房地产企业税务检查方法

第一篇：房地产企业税务检查方法

房地产企业税务检查方法

房地产企业税务稽查技巧：检查方法

一、检查项目有关情况

对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1.审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2.配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4.检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1.人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2.印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3.其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税年度销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后年度结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税年度作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

十、房地产行业主要涉税违法问题(关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知(稽便函[2008]42号))

根据近年来房地产行业税收专项检查和大要案件查处情况，现将检查发现的房地产企业主要涉税问题归纳汇总如下，供各地工作参考：

一、偷逃/隐匿应税收入类

1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。

4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。

15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。

16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。

7、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。

18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。

二、虚列/多列成本费用类

19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。

20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。

21、多预提施工费用，虚列开发成本。

22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。

23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。

24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。

25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。

26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。

27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。

三、其他情形

28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。

29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。

30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。

31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。

32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。

33、未按规定申报缴纳契税。

34、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。

房地产企业税务稽查技巧：成本的核算及成本、费用的扣出

一、确定成本核算对象和成本项目

房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

二、成本核算项目

房地产业的成本核算项目包括：

（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。

（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

企业计税成本核算的一般程序如下：

（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。

（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。

（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。

(四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。

（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。

三、房屋开发成本的核算方法

1.土地征用及拆迁补偿费

（1）如能分清项目则直接计入开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款（应付账款）

（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

借：开发成本——土地开发成本

贷：银行存款等科目

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——土地开发成本

2.前期工程费

能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款等科目

3.基础设施费

4.建筑安装工程费

（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本

借：开发成本——房屋开发成本

贷：库存材料（应付账款等）

工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算

借：工程施工

贷：银行存款（库存材料、应付账款等）

然后，根据下列顺序和方法进行分配：

①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：工程施工

（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

5.配套设施费

（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：银行存款、库存材料等科目

（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

借：开发成本——配套设施成本

贷：应付账款（库存材料、预付账款等）

借：开发成本——房屋开发成本

贷：开发成本——配套设施成本

6.开发间接费用

（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

借：开发成本——房屋开发成本

贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）

（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

借：开发间接费用

贷：应付职工薪酬、周转房摊销等

（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。

四、开发成本转入开发产品

待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：

借：开发产品

贷：开发成本

五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）

根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：

可售面积单位工程成本－项目预计总成本/总可售面积

经营成本－已实现的销售面积×可售面积单位工程成本

借：经营成本

贷：开发产品

房地产企业税务稽查技巧：收入的确定

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1.下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2.收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3.收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1.一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2.不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；

3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。

第二篇：出口企业税务检查技巧、方法

出口货物退(免)税范围的检查

根据《出口货物退(免)税管理办法》的规定，下列企业的货物特准退还或免征增值税和消费税：第一，对外承包工程公司运出境外用于对外承包项目的货物；第二，对外承接修理修配业务的企业用于对外修理修配的货物；第三，外轮供应公司、远洋运输供应公司销售给外轮、远洋油轮而收取外汇的货物；第四，利用国际金融组织或外国政府贷款采取国际招标方式由国内企业中标销售的机电产品、建筑材料；第五，企业在国内采购并运往境外作为在国外投资的货物。

下列出口货物免征增值税、消费税： 1．来料加工复出口的货物； 2．避孕药品和用具、古旧图书； 3．卷烟；

4．军品以及军队系统企业出口军需工厂生产或军需部门调拨的货物。国家规定免税的货物不办理退税。

外商投资企业出口货物的免(退)税按规定办理。

除经国家批准属于进料加工复出口贸易外，下列出口货物不予退还或免征增值税、消费税： 1．原油； 2．援外出口货物；

3．国家禁止出口的货物，包括天然牛黄、麝香、铜及铜基合金、白金等； 4．糖。

出口企业从小规模纳税人购进并持普通发票的货物后，不论是内销或出口均不能做扣除或退税。但对下列出口货物由于其占出口比重较大及其生产、采购的特殊因素，可以扣除或退税： 抽纱、工艺品、香料油、山货、草柳竹藤制品、鱼网鱼具、松香、五倍子、生漆、山羊板皮、纸制品。

从1999年起，国家对具有进出口经营权的生产企业自营出口和委托代理出口的货物，一律实行免、抵、退税政策。

对出口退税范围的检查，主要是以下三个环节的检查：一是对出口货物免税的检查；二是对出口货物抵税的检查；三是对出口货物退税的检查。检查人员应重点进行下列内容的检查： 1．对出口货物免税的检查方法。检查时，应对出口货物的出口原始凭证逐一实行检查，并与出口产品销售明细账逐一核对，检查出口货物报关离境日期，出口货物以离岸价计算的外币销售额，出口货物的贸易类型，出口货物的退税率是否正确。2．对出口货物抵税的检查方法。

对生产两种以上货物且适用退税率不同的出口企业，其进项税额的计算与账务处理应按出口货物的种类区分，凡是无法直接划分各自应负担的进项税额的，应按出口产品销售额的比例进行分摊。检查中注意检查企业有无人为调整出口货物应分摊的进项税额的问题。

对生产的货物既有出口又有内销的出口企业，其进项税额首先按出口货物离岸价与征税率、退税率之差计算不予抵扣的进项税额，然后再用于抵减内销产品的销项税额。检查中注意检查企业有无少计出口货物的进项税额多抵销项税额的问题。

