房地产企业的转型和发展

第一篇：房地产企业的转型和发展

房地产企业的转型和发展

第一部分：对于当下和未来的4个判断

一、房地产的充裕时代已经到来

“充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在《免费》这本书中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充裕时代。

在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到《免费》中所提到的“充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势迟早要到来。

突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。

这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。

二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求

房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。

但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。

房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。我们可以问问在座的各位，你们对于房子的需求到位了吗？很多人都不能说房子的改善就一步到位了。

回顾30年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们从租房子住，到买60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花园洋房，到联排，双拼，到独栋别墅。随着面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要求越来越高，而这些高的要求就构成了改善所导致的差异化，因为改善所导致的差异化的空间巨大，我们这个行业在这方面大有可为。

三、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化 我们传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。

我们的当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，房地产企业的盈利模式将会从依靠土地升值转变到依靠产品盈利。房地产企业需要打造更优秀的产品及差异化产品来获得盈利。

在盈利模式发生变化的情况下，行业结构正在发生变化。个人认为，未来的行业格局：

一是大的具有规模效益的企业集中度会提高，规模会继续加大；二是一些中小开发企业，特别是一些成长型的中小企业，如果还继续以规模为主要目标，那将面临很大的挑战和困难，这些企业需要在规模和利润率做出取舍，更多的要关注有质量的增长；三是一定有一些这样的企业，他们能够提供好的产品，好的执行力，好的服务从而获得产品和品牌溢价，精品型的开发商是很多中小企业发展的方向，也是我们的发展方向。

四、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点

在充裕时代背景下，传统的产品类型正在分化。第一是住宅产品，我认为未来住宅产品仍然是房地产开发的重点，但是传统的住宅产品正在升级，传统理解的所谓刚需概念其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求的产品。

第二是商业地产，商业地产是随着整个城市格局的拉开而发展的，随着全国大多数城市的城市格局基本形成，商业地产从新增量上看已经十分有限的，但是随着城市更新、国企混合所有制改革会带来较大规模存量资产发展成为新的商业地产机会，这个机会需要我们去把握，商业地产中存在的大量再改造，再重建，再设计，再运营的机会。

第三是大量的主题地产机会，尤其是致力于为人们提供有质量生活方式的主题地产机会值得认真研究和把握。新兴产业、养老服务业、旅游业、文化产业、健康产业、商业服务业（物流配送中心和社区服务业）的发展，也为房地产业的发展提供了新的空间。

当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来从而形成新的产城融合的投资机会，比如高端的教育、高端的健康医疗、高端的养生养老、高端的旅游度假、高端的体育养生等主题地产，该类型的地产既引领了所在城市、社区的产业转型和升级，又将这些内容和人们的生活方式结合起来，生活方式的改变是更大、更长久的改变，主题地产的发展，引领了传统住宅的升级，更带来了房地产行业新的投资机会。有了以上的判断，我们一直在思考以下问题，如何才能找到适合自己转型的方法和模式。

1、企业自身的资源能力如何支撑企业的转型？一些关键能力如专业团队、产业资源和企业信用（对应的融资能力）将制约或深刻影响企业转型的成败。如果缺乏足够的资源能力，如何以较低的成本获取这些资源和能力？这需要经营模式和管理能力的升级和创新。

2、转型如何开始，从何开始？房企以项目为基本经营单元的业务特征意味着，转型应该从选择合适的项目进行试点、创新开始。对新项目，按照既定的转型方向，设计财务模型、商业模式，积累细分市场的相关资源和能力。这需要应用产品和装备技术的升级和创新。

所以说当下是转型，未来是升级，贯穿始末的是创新。

第二部分：对于当下（转型）和未来（升级）的两个思考

一、什么是转型升级？什么是创新？

我认为，房地产企业的转型升级，并不一定要等于转产或转行，转型和升级应当更多的是强调发展和效益，产业内的创新发展是为了升级，多渠道多方式创造盈利点是为了转型。目前房产公司开展的主要工作，一方面，房产公司内部要实现转型和创新，由开发形向运营型转变，由销售型向服务型转变，保安全抓质量，同时为客户提供最优质的服务，让客户推荐客户给企业带来更多的客户；另一方面，房产公司结合建材，实现业务走出去，立足综合管廊这一产品创新、技术领先的优势，积极拓展对外施工作业，以综合管廊业务为突破口，带动企业转型升级。

所以，企业转型升级的内涵:目的是通过产业升级来突破企业的发展瓶颈。主要内容是提高产品附加值、拓展新业务、提升管理者自身的战略决策水平。核心本质就是通过管理体制进化来培育组织的应变能力。最终使命是通过组织应变能力，推动产业不断升级和管理体制的不断进化，来更好地适应环境的复杂变化，并在日益激烈的市场竞争中获得健康持续的生存和发展。

二、为什么要转型升级？为什么要创新？

我们认为，房地产正处在一个存量市场越来越大、增量市场越来越小的时代，而环境背景决定发展方向。在开放的社会，一个企业要走向成功，需要顺应外部大环境的变化趋势。不适应，就要落后，就要“出局”。只有深刻把握外部环境的变化趋势，才能判断出正确的发展方向。转型升级的直接好处就是提高产品附加值，增加企业盈利点，只有转型升级这条路，才是制胜未来的根本出路。

早在2015年底总结时，集团公司就已经指明了我们16年发展的主导方向：经营方面，盘活现有资产去库存，力争将现有的1.5亿元可卖住宅、商铺完成70%的任务，计238套，盘活资产缓解企业资金压力；由开发企业转向运营企业，提升企业可持续性发展；提升管理效能，保住行业领先地位；建设方面，与建材公司联手拓展外部建设任务，实现盘活资产和养活队伍；做好23#楼建设任务及其它需完善事宜；物业方面，提升物业服务，做好品质提升工作，做好环境及车位整治，算好账、核定高层缴费标准、实现物业不亏损。面对这些目标，我们要如何进行转型和升级？

