房地产行业涉及税种5篇范文

第一篇：房地产行业涉及税种

房地产行业所涉及的税种 批地环节：针对房地产企业——耕地占用税30元/平建设环节：针对建筑公司——建筑营业税3%

企业所得税2%

印花税0.03%城建税7%

教育附加3%

地方教育附加2%

销售环节：针对房地产企业——销售不动产税5%土地增值税城镇土地使用税6元/平企业所得税2.5%印花税0.03%城建税7%教育附加3%地方教育附加2%

针对买房者——契税（房地产商代收代缴）<90平1%90—140平1.5%>40平4% 租赁及二次买卖：针对出租方——房产税20%

针对买房者——房产税20%

另：房产持有够五年个人所得税3%

契税

房产持有不够五年营业税5%个人所得税3%

第二篇：无形资产使用和转让涉及税种

无形资产使用和转让涉及税种

无形资产使用和转让涉及的税种主要有以下几种：

1.营业税。是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。所谓转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术和转让著作权。

2.企业所得税。是指国家对境内企业生产、经营所得和其他所得依法征收的一种税。其中纳税人因提供转让专利权、非专利技术、商标权、著作权等取得的特许权使用费所得是其他所得的一部分。

3.个人所得税。是对个人（自然人）取得的各项应税所得征收的一种税。其应税所得项目的第六项为：特许权使用费所得（是指个人提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的所得）。

4.印花税。是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。对合同、书据等由两方或两方以上当事人共同书立的凭证，其当事人各方都是纳税人，各自就所持凭证的金额纳税。其中，书立、使用、领受印花税法所列举的凭证包括无形资产中的技术合同和产权转让书据。

5.土地增值税。是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。其中转让土地使用权属于无形资产的内容。

6.契税。契税是因房屋土地买卖、典当、赠与或交换而发生产权转移时，依据当事人双方订立的契约，由承受人缴纳的一种税。契税的征税对象包括国有土地使用权出让、土地使用权的转让等，其中土地使用权的转让属于无形资产的内容。

7.城市维护建设税。是国家对缴纳增值税、消费税、营业税（简称“三税”）的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。既然营业税是其计税之一，那么转让无形资产也应缴纳城市维护建设税。

第三篇：餐饮业涉及税种和账务处理

餐饮业涉及税种

餐饮业主要缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税、个人所得税等。

（一）营业税

饮食业营业税的计税依据是指纳税人提供餐饮业应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用，按照5%税率征收营业税。

计算公式为：营业税应纳税额=营业收入额×营业税率

1、饭馆、餐厅及其他饮食服务场所，顾客在就餐同时进行自娱自乐形式的歌舞活动提供服务而在饮食价款之外另行收取费用的，应将这部分另行收取的费用单独记账，并依照娱乐业税目税率缴纳营业税。凡上述单位的上述另行收取费用与饮食价款收入划分不清的，应对其全部收入依照娱乐业税目税率征收营业税。

2、饮食店、餐馆（厅）、酒店（家）、宾馆、饭店等单位发生属于营业税“饮食业”应税行为的同时销售货物给顾客的，不论顾客是否在现场消费，其货物部分的收入均应当并入营业税应税收入征收营业税。

3、关于纳税人经营烧卤熟制食品如何征收流转税的问题，饮食业属于营业税的征税范围，销售货物则属于增值税的征税范围。因此，对饮食店、餐馆等饮食行业经营烧卤熟制食品的行为，不论消费者是否在现场消费，均应当征收营业税。

（二）城市维护建设税

计税依据是纳税人实际缴纳的营业税税额。税率分别为7%、5%、1%。计算公式：应纳税额=营业税税额×税率。

（三）教育费附加

计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额，附加率为3%。计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。

（四）企业所得税

企业所得税的征税对象是纳税人取得的生产经营所得和其他所得。税率为25%。基本计算公式：应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额。应纳所得税=应纳税所得额×税率。

（五）个人所得税

企业要按期代扣代缴员工的个人所得税。个人所得税是以个人取得的各项应税所得为对象征收的一种税。

餐饮业会计做账流程

一、首先，你要根据企业的规模以及核算要求，确定相关成本的核算方法：比如直接记入成本，月末盘点再冲成本；先入库记入原材料，领用记入成本，月末盘点再冲成本；等等。一般情况，如果你企业规模较小，核算要求不高，可先择第一种做法。

1.如果对方能提供正规发票，菜肉等可直接记入“主营业务成本”。

如果有库房，米油、调料，可先记入“原材料”，领用时记入“主营业务成本”，没有库房，对方也能提供正规发票，也可直接记入“主营业务成本”。煤气，可记入“营业费用--燃气费”。

2.购入的酒水、饮料，如果有库房，可先记入“库存商品”，等卖出后，结转成本；如果你有香烟的销售资格，核算方法同前。如果没有，你部分的收入、成本的处理要符合营业执照的经营范围。

3.厨师的工资记入“营业费用--工资”，不能记入成本。服务人员的工资也可记入“营业费用--工资”，其他管理人员，记入“管理费用--工资”。一般情况，工资要先计提。

4.装修费记入“长期待摊费用”，摊销年限，参考租凭合同年限。5.窗帘、地毯，处理方法，与我的想法想同。6.入库时，分录：

借：主营业务成本/原材料/库存商品

贷：应付帐款--**公司 付款时：

贷：应付帐款--**公司

贷：银行存款/现金

不管对方是什么样的单位，都应该要求对方提供正规发票，如果没有，相应的材料不能记入成本费用。

二、餐饮业会计分录：

1、平时记收入（分类：菜品、酒水、香烟等等），费用分部门记就行了，月底汇总销售成本，提折旧、提税、出报表，买发票，基本就这些。

2、购买蔬菜、调料等制作间的用品，根据票据及验收单入账

借：原材料

贷：现金（或银行存款）

3、根据制作间领料出库单入账

借：营业成本

贷：原材料

4、月底将制作间剩余材料盘点，根据盘点表入账

借：营业成本（红字）

贷：原材料（红字）

5、结转成本（营业成本本月实际发生数-月末盘点数）

借：本年利润

贷：营业成本

6、下月初，将上月盘点表剩余材料记入下月帐中（上月盘点红字金额数）。借：营业成本

贷：原材料

餐饮业属缴纳的税金为营业税,故损益=营业销售额-营业费用(材料工资费用其他杂费等等)取得营业收入时: 借:现金银行存款

贷:主营业务收入

购买材料支付工资以及其他费用时: 借:营业费用-二级科目

贷:现金

月末结转成本费用时: 借:本年利润

贷:营业费用

月末结转营业收入: 借:主营业务收入

贷:本年利润

结转本年利润: 盈利时: 借:本年利润 贷:利润分配 亏损时: 借:利润分配

贷:本年利润

下月初去税局报税: 是以利润*相应税率申报缴纳。

三、餐饮业成本核算： 日常成本核算的主要程序是：

1、厨房当天需要直接采购领用的原材料（蔬菜、肉食、家禽、水果、水产品、海鲜）必须在前一天下午5点以前，补货的必须在当天下午2点以前，由各厨房领班填制《市场物料申购单》，经厨师长审核后，报餐饮部经理批准，交采购员按照要求组织进货，一联交收货组按采购单上的数量、质量要求验收，并由餐饮部派厨师监督验收质量，如有不符合要求，必须当天提出退货或补货。验收合格后填写《厨房原材料验收单》，每天营业终后加计《厨房原材料验收单》，填制《厨房原材料购入汇总表》。

