规模越大，则资质等级越高。因此，很多企业为了提高资质，将购进的土地经初步“三通一平”开发后进行虚增土地评估，虚增土地成本。一方面增大注册资本，提高资质。另一方面虚增土地成本直接计入开发成本，减少企业所得税税基。勾结建筑安装企业，虚开建筑安装发票增加建筑安装成本。现行建筑安装企业的建筑安装发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，这就为房地产企业偷逃企业所得税有了可乘之机，房地产企业用支付了3.3%营业税及附加税的代价，就可以轻松的偷逃25%的企业所得税。

（三）采取“假借款，真按揭”偷逃税款

随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力采取假按揭的方式，在收到银行拨付按揭贷款的购房款后，不全部或者不及时入账，而是假计“短期借款”或“长期借款”入账，不计入销售收入，来达到隐瞒收入，偷逃国家税款的目的。

（四）利用关联企业偷逃税款

随着经济发展房地产开发企业也在向集团化的方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司，销售公司，物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建筑安装工程交由关联的建筑安装公司承建，将房地产销售业务分离给关联的销售公司，将一切价外费用等交由物业管理公司代收。这些关联企业通过订立各种假合同等手段相互调控收入及利润以达到偷逃税款的目的。例如：在检查东海市某房地产有限公司的案件时，该房地产公司与承建该项目的建筑公司的法人是兄弟关系，两人公司利用假合同虚增成本，偷逃税款122万元。

（五）人为造成财务核算混乱进行偷逃税款

1不结转收入，不核算成本。房地产开发企业资金使用成本较高，应缴纳税款较大部分。房地产企业为节省财务费用，利用种种手段钻政策控制，迟迟不进行决算或是留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算，不按要求申报清算企业所得税和土地增值税款。

2不按财务制度核算和税法规定确认收入的实现和成本的结转。房地产开发企业项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”，账户随意调整成本，不按权责发生制原则分配结转成本，制造“明亏暗盈”的假象。

3虚增列支增加成本费用。部分房地产企业把公关费等“潜规则”费用等用途不明的费用。通过开据大额维修费、燃油费、办公用品等变通列支增加成本费用。

4其他方式进行偷逃税款

除了以上几种方式外，房地产开发企业还通过预提费用、自制房地产开发成本转增精英成本等方式对账务采取技术性处理来达到偷逃税款的目的。另外，部分房地产企业利用我国房地产税制采取的“内外有别，两套税制并存”政策，将公司注册为外资企业以达到少交税的目的。

二 房地产企业能够偷逃税收的原因分析

房地产业现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及10个税（费）种类主要税种涉及营业税、城建税、教育附加税、土地使用税、土地增值税、印花税、房产税、个人所得税等，偷逃税比例较高的税种集中在营业税、房产税、个人所得税、企业所得税、土地增值税、土地使用税等税种上，究其根源有以下几方面原因：

（一）我国现行房地产税收制度不健全，税收政策繁杂。房地产税收法律不完善，相关部门配合尚未形成法律制度化，我国近两年虽然加强了对房地产业的管理出台了不少的税收政策及管理办法，但这种政策只是单

一、局部的，缺少一部完善的税收法律，将这些规章制度统一联系起来。特别是税收征管上，在实践中，许多涉税案件得不到有关部门的支持配合，法律只规定义务而未明确相关责任，实际上就失去应有效力。房地产业的税制结构不合理，在房地产业开发房子的全过程中，涉及的税种共12个，而各种税的征收环节和计税依据各不相同;别说外行人了，即使是内行人也未必弄得明白。这就加大了税收征管的难度，税源控管存在许多漏洞，税款流失比较严重；例如，土地使用税的征收，不是按价值的征收，而是按面积的征收，这种税收征收形式不能随着课税对象价值的上升而具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。这在某种程度上纵容了房产商去投机和偷税、漏税。此外，内外有别，的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争，也使得，内、外资房地产企业的偷税、漏税手段更加隐蔽。税收部门征管手段落后，征管模式教条，效率低下。目前，计算机的普及提高了信息传播速度，经营机构和经营方式也随着经济的开放而趋于复杂，多样化，但是税务部门在全国还没有形成统一的税务管理系统。信息传递不及时，特别是不同部门间、地区间的信息传递滞后，给房地产企业造成了偷逃税款的机会。另外，由于税务人员的技术，业务素质不高，以及受外界环境的影响。仅靠固定的规章、规定，依靠教条的模式征税，脱离企业实际，遇到情况也不主动调查分析，从而限制了征管的规章，增加了税收的成本，加剧了偷税、逃税现象的增生与泛滥。

（二）房地产具有较复杂的社会背景 房地产业为暴利产业，关系复杂，投资房地产业需要的资金大，同时还要打通各个方面的 关系，因此大部分房地产业可以分为两类，一，是职能部门投资或下设的具体企业，利用职能优势从事房地产的开发；二，具有一定资本和社会背景有活动能力的人，他们与政府部门有着千丝万缕的关系。所以，能在税收征管及房地产开发业的各个环节中闯关成功，利用各种复杂，隐蔽的手段偷逃税款，从而是税务部门处于有其心，而无其力的尴尬局面。2 地方保护主义，由于房地产企业不仅能够给地方政府带来财富，而且能为地方政府树立良好的形象，地方政府为了发展自己的经济给予房地产企业各种扶持政策，对房地产进行干预，无形中，充当了房地产行业的保护伞。例如，有点地方政府为了加快城市建设，减轻政府财政压力，在招标的房地产开发项目附加配套开发项目，甚至违背中央政策，越权做出税收减免承诺，善自扩大税收优待政策的享受范围，严重损害了税法的权威性和严肃性。

