房地产行业税务稽查技巧的各税种检查（精选合集）

第一篇：房地产行业税务稽查技巧的各税种检查

房地产行业税务稽查技巧的各税种检查

一、营业税

1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。

2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。

3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。

4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。

6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。

8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。

12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。

13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。

14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。

16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。

17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。

18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。

19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。

20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。

二、土地增值税

检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。重点检查：

1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：

（1）纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？

（2）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除

（3）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算？

（4）房地产开发费用，是否在“利息（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。

（5）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。

（6）从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条

（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。

4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确

三、房产税

1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。

3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

（2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。

（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳税。

4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。

5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。

7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。

8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税。

9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

四、土地使用税

1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。

2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。

五、印花税

各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据是否按规定贴花。

六、企业所得税

（一）收入检查要点：

1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。

（二）税前扣除项目检查要点

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。

10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资800元进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属年度费用。

18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。

19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。

21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。

22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。

24、以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。

七、个人所得税

扣缴义务人是否如实填写《扣缴个人所得税报告表》，按时申报或按时解缴所代扣的税款。

工资、薪金方面

1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。

2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。

3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。

5、对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提取支付的奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

6、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。

7、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

8、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，是否不单独作为一个月的工资、薪金所得计算扣缴税款，而按全年月份分摊计算少缴个人所得税。

9、企业供销人员取得的推销产品提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。

10、企业代职工购买保险，保险公司一次性返还保金的，是否按规定扣缴个人所得税。

11、企业为职工购买的储蓄性养老保险、补充养老保险、补充医疗保险是否按规定扣缴了税款。

12、对职工办理内部退养手续取得的内退收入是否按规定计税？

13、企业以现金形式发放给个人的住房补贴、医疗补助费，是否全额计入领取人当月的工资薪金收入计缴个人所得税。

14、对退休回聘的人员取得的工资是否按规定计税。

15、个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入是否按规定计缴个人所得税。

利息、股息、红利所得方面

1、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。

2、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。

3、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。

此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

八、主要涉税问题的检查

1、经营收入的检查

（1）“预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润

将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账款不及时结转收入的情况。

（2）分解售房款

房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税。

（3）以物易物少记收入

房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳营业税、企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减成本或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。

（4）实现销售不及时确认收入

对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。对此问题以检查售房合同和委托代售合同为主，严格按合同规定的时间确认收入，并与经营收入科目进行对比，查找企业少记收入问题。个人所得税检查心得

一、从会计帐目着手：

下面就个人一点浅薄意见来谈谈如何理解帐目中隐含的个税问题，从报表项目说起，如何从报表上区分好企业和坏企业，我觉得要看他的现金流量，如果一个企业的现金，我这里的现金指广义概念，如果很多，而且盈余公积也很多，就说明这个企业是个相当不错的企业，既然发展比较好，就应当有个税的税基，他交的少了就可能有问题，还可以看看投资收益，都有闲钱搞投资了，说明比较富有，毕竟现在企业是追银行，不是银行追企业，当然也可以看看帐面利润，但是许多企业的利润是假的，上市公司都在造假，银广夏害人不浅，何况那些个过江之鲫？

总括的从报表上了解一下企业经营盈利情况，有个大致的印象，比如我检查过一个企业，帐面留存收益就是盈余公积和未分配利润很多，但是企业的个税交的很少，我就奇怪了，这么好的公司员工收入怎么不充裕了？难道老板这样刻薄？但是员工都是一脸幸福感啊，不象假的，后来一检查发现企业将大量现金借给员工使用，这叫聪明的避税，因为税法只规定股东借钱不还要征税，没有讲这个员工问题，直到最近才有个税法补正了一点，就是员工借钱购房或其它财产要征税的问题。这就叫亡羊补牢未为晚也。

我觉得检查时应当注意下面一些科目，因为这些科目可能是个税隐藏地，所以看完报表后你就要翻看明细帐，第一个是其他应付款和应付帐款这两个科目，因为有些企业会将一些残料收入等放在这个科目而不确认收入，将这笔钱作为小金库搞职工福利，有时还会利用这个科目偷税在这里提个案例，某个企业向员工借钱用于工程，他假造合同为向某一公司借款，会计分录为 借：在建工程

贷：应付帐款借在建工程，贷应付帐款，付款时名义上是付给某公司，其实这个公司是个子虚乌有的公司，利息给了员工，这里就偷了笔利息个人所得税。这里就其他应付款顺便提一下企业所得税，我发现许多税务人员只要发现应付帐款或其他应付款超过三年未付就调增所得额，请注意税法是连续超过三年且无法支付，不仅仅是三年啊，还必须要无法支付，这个无法实在不好掌握，所以各地地税部门也是政策五花八门，比如长春地税规定对方清算后不要这笔钱时才可以确认收入，而大连地税则规定债权方作坏帐损失后债务人才可以确认收入，我认为不管怎么样，我们绝不能单纯的将超过三年作为唯一条件，再举一个案例，也是我自身接触的，某建筑设计院是个法人单位，而同时这个单位内的几个高管又组成了个什么建筑协会，每年从帐上计提借：管理费用贷应付帐款，到年底把这款付到这个建筑协会帐上，而我们在实际征管中不会将这个建筑协会管理起来，实际上这笔款就被分掉了，就漏税掉了个税，我觉得这不是个个案，可以到各地科协了解一下，有不少之类的协会，没有管起来。所以说这个应付帐款和其他应付款里还是有猫腻的。

应付职工薪酬科目，这是新会计准则，包括会计制度的应付工资，应付福利费，其他应付款-工会经费职工教育经费等还包括一块职退福利，就是解职时给予的补偿，我建议选择有代表性的月份对企业计算的个税进行核算一下，在现实工作中经常发现企业通过降低税率降低级距方式来少缴税，我想我们并不是事前一定要怀疑企业偷税，但也绝不应当假定他没有问题，三鹿这个大型企业在人命关天事上都玩假，何况在税收上？在检查应付职工薪酬时要注意全年一次性奖金对于每个人只能适用一次，有的企业可能会适用两次甚至三次以上，这里有个问题就是比如某一个月发放了十三个月工资，又发了年终奖，又来个绩效考核，怎么办？个人所得税工资项目是按月来的，我们要讲理，应当允许将这个月的一次性年终奖性质的并起来算，要注意看哪个月的应付工资多，应付福利费多，就挑这个月的让企业的会计把计算个税的凭据拿出来，你复核一遍，相信会有收获的，没有收获也练练业务。