2、厨房到仓库领用的原材料（干货、调味品、食品等），由各厨房领班根据当天的需要填制《仓库领用单》，报厨师长审批后，凭单到仓库领取，仓库保管员审核手续齐全后，按单发货，每天营业结束后加计《仓库领用单》，填报《餐饮原材料领用汇总表》。

3、每天营业结束后由各厨房领班对存余的原材料、调料、半成品进行一次盘点，并填制《厨房原材料盘存日报表》，由厨师长审核后进行汇总。

4、餐厅各吧台酒水员每天营业结束后根据《仓库领料单》和《酒水销售单》，填制《酒水进销存日报表》。

5、财务日审员根据夜审报表，填制《餐饮营业收入日报表》和《餐饮优惠折扣日报表》。

6、成本核算员根据《餐饮营业收入日报表》、《餐饮优惠折扣日报表》、《厨房原材料购入汇总日报表》、《厨房原材料领用汇总日报表》、《厨房原材料盘存日报表》、《餐饮吧台酒水进销存日报表》汇总计算填制《餐饮成本日报表》，于第二天上午9点以前上报财务部经理、餐饮经理及厨师长。做好成本分析，堵塞浪费现象。

7、先把你的所有费用加在一起，如房费、水电费、雇佣的工人费用等加在一起，再看你选择店面的地理位置，如果是市内繁华地段东西就会稍贵些，地段差一点就便宜些，这你要自己考虑。之后看你的菜价，菜的原材料是多少钱，能达到百分之多少的利。之后把之前你加在一起得数除以30天，就是你一天的费用，再看你买多少菜才能达到这个数，剩下的就是你的纯利润！

8、餐饮业成本，大致有以下几例公式：

本期耗用原料成本＝期初原材料＋本期购进原料—期末结存原料 成本价=进货价／（出成品率＊投料标准（数量））毛利率＝（销售价格—原料成本）／销售价格＊１００％ 销售价格＝原料成本／（１－毛利率）销售价格＝原料成本＋毛利额 或

销售价格＝原料成本＊（１＋加成率）或

销售价格＝原料成本＋加成额 加成率＝毛利率／（１－毛利率）毛利率＝加成率／（１＋加成率）

原料价值＝毛料价值－（次料数量＊单价＋下脚数量＊单价）净料数量＝毛料数量－次料数量－下脚数量 净料单价＝净料价值／净料数量。

第四篇：房地产行业税务稽查技巧的各税种检查

房地产行业税务稽查技巧的各税种检查

一、营业税

1、采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不申报或者少申报税款的现象。

2、采用“还本”方式销售商品房时，是否是扣除“还本”的收入再申报纳税。

3、银行按揭款收入有否申报纳税，有否挂于往来帐如“其他应付款”不作预收帐款申报纳税。

4、以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

5、开发商以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报缴纳计征营业税。

6、以房产作为利润分配给合作各方，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。

7、房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如管道煤气开户费等有否申报纳税。

8、将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视同销售不动产或转让无形资产申报纳税。

9、开发商将未售出的房屋、商铺、车位出租，其取得的租金收入有否申报纳税。

10、开发商聘请境外企业进行设计、施工、监理、销售策划、代销包销等业务，如这些境外企业在境内既没有经营机构，又没有代理人的情况下，开发商有否代境外企业扣缴有关营业税。

11、因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款、利息收入是否并入营业额中申报纳税。

12、销售给关联企业的房屋价格是否合理。

13、单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售不动产申报纳税。

14、纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税。

15、企业以房屋对外投资入股，在转让其股权时有否申报纳税。

16、以不动产投资入股取得固定收入，不承担风险的，是否按“租赁业”申报营业税。

17、以无形资产投资入股后又转让该项股权的，转让时有否申报纳税。

18、拍卖、被拍卖应税的无形资产，有否申报纳税。

19、以应税的无形资产投资入股，不参与被投资企业的利润分配，不共担投资风险，其取得的实物或其他（包括取得固定利润）补偿收入有否申报纳税。

20、转让无形资产收取的价外费用（如培训费、办证费等）有否申报纳税。

二、土地增值税

检查是否存在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入未按规定缴纳土地增值税的情况。重点检查：

1、未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值税，竣工清算后是否按规定期限到地方主管税务机关汇算清缴。

2、申报计征土地增值税的收入额是否包括包括货币收入、实物收入、其他收入等全部收入。

3、申报的扣除项目是否符合税法规定，其中：

（1）纳税人在已征用和拆迁好的土地上进行开发的，这部分土地的拆迁补偿费是否又做重复扣除？

（2）纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否作为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开发费用扣除

（3）在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本的利息支出是否已作为房地产开发成本计算扣除，而在计算房地产开发费用扣除时又重复计算？

（4）房地产开发费用，是否在“利息（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×5%”以内计算扣除。凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本）×10%”以内计算扣除。

（5）在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管理费用的印花税是否重复扣除。

（6）从事房地产开发的纳税人是否按《细则》第七条

（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本）计算的金额之加计20%的扣除。

4、增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正确

三、房产税

1、有否将生产经营用房产、出租房产与免税的房产混淆，未按规定申报纳税。

2、免税房产改变用途转为应税房产后，是否按规定申报纳税。

3、新建的房屋应从建成或使用的次月起计算缴税，检查时应注意：（1）自行建造的应税房产交付使用后，有否长期挂“在建工程”帐，既不办理竣工结算，也未申报缴纳房产税。

（2）固定资产未入帐，但已办理了工程结算或已实际使用的房产是否按时缴纳了房产税。

（3）企业新建房产未验收，但已交付使用，是否仅就转入固定资产帐部份缴纳了房产税，而对留在“在建工程”帐的部分未申报纳税。

4、已办房改手续的职工住宅，固定资产帐未改变、仍提固定资产折旧的，有否缴纳了房产税。

5、新建办公楼、招待所，有否把内部照明设施装修工程另设帐核算，未并入固定资产房产原值缴纳房产税。

6、企业将房产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否仍原值缴纳房产税。

7、有否将与房屋不可分割的各种附属设备或不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。

8、对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原值，计缴了房产税。

9、对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房是否按规定计缴房产税。

四、土地使用税

1、已征用未开发的土地是否也按规定申报缴纳土地使用税。

2、未销售的商品房占用的土地是否缴纳了土地使用税。

五、印花税

各类购销合同、建筑安装工程承包合同、财产租赁合同、借款合同、产权转移书据是否按规定贴花。

六、企业所得税

（一）收入检查要点：

1、开发产品出售后是否严格按照税法规定的六大原则确认收入的实现。

2、发生下列行为是否按照税法规定确认收入和利润：

（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

（2）将开发产品转作经营性资产；

（3）将开发产品用于对外投资以及分配给股东或投资者；

（4）以开发产品抵偿债务；

（5）以开发产品换取其他事业单位、个人的非货币资产。

3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。

4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。

5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。

6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。

（二）税前扣除项目检查要点

1、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限，有无人为加大投资概算，有否虚列、重列有关的成本、费用。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。

