第一篇：【重要】税务检查中房地产企业涉税案件的取证技巧
税务检查中房地产企业涉税案件的取证技巧
收集和取得证据是查办各类涉税案件的基础。房地产业因其行业的特殊性和涉及的税种较多，在实施税务检查的过程中，其证据的取得有独特的一面。笔者现对房地产业涉税案件证据如何有效取得以及应注意的一些问题，谈几点己见。税务案件证据取得的种类及原则
税务案件证据，是指税务检查人员在日常检查、专项检查、专案检查当中，依据法定的程序收集的事实根据，并通过审查核实用以证明纳税人、扣缴义务人税收违法事实真实情况的基础和依据。证据要成为税务案件有效的定案依据，必须具有关联性、合法性和真实性。其种类主要有：书证、物证、被查对象的陈述、证人证言、视听资料、鉴定结论、勘验笔录。以网络资料作为证据的，应当根据其具体表现形式确定其证据属性，分别归入书证、视听资料等证据形式。对纳税人涉税案件取证时，应把握以下原则：一是证据符合法律规定。这是证据取得的基本要求，包含形式合法、主体合法、程序合法。二是证据客观真实。所谓客观地取得证据，就是要从实际出发，尊重客观事实，符合事物的本来面貌。三是证据充分完整。税务检查人员在获取证据时，应做到全面、充分、完整，尽量取得直接证据和原始证据，形成一个完整的证据链。四是证据取得迅速及时。税务案件证据具有很强的时间性，税务检查人员在检查中一旦发现违法事实后，应立刻取得相应证据；如果不能及时准确取得有效证据，作为证据的事实材料，可能会随着时间的推移发生变化甚至损毁、灭失，从而失去证明作用，或者给被查对象留下破坏、转移、伪造证据的机会。
房地产业涉税案件不同类型的取证
房地产的开发形式主要包括商品房开发、合伙建房（或合作建房）、房屋拆旧建新和地产开发等。根据不同的类型，在检查取证时，应从不同的角度采取不同的方法进行。
（一）商品房销售类。在涉及此类案件时应取得如下证据：1．商品房销售合同或转售合同书：2．以出让方式取得的土地使用权证书，建设工程规划许可证、商品房预售许可证和从事房地产开发经营的营业执照和税务登记证复印件；
3．预售房建设情况及预购方预付房款数额等证明材料；4．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。
（二）合伙建房或称合作建房。在涉及此类案件时应取得如下证据：1．合作建房的书面合同及补充协议等证明材料；2．对出地一方应取得其土地使用权证书、建设工程规划许可证、土地使用权转让合同等证明材料，对出资一方应取得其出资数额、资金到位时间等证明材料；3．提供房屋建设情况及资金使用情况等证明材料，房屋已建成并出售的，应提供收回资金数额及由谁占有和利润分配等证明材料；4．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。
（三）土地使用权有偿出让、转让。在涉及此类案件时应取得如下证据：1．土地使用权有偿出让或转让合同书；2．土地使用权出让金或转让金数额、交付时间的证明材料，如收款收据等；3．有偿出让取得土地使用权证书和经主管部门批准转让土地使用权的证明材料；4．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。
（四）房屋拆迁安置类。在涉及此类案件时应取得如下证据：1.房屋拆迁许可证、土地使用权证书、建设规划许可证、房屋拆迁公告时间等证明材料；2．委托拆迁合同书；3．拆迁建筑面积、结构及质量等级、附属物的名称、数量等证明材料；4．拆迁补偿安置书面协议，包括补偿金额、安置用房面积、安置地点，自投资金或单位投资金额、搬迁过渡方式和过渡期限等；5．应缴税费和已缴税费等相关证明材料。
影响房地产业涉税案件取证的因素
（一）获得土地的方式多样化。有通过与政府协议出让获得土地的；有做市政工程后，由政府用土地作补偿而获得土地的；也有是房地产商之间互相买卖土地，有些地块甚至在倒卖了几轮后，用的仍是第一个获得土地的公司名称，以此手段来隐瞒其中的多次交易，达到避税的目的；有的甚至到省外去注册公司，摇
身一变成为外来客商，或利用外地公司的名义，再回到当地套取土地。房地产商取得土地的渠道如此混乱，加大了税务部门对土地买卖监控的难度。
（二）经营主体混乱。没有房地产开发资质的各种经济类型，通过挂靠方式参与房地产业经营，而不办税务登记，以逃避税收管理；房地产开发商不按财务会计制度办事，不建账目；在经营中不开具发票，不申报纳税，或通过造假合同，隐瞒收入偷逃税。
（三）购房者受骗或贪小利的心理。许多买主认为只要拿到房产证，签不签合同、给不给发票都无所谓，反正只要有土地证、房产证，这块地在法律上已经属于自己了。由于买主缺乏税收意识，给开发商的造假避税开了方便之门。房地产商向买主承诺统一帮助办证，在向有关部门申报纳税时少报土地价格，隐瞒收入。有的开发商在与买主签订合同和开具收款收据时，抓住买主不了解税法的弱点，欺骗买主如果如实写上价格，办土地证时就要多花钱。开发商一般都会和买主签订真、假两份合同和两份收款收据，用假合同、假收款收据去报税，将真合同和真收款收据留存公司。
（四）执法权限受制。法律未授予税务机关可以进入民宅调查取证的权力，而购房者没有法定的义务要向税务机关提供相关证据，因此向购房者取证时要取得公安部门的支持方可人户调查，这在一定程度上影响检查的实施和取证；虽然《税收征管法》规定有关部门在税务机关处理涉税事宜时应积极配合，但有的受部门利益影响，不如实提供相关证据；在对房地产商品实施税务强制执行时，有的因产权关系转移问题阻碍税务机关的依法拍卖。
（五）账务处理的随意性。一是利用关联方关系，收支对抵，不在账上体现。这直接影响到关联双方的计税营业额的确定，很容易造成关联双方的税款隐瞒流失。二是账务处理随意性大，账面体现销售数同实际销售数不一致。这直接造成房地产公司申报滞后，甚至出现匿报、不报等现象的发生。三是拆迁安置房等面积部分营业额的确定在税法上不明确。企业自行确定数同税务机关确定的营业额不一致，税务机关之间确定这部分的营业额口径也不统一，各地处理也不一致，使这类政策问题相对混乱和造成税负不公的现象。四是打着合伙建房的名义，企
