经典税务稽查案件点评系列——房地产专辑1》

第一篇：经典税务稽查案件点评系列——房地产专辑1》

云中飞经典税务稽查案件点评系列——房地产专辑1》案例十八：大道至简，依法纳(2013-12-12 15:06:49)

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标签：分类： 财会与税务

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原文地址：云中飞经典税务稽查案件点评系列——房地产专辑1》案例十八：大道至简，依法纳税是正道作者：云税务

云中飞经典税务稽查案件点评系列——房地产专辑》

案例十八：大道至简，依法纳税是正道。

河南一开发商“非典型逃税”领4亿元天价罚单

http://.cn 2010年02月11日08:18 法制日报

法制日报记者 辛红

“我从来没想到过偷税。”2010年1月12日，在河南省周口市川汇区人民法院的审判法庭上，范学林为自己辩护。

三年前，周口市政府召开常务会议，决定范学林投资的汇林置业公司垫资修路的投资款，从其应缴税款中逐步予以偿还，并为此形成了会议纪要，但这个会议纪要所作的行政承诺，市政府却没有及时履行。如今，这家周口市最大的房地产企业因为逃税，面临着4亿元的“天价罚单”，仅加处奉就以每日210万的数额激增，其处罚之重引起了国家税务总局的关注，范学林本人也面临着逃税罪的指控。庭审从1月12日早上九点一直持续到下午近六点，空旷而简陋的大审判庭里异常寒冷。

范学林在上个世纪80年代初到南方谋生，20多岁的他卖过香油、做过国库券。上个世纪80年代末到了上海，通过炒股、做国库券赚了“第一桶金”六七千万元。

2000年，时任周口市市长的张海钦到上海招商引资，他动心了，当时他的两个搭档都劝他不要回去，他不听—始时事业倒也做得顺风顺水，直到2005年和2006年，修建的两条路埋下了逃税的祸根。

政府要修路，又没钱，怎么办按照周口市政府的要求，他的公司周口汇林置业有限公司先行垫资修建。2006年10月，周口市市长高德岭主持召开了市政府第六十一次常务会议，会议决定：汇林置业垫资修路的投资款，从其应缴纳税款中逐步予以偿还，并形成了常务会议纪要。

随后，汇林置业与周口市城市公用事业局签订协议。路修好后，审计局审计确认了该公司投资2493万元，但在与税务机关就税款的偿还问题交涉中，却迟迟得不到正式答复，2008年汇林置业开始向地税机关做零申报。

2009年1月，范学林因涉嫌逃税罪被刑事拘留。

起诉书中认定的逃税分为三部分：2000年至2008年12月31日期间逃税1134万元，2004年至2008年期间少缴税款923万元，2008年应该预缴的企业所得税150万元没有缴。

庭审中，汇林置业是否采取欺骗、隐瞒手段虚报纳税；逃税额度的计算方式；是否应在刑法修正案(七)颁布之后追究被告人的刑责，是控辩双方争议的焦点。

公诉机关认为，范学林在担任汇林置业法定代表人期间，采取欺骗、隐瞒手段进行虚报纳税或者不申报，应追究刑事责任。

辩方认为，汇林置业缓交税款以及不申报纳税都是在税务局的指导下进行的，不存在欺骗隐瞒手段。另外，稽查局在确定企业收入的过程中均采用“核定收入”的方式推定得出，没有相应的法律规定，并且在认定企业偷逃土地使用税时，没有将已交付房屋的面积从中扣除，存在重复计算、重复计征问题。

据悉，汇林置业开发的汇林凤凰苑一期、三期所售房屋，已于2005年1月份以前同购房业主签订商品房买卖合同，并将房屋钥匙交付购房者，二、四期所售房屋于2006年6月份以前已同业主签订了商品房买

卖合同，大部分业主虽已取得钥匙并且已入住，但由于多种原因并未办理房屋产权证。

按照国家税务总局规定，新建商品房自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。而河南省地方税务局规定，只要开发商已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清或者已将房屋的钥匙交付使用，经主管地方税务机关审查同意后，可视同为房屋已交付使用。辩方认为，根据法律规定，这种情况不应由企业来交纳土地使用税。

刑法修正案(七)规定：“纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。”“有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任。”

控方认为，范学林应“积极主动”补缴税款及滞纳金才能不予追究刑责，辩方则认为，按照上述规定，只要补缴了税款及滞纳金，就不应被追究刑责。

4亿元“天价罚单”

逃税事件除了让范学林面临逃税罪的指控，企业同时也遭遇了“天价罚单”。

2009年6月22日，周口市地税局稽查局已对企业作出税务处罚决定书，认为企业逃税及少缴税款2000多万元，予以奉7093万元。

在7093万元的奉构成中，对偷逃税部分，稽查局按照税收征收管理法规定，以“隐匿账册和记账凭证”的理由，对其处以高达四倍的奉(法律规定为50%至5倍)，对“不进行纳税申报”部分及少缴税款部分处以三倍处罚(法律规定为50%至5倍)，其处罚之重引起了国家税务总局的关注，并询问处罚的理由。

此外，稽查局还按照行政处罚法规定，对到期不缴纳奉的，每日按奉数额的3%加处奉。目前，仅加处奉就以每日210万的数额激增，所有奉累计高达4亿多元！

2009年8月21日，汇林置业向周口市地税局提出复议申请，周口市地税局下达复议决定书，维持稽查局的具体行政行为。

记者看到，在周口市地税局的复议决定书中，处罚引用的依据就有20多个，包括法律、法规和规范性文件，内容庞杂且标准众多。

税务部门为何没有执行会议纪要，1月12日，地税局在法庭上并没有解释，只是说看到了文件。非典型逃税

政府会议纪要是否违法2月8日，地税局稽查局一位工作人员告诉记者：“市政府会议纪要是否违法，税务部门不做评价。政府会议纪要与税务部门没有关系。”