(三)房地产开发环节的时间长，为其偷税、逃税的可能性。一个合法的房地产开发企业，经历土地使用许可证的申请，房地产开发项目和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办证和申请许可发生的费用是在税务管理和纳税申报事项前发生的，税务部门只能在企业开发产业事后才能介入管理；由于开发环节多，时间长，不能有效监控，准确掌握企业的相关成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的依据是土地增值额，企业所得税依据为应纳税所得额，而房地产企业利用自身特点，不按财务制度和税法规定进行财务核算和纳税申报，使房地产企业成为偷税、逃税的重灾区。

（四）税务机关对偷税、漏税的行为打劫力度不大

由于税务机关与房地产企业之间的信息交流较少，而且税务机关自身也缺少有关房地产企业的信息来源渠道，无法对房地产企业的开发进程进行有效的监控和参与，放松了对房地产企业的税收监管。另一方面，少数税务机关执法不严，给房地产企业偷逃税款开了绿灯。税务机关迫于政府的压力在一定程度上存在“以补代罚，依法代刑”的现象。对偷逃税款的行为睁一只眼，闭一只眼，更有甚者收受企业贿赂，使偷税者的成本大于其受贿的成本。助长了房地产企业的违法行为。

三 防范和治理房地产企业偷逃税的对策

为了对房地产企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策文件，入《关于进一步加强房地产税收管理政策的通知》，各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项调查，但要从根本上解决房地产行业偷逃税问题，关键是要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产行业税制。

（一）完善房地产企业税收法制体制，规范税收管理 改革和完善房地产税制。按照简化税制，扩大税基，降低税率的总思路，改革房地产过于混乱的租税费体系，简化归并房地产税与城市房产税等税种，完善契税和印花税。简化税收计算方式，例如：土地使用税可以按价值与面积双重标准计算应纳税额，结合土地流转制度，简化土地增值税的计算方式。建立一个税负合理，结构科学，征管便利的税收体系。

完善相关税收法律制度。加强相关部门的配合力度，明确责任，政府部门要出台相关的规章制度，明确部门间的权责，必要时在涉税案件中可以成立一个专门的组织机构，进行部门间的协调工作。要尽快建立部门间的信息传递制度。针对房地产企业，税务机关应加强与土地管理，城市规划，房产部门的联系，及时掌握房地产企业的涉税资料，建立档案，全程跟踪。以房地产企业为引线。建立相关的协调制度使部门间相互配合共同完成税收征管工作。改进税收征管手段，提高管理效率。要加快计算机在税务部门的普及程度，尽快建立全国性的税务服务网络，特别是地区间的，部门间的服务网络。一方面要加强对房地产企业的登记管理，申报管理，完善企业信息，并实行全程跟踪管理，经常分析税源，发现问题及时检查，必要时可移交至司法部门进行立案调查。另一方面，要注意税务人员素质的提高，针对经济中出现的一些新问题，要及时提出方案，并对稽查人员进行培训，提高其职业技术素质和稽查能力。

（二）税收征管与审计相结合

针对前面论述的房地产隐瞒收入，虚增成本的具体方法，可以与审计相结合，对房地产企业进行监控的同时重点监管企业容易偷逃税的环节。关注限售楼盘。重点审查房地产企业全部楼盘的情况，掌握真实的销售情况，从源头上控制售房收入。可以到售楼处查看售楼记录，到房管部门查看购房合同备案登记记录等方法。从外围达到“围猎”效果。关注“假借款，真按揭”。审查企业采取假按揭的方法：是否串通购房者虚太房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，采取审查财务资料及银行存款及个人账户等调查方法，还原骗贷真相。3 关注成本费用。重点关注建筑安装成本，销售费用，管理费用的真实性，审查是否存在通过关联企业虚增建安成本，费用计提未用，费用结转不实，序列广告费用等问题。采取审查会计资料，查完工进度，调查关联企业等方法，审计配合调查，揭开成本费用真纱。除此之外，还要关注以房抵债，回迁安置房，价外费用等问题，找到存在的问题，组织房地产偷逃税款。

（三）加强房地产开发整过过程的监控，违反地产企业建立完善的税收档案。

从房地产企业偷逃税款的手段和原因看，纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此要遏制房地产偷逃税行为，需要税务部门对房产开发各环节进行跟踪，利用现代网络系统为房产企业建立档案，以楼盘为单位，以项目为引线，跟踪记录房产从项目审批到销售的全过程。以“工号”管理的办法对对每一项目全程税务跟踪管理，例如：税务机关应运用电脑将企业的房地产开发工程合同，设计图纸等复印件，施工的具体地点和甲，乙双方的概况，以及完工后的具体销售等情况，按每一个“工号”详细记录并进行全方位长期有效的监控管理。每一个工号的内容企业不得随意改动。如果企业因故改变设计及预算，应及时通报税务机关。否则因此而增加的成本费用如难以准确核实，不予认可。