第三部分：对于当下（转型）和未来（升级）的两个对策

一、通过管理创新，加强团队建设。

重新认识企业的“企”字，如果没有了“人”字，企业也就终止了。我觉得很有道理，在现代企业的发展中，必须建立以人为本的管理思路。“十年树木、百年树人”，企业在“选人、用人、留人”的问题尤为重要，所以我们必须建立和健全我们的用人制度，切实的提高员工的技术水平，才能跟上我们公司硬件发展的步伐，企业才能更加的欣欣向荣。

房地产企业的当下和未来的竞争，说到底是人才的竞争。谁拥有一个一支强大的团队，谁就拥有了未来。招聘和留住好的人才，靠物质条件，更靠文化、靠平台，要让人才在企业感觉到尊重，感觉到机会，感觉到空间，同时人才也选团队，他要看我在和谁一起共事，团队成员之间是否可以互相学习，共同进步。

同时，对于这些高效能人才，要严格要求，结果导向，同时尊重过程的付出，用制度和流程去管理，减少人治和随意性，让他们充分意识到团队的重要，加强沟通和协作意识，从而实现企业的共同目标。

所以，我们需要巩固现有团队，通过加强学习，尤其是专业上、团队合作和沟通、工作方式和方法等问题上加强锻炼，提高团队能力，打造一支执行能力强、业务水平高的专业团队。用团队的智慧去弥补不足，实现公司和团队的发展目标。

二、通过经营模式的创新，寻求具有带动效应的突破口。

房产企业要实现转型升级，必须不断地创新经营理念和模式，拓宽销售渠道，强化服务意识，延伸产业链条，才能实现做大做强做精做长。变静态经营为动态经营，市场不是静止的，销售上要抛弃传统的以静制动、以不变应万变的静态经营思维，时刻保持高度的危机感和紧迫感，建立企业主体的动态经营策略，努力做到驾驭未 来而非经营过去。

除此以外，还要实现经营模式灵活多样化，结合自身条件以及客户情况，采取多种多样的渠道销售和客户服务方式，做专做精做特，让客户满意。由开发型企业向运营型企业转变，目前和未来的市场是一个渠道为王、服务至上的市场，因此，房产企业要从发包商全向服务商转变，从原来的以价格为导向，靠政策、靠行情实现盈利，向以精品工程为名片的经营模式转型、向以多渠道销售的销售模式转型、向以服务为导向的服务模式转型，全面适应市场需求。

于此同时，大力拓展外部建设工程，提高施工能力。充分发挥现有团队的指挥部作用，强化对人、机、物的协调力度，为外部施工建设保驾护航。对施工队伍进行人才“输血”，靠承揽工程为企业转型升级进行“造血”，以综合管廊施工这一技术创新、产品领先的优势为突破口，打开企业转型升级之门，实现由养活队伍向盘活资产的根本转变。

第四部分：对于当下（转型）和未来（升级）的四个目标

以产品创新为途径。一方面，通过对最终产品与细分市场的选择，发展具有创新特色的建筑产品；另一方面，全面提高房屋的安全性、舒适性和功能性，打造质量优良、性价比优、群众满意、社会放心的产品。保安全，抓质量，打造卓越的团队执行力，成为精品型的房地产开发商。

以优化成本为途径。科学配置资源，优化流程、整合房地产企业价值链系统，以适应不断变化的顾客期望，为顾客提供最大化的产品价值。同时，集约节约利用资源，积极采用新技术、新产品、新材料以降低开发成本。

以创新管理为途径。以企业经营管理理念创新为突破口，建立现代企业制度，为提升核心竞争力营造良好的内部环境；建立与完善企业激励和评价机制，充分调动员工积极性、主动性、创造性，培养员工的主人翁精神。

以树立品牌为途径。以房地产企业的企业信誉、产品形象树立品牌，企业在运营中，要高度重视社会效益、环境效益、履行社会责任，为社会服务，树立良好的品牌形象。

“解放思想、转型升级、创新发展” 为我们房产公司指明了方向，也为房产公司带来了机遇，房产公司在新一轮的转型发展中主要是解决好存量与增量的矛盾，存量就是对现有物资如何发挥最大的效能，对现有产业如何升级，对现有人员如何调动最好的工作积极性，对现有的管理模式如何改变形式，减少阻力，提高效率。增量就是在发展中如何优化资源，让资源效益最大化；就是通过新工艺、新技术的应用提高效益；就是要在新的业务拓展中寻找新的合作机遇、合作方式和盈利模式的更新换代。

我们将珍惜这次转型升级、创新发展的机遇，我们已初步认清了形势，也在阶段性特点的确立上有了新的理念。通过我们的努力，我们一定能撑过困境、扭转逆势，求得生存和发展。

想一生保暖必无出息，经几度饥寒方能有为。

感谢各位的聆听！

第二篇：房地产企业的转型和发展

房地产企业的转型和发展

进入2014年的房地产行业，充满了挑战和不确定性。对房地产市场数据的分析，对房地产金融的解读，对房地产政策的分析，在房地产圈内圈外都引起了很大的关注，这些分析和解读有助于我们理性看待这个行业和市场。作为一个地产从业者，除了这些分析和判断外，我们更多的在思考企业怎么转型和发展。

理解企业的转型和发展，就离不开思考的背景，这个背景就是我们对于行业和市场的认识。除了这些大量的数据分析之外，我想从另外的角度提几个看法。

第一部分：对于当下和未来的4个判断

一、房地产的充裕时代正在加速到来

“充裕时代”这个词，是克里斯-安德森在《免费》这本书中所提出的叫一个重要的概念。什么叫充裕时代？也就是说我们的传统行业，我们的传统产品已经普遍的面临了充裕时代。

在这里，我要借用这个词，来说明，我对房地产行业的理解和思考。房地产行业要达到《免费》中所提到的“充裕时代”当然还为时尚早。但是一些现象却在说明这个趋势迟早要到来。