一位税法专家表示，“以债抵税”并不违法，但需要政府及时履行行政承诺。

他解释说，本来税款与工程款的支付应该是这样的程序：企业缴纳税款给地税部门，税款通过地方财政预算拨到政府部门，然后用于清偿工程款。市政府的行政承诺使这两个法律关系混同，并使得政府之债与税务之债抵销有了现实可行性。“以债抵税”与侵害国家税收制度为目的的逃税行为有本质区别。市政府为何没有及时予以协调并加以说明，记者多次拨打周口市委宣传部的电话，均无人接听。目前，2000多万元应缴税款和滞纳金企业已缴纳，并向地税机关申请拍卖其名下的197亩土地使用权，以拍卖价款缴纳奉。

一位行政法专家表示，按照税收征管法的规定，偷税或者不申报纳税的，税务机关除追缴税款外，还可以处以应缴税额50%至5倍的奉。7000多万元的奉虽在法定范围内，但其合理性却受到质疑。而加处的奉虽是按照行政处罚法规定，但已经超出了特别法税收征管法的处罚范围。

本来，税务部门的稽查时间是2008年11月28日至2009年3月30日，当时企业欠缴税款约2000万，政府的投资欠款足够缴纳税金，但累积至今已高达4亿多元。“天价罚单”使企业濒临破产，300多名员工面临失业。

而范学林被抓后，2009年7月，公用事业局将当年市政府会议纪要没有履行的有关情况向市政府汇报，2009年8月政府开始向汇林置业偿还当年的投资款，目前已还了一千多万元。

最近，汇林置业以处罚畸重，且超出了特别法税收征管法的处罚范围为由，向河南省高级人民法院提起了行政诉讼。

先看网友评论：

星光cc 】

河南 发表： 2010-2-26 00:45

据我所知汇林公司开发的兰亭山水小区在周口市是首屈一指的样板工程，是周口的一道亮丽的风景线，改善了周口的居住环境。汇林公司曾是周口的重点保护企业，还垫巨资2000多万为周口修路，捐助慈善，做了不少的贡献，这样的企业就是有点小错误也罪不至死吧。希望周口的有关部门深刻反思，不要为了某种利益，牺牲了广大民众的利益。

【 xingguancc 】

河南 发表： 2010-2-25 18:44

市政府的承诺，市政府的会议纪要违不违法呢？市政府违法的话，那又有谁来追究市政府的责任呢？

【 自由人 】

河南 发表： 2010-2-25 11:49

可怜哪

【 woaizhouzongli 】

河南 发表： 2010-2-24 20:30

4亿的罚单是天价，大概是周口市自新中国成立以来数额最大的罚单，前无古人，不知道是不是后有来者，我想不但罚垮了汇林公司，而且罚垮了整个周口的经济。原本周口市经济水平在河南省内倒数，出一个像汇林公司这样的年纳税千万，能为周口市政府垫巨资2000多万的企业不容易，这样的企业即使有点错误也不应该一棍子打死，周口市地税局这样做显然太过火了，周口市政府这样不作为，把周口市的形象恶化了，谁还敢去周口投资呢？

【 jane 】

浙江 发表： 2010-2-11 20:31

河南周口政府不守诚信，当初对企业的承诺一概推翻，这样的做法如何去招商引资，如何快速的发展当地的经济呢？最后损失的还不是当地的老百姓。加大了工人失业等的社会问题

云中飞点评：大道至简，依法纳税是正道。

这个案例让云中飞感慨万千，这个案例云中飞久久不能平静。由于案件还在行政诉讼中，云中飞不便过多评论。云中飞只想说一句，你一定要依法纳税，即使地方政府答应给你税收返还，你也要先交税才能给你返还，不可能存在什么 “以债抵税”。不要相信那位税法专家表示，“以债抵税”并不违法，但需要政府及时履行行政承诺的狗屁话。同志们，大道至简，依法纳税是正道。

第二篇：浅谈如何进行税务稽查案件取证

文章标题：浅谈如何进行税务稽查案件取证

所谓收集证据，是指法定的机关和人员，依照法律程序，发现证据、提取证据，并将证据予以固定的诉讼活动。

税务稽查机构要正确查处涉税违法行为，首先必须查明纳税人违反税收法律、法规的事实。在稽查工作中，大多涉税违法行为都是在税务稽查机构立案以前发生的，对于整个涉税违法行为的发

生和发展，在稽查初期，稽查人员并不是对整个案情十分了解。因此，要查清案件事实，一方面要对纳税人账务资料进行细致检查，并对案件所涉及人员依法询问，另一方面针对该纳税人生产、销售等环节认真分析，发现其疏漏，并展开细致的调查研究，广泛收集与案件有联系的，能够反映案件真实情况的各种证据。只有掌握了充分的证据，并对其进行科学分析和综合研究，才能查明稽查案件的事实真相，对稽查案件做出符合客观实际的结论，并依法做出处理。

一、取证的步骤

收集证据工作通常包括发现证据和取得证据两个方面。发现证据，是指利用合法手段和方法索取能够证明稽查案件真实情况的事实材料，是证据收集的首要任务，因为只有发现了证据，进而才能取得证据。发现证据在稽查案件查处工作中显得尤为重要。涉税违法案件的情况非常复杂，许多证据是不易发现的，因为涉税违法犯罪分子为了逃避惩罚，其在实施涉税违法行为时，大多采用隐蔽的形式和狡猾的手段进行。在实施违法行为后，往往又利用伪造或虚假的财务资料，千方百计地掩盖其罪行，力图迷惑、欺骗税务机关。同时，随着时间的推移，能够反映其实施涉税违法行为的证据也会发生变化，如第二套账的转移或残缺不全，甚至有被销毁的可能，需外调的与该纳税企业有业务往来的其他公司也存在注销、失控的可能。知情人也可能因时间久远而记忆不清，不能准确提供情况，或者因心存顾虑，不敢如实地反映案情。诸如这些情况，都给发现证据工作带来一定困难。但是，只要涉税违法犯罪分子实施了违法行为，不论他如何狡猾、诡秘、善于伪装，总会在作案过程中留下有关犯罪活动的痕迹、物品和线索。尽管发现证据是一项很复杂的工作，只要稽查人员坚持辩证唯物主义的认识论，采取正确的方法，依靠群众进行深入细致的调查研究，就一定能够发现证据。