3、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。

4、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。

5、是否将非本期的费用计入当期费用，成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除。

6、是否将未结转入销售收入的预收款所涉及到的营业税及附税一并结转到当期销售税金，有否重复列支税金。

7、“广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。

8、贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整。

9、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。

10、各项跌价准备金、投资减值准备是否已作纳税调整。

11、实行计税工资的企业，是否按月人均工资800元进行税前扣除；工资费用实行工效挂钩的企业，工资计提是否符合有关部门批准的比例。当年按规定计提的工资未发放完毕的，余额是否已调增应税所得。

12、纳税人计提的以前应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整。

13、捐赠的扣除是否符合税法规定，有否将纳税人直接向受赠人的捐赠、非公益、救济性捐赠以及各种赞助支出在税前扣除，亏损企业的公益救济性捐赠是否作纳税调整。

14、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。

15、为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本。

16、纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整。

17、纳税人对租入的固定资产的改良支出，是否在租赁期内平均分摊计入所属费用。

18、纳税人自有的固定资产改良支出，是否按税法有关规定进行税务处理。

19、有否将购建“固定资产”等资本性支出在直接在税前扣除。

20、有否将无形资产受让、开发支出直接在税前扣除。

21、灾害事故损失的赔偿有否从实际损失中扣除后才在税前列支。

22、固定资产清理、待处理财产损益清理后的净收益是否按规定结转入营业外收入帐户，企业的各项财产损失未报批的，是否按规定作纳税调减。

23、投资收益中属于税后利润的联营企业分回利润和股息收益（利息、红利），在投资企业所得税税率高于接受投资企业所得税税率的情况下，有否计算补缴企业所得税。

24、以前损益调整事项未计入以前所得计缴所得税的，是否已做纳税调整。

七、个人所得税

扣缴义务人是否如实填写《扣缴个人所得税报告表》，按时申报或按时解缴所代扣的税款。

工资、薪金方面

1、有否未按照居民纳税人和非居民纳税人确认标准的规定确认应代扣代缴税款的行为，少扣缴个人所得税。

2、对工资、薪金、奖金、实物、有价证券等发放已达到应纳税标准的是否未按规定代扣代缴个人所得税。

3、是否将工资、薪金所得与劳务报酬所得相混淆，少扣缴个人所得税。

4、个人取得的公务交通、通信收入是否按规定计缴个人所得税。

5、对从“盈余公积”、“利润分配”账户中提取支付的奖金是否计入工资、薪金所得扣缴个人所得税。

6、对直接通过“管理费用”、“销售费用”科目以现金形式发放的奖金是否按规定扣缴个人所得税。

7、通过“应付福利费”账户发放的人人有份的实物和现金，是否按规定扣缴个人所得税。

8、对个人一次取得的数月奖金、年终加薪或劳动分红，是否不单独作为一个月的工资、薪金所得计算扣缴税款，而按全年月份分摊计算少缴个人所得税。

9、企业供销人员取得的推销产品提成收入，是否按规定扣缴个人所得税。

10、企业代职工购买保险，保险公司一次性返还保金的，是否按规定扣缴个人所得税。

11、企业为职工购买的储蓄性养老保险、补充养老保险、补充医疗保险是否按规定扣缴了税款。

12、对职工办理内部退养手续取得的内退收入是否按规定计税？

13、企业以现金形式发放给个人的住房补贴、医疗补助费，是否全额计入领取人当月的工资薪金收入计缴个人所得税。

14、对退休回聘的人员取得的工资是否按规定计税。

15、个人与用人单位解除劳动关系而取得的一次性补偿收入是否按规定计缴个人所得税。

利息、股息、红利所得方面

1、企业向职工或其他个人集资，支付利息时是否按规定代扣代缴个人所得税。对企业应支付未支付的利息直接增加借款本金的业务，是否按规定代扣代缴个人所得税。

2、企业向参股的职工或者其他个人支付的股息、红利收入是否全额扣缴个人所得税。

3、企业用盈余公积转增股本，属于个人股东的部分，是否代扣代缴了税款。

此外，要特别注意，单位为个人负担个人所得税的，在计算应纳税额时，是否将支付额换算成含税收入后计算扣缴个人所得税。

八、主要涉税问题的检查

1、经营收入的检查

（1）“预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润

将预收账款的贷方明细与房屋销售合同进行比对，以确定是否有预收账款不及时结转收入的情况。

（2）分解售房款

房地产业的营业收入是指销售开发产品所取得的全部价款和价外费用，包括收取的小房款、停车位款等。而有些单位采取分解售房款的形式，将小房款、停车位款等款项不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税和企业所得税。

（3）以物易物少记收入

房地产业中以房换地或以房抵债等销售房产形式普遍存在，换取土地或抵偿债务均为销售房地产取得收入的不同形式，应按照市场销售价确认收入申报缴纳营业税、企业所得税。一些房地产开发企业往往采取直接冲减成本或者长期挂往来账的形式隐瞒收入，逃避税款。

（4）实现销售不及时确认收入

对已办妥移交手续，按合同协议应全部收回售房款，因购房者原因未及时收回的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认或者隐瞒收入，影响营业税、企业所得税。对此问题以检查售房合同和委托代售合同为主，严格按合同规定的时间确认收入，并与经营收入科目进行对比，查找企业少记收入问题。个人所得税检查心得

一、从会计帐目着手：

下面就个人一点浅薄意见来谈谈如何理解帐目中隐含的个税问题，从报表项目说起，如何从报表上区分好企业和坏企业，我觉得要看他的现金流量，如果一个企业的现金，我这里的现金指广义概念，如果很多，而且盈余公积也很多，就说明这个企业是个相当不错的企业，既然发展比较好，就应当有个税的税基，他交的少了就可能有问题，还可以看看投资收益，都有闲钱搞投资了，说明比较富有，毕竟现在企业是追银行，不是银行追企业，当然也可以看看帐面利润，但是许多企业的利润是假的，上市公司都在造假，银广夏害人不浅，何况那些个过江之鲫？