还要注意如果是企业股东，如果他同时又是管理层，是可以列支工资的，但如果仅是股东同时没有参与经营管理就不应当按照工资税目而是股利税目，在这里还要提一点，一般而言什么时候发放什么时候扣税，有种收付实现制的意思，但有时也要区别对待，比如企业积欠职工工资数月后一次发放，你就要审查是否属实，而不是不分情况统统按一次算个税，这是企业犯的错，你不能将因为企业犯的错而将多增加的税负放到工人身上，收税也要注意和谐啊。一般而言养老失业生育医疗工伤等保险都没什么问题，现在生育津贴和生育医疗费，只要是县级批准的也可以免个税了，公积金要注意，要注意两个比例，一是计提基数不能超过地级市上年平均职工工资三倍，第二个是计提比例不能超过百分之十二，两个条件都不能违反，违反了就要调增个税，文件规定：单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。这里要注意一下，企业交的部分借管理费用，贷其它应付款，而从借产品成本，制造费用，在建工程，贷应付工资，个人工资扣的部分是借应付工资，贷银行存款贷应交税金—应交个税，一般这么处理，此外部分企业还有个住房补贴的问题，一般的处理是不超过标准的是允许扣除的，这个标准南通有没有我不太清楚。

差旅费补贴，比如宁波地税有规定，每天三十元以下不征税，但我们这边好象是全额征税，导致企业找发票报销。

另外注意一个年金问题，一些企业有钱，不仅交社会保险还会办理补充保险，这个补充保险是要征税的。另外就是一些商业保险，我查过一些资料，补充保险也是可以由商业机构承保的，企业所得税上补充保险符合条件的可以扣，这个商业保险目前具体条款还没下来，雇员以非上市公司股票期权形式（注：即股票期权指定的股票为非上市公司的股权）取得的工资薪金所得，在计算缴纳个人所得税时，因一次收入较多，可比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税。

雇员以非上市股票期权形式取得所得的纳税义务发生时间，按雇员的实际购买日确定，其所得额为其从公司取得非上市股票的实际购买价低于购买日该股票价值的差额。借管理费用，贷资本公积—其他资本公积，借银行存款，资本公积其他资本公积，贷股本，实收资本，资本公积股本或资本溢价，由于非上市公司股票没有可参考的市场价格，为便于操作，除存在实际或约定的交易价格，或存在与该非上市股票具有可比性的相同或类似股票的实际交易价格情形外，购买日股票价值可暂按其非上市公司上一年度经中介机构审计的会计报告中每股净资产数额来确定。（国税函〔2007〕1030号）

有些企业还会有些情况，就是对于公司以雇员名义购买住房、汽车等个人消费品，所购房屋产权证和车辆发票均填写雇员姓名，并商定该雇员在企业工作达到一定年限或满足其他条件后，该住房、汽车的所有权完全归雇员个人所有的。考虑上述实物价值较高，且所有权随工作年限逐步取得的，可按企业规定取得该财产所有权需达到的工作年限内（高于5年的按5年计算）平均分月计入工薪所得计税。（国税发[1995]115号）

我想既然办的是个人名字，企业可能就不会反映在帐目上，他反映在帐目上企税也不允许扣除，他没有必要，而且个税还会被税务局逮个正着，上边是针对企业内部员工的，还有一种是针对外部人员的，比如有这么个税总文件：

你局《福建省地方税务局关于用使用权作奖项是否征收个人所得税问题的请示》（闽地税政二[1999]33号）收悉，经研究，现批复如下：你省外商投资企业福州元洪城举办购物有奖活动，规定特等奖为一套住房的10年免费使用权（10年内可以由中奖者自住，也可出租，10年后归还房子），一等奖为一部桑塔纳轿车的10年免费使用权。从以上情况可以看出，消费者取得了实物的使用权，可以运用该使用权获取收入或节省费用，使用权实质上是实物形态所得的表现形式。根据个人所得税法立法精神，个人取得的实物所得含取得所有权和使用权的所得。因此，可以认定消费者取得上述住房、汽车的免费使用权，不管是自用或出租，已经取得了实物形式的所得，应按照“偶然所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由提供住房、汽车的企业代扣代缴。主管税务机关可根据个人所得税法实施条例第10条规定的原则，结合当地实际情况和所获奖品合理确定应纳税所得额。

这个政策尽量不要使用，容易引发争议，所以这个文件税总没有转发各地。现在广东地税部门还规定如果企业不交保险，工资就不让扣除，我们现在没有这个规定，但也要注意一下企业花名册中是否有没交社保的，防止企业通过应付职工薪酬这个科目列支一些非本单位人员的劳务报酬，这种情况应当由对方开票来入帐，开票时代扣个税。如果有这种情况了，就要重新按劳务报酬来重新算，另外还有兼职这种情况，这种情况税总有文件按照劳务报酬所得来算，XYZ公司生产车间从ABC公司借用50名工人，时间35天.1.ABC公司开工不足.2.借用50名工人的劳动有XYZ公司,组织安排.3.劳动安全XYZ公司负责.4.XYZ公司视同本公司员工一样,执行计件和计时工资.ABC公司不干预.5.借用50名工人签有,临时劳动合同.请问是工资还是劳务.还有一种情况就是离退休人员返聘，取得的收入要减除费用扣除标准后计税，仍然是工资薪金所得税目。什么叫再任职，这里也有个文件

一、受雇人员与用人单位签订一年以上（含一年）劳动合同（协议），存在长期或连续的雇用与被雇用关系；

二、受雇人员因事假、病假、休假等原因不能正常出勤时，仍享受固定或基本工资收入；

三、受雇人员与单位其他正式职工享受同等福利、社保、培训及其他待遇；

四、受雇人员的职务晋升、职称评定等工作由用人单位负责组织。比较这四个条件，来判定什么叫退休再任职。是就按工资征，不是按劳务报酬征，让他开票去。

劳务报酬计算中收入额是否可以扣除营业税金及附加了，虽然税法没有明确规定，但是从财产租凭及保险公司营销员扣除公式看，我个人认为是可以扣除的，税法强调公平，特别是所得税类。