图逃避纳税。不少房地产公司以个人合伙建房、合作建房的名义进行开发，以达到不缴或少缴税款的目的，实际上是房地产公司统一购买土地，统一开发，统一销售行为，完全不具备合作建房户之间利益共享、风险共担、共负盈亏的基本条件。
房地产业涉税案件取证的途径
（一）从企业账证寻找证据。查账是税务案件证据取得的主要方法。通过检查、核对企业账证，被查对象的土地取得、建筑装修、房产地产销售、开发成本和经营利润、债权和债务等财务情况便会很清楚，就此可以从中发现疑点、线索，甚至直接获取税务案件证据。同时在查账中还可采取异常情况分析法。此种方法主要是检查账证间的勾稽关系，注重资金运作情况，了解经营环节之间的内在关系，发现被查对象账务中不合乎运作实际、不合乎逻辑的疑点和问题，从而发现检查工作的突破口。
（二）从征管资料中提取证据。征管资料是征管部门日常向纳税人收集的与纳税有关的所有资料，税务机关可以根据需要从中调取与案件有关的税务登记、营业执照、纳税申报资料、财务报表、相关合同协议及其他有关税务文书送达回证等作为证据使用。这种方式提取的证据，可以有效地防止案件当事人在稽查介入后，自行先向征管部门补报隐瞒的收入，逃避稽查惩处的行为发生。
（三）从外围收集补充证据。通过从建设、国土、房管所、招标办、计委等相关部门收集证据，了解总体开发情况，掌握房地产公司开发项目的立项性质及相关批文、占地面积和土地金额等资料，来证实企业有无出现漏报或少报项目。通过从建安企业取得建安合同、工程结算书等证据，掌握房地产公司开发工程的建筑面积、支付工程款和工程进度等情况。通过从购房户取得销售合同、单价、数量、金额等证据，来证实房地产公司入账情况同实际销售是否相符，有无套开发票等违法行为。通过异地协查取得证据，对重要的外来原始凭证、款项往来、购销合同等，可以函请异地有管辖权的税务机关协助调查。
（四）从实地挖掘掌握证据。也就是进入房地产开发项目实地调查取证，直观的掌握房地产公司开发数量、结构组成、建筑面积、占地面积、工程进度、房
屋销售情况等有关资料证据。这方面取得的证据主要特点是直观、有效，可以迅速地掌握企业的开发经营和销售情况。举个案例来说明，某公司账面体现预收账款收入400万元，税务检查人员到实地调查得知，该公司共开发两幢房屋，每幢收入均为400多万元，分幢向有关部门申报审批，结果该公司隐瞒了其中一幢的收入。这个案例主要说明税务机关应根据实际需要，可从实地调查，挖掘证据。
（五）从资金流佐印证据。通过银行账户、个人储蓄查询获取证据，这是从资金流取证的重要途径。虽然仅有资金流的证据是不能作为定案依据的，它要与物流形成证据链，因为它只是证明了被查对象收到和支付款项的实际数额，而不能说明款项往来的性质，究竟是借入款项还是销房款项，是借出款项还是分利款项，没有相应的证据来证明。但以此了解其资金往来情况，同账面体现的资金流情况进行比对，是可以从中发现问题的。
第二篇：房地产企业税务检查方法
房地产企业税务检查方法
房地产企业税务稽查技巧：检查方法
一、检查项目有关情况
对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
二、检查财务会计资料
对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
三、实地检查与询问调查相结合
在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
四、营业成本的检查
房地产企业的成本结转方法为：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积
销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本
检查时应注意以下几个问题：
1.审查成本计算是否正确
审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）
预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。
有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。
2.配套设施成本结转是否正确
通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。
3.注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确
检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。
4.检查有无白条入账现象
白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。
五、财务费用的检查
房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。
向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。
六、管理费用的检查
1.人工费用的检查
管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。
2.印花税的检查
（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。
（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。
3.其他方面的检查
检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。
检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。
七、销售费用的检查
1.销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。