对出口货物不予抵扣的进项税额大于本期进项税额(含上期留抵进项税额)的情况，出口企业应将负数结转下期或挂账冲减下期进项税额。3．对出口货物退税的检查方法。

检查出口销售额的比例是否为出口企业当期全部销售额的50％以上： 检查出口退税率的确认是否正确；

检查出口贸易类型的确认是否正确，有无混淆来料加工和进料加工贸易，有无免税产品按退税处理的问题。

出口货物退税计算的税务稽查

一、出口货物退税率的税务稽查

出口货物退税率是指应退税款与计算退税的出口货物价格比例。计算出口货物应退增值税税率的退税率，应按增值税法规规定的退税率和经国务院批准调整后的退税率执行。计算出口货物应退消费税税额的退税率或单位税额，应按《消费税暂行条例》和有关税务法规规定的税率执行。

出口货物退税率与征税产品适用税率的税务稽查方法基本相同。税务稽查应注意三个方面的问题：一是企业应将不同税率的货物分开核算和申报，划分不清的，应当从低确定退税率；二是对于申报的出口货物名称不完整，与确定退税率相关的情况又未标注，也应从低确定退税率；三是当货物的适用税率发生变动时，退税率也应随之发生变动。

二、应退增值税税额计算的税务稽查

（一）生产企业免、抵、退增值税税额计算的税务稽查

出口货物应免、抵、退的增值税税额，应根据生产企业于每季度末申报的出口及内销货物，区别不同情况进行计算，并按照“先内后外”顺序进行审查。1．当期应纳税额计算的税务稽查

当期应纳税额是指生产企业当期内销货物的销项税额扣除当期全部进项税额与当期出口货物不予免征、抵扣和退税税额之差额后的余额。计算公式为：

当期应纳税额=当期内销货物的销项税额－（当期全部进项税额－当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额）

税务稽查时，首先应审查当期内销货物销项税额的计税依据和当期全部进项税额，进而确定当期内销货物的销项税额和当期可抵扣的进项税额。

然后审查当期出口货物不予免征、抵扣及退税的税额。税务稽查时，可将前述审定的出口货物销项金额、退税率及《增值税暂行条例》规定的17%或13%的税率代入下述公式，然后复算生产企业计算的当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额，看是否正确。计算公式如下：

当期出口货物不予免、抵、退的税额=销项金额×（增值税条例规定的税率－出口货物退税率）

上述所说当期均指一个自然季度。

最后，将审定的当期内销货物的销项税额、可抵扣的进项税额及出口货物不予免征、抵扣和退税的税额代入当期应纳税额的计算公式、验证生产企业申报当期应纳税额是否正确，并核对“应交税金－应交增值税（已交税金）”的明细账借方发生额，看是否相符。2．出口货物应退税额的税务稽查

按照规定，当生产企业本季度出口或货物销售额占本企业同期全部货物销售额50%及其以上的，在一个季度内，若因抵顶的税额大于应纳税额而未抵顶完时，经主管出口退税的税务机关批准，对未抵顶完的税额部分予以退税。税务稽查时，应先在审定应纳税额的基础上进行比较判定。当应纳税额为负数且绝对值≥销项金额×退税率时 应退税额=销项金额×退税率

当应纳税额为负数且绝对值＜销项金额×退税率时 应退税额=应纳税额的绝对值

然后，将审定的应退税额核对“应交税金－应交增值税（出口退税）”明细账贷方发生额，看是否相符。值科注意的是，当生产企业出口货物占当期出口货物销售额50%以下的，当期未抵扣的进项税额必须结转下期继续抵扣，不得办理退税，计算公式为： 结转下期抵扣的进项税额=当期未抵扣完的进项税额－应退税额

（二）外贸企业应退税额计算的税务稽查

外贸企业出口货物必须单独设账核算购进金额和进项税额。税务稽查时，应将经审定的出口货物数量、原始进价、适用税率代入下述公式复算退税申请人申请的应退税额是否正确。计算公式如下：

应退税额=购进货物进项金额×退税率

对出口货物库存账和销售账采用加权平均价核算的企业，可按照适用不同退税率的货物，分别依下列公式进行复算。

应退税额=出口货物数量×加权平均进价×退税率

对于出口企业从小规模纳税人购进特准退（免）税出口的货物，应将含税销售换算成不含税销售额，进行复算应退税额。

应退税额= 普通发票所列含税销售额÷（1＋征收率）×退税率

（三）进料加工贸易方式退税计算的税务稽查 “进料加工”是指进口原材料、零部件用于加工或转销给其他企业生产外销货物的一种贸易方式，税务稽查时，首先应注意划清界限。1．划清“进料加工”与“来料加工”的界限

“进料加工”和“来料加工”，尽管二者在形式上相似，如劳动对象均由国外进口，制成的产品一般都报关出口等等；但二者也有明显区别，主要是结算方式不同，“来料加工”不支付外汇，而“进料加工”在进料进攻性支付外汇。2．划清“进料加工”与一般出口经营方式的界限