突出表现在：绝大多数房地产市场供不应求的时代已经结束，一些产品，比如一些商业地产的同质化产品现象明显，房地产行业的利润率在下滑等等。

这个现实都在提醒我们去思考，我们这个行业要更多去想怎么样在这样的一个常态下，再这样一个客观事实下去生存、发展，也就是说，我们这个行业迟早会回归，我们要正确去看待这个客观的趋势，并且提前做好准备。

充裕时代的到来，在说明我们这个行业在向传统行业回归，但是相比传统行业，我们这个行业的利润率相比传统产业还是比较高，全年的开发量，销售量还处在一个较高的水平，这些都说明，充裕时代并不是房地产行业发展的结束，而是行业转型和发展的新的开始。

二、行业发展的机会在于差异化，在于不断升级的消费需求

房地产行业的同质化现象在不同的城市，不同的产品中都有所体现。比如一些城市综合体项目，从项目的形态上，基本上就是购物中心、写字楼、酒店或酒店式公寓再加上住宅。

在购物中心招商的品牌上，从一线品牌，到大家一窝蜂去找快时尚品牌。比如一些住宅产品，大家都觉得刚需是一个主要的市场，大家都开发刚需产品，在总价、产品面积、产品品质、服务上都同质化。供应量很大，但是产品基本雷同。

但是从需求上看，我们是否很好的满足了消费者呢？消费者的需求是在不断变化的，在供不应求的时代里，有房子住就是最大的需求，但是消费者的需求也在不断升级的，因为消费者的需求是可以被教育的，当他们基本的居住需求被满足后，他们就会出现不同的，更多的，更好的需求，而这些需求的总体特点是差异化的，差异化需求是房地产行业未来发展的根本动力。

房地产行业未来发展一个重要的关键词是：改善。我们可以问问在座的各位，你们对于房子的需求到位了吗？很多人都不能说房子的改善就一步到位了。

回顾30年房地产发展的历史，就是不断改善的历史。我们从租房子住，到买60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花园洋房，到联排，双拼，到独栋别墅。随着面积的改善，消费者对于产品、品牌、服务、环境的要求越来越高，而这些高的要求就构成了改善所导致的差异化，因为改善所导致的差异化的空间巨大，我们这个行业在这方面大有可为。

三、房地产企业的盈利模式正在发生变化，行业结构将出现分化

我们传统的房地产的盈利模式，主要是赚的土地升值的钱，赚的是市场预期的钱，赚的是快速周转的钱，而这些模式在当下和未来都面临着比较大的考验。

我们的当下和未来，还是要赚这些钱，但更多的是盈利模式在发生着更大的变化，我们将赚品牌溢价的钱，赚产品力的钱，赚服务的钱，赚资产管理的钱，赚金融的钱等等，这些盈利模式已经初现端倪，未来会更加明显。

在盈利模式发生变化的情况下，行业结构正在发生变化。个人认为，未来的行业格局：

一是大的具有规模效益的企业集中度会提高，规模会继续加大；二是一些中小开发企业，特别是一些成长型的中小企业，如果还继续以规模为主要目标，那将面临很大的挑战和困难，这些企业需要在规模和利润率做出取舍，更多的要关注有质量的增长；三是一定有一些这样的企业，他们能够提供好的产品，好的执行力，好的服务从而获得产品和品牌溢价，我称之为精品型的开发商，我认为这是很多中小企业发展的方向。

四、产品分化，主题地产空间巨大，正在成为新的增长点

在充裕时代背景下，传统的产品类型正在分化。第一是住宅产品，我认为未来住宅产品仍然是房地产开发的重点，但是传统的住宅产品正在升级，传统理解的所谓刚需概念其内涵正在发生变化，需要提供精准的，满足差异化需求的产品。

第二是商业地产，商业地产是随着整个城市格局的拉开而发展的，随着全国大多数城市的城市格局基本形成，商业地产从新增量上看已经十分有限的，但是随着城市更新、国企混合所有制改革会带来较大规模存量资产发展成为新的商业地产机会，这个机会需要我们去把握，商业地产中存在的大量再改造，再重建，再设计，再运营的机会。

第三是大量的主题地产机会，尤其是致力于为人们提供有质量生活方式的主题地产机会值得认真研究和把握。

当地产和生活方式结合起来，和现代服务业结合起来从而形成新的产城融合的投资机会，比如高端的教育、高端的健康医疗、高端的养生养老、高端的旅游度假、高端的体育养生等主题地产，该类型的地产既引领了所在城市、社区的产业转型和升级，又将这些内容和人们的生活方式结合起来，生活方式的改变是更大、更长久的改变，主题地产的发展，引领了传统住宅的升级，更带来了房地产行业新的投资机会。第二部分：当下和未来，企业的应对之策

一、房地产企业要加快金融化、资本化，降低负债率，尤其是解决长期资金问题 当下和未来，房地产企业最大的瓶颈是资金问题，尤其是长期资金，长期低成本的资金问题。这个问题在整个市场呈现卖方市场的时候，还可以通过快速销售，快速回款等方式来解决，但是在买方市场的情况下，消费者开始变得理性和精明，开发商需要有长期低成本的资金去支撑企业的长期发展。

——企业要加快对接资本市场。这段时间，我接连认真看了王石先生的两本书，《大道当然》和《道路与梦想》，以及任志强先生的《野心优雅》，这两个企业以及更多的企业发展史中，很重要的一点，就是比较早的对接上资本市场，通过上市，企业获得了更多的融资和发展的手段，比如增发、配股、可转债、银行和长期资本的支持，这是对于支撑企业长期发展非常重要的保证。

——金融是一种融资手段，更是一种新的商业模式。过去房地产企业也在尝试向金融转型，很多企业推出基金，应该说取得了一些进展和成绩。但是，这些房地产开发企业背景的基金在发展到一定阶段后，普遍都存在着瓶颈。出路在哪里？出路在于房地产的盈利模式可以向房地产金融转型，房地产金融和基金不再是满足于自身发展的融资平台，它更多的是引领企业的转型，打造房地产金融的能力，并且将房地产金融成为和房地产开发并行的产业载体，自身有很强的盈利模式。