2.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。
3.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。
八、开发间接费用的检查
审查费用的发生原始凭证是否真实合法。
周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。
在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。
九、对房地产企业税务检查的几点建议
1.房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。
2.由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。
3.为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。
十、房地产行业主要涉税违法问题(关于《进一步做好房地产行业税收专项检查工作》的通知(稽便函[2008]42号))
根据近年来房地产行业税收专项检查和大要案件查处情况，现将检查发现的房地产企业主要涉税问题归纳汇总如下，供各地工作参考：
一、偷逃/隐匿应税收入类
1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不作/不及时作账务处理，或直接冲减开发成本。
2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。
3、在境外销售境内房产，隐匿销售收入。
4、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入。
5、价外收费等按合同约定应计入房产总值的未按规定合并收入。有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认实现收入。
6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人。
7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不及时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。
8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。
9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。
10、整体转让“楼花”不作收入。即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账。
11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。
12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。
13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以及差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。
14、以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入。
15、以房换地、以地换房业务未按非货币交易准则进行处理。
16、与部队、村委会联建商品房，隐匿收入。
7、采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入。检查发现，一些开发企业与包销商签定包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开发企业和包销商双方偷逃了税款，也减少了购房者在办理房产权属证件时缴纳的有关税费。
18、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税。
二、虚列/多列成本费用类
19、发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。
20、从外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票，或者使用假发票入账。
21、多预提施工费用，虚列开发成本。
22、在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。
23、滚动开发项目，故意混淆前后项目之间的成本，提前列支成本支出。如有的企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已完工项目成本费用增大，减少当期利润。
24、向关联企业支付高于银行同期利率的利息费用；或向关联企业支付借款金额超过其注册资金50％部分的利息费用，未按规定调增应纳税所得额。
25、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期经营成本。
26、有的开发企业将拥有土地使用权的土地进行评估，按增值巨大的评估价作为土地成本入账。
27、巧立名目虚列成本。如利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费；虚构施工合同，骗开建安发票；白条列支成本现象比较严重。
三、其他情形
28、故意拖延项目竣工决算和完工时间，少缴土地增值税。检查中发现，由于房地产企业利润率高，而土地增值税预征率相应较低，一些开发企业故意拖延项目竣工决算时间，躲避土地增值税结算。
29、少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税。