由于“进料加工”的进口料件在进口时，按海关核定的加工复出口货物比例免征了部分进口环节的增值税，而国内使用进口料件加工的货物，凡属应征增值税范围的，进口料件按完税货物全额抵扣了税款。因此，对进料加工复出口货物计算退税，和一般出口货物截然不同。税务稽查时，应区别不同情况计算应退税额。⑴对外贸企业的税务稽查

应退税额=经审定的出口货物应退税额－销售进口料件应交税金

销售进口料件应交税金=销售进口料件金额×税率－海关实征进口料件增值税税额 上式中的“销售进口料件金额”，用于自营加工的，应按组成价计算，转售给其他企业的，应按实际转售价格计算。税务稽查时，应通过“材料物资”、“其他业务收入”等账户及会计凭证核实和计算用于自营加工和转售的进口料件金额。“海关实征进口料件增值税税额”应依据海关开具的完税凭证确定。⑵对生产企业的税务稽查

对实行“免、抵、退”办法计算退税的生产企业，按下列公式审定：

当期不予抵扣或退税的税额=销项金额×（征税税率－退税率）－当期海关核销免税进口料件组成计税价格×（征税税率－退税率）

税务稽查时，应对公式中各要素逐一予以核实，其进口料件组成计税价格，可根据海关核准的“进料加工登记手册”填具的“进料加工贸易申请表”核对进口料件组成计税价格是否正确。其应退税额的税务稽查，仍按前述具体步骤及有关计算公式进行审定核实。

（四）特准企业出口货物退税计算的税务稽查 对于特准企业出口货物应退增值税额计算的税务稽查，应区分两种情况：一是出口退税业务在时间上具有连续性，能够提供准确的账簿资料的，可比照出口企业税务稽查程序办理；二是其他特准企业，如对外承包公司，在国内采购货物并运往境外进行投资的企业等，应当检查“表”、“票”、“单”等资料的完整性、真实性、合法性以及在申报退税货物数量的正确性的基础上，核对增值税专用发票所列进项税额与申报表“退税金额”栏数据是否相符，进而确定应退增值税税额。

三、应退消费税税额计算的税务稽查

有出口经营权的生产企业自营出口的消费税应税货物，应按照实际出口数量免征消费税，所以应退消费税税额计算的检查范围，一般仅指出口企业中的外贸企业和特准企业。

（一）外贸企业的税务稽查

外贸企业无论是自营出口还是代理出口应税消费品，均应按下述公式计算应退消费税税额： 应退消费税税额=出口货物的工厂销售额（或出口数量）×消费税税率（或单位税额）税务稽查时，应对表、账、票、单、证等为根据并以账为主，核实应退消费税税额。公式中的出口货物工厂销售为外贸企业出口货物的工厂购进原价，其他各项如“出口数量”、“税率”以及“单位税额”的税务稽查，已在前面作了说明。无论是从价定率还是从量征收消费税的出口货物，只要将核实的数据代入上述公式，即可求出应退消费税税额，然后与申报表“退税金额”栏所列消费税相核对，看申报数是否正确。

（二）特准企业的税务稽查

特准企业出口货物应退消费税的检查程序与应退增值税的税务稽查相似。即以表、票、单、账为主要根据，核实应退消费税的特准企业，应在核实退税申请人呈送资料的完整性、真实性、合法性以及出口货物数量正确性的基础上，核对“出口货物消费税专用税票”所列已纳消费税税额与申报表中申报退还的消费税税额是否相符，进而作出结论。其他特准企业的税务稽查，可比照上述外贸企业的税务稽查程序办理。

四、退回税款处理的税务稽查

经审定的增值税出口退税额，与其“应交增值税（出口退税）明细账”贷方发生额相核对，看是否一致；审定的消费税出口退税额，对自营出口的外贸企业，与其“主营业务成本”明细账贷方发生额，“应收出口退税”账户借方发生额相核对，确定申请退税企业的退税收入是否正确；生产企业委托外贸企业代理出口的，应与其“应收账款”账户贷方发生额术核对，看是否相符。

此外，应特别注意企业出口货物收到的退回增值税或消费税，有无不记入出口退税专栏或不冲抵主营业务成本，而误记“应付福利费”、“盈余公积”等账户，造成虚增进项税额或虚减利润。

对出口货物办理退税后，如发生退关，国外退货转为内销的，企业是否向所在地主管出口退税的税务机关及时办理申报手续，补缴了已退的增值税或消费税。

第三篇：税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

税务检查如何应对房地产企业常用偷税手法

2009-05-22 15:12:22 作者：jiabeihui 来源： 浏览次数：345 网友评论 0 条

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。

随着房地产开发企业经营规模的迅速膨胀和经营方式的灵活多变，企业偷逃税费的现象比较普遍，且偷税手法五花八门，错综复杂，造成国家财政收入的大量流失，严重扰乱了正常的税收征管秩序和公平的企业竞争环境，危害巨大而深远。因此，加强房地产开发企业的审计监督已是势在必行、刻不容缓。房地产企业主要偷税“伎俩”

一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。

二是有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在内随意调整税款申报数额。甚至少报税款或逃避纳税。

三是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

四是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

其它还有，以假发票虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税；随意调整税款申报数额；从售楼款中抵减代理手续费，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。