——加快产品的资本化。我们要做的大量商业地产，未来要做的大量的主题地产，由于存在一定量的产业运营以及持有物业，这些物业就具有类金融的属性。可以通过信托、REITS、长期物业贷款等方式将其资本化，从而为企业发展获取更多资金。

——加快和境内外长期金融和资本对接力度。房地产金融市场上存在着大量的短期、高成本的钱，但是缺的是长期的，低成本的钱，这些钱存在于保险公司、养老基金等手中，企业需要加大力度，除了正常的银行开发贷以及流动资金贷款等手段外，要和境内外长期资本建立战略合作，并且获得长期的资金支持。

——采取联盟、合作的方式，在公司或者项目层面引入不同的伙伴，分散风险，保证企业和项目的可持续发展。在合作这个问题上，有两种方式可以考虑，一种方式是针对项目自身的操盘能力有限，可以找一个更大的企业和品牌合作，自己作为财务投资人获取收益，还有另外一种方式是基于自己很好的产品和项目操盘能力，引入其他企业一起合作。

二、加强投资能力，投资需要更精准，需要创新

从长期资本的要求，行业和市场要求，房地产企业都需要加强其自身投资能力。投资能力建设上有几点需要思考：

1、投资从精选城市到精选项目。我们这个行业说起投资，习惯的就是拿出多少个城市，拿出不同级别的城市进行分析，从而得出哪些城市有风险，哪些城市有机会。

我觉得，城市数据可以如此详细，并且能够如此深刻分析，确实是我们做这个行业的一个巨大的进展。但是今天我们还要做这个行业，我们还需要在这些城市发展，我们就需要在城市分析的基础上，更加关注项目本身的地段，项目本身的潜力，配套，环境，产业等。

我经常举个例子，杭州市场大家都在观望，但是哪天告诉你西湖边有一块地，并且安全边际高的情况下，你拿不拿？所以，精选项目未来项目投资的主流，需要加强和提高。

2、投资需要关注新机会，新产品下的投资机会。新机会在哪里？我认为有以下机会是值得关注的：

一是城市更新以及国企混合所有制改革中出现的存量资产机会。这些项目有的可能是旧的厂房，办公，酒店，商场等，这些资产存在大量的扩建、改建、改造、再运营的机会，而城市更新中存在大量的城中村改造，这些机会是未来的新的投资方向。这些项目的盘活，考验的是我们的投资能力，而投资能力的背后是考验我们的产品能力，设计能力，运营能力，以及资产管理能力。

二是新城镇建设。在新型城镇化的大背景下，主要中心城市郊区的新城镇建设，特别是能提供高端生活方式的，融合现代服务业背景下产城融合，休闲度假和第一居所融合的新城镇建设，高质量城区的建设是未来的大机会。（有关旅游度假小镇，请看笔者《重塑旅游地产商业模式》，东方早报，20140415）

三是致力于提高高质量生活方式的主题地产机会。正如前面所述，高端的教育、医疗健康、旅游度假、养生养老地产满足了人们差异化的，不断升级的消费需求，这些产品得到了各地政府的欢迎，得到了消费者的欢迎，实现了多方面的共赢，应该得到大力的发展。

3、投资的创新在于不仅是投项目，还在于投股权，投品牌。房地产企业的投资部门，从某种程度上就是拿地的部门，这是和公司的发展模式和战略有关的。

但我们需要创新，我们未来的投资，不仅在于拿地，拿项目，更多的，我们可以研究房地产产业价值链的各个环节，并且在各个环节上找到最好的品牌和企业进行投资。对股权和品牌的投资，有很多好处。

一是可以引领企业的转型，让企业变得更轻，也许到几年或者几十年后，我们的房地产企业变成了产业整合的集团，变成了品牌管理集团，我们将来获取的是品牌运营的收益；二是所投的股权或品牌，从客观上促进了企业资源整合能力的提高，而资源整合能力又是我们开发主题地产非常重要的资源。

4、投资要更多关注收购兼并中的投资机会。房地产行业存在着大量的收购兼并的机会，过去主要是通过收购股权获取项目，而未来，可能存在并购公司的机会，特别是随着国企混合所有制改革后，这些机会需要关注和跟进。

5、重视特殊情况不动产的投资。尤其是一些金融资产中的不动产投资机会，从过去的不良资产到现在存在的一些价值被低估，由于债务人流动性等问题而导致的问题金融资产中的不动产的机会。

6、投资要重视全球化的布局。全球化布局是有主线的，这条主线就是随着中国人的生活迁移而带来的在地域选择上的变化。中国的消费者正在全球范围内流动，旅游、度假、消费、教育、事业、居住正在全球化，并且这个趋势还在加速。这个趋势，就需要我们认真审慎考虑在全球范围内去寻找投资机会。

一方面是中国人到全球去消费，那么可以考虑投资全球的好的品牌资源，比如好的酒店、度假村、百货、电影、文化、娱乐等等，通过我们的投资，能够给这些国外品牌带来更多的中国市场的因素，另外一方面加大和这些品牌的合作，也可以给中国市场带来更好的产品、更好的消费体验；第三我们要根据全球迁移的趋势，布点移民的区域，开发房地产项目；第四加强房地产金融的合作和布局。走出一条从不动产资产到房地产开发到品牌资源到房地产金融的全球化布局之路。

7、投资能力的建设很重要的一方面是项目退出能力的建设。一个完整的投资，应该是融、投、管、退的完整循环，所以一个项目投资的成功，一定是具备很好的退出渠道或通道的，不论是采取资产处置，上市，销售等方法，实现资产的有序流动是房地产企业需要注重的。