（四）加强对房地产行业的稽查，强化对房地产企业的惩处力度 1 加强对房地产开发企业发票的管理。首先，税务机关对房地产开发企业使用的发票，应该与该企业的营业税等税种的申报进行核对，如果可能还应与房产部门取得联系，并加以核实。其次，原则上税务机关不得代房产企业开具房地产销售发票，如果带开了发票应要求该发票必须作为房地产企业的原始凭证计入其经济收入账户，以杜绝挂靠企业偷逃所得税，并将其成本费用凭据交给被挂靠企业入账以虚列成本等问题。第三，对白条入账的严格按规定处理。严格房地产企业的财务报表，要求房地产开发企业的会计报表应统一，规范齐全，内容真实完整，应能很好地反映房产企业的资产，收益，成本，费用等情况，以便于税务机关全面控制。加大对税务稽查力度。对房产企业进行有重点稽查，除彻查企业的账务外，还应对关联企业偷逃税的认定及处理原则是“实质重于形式”，即只要是关联企业只见到业务往来以偷逃税为目的，则无论其形式是否合法均依法以偷逃税处罚。另一方面，要敢于破除“人情税，关系税”，坚持依法纳税。坚持依照《征管法》有关规定，对查处的偷税款及罚款久拖不交的企业采取强制的措施，依法坚决催缴入库，对房产企业形成震慑作用，使其消除偷逃 税款的心理。

除以上几个方面外，我们还要提高税务干部的政治业务素质，为加强对房地产开发企业的税收征管提供人力保证。另外对于房产企业的税收征管问题，在现实中还有许多问题有待我们发现探讨解决。在税收征管方面，我国的税收征管缺乏相应的理论及创新，因此，对这一问题的解决还需要我们从实际出发，探究业务知识，找出适当的解决措施，推动房产行业的健康发展和税收的稳定增长。文献介绍：

【1】

曲明荣 前我国房地产偷逃税存在的问题及治理〈财会月刊〉 2008（4）

【2】

李临福 浅析当前房地产偷逃税的问题及治理对策〈学术论坛〉 2006（2）

【3】

赵文阁 刘佳 房地产企业开发企业税收筹划问题及建议研究［J］〈现代商业〉

【4】

法清军

《房地产税收筹划》

〈财经界（学术版）〉 2011

【5】

陈劲超

我国房地产税制存在的问题及建议 [J] 〈城市开发〉

2004（5）

【6】

晏明

《地产企业偷逃税的主要手段及治理对策》〈税务研究〉

2006

【7】

于洪

《中国税负归宿研究》[M]上海﹕

海财经大学出版社

【8】

周华洋

《怎样合理避税》[M] 北京﹕

中国物资出版社

【9】

彭志华

涉外企业偷逃税的手段及遏制对策〈 税收征纳〉 2008（4）

第二篇：房地产行业偷逃税现象分析及应对措施

房地产行业偷逃税现象分析及应对措施

作者: 郭阿昵

来源: 中国税网

随着全国房地产市场的迅速发展，房地产业已成为社会经济发展的重要力量和上升速度最快的主要税源之一，在税收总量中占的比重越来越大。但是，由于该行业经营方式灵活多变，开发项目的开发时间跨度长，环节多，成本计算复杂及纳税意识淡薄等因素，导致房地产开发企业偷逃税费的现象比较普遍，而且偷逃税的手段复杂多样、涉及的税种较多，不仅给国家造成了巨额税款流失，也成为了税务部门日常管理的难点。

本文就当前房地产行业偷逃税现象、特点及应对策略进行简单的探讨。

一、房地产业偷逃税的主要手段

（一）利用“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征营业税；对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税”的相关规定，将土地归还给国土部门再出让而偷逃税款。

（二）通过与外单位合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，利用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定而偷逃税款。

（三）“拆一还一”回迁户未依成本价计税。房地产开发企业对老城区或旧有居民点采用原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权，对其进行开发。回迁时房地产开发企业对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。

（四）房地产开发企业以开发“经济适用房”、“廉租房”的名义取得土地，并按实际支付价款记入“无形资产——土地使用权”。然后设法改变土地用途，对土地重新进行评估增值。在对该土地进行开发时，以土地的评估价值全部转入开发成本，虚增开发成本。例如，我们在对某房地产开发公司土地使用税缴纳情况进行检查时，土地确认成交书上出让金额为3100万元，公司财务入帐土地成本为7000万元。经核实，7000万元为土地评估价。原是该公司股东以个人名义以3100万元从政府取得土地，后成立房地产开发公司，对该土地进行开发，以评估机构的评估价入帐为土地成本，虚增了开发成本。

（五）虚增前期工程费、公共配套设施费、基础设施费。房地产企业人为地增加项目的规划、设计、“三通一平”等费用；随意确定配套设施费的提取标准；将自行开发的办公用房、售楼部工程的建设成本也计入开发项目的开发成本中，从而增加开发成本，减少利润。