总括的从报表上了解一下企业经营盈利情况，有个大致的印象，比如我检查过一个企业，帐面留存收益就是盈余公积和未分配利润很多，但是企业的个税交的很少，我就奇怪了，这么好的公司员工收入怎么不充裕了？难道老板这样刻薄？但是员工都是一脸幸福感啊，不象假的，后来一检查发现企业将大量现金借给员工使用，这叫聪明的避税，因为税法只规定股东借钱不还要征税，没有讲这个员工问题，直到最近才有个税法补正了一点，就是员工借钱购房或其它财产要征税的问题。这就叫亡羊补牢未为晚也。

我觉得检查时应当注意下面一些科目，因为这些科目可能是个税隐藏地，所以看完报表后你就要翻看明细帐，第一个是其他应付款和应付帐款这两个科目，因为有些企业会将一些残料收入等放在这个科目而不确认收入，将这笔钱作为小金库搞职工福利，有时还会利用这个科目偷税在这里提个案例，某个企业向员工借钱用于工程，他假造合同为向某一公司借款，会计分录为 借：在建工程

贷：应付帐款借在建工程，贷应付帐款，付款时名义上是付给某公司，其实这个公司是个子虚乌有的公司，利息给了员工，这里就偷了笔利息个人所得税。这里就其他应付款顺便提一下企业所得税，我发现许多税务人员只要发现应付帐款或其他应付款超过三年未付就调增所得额，请注意税法是连续超过三年且无法支付，不仅仅是三年啊，还必须要无法支付，这个无法实在不好掌握，所以各地地税部门也是政策五花八门，比如长春地税规定对方清算后不要这笔钱时才可以确认收入，而大连地税则规定债权方作坏帐损失后债务人才可以确认收入，我认为不管怎么样，我们绝不能单纯的将超过三年作为唯一条件，再举一个案例，也是我自身接触的，某建筑设计院是个法人单位，而同时这个单位内的几个高管又组成了个什么建筑协会，每年从帐上计提借：管理费用贷应付帐款，到年底把这款付到这个建筑协会帐上，而我们在实际征管中不会将这个建筑协会管理起来，实际上这笔款就被分掉了，就漏税掉了个税，我觉得这不是个个案，可以到各地科协了解一下，有不少之类的协会，没有管起来。所以说这个应付帐款和其他应付款里还是有猫腻的。

应付职工薪酬科目，这是新会计准则，包括会计制度的应付工资，应付福利费，其他应付款-工会经费职工教育经费等还包括一块职退福利，就是解职时给予的补偿，我建议选择有代表性的月份对企业计算的个税进行核算一下，在现实工作中经常发现企业通过降低税率降低级距方式来少缴税，我想我们并不是事前一定要怀疑企业偷税，但也绝不应当假定他没有问题，三鹿这个大型企业在人命关天事上都玩假，何况在税收上？在检查应付职工薪酬时要注意全年一次性奖金对于每个人只能适用一次，有的企业可能会适用两次甚至三次以上，这里有个问题就是比如某一个月发放了十三个月工资，又发了年终奖，又来个绩效考核，怎么办？个人所得税工资项目是按月来的，我们要讲理，应当允许将这个月的一次性年终奖性质的并起来算，要注意看哪个月的应付工资多，应付福利费多，就挑这个月的让企业的会计把计算个税的凭据拿出来，你复核一遍，相信会有收获的，没有收获也练练业务。

还要注意如果是企业股东，如果他同时又是管理层，是可以列支工资的，但如果仅是股东同时没有参与经营管理就不应当按照工资税目而是股利税目，在这里还要提一点，一般而言什么时候发放什么时候扣税，有种收付实现制的意思，但有时也要区别对待，比如企业积欠职工工资数月后一次发放，你就要审查是否属实，而不是不分情况统统按一次算个税，这是企业犯的错，你不能将因为企业犯的错而将多增加的税负放到工人身上，收税也要注意和谐啊。一般而言养老失业生育医疗工伤等保险都没什么问题，现在生育津贴和生育医疗费，只要是县级批准的也可以免个税了，公积金要注意，要注意两个比例，一是计提基数不能超过地级市上年平均职工工资三倍，第二个是计提比例不能超过百分之十二，两个条件都不能违反，违反了就要调增个税，文件规定：单位和个人分别在不超过职工本人上一月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。这里要注意一下，企业交的部分借管理费用，贷其它应付款，而从借产品成本，制造费用，在建工程，贷应付工资，个人工资扣的部分是借应付工资，贷银行存款贷应交税金—应交个税，一般这么处理，此外部分企业还有个住房补贴的问题，一般的处理是不超过标准的是允许扣除的，这个标准南通有没有我不太清楚。

差旅费补贴，比如宁波地税有规定，每天三十元以下不征税，但我们这边好象是全额征税，导致企业找发票报销。

另外注意一个年金问题，一些企业有钱，不仅交社会保险还会办理补充保险，这个补充保险是要征税的。另外就是一些商业保险，我查过一些资料，补充保险也是可以由商业机构承保的，企业所得税上补充保险符合条件的可以扣，这个商业保险目前具体条款还没下来，雇员以非上市公司股票期权形式（注：即股票期权指定的股票为非上市公司的股权）取得的工资薪金所得，在计算缴纳个人所得税时，因一次收入较多，可比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方法问题的通知》（国税发〔2005〕9号）规定的全年一次性奖金的征税办法，计算征收个人所得税。

雇员以非上市股票期权形式取得所得的纳税义务发生时间，按雇员的实际购买日确定，其所得额为其从公司取得非上市股票的实际购买价低于购买日该股票价值的差额。借管理费用，贷资本公积—其他资本公积，借银行存款，资本公积其他资本公积，贷股本，实收资本，资本公积股本或资本溢价，由于非上市公司股票没有可参考的市场价格，为便于操作，除存在实际或约定的交易价格，或存在与该非上市股票具有可比性的相同或类似股票的实际交易价格情形外，购买日股票价值可暂按其非上市公司上一经中介机构审计的会计报告中每股净资产数额来确定。（国税函〔2007〕1030号）

有些企业还会有些情况，就是对于公司以雇员名义购买住房、汽车等个人消费品，所购房屋产权证和车辆发票均填写雇员姓名，并商定该雇员在企业工作达到一定年限或满足其他条件后，该住房、汽车的所有权完全归雇员个人所有的。考虑上述实物价值较高，且所有权随工作年限逐步取得的，可按企业规定取得该财产所有权需达到的工作年限内（高于5年的按5年计算）平均分月计入工薪所得计税。（国税发[1995]115号）