取得证据，是在发现证据之后予以提取的活动，发现证据是一项重要任务，取得证据也是十分重要的。因此，稽查人员在稽查中发现了证据，必须采取一定的方法把它提取出来，以便向当事人展示和审理部门的审核。同时，某个被发现的事实材料能否作为证据，还必须和其他证据相比较，进行综合分析与判断，提取证据的方法是多种多样的，既包括运用现代化的科学技术手段，如运用化学、物理学等方法，也包括使用传统的方法，如笔录、绘图、复印等。不论采取何种方法提取证据，都要保持其原状和真实性，防止因提取而发生变化。总之，要尽可能使取得的证据与被发现的证据保持一致。

对于收集的证据，应当妥善保管，使其不受损毁，以便分析研究，作为稽查案件处理的依据，如果对收集到的证据不加以妥善保管，随意使用，以致发生变化，影响对稽查案件做出正确判断与处理。因而，妥善保管证据也是收集证据活动中的一项重要工作。

二、税务稽查取证的原则

税务稽查机构收集证据是从事稽查工作的一个重要方面。为了保证其顺利进行和取得成效，为正确处理稽查案件提供可靠的依据，必须遵循以下两个方面原则：

（1）严格按照法定的程序进行。

稽查人员为了发现和取得证据所进行的检查活动，是否遵循一定的程序，不仅关系到能否收集到确凿充分的证据，而且关系到证据是否合法、有效以及纳税人的权利是否得到保障。为了保证一切与稽查案件有关或了解涉税案情的当事人、证人，有客观、充分地提供证据的条件，防止可能出现的偏差和错误，使收集证据工作能够有效地进行，我国《刑事诉讼法》和《民事诉讼法》就收集证据的具体行为规定了方式、方法。例如，《刑事诉讼法》规定：侦查中讯问犯罪嫌疑人，必须由人民检察院或公安机关的侦查人员负责进行，而且侦查人员不得少于两人；询问证人应当个别进行，还应告知他应当如实地提供证据、证言以及有意作伪证、假证或者隐匿罪证要负的法律责任；侦查人员执行勘验检查，必须持所在机关的证明文件，检查妇女的身体，应当由女工作人员和医师进行；严禁司法人员刑讯逼供和使用威胁、引诱、欺骗以及其他方法非法收集证据。《民事诉讼法》规定：勘验物证或现场，勘验人员必须出示证件，邀请当地基层组织或者当事人所在单位派人参加。对勘验情况和结果应当制作笔录，并由勘验人、当事人、被邀请参加人签名或者盖章。

《行政诉讼法》对一些收集证据具体方式和方法也有规定。例如，该法第35条规定：“在诉讼过程中，人民法院认为对专门性问题需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定；没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。

”因此，在税务稽查取证过程中，必须参照上述规定展开收集证据工作。

为了保证税务稽查人员能够依照法定程序收集证据，《税务稽查工作规程》第22条至第25条也对税务稽查如何规范、合法地展开取证工作做出了明确规定，并对采取非法方式所收集到的证据，规定了不能作为定案依据。这对促进稽查人员依照法定程序收集证据，无疑具有重大的作用。

（2）依靠群众的原则。

无论稽查案件当事人如何狡猾，只要其实施了涉税违法行为，总会留下一些线索和证据，难免被周围群众直接或间接地察觉和了解，因此在收集证据过程中，必须贯彻群众路线，相信和依靠群众。稽查人员要深人群众调查访问，注意发现知情人，就能较容易地收集到确凿充分的证据。

依靠群众收集证据原则，也是法律所明确要求的，我国《宪法》第27条第2款规定：“一切国家机关和国家工作人员必须依靠人民的支持，经常保持同人民的密切联系，倾听人民的意见和建议，接受人民的监督，努力为人民服务。”收集证据是税务机关行使职权的一项重要工作，自然应当严格遵守《宪法》的规定，坚持依靠群众。除《宪法》外，《刑事诉讼法》第43条还规定：“必须保证一切与案件有关或者了解案情的公民，有客观地充分地提供证据的条件，除特殊情况外，并且可吸收他们协助调查。”

稽查人员深入群众调查，收集证据，必须具有群众观点和虚心态度。只有尊重群众，虚心向群众求教才能取得群众的信任，群众才能提供线索和有关证据，愿意讲出自己所知道的与案件有关的真实情况，积极协助稽查人员做好收集证据工作。实践中被调查人的情况很复杂。有的怕打击报复，不敢大胆提供情况，还有的大多数知情人是当事人的雇员，往往顾虑很多，不愿讲出真实情况。因此，稽查人员应善于根据不同对象，有的放矢地宣传法律和税收政策，讲究工作方法，以便使收集证据的工作取得成效。

三、稽查案件取证的主要内容和基本要求

实践证明，在进行税务稽查时，首先要做好被查对象的企业基础资料的取证，包括：纳税人自然情况明细表，所检查的会计资料即企业年报、纳税申报表、资产负债表、损益表、全库存商品盘点表等。通过对企业基础资料的取证，可以对所查对象有一个更深层次的了解，及时调整稽查方向、重点，也可以通过对报表的勾稽关系的分析，发现问题及线索。其次，应重点围绕对所发现问题的具体账册、凭证、报表及相关资料的取证。与此同时，稽查人员在取得上述证据过程中还应符合以下基本要求。

（1）取证工作必须及时。能够证明案件真实情况的证据，都是事实，要由一定的物品、痕迹或者人的语言文字表现出来。一般来讲，涉税违法案件的查处时间与当事人违法的时间间隔较长，不像刑事案件，一旦有案件发生，司法机关就能立即发现并展开调查。而且大多涉税违法案件当事人为了逃避承担法律责任，总想方设法隐匿或毁掉一些对自己不利的证据，企图利用虚假的账务资料迷惑稽查人员。因此要求稽查人员在检查过程中必须及时收集证据，以防能够证明稽查案件真实情况的物品和痕迹以及账务资料发生变化或者消失。