30、虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税。
31、未按规定缴纳开发期间土地使用税。
32、将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税。
33、未按规定申报缴纳契税。
34、联建、集资建房、委托建房业务，不按相应政策规定缴纳营业税。
房地产企业税务稽查技巧：成本的核算及成本、费用的扣出
一、确定成本核算对象和成本项目
房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。
二、成本核算项目
房地产业的成本核算项目包括：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
企业计税成本核算的一般程序如下：
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
（三）对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
(四）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
（五）对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
三、房屋开发成本的核算方法
1.土地征用及拆迁补偿费
（1）如能分清项目则直接计入开发成本
借：开发成本——房屋开发成本
贷：银行存款（应付账款）
（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）
借：开发成本——土地开发成本
贷：银行存款等科目
借：开发成本——房屋开发成本
贷：开发成本——土地开发成本
2.前期工程费
能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。
借：开发成本——房屋开发成本
贷：银行存款等科目
3.基础设施费
4.建筑安装工程费
（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本
借：开发成本——房屋开发成本
贷：库存材料（应付账款等）
工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算
借：工程施工
贷：银行存款（库存材料、应付账款等）
然后，根据下列顺序和方法进行分配：
①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：
借：开发成本——房屋开发成本
贷：工程施工
（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。
5.配套设施费
（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：
借：开发成本——房屋开发成本
贷：银行存款、库存材料等科目
（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：
借：开发成本——配套设施成本
贷：应付账款（库存材料、预付账款等）
借：开发成本——房屋开发成本
贷：开发成本——配套设施成本
6.开发间接费用
（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：
借：开发成本——房屋开发成本
贷：应付职工薪酬（累计折旧、银行存款等）
（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊
借：开发间接费用
贷：应付职工薪酬、周转房摊销等
（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。
四、开发成本转入开发产品
待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：
借：开发产品
贷：开发成本
五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）
根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：
可售面积单位工程成本－项目预计总成本/总可售面积
经营成本－已实现的销售面积×可售面积单位工程成本
借：经营成本
贷：开发产品
房地产企业税务稽查技巧：收入的确定
房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
一、收入核算范围
房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。
二、房地产业收入确认原则
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：
1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。
2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。
3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。
4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：
（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。
（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。
（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。
5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。