会场零落人稀少

学习业务不牢靠

在会计制度中的应付福利费科目中同样有些问题，发放本单位员工的符合条件的要征个税，有时甚至列支发放外部人员的礼品，我觉得应付福利费怎么可以发放外单位了，象这种情况不仅个税要补缴，企业所得税也要调整。新会计准则不存在应付福利费这个科目了，拿产品给员工，借应付福利费，贷产成品，贷应交税金，计提时：借生产成本、制造费用等，贷应付职工薪酬

实际发放时：借应付职工薪酬，贷主营业务收入，应交税金，然后结转成本，借：主营业务成本，贷：库存商品或产成品，要注意这样的处理方式。这里存在一个按成本价还是按市价算所得的问题。个税条例是有凭据认凭据，没凭据税务来核定。

工会经费实际上也存在问题，有的企业提取工会经费后自已建个帐，工会经费使用叫作“财不正用”，发放福利，其实也很正常，有几个工会正常运转的，不少企业根本就没有什么工会，所以有必要了解一下工会经费的使用情况，说不定能补点小钱，再来看看短期借款科目和应付利息科目，新会计准则将短期借款利息作如下处理，借：财务费用 在建工程，无形资产—资本化支出，贷应付利息

处理，要查看短期借款和应付利息的借方发生额，减少了就要看利息付没有付，有没有扣交个税，注意这个利息可不是储蓄存款利息，只有国家特许经营的金融机构才可以吸引存款，企业经批准可以发行债券筹资，不经批准，那叫非法集资，当然不能因为非法集资就不扣税，在没有被查处宣布为非法之前就是合法的，怎么能不征税了，如果没有支付利息还要考虑是否关联方了，还要关联业务调整了。

长期借款科目，看它的明细科目，有没有所有者借钱超过一年不还的，这里的所有者我理解不仅仅是所有者本人，他的家庭成员也应当算，因为有个个税政策，所有者及其家庭成员从企业借款购房或其他财产登记为个人名义的且一年不还的，要扣缴个税，同时也有条税政，就是所有者借钱不还一年要征税的规定，我觉得所有者妻子借钱一年不还同样适用，另外注意个税有个政策员工借钱购房和其他财产登记为自已名下一年不还钱同样要征个税，这在操作上很不好搞，需要通过举报方式才行。

销售费用和管理费用科目，先引用一个文件，．个人为企业提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金、奖励和劳务费等名目的收入，无论该收入采用何种计取方法和支付方式，本企业雇员均应计入当期工资薪金所得，计算征收个人所得税；非本企业雇员均应计入个人从事服务业应税劳务的营业额计算征收营业税，在扣除已缴纳的营业税税款后，应计入个人的劳务报酬所得，计算征收个人所得税。(财税字[1997]103号)我们现实中经常发现企业组织员工旅游，我们不少做法是将其作为工资所得扣税的，其实我觉得是违反税法的，为什么？今年三月一号前的个税条例规定的所得仅仅指货币、实物、有价证券三种，注意，还没有加个：“等”这个发挥税务人员想象空间的字，你说旅游算货币吗？算实物吗？算有价证券吗？广州地税就有明文规定除了财税字103这样的情况外，其他的不征，但是今年温家宝总理签发的新个税条例就注意到了这个漏洞，将所得明确为货币实物有价证券和其他经济利益，这个旅游应当属于其他经济利益。但是全国大部分地区是征的，我们征也没错，为什么修改这个条例，就是因为事后要补正当初法条的亏缺。再举个文件：在年终总结、庆典、业务往来及其它活动中为外单位人员发放现金、实物或有价证券的，按“其他所得”项目征收个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。（国税函[2000]57号）

我的理解是发放的人员必须是与企业有业务关系的单位，不能是普通消费者，企业为了维持与发展业务关系，举办些活动送些东西，而象移动公司赠送给普通消费者的油酒之类，商场赠送的买一赠一等活动，就不应当征收，但是如果移动公司或商场开展的有奖销售那就不行了，因为你在中奖之前并不知道自已中奖，而结果中了，这就是偶然所得，有的时候要调整思维，即使是所得，但只要不在税法列举的项目中就不应当征收，比如接受捐赠，人格是金继承财产，都是获得所得，但就是不征税，曾经与同事讨论其他所得与偶然所得的关系，其他所得绝不是税务人员凭空想出来的，必须由国家税务总局明确，不明确的即使你认为是其他所得也不能征税，比如个人为他人提供担保取得收入，国家明确为其他所得，就可以征，至于偶然所得，一定要注意偶然这个词的意味，就是意想不到的意思，你去花钱充值时，就事先知道了充一百送油，充二百送酒，这还叫什么偶然所得，这个问题重庆地税曾经有文明确过不征，很有道理。

我们在日常检查中还发现企业通过发票报销员工通信费车船费之类，这些费用往往直接 借管理费用，贷银行存款

处理了，这里如何把握？可以讲这些费用里面存在公私两部分，不少地方税务机关规定了标准，山东地税就是这样规定的，比如高层每月多少钱，中层每月多少钱，超过者算个税，而北京地税更干脆，只要有票的都可以报销和个税无关，昨晚又看了沈阳地税文件，也和北京一样这么干，我觉得山东的比较合理，但这种规定和费用扣除标准一样，得要注意变动。

制造费用科目，可能也会存在问题，比如劳动保护费这个明细科目，要看原始凭证，看看发的是什么，有个著名的评判标准就是你发工作服可以，但你不能发西装啊，有谁见过工厂里的工人穿西装进行劳动保护的，但我想如果是银行保险公司这些白领单位，买个西服还是不应当算个人所得的，是不是，以上是从会计科目着手谈的如何检查个税，下面再提供一个思路即从个税项目考虑分项检查，二、从个税的项目着眼