（2）取证必须客观、全面。为了查明稽查案件的真实情况，认识稽查案件的本来面目，稽查人员在收集证据时，必须坚持唯物论的反映论，采取实事求是的态度。对客观存在的证据，不能加以夸大或缩小，也不能用主观想象代替客观事实，按照主观设想的思想去收集证据，更不能弄虚作假，歪曲事实，制造假证据。否则，收集到的证据不真实全面，不仅证明不了案件全貌，而且如果以这样的证据定案，极有可能造成错案，无法保证纳税人合法权益。

全面地收集证据，是查明稽查案件真实情况的基础工作和十分重要的要求。就涉税违法案件而言，只有全面、客观地收集证据，才能查明涉税违法行为发生的时间、地点、动机、目的、手段、方法、过程、危害后果，谁是主要犯罪嫌疑人；才能据以正确认定是故意犯罪还是过失犯罪；是共同犯罪还是个人犯罪；以及稽在案件当事人是否应负刑事责任。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《税务稽查工作规程》的有关规定，稽查人员在收集证据日寸必须防止先入为主的思想，不能只注意收集证明纳税人有罪和罪重的证据，而不注意收集其罪轻或无罪的证据；也不能因只注意收集加重被查对象罪责的证据，而不注意收集有关从轻或减轻纳税人处罚的证据。只有全面、客观地收集证据，取得正反两方面的证据材料，才能了解稽查案件真实的各个方面和全貌，为正确处理稽查案件奠定基础。

（3）取证工作必须深入、细致。纳税人实施涉税违法行为后，往往会利用虚假的财务资料，混淆是非，迷惑视听。而在对单位其他的财务、销售、库管人员询问时，由于出于某种考虑，常常只提供有利于本单位的证据，隐匿于己不利的证据。所以，稽查人员不能被表面现象迷惑，必须到企业生产经营一线，深人群众，收集那些不易发现或未被纳入正常财务核算的资料证据，以便查清纳税人是否严格按照税收法律、法规申报纳税。

收集证据必须细致，要注意从纳税人生产、销售等环节查找线索，不能放过疑点，决不能走马观花，马虎从事，实践经验证明，如果收集证据不深入、细致，往往会漏掉重要线索和证据，给稽查案件查处工作带来不必要的困难。

（4）取证必须利用现代化科学技术手段。为了准确地查明稽查案件事实，现在应当特别强调运用科学知识和先进的技术设备去发现和固定证据。随着社会的发展，科学技术已日益渗透到社会生活的各个领域。目前，利用科学技术手段从事涉税违法行为的案件时有发生，例如，利用激光照排技术伪造增值税专用发票和私刻税务、海关、银行印章，利用科技手段篡改防伪税控设备等等。因此，为了破获涉税违法案件，查清纳税人涉税违法行为，必然要求运用先进的技术手段去发现和收集证据。同时，现代科学技术的发展已为稽查人员查明和杜绝涉税违法行为开辟了广阔的前景。

四、稽查取证时应注意事项

（1）稽查人员在调查取证时，需要取得证据原件的应向当事人外具提取证据通知书及提取证据专用清单；不能取得原件的，可以复印、复制或照相，但必须注明原件的保存单位（个人）和出处，由原件保存单位和个人签注“与原件核对无误，原件存我单位”字样，并由其签字或押印。

（2）对原始凭证、单据、账簿进行取证时，应完整复印原件，注明什么账簿，并在复印件上由经办人写明“此复印件共计多少页，与原件一致，原件存我单位XX处”并签字，然后由单位加盖公章，并加盖骑缝章。重要证据需做专项询问以固定证据。对账册中的重要数据，应在账册前另附说明，特别是相关数据，应注明“此数据反映我单位某某问题，数字准确，属实”，由具体经办人签字并加盖公章。主要取证人应签名在前。签字、盖章时要注意位置的合理性，以确保资料装订的完整性。对于摘抄、统计数据，应由被查单位注“此数据摘抄或统计于我单位某某账册，摘抄或统计数字属实”，由具体经办人签字并加盖公章。

（3）在对“视听材料”取证时，要严格按照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十一条第一款第三项的规定进行，并符合以下要求：①提供有关资料的原始载体，提供原始载体确有困难的，可以提供复制件；②注明制作方法、制作时间、制作人和证明对象等；③声音资料应当附有该声音内容的文字记录。同时根据最高人民法院发布的《关于审理刑事案件程序的具体规定》中的规定：“制作书证的副本、复制件、拍摄物证的照片、录像以及对有关证据录音时，制作人不得少于两人。提供书证的副本、复制件及照片、音像制品应附有关制作过程的文字说明。”

（4）在对“证人证言”取证时，应严格按照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十一条第一款第四项的规定进行：①写明证人的姓名、性别、年龄、职业、住址等基本情况；②有证人的签名，不能签名的，应当以盖章或押印等方式证明；③注明出具日期；④附有居民身份证复印件等证明证人身份的文件。

（5）对取证票据中已经证实为伪造、变造的增值税专用发票的抵扣联，因需要作为证据使用，由实施稽查人员依据《鉴定结论》制作《提取证据通知书》及《提取证据专用清单》，同时将上述发票复印件一并送达原单位办理相关手续。若纳税人不慎将已抵扣的伪造、变造发票抵扣联丢失，可提取其记账联。

（6）对取证票据中已经证实为接受虚开增值税专用发票的抵扣联，因需要作为证据使用，由实施稽查人员制作《提取证据通知书》及《提取证据专用清单》，同时将上述发票复印件一并送达原单位办理相关手续。若纳税人不慎将已抵扣的伪造、变造发票抵扣联丢失，可提取其记账联。

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第三篇：房地产行业税务稽查技巧专题之三

房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法

(2010-11-13 14:03:09)转载 标签： 分类： 财税家园

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一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

第四篇：房地产行业税务稽查技巧专题之一

房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定

(2010-11-13 13:14:53)转载

标签： 分类： 财税家园

委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经

写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。

房地产业收入的确定

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1、下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2、收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3、收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1、一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2、不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。

第五篇：房地产税务稽查报告随笔

房地产税务稽查报告随笔

本报告随笔是作者总结10多年来税务稽查的重点而做，放到这里提供给各位房地产财务工作者，目的是让广大房地产公司财务工作者了解税务稽查人员的稽查重点，提高警惕，在账务处理时特别关注税收，做好税收筹划，降低税收风险，以维护公司利益。