6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。
三、开发产品预售收入的确认
开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。
预计营业利润=预售收入×利润率
待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。
四、开发产品视同销售收入的确认
1.下列行为应视同销售确认收入
（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
（2）开发产品转作经营性资产；
（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；
（4）以开发产品抵偿债务；
（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。
2.收入确认时限
在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。
3.收入确认方法和顺序
（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；
（2）同类开发产品公允价值；
（3）按成本利润率确定（15%）。
五、代建工程和提供劳务收入确定
1.一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；
2.不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；
3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。
六、营业税的纳税义务发生时间
纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。
第三篇：出口企业税务检查技巧、方法
出口货物退(免)税范围的检查
根据《出口货物退(免)税管理办法》的规定，下列企业的货物特准退还或免征增值税和消费税：第一，对外承包工程公司运出境外用于对外承包项目的货物；第二，对外承接修理修配业务的企业用于对外修理修配的货物；第三，外轮供应公司、远洋运输供应公司销售给外轮、远洋油轮而收取外汇的货物；第四，利用国际金融组织或外国政府贷款采取国际招标方式由国内企业中标销售的机电产品、建筑材料；第五，企业在国内采购并运往境外作为在国外投资的货物。
下列出口货物免征增值税、消费税： 1．来料加工复出口的货物； 2．避孕药品和用具、古旧图书； 3．卷烟；
4．军品以及军队系统企业出口军需工厂生产或军需部门调拨的货物。国家规定免税的货物不办理退税。
外商投资企业出口货物的免(退)税按规定办理。
除经国家批准属于进料加工复出口贸易外，下列出口货物不予退还或免征增值税、消费税： 1．原油； 2．援外出口货物；
3．国家禁止出口的货物，包括天然牛黄、麝香、铜及铜基合金、白金等； 4．糖。
出口企业从小规模纳税人购进并持普通发票的货物后，不论是内销或出口均不能做扣除或退税。但对下列出口货物由于其占出口比重较大及其生产、采购的特殊因素，可以扣除或退税： 抽纱、工艺品、香料油、山货、草柳竹藤制品、鱼网鱼具、松香、五倍子、生漆、山羊板皮、纸制品。
从1999年起，国家对具有进出口经营权的生产企业自营出口和委托代理出口的货物，一律实行免、抵、退税政策。
对出口退税范围的检查，主要是以下三个环节的检查：一是对出口货物免税的检查；二是对出口货物抵税的检查；三是对出口货物退税的检查。检查人员应重点进行下列内容的检查： 1．对出口货物免税的检查方法。检查时，应对出口货物的出口原始凭证逐一实行检查，并与出口产品销售明细账逐一核对，检查出口货物报关离境日期，出口货物以离岸价计算的外币销售额，出口货物的贸易类型，出口货物的退税率是否正确。2．对出口货物抵税的检查方法。
对生产两种以上货物且适用退税率不同的出口企业，其进项税额的计算与账务处理应按出口货物的种类区分，凡是无法直接划分各自应负担的进项税额的，应按出口产品销售额的比例进行分摊。检查中注意检查企业有无人为调整出口货物应分摊的进项税额的问题。
对生产的货物既有出口又有内销的出口企业，其进项税额首先按出口货物离岸价与征税率、退税率之差计算不予抵扣的进项税额，然后再用于抵减内销产品的销项税额。检查中注意检查企业有无少计出口货物的进项税额多抵销项税额的问题。
对出口货物不予抵扣的进项税额大于本期进项税额(含上期留抵进项税额)的情况，出口企业应将负数结转下期或挂账冲减下期进项税额。3．对出口货物退税的检查方法。
检查出口销售额的比例是否为出口企业当期全部销售额的50％以上： 检查出口退税率的确认是否正确；
检查出口贸易类型的确认是否正确，有无混淆来料加工和进料加工贸易，有无免税产品按退税处理的问题。
出口货物退税计算的税务稽查
一、出口货物退税率的税务稽查
出口货物退税率是指应退税款与计算退税的出口货物价格比例。计算出口货物应退增值税税率的退税率，应按增值税法规规定的退税率和经国务院批准调整后的退税率执行。计算出口货物应退消费税税额的退税率或单位税额，应按《消费税暂行条例》和有关税务法规规定的税率执行。
出口货物退税率与征税产品适用税率的税务稽查方法基本相同。税务稽查应注意三个方面的问题：一是企业应将不同税率的货物分开核算和申报，划分不清的，应当从低确定退税率；二是对于申报的出口货物名称不完整，与确定退税率相关的情况又未标注，也应从低确定退税率；三是当货物的适用税率发生变动时，退税率也应随之发生变动。
二、应退增值税税额计算的税务稽查
（一）生产企业免、抵、退增值税税额计算的税务稽查
出口货物应免、抵、退的增值税税额，应根据生产企业于每季度末申报的出口及内销货物，区别不同情况进行计算，并按照“先内后外”顺序进行审查。1．当期应纳税额计算的税务稽查
当期应纳税额是指生产企业当期内销货物的销项税额扣除当期全部进项税额与当期出口货物不予免征、抵扣和退税税额之差额后的余额。计算公式为：