一般不涉及个体工商户生产经营所得，个体承包承租所得，工资薪金所得主要看应付职工薪酬科目，同时要考虑几种工资薪金计税办法，比如一次性奖金，辞退职工补偿费问题，借管理费用，贷应付工资或什么，内部退养人员等，除了这个外就是要注意各项费用中发放的福利。现在有个代币券的问题，企业发东西不明着发，而是将发东西的钱开发票进入公司管理费用中，这个问题不太好查，国家没有将代币券这个问题处理好。利息股息红利所得中的股利所得要注意应付股利科目，如果企业虽然仍挂在帐上但实际上这笔款项已明确为股东个人所有，仍然要征收个税，另外要注意盈余公积科目的借方，是不是对应的实收资本或股本科目，如果是就要视同先分配后增股计算个人所得税，借盈余公积，贷实收资本，这里要注意资本公积转增股本是不征个税的，为什么？资本公积相当于本金，作为本金的资本公积和股本互转没有产生所得，但盈余公积就不同，盈余公积是留存收益，是企业所有者投入资本后争来的所得，分配了就要征个税，这里新会计准则和会计制度有个差别，新会计准则资本公积只有股本溢价和其他资本公积科目，而只有股本溢价才可转增资本，其他资本公积处置时才可以结转，而老的会计制度上则将捐赠所得和一些政府补助收入计入资本公积，这里在企业所得税上要注意，另外 还要注意有些企业由于资金紧张，但又为了装点门面，采取发放股票红利的方法，发放股票红利其实只是股本数量增大，单位价值减少，股本还是不变的，但按照税法是要按股票票面价值计算个人所得税的，这种情况下由于企业没有作帐务处理，检查人员可以调取董事会会议纪录认真看一下。

除个人独资企业、合伙企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及相关人员支付与生产经营无关的消费性支出以及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。（财税〔2003〕158号）

财产转让所得，这里要注意一个股权转让，股权转让在会计处理上一般是 借银行存款，贷长期股权投资，贷或借投资收益，如果是个人股东，就牵涉到个税问题，这里有个文件是国税函244号：你局《关于个人所得税财产转让所得中的转让股权的认定问题的请示》（粤地税发［２００６］１８７号）收悉。经研究，批复如下：

一、你省某温泉公司原全体股东，通过签订股权转让协议，以转让公司全部资产方式将股权转让给新股东，协议约定时间以前的债权债务由原股东负责，协议约定时间以后的债权债务由新股东负责。根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。

二、应纳税所得额的计算

（一）对于原股东取得转让收入后，根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝（原股东股权转让总收入－原股东承担的债务总额＋原股东所收回的债权总额－注册资本额－股权转让过程中的有关税费）×原股东持股比例。其中，原股东承担的债务不包括应付未付股东的利润（下同）。

（二）对于原股东取得转让收入后，根据持股比例对股权转让收入、债权债务进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额＝原股东分配取得股权转让收入＋原股东清收公司债权收入－原股东承担公司债务支出－原股东向公司投资成本。

另外还有个国税函2006 866号文，就是股权转让成功后，对方未依约付款所取得的违约金，要计入股权转让收入，这个用价外费用就很好理解了。

劳务报酬所得，讲个案例，某企业因为相关科目限制不能足额发放佣金，就采取代开发票方式套取现金发放相应人员，而现在代开票的很少有附征个税的，也就是说企业通过这种代开票方式少代扣代缴了相应劳务人员的个税，怎么办？如果企业能提供明细，税务机关查证后可以按公式计算，如果没有怎么办？我建议按附征率和发票收入额核定征收。特别是保险公司，因为手续费支出有限额，往往采用这种办法。所以检查时要注意这种情形。这里再讲一下，按照征管法，法大于一切，特别是税总的规章，这种情形因为无法向纳税人追缴了，所以只能对企业处以罚款，不能责令企业补扣，到哪扣去？

至于施工企业的临时、季节工问题，这是管理的难点，本质上讲应当属于劳务报酬所得，既没有用工合同也不交保险，但是我认为从稳定社会出发与解决三农问题出发，应当按工资项目征税，我省曾出台一份对建筑安装企业按收入百分之一扣缴个税，引起不少诟病，农民争几个钱不容易。请看苏地税发[2007]71号规定：

一、在我省境内异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，应在工程作业所在地扣缴（缴纳）个人所得税，机构所在地主管税务机关不得重复征收。

二、异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，财务会计制度较为健全、能够准确、完整地进行会计核算的，经工程作业所在地主管税务机关审定同意，其应扣缴（缴纳）的个人所得税实行查帐征收。

三、对于未设立会计帐簿，或者不能准确、完整地进行会计核算的单位和个人，其个人所得税由主管税务机关实行核定征收。其中采取按工程价款的一定比例核定征收税款办法的，核定征收的比例不低于工程价款的1%。

特许权使用费所得，注意员工为本单位提供非专利技术，提供专利是肯定要征税的，注意提供非专利技术同样也要征个税。

稿酬所得，有些企业有内部刊物，比如南通地税就有自已的刊物，注意发放给专门的记者编辑的要按工薪所得，其他人员则按稿酬所得，别搞错了。

改组改制时的个税问题：

一、对职工个人以股份形式取得的仅作为分红依据，不拥有所有权的企业量化资产，不征收个人所得税。

二、对职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，暂缓征收个人所得税；待个人将股份转让时，就其转让收入额，减除个人取得该股份时实际支付的费用支出和合理转让费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税。

三、对职工个人以股份形式取得的企业量化资产参与企业分配而获得的股息、红利，应按“利息、股息、红利”项目征收个人所得税。

三、其他几个检查个税思路

谈谈发票问题，企业所得税上有个著名争辨，就是发票违规了可不可以扣除，有的人说可以扣除，按发票处罚，有的说不可以扣除，要调增所得额，最近看到今年的企业所得税宣传提纲，提到了不符合规定的发票不得扣除，表面看上去有点不讲理，但也是无奈之举，正如增值税发票票面不符合规定就不得抵扣就得进成本一样，企税的发票管理也严格起来，其实发票真正管理起来，某种程度上个税也就管起来了，比如租赁发票，特许权使用费转让发票，财产转让发票，劳务发票等，一开票就可以附征个人所得税，同时一些虚开发票的问题也可以解决，重庆地税检查几户房地产企业，全部有虚开建安发票问题，大连地税检查保险公司，发现巨额会务费，按照会务费开具单位一查，人家根本没开这个发票，发票管不好，目前环境下企税和个税就很难管好。所以检查个税并不是治本措施，加强征管才是治本之举。

另外要注意个税情报的收集，比如检查保险公司时就要注意看公司的凭据，哪些公司为员工投保了商业保险，记下来作为税务情报，再比如检查有关税种时，报出萝卜带出泥，查出企业虚开发票入帐时除了调企所税外，要追查这笔钱去了哪里，补个税。（如何检查建筑业税收