一、少计收入篇

1、假按揭的税务处理。

假按揭有三个特征，一是按揭购房人多是本单位职工；二是，将按揭贷款的利息在财务费用中列支；三是，按揭款项，企业往往不申报预售收入，而是将收到的按揭款项转入“其他应付款”或“短期借款”，常期挂账而不结转收入。税务机关查到后，就声称自己是“假按揭”，解释实质上是一种融资行为，不应当纳税。

在本案件中该企业一是将按揭款项支付的利息在税前扣除，而这些按揭款项是以个人名义贷款而来，属于同企业无关的支出，因此不允许在税前扣除，仅此一项调增利息费用就有比较大的数额。同时对企业其取得按揭款项未按照预售规定缴纳税款的行为进行处罚。二是，该企业声称自己属于假按揭，不是实际的销售收入，不应当计入应纳税所得额。

税务人员认为从法律形式上来看，既有销售合同，也有按揭收款，而认定为假按揭则证据不充分，因此企业认为是假按揭的证据不予采信，如果不是假按揭的情况下，其财务费用属于无关支出，自然也不允许扣除。

实际上，即使认定企业为假按揭，其利息属于非法性质的支出，其利息支出是否允许扣除也是存在争议的。其焦点在于假按揭取得的资金，是否按照其表面的法律形式记收入，缴纳税款，目前各地对此问题一直存在争议，税务人员认定应当补税。

国家税务总局在2007年房地产业及建筑安装业税收专项检查工作总结中，也是认定假按揭需要缴税的。原文如下：“二是向购房者收取的住房按揭贷款转入“短期借款”或“其他应付款”科目，长期挂账不申报纳税。主要原因是房地产开发公司以一房多售或以虚假按揭贷款的名义向银行骗取信贷资金，造成事实的应缴未缴税款。”吹牛要补税，我也同意。

2、以借款的方式收取预售房款。

有以下几个特征，一是借款没有利息，二是借款将来要转为房款。这样的借款在税收上定性为房款定金，属于预售收入的范畴，不但要缴纳营业税，而且要缴纳所得税。

一般来说，属于未办理预售许可证的情况下的非法预售。

3、非法预售，将预售款项打入老板个人账号，再以向老板个人借款的名义将款项借入，以满足支出的需要。

认为这是典型的偷税手法。不因为非法预售而减除其纳税责任。

4.房地产企业少计租赁收入。地产企业取得租赁收入不记账是常见的涉税问题，主要查看其租赁合同以及租赁业发票的开具情况，查出租赁收入很重要的方法就是到现场核实是否有租户存在。查出少计租赁收入要仔细将已售房屋同实地查看的情况核对，如果已售房屋中没有出售，而现场查看有商业网点在营业，则很可能是出租未计收入 5.销售地下室、地下车位，销售地下室、地下车位，不做帐存入小金库或者记在预收账款，未做销售收入。在稽查中，要特别注意对地下室、人防设施、地下车库是否作为销售收入，计入应纳税所得额，要仔细看合同，看这些收入是否记在往来账，未结转收入，或者干脆将款项打在个人银行卡上，隐瞒收入。

税务的查出方法是看预收账款的组成情况，对照银行存款账，看其是否全额纳税。

税务局在检查中，要特别注意对人防设施以及地下室，开发企业是如何处理的？检查方法有两个，一是审查销售合同，看是否有补充合同。二是，检查其他应付款或者预收账款科目，检查资金流。三是，直接到现场去数车位的销售情况。四是，到物业公司检查车位的出租出售情况。

目前对于人防设施作为车位，并且取得租金收入或者出让收入，这点在政策上没有任何疑义，但是在所得税的成本有两种观点：

第一种观点：人防设施属于取得收益权的公共配套设施，其成本应当单独计算，因此其成本应当在成本对象的总开发成本中剔出。

第二种观点：人防设施本身在法律上的定位就属于国家所有，虽然取得了收益权也不改变其定位，因此只需要将其租金收入直接记入销售收入，不用将其开发成本在总成本中剔出。

国家税总局在制定计税成本办法时，倾向于第二种观点。国税发[2009]31号文件已经明确按照第二种方法计算.6.外商投资企业的“其他应付款科”、“应付账款”科目，多年挂账，应调增应纳税所得额。根据国税发【1999】195号文件规定，“企业的应付未付款，债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年收益计算缴纳企业所得税。

在稽查实践中，一是关注“资本公积”科目，看是否有将无法支付的应付款项，转作资本公积的情况，如果有，则坐实了应当计入应纳税所得额。二是关注“应付账款”和“其他应付款”的账龄，若果期限较长，要看是否可以根据195号文件的规定调整应纳税所得额。三是关注应付款项长期挂账，且已经取得了发票的情况下，其对应的开发成本是否真实，必要时可以采取外部调查的方法，查明事实真相。

内资企业是否要将超过3年的应付款项调整应纳税所得额，目前存在争议，各省也执行不一。

依据1：2006版本的纳税申报表附表一的填表说明，第25行“因债权人原因确实无法支付的应付款项”：填报纳税人应付未付的三年以上应付帐款及已在成本费用中列支的其他应付款。依据2：国家税务总局第13号令第五条规定，企业已申报扣除的财产损失又获得价值恢复或补偿，应在价值恢复或实际取得补偿并入应纳税所得。因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。

河北省国税局在冀国税函[2007]23号文件中指出，当有证据证明债权人出现以下情况之一时，债务人拖欠的三年以上的应付账款，应并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税：

1．债权人被依法宣告破产、撤销（包括被政府责令关闭）、吊销工商营业执照、死亡、失踪等；

2．债权人已按规定确认损失并已在税前扣除[url=file:///C:/Users/user/AppData/Local/Temp/OneNote/1-7/地产稽查案例总结.DOC#_msocom_2][z2][/url]