我想既然办的是个人名字，企业可能就不会反映在帐目上，他反映在帐目上企税也不允许扣除，他没有必要，而且个税还会被税务局逮个正着，上边是针对企业内部员工的，还有一种是针对外部人员的，比如有这么个税总文件：

你局《福建省地方税务局关于用使用权作奖项是否征收个人所得税问题的请示》（闽地税政二[1999]33号）收悉，经研究，现批复如下：你省外商投资企业福州元洪城举办购物有奖活动，规定特等奖为一套住房的10年免费使用权（10年内可以由中奖者自住，也可出租，10年后归还房子），一等奖为一部桑塔纳轿车的10年免费使用权。从以上情况可以看出，消费者取得了实物的使用权，可以运用该使用权获取收入或节省费用，使用权实质上是实物形态所得的表现形式。根据个人所得税法立法精神，个人取得的实物所得含取得所有权和使用权的所得。因此，可以认定消费者取得上述住房、汽车的免费使用权，不管是自用或出租，已经取得了实物形式的所得，应按照“偶然所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由提供住房、汽车的企业代扣代缴。主管税务机关可根据个人所得税法实施条例第10条规定的原则，结合当地实际情况和所获奖品合理确定应纳税所得额。

这个政策尽量不要使用，容易引发争议，所以这个文件税总没有转发各地。现在广东地税部门还规定如果企业不交保险，工资就不让扣除，我们现在没有这个规定，但也要注意一下企业花名册中是否有没交社保的，防止企业通过应付职工薪酬这个科目列支一些非本单位人员的劳务报酬，这种情况应当由对方开票来入帐，开票时代扣个税。如果有这种情况了，就要重新按劳务报酬来重新算，另外还有兼职这种情况，这种情况税总有文件按照劳务报酬所得来算，XYZ公司生产车间从ABC公司借用50名工人，时间35天.1.ABC公司开工不足.2.借用50名工人的劳动有XYZ公司,组织安排.3.劳动安全XYZ公司负责.4.XYZ公司视同本公司员工一样,执行计件和计时工资.ABC公司不干预.5.借用50名工人签有,临时劳动合同.请问是工资还是劳务.还有一种情况就是离退休人员返聘，取得的收入要减除费用扣除标准后计税，仍然是工资薪金所得税目。什么叫再任职，这里也有个文件

一、受雇人员与用人单位签订一年以上（含一年）劳动合同（协议），存在长期或连续的雇用与被雇用关系；

二、受雇人员因事假、病假、休假等原因不能正常出勤时，仍享受固定或基本工资收入；

三、受雇人员与单位其他正式职工享受同等福利、社保、培训及其他待遇；

四、受雇人员的职务晋升、职称评定等工作由用人单位负责组织。比较这四个条件，来判定什么叫退休再任职。是就按工资征，不是按劳务报酬征，让他开票去。

劳务报酬计算中收入额是否可以扣除营业税金及附加了，虽然税法没有明确规定，但是从财产租凭及保险公司营销员扣除公式看，我个人认为是可以扣除的，税法强调公平，特别是所得税类。

会场零落人稀少

学习业务不牢靠

在会计制度中的应付福利费科目中同样有些问题，发放本单位员工的符合条件的要征个税，有时甚至列支发放外部人员的礼品，我觉得应付福利费怎么可以发放外单位了，象这种情况不仅个税要补缴，企业所得税也要调整。新会计准则不存在应付福利费这个科目了，拿产品给员工，借应付福利费，贷产成品，贷应交税金，计提时：借生产成本、制造费用等，贷应付职工薪酬

实际发放时：借应付职工薪酬，贷主营业务收入，应交税金，然后结转成本，借：主营业务成本，贷：库存商品或产成品，要注意这样的处理方式。这里存在一个按成本价还是按市价算所得的问题。个税条例是有凭据认凭据，没凭据税务来核定。

工会经费实际上也存在问题，有的企业提取工会经费后自已建个帐，工会经费使用叫作“财不正用”，发放福利，其实也很正常，有几个工会正常运转的，不少企业根本就没有什么工会，所以有必要了解一下工会经费的使用情况，说不定能补点小钱，再来看看短期借款科目和应付利息科目，新会计准则将短期借款利息作如下处理，借：财务费用 在建工程，无形资产—资本化支出，贷应付利息

处理，要查看短期借款和应付利息的借方发生额，减少了就要看利息付没有付，有没有扣交个税，注意这个利息可不是储蓄存款利息，只有国家特许经营的金融机构才可以吸引存款，企业经批准可以发行债券筹资，不经批准，那叫非法集资，当然不能因为非法集资就不扣税，在没有被查处宣布为非法之前就是合法的，怎么能不征税了，如果没有支付利息还要考虑是否关联方了，还要关联业务调整了。

长期借款科目，看它的明细科目，有没有所有者借钱超过一年不还的，这里的所有者我理解不仅仅是所有者本人，他的家庭成员也应当算，因为有个个税政策，所有者及其家庭成员从企业借款购房或其他财产登记为个人名义的且一年不还的，要扣缴个税，同时也有条税政，就是所有者借钱不还一年要征税的规定，我觉得所有者妻子借钱一年不还同样适用，另外注意个税有个政策员工借钱购房和其他财产登记为自已名下一年不还钱同样要征个税，这在操作上很不好搞，需要通过举报方式才行。

销售费用和管理费用科目，先引用一个文件，．个人为企业提供非有形商品推销、代理等服务活动取得的佣金、奖励和劳务费等名目的收入，无论该收入采用何种计取方法和支付方式，本企业雇员均应计入当期工资薪金所得，计算征收个人所得税；非本企业雇员均应计入个人从事服务业应税劳务的营业额计算征收营业税，在扣除已缴纳的营业税税款后，应计入个人的劳务报酬所得，计算征收个人所得税。(财税字[1997]103号)我们现实中经常发现企业组织员工旅游，我们不少做法是将其作为工资所得扣税的，其实我觉得是违反税法的，为什么？今年三月一号前的个税条例规定的所得仅仅指货币、实物、有价证券三种，注意，还没有加个：“等”这个发挥税务人员想象空间的字，你说旅游算货币吗？算实物吗？算有价证券吗？广州地税就有明文规定除了财税字103这样的情况外，其他的不征，但是今年温家宝总理签发的新个税条例就注意到了这个漏洞，将所得明确为货币实物有价证券和其他经济利益，这个旅游应当属于其他经济利益。但是全国大部分地区是征的，我们征也没错，为什么修改这个条例，就是因为事后要补正当初法条的亏缺。再举个文件：在年终总结、庆典、业务往来及其它活动中为外单位人员发放现金、实物或有价证券的，按“其他所得”项目征收个人所得税，税款由支付所得的单位代扣代缴。（国税函[2000]57号）