三、加强产品力建设

1、以终为始，从把握消费者需求出发，加强产品力建设。消费者需求的持续的调研、分析是十分重要的，我们要充分借助大数据、移动互联网等手段，加强消费者数据的建设，从而能够更加精准掌握消费者特征，购买行为，购买心理等，谁掌握了消费者，谁就能在未来的竞争中掌握主动。

2、加强产品的研究和设计能力。产品力建设是一个不断持续的过程，尤其是在面向改善性需求情况下，产品的研究和设计能力需要在几个方面开展工作：一是产品的技术、风格、规范的创新；二是要加大对物业配比、产品组合的研究和设计；三是从注重物理空间的研究和设计，到更加注重软件的建设，更加注重服务价值和服务产品的研究和设计。

3、成立专门的研究团队、部门或研究院。在企业条件许可的情况下，要推动企业研发力量和团队的建设，研究外部环境，研究市场，研究消费者，研究产品，研究服务，研究价值，这些研究最终都会落实到企业的产品，投资以及战略中去，是非常重要的团队和部门，不可小视。

4、注重服务产品的研究和设计。一是传统的服务空间的价值再塑，比如一般小区的会所，过去只是承担的简单配套的功能，但是会所完全可以成为小区居民情感联系，互动、社交的平台，而这些平台具有网络所没有的优势；

二是原来的小区商业仅仅是围绕小区的简单的商业功能的承载，小区商业的价值无法体现，小区商业完全是单向的，无法实现和小区居民的互动，如果将小区商业变成小区居民可以参与的创意市集，变成小区居民可以参与的商业载体，其价值就可以体现出来了；

三是可以大胆借鉴一些服务行业中好的做法引入到房地产项目中，比如将五星酒店的空间、设施、动线、服务水准引入到项目中，提升项目的水准。

5、环境和景观是产品力的重要组成部分。当住宅以及所在的小区越来越承担着人们生活方式的空间的功能后，消费者会越来越注重环境、景观所带来的影响。

一是景观和环境是项目风格、文化的具体体现，比如欧式的、日本的、新亚洲风格的，其实都可以通过景观和环境表现出来，我觉得以中国、日本为代表的东方文化是触动人们内心深处的东西，这些文化所表现出来的空间，山、水、石、园林以及他们的组合是可以非常精彩的。

再加上，这些景观和一些功能的叠加和组合，更加提升了项目的品质，比如对于茶环境和空间的设计和研发等，比如在小区设置人造的沙滩，既满足了小孩的需求，而且对于整个小区的品质得到了很大的提升。

6、注重空间内动线的设计，以及精装修产品的研究。现代社会的消费者，他们已经越来越没有时间和精力去自己装修房子，人们越来越倾向于运用专业化分工去完成不同的工作，所以，房子内空间的设计以及精装修产品的研发以及品质是决定一个项目品质的最直接感受。

7、注重品牌建设。过去30年房地产行业的发展，已经涌现了一些非常好的房地产项目和公司品牌，这些品牌在未来的竞争中将会体现更大的溢价能力，并且能够成为企业发展的“护城河”，有很好的抗风险能力。

品牌是一个公司，一个项目核心能力和优势的最集中体现，也是一个公司和项目价值的最集中体现。品牌的核心是价值，特别是我们想传递的价值以及在消费者心目中的价值，这些价值和消费者产生着某种联系，特别是需要将品牌上升为消费者心目中的情感品牌，产生情感联系，产生强大的品牌黏性，形成粉丝经济。

要充分利用新媒体，新网络，新渠道，在将品牌价值传达到最终消费者的通路上大胆运用新手段并且进行创新，增加消费者的体验、参与，实现品牌价值的精准传递。

四、加强开发和运营管理能力建设

1、从高周转、快周转到有质量的周转。

强调并执行周转，应该是我们这个行业的巨大进步，采用快周转的模式，也成就了一批知名的企业，这些企业无论是从资金的使用效率，开发周期、管理模式等方面都做出了很多的创新和进步，一时间也成为我们这个行业的主流之一。

随着房地产行业进入到新的发展阶段，我们需要从高周转、快周转发展到有质量的周转，从提高产品品质等方面促进企业更好更快发展。

2、提高资源整合能力

未来的房地产，不仅仅考验开发能力，更多的考验是资源的整合能力，比如所需要的现代服务业的资源，主题地产从某种程度上就是现代服务业承载的载体，是平台，但是这些资源整合得好，就有可能出现当时商业地产的模式一样，一些品牌和资源跟着项目走，这样有利于我们从整体上推进项目的投资和建设。

资源整合，一是我们可以投资这些资源或品牌，使他们成为我们紧密的合作伙伴；二是我们可以和这些资源和品牌达成战略合作，在项目的获取、项目开发技术、项目管理上提供帮助和支持；三是我们需要加强产品研发，想清楚，整明白，这些资源嫁接后，产业怎么赚钱，房地产怎么赚钱，其产品形态如何等很多问题，从某种程度上看，资源整合关键是产品，关键是盈利模式。

提高资源整合能力，一个基础性的问题就是如何借用和管理好第三方力量，为我所用，提高项目开发水平，提升项目品质。

一些企业在涉及一些新的主题地产，开发一些顶级项目的时候，经常会碰到大量的设计单位、顾问单位、供应商、咨询机构等等，如何管理好他们，最主要是从项目品质、项目智慧、项目成本、项目周期等角度管理好，协调好是一个很具体的问题，如果管理得当，企业就能将有些人力和资源外包，在节省成本的同时，却拥有大量的高端的第三方力量。

3、加强资产管理能力建设

资产管理能力，最核心的就是资产和项目的保值增值能力，一个企业的资产管理能力，在很多方面都可以用到，一是增强房地产金融能力，提高房地产金融的盈利水平；二是在很多存量资产的改、扩建过程中，在存量资产的再经营过程中都可以用到。资产管理能力是一个企业的系统能力，涉及到专业的设计能力、策划能力、工程管理能力、品牌和资源整合能力、招商能力、运营管理能力等。