我个人倾向于第二种处理方法，企业可以第二种意见同税务机关沟通协调。

二、加大成本篇

都知道开发商偷税，无外乎隐瞒收入和加大成本，问题的关键是如何加大成本，如何隐瞒收入？本条将开发企业加大成本的实际案例列示其加大成本的手法。

（一）未取得合法扣税凭证

目前我国的所得税管理，实质上依然是“以票控税”，开发企业要加大开发成本，首要的就是寻找假票或者真票虚开。因此检查房地产开发企业的开发成本，也要紧紧抓住发票检查，作为突破口。

具体来说分为“有没有”、“真不真”“实不实”三个层次。

1、某公司汇缴期间，开发产品已完工，因为没有支付款项，对方不开具发票，因此以预算数字作为列支开发成本的依据，少缴纳企业所得税。

说来说去，还是发票的问题，这个项目很好检查，检查开发成本的发票要抓住几个要素。一是，有没有。即所有列支开发成本的项目，是否有发票。可以列出成本项目表来检查。二是，真不真。列支开发成本虽然有发票，看发票是否真实，对于货物发票，可以通过ctais系统查询。对于地税发票可以到地税局外调，因为营业税发票要求属地征收，因此营业税发票均在当地开具，比较容易开具。三是，实不实。虽然发票是真实的，但是要通过其他的辅助资料判断业务是否真实发生，或者是虽然有业务真实发生，但是取得“大头小尾”的阴阳票。业务实不实。即所谓的真票虚开问题。

以发票未起点，围绕以上三个方面就可以将开发产品的总开发成本真实性检查清楚。总开发成本检查清楚后，将围绕开发成本的计算去检查，重点核查总可售面积和已售面积的真实性。以上几个方面是检查开发成本的简单流程。

2、汇算清缴期满后，未取得发票在税前扣除。该问题其实就是所谓白条列支成本，本案中不允许税前扣除。

需要思考的是，如果汇算清缴期满后，纳税人取得了发票，是否允许其在实际业务发生税前扣除呢？是否允许在发票实际取得扣除呢？

目前税务机关一般引用财税[1996]79号文件规定，认为“以前应计未计扣税项目，以后不得补扣”。因此，肯定不允许在发票实际取得扣除，因为如果允许在发票取得扣除，就等于企业可以随便的操纵税款所属。

对于是否可以在实际业务发生追溯调整，目前在学界以及总局所得税司制定新所得税法的方向来看，是允许的。但是目前在实务中，大部分省份是不允许税前扣除的。如果企业遇到该类问题，可以同税务机关沟通，不是绝对不能扣除的。

一些文章经常会提到国家税务总局对中移动的国税函[2003]847号文件第五条的规定，来说明可以追溯调整，但是毕竟该文件只针对中国移动，并且只说了计提折旧一个方面，对于税务机关的说服力不强。原文如下：“中移动因实际价值调整原暂估价或发现原计价有错误等原因调整固定资产价值，并按规定补提的以前少提的折旧，不允许在补提扣除，应相应调整原所属的应纳税所得额，相应多交的税额可抵顶以后应交的所得税。”

（二）资金篇

要想加大成本，有两个难题，第一是如何取得虚假业务的发票，第二是，如何在没有真实业务的情况下，将款项支付出去。即使取得了发票，如何虚拟资金流出就成为开发商的新难题。

1、不支付资金，在账簿上计入“应付工程款”、“应付账款”，（借：开发成本 贷：应付账款（应付工程款））并且已经取得发票，其实是多列成本。在目前的市场环境下，没有支付款项而对方却开具发票，这种情况比较奇异，税务机关对这种情况会相当敏感。

这种方法是干脆就不管资金流了，这时要对大额应付款项的债权方进行外调，在稽查实践中，开发商甚至声称不知道欠谁的钱，这个时候，如果由于检查期限的原因，无法再深查下去，可以“无法支付的应付款项”（外资用国税发[1999]195号文件）为原因，在取得对方足够的询问笔录、自述材料情况下，直接调增应纳税所得额。

2、虚构资金流，掩饰多列开发成本。某企业由于要加大开发成本，需要虚拟资金的流出，由于账上没有钱（也可能是隐瞒了销售收入），就虚构资金流，多列开发成本。实际案情为该企业以向股东借款的方式，借：银行存款2000万元

贷：其他应付款2000万元。经过核对对账单，该企业10内即将此笔款项转回股东个人银行卡上，企业在银行存款实际没有钱的情况下，为了多列“开发成本，一方面取得假发票，另一方面虚列资金流出的假象，支付工程款、设计费、策划费。本案中，核对银行对账单，是检查出疑点的关键，对列入开发成本的票据结合进行真实性验证，是固定证据的要点。

在稽查实践中，如果企业开发成本有多年未支付开发成本款项问题，可能引起税务机关怀疑，因此该企业虚构资金流，将资金流出，来掩饰多列成本的现实。

对于房地产开发企业，隐瞒收入和加大成本是两个矛盾的方面，一方面想隐瞒收入，但是如果隐瞒收入在货币资金账上，可能没有足够的资金加大成本；另一方面要加大成本就要想办法解决银行资金账目上没有钱的问题。

该企业的检查方法说明，银行对账单同银行存款日记账的核对，仍然是检查人员的基本功，税务稽查人员应当要求企业财务人员作出银行存款余额调节表，在此基础上审查资金流出的真实性。

3、更为复杂的为“资金空转”

（三）成本计算方法篇

房地产开发企业在成本计算方法上作文章，少缴税款，主要体现在三个方面：一是混淆成本对象，将未完工开发产品的成本摊入已完工开发产品的成本对象；二是减少总销售面积，不将全部的销售面积作可售面积计算单位工程成本；三是，不配比结转成本，将未售的成本结转到已售销售成本中去。

1、计算单位工程成本的时候，未将拆迁面积计算在内，使得总可售面积减少，单位工程成本加大，当期销售成本加大，造成延迟纳税。单位工程成本=总成本/总可售面积，如果减少可售面积，就可以加大单位工程成本，而销售成本=单位工程成本*已售面积，就加大了当期的销售成本，少计应纳税所得额。