房地产开发企业常见的几种假帐制造方法

房地产开发企业资金投入大，销售时资金流入大，其对销售收入作假通常反映在隐瞒收入上。

１．利用房地产销售专用发票管理上的不完善隐瞒销售收入。

房地产销售发票是房地产开发企业销售产品的原始凭证，也是税务机关计税的主要依据。但在实际工作中，绝大多数房地产企业不按发票管理规定管理发票，在发票的使用和管理过程中存在着许多的问题，主要表面在开“大头小尾”票，甚至不开具发票，这样便给企业偷税漏税留有余地。

２．通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款。

房地产开发企业在收取预收款或定金后，不按时入账和申报税款，从而达到延期缴纳税款的目的。

３．将销售收入长期挂应收帐款，延迟纳税义务时间。

根据《企业会计制度》，销售商品的收入确认须同时满足四个条件：（１）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（２）企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权，也没有对售出商品进行控制。（３）与交易相关的经济利益能够流入企业。（４）相关的收入和成本能够可靠计量。根据上述规定，房地产开发企业应在房产移送使用后，确认销售收入。但实际上，有一些房地产开发企业将实现的销售收入长期挂应收账款，从而延迟纳税义务时间。４．在捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》及国家税务总局《房地产开发企业所得税征收管理办法》规定，房地产开发企业捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品视同销售不动产。有一些房地产开发企业，将捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房直接在“营业外支出”科目列支，从而少计税款。

房地产开发企业销售收入作假的税收稽查策略与方法

针对房地产开发企业上述种种作假进行偷漏税的方法和手段，我们在实施税收稽查工作时，可以选择高效的税收稽查方法和策略。

１．对利用房地产销售专用发票管理上不完善隐瞒销售收入的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业利用房地产销售发票管理漏洞达到隐瞒收入为手段。我们在实施税收稽查时，首先可以通过分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率、存货周转率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差异，税收稽查可将其列入重

点稽查范围进行重点稽查；其次，税收稽查可以通过房地产开发发票存根与相应的购房合同进行核对；最后，税收稽查可以根据发票存根记载的价款与同地段的市场价款进行对比，可以从中查出房地产开发企业是否诚信纳税。

２．对房地产开发企业通过调整预收款入账时间，延期缴纳税款的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业通过延迟工程决算、延迟开具房地产销售发票从而达到隐瞒收入的行为手段。税收稽查在外勤稽查中，可以通过长期挂账的往来账款实施稽查，核查其在房管部门办理的房产合同，亲临房地产开发地点进行现场核查，了解购房业主是否与房地产开发企业办理产权的移接交手续，是否已入住。在查实了房地产开发企业已与购房业主办理了移交手续并入住的情况下，税收稽查可以根据会计核算实质重于形式的基本原则确认此项售房销售收入已经实现，要求房地产开发企业将长期挂账的往来款项结转销售收入。

３．对捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房中，有的房地产开发企业不视同销售收入入账的税收稽查策略与方法。

针对房地产开发企业将开发产品捐赠、分配利润、对外投资、自用开发产品及以地换房、合作建房不作视同销售收入入账达到少计当期计税依据，从而达到少计缴税金行为。税收稽查在实施税收稽查时，首先可以结合对与捐赠、分配利润、偿债及土地相关的会计科目税收稽查，如：“营业外支出”、“应付利润”、“应付账款”、“其他应付款”、“无形资产中土地使用权”，发现是否存在此类业务；其次，税收稽查还可以通过上述分析性复核程序确定是否应将其作为风险领域进行重点稽查以发现问题。若税收稽查中发现问题，税收稽查可以要求房地产开发企业进行相应账务进行调整，计提相应的房地产涉税税金。４．从房地产开发企业的诚信度及能力分析。

税收稽查可以通过对房地产开发企业的诚信进行综合分析，检查是否存在做假账的可能性，对存在做假账的，在实施税收稽查时，可以重点稽查其相关信息。如何对房地产企业进行税务检查

由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及到多个开发项目时，成本核算不规范。在税务检查时，税务人员有事会感到很麻烦，笔者在对房地产企业检查过程中，总结了一点经验，感觉很实用，下面结合实际工作介绍给大家。

一、营业税计税营业额的确定

《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企

业收到购房款时可能有两种帐务处理方式。第一种处理方式：借：现金（或者银行存款）科目，贷：预收账款科目；另外一种处理方式是：借： 现金（或者银行存款）科目，贷：主营业务收入科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下：

应纳税营业额＝“预收账款”账户本期贷方发生额＋主营业务收入－“预收账款”账户本期借方发生额 公式①

根据会计账户原理又可得下列公式：

期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额 公式②公式②移项后，可得下列公式：

本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额 公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

应纳税营业额＝主营业务收入＋期末余额－期初余额

这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入”科目贷方累计数三个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细帐中一笔笔合计当期发生数但在使用上述公式时应注意下列事项：

（一）要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入；如果出现企业调账事项，如，借：预收账款科目，贷：其他应付款科目等，则不得从借方发生额中扣除。

（二）适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细帐数字核对，以防止企业故意调整会计科目做假账。

（三）检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。

（四）“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。

（五）国税发［２００３］８３号文规定，房地产企业企业所得税计算公式是：应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为：应纳税所得额＝本期所得额＋（预收帐款年末余额－预收帐款年初余额）×利润率