4、加强产业运营管理能力建设

产业运营，包括商场、购物中心、写字楼、酒店、一些主题地产还涉及旅游、景点、主题乐园、养生、健康等内容的产业运营。这些主题地产需要大量的复合管理和运营的能力。

所以，对于这些项目，一定要想注重自身培养团队和外部力量的结合，将来产业运营管理能力是一个企业转型的关键所在，也是赢得未来竞争的非常重要的组成部分。

五、引领企业向现代企业治理转型

30年的行业发展，造就了我们这个行业的巨大进步，其中就包括房地产企业治理的进步。但客观上说，我们在这方面还有很多工作要做，发展的空间巨大。

1、提倡并执行“阳光、规范、透明”的企业文化。

一个企业的文化，其重要的价值观和文化基础就是企业家的价值观和管理哲学。每一个企业家背后都有其优势和不足，而一个成熟的企业，首先就是在文化上要充分理解贯彻企业家的价值观，并在此基础上，形成更加市场化、专业化并且建立能够引领这个行业发展的企业文化。

对一个企业来说，“阳光、透明、规范”是基本的文化要求，在这之上，还会有更多的社会责任和企业公民，这些文化应该坚持并身体力行。

2、实现职业化、市场化和专业化的团队和运作机制。

最近几年，房地产企业涌现出很多的黑马，或者一些新兴的力量的兴起，研究他们，你会发现一个很有趣的现象，就是所有权和经营权的分离。

这些企业的老板通过董事会，通过目标考核实现对企业的管控，而企业的经营管理完全交给职业化团队去操盘，其实万科也是如此。任何一种治理结构都有利有弊，但是实现所有权和经营权的分离，不失为一个可以探索的方向。

职业化的团队最大的优势，就是懂得工作界面，懂得工作流程，并且在产品、技术、管理上更加专业。职业化团队需要加强的正是企业家思维，要用企业家思维去对待工作，对待企业。

具体到一个房地产企业，什么是企业家思维？就是我们需要有成本意识，预算意识，开发周期的意识，管控和制衡的意识，要站在企业和企业家的立场和角度去看待工作，而企业家思维的形成，需要激发，需要培养尊重专业的平台和空间，让专业的人能够在这样的环境中充分发挥，能够有空间和机会，从而创造更大价值。

3、加强团队建设。

房地产企业的当下和未来的竞争，说到底是人才的竞争。谁拥有一个一支强大的团队，谁就拥有了未来。招聘和留住好的人才，靠物质条件，更靠文化、靠平台，要让人才在企业感觉到尊重，感觉到机会，感觉到空间，同时人才也选团队，他要看我在和谁一起共事，团队成员之间是否可以互相学习，共同进步。

同时，对于这些高效能人才，要严格要求，结果导向，同时尊重过程的付出，用制度和流程去管理，减少人治和随意性，让他们充分意识到团队的重要，加强沟通和协作意识，从而实现企业的共同目标。

团队的建设，要更加注重工作界面的确立，以及流程，机制的建设。流程和机制建设，就是游戏规则的建立。

很多时候，我们容易就事论事，容易去做那些紧急但不重要的事情，但是这不能保证企业的可持续发展，而是要通过流程和机制的建设，告诉团队成员的角色、分工、职责、工作界面、步骤、程序以及考核和激励，一切都是有章可循，提倡什么，反对什么，问题的解决机制都十分清楚。

流程和机制建立后，企业的最高决策者以及管理层要管住自己“闲不住的手”，学会授权、放权、学会用现代公司治理架构去管理公司，学会管理和监控，学会支持和服务，同时，加强正式和非正式沟通，只有这样，流程和机制才能真正确立。

团队建设，要学会在有限条件下做决策，更会学会接受团队建设中不完美。比如人才的招聘，找到性价比高，完全符合你的要求的人才理论上是存在的，但实际上是很难完全达到的，因为受限于公司的规模、品牌、产品、项目、预算、团队能力等多种因素，我们很难找到十分完全满意的人才。

所以，我们需要在现有团队中加强培训，尤其是专业上、团队合作和沟通、工作方式和方法等问题上加强锻炼，提高团队能力，用团队的智慧去弥补不足，实现公司和团队的发展目标。

2014年的当下，我们需要“睁眼看世界”，关注这个行业的市场、城市、政策等数据，但更重要的是我们需要理清思路，清晰格局，同时我们需要“埋头做事”，以市场为导向，重塑我们的产业价值链，在金融、投资、产品力、运营管理、现代企业治理等方面走出一条新路来，去应对当下，迈向未来。

第三篇：浅谈企业转型发展

企业转型发展系列谈

（一）加快向能力转型的工作坐标

董事长、党委书记XXX在院党委十届五次全委会上提出的“世界一流企业的基本特征”，包含九项指标：一是以中青年为骨干的高精尖人才团队的数量和质量，特别是创新型中青年领军人才的阵容。二是或规

划期内在国内外核心期刊上发表的科技、专业论文的数量和质量。三是或规划期内获得有效的自主知识产权的数量和质量，尤其是发明专利的数量和软件著作权的数量。四是或规划期内获国家级科技进步奖、国家级“四优”奖的数量和质量。五是或规划期内承揽有影响的国内外重点工程或高科技含量项目的数量和质量；六是或规划期内企业管理成果获国家级奖励、荣誉的数量和质量。七是企业品牌的市场影响力和美誉度。八是企业盈利能力和财务状况的优劣，特别是技术创新对企业经济指标的贡献度。九是企业履行社会责任的自觉度与诚实度。

（二）做到四个坚持不动摇：

1、坚持三大市场开拓不动摇，提高抵御政策和行业波动风险的能力。要以勘察设计为中心，逐步向产业链的上下游延伸，实现结构优化调整。在“十二五”期间形成“国铁、城轨市政、海外”三大市场三足鼎立的产业格局和“工程勘察、工程设计、工程总承包、工程咨询、工程监理”五大支柱产业齐头并进的价值实现格局。要超前思考，在认真分析市场、分析项目的基础上，有选择性地进行尝试推进业务延伸，战略上要大胆突破，战术上要审慎推进。