建筑业产品体积大，生产周期长，成本核算程序复杂，给税务检查带来了一定难度。为此，笔者从实际工作中的几个方面谈谈如何检查建筑业税收。检查工程结算收入

工程结算收入是施工企业承包工程实现的工程价款结算收入，包括向发包单位收取的合同变更收入、索赔款和奖励款。

１．审核施工单位工程合同书，全面掌握施工单位工程量及预算造价。

通过合同书了解施工单位的建设项目地点、开工时间、竣工时间、工程预算造价。总体掌握当年度完成工程量、工程进度，与“工程结算收入”科目贷方的发生额对照。一方面检查是否将所有开工项目全部列入核算对象，有无漏项或故意隐瞒现象；另一方面，根据合同规定的完工进度，初步判断有无少转或不及时结转工程结算收入问题。例如合同约定年度６月１日开工，１２月３１日完工，预算造价８００万元，而年底申报结转收入６００万元，差额较大，说明有可能存在少转工程结算收入问题，应进一步核实具体情况。同时，通过全面掌握合同书情况，为准确计算印花税提供依据。２．准确确定工程收入实现的时间。

施工单位工程价款结算方式，一般有以下三种：

即按月结算、分段结算、竣工后一次结算。根据不同的结算方式，确定收入实现的时间不同，所以必须先清楚企业的结算方式，结算方式确定后，关键是已完工程量的审核。已完工程量来源于预算部门编制的《建筑安装工程施工进度明细表》，此表注明工程项目累计已完成工程量，本期已完工程量及本期的结算收入。与“工程结算收入”科目的贷方发生额核对，逐项核对各个工程项目的工程结算收入是否与《建筑安装工程施工进度明细表》中标明的工程量进度相一致，所记载的收入额与预算收入是否一致。３．与预算部门联系，确定工程结算收入的组成部分。

工程结算收入包括两个部分，一是合同中规定的工程造价，即施工企业与发包单位双方在最初签订工程承包合同中商定的合同金额，它构成工程结算收入的基本部分；二是因合同变更、奖励、索赔等形成的收入。工程结算收入中奖励等事项信息来源于《工程合同书》，施工单位得到奖励或索赔通常在合同条款中注明。例如，某合同规定，“工程竣工验收经质量评定部门检测评定为市级优良质量等级并获证书，甲方奖励工程总造价０．３％的优良奖。”根据条款规定，在最后结算时应注意是否取得该收入而未记入总决算收入。工程价款结算收入应是最后决算收入，查阅预算部门编制的《施工项目结算表》，该表中注明了工程项目的原预算造价、审核后的决算价值，并注明变动情况。例如，某单位８号住宅楼，原预算造价１０１８３１４元，审核后的决算收入１３９１４９９元，原因是原预算造价不含铝合金门窗造价。该项目的工程结算收入应是１３９１４９９元，而不能记为１０１８３１４元。另外，施工单位向甲方收取的临时设施费、机构迁移费、劳动保险费等，应作为营业税的计税依据。检查工程施工成本

施工单位的施工成本由材料费、人工费、机械使用费、其他直接费、现场经费组成。施工单位工序复杂、周期长，尤其是材料消耗品种多、用量大、人工多，抓住材料消耗和人工费是控制施工成本最关键性因素。１．根据施工定额结合检查成本项目三级账准确核定各种主要成本项目发生额。

根据企业提供的劳动定额、材料消耗定额、机械设备利用定额、工具消耗定额、费用定额标准，检查“工程施工”科目借方发生额；通过审查“领料单”检查“库存材料”三级账；通过“工费定额表”检查人工费是否有浪费人工现象；核对主要原材料消耗是否合理，逐项审核发生额，如果实际消耗与消耗定额差距较大，说明有可能虚列材料费和人工费的可能，再进一步审查、调整不合理开支。２．已完工程实际成本的结转。

正确结转已完工程实际成本是正确计算当期损益的关键，即检查“工程结算成本”科目的借方发生额。本期实际工程成本通过“工程施工”借方发生额确定，月初未完施工成本由上月结转，主要准确确定月末未完施工成本。查阅预算部门编制的《未完施工盘点表》，根据表中注明的未完工程量和预算成本，计算确定月末未完施工成本，然后根据本期已完工程实际成本，通过本期工程实际成本加未完施工成本减月末未完施工成本，计算本月已完工程实际成本 检查其他方面

１．周转材料的摊销。

周转材料摊销的金额是否合理，直接影响当期经营成果，在实际核算中，通常存在着施工单位缩短摊销期，扩大当期摊销额的问题。检查“周转材料——周转材料摊销”科目贷方发生额，根据周转材料规定的使用期限正确计算当期应分摊的金额，如发现应摊金额大于已摊销金额应及时调整当期成本。２．临时设施摊销。

检查“临时设施摊销”科目的贷方发生额以及“固定资产清理——临时设施清理”科目余额的结转情况，临时设施在使用期限内摊销，检查摊销额计算是否正确。临时设施拆除清理应通过“固定资产清理——临时设施清理”科目，检查其是否将贷方余额转入营业外收入计算企业所得税。３．住房周转金。

企业出售公有住房，其收取职工的售房款应记入“住房周转金”科目核算，通常出现施工单位将售房款与住房折旧余额的差额记入“营业外支出”，冲减企业当期的经营成果，少记企业所得税。

４．坏账准备、业务招待费、贷款利息支出、计税工资，是否按照规定的比例计提，有无超比例列支，影响所得税的征收。

５．正确检查营业外收入和营业外支出科目的核算，分析科目核算内容，找准税收调整项目，有无按照税法规定应该调增应纳税所得额的部分，依此正确计算企业所得税。

第二篇：房地产行业税务稽查技巧专题之三

房地产行业税务稽查技巧专题之三：检查的方法

(2010-11-13 14:03:09)转载 标签： 分类： 财税家园

房产 检查 业务招待费 房地产企业 项目开发 财经

一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

第三篇：房地产行业税务稽查技巧专题之一

房地产行业税务稽查技巧专题之一：收入的确定

(2010-11-13 13:14:53)转载

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委托销售 确认 房地产行业 营业收入 商品房销售收入 财经

写在前面：房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。近期，经济适用房、物业税等地产关键词再度引发社会热议。为此我们从此期开始，将房地产行业税务稽查工作中需要注意的问题、技巧和方法进行详细的归纳及整理，供大家参考。

房地产业收入的确定

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1、下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2、收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3、收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1、一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2、不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。