二、自行设计房源表

在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。内容如下：

（一）填写此表的数据来源：

１、面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部门得到；

２、购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销售合同核对；

３、发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况备在在备注栏注明。

（二）此房源表的用途

１、通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多少套房屋、剩余多少套房屋等等。

２、是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本＝开发产品÷总面积（指可出售的面积）；主营业务成本＝已销售面积×单位面积成本。３、能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。

４、可以查出收入不入帐的情况。把金额栏合计数与企业 “预收账款” 帐上余额和已经结转“主营业务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入帐的情况。

５、合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应缴纳的“购销合同”税目印花税。

三、房地产常见的偷税手法

（一）少结转收入。常见的有下列情况：收取采光费、宣传费、上房费等价外费用不计入收入；购房人办理的按揭贷款计入“短期借款”科目，没有计入“预收账款”科目：“预收账款”总帐和明细账数字不符；笔者在检查时曾经遇到过这种情况，某房地产企业“预收账款”明细帐三级账记载８月份收到购房款为８００万元，计入总账时却只有４５０万元，其余的３５０万元计入了“其他应付款”科目。因为帐簿和报表仍然是平的，所以，检查时如果不注意是很难发现的。

（二）收入不入帐。常见的情况是使用收据收取售房款不入帐，使用资金时，以向某人借款的名义转入账内。

（三）多计成本费用。其

一、是虚列开发成本；常见的手法是通过虚开建筑业发票加大“开发成本”科目，一些企业为了少缴３３％的企业所得税而虚开建筑业发票，虽然发票是真的，但工程价款是假的，合同也是假的。经常见到的情况还有：虚列开发成本挂账在“其他应付款”科目，也有可能是虚提的土地款，对于不是通过拍卖取得的土地更要引起注意。其

二、是不按期结算项目成本，暂估多转销售成本。企业收到预收账款时就结转收入，但成本还无法准确核算，就暂估多转销售成本。

（四）利用关联关系转移利润

笔者曾在检查时发现过这种情况，某房地产开发企业为了少缴纳企业所得税，就新成立了一家软件信息公司（企业所得税在国税局缴纳，免征企业所得税一年），软件公司以向房地产企业提供信息服务为名，收取信息费４００万元。

四、如何检查

（一）注意多从政府部门调查取证，包括房屋的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，涉及到政府的多个部门。加强和上述部门的合作，有时可以得到意想不到的效果。通过上述部门取证，笔者曾查出过虚提土地款、收入不入帐但已经办好房产证、房屋赠与等情况。

（二）注意到建筑施工企业调查取证，其中建筑施工合同非常关键。因为工程成本占房地产开发的很大比重。有的房地产企业为了加大成本或者少计收入，而编造假合同。

（三）测算房屋的开发成本。开发成本主要由土地成本、建筑成本和政府收取的费用三大快组成。其中土地成本和政府费用时相对规定的。而土建成本主要是由人工成本和材料成本组成，就某一个地区来说，人工成本和材料成本差异不会太大，所以，只要测算出土建成本，再加上土地成本和政府收取的费用就基本上可以确定房屋的单位成本。只要企业结转的的单位销售成本与测算的单位成本相差太大，就应当注意深入检查。

（四）注意检查“现金”和“银行存款”科目，特别是大额的现金增、减变化。这些业务如果是虚假的，一般会涉及少计收入或者多列成本。此时要注意追查资金来源渠道，要多翻看凭证，要看日期和数字是否奇异、是否违背常理。

第四篇：房地产企业检查

房地产企业检查模板

一、收入类问题

（一）、预售收入未及时结转

1、疑点描述：部分企业将收取的房款在“预收帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，推迟纳税义务发生时间。

2、疑点位置：

查看企业报表预收账款期末余额及主营销售收入结转

3、疑点检查：

1、对照检查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报纳税。

2、实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据《工程竣工验收备案表》确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。

3、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及《钥匙发放保管登记簿》，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金 额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对，检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

4、疑点取证：

1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-

2、复印纳税申报表及相关台帐合同。

（二）、收到购房款挂往来账

1、疑点描述：房地产企业销售房屋收款方式一般为全款和分期付款等形式，房地产企业将收取的房款在“预收帐款”或“其他应付帐款”科目中长期挂帐不作销售处理，通过推迟“预收帐款”结转“销售收入”的时间，有意识的延缓销售收入实现，影响纳税义务发生时间，造成企业所得税申报纳税滞后。

2、疑点位置：房屋销售合同，预收账款余额及其他应付款

3、疑点检查：

1、采取全款方式销售开发产品的，对照商品房认购书，买卖合同，区分那些事预售收入，哪些是销售收入，对照预收账款和销售收入明细账，看预售收入是否及时结转销售收入。将合同到款时间与实际到款时间逐一核对，分月统计。

2、采取分期收款方式销售开发产品的，对照商品房买卖合同和预收账款，销售收入明细账，检查收款日未实际 收到款项时，是否及时确认收入，收款日之前收到款项的，是否及时确认收入。

3、采用银行按揭方式销售开发产品的，参阅商品房买卖合同，确认付款方式，检查首付款是否及时确认收入，是否记入其他应付款等往来科目隐瞒收入，收到银行按揭款是否记入短期借款，往来等科目隐瞒收入。