2、坚持思想引领，构建学习型企业不动摇。如何将我院打造成国际型工程咨询公司乃至国际型工程公司是一个全新的课题，需要全院广大干部职工不断创新，超越自我，持之以恒地实践。这也需要我们进一步深化开展学习型党组织建设和学习型一院建设，以学习力推动核心竞争力提高，以观念更新支撑能力转型各项工作的开展。在学习型企业的建设过程中，我们一定要不等不靠，不满足、不懈怠，要始终牢记：今天的不进取就是明天的不领先，明天的不领先就是今后的发展受挫。

3、坚持“三技”治企理念不动摇，突破转型中“人才、技术、管理、文化”四大瓶颈。一是人力资源管理要多维化。要围绕人才强企的战略目标，大力营造尊重人才、公开平等、知人善任的院内环境，促使优秀人才脱颖而出。要把能力建设作为班子建设的出发点和落脚点，努力建设一支政治坚定、业务精湛、能力全面、员工满意，能够推动我院科学发展的领导干部队伍。二是技术管理要标准化。建立一套行之有效的生产、技术、质量管理制度，加强勘察、设计、咨询工作流程的标准化管理水平；围绕市场转型，集中力量在一些关键核心技术领域取得重要突破。三是综合管理要精益化。坚持宏观控制与微观管理一起抓，健全完善内部控制和风险管控体系，通过管控提高效益，走低成本发展之路。

4、坚持安全至上、质量为本不动摇。必须要加强对勘察设计工作各环节风险管理的研究，进一步建立健全勘察设计质量安全保证长效机制，将勘察设计质量安全意识落实到日常工作常态中，真正达到提高勘察设计水平与完善管理体系的目的。抓好安全质量，关键在落实，重点在项目，根本在管理。要把管理的重点进一步转移到抓现场、抓项目、抓管理、抓落实上来，为企业的长远发展筑牢基石。

（三）把握好三种关系：

如何破解我们发展中的难题，保持企业平稳、持续、健康发展，思路只有一个，事实上这个答案早已给出，这就是“坚定不移地加快推进能力转型，向建设国际型工程咨询公司的目标努力攀登”。

一、把握好三种关系

1、把握好机遇与风险的关系。要认清全院目前面临的形势，主动适应市场环境的重大变化，不为传统模式和地域思维所限，积极寻求新的经济增长点。

2、把握好责任与质量的关系。一是要重视源头管理。加强科学设计，一丝不苟，每个环节、每道技术都不应该出问题，也不允许出问题；二是重视过程管理。在整个研发和制造过程中始终把安全和质量摆在第一位；三是要重视人的管理。安全和质量离不开人。产品如人品，什么样的人品就有什么样的产品，而人品中最关键的是高度负责，精益求精，一丝不苟；四是要重视服务管理。服务要跟上，发现问题，立即改正。全院广大干部职工必须树立高度的责任心，认真落实有关法律法规，严格执行建设程序、建设标准，保证勘察设计的深度和质量达到要求，要将责任心贯穿于勘察设计工作的全过程，坚持将勘察设计质量安全意识落实到日常工作常态中，确保我们勘察设计的每个项目都科学、合理、安全、可靠，牢固树立质效双优的铁一院品牌。

3、把握好传统优势区域和新开发区域的关系。要打破传统区域与优势区域观念。我们的管理者、各级行政领导包括技术领导都要更好地去适应市场形势的变化，审时度势、提高服务意识，将观念的转变落实到具体行动中，这样才能稳固传统优势区域市场，抢占新的市场区域。

第四篇：企业转型发展重要讲话心得体会

袁纯清书记在全省领导干部大会上的重要讲话“以清新之风、务实之言”指明了山西当前和今后一个时期科学发展的路径，提出了当前乃至“十二五”时期山西发展的目标、思路和举措，进一步明确了发展方向。讲话立意深、针对性强，抓住了制约山西转型发展、跨越发展的关键。袁书记在讲话中指出：“要以建设国家新型能源和工业基地为基础，努力建设全国重要的现代制造业基地、中西部现代物流中心和生产性服务大省……”结合商务工作实际，我拟就我区发展物流业谈点个人愚见。

一、大同开发区发展物流业具备的条件：

第一，经济持续快速发展，物流业市场需求旺盛。近年来，开发区经济发展突飞猛进，各项主要经济指标以年均30％的速度增长，开发区实现地区生产总值28．1亿元，工业增加值17．9亿元；财政总收入完成4．1亿元，进出口总额完成8390万美元。经济的快速发展促进了物流总量迅速增加，既为物流业发展提供了现实旺盛的市场需求，同时也为物流业持续发展提供了有力保障。

第二，多元化的产业格局已经形成，物流业发展潜力巨大。目前，开发区内的企业项目涉及医药、机械制造、建筑开发、石材加工、食品加工、汽车生产与销售等领域，以制药业为支柱，机械制造、汽车生产与销售等多元化的产业格局已经形成。特别是医药行业发展迅速，占据了全省医药工业的“半壁江山”。物流业发展潜力巨大。

第三，特殊的地理位置和四通八达的交通网络为物流业的开展创造了得天独厚的条件。开发区南靠大秦铁路湖东编组站，大塘公路与京大高速公路沿区南边而过，大阳公路贯穿东西，北倚京包铁路，东距大同民航机场5公里，南距京大高速公路入口1公里。区内道路四通八达，纵横交错。从铁路到公路，从陆地到空中的全方位、立体化的开放格局，为开发区物流业提供了重要的发展空间。