我的理解是发放的人员必须是与企业有业务关系的单位，不能是普通消费者，企业为了维持与发展业务关系，举办些活动送些东西，而象移动公司赠送给普通消费者的油酒之类，商场赠送的买一赠一等活动，就不应当征收，但是如果移动公司或商场开展的有奖销售那就不行了，因为你在中奖之前并不知道自已中奖，而结果中了，这就是偶然所得，有的时候要调整思维，即使是所得，但只要不在税法列举的项目中就不应当征收，比如接受捐赠，人格是金继承财产，都是获得所得，但就是不征税，曾经与同事讨论其他所得与偶然所得的关系，其他所得绝不是税务人员凭空想出来的，必须由国家税务总局明确，不明确的即使你认为是其他所得也不能征税，比如个人为他人提供担保取得收入，国家明确为其他所得，就可以征，至于偶然所得，一定要注意偶然这个词的意味，就是意想不到的意思，你去花钱充值时，就事先知道了充一百送油，充二百送酒，这还叫什么偶然所得，这个问题重庆地税曾经有文明确过不征，很有道理。

我们在日常检查中还发现企业通过发票报销员工通信费车船费之类，这些费用往往直接 借管理费用，贷银行存款

处理了，这里如何把握？可以讲这些费用里面存在公私两部分，不少地方税务机关规定了标准，山东地税就是这样规定的，比如高层每月多少钱，中层每月多少钱，超过者算个税，而北京地税更干脆，只要有票的都可以报销和个税无关，昨晚又看了沈阳地税文件，也和北京一样这么干，我觉得山东的比较合理，但这种规定和费用扣除标准一样，得要注意变动。

制造费用科目，可能也会存在问题，比如劳动保护费这个明细科目，要看原始凭证，看看发的是什么，有个著名的评判标准就是你发工作服可以，但你不能发西装啊，有谁见过工厂里的工人穿西装进行劳动保护的，但我想如果是银行保险公司这些白领单位，买个西服还是不应当算个人所得的，是不是，以上是从会计科目着手谈的如何检查个税，下面再提供一个思路即从个税项目考虑分项检查，二、从个税的项目着眼

一般不涉及个体工商户生产经营所得，个体承包承租所得，工资薪金所得主要看应付职工薪酬科目，同时要考虑几种工资薪金计税办法，比如一次性奖金，辞退职工补偿费问题，借管理费用，贷应付工资或什么，内部退养人员等，除了这个外就是要注意各项费用中发放的福利。现在有个代币券的问题，企业发东西不明着发，而是将发东西的钱开发票进入公司管理费用中，这个问题不太好查，国家没有将代币券这个问题处理好。利息股息红利所得中的股利所得要注意应付股利科目，如果企业虽然仍挂在帐上但实际上这笔款项已明确为股东个人所有，仍然要征收个税，另外要注意盈余公积科目的借方，是不是对应的实收资本或股本科目，如果是就要视同先分配后增股计算个人所得税，借盈余公积，贷实收资本，这里要注意资本公积转增股本是不征个税的，为什么？资本公积相当于本金，作为本金的资本公积和股本互转没有产生所得，但盈余公积就不同，盈余公积是留存收益，是企业所有者投入资本后争来的所得，分配了就要征个税，这里新会计准则和会计制度有个差别，新会计准则资本公积只有股本溢价和其他资本公积科目，而只有股本溢价才可转增资本，其他资本公积处置时才可以结转，而老的会计制度上则将捐赠所得和一些政府补助收入计入资本公积，这里在企业所得税上要注意，另外 还要注意有些企业由于资金紧张，但又为了装点门面，采取发放股票红利的方法，发放股票红利其实只是股本数量增大，单位价值减少，股本还是不变的，但按照税法是要按股票票面价值计算个人所得税的，这种情况下由于企业没有作帐务处理，检查人员可以调取董事会会议纪录认真看一下。

除个人独资企业、合伙企业以外的其他企业的个人投资者，以企业资金为本人、家庭成员及相关人员支付与生产经营无关的消费性支出以及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者的红利分配，按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

纳税内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，按“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。（财税〔2003〕158号）

财产转让所得，这里要注意一个股权转让，股权转让在会计处理上一般是 借银行存款，贷长期股权投资，贷或借投资收益，如果是个人股东，就牵涉到个税问题，这里有个文件是国税函244号：你局《关于个人所得税财产转让所得中的转让股权的认定问题的请示》（粤地税发［２００６］１８７号）收悉。经研究，批复如下：

一、你省某温泉公司原全体股东，通过签订股权转让协议，以转让公司全部资产方式将股权转让给新股东，协议约定时间以前的债权债务由原股东负责，协议约定时间以后的债权债务由新股东负责。根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定，原股东取得股权转让所得，应按“财产转让所得”项目征收个人所得税。

二、应纳税所得额的计算

（一）对于原股东取得转让收入后，根据持股比例先清收债权、归还债务后，再对每个股东进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝（原股东股权转让总收入－原股东承担的债务总额＋原股东所收回的债权总额－注册资本额－股权转让过程中的有关税费）×原股东持股比例。其中，原股东承担的债务不包括应付未付股东的利润（下同）。

（二）对于原股东取得转让收入后，根据持股比例对股权转让收入、债权债务进行分配的，应纳税所得额的计算公式为：应纳税所得额＝原股东分配取得股权转让收入＋原股东清收公司债权收入－原股东承担公司债务支出－原股东向公司投资成本。

另外还有个国税函2006 866号文，就是股权转让成功后，对方未依约付款所取得的违约金，要计入股权转让收入，这个用价外费用就很好理解了。

劳务报酬所得，讲个案例，某企业因为相关科目限制不能足额发放佣金，就采取代开发票方式套取现金发放相应人员，而现在代开票的很少有附征个税的，也就是说企业通过这种代开票方式少代扣代缴了相应劳务人员的个税，怎么办？如果企业能提供明细，税务机关查证后可以按公式计算，如果没有怎么办？我建议按附征率和发票收入额核定征收。特别是保险公司，因为手续费支出有限额，往往采用这种办法。所以检查时要注意这种情形。这里再讲一下，按照征管法，法大于一切，特别是税总的规章，这种情形因为无法向纳税人追缴了，所以只能对企业处以罚款，不能责令企业补扣，到哪扣去？

至于施工企业的临时、季节工问题，这是管理的难点，本质上讲应当属于劳务报酬所得，既没有用工合同也不交保险，但是我认为从稳定社会出发与解决三农问题出发，应当按工资项目征税，我省曾出台一份对建筑安装企业按收入百分之一扣缴个税，引起不少诟病，农民争几个钱不容易。请看苏地税发[2007]71号规定：