第四篇：房地产行业税务稽查技巧讲解

房地产行业税务稽查技巧讲解

一、收入核算范围

房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。

二、房地产业收入确认原则

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：

1、采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。

3、采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。

4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：

（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。

（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。

（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。

5、待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。

6、以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。

三、开发产品预售收入的确认

开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。

预计营业利润=预售收入×利润率

待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。

四、开发产品视同销售收入的确认

1、下列行为应视同销售确认收入

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。

2、收入确认时限

在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。

3、收入确认方法和顺序

（1）按本企业最近或本最近月份同类开发产品价格；

（2）同类开发产品公允价值；

（3）按成本利润率确定（15%）。

五、代建工程和提供劳务收入确定

1、一个纳税的按合同约定结算日或合同完工日确认；

2、不在一个纳税采用完工百分比法按季确认；

3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。

六、营业税的纳税义务发生时间

纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。

房地产行业成本的核算

一、确定成本核算对象和成本项目

房地产业成本以项目作为核算对象，一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目；同一地点、结构相近的群开发项目，开工时间相近，又由同一施工队伍施工，也可合并为一个成本核算对象；规模大、工期长的，可按一定的区域或部位划分。

房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、（商品房、出租房、周转房等）、配套设施开发成本（指能有偿转让的配套设施）及代建工程成本。

二、成本核算项目

房地产业的成本核算项目包括：

1、土地拆迁及补偿费：包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。

2、前期工程费：开发前的规划、设计、场地平整等费用。

3、基础设施费：供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。

4、建筑安装工程费：房屋建设施工过程中的各项费用。

5、配套设施费：能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等；另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。

6、开发间接费：为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。

三、房屋开发成本的核算方法

1、土地征用及拆迁补偿费

（1）如能分清项目则直接计入开发成本

借：开发成本—房屋开发成本

贷：银行存款（应付账款）

（2）不能分清成本项目的，其支出应先归集整理，随后在各项目之间按一定标准分配（一般按建筑面积）

借：开发成本—土地开发成本

贷：银行存款等科目

借：开发成本—房屋开发成本

贷：开发成本—土地开发成本

2、前期工程费

能分清核算对象的直接计入开发成本，不能分清的按标准分摊，然后计入开发成本。

借：开发成本—房屋开发成本

贷：银行存款等科目

3、基础设施费

4、建筑安装工程费

（1）自营工程，工程量较小的直接进入工程开发成本

借：开发成本—房屋开发成本

贷：库存材料（应付账款等）

工程量较大、建设规模较大的，应经过“工程施工”进行核算

借：工程施工

贷：银行存款（库存材料、应付账款等）

然后，根据下列顺序和方法进行分配：

①开工报告确定工程成本核算对象；②按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用；③分配间接费、机械使用费等；④按月计算施工实际成本；⑤根据完工报告结算实际成本。账务处理为：

借：开发成本—房屋开发成本

贷：工程施工

（2）发包工程及价款结算的核算：一般采用“招标、议标”方式，通过工程招标确定施工企业，应按工程标价，采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。

5、配套设施费

（1）对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施，可直接计入有关开发成本。账务处理为：

借：开发成本—房屋开发成本

贷：银行存款、库存材料等科目

（2）对不能直接计入房屋开发成本的配套设施，应先进行归集，然后按可销售面积进行分摊。账务处理为：

借：开发成本—配套设施成本

贷：应付账款（库存材料、预付账款等）

借：开发成本—房屋开发成本

贷：开发成本-配套设施成本

6、开发间接费用

（1）对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本，账务处理为：

借：开发成本—房屋开发成本

贷：应付工资（累计折旧、银行存款等）

（2）如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊

借：开发间接费用

贷：应付工资、周转房摊销等

（3）如开发企业不设置现场管理机构，除周转房摊销外，其他间接费用可只接进入期间费用—管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。

四、开发成本转入开发产品

待开发产品完工之后，将开发成本结转入开发产品：

借：开发产品

贷：开发成本

五、将开发产品转入经营成本（或销售成本）

根据开发产品的销售情况结转经营成本或销售成本，其计算和账务处理如下：

可售面积单位工程成本=项目预计总成本/总可售面积

经营成本=已实现的销售面积×可售面积单位工程成本

借：经营成本

贷：开发产品

检查技巧

一、检查项目有关情况

房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料

对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合

在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查

房地产企业的成本结转方法为：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积

销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

检查时应注意以下几个问题：

1、审查成本计算是否正确

审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）

预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

在检查中要注意，房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。

重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。

2、配套设施成本结转是否正确

通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施（如商店、银行、邮电所），这些配套设施如何结转成本，有无直接列入开发成本现象。一般存在问题为不单独按项目核算，直接将开发成本列入房屋开发成本；或单独核算成本，但不对土地费用或基础设施费进行分摊。

3、注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本是否正确

检查时应注意已出租的房产或周转房再销售时，结转成本有无减去已提折旧或已摊消费用，造成多转成本现象。

4、检查有无白条入账现象

白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。

五、财务费用的检查

房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本。完工后计入财务费用，直接在税前扣除，而开发公司财务处理多为直接进入本科目，当期摊销，减少应纳税所得额。

向非金融机构的借款利息往往以高于银行同期贷款利率支付，并记入有关科目，造成多记成本。

六、管理费用的检查

1、人工费用的检查

管理费用中工资三费超标准列支，造成多列费用，减少应纳税所得额，少纳企业所得税。

2、印花税的检查

（1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。

（2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。

房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生，房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等）。但由于签定合同的部门不能及时向财务提供，财务人员未及时按规定贴花。虽然印花税是个小税种，但由于房地产企业合同数量多、金额大的特点累计

数额往往不小。

3、其他方面的检查

检查企业有无已按规定提取了教育活动经费而仍在本科目列支培训费等。

检查企业有无购入的达到固定资产标准的物品一次性列入本科目的问题。

七、销售费用的检查

1、销售人员的人数以及提成工资、奖励等末如实纳入企业正常人员工资管理，而是直接混入其他销售费用中列支，销售人员数量随意性大，工资支出较多。

2、虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司取费标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票支出、非法支出）以代理费的形式支出、转账。

3、广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支付大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。其中广告费根据国税发［2001］89号文件，其广告费支出只能在每一纳税销售收入的8%比例内据实扣除，超过比例部分可以无限期向以后结转。超标准的业务招待费支出则混入“会议费”、“销售费用”等其他科目中，减少“业务招待费”明细科目的记账金额。