（六）开发商将未售出的房屋、商铺、车位等各种房产自用，未申报房产税；用于出租取得的收入不申报营业税及附加税款而偷逃税。如某公司将其开发未出售的商业层出租给一休闲会所，从事经营餐饮、娱乐休闲。双方协议每月租金为1.5万元，全年合计18万元。年终时，该公司以租金抵顶在该休闲会所的消费，将收取的租金借记“应收帐款”，贷记“内部往来”；在会所发生消费时借记“内部往来”，贷记“应收帐款”，两往来科目相抵冲，就隐匿了租金收入。

（七）房地产开发企业将开发的产品用于投资、抵债、作固定资产自用、职工福利等，只按成本价作为存货减少帐务，而未作视同销售不动产帐务处理的规定申报营业税及附加税。在对某房地产开发公司进行纳税检查时，检查人员在核实售楼部和财务部门的相关数据时，发现售楼部的商品房的结存数比财务部登记的结存数少了6套。经询问，财务人员解释，这6套住房用于抵顶施工单位的工程款，而未作销售处理。财务人员提供了该公司与施工单位签订的《抵债协议》，6套房协议售价为100.8万元。

（八）隐匿经营收入偷逃税款。

1、将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入。

2、将取得的商品房销售收入或取得的银行按揭购房款长期挂“预收账款”，或“应付账款”、“其他应付账款”等科目，不按规定申报缴纳营业税。

3、将购房者从银行取得的按揭收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，造成贷款的假象。

（九）在销售时以收据代替发票，甚至不开收据，或使用假发票、白纸条入帐等方法偷逃税款。

（十）房地产开发对借来的民间资金，未按规定代扣代缴借款人的个人所得税（利息所得）；对开发项目中签定的拆迁补偿合同、建设勘测合同、水电安装合同等，未按规定申报印花税。

二、房地产企业偷逃税的成因分析

（一）部分房地产开发商缺乏纳税意识。为了追求最大利润，获得更多收益，房地产商往往通过各种方式偷逃税款。

（二）财务核算不规范、财务人员政策水平低。多数房地产业的财务会计大多数是原来商业企业、工业企业方面财务人员，对过去从事会计业务和税收政策比较了解，但对现在的房地产开发企业相关的政策法规，企业会计制度，收入和成本费用的真实性、合法性、成本扣除规定等会计核算方式不熟悉、不了解。

（三）税收政策多、变化快。房地产业在诸多环节中共涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、耕地占用税、车船使用税、契税等十几种税（费），政策多、变化快，有时在执行中缺乏可操作性。

（四）税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。

（五）涉税信息难以实现资源共享。部门之间协调配合缺乏合力，信息交换不够同步，税务管理部门无法对房地产开发项目从计划执行、合同签定、工程进度、销售收入、产权转移等环节进行全程监控。对银行办理个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以及时掌握，致使大量税款无法及时入库。

（六）预售款票据使用不规范。大多数企业开发前期基本使用的是自印的收款收据，企业为了从自身的利益出发，对使用发票的管理不规范，削弱了“以票控税”的作用。

三、治理对策

（一）加大税法宣传力度。增强税法宣传的时效性。加大对房地产市场税收政策的宣传力度，利用印制宣传资料、宣传标语、税企恳谈会、送政策上门、纳税辅导上门、组织定期培训涉税业务、沟通征纳关系等方式，大力开展对房地产税收政策、办税流程、发票开具、涉税事项、申报受理、税款缴纳等方面进行有针对、有重点地宣传和咨询，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳环境。

（二）加强与各部门间的合作，加强税源控管。税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

（三）改进税收征管手段，提高管理效率。认真开展房地产税收税源摸底工作，切实做到项目清、房源清、税源清、资料齐，分工细、责任明确。一是对房地产开发企业进行全面清理，按行业、分类别建立征管台账，加强税务登记及项目登记的管理。二是强化内部管理，积极探索岗责体系、能岗体系、绩效评价体系，努力堵塞征管漏洞。三是管死发票开具关。严格要求房地产行业在向用户收取订金、预售房款时使用地税局的预收票据。

（四）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性地对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质和业务培训，提高查账能力，并建立有效的监督机制。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度，依照《征管法》的有关规定，对查处的偷税款及罚款，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚。

作者单位：湖南省怀化市地方税务局稽查局.

第三篇：房地产企业的稽查技巧和对策2稿

房地产企业的稽查技巧和对策

一、房地产企业偷逃税表现。

房地产企业偷税“伎俩”主要有：

（一）预售购房款挂在往来账面。

将预售购房款记帐，使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃经营税和企业所得税，这是房地产开发企业为普遍采用的一种手段。

（二）不按照合同约定的时间确认收入

以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。是还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。

（三）、随意调整税款申报数额

有些房地产开发企业由于资金紧张，在内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年未全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。

（四）钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。

开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商迟迟不结算或者是故意留有一两套尾房，结果无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。

（五）开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税

（六）扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本。

（七）取得以实物、劳务等支付的工程款末申报纳税。如房屋和土地之间的税费存在税率差，开发商将房屋换成土地可以减少应缴纳的税额，甚至于房屋换成土地后，土地没有在账面上体现造成不纳税。再如房地产企业以店面、套房等抵工程款，末如实入帐申报纳税。