一、在我省境内异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，应在工程作业所在地扣缴（缴纳）个人所得税，机构所在地主管税务机关不得重复征收。

二、异地从事建筑安装工程作业的单位和个人，财务会计制度较为健全、能够准确、完整地进行会计核算的，经工程作业所在地主管税务机关审定同意，其应扣缴（缴纳）的个人所得税实行查帐征收。

三、对于未设立会计帐簿，或者不能准确、完整地进行会计核算的单位和个人，其个人所得税由主管税务机关实行核定征收。其中采取按工程价款的一定比例核定征收税款办法的，核定征收的比例不低于工程价款的1%。

特许权使用费所得，注意员工为本单位提供非专利技术，提供专利是肯定要征税的，注意提供非专利技术同样也要征个税。

稿酬所得，有些企业有内部刊物，比如南通地税就有自已的刊物，注意发放给专门的记者编辑的要按工薪所得，其他人员则按稿酬所得，别搞错了。

改组改制时的个税问题：

一、对职工个人以股份形式取得的仅作为分红依据，不拥有所有权的企业量化资产，不征收个人所得税。

二、对职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，暂缓征收个人所得税；待个人将股份转让时，就其转让收入额，减除个人取得该股份时实际支付的费用支出和合理转让费用后的余额，按“财产转让所得”项目计征个人所得税。

三、对职工个人以股份形式取得的企业量化资产参与企业分配而获得的股息、红利，应按“利息、股息、红利”项目征收个人所得税。

三、其他几个检查个税思路

谈谈发票问题，企业所得税上有个著名争辨，就是发票违规了可不可以扣除，有的人说可以扣除，按发票处罚，有的说不可以扣除，要调增所得额，最近看到今年的企业所得税宣传提纲，提到了不符合规定的发票不得扣除，表面看上去有点不讲理，但也是无奈之举，正如增值税发票票面不符合规定就不得抵扣就得进成本一样，企税的发票管理也严格起来，其实发票真正管理起来，某种程度上个税也就管起来了，比如租赁发票，特许权使用费转让发票，财产转让发票，劳务发票等，一开票就可以附征个人所得税，同时一些虚开发票的问题也可以解决，重庆地税检查几户房地产企业，全部有虚开建安发票问题，大连地税检查保险公司，发现巨额会务费，按照会务费开具单位一查，人家根本没开这个发票，发票管不好，目前环境下企税和个税就很难管好。所以检查个税并不是治本措施，加强征管才是治本之举。

另外要注意个税情报的收集，比如检查保险公司时就要注意看公司的凭据，哪些公司为员工投保了商业保险，记下来作为税务情报，再比如检查有关税种时，报出萝卜带出泥，查出企业虚开发票入帐时除了调企所税外，要追查这笔钱去了哪里，补个税。（如何检查建筑业税收

建筑业产品体积大，生产周期长，成本核算程序复杂，给税务检查带来了一定难度。为此，笔者从实际工作中的几个方面谈谈如何检查建筑业税收。检查工程结算收入

工程结算收入是施工企业承包工程实现的工程价款结算收入，包括向发包单位收取的合同变更收入、索赔款和奖励款。

１．审核施工单位工程合同书，全面掌握施工单位工程量及预算造价。

通过合同书了解施工单位的建设项目地点、开工时间、竣工时间、工程预算造价。总体掌握当完成工程量、工程进度，与“工程结算收入”科目贷方的发生额对照。一方面检查是否将所有开工项目全部列入核算对象，有无漏项或故意隐瞒现象；另一方面，根据合同规定的完工进度，初步判断有无少转或不及时结转工程结算收入问题。例如合同约定６月１日开工，１２月３１日完工，预算造价８００万元，而年底申报结转收入６００万元，差额较大，说明有可能存在少转工程结算收入问题，应进一步核实具体情况。同时，通过全面掌握合同书情况，为准确计算印花税提供依据。２．准确确定工程收入实现的时间。

施工单位工程价款结算方式，一般有以下三种：

即按月结算、分段结算、竣工后一次结算。根据不同的结算方式，确定收入实现的时间不同，所以必须先清楚企业的结算方式，结算方式确定后，关键是已完工程量的审核。已完工程量来源于预算部门编制的《建筑安装工程施工进度明细表》，此表注明工程项目累计已完成工程量，本期已完工程量及本期的结算收入。与“工程结算收入”科目的贷方发生额核对，逐项核对各个工程项目的工程结算收入是否与《建筑安装工程施工进度明细表》中标明的工程量进度相一致，所记载的收入额与预算收入是否一致。３．与预算部门联系，确定工程结算收入的组成部分。

工程结算收入包括两个部分，一是合同中规定的工程造价，即施工企业与发包单位双方在最初签订工程承包合同中商定的合同金额，它构成工程结算收入的基本部分；二是因合同变更、奖励、索赔等形成的收入。工程结算收入中奖励等事项信息来源于《工程合同书》，施工单位得到奖励或索赔通常在合同条款中注明。例如，某合同规定，“工程竣工验收经质量评定部门检测评定为市级优良质量等级并获证书，甲方奖励工程总造价０．３％的优良奖。”根据条款规定，在最后结算时应注意是否取得该收入而未记入总决算收入。工程价款结算收入应是最后决算收入，查阅预算部门编制的《施工项目结算表》，该表中注明了工程项目的原预算造价、审核后的决算价值，并注明变动情况。例如，某单位８号住宅楼，原预算造价１０１８３１４元，审核后的决算收入１３９１４９９元，原因是原预算造价不含铝合金门窗造价。该项目的工程结算收入应是１３９１４９９元，而不能记为１０１８３１４元。另外，施工单位向甲方收取的临时设施费、机构迁移费、劳动保险费等，应作为营业税的计税依据。检查工程施工成本

施工单位的施工成本由材料费、人工费、机械使用费、其他直接费、现场经费组成。施工单位工序复杂、周期长，尤其是材料消耗品种多、用量大、人工多，抓住材料消耗和人工费是控制施工成本最关键性因素。１．根据施工定额结合检查成本项目三级账准确核定各种主要成本项目发生额。

根据企业提供的劳动定额、材料消耗定额、机械设备利用定额、工具消耗定额、费用定额标准，检查“工程施工”科目借方发生额；通过审查“领料单”检查“库存材料”三级账；通过“工费定额表”检查人工费是否有浪费人工现象；核对主要原材料消耗是否合理，逐项审核发生额，如果实际消耗与消耗定额差距较大，说明有可能虚列材料费和人工费的可能，再进一步审查、调整不合理开支。２．已完工程实际成本的结转。