八、开发间接费用的检查

审查费用的发生原始凭证是否真实合法。

周转房作为此科目中的重点一项，要注意摊销是否正确，已经出租的周转房的房产税、土地使用税是否申报缴纳，再销售时注意收入的结转、流转税的缴纳。

在各项目之间的摊销是否正确，有偿转让配套项目和大配套项目之间是否已分摊，多数企业不分摊。

九、对房地产企业税务检查的几点建议

1、房地产企业涉及单位多、往来资金数额大，加之目前企业偷漏税的手段更加隐蔽。做好延伸检查工作，已成为税务检查工作的一项重要环节和方法，对与房地产公司业务往来频繁且金额较大的单位，特别是合作开发单位、卖地方、团购单位、施工企业、供料商、代理公司应作为重点延伸对象。在保证程序合法的基础上，简化延伸检查的报请手续，缩短延伸检查报批的时间；同时严格规范延伸检查情况汇报制度，保证延伸检查的效果。

2、由于房地产项目开发周期往往都在一年以上，通常以一个纳税作为检查时限范围的方法，不能适应房地产业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。如果以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

3、为更加准确、全面掌握开发项目的数据资料，可以到计委（发改委）、建委、规划、土地、房管等部门调查落实其土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积的确权时间和相关数据。通过在以上相关部门的取证，结合实地调查情况，检查人员可以对房地产项目开发有更加直观、真实的认识和了解。更有针对性地开展账内检查，以确定其应税项目和计税依据。

4、通过与公安、司法等部门协调配合，加强与相关执法部门的协作，加大对典型、恶性偷逃税行为的处罚力度；同时严格税务执法的标准，做到法律面前人人平等，规范整个行业的税收秩序。

第五篇：房地产开发企业税务稽查预案(各税种)

房地产开发企业税务稽查预案

房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。

一、查前准备

（一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基 本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前检查档案，掌握以前税务检查情况。

（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除 调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况：、营业执照、税务登记证、企业章程、纳税申报表、以前检查报告表

6、减免税批准文件

7、发票存根、收据、合同： 如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等、自用房产的房产证、土地使用证、开发项目的国有土地使用权证、发改部门签发的项目批准计划书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

15、建设工程开工许可证

16、建设规划平面图

17、工程预算及决算报告

18、销售平面图

19、商品房屋预售许可证

20、销售面积明细表

21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案

22、配套工程和物业管理具体实施方案

23、人员资料。

（三）整理核实有关资料，必要时可到发改、规划、土地、建设、住建等部门进行调查核实，如到建设核实开发产品竣工验

收的建筑面积、到住建部门核实房屋产权移交手续。

（四）掌握企业会计核算程序，尤其是取得售房预收款、预 收账款提缴纳营业税、结转收入成本利润等环节的时点方法流程，开发间接费用的归集分配方法。可以通过查看企业资金收支、税 金费用计提等的会计分录，询问企业财务人员等方法，了解会计 核算方法和流程。

（五）理顺对企业财务人员的询问内容： 1、是否有下属非独立核算的建筑企业，2、是否存在多种经营行为，3、所查开发项目名称、地点、建筑面积及可售面积，4、所查房屋销售情况

5、是否有联营开发房地产的情况、是否有房屋出租行为

7、是否有自建自用的房产

8、以房抵债、赠与等情况中国

9、基准房价 房屋销售方式：如分销、包销、回购、还本等

二、分税种确定检查重点

（一）营业税方面、营业税计税收入的检查。主要审核：

“预收账款”、“主 营业务收入”、“其他业务收入”、“其他应付款”等往来账科 目以及“应交税金”、“银行存款”、“现金”、及部分费用类 科目、纳税申报表等，重点注意：①已提税金是否全额缴纳；②将销售合同与预收账款科目进行核对，看有无将部分房款直接计入经营收入面未提营业税的情况；③代收代付款费用有无交税； ④将合同与预付账款、应付账款核对，看有无以房抵债或抵工程 款、置换房产，商品房出租、合作建房等情况；⑤如有代建合同，关注四个条件是否符合；⑥将房屋销售图纸与销售合同和预收账款明细账进行核对，如有必要进行实地察看、看已销售房屋收入 是否全额入账，⑦关注企业间的业务往来情况；⑧安置过程中的 超面积款的核算情况及将不动产作为股利分配或赠送不动产等视 同销售行为。注意其他各种特殊业务，如换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项 目、参建联建、合作建房、拆迁补偿（安置）、以投资名义转让 土地使用权或不动产所有权实为出租等行为是否按规定足额纳 税。

（二）企业所得税方面

企业所得税是检查的重点税种，应根据国税发 [2009]31 号的 规定（注意与国税发 [2006]31 号的衔接与区别），逐条逐项检查。、销售收入实现、确认的检查。房地产企业不管以什么方式 销售，销售的实现必须以完工产品为前提，完工的标准：竣工证 明已报房地产管理部门备案；或已开始投入使用；或已取得了初 始产权证明。针对稽查准备阶段调查掌握的情况，通过查看销售 部门台账，清点发票存根联，审阅房产购销合同，查看“主营业 务收入”账户等，核对分析判断会计人员是否按以上规定确认收 入。、销售未完工开发产品取得收入纳税调整的检查。企业销售 未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率，分季（或 月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

3、视同销售的检查。查看销售平面图，核对销售合同，上门 抽查未售部分，看企业有无将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其 他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。、开发产品成本的检查。房地产企业开发产品的成本核算复 杂，尽管周期较长，应实行全查法。开发产品的计税成本主要有 土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。稽查人员在查看 “存 货（开发产品）”、“生产成本（开发成本）”等会计事项的基 础上，尤其注意：①土地成本的构成。通过有关渠道，了解被查 单位土地来源。通过政府拍卖取得的，核实拍卖成交价及支付方

式、支付单位等情况；征用集体土地而取得的，查阅相关征用文件核实征地费的真实性，有否超范围列支；通过政府旧城改造，出让土地方式取得，查阅相关拆迁、出让文件，核实拆迁费用的 真实性，有否利用非拆迁人员的身份证或虚构拆迁单位协议，列 支拆迁补偿费的情况；通过原工业用地变更为商业用地（包括合 作单位地块）取得，核实地块的历史成本，有否评估重置价值入账。②建筑成本。通过查阅建筑合同，了解总承包及分包施工单