4、核查企业应付款及其他应付款等往来账目。是否有大额资金长期挂账。询问财务人员资金来龙去脉。

4、疑点取证：

1、复印预收账款和主营业务收入帐薄及对应凭证 4-

2、复印往来帐薄及对应凭证。4-

3、询问相关人员笔录。

（三）、以物易物，以房抵账少计收入

1、疑点描述：

1、在大额费用支付中常用其开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费、职工福利，抵偿债务等费用，而在商品房“销售收入”中却不记载，造成了税款的流失。

2、以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。

3、开发产品转入资产，未视同销售。

4、核查累计折旧账户，是否将未视同销售的“先租后 售”的开发产品提取折旧。

2、疑点位置：其他应付款、营业费用、管理费用、销售费用、开发成本，累计折旧等。

3、疑点检查：

1、比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，进行实地调查，核实未售房产的真实性。3-

2、审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。

3、审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。

4、调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。

4、疑点取证：复制其他应付款、管理费用、销售费用、开发成本帐薄及相关凭证。

（四）、销售价格明显偏低，少计收入

1、疑点描述：房地产开发企业一个项目的开发涉及的行业、部门较多，在销售开发产品中难免有一些人情世故。以较低的价格出售开发产品。

2、疑点位置：开发产品销售明细账、销控台账、销售合同、销售发票。

3、疑点检查： 3-

1、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票等。根据销售合同与销售发票相核对，有无价格明显偏低。

2、根据价格明显偏低的开发产品，走访相同条件的客户并对相关销售人员进行询问。

4、疑点取证：复制销控台账、销售合同、销售发票及相关凭证和对有关人员的学问笔录。

（五）、销售附属物（车库等）未如实记账

1、疑点描述：销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。

2、疑点位置： 2-

1、实地察看。

2、到售楼处的查看销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。

3、到财务部查看预收账款、主营业务收入账户、纳税申报表等

3、疑点检查：

1、实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。3-

2、调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房 款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。

3、调查部分业主，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。

4、到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。

4、疑点取证：复制有关销售平面图、销售明细清单、销售合同、发票、收款记录、收据。预收账款及相关凭证等。

（六）、代收款项是否有应计收入未及收入

1、疑点描述：房地产企业在开发产品中，代有关部门收取的各种资金、费用和附加等企业自行开具收据，在其他应付款等往来长期挂账，未记收入。

2、疑点位置：其他应付款等往来帐薄，自制收据。

3、疑点检查：

1、查阅企业收款收据与其他业务收入相核对。3-

2、收款收据与其他应付款核对。3-

3、走访入住客户，了解代收款信息。

（七）、未全款交房款的是否挂记往来未及收入

1、疑点描述：开发产品签订销售合同后，按照合同约定收款日期，客户未交全款，企业长期在应收账款中挂账，未按合同约定的收款日期确认收入。

2、疑点位置：应收账款、销售合同等

3、疑点检查：

1、查阅销售合同确认收款日期与应收账款逐笔核对。是否有收到货款未及时计入收入现象。

2、通过应收账款与销售收入相核对，有无少计或不计收入现象。

4、疑点取证：复印销售合同，应收账款账簿、销售收入明细账及相关凭证。

二、成本六类检查

（一）、土地成本

1、疑点描述：土地成本就是为取得土地而发生的费用，一般包括：取得土地的价格，购买土地的契税，支付的补偿费等。在对土地成本检查中一些开发商常常将后期开放商品房的成本计入前期商品房的成本，也就是说如开发两期商品房，开发商可能在开发第一期商品房时将所有土地成本全部计入，待开发第二期商品房再将后期开发项目的土地成本计入其中，已达到始终有一块成本重复列支。远期支付出让金的滞纳金违约金计入成 本。将未动工的开发借款利息未达到资本化的借款费用计入土地成本。将乱摊派和超标准的规费计入土地成本。

2、疑点位置：土地购买合同、房屋拆迁安置补偿协议等。

3、疑点检查：

1、核查成本购置的合法性，是否把土地使用税计入土地成本，3-

2、土地成本核算的准确性，是否把土地评估费调增到账面价值虚增土地成本

3、核查土地成本分配的合理性，是否按照国税发【2009）】31号文件规定，用占地面积法分配土地成本，3-4，核查取得发票的真实性、合法性，有无白条及虚假票据入账，虚增成本。

4、疑点取证：复印开发成本明细账，及土地成本分配表，土地评估费及相关凭证。

（二）、前期工程费

1、疑点描述：前期工程费是在房屋开发过程中发生的规划设计可行性研究及水文地质、勘查、测绘、政府代收的各项临时工程费用及七通一平等。开发企业在取得设计劳务费等中存在是否有虚假发票进行列支。有无未发生前期工程费和基础设施费进行虚列，是否合理分摊多期项目共同发生的前期工程费，及基础设施费等，超标准列支绿化费、人防费、墙改基金等。

2、疑点位置：工程合同，取得发票、银行、现金账簿

3、疑点检查：

3-1：根据合同内容，取得的合法票据及对应的款项审核期是否正式发生，是否有虚列情形，同事要注意实际发生的费用是否与其开发的项目相对应，如不对应予以删除。前期工程费一般发生在立项开工前，应严格对号入账，防止期间费用计入本项目