当期应纳税额=当期内销货物的销项税额－（当期全部进项税额－当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额）
税务稽查时，首先应审查当期内销货物销项税额的计税依据和当期全部进项税额，进而确定当期内销货物的销项税额和当期可抵扣的进项税额。
然后审查当期出口货物不予免征、抵扣及退税的税额。税务稽查时，可将前述审定的出口货物销项金额、退税率及《增值税暂行条例》规定的17%或13%的税率代入下述公式，然后复算生产企业计算的当期出口货物不予免征、抵扣和退税的税额，看是否正确。计算公式如下：
当期出口货物不予免、抵、退的税额=销项金额×（增值税条例规定的税率－出口货物退税率）
上述所说当期均指一个自然季度。
最后，将审定的当期内销货物的销项税额、可抵扣的进项税额及出口货物不予免征、抵扣和退税的税额代入当期应纳税额的计算公式、验证生产企业申报当期应纳税额是否正确，并核对“应交税金－应交增值税（已交税金）”的明细账借方发生额，看是否相符。2．出口货物应退税额的税务稽查
按照规定，当生产企业本季度出口或货物销售额占本企业同期全部货物销售额50%及其以上的，在一个季度内，若因抵顶的税额大于应纳税额而未抵顶完时，经主管出口退税的税务机关批准，对未抵顶完的税额部分予以退税。税务稽查时，应先在审定应纳税额的基础上进行比较判定。当应纳税额为负数且绝对值≥销项金额×退税率时 应退税额=销项金额×退税率
当应纳税额为负数且绝对值＜销项金额×退税率时 应退税额=应纳税额的绝对值
然后，将审定的应退税额核对“应交税金－应交增值税（出口退税）”明细账贷方发生额，看是否相符。值科注意的是，当生产企业出口货物占当期出口货物销售额50%以下的，当期未抵扣的进项税额必须结转下期继续抵扣，不得办理退税，计算公式为： 结转下期抵扣的进项税额=当期未抵扣完的进项税额－应退税额
（二）外贸企业应退税额计算的税务稽查
外贸企业出口货物必须单独设账核算购进金额和进项税额。税务稽查时，应将经审定的出口货物数量、原始进价、适用税率代入下述公式复算退税申请人申请的应退税额是否正确。计算公式如下：
应退税额=购进货物进项金额×退税率
对出口货物库存账和销售账采用加权平均价核算的企业，可按照适用不同退税率的货物，分别依下列公式进行复算。
应退税额=出口货物数量×加权平均进价×退税率
对于出口企业从小规模纳税人购进特准退（免）税出口的货物，应将含税销售换算成不含税销售额，进行复算应退税额。
应退税额= 普通发票所列含税销售额÷（1＋征收率）×退税率
（三）进料加工贸易方式退税计算的税务稽查 “进料加工”是指进口原材料、零部件用于加工或转销给其他企业生产外销货物的一种贸易方式，税务稽查时，首先应注意划清界限。1．划清“进料加工”与“来料加工”的界限
“进料加工”和“来料加工”，尽管二者在形式上相似，如劳动对象均由国外进口，制成的产品一般都报关出口等等；但二者也有明显区别，主要是结算方式不同，“来料加工”不支付外汇，而“进料加工”在进料进攻性支付外汇。2．划清“进料加工”与一般出口经营方式的界限
由于“进料加工”的进口料件在进口时，按海关核定的加工复出口货物比例免征了部分进口环节的增值税，而国内使用进口料件加工的货物，凡属应征增值税范围的，进口料件按完税货物全额抵扣了税款。因此，对进料加工复出口货物计算退税，和一般出口货物截然不同。税务稽查时，应区别不同情况计算应退税额。⑴对外贸企业的税务稽查
应退税额=经审定的出口货物应退税额－销售进口料件应交税金
销售进口料件应交税金=销售进口料件金额×税率－海关实征进口料件增值税税额 上式中的“销售进口料件金额”，用于自营加工的，应按组成价计算，转售给其他企业的，应按实际转售价格计算。税务稽查时，应通过“材料物资”、“其他业务收入”等账户及会计凭证核实和计算用于自营加工和转售的进口料件金额。“海关实征进口料件增值税税额”应依据海关开具的完税凭证确定。⑵对生产企业的税务稽查
对实行“免、抵、退”办法计算退税的生产企业，按下列公式审定：
当期不予抵扣或退税的税额=销项金额×（征税税率－退税率）－当期海关核销免税进口料件组成计税价格×（征税税率－退税率）
税务稽查时，应对公式中各要素逐一予以核实，其进口料件组成计税价格，可根据海关核准的“进料加工登记手册”填具的“进料加工贸易申请表”核对进口料件组成计税价格是否正确。其应退税额的税务稽查，仍按前述具体步骤及有关计算公式进行审定核实。
（四）特准企业出口货物退税计算的税务稽查 对于特准企业出口货物应退增值税额计算的税务稽查，应区分两种情况：一是出口退税业务在时间上具有连续性，能够提供准确的账簿资料的，可比照出口企业税务稽查程序办理；二是其他特准企业，如对外承包公司，在国内采购货物并运往境外进行投资的企业等，应当检查“表”、“票”、“单”等资料的完整性、真实性、合法性以及在申报退税货物数量的正确性的基础上，核对增值税专用发票所列进项税额与申报表“退税金额”栏数据是否相符，进而确定应退增值税税额。
三、应退消费税税额计算的税务稽查
有出口经营权的生产企业自营出口的消费税应税货物，应按照实际出口数量免征消费税，所以应退消费税税额计算的检查范围，一般仅指出口企业中的外贸企业和特准企业。
（一）外贸企业的税务稽查
外贸企业无论是自营出口还是代理出口应税消费品，均应按下述公式计算应退消费税税额： 应退消费税税额=出口货物的工厂销售额（或出口数量）×消费税税率（或单位税额）税务稽查时，应对表、账、票、单、证等为根据并以账为主，核实应退消费税税额。公式中的出口货物工厂销售为外贸企业出口货物的工厂购进原价，其他各项如“出口数量”、“税率”以及“单位税额”的税务稽查，已在前面作了说明。无论是从价定率还是从量征收消费税的出口货物，只要将核实的数据代入上述公式，即可求出应退消费税税额，然后与申报表“退税金额”栏所列消费税相核对，看申报数是否正确。
（二）特准企业的税务稽查