位的预算造价等情况；检查原始凭证核对材料发票和建筑发票的 有效性，有否假发票、外地发票、票款单位不符、白条或收据代替发票等情况；检查暂估成本的合理性，房地产企业往往以决算 报告尚未通过为理由，完工后仍然拖欠施工单位工程款，而在结 算销售成本时过高的暂估成本。③建设期间接费用。开发产品建 造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制和配比原则计入成本对象。通过查看原始凭证检查费用的真实性、合法性和有效性，有否与开发项目无关的费用，有否非当期实际 发生的费用，设计费用、劳务费用的真实性是检查重点；检查费 用在各项目之间分配是否合理，有否故意多分配先完工项目成本。④产品的单位成本。属于非营利性且产权属于全体业主的，或无 偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。属于营利性 的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发 产品进行处理。、销售成本的检查。已销开发产品的计税成本，按当期已实 现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。应检查企业是 否按照规定正确结转销售成本，这里主要是通过计算的单位成本 与实际销售结转或留存单位成本比较后来判断是否多列成本，少 计利润。、其他纳税调整事项的检查。其他纳税调整事项难以一一列 举，可按企业所得税汇算清缴表有关纳税调整事项，结合会计事 项检查进行对应分析，在表上有显示数据的，需查明具体内容，核对调整数据是否正确；在表上没有显示数据的，对经常性发生项目必须通过查看相应的会计账户和分录加以证实。特别注意长 期投资和投资收益，有长期投资的应查明有否以不动产等实物投 资，有否按公允价值作纳税调整；查看被投资单位报表，是否存

在已分利润而未到账的等。

（三）个人所得税方面、审核固定资产明细账及原始凭证，看有无以企业资金为投 资者本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消 费性支出及购买汽车、住房等财产性支出有无按规定代扣代缴个 人所得税。、审核“管理费用”、“财务费用”、“开发成本”、“待 摊费用”、“预提费用”等科目及原始凭证，看有无发放奖金、支付集资利息、为个人投保、发放董事奖金、补贴或支付劳务报 酬等未按规定代扣代缴个人所得税。、审核“应付职工福利费”、“其他应付款”、“应付股利” 等科目及原始凭证，看有无发放补贴、买物、股利等未按规定代 扣代缴个人所得税。

（四）房产税方面

通过资产类“固定资产”项目检查，搜索所有不动产资产，通过收入类“其他收入”、“营业外收入”搜索“租赁收入”。审核“固定资产”、“在建工程”明细账及房屋产权证明等，关

注房产投入使用时间、评估情况（有无按评估增值后的价值申报 纳税）；已交付使用的房产有无暂估入账，按规定申报交纳房产 税；商品房自用、出租、出借有无按规定申报纳税；构成房产价 值的部分附属设备如暖气、卫生、通风、照明、煤气等高务；各 种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电 讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等有无按规定申报纳 税、应计入的土地价值是否转出等等。重点审核固定资产房产原

值，房屋出租租金收入、开发产品的出租收入，已交付使用挂 “在 建工程”房屋，无租使用的房屋，与免税共同使用的房屋有无未 缴或少缴房产税情况。

（五）城镇土地使用税方面

通过资产类“固定资产”科目，搜索所有不动产资产，以及 查阅城镇土地使用证等情况，重点检查审核、实际占用的土地面 积，其包括有土地使用证的、无土地使用证，但有征地批准文件 的、既无土地证的，又无征地批准文件的；、免税土地，包括开 山填海土地和改造的废弃土地；、已征用未开发的占用的土地，未销售的商品房占用的土地有无未缴或少缴城镇土地使用税情 况。

（六）印花税方面

房地产开发涉及的合同主要有：土地使用权出让转让合同、勘察设计合同、材料购销合同、建筑安装工程承包分包合同、商 品房预售（销售）合同、借款合同、租赁合同等，查看征管系统，看企业印花税税种设置、申报是否齐全，有无将性质相似的凭证 误用税目税率，有无从低适用税率贴花，有无将应按比例税率征 税的凭证按定额元计税贴花等问题。

（七）土地增值税方面、预缴部分是否已正确缴纳。、符合清算条件纳税人是否按规定向主管地税部门进行土地 增值税清算申报。

（八）契税方面、以协议方式取得出让土地的，是否将土地出让金、土地补 偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等总额作为契税的计税依据。、以竞价方式取得出让土地的，其契税计税价格是否包括市政建设配套费以及各种补偿费用。

3、以出让方式承受原改制企业划拨用地的，是否缴纳了契税。

4、减免土地出让金是否按差额缴纳了契税；分期支付土地出让金的是否按合同规定总价款缴纳契税；

三、检查方法

采取询问、审查账簿及实地察看相结合，必要时可外调有关 单位。房地产开发企业一般项目跨期长，检查工作量大，应确定 以审核账簿凭证及相关资料为主，实地察看、询问为辅的检查方 式。仔细审核涉税相关账户的明细分类账，及相关合同、预决算 书、房屋销售图纸等，对大宗业务往来及重要经济业务抽查其记 账凭证和原始凭证。抽查某一单项工程，对照施工设计图、工程 决算审计报告看是否有虚增成本现象，必要时委托工程方面的专

业人员审核。

1、收入主要注意以下几个方面：①将预收的售房款收入放在 其他公司银行账户上隐瞒收入体外循环，或者将部分收入核算混 入其他他往来账户偷逃营业税和企业所得税；②有的企业项目滚 动开发，虽然房屋已全部售完，但不按时进行工程结算，收入一 直挂在“应收账款”或“预收账款”上，不结转收入；③价外费 用或代收费用。

2、成本的组成的合法性、真实性和成本结转的合理性。主要 注意利用关联建筑公司多开发票 加大成本问题，重点查以下几个方面：①查资金流：特别强调发票与实际付款情况进行比对检查，对单张发票在10 万元以上和单个单位入账额在 100 万元以上 的情况应进行重点核实；与收到款项的单位核对，看是否反映在 账上，没有或不符必须采集证据；是否有现金实物等返回经办人 员，如有必须采集证据，提供案源；是否通过第三方账户转账，或将账户借给他人使用。②查业务真实性：发生的建筑、购买材 料等业务是否真实；取得的发票中有无假票。③查匹配：成本结 转和项目完工、销售收入是否匹配、合理。

3、费用是否和生产经营有关，是否真实。主要注意以下几个方面：①列支与生产经营无关的费用。②报销企业股东的个人和 家庭生活费用。如个人的电话费、水电费、交通费、餐饮费、家 用电器、服装、高档消费品等。③发生的办公用品、会议费、差 旅费等费用没有明细清单或相应记录，是否存在虚列行为。