3-2：对七通一平的支出审核。应注意是否实际发生。是否多列虚增成本。

3-3：审核人员还应计算出前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差，则应进一步核实

4、疑点取证：复印销售合同、前期工程费、开发成本及相关凭证。

（三）、建筑安装费

1、疑点描述：建安成本包括建筑工程费和安装工程费两部分，是指建造房地产商开发产品发生的建造工程费用，设备采购费用和安装工程费用，在工作中，鉴于房地产行业工期较长的特点，建造安装工程费存在成本不实，核算混乱，出现以商品房抵偿工程款，工程结算以假发票入账，进行陈本虚列，工程项目决算不及时，无 法核实其真实成本，已达到偷谁的目的。

2、疑点位置：建造安装合同发票工程进度验收报告决算报告，监理报告等入账凭证。

3、疑点检查：

3-1：调查了解同类开发产品的平均建筑安装成本与企业账面数据进行比较，如有价格过高的建筑成本，进行审查，并有企业说明理由，3-2审查施工合同和与决算书，核对工程内容，对决算超出预算价格过高的项目进行审查，并有企业说明理由，调取监理施工建设单位的像场见证。并审查单项合同，补充协议，以确定其真实性，3-3,、审核工程施工合同发票，工程进度验收报告，决算报告监理报告，等入账凭证，对已入账的票据是否有资金的实际支付，查实是否存在，虚开发票和资金空转的行为，已达到虚增建安费的情况。

3-4，调取工程监理部门的监理记录，及材料物资进场实验报告，核实有关材料的真实性，3-5，对取得大额成本发票审查其发票的真是性对照有关合同协议及开票单位进行查证。

4、疑点取证：复印建安成本明细账、施工合同与决算书及相关发票。银行存款及现金明细账，工程监理记录，材料物资实验报告等。

（四）、基础设施费

1、疑点描述：

包括小区内的道路供水供电供气通讯照明门禁系统环卫绿化挡土墙等。开发企业在基础设施费中列支花草树木所占比例的金额较大，存在不实行为，把房地产开发费用计入基础设施费已达到虚列当期管理费用，对水电气等工程不能取得发票或虚假发票进行列支。

2、疑点位置：基础设施配套工程合同开发产品明细帐成本分配表，重大设备和采购合同及付款凭证。

3、疑点检查：

3-1，检查企业开发产品明细账，审查是否将基础设施配套费在已售房屋中进行分摊，3-2调取设计勘察施工合同，按合同规定的标准进行测算，并抽查大额支付款项，审查其是否取得的发票的真实性，3-3根据重大设备和材料采购合同查看其付款合同付款金额和内容与合同是否一致。

3-4由于绿化草木大多来自农民自产自销享受国家税收优惠，开发企业往往虚开自购苗木发票，虚增绿化成本，转移利润，偷逃企业所得税。

3-5对取得的建筑业统一发票，核查其真实性，特别是市政公用，园林绿化基础土石方等工程，所取得的发票进行重点检查。

4、疑点取证：复印开发产品明细账、设计勘察施工及相关合同，相关的建筑业统一发票

（五）、公共配套设施费

1、疑点描述：

公共配套设施是指城市建设规划的要求为满足居民的需求与开发项目配套建设的各种服务性设施。开发企业往往对对其配套设施开发成本计入开发房屋陈本之中，成本分配不够准确。对公共配套设施工程取得的建筑也发票有不实行为。

2、疑点位置：公共配套设施施工合同配套设施材料采购合同等。

3、疑点检查：

3-1核查企业开发产品明细账，审查是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售开发成本，3-2成本分配计算表内容是否完整，分配比率是否准确，存在有之分摊安装工程费，而将公共配套设施费等在已售房屋中分摊

3-3调取设计勘察施工合同，按合同规定的边准进行测算，抽查大额付款凭证，审查其支付金额，是否超过合同规定标准。

3-4抽查较大的材料采购合同，及付款凭证与取得的发票进行核对，查看其金额是否相符及发票的真假性。

4、疑点取证：复印开发产品明细账、成本分配计算表、设计勘察施工合同及相关凭证。

（六）、开发间接费

1、疑点描述：

开发间接费核算的是与项目开发直接相关，但不能明确属于开发环节的成本费用性支出，以及项目的营销设施建造费。开发企业在售楼部样板房内的资产，不作为固定资产管理，而直接在销售费用中列支。把与保安公司签订的保安服务费直接计入开发间接费，或报销的私车加油费直接在开发间接费中列支。为销售而制作的模型制作费直接计入开发费。

2、疑点位置：固定资产明细账、销售费用、管理费用明细账、应付工资、银行存款明细账等，3、疑点检查：

3—1检查房地产开发项目的借款费用，资本化在地产完工前是否计入开发成本，所开发的房地产竣工验收合格，是否停止借款费用资本化，3-2核查公司利息收支汇兑损益，银行手续费等，在利息支出是属于可资本化的利息，是否先在财务费用中核实，月底是否转入开发间接费。