特准企业出口货物应退消费税的检查程序与应退增值税的税务稽查相似。即以表、票、单、账为主要根据，核实应退消费税的特准企业，应在核实退税申请人呈送资料的完整性、真实性、合法性以及出口货物数量正确性的基础上，核对“出口货物消费税专用税票”所列已纳消费税税额与申报表中申报退还的消费税税额是否相符，进而作出结论。其他特准企业的税务稽查，可比照上述外贸企业的税务稽查程序办理。
四、退回税款处理的税务稽查
经审定的增值税出口退税额，与其“应交增值税（出口退税）明细账”贷方发生额相核对，看是否一致；审定的消费税出口退税额，对自营出口的外贸企业，与其“主营业务成本”明细账贷方发生额，“应收出口退税”账户借方发生额相核对，确定申请退税企业的退税收入是否正确；生产企业委托外贸企业代理出口的，应与其“应收账款”账户贷方发生额术核对，看是否相符。
此外，应特别注意企业出口货物收到的退回增值税或消费税，有无不记入出口退税专栏或不冲抵主营业务成本，而误记“应付福利费”、“盈余公积”等账户，造成虚增进项税额或虚减利润。
对出口货物办理退税后，如发生退关，国外退货转为内销的，企业是否向所在地主管出口退税的税务机关及时办理申报手续，补缴了已退的增值税或消费税。
第四篇：西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
[中国工作标准研究院] 西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
1概述
备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。
2检查对象
备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产 业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010和 2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。检查中发现重大 问题，可追溯到以前。
2.1附：房地产企业检查名单 3检查内容
备注：
（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳 的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地 使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教 育附加等税费的申报缴纳情况。重点检查以下方面: 1.不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;2.取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务 会计制度有关规定确认收入的行为；
3.成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;4.不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行 为；
5.违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未 建帐或帐簿、凭证混乱等行为;6.有欠税行为的;7.借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为； 8.房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得 税缴纳情况;9.其他税收收入的违法违纪行为。
（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查: 1.房地产税收一体化执行情况；
2.按照有关规定履行“先税后证”程序情况；
3.是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳 等违法违纪行为。
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[中国工作标准研究院] 4检查方式
备注：本次检查由市稽查局统一部署，组织实施。各企业单位按照通知要求在规 定时间内搞好自查工作，稽查局组织检查组对有关单位实施检查。检查中 要严格按规定程序，坚持依法行政、依法监督的原则。对于检查中发现的 问题，检查小组要认真督导企业和相关税收征收机关将漏缴税款及时足额 上缴入库。
本次检查共分三个阶段：一是自查整改阶段。有关单位自查阶段所有查补 税款按原级次入库。二是实施检查阶段。县政府成立检查组，在自查的基 础上，进行全面检查，查处税款一律作为县级收入。三是总结验收阶段，全面检查结束后，各检查组形成检查报告，上报领导小组办公室，领导小 组对各组检查情况进行抽查。
5时间安排
备注：
（一）自查整改阶段：2012年2月1日至2月 29日。
（二）实施检查阶段：2012年3月1日至 2012年6月30 日。
（三）总结验收阶段：2012年7月11日至8月30日。
6组织领导
备注：为切实加强对全市房地产开发企业和建筑安装企业纳税检查的组织领导，成立房地产开发企业和建筑安装企业纳税检查工作领导小组（人员名单见 附件），由各部门负责人为成员，领导小组办公室设在办公室，负责检查 工作的组织、协调。并抽调各有关单位人员组成4个检查组，检查组组长分 别由各业务单位分管负责人担任，对有关单位和企业进行检查。
7检查要求
备注：
（一）强化领导，通力协作。这次检查工作涉及面广、政策性强，各级各 有关部门要高度重视，切实加强领导，通力协作，积极组织好检查工作，在检查阶段，各有关单位要搞好配合，做好检查工作。
（二）严格执法，认真检查。各检查组在检查过程中要严格执法，依法行 政。检查时要认真收集证据，编写工作底稿，提出处理处罚意见，及时报 县领导小组办公室。查出的问题要事实清楚，定性准确，程序合法，处理 得当。
（三）严于律己，严守纪律。各检查组成员要严格遵守廉政纪律，不得接 受纳税人馈赠的礼品、现金、有价证券等，不得接受吃请，一经发现，要 严肃追究违规违纪人员责任。