在稽查中，在成本方面，要特别注意以下几个要素的确认，一是确认总开发成本的发生是否真实，是否虚列开发成本，开发成本所有项目是否都取得了合法的扣税凭证。二是确认总可售面积的计算是否准确，尤其是存在拆迁户的情况下，拆迁面积是否计入总可售面积的问题要引起充分注意。三是确认计算销售成本的时候已售面积是否符合事实情况。销售成本=单位工程成本*已售面积，因此在计算销售成本的时候，要注意其已售面积的确认是否正确，同销售部门要进行核对。

销售成本=总开发成本*已售面积/总可售面积，这个公式实质上就是按照销售面积的比例确认开发成本，加大分母和减少分子都会影响销售成本的确认，因此对以上三个要素，在稽查中要充分注意。

2.不配比结转成本。销售部门实际销售面积同财务部门当年结转成本的面积不符，造成多列成本。房地产企业的开发成本=销售面积*单位工程成本，在单位工程成本一定的情况下，在结转销售成本的时候，多列销售面积，就在当期多列了成本。

一定要审查开发企业当年销售成本计算的过程，当年究竟卖了多少平方米，要结合每份销售合同的测绘面积进行计算，紧紧抓住测绘面积，防止企业不按照收入和成本配比结转成本，迟纳税款。

3.“先租后售”出售时资产成本的计量问题。该企业采取“先租后售”办法，在出租期间将商铺转为固定资产，并且已经计提了部分折旧，在销售的时候，直接将固定资产原值做为销售成本，未减除已经计提折旧部分。造成已经计提的折旧，实质上两次重复扣除了折旧部分。

税法规定，先租后售是否要视同销售，是纳税人自己的选择，但是一旦计提了折旧，就要视同销售，在销售的时候按照固定资产清理处理。本案例中，企业实际上是既要计提折旧，又要按照开发产品的原值销售。企业犯了一个错误：出售的时候将已经扣除的折旧未在固定资产原值中减除。

三、其他问题篇

1、.房地产企业一般存在比较多的各类罚款，关注各类罚款的涉税问题，行政罚款一律不得列支。一是，地产企业经常将建设局罚款、安监局罚款、规划局罚款、劳动局罚款等各类罚款在税前列支，未做纳税调整，在稽查中要注意“营业外支出”科目的构成，看是否有行政罚款列支。二是，通过罚款发现其他涉税问题，例如该企业有规划局超规划面积的罚款，就要关注其超建违建部门是否出售或者出租，其取得收入是否计入应纳税所得额纳税？ 2.查增的应纳税所得额是否可以弥补以前亏损？

3、企业自行预提配套设施费用。根据国税发【2009】31号文件规定，房地产企业报经税务机关批准后，可以预提配套设施费用，在检查过程中最常见的是企业自行预提配套设施费用，未经税务机关批准，因此被调增应纳税所得额，本来可以享受到的政策变成了补税。

企业遇到这种情况，可以和税务机关沟通，补手续，然后按照税务机关核定的比例在税前扣除。本案中，企业没有和税务机关进一步沟通，白白的丧失了自己的税收利益。

4.混淆有扣除比例的项目与无扣除比例的费用项目。一是，将应当在应付福利费中列支的科目直接在管理费用中列支，由于房地产企业应付福利费税前扣除有14%实际发生的限制，因此如果该单位福利费超标的话，就要调整应纳税所得额。二是，将有扣除限额比例的业务招待费，在业务招待费超标的情况下，列入差旅费直接在税前列支。因此在税务稽查中，要特别注意差旅费、会议费与业务招待费的区别，防止企业将业务招待费列入会议费与差旅费。

5、“皮之不存，毛之焉付”（违反相关性原则）。一是，固定资产账目上没有汽车，或者没有那么多汽车，却支付养路费、汽油等各种费用。很多时候，提取折旧或者支付各种费用的汽车是公司买给股东或高管的，关于本问题，国家税务总局在国税函[2005]364号文件中，做了明确界定。二是，固定资产账簿上没有打印机，却支付墨盒、复印机打印机修理费等。在稽查中要特别注意发生费用与接受劳务的固定资产的关联性。联系检查增值税的时候，要特别注意对运费同购进货物、运费与销售货物的关联项，以确定业务的真实性。

6.利用军转干税收优惠政策，套取税收优惠。本案中，该企业利用财税【2003】26号文件，军队专业干部占企业总职工人数60%以上三年免所得税的规定，套取税收优惠政策。并且该企业的账目混乱，在预售阶段将预售收入计销售收入，按照预计成本结转成本，在完工后却不记销售收入，全乱套了。

检查新办企业税收优惠时，税务机关会特别注意看该企业到底是否属于新办企业，在该案中，企业其实为2002年办理了营业执照，却将营业执照涂改为2004年，并在2004年办理税务登记，骗取税务机关的税收优惠，是典型的“虚假的纳税申报”偷税行为。

7、代建筑单位缴纳的营业税在税前扣除。在实践中，开发企业负有代扣代缴营业税的义务，根据财税[2007]177号文件,异地施工,税务机关可以要求建设单位为营业税扣缴义务人.此时,建设单位代扣代缴的营业税不能在税前扣除,因为不属于本企业自身的费用.而是应当将完税凭证交给建筑单位.8、将股权投资转让损失直接在税前扣除,影响所得额1000多万元.根据国税发[2000]118号文件规定,股权转让损失只能在当年的投资收益范围内扣除,余额无限期结转.企业在当年没有投资收益的情况下,直接将股权转让损失在税前扣除,影响了当期的所得税.稽查人员在检查中应注意企业投资收益的变化,如果为负数,则要审查是否符合118号文件的规定.一般来说,投资转让损失涉及的税款都比较大.9、地产企业赞助政府的元宵节费用、赞助心连心艺术团的费用、以及行政罚款均不能再税前扣除。这些违法行为均是常见的违法行为，营业外支出的各种项目应在明细账摘要栏中逐一审查。

10、将开办费一次性在税前扣除。根据会计制度规定，开办费作为长期待摊费用，在开业后一次性在税前扣除，根据税法规定要在5年内摊销，属于典型的会计与税法的时间性差异。在稽查中，要注意企业开业后对于开办费是如何处理的，是否符合税法的规定。