（八）降价

无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税

（九）整体转让“楼花”不做收入

根据规定，开发权整体进行转让时，按照约定要收转让费、部分开发商却不按照规定做收入，而是挂在往来账面，以达到偷漏税的目的。

（十）个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒民收入，造成不申报纳税，或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

（十一）是部分开发商将更名费、拖交房款押金，罚息收取入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，末记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

（十二）挂“其他应付款”末按规定申报纳税。部分纳税意识较差的房地产企业以收款收据向售房户收取水电立户费、防盗网费等价外费用款项，借口为往来款项，为代收代付项目，长期挂在“其他应付款”等往来科目或最后以现金冲账，减少销售收入。

（十三）现金收入不入帐进行偷税，这是纳税人偷税普遍采用的一种手段，是一种故意行为，税务机关对这种行为控管难度较大。

如莆田市涵江区某一房地产开发有限公司，该公司帐外收销售不动收入573553元末按规定申报缴纳有关地方税费。

（十四）其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费。将代理销售商手续费支出直接从售楼款收入中 1

抵减，而从代理商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

二、原因分析

（一）目前，我国房地产税的征收一般是按照计划进行，加上税务征收部门和其他诸如计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门信息的不对称，很难掌握房地产开发企业的涉税资料，在行政程序上无法规范房地产开发商的税务登记行为，尤其是房地产开发企业建筑成本信息和其收入情况，几乎处于监管之外。开发项目的规划投资和销售分别由规划局和建委负责管理，税务机关末参与管理、很难掌握开发及销售市场的动态，这样给房地产企业漏报售房项目提供方便，从而直接影响房地产售房的税收收入。

（二）纳税观念淡薄，片面追逐自身利益。大部分纳税人法制观念淡薄，纳税意识差是产生偷逃税的根本原因。由于历史原因造成我国公民纳税意识普遍低下，他们不把偷逃税视为一种违反税收法律，破坏经济秩序的行为来看待，而是把它视为自己一种“能力”的体现。他们认为税款缴上去是国家的，自己花心血赚到的钱，白白地流出去，因此就想尽办法能偷则偷，能拖则拖。特别的是受经济利益的驱使，一些纳税人大搞“上有政策下有对策”，处睡眠求变通，甚至以权代法，导致了有税收不上去的局面。

（三）税务征管力量薄弱，管理手段落后，查处乏力，处罚偏轻。目前税务机关只针对开发商账面资金进行稽查，房地产开发企业偷漏税是通过税务机关稽查后才可能获知，只要他们的账做得很完美，是很难发现其破绽的。“哪个环节比较薄弱，哪个环节容易出现问题。”同时房地产开发商偷漏税被稽查出来后，惩处的办法就是根据偷漏税的多少按照比例确定处罚数额，力度不是很大，对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。

（四）企业所得税征收方式的不同，使得企业避重就轻。目前，我市对房地产企业的企业所得税采取两种不同的征收方式：一种为查账征收；另一种为对那些账证不健全或不能完全真实反映企业财务状况的房地产企业，实行企业所得税带征率征收办法。实行查账征收的房地产企业财务核算大多功能亏损，征不到企业所得税，税负较轻。另各县匹的带征率有所不同，这样就使得有些企业为减少企业所得税负担，同时也带来税负不公平的问题。

三、稽查方法及技巧的运用

对房地产企业的稽查，一般可通过“经营收入”，“其他业务收入”、“营业税金及附加”等损益类科目和“应收账款”，“预收款”等往来账户来发现问题。检查时可从以下几个方面入手：

（一）将企业纳税申报表与“经营收入”账相核对，看已实现的经营收入是否已全部申报纳税，有无少报、漏报、虚报、瞒报现象。

（二）将“经营收入”科目与有关的会计凭证相核对，看有无分解收入，从而少记收入的现象。

（三）将“经营收入”科目与有关的会计凭证、原始凭证发及销售合同相核对，看有无按合同规定应收取的销售款因实际末收到等原因而末转入“经营收入”的现象，或核对应按合同规定时间，应收邓而末收到的销售款是否申报纳税。

（四）将“应收账款”，“预收款”等科目与有头关的记录凭证、原始凭证、销售合同等相核对，看有无挂往来账而末纳税的现象。

（五）是否存在低价销售的行为。检查销售不动产收入价格，看有无收入明显偏低而又无正当理由的现象；关联企业之间销售价格是否合理。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。

（六）房地产企业销售不动产只按地皮款部分纳税。如对一房地产开发有限公司转让土地使用权给用户自建，与建房有关的所有手续均以该公司的名义办理，在法律上该公司是销售不动产的纳税义务人，但该公司只按收取的转让土地使用权收入申报纳税，而行为发生的地上建筑物3774778。94元末并入销售不动产申报缴纳有关地方税费。因为目前房地产企业普遍采取销售土地使用权后负责以公司名义为购房者办理有关建房手续，按照有关法律法规的规定，其实质是在销售不动产，应按土地价款+建筑价款+有关配套费用+税收来作为计税依据申报缴纳有关税收。对企业来说，他们只有转让土地使用权收入，而要按组成主税价格来缴纳有关税收有点不理解。对税务机关来说，最好的管征办法就是加强税法宣传，取得纳税人的支持。