正确结转已完工程实际成本是正确计算当期损益的关键，即检查“工程结算成本”科目的借方发生额。本期实际工程成本通过“工程施工”借方发生额确定，月初未完施工成本由上月结转，主要准确确定月末未完施工成本。查阅预算部门编制的《未完施工盘点表》，根据表中注明的未完工程量和预算成本，计算确定月末未完施工成本，然后根据本期已完工程实际成本，通过本期工程实际成本加未完施工成本减月末未完施工成本，计算本月已完工程实际成本 检查其他方面

１．周转材料的摊销。

周转材料摊销的金额是否合理，直接影响当期经营成果，在实际核算中，通常存在着施工单位缩短摊销期，扩大当期摊销额的问题。检查“周转材料——周转材料摊销”科目贷方发生额，根据周转材料规定的使用期限正确计算当期应分摊的金额，如发现应摊金额大于已摊销金额应及时调整当期成本。２．临时设施摊销。

检查“临时设施摊销”科目的贷方发生额以及“固定资产清理——临时设施清理”科目余额的结转情况，临时设施在使用期限内摊销，检查摊销额计算是否正确。临时设施拆除清理应通过“固定资产清理——临时设施清理”科目，检查其是否将贷方余额转入营业外收入计算企业所得税。３．住房周转金。

企业出售公有住房，其收取职工的售房款应记入“住房周转金”科目核算，通常出现施工单位将售房款与住房折旧余额的差额记入“营业外支出”，冲减企业当期的经营成果，少记企业所得税。

４．坏账准备、业务招待费、贷款利息支出、计税工资，是否按照规定的比例计提，有无超比例列支，影响所得税的征收。

５．正确检查营业外收入和营业外支出科目的核算，分析科目核算内容，找准税收调整项目，有无按照税法规定应该调增应纳税所得额的部分，依此正确计算企业所得税。

第五篇：房地产开发涉及的全部税种及税率标准

地产开发涉及的全部税种及税率标准

1.0 中国现行房地产开发涉及的税种

（1）契税： 取得土地使用权时缴纳（以后销售房屋也要交）；（2）土地增值税： 销售房地产时缴纳（3）营业税： 销售房地产时缴纳；（4）城市维护建设税：根据营业税额缴纳（5）教育费附加： 根据营业税额缴纳；（6）企业所得税： 根据企业利润缴纳（7）印花税： 根据涉及到的合同金额缴纳（8）房产税：

2.0 各种税费征收标准： 2.1契 税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。n 纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

转移土地、房屋权属是指下列行为：

(1)国有土地使用权出让；

(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；(3)房屋买卖；(4)房屋赠与；(5)房屋交换。

下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：(1)以土地、房屋权属作价投资、入股；(2)以土地、房屋权属抵债；(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。n 课税对象

契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。n 税率

契税的税率为3％～5％，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。n 计税依据

契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。n 纳税环节和纳税期限

契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。n 减税、免税

有下列行为之一的，减征，免征契税：

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

(2)城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征；

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；

(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属于的，省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；

(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；

(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

2.2土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。n 纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。n 征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物，和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。n 课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收人和其他收入。n 税率和应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30％；

(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过lOO％的部分，税率为40％；(3)增值额超过扣除项目金额lOO％，未超过200％的部分，税率为50％；(4)增值额超过扣除项目金额200“以上部分，税率为60％。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

为简化计算．应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

Ø 土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额=土地增值额×30％； Ø 土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％； Ø 土地增值额超过扣除项目金额l00％，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；

Ø 土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额=土地增值额x 60％-扣除项目金额×35％。

n 土地增值税的扣除项目为：

(1)取得土地使用权时所支付的金额；

(2)土地开发成本、费用；

(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。

上述扣除项目的具体内容为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方

式发生的建筑安装工程费；④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

①隐瞒、虚报房地产价格的；

②提供扣除项目金额不实的；

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

减税、免税

下列情况免征土地增值税；

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税。

因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

征收管理

土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。

其他规定

为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。

(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收土地增值税。

(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。2.3 营业税

营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。Ø 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。Ø 销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产 征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；

③按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

其他具体规定如下：

（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税（2）对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定： 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

Ø 第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。Ø 第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税；

③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。

对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定：

纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天

（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定： 以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房

屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。（4）中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》 规定：

① 关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分

配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房（包括分面积）各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。

② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收

入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营

业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。营业税税率：

销售不动产的营业税税率为5％。计算公式=营业额×5% 2.4 城市维护建设税(以下简称城建税)城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

纳税人：城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。

征税范围：城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。

计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。

计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。税率：分别为7%、5%、1% 城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。

所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。

但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的

适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。

“三税”税额仅指“三税”的征税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。2.5教育费附加 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3％。

计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。2.6企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%；优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18％和27％两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收；年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27％的税率征收。

应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=每个纳税的收入总额-准予扣除项目的金额

纳税人收人总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：

（1）生产、经营收人，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳

动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收人；

（2）财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入；

（3）利息收入；

(4)租赁收入，如出租固定资产的收入；

(5)特许权使用费收入；(6)股息收入；(7)其他收入。

纳税人可以分期确定的经营收人按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的；可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现；建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。

准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。

下列项目，按规定的范围、标准扣除：

(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。

(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2％、14％、1．5，6计算扣除。

(4)用于公益、救济性的捐赠，在应纳税所得额3％以内的部分，准予扣除。

对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税；对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。

对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超

过其境外所得依照规定计算的应纳税额。

企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者 分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，终了后4个月内汇算清缴，多退少 补。

2.7外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产经营所

得和其他所得征收的一种税。课税对象

外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中

外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未

设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。

外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企

业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。

应纳税所得额为每一纳税的收人总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。

纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。

在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费；企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支；合理的交际应酬费；职工的工资和福利费；坏帐准备和坏帐损失等。税率及优惠政策 外商投资企业和外国企业所得税实行30％的比例税率，另按应纳税所得额征收3％的地 方所得税。

设在经济特区的外商投资企业．在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业

和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属

于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15％的税率征收企业所得 税。

设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资

企业，减按24％的税率征收企业所得税。

对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的起，第1年和第2 年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀

有金属，贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不

满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。

从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15％至30％的企业所得税。对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减

征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投

资者申请，税务机关批准．退还其再投资部分已缴纳所得税的40％税款，国务院另有

优惠规定的，依照国务院的规定办理；再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。

外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从

其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。

外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特

许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际

联系的，都应当缴纳20％的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国

际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给

中国国家银行的利息所得，均免征所得税。

对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技

术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10％的税率征收所

得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15 日

内向当地税务机关预缴；终了后5个月内汇算清缴，多退少补。2.8印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证 征收的一种税。

n 印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。n 印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；

(2)产权转移书据；

(3)营业帐簿；

(4)权利许可证照；

(5)经财政部确定征税的其他凭证。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：

l‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。

对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采

用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：

(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；

(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；

(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。对下列情况免征印花税：

(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税；

(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；

(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；

(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；(5)经财政部批准免税的其他凭证。