（四）确保检查质量和实效，及时报告检查结果。各检查组要遵循“谁检查、谁负责”的原则，把检查质量、检查实效放在首要位置，查深查透，做到 检查到位、处理到位、查补税款入库到位、整改到位。本次检查要确保质 量，如确需延长时间的，经纳税检查领导小组办公室同意，可适当延长检 查时间。各检查组检查结束后，要认真总结，填写检查表格，写出有情况、有分析、有建议的检查报告，于 2012年8月15 日前将检查结果报送市局领导小组办公室。
8房地产企业检查工作
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[中国工作标准研究院]
处领导冯小康2012-9-10 13:20:48
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第五篇：西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
[中国工作标准研究院]
西安地税局稽查局房地产企业税务检查方案
1概述
备注：为进一步规范房地产业和建筑安装业税收征管秩序，提高税收管理的科学化、精细化水平，增加地方财政收入，促进房地产业和建筑安装业健康发展，依照《市稽查局关于开展全市房地产开发和建筑安装企业纳税检查的通知》（〔2011〕126号）要求，确定对全市房地产开发企业和建筑安装企业开展一次纳税情况检查，为确保检查活动顺利实施和圆满完成，特制订本实施方案。
2检查对象
备注：全市所有房地产开发企业（含开发、建设、转让、销售及相关从事房地产 业务的企业，下同）、承揽城建项目等建筑安装工程的企业2010和 2011年1—12月各项税款缴纳情况，以及税收征管情况。检查中发现重大 问题，可追溯到以前。
2.1附：房地产企业检查名单
3检查内容
备注：
（一）全市各房地产开发企业和承揽城建项目等建筑安装工程企业应缴纳 的各项税费，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地 使用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教 育附加等税费的申报缴纳情况。重点检查以下方面:
1.不按税收法律法规规定申报缴纳，偷逃各种税款的行为;
2.取得的售房款及预收定金、以房抵债、转让开发项目等行为、不按财务 会计制度有关规定确认收入的行为；
3.成本核算不实，不按规定列支有关费用，偷逃所得税的行为;
4.不按《中华人民共和国发票管理办法》等有关规定开具和索取发票的行 为；
5.违反《会计法》、《税法》，编造假帐、假报表、假凭证、应建帐而未 建帐或帐簿、凭证混乱等行为;
6.有欠税行为的;
7.借联营、合资、注册登记、连锁经营等行为违法转移利润、税收收入等行为；
8.房地产开发企业和承揽城建项目等工程的建设企业工作人员的个人所得 税缴纳情况;
9.其他税收收入的违法违纪行为。
（二）全市房地产开发和城建工程等项目税收征管情况，重点检查:
1.房地产税收一体化执行情况；
2.按照有关规定履行“先税后证”程序情况；
3.是否存在擅自越权减税、免税、退税、改变税率和税种、税款混库缴纳 等违法违纪行为。
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4检查方式
备注：本次检查由市稽查局统一部署，组织实施。各企业单位按照通知要求在规 定时间内搞好自查工作，稽查局组织检查组对有关单位实施检查。检查中 要严格按规定程序，坚持依法行政、依法监督的原则。对于检查中发现的 问题，检查小组要认真督导企业和相关税收征收机关将漏缴税款及时足额 上缴入库。
本次检查共分三个阶段：一是自查整改阶段。有关单位自查阶段所有查补 税款按原级次入库。二是实施检查阶段。县政府成立检查组，在自查的基 础上，进行全面检查，查处税款一律作为县级收入。三是总结验收阶段，全面检查结束后，各检查组形成检查报告，上报领导小组办公室，领导小 组对各组检查情况进行抽查。
5时间安排
备注：
（一）自查整改阶段：2012年2月1日至2月 29日。
（二）实施检查阶段：2012年3月1日至 2012年6月30 日。
（三）总结验收阶段：2012年7月11日至8月30日。
6组织领导
备注：为切实加强对全市房地产开发企业和建筑安装企业纳税检查的组织领导，成立房地产开发企业和建筑安装企业纳税检查工作领导小组（人员名单见 附件），由各部门负责人为成员，领导小组办公室设在办公室，负责检查
工作的组织、协调。并抽调各有关单位人员组成4个检查组，检查组组长分 别由各业务单位分管负责人担任，对有关单位和企业进行检查。
7检查要求
备注：
（一）强化领导，通力协作。这次检查工作涉及面广、政策性强，各级各 有关部门要高度重视，切实加强领导，通力协作，积极组织好检查工作，在检查阶段，各有关单位要搞好配合，做好检查工作。
（二）严格执法，认真检查。各检查组在检查过程中要严格执法，依法行 政。检查时要认真收集证据，编写工作底稿，提出处理处罚意见，及时报 县领导小组办公室。查出的问题要事实清楚，定性准确，程序合法，处理 得当。
（三）严于律己，严守纪律。各检查组成员要严格遵守廉政纪律，不得接 受纳税人馈赠的礼品、现金、有价证券等，不得接受吃请，一经发现，要 严肃追究违规违纪人员责任。
（四）确保检查质量和实效，及时报告检查结果。各检查组要遵循“谁检查、谁负责”的原则，把检查质量、检查实效放在首要位置，查深查透，做到 检查到位、处理到位、查补税款入库到位、整改到位。本次检查要确保质 量，如确需延长时间的，经纳税检查领导小组办公室同意，可适当延长检 查时间。各检查组检查结束后，要认真总结，填写检查表格，写出有情况、有分析、有建议的检查报告，于 2012年8月15 日前将检查结果报送市局领导小组办公室。
8房地产企业检查工作
处领导冯小康2012-9-10 13:20:48
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