开发区发展物流业，不但能为中西部双向扩展提供货物批发、配送、仓储和包装等服务，而且还可以通过京津冀大都市圈向东南沿海地区双向辐射发展。

二、开发区发展物流业的一些思路：

第一，推动物流业与区内优势产业融合。开发区医药、机械制造、建筑开发、石材加工、食品加工、汽车生产与销售等六大支柱产业实现的工业增加值已占到全区规模以上工业的99％以上，成为支撑开发区经济发展的主要力量。物流业既是六大产业之间的重要纽带，也是这些产业跟国内外市场相连的重要载体，发展物流业，直接关系到这些产业竞争力的提升。根据我国1个单位的gdp需要3个单位的物流量支撑来看，开发区物流业与六大优势产业融合的潜在规模巨大。

第二，培育一批有竞争力的物流骨干企业。发展现代物流业，必须有一批强大的、以第三方物流为主的物流企业作支撑。要鼓励诸如山西威奇达制药有限公司等大型制造企业和商贸企业剥离自办物流，实现企业物流向专业化物流企业转变。发挥政府主导作用，将经营场地相对集中、经营规模较小的一些货代和仓储企业，采取以资产为纽带的形式，进行资源的有效整合，组建股份制企业集团，实现规模化集约经营。发挥龙头企业的带动作用，按照“扶大、扶优、扶强”的原则，进行重点引导、支持和培育，形成具有自主品牌的专业物流“航空母舰”。

第三，优化环境，深化物流业改革开放。改变物流业发展滞后局面，实现物流业跨越式发展，就必须加快物流业的改革开放步伐。对现有的不利于物流业发展的政策进行适当修改，并就物流企业的融资、税费、土地使用等出台一系列鼓励性的发展措施和政策，尤其是要扶持具备现代物流服务能力的物流企业；引进国内外先进的物流观念、物流模式、物流业态、物流管理和物流技术。利用内外资，加大对传统物流企业的改造力度，大力发展现代化物流企业，提高现代物流技术，改善物流基础设施。

总之，袁书记的重要讲话，不仅对我们提出了一定的要求，帮助我们在解决发展中遇到的困难和问题上坚定了信心，也为我们在贯彻落实科学发展观上进一步指明了方向，为全区各项事业又好又快发展增添了新的动力。我们要认真贯彻袁书记重要讲话的精神，保证自己做到实处、走在前列，弘扬“右玉精神”，加强自身学习，以更大的信心和勇气为推动我区跨越发展贡献力量。

第五篇：茶叶企业渠道发展和转型

茶叶企业渠道发展和转型

文雪读

2013年，成为中国茶企的改革元年。市场恶化、消费下降、竞争加剧、资本进入，一系列内外部环境的变化都预示着中国茶行业将迎来一次大的变革和洗礼。在国家三公消费限制和茶叶市场传统批发功能逐渐减弱的背景下，很多企业调整了渠道战略，传统茶商也面临转型，于是茶叶渠道优化升级和全渠道营销呼之欲出。

茶企在根据地市场进行全产品全渠道策略，全渠道营销并不是说要从每种渠道都获得销量，指的是通过尽可能多的渠道进行品牌产品传播推广，让消费者在更多的场合接触体验产品，从而通过主流渠道取得销量。

第一，不是所有的茶企和茶商适合全渠道，要根据品牌定位，产品定位，企业的资源和能力而定,渠道商的运行模式要与企业整体营销战略、营销模式相配称，考虑商家的承载能力。全渠道营销要根据厂家的渠道战略情况而定；

第二，进行全渠道要考虑三个指标，本品牌在该市场的销量、消费者购买习惯和维护服务体系；

第三，未来具有消费者体验感的短通路更具竞争力，近两年基于移动互联网的圈子营销模式将会盛行；线上线下结合的O2O模式将成为近几年茶企渠道变革的重点；茶叶专卖店存活越来越困难；一度泛滥的茶城将面临洗牌；特通渠道如拍卖和茶庄园也会有一席之地；未来会出现“茶中苏宁”，也就是名优茶汇，但里面的产品不一定是各个品类的第一品牌，但他一定是正宗原产地、卓越工艺、品质第一的这些品牌。还有“茶巴克”、体验馆、茶酒店，比如老舍茶馆、TEAVANA、峨眉雪芽大酒店、茶香书香、荼非茶等。

那么，在什么阶段可尝试全渠道？

当企业总销售额低于4000万，且产品结构未能实现高档化时，企业应该集中有限的资源以本地为王，战略为主，区域扩张为辅。此时应进行全产品全渠道，线上线下不同渠道产品要区隔；

当企业总销售处于4000万-2亿之间，且实现产品结构改良以后；企业应以“本地为王为辅”，省内扩张为主；尤其是销量在1亿向2亿突破时，要做到省內或省外重点消区为王，如四川峨眉雪芽，在乐山、成都等根据地市场，毫无疑问的进行全渠道营销，除了常规渠道，布局到旅游、成都峨眉雪芽大酒店、茶馆茶楼、超市、社区店等；那么四川省内或全国扩张时要结合当地经销商资源、竞争态势和渠道特点选取优质渠道，通过品鉴会进行圈子营销。

当企业总销售额处于2亿以上，且实现产品结构改良；企业应该全力实现“全国化扩张战略”。尤其是销量在向5亿突破的阶段，比如白沙溪，在做好专卖加盟店的同时，正逐步向商超货架、专柜、旅游市场店面、企业礼品、定制茶、拍卖、茶馆茶楼、电商渠道拓展。

那么茶企的转型之路在哪里？

近两年我们在协助部分茶企推行“厂商价值一体化战略”。一是和品牌大厂合作，最好持有一定股份，近两年厂商合作成立销售公司或办事处模式较盛行；二是厂商合理分工，厂家做好市场规划，指导并服务好经销商，协助经销商管理好人财物。经销商维护和推广，积极布局当地渠道；三是经销商要有自己的销售队伍，通过厂家和自身培训，更好地维护服务渠道。只有这样，茶商才能尝试全渠道营销策略，在区域市场实现销量高增长。