3-3审查开发间接费发生的原始凭证是否真实合法，3-4核查周转房的摊销是否准确。

3-5核查开发间接费各项目之间的摊销是否正确，有偿转让 配套项目和大配套项目之间是否已分摊。

3-6核查其借款合同，看其借款金额与注册资本金相比，其借款金额是否超过注册资本金200%，4、疑点取证：复印开发成本、财务费用、开发间接费、注册资本金等相关账簿凭证。三、期间费用的检查

1、疑点描述：期间费用是指开发企业每一生产经营商品和提供劳务所发生的可扣除的经营费用管理费用财务费用。开发商对计入扣除项目期间费用的真实性与合法性有待落实。

2、疑点位置：经营费用、管理费用、财务费用财务账薄。

3、疑点检查：

3-1：开发企业按照按揭贷款为购买方担保的，其向银行提供的保证金是否在销售收入中减除，也不得作为费用扣除，在实际发生时可扣除。

3-2：核查“三费”扣除是否超标。3-3：是否有非公益性捐赠税前扣除

3-4：期间费用所取得的票据是否真实合法。

4、疑点取证：复印按揭贷款合同、财务费用、经营费用，其他营业外支出账簿及相关凭证。

四、营业外收入及其他收支

1、疑点描述：开发企业收取更名费、出租收入、政 府返还资金等计入其他收入或营业外收入或在其他应付款中挂账，一些罚款、滞纳金计入营业外支出直接扣除。已达到偷逃企业所得税的目的。

2、疑点位置：营业外收入、营业外支出、应收（付）账款及相关凭证

3、疑点检查：

3-1：通过营业外收入，其他业务收入账簿与其纳税申报表相核对，是否计入销售收入。

3-2：通过营业外支出账簿与其纳税申报表相核对，是否税前扣除。

4、疑点取证：纳税申报表、营业外收入，其他业务收入账簿、营业外支出及相关凭证

第五篇：西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案

[中国工作标准研究院] 西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案

1概述

备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。

2检查对象

备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产 业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010和 2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。检查中发现重大 问题，可追溯到以前。

2.1附：房地产企业检查名单 3检查内容

备注：

（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳 的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地 使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教 育附加等税费的申报缴纳情况。重点检查以下方面: 1.不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2.取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务 会计制度有关规定确认收入的行为；

3.成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4.不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行 为；

5.违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未 建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6.有欠税行为的;7.借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为； 8.房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得 税缴纳情况;9.其他税收收入的违法违纪行为。

（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查: 1.房地产税收一体化执行情况；

2.按照有关规定履行“先税后证”程序情况；

3.是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳 等违法违纪行为。

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[中国工作标准研究院] 4检查方式

备注：本次检查由市稽查局统一部署，组织实施。各企业单位按照通知要求在规 定时间内搞好自查工作，稽查局组织检查组对有关单位实施检查。检查中 要严格按规定程序，坚持依法行政、依法监督的原则。对于检查中发现的 问题，检查小组要认真督导企业和相关税收征收机关将漏缴税款及时足额 上缴入库。

本次检查共分三个阶段：一是自查整改阶段。有关单位自查阶段所有查补 税款按原级次入库。二是实施检查阶段。县政府成立检查组，在自查的基 础上，进行全面检查，查处税款一律作为县级收入。三是总结验收阶段，全面检查结束后，各检查组形成检查报告，上报领导小组办公室，领导小 组对各组检查情况进行抽查。

5时间安排

备注：

（一）自查整改阶段：2012年2月1日至2月 29日。

（二）实施检查阶段：2012年3月1日至 2012年6月30 日。

（三）总结验收阶段：2012年7月11日至8月30日。

6组织领导

备注：为切实加强对全市房地产开发企业和建筑安装企业纳税检查的组织领导，成立房地产开发企业和建筑安装企业纳税检查工作领导小组（人员名单见 附件），由各部门负责人为成员，领导小组办公室设在办公室，负责检查 工作的组织、协调。并抽调各有关单位人员组成4个检查组，检查组组长分 别由各业务单位分管负责人担任，对有关单位和企业进行检查。

7检查要求

备注：

（一）强化领导，通力协作。这次检查工作涉及面广、政策性强，各级各 有关部门要高度重视，切实加强领导，通力协作，积极组织好检查工作，在检查阶段，各有关单位要搞好配合，做好检查工作。

（二）严格执法，认真检查。各检查组在检查过程中要严格执法，依法行 政。检查时要认真收集证据，编写工作底稿，提出处理处罚意见，及时报 县领导小组办公室。查出的问题要事实清楚，定性准确，程序合法，处理 得当。

（三）严于律己，严守纪律。各检查组成员要严格遵守廉政纪律，不得接 受纳税人馈赠的礼品、现金、有价证券等，不得接受吃请，一经发现，要 严肃追究违规违纪人员责任。

（四）确保检查质量和实效，及时报告检查结果。各检查组要遵循“谁检查、谁负责”的原则，把检查质量、检查实效放在首要位置，查深查透，做到 检查到位、处理到位、查补税款入库到位、整改到位。本次检查要确保质 量，如确需延长时间的，经纳税检查领导小组办公室同意，可适当延长检 查时间。各检查组检查结束后，要认真总结，填写检查表格，写出有情况、有分析、有建议的检查报告，于 2012年8月15 日前将检查结果报送市局领导小组办公室。

8房地产企业检查工作

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[中国工作标准研究院]

处领导冯小康2012-9-10 13:20:48

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