（七）对承包开发合同、联合开发合同、房屋拆迁安置合同、联合合作协议书、代理协议发及参建联建、合作建房等合同或协议，应认真分析查明真相，防止逃避纳税义务。另外以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，末与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。

（1）对承包开发合同、联合开发合同的稽查，例如对某房地产开发公司进行专项稽查时，发现该项公司于1999年11月与甲某实业公司签订《联合开发合同书》，将某实业公司拆迁安置剩余的10幢楼房实行联合开发。但合同规定，甲方某实业公司分期收回的投资款及利润共计2907。52万元，其它收益和甲方某实业公司无关，在实际经营中，该房地产开发公司将向购房户收取的全部价款分成两部分，其中由甲方某实业公司直接收取每平方米800元，并由房地产开发公司向购房中心开具甲方提供的发票；另外超过部分的金额才由房地产开发公司向购房开具发票，那么整个房地产开发公司因此应税收入额减少了2907。52万元。

（2）对房屋拆迁安置合同的审核时，要对其中查明是否以拆迁补偿款对抵房款现象。造成拆迁补偿款对抵房款不纳税，因为纳税人普遍认为，撤迁补偿是一种政府行为，应该支付给被拆迁户但没有支付，房地产开发公司实际没有收到该款项，要求他们缴纳有关税费，他们想不通。这是对我们税法理解不透所产生的后果，与我们税法宣传力度不够有关且很大一部分是税务机关管征不力造成的。如对某一房地产开发公司进行检查时，发现其应该支付被拆迁户的拆迁补偿款5532000元，但该房地产开发公司没有支付给各被拆迁户，而是用其开发的新房的房款，那么该款以拆迁补偿款对抵房款的行为应该并入销售收入缴纳各税费。

（八）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。

（九）通过对房地产企业“企业利润分配”“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。

（十）稽查企业的其他业务收入。其他业务收入包括劳务收入、产品销售收入、材料转让收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入、多种经营收入等，如企业“其他业务收入”账户有贷方发生额，则这部分发生额应作为计税依据。对其他业务收入和稽查应侧重以下三个方面：首先，注意企业有无因错划征税范围而导致计税依据和税率运用错误的问题。其次，注意企业有无以收入直接冲减成本费用的问题。特别注意的是要防止使用虚假票据支付费用。因为使用非法票据虚列成本，抵减收入，是房地产开发公司逃税惯用的伎俩。还有常见的是在取得其他业务收入时，不通过“其他业务收入”科目核算，而是直接冲减成本类账户。第三，注意企业有无取得收入不申报纳税问题。只按“预收账款”申报缴纳税款，对“其他业务收入”不履行纳税义务。第四，注意企业把各种房产出租收入是否按规定申报纳税，包括将自行开发的商品房出租或是将项目底层出租取得租金收入等。

（十一）稽查房地产开发企业对代收代付款项的处理情况。如房地产企业以收款收据向售房户收取水电立户费、防盗网费等款项，借口为往来款项，为代收代付项目，长期挂在“其他应付款”等往来科目或最后以现金冲账，减少销售收入。还有的是管道煤气开户费等价外费用是否并入收入申报缴纳各税费。

（十二）由于大部分房地产开发商都是私人挂靠公司开发，从其账面着手检查，查不出其真实开发和销售情况。因此，对房地产开发公司有关纳税情况检查，稽查人员从上述风

个方面入手检查的同时，可以采用“假装老板”的身份前往售房处联系购房，摸清其开发和售房的基本情况，然后进行实施突击检查。还可以从土地拍卖、基建图纸、实地调查、走访购房和银行办理按揭贷款以及查对纳税人开户银行户头等办法间接进行拉网式的调查，并进行排队分析，拟定稽查方案然后进行一一查处。

第四篇：税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 来源： 浏览次数：345 网友评论 0 条

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。房地产企业主要偷税“伎俩”

一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。

二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。

三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

房地产开发企业常见的几种假帐制造方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒收入上。

１．利用房地产销售专用发票管理上的不完善隐瞒销售收入。

房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票，在发票的使用和管理过程中存在着许多的问题，主要表面在开“大头小尾”票，甚至不开具发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。

２．通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。

房地产开发企业在收取预收款或定金后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

３．将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（２）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制。（３）与交易相关的经济利益能够流入企业。（４）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在房产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。４．在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及国家税务总局《房地产开发企业所得税征收管理办法》规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产。有一些房地产开发企业，将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

房地产开发企业销售收入作假的税收稽查策略与方法

针对房地产开发企业上述种种作假进行偷漏税的方法和手段，我们在实施税收稽查工作时，可以选择高效的税收稽查方法和策略。

１．对利用房地产销售专用发票管理上不完善隐瞒销售收入的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入为手段。我们在实施税收稽查时，首先可以通过分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差异，税收稽查可将其列入重

点稽查范围进行重点稽查；其次，税收稽查可以通过房地产开发发票存根与相应的购房合同进行核对；最后，税收稽查可以根据发票存根记载的价款与同地段的市场价款进行对比，可以从中查出房地产开发企业是否诚信纳税。