11、以土地投资，根据土地的评估价值来作为成本。在本案中，经调查，投资方未就土地的评估增值缴纳税款，在这种情况下，接受投资方也就不能按照土地的评估增值价值作为开发成本。如果投资方投资土地，就其评估增值按照国税发[2000]118号文件的规定，缴纳了企业所得税，被投资方就可以按照评估增值后的价值作为成本。这是典型的历史成本原则的体现，当资产的隐含增值在税收上得到实现，就一定可以按照实现后的价值作为新的历史成本，反之资产的隐含增值在税收上未得到实现，就不能按照评估后的价值作为成本。这里需要注意的是，根据财税[1997]77号文件规定，自行进行的资产评估增值，除非国务院的清产核资，否则在税收上一律不能得到承认。

在稽查中，要特别注意土地价款的变化，要审查取得土地的历史成本，看是否利用投资评估或者自行评估，增加土地成本，进而多列成本，少缴企业所得税的现象。

12、在预售阶段扣除业务招待费、广告费和业务宣传费。根据国税发[2006]56号文件规定，三项费用的扣除基数为纳税申报表第一行，这就明确了扣除基数。而在预售阶段，收取的预售收入不在纳税申报表第一行列示，而是在附表四第36行作为纳税调增项目。因此，在预售阶段一律不能扣除三项费用。（注意：此政策已经调整）

在稽查中，首先要分辨被查楼盘是已完工开发产品，还是未完工开发产品，从而确定检查重点。如果是未完工开发产品，就要将检查重点放在隐瞒收入上，同时要关注三项费用是否在税前扣除；而如果是完工开发产品，要收入和成本并重，适当对开发成本的真实性多下功夫。稽查中，这个检查重点的观念一定要清晰。

13、以个人名义购进的汽车在税前计提折旧，扣除汽车维修费或者汽油费、过桥费、过路费。根据所得税扣除的相关性原则，以个人名义购进的资产不属于企业资产，其折旧不允许在税前扣除，为个人资产发生的汽油费、过路费等也不允许在税前扣除。根据《关于企业为股东购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函[2005]364号文件）之规定，还要关注企业为员工购买汽车，是否按照“股息红利所得”征收个人所得税。

在稽查实践中，要特别注意固定资产本身与固定资产养护费用之间的关系，本案中，虽然账目上列有固定资产，经审查汽车的手续，并不属于企业的资产，因此汽车的手续是是否属于企业的唯一凭证，要引起注意。

14、现场售楼处的装修费列为销售费用在税前扣除。根据国税发[2009]31号文件，装修费应当记入建造成本，不得直接在税前扣除。本案中，企业将装修费作为销售费用在税前扣除违反了税法。在稽查实践中，应审查销售费用中是否有工程发票，如果有工程发票很可能是将售楼处的装修费直接列为销售费用在税前扣除了。为了将证据搞扎实，还要注意审查装修合同。

15、注意企业是否变换销售主体，以物业公司名义销售车库、地下室等，少缴企业所得税。在本案中，车库的成本已经结转到开发成本中去，而以物业公司的名义销售车库，不计入收入。在稽查中，要注意最好连物业公司一起检查，方可收到较好的效果。16．楼盘未完工，将开发项目贷款利息列为财务费用，而没有成本化。根据国税发[2000]84号文件规定，成本对象未完工前，应当将开发项目贷款利息计入开发成本，在检查未完工开发产品的时候，应当对利息费用引起特别注意。要审查利润表中财务费用数据情况，以迅速查清事实。17．分期开发的项目，未将土地开发成本在不同成本对象中分摊，未在已经完工的成本对象中，区分已售部分和未售部分，多结转成本。这就是成本计算方法中典型的“混淆成本对象”和“不配比结转成本”。

在稽查中要注意几个方面，一是，检查是否将未完工开发产品的直接成本记在已经完工的开发产品中去，这是比较明显的违法行为；二是，检查是否对土地成本在不同成本对象间分摊，是否区分已售部分和未售部分；三是，检查公共配套设施，是否在不同成本对象间分摊，是否在已售部分和未售部分之间进行分摊。

18．代垫燃气接口费，计入开发成本。在审查企业开发成本的过程中，如果有代垫费用发生，则要追查其运作模式，一般来说，代用户垫付的费用属于企业的无关支出，不允许在税前扣除。应当注意的是，在账目中要注意“其他应付款”科目中是否有收取的燃气接口费，因为燃气公司的施工费用已经在开发成本中列支，收取燃气接口费就应当确认为收入。总之，要么支付的燃气接口费不允许在税前扣除，要么收取的燃气接口费要做收入处理。要深入检查地产商究竟是哪种模式来处理。

19．支付其他成本对象的土地评估费，不应当在已完工成本对象前税前扣除。

20．企业的购房抽奖活动，实质上是一种捐赠行为，不允许在税前扣除捐赠的现金额。21．收取购房业主实际办理产权证时的面积差收入，应当作为销售收入计税。在检查中，应注意“其他应付款-交房费用”科目是否有将面积差收入挂帐，不缴纳企业所得税的情况。在稽查中，应特别注意“其他应付款”科目，要审查其贷方发生额的来龙去脉，核实是否属于收入范畴。

22．当物业公司和地产公司实际是一家时，要警惕地产企业是否将物业公司的费用在税前列支。例如，支付给物业公司的前期开办费，属于同本企业无关的支出，不允许在税前扣除。23．审查应付账款，看其对应的开发成本是否均取得了合法扣税凭证。一般来说，企业如果未付款，很难取得发票，因此在审查开发成本时，应当将“应付账款”对应的开发成本合法扣税凭证，作为检查重点。

24．取得与付款方向不一致的发票列支开发成本。该问题应当充分运用稽查的敏锐性，查清楚是否接受虚开发票或者购买发票，以加大开发成本。

25．成本对象已经达到完工标准，仍然按照预售收入缴纳税款。在稽查中，完工标准是重要的分水岭，一定要审查原是的凭证，看企业是否达到完工标准，再确定下一步的工作重点。

最近地产企业税务稽查备受重视，将我2007年组织专项检查时写的真实稽查报告随笔贴上，供参考。由于该随笔为2007年撰写的时间原因，部分表述已经有新文件代替，请注意甄别。转自会计视野winwind