２．对房地产开发企业通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业通过延迟工程决算、延迟开具房地产销售发票从而达到隐瞒收入的行为手段。税收稽查在外勤稽查中，可以通过长期挂账的往来账款实施稽查，核查其在房管部门办理的房产合同，亲临房地产开发地点进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理产权的移接交手续，是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，税收稽查可以根据会计核算实质重于形式的基本原则确认此项售房销售收入已经实现，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

３．对捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房不作视同销售收入入账达到少计当期计税依据，从而达到少计缴税金行为。税收稽查在实施税收稽查时，首先可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目税收稽查，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产中土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，税收稽查还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点稽查以发现问题。若税收稽查中发现问题，税收稽查可以要求房地产开发企业进行相应账务进行调整，计提相应的房地产涉税税金。４．从房地产开发企业的诚信度及能力分析。

税收稽查可以通过对房地产开发企业的诚信进行综合分析，检查是否存在做假账的可能性，对存在做假账的，在实施税收稽查时，可以重点稽查其相关信息。如何对房地产企业进行税务检查

由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及到多个开发项目时，成本核算不规范。在税务检查时，税务人员有事会感到很麻烦，笔者在对房地产企业检查过程中，总结了一点经验，感觉很实用，下面结合实际工作介绍给大家。

一、营业税计税营业额的确定

《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企

业收到购房款时可能有两种帐务处理方式。第一种处理方式：借：现金（或者银行存款）科目，贷：预收账款科目；另外一种处理方式是：借： 现金（或者银行存款）科目，贷：主营业务收入科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下：

应纳税营业额＝“预收账款”账户本期贷方发生额＋主营业务收入－“预收账款”账户本期借方发生额 公式①

根据会计账户原理又可得下列公式：

期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额 公式②公式②移项后，可得下列公式：

本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

应纳税营业额＝主营业务收入＋期末余额－期初余额

这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数三个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细帐中一笔笔合计当期发生数但在使用上述公式时应注意下列事项：

（一）要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入；如果出现企业调账事项，如，借：预收账款科目，贷：其他应付款科目等，则不得从借方发生额中扣除。

（二）适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细帐数字核对，以防止企业故意调整会计科目做假账。

（三）检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。

（四）“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。

（五）国税发［２００３］８３号文规定，房地产企业企业所得税计算公式是：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为：应纳税所得额＝本期所得额＋（预收帐款年末余额－预收帐款年初余额）×利润率

二、自行设计房源表

在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。内容如下：

（一）填写此表的数据来源：

１、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；

２、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；

３、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。

（二）此房源表的用途

１、通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本＝开发产品÷总面积（指可出售的面积）；主营业务成本＝已销售面积×单位面积成本。３、能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。

４、可以查出收入不入帐的情况。把金额栏合计数与企业 “预收账款” 帐上余额和已经结转“主营业务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入帐的情况。

５、合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应缴纳的“购销合同”税目印花税。

三、房地产常见的偷税手法

（一）少结转收入。常见的有下列情况：收取采光费、宣传费、上房费等价外费用不计入收入；购房人办理的按揭贷款计入“短期借款”科目，没有计入“预收账款”科目：“预收账款”总帐和明细账数字不符；笔者在检查时曾经遇到过这种情况，某房地产企业“预收账款”明细帐三级账记载８月份收到购房款为８００万元，计入总账时却只有４５０万元，其余的３５０万元计入了“其他应付款”科目。因为帐簿和报表仍然是平的，所以，检查时如果不注意是很难发现的。

（二）收入不入帐。常见的情况是使用收据收取售房款不入帐，使用资金时，以向某人借款的名义转入账内。

（三）多计成本费用。其

一、是虚列开发成本；常见的手法是通过虚开建筑业发票加大“开发成本”科目，一些企业为了少缴３３％的企业所得税而虚开建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的。经常见到的情况还有：虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目，也有可能是虚提的土地款，对于不是通过拍卖取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期结算项目成本，暂估多转销售成本。企业收到预收账款时就结转收入，但成本还无法准确核算，就暂估多转销售成本。

（四）利用关联关系转移利润

笔者曾在检查时发现过这种情况，某房地产开发企业为了少缴纳企业所得税，就新成立了一家软件信息公司（企业所得税在国税局缴纳，免征企业所得税一年），软件公司以向房地产企业提供信息服务为名，收取信息费４００万元。

四、如何检查

（一）注意多从政府部门调查取证，包括房屋的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，涉及到政府的多个部门。加强和上述部门的合作，有时可以得到意想不到的效果。通过上述部门取证，笔者曾查出过虚提土地款、收入不入帐但已经办好房产证、房屋赠与等情况。

（二）注意到建筑施工企业调查取证，其中建筑施工合同非常关键。因为工程成本占房地产开发的很大比重。有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造假合同。

（三）测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大快组成。其中土地成本和政府费用时相对规定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。

（四）注意检查“现金”和“银行存款”科目，特别是大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。

第五篇：房地产企业税收规划手法总结与案例解析

房地产企业税收规划手法总结与案例解析

主要内容：

第一节、避税原理及案例解析

（一）、避税的四种境界

1、乱帐 没法查，通过征管漏洞漏税。

2、钻空子，集中运用于税法规定滞后于实务创新领域，如金融工具创新领域。

3、形式重于实质，本质就是利用信息不对称，使用阴阳合同、虚假交易或设计有利涉税合同改变业务税务结果。

4、打文件，企业公关在税务领域的直接体现。

（二）避税的基本程序（税收风险识别流程图）

1、征税对象

思考1：没有产证的建筑物是否是房产税的征税对象。活动房是否是房产税的征税对象。

2、纳税义务人

思考2：信托的利息为什么没有征营业税？理财收益为什么没有征营业税？

3、应纳税额的计算

思考3：为什么金螳螂幕墙公司也可以是高科技企业，可以适用15%企业所得税率？ 思考4：为什么说过分关注税基的计算是避税的重大误区。

4、滥用税收优惠(研发费的加计扣除,全额预提地下车库成本)

5、纳税时点

思考5：集团公司内资金往来没有合同，不收取利息，税务机关核定征收营业税是没有依据的。

6、申报时间、延迟纳税、申报表三级复核及票据管理

（三）、避税七种武器

1、高难财技 不动产的融资租赁，售后回租或回购 资产包 思考6：资产重组、整体转让中，判定征不征流转税的依据是什么？

2、合并、分立

思考7：合并分立是税收最优化的手法，但是却不一定是成本最优化的手法。

3、踢球、以乱治乱

思考8：税收实践是集七分税法技术与三分沟通的综合艺术，沟通是必不可缺、有时甚至是决定性的。

4、资产计量

思考9：税法重视期间损益但是却忽略资产计税基础的计量，为税收筹划提供了通道。

5、分步筹划

思考10：房地产公司从境外美元借款计提利息后被债权人整体在境内作为债权转让，房地产公司的资本化利息是否要代扣预提所得税才可以企业所得税前扣除？

（四）、创新性筹划

1、创新业务，例如：资产重组、减资，金融衍生品、合作建房 BT

2、引导权力机关进入涉税领域，影响纳税结果。

利用违约金、法院文书、失火等非经营无票据业务损失规避企业所得税或个人所得税。

（五）、税法硬伤—缺少核心概念和严谨逻辑

培训公司的会员午餐是业务招待费吗？

二、税收风险管理整合框架介绍

介绍系统化的税收风险管理方法。

------------第二节、房产税、土地使用税、个人所得税的避税手法与疑难探讨

一、房产税、土地使用税疑难问题

1、房产税的分劈确认是目前最适用的规避方法

2、计租面积与建筑面积不同带来的税收风险

3、未入帐房产的房产税问题

4、租来的土地上建的房子，是否包含土地价值？

5、转租行为是否交税？

6、如何区分地下建筑物与地上相连的地下建筑物？

7、租来的集体用地，是否要交土地使用税？

8、按小时收费的车位费、按月租赁的车位费及机械车位的租赁费分别如何交房产税？

9、综合体商业得房率低，如何规避房产税？

二、个税的漏洞与反避税方法

1、个税征管框架结构

①11个正列举税目外的个人所得不征税，但是工资薪金税目中没有正列举可以免税的都要征税。

②5个劳动性质所得税目，6个非劳动性质所得税目，非劳动性质所得税率低于劳动性质所得。

③11个税目中，除了个体工商户生产所得外，其余10个以代扣代交为主要申报方式。

2、现金与股权捐赠并不属于个人所得税征税范围

3、其他所得，并不是兜底条款

4、股权交易所产生的个人所得税，可以规避。

如果股权已经过户，但是没有支付价款如何征卖方个人所得税？

5、代持股个税问题解析

6、合伙企业税收解析

合伙企业并不是完全意义上的纳税透明体

有限合伙公司并不属于股权私募基金的最优形式

第三节 房地产相关流转税疑难问题解析 □案例1 不为人知的税法故事

《营业税暂行条例实施细则》“劳务发生地条款”修改的幕后故事。

思考1：为什么“劳务发生地条款”未修改前，可以实现零成本的避税（所得税及土地增值税）？

□案例2 特别的混合销售2011年第23号公告与原文件国税发[2002]117号的差别在哪里？ 思考3：甲供材的种类有几种？甲供材是否必须取得建安发票？材料与设备的区别是什么？思考4：分包方是自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的自产贷物价款差额征营业税？ 分包方是非自产贷物+劳务，总包方是否扣除分包的的非自产贷物价款差额征营业税？ 思考5：混合销售与兼营的区别是什么？卖房送汽车属于混合销售还是兼营？ 混合销售的三个要件是什么？

□案例3 转让无形资产、咨询与培训的区别是什么？

思考6：转让非专利技术可以是转让无形资产，还可以是咨询，甚至是培训。

□案例4 营业税条例第五条 “纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务.转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”较原条例，取消了“向对方”三个字。以一个案例说明，取消三个字的深层含意。

------------□案例5 营业税中只有三个视同销售，与增值税、土地增值税、企业所得税中的视同销售不同，差别如何协调？

思考7：转让无产证地下建筑物在营业税是视同销售吗？在土地增值税中需要征